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一文教会你选初中学区房（摇号篇）|上海学区房攻略精选
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这大概是上海最魔幻的二手小区了
如果说，什么样的楼盘可以见证上海楼市的动荡变迁，一定是像上海康城这样，走过楼市一个又一个周期的项目。
在这个上海乃至全国都十分罕见的特大社区里。
20年来发生的，不仅有数万人的柴米油盐的生活日常，还见证着上海楼市近几十年的财富更迭和一个个数不尽的房产故事。
说故事，先从上海康城的“大”说起。
在网上挖到一张从飞机上俯瞰康城小区的图片，宛如一个小镇，楼栋排布整齐。
数据上来看就已经很恐怖了
占地约100万方，大概就是1500多亩，建筑面积208万方，共有288栋楼，目前居住着约13000户家庭，目前居住着6万人口。
具象一点，也有人这样形容：
“如果按照步行时间来计算，沿着小区对角线，走走起码也要一个多小时。”
这要是情侣住在同一个小区，离得远的都算异地恋了好么。
这里地形复杂，陪练车的司机师傅说，是个练车的好地方。
疫情最严重的时候，上海康城的业主进出小区，堵车一个半小时以上。
看房之前，中介小哥是这么跟我说的，大家感受下：
而亲自去到上海康城，我真的头一次体验到，
逛一个小区就像逛一座城，是什么样的一种魔幻体验。
首先迎接我的，当然是中介的小电驴了，没有它我们可能要在康城里面走一天，都没看上几套房子。
这小区大到有专门送业主去地铁口的两路公交，莘庄1路和莘庄2路，每十五分钟一趟，快赶上市区公交的发车频率了。
这恐怕是，上海唯一个共享单车能够停进小区里的地方。
这小区大到，内部需要建好几个公共厕所，太贴心了。
就不说沿街的底商了，这样菜场，生鲜超市，银行网点，美发沙龙…业主简直不要出门了啊。
最高峰时，小区里每天堆了近3万个快递！
就连居委会都足足有4个，摄像头1900个，保安120名，看到这个数字，是贼都要瑟瑟发抖了。
幼儿园，小学，初中，都建在小区内部，全部只对口业主子女上学，配套齐全到让人太羡慕，真正的目送式教育…
以上的一切，都在宣告这个社区的超级体量和超多人口。
上海康城的乱，曾是出了名的。
因为，大大大，小区太大了，多多多，人太多了，这么多年来的问题，自然不少。
最坏的时候，可以乱到什么样？
实地去看房之前，我听过关于它的很多传说。
群租疯狂，上下班堵车，停车位不足，盗窃案频发…
仅仅2015年，上海康城入市盗窃案件就高达185起，群租最高峰时候，达到1600多户，等于每十户居民中，就有一户被群租占领。
自2011年起，这个小区已经经历过了不下10轮的群租整治。
阳台改建的厕所、随处私拉的电线、堆满杂物的楼道…
用业主自己的话来形容就是：
“在自己小区居住没有安全感，就连出远门，也常常担心家里是否会遭贼。”
“当时邻居相互见面，闲聊最多的话题都是，谁谁谁家的东西又被偷了。”
去之前脑海里总是想起来这些画面，因此我将期待值放得很低，甚至还有些害怕。
但实地看过之后，说实话却有点出乎意料。
小区的确很大，但没那么乱，绿化还行，整个小区打理得井井有条。
这个曾经频繁登上舆论高地的小区，也没有想象中那么恐怖。
经过居民，业委会，居委会，和莘庄镇房管办几方部门的努力下，现在的上海康城已经呈现出截然不同的面貌。
整个小区的绿化率很客观，高层望去的小区，都是被绿植环绕。
细细看园林，也都看得出是精心打理过的样子。
人群没有那么杂乱，遇到的人也很有礼貌。
道路宽阔整洁，车辆很多但都停放在了规定的位置。
中介说，这几年治理群租卓有成效，很多楼栋上都贴有“无群租楼组”的铭牌。
小区给人感觉是一派安静祥和氛围。
当然，这么一个体量大的老小区里，有些问题也是不可避免的。
比如进门的时候，小区是开放式的，进出随意，保安并不阻拦。
这么多年水系治理得不是很好，水质混浊，挺影响观感。
还有外立面折旧比较严重，看上去还是很斑驳。
一些细节问题，像这样，每一户快递就随意堆放在小区大堂角落。
这些多老旧小区都会存在的问题，同样在上海康城里面也正在发生着。
可我们想想，一个那么大体量的小区，乱是常态，是没办法避免的。
因为不同的人群，刚需的，改善的，租房的，置换的居住在一起，各种摩擦，动荡，争执，在同一个小区里面上演。
如果一个小区居住着1万多户人家，居民6万多人，还能保持到以上这种程度的秩序井然，那就相当魔幻了。
这里还居住着一群挺魔幻的业主。
因为现如今，上海康城已经完全走过了从开发商主导，到业主自己做主的过程。
怎么个魔幻法？
这些年，在业主的努力下，干掉了两家物业。
最开始的赢多利物业，到外高桥物业，到现在的盛孚物业，从三级物业到现在的一级物业。
因为业主一路打怪升级，才有了今天的秩序井然的上海康城。
通过这张截图，可以看出上海康城的业主，为了维护小区的形象有多拼，
这是我搜索上海康城时，随便打开的一篇文章。
在评论处，业主自发在为小区形象充当“水军”，积极留言。
仅仅是这么一件小事，我们看到在这么一个拥有6万多居民的小区里，业主是超乎想象的团结。
所以不论是更换物业也好，整顿治安也好，这群魔幻的业主，是发自内心地想让小区变好。
这些年，通过这样那样的努力，才让上海康城得以脱胎换骨。
事在人为，说的就是这个道理。
20年，上海康城同样见证楼市的魔幻。
据说当时买房的各种方式，是这样的：
一期开盘送夏利
二期买送游艇
三期开盘送金砖
四期开盘折上折
20年前买房还送车送金砖，这样的场景不会再重现于楼市了。
再来看房价，就更魔幻了，
1999年一期开盘，均价3000元/㎡。
当时的上海平均工资1179元，房价收入比不到3比1。
二期于2003年推出,随着上海房地产的总体走热,当时均价已经涨到4700元/平左右。
三期于2004年开盘,成交均价5489元/平。四期于2006年开盘，成交均价7500元/平。
可以说，夫妻两人共同卖一套房，在那个年代，比现在容易多了。
到了今日，上海康城共有将近300套房源在网上挂牌，是整个莘庄乃至全上海二手房市场活跃度最高的楼盘之一。
最新的二手房均价是约35000元/平，房价翻了十几倍。
可以说，买入上海康城的第一批业主，是幸运的。
回想20年前买房的那一天，那些人绝对不会想到，一套房竟然能增值十几倍，能帮助自己完成了财富和阶级的跳跃。
历史总是惊人的相似，如今，楼市又来到的新的周期，上海康城也是。
从我看房遇到的几个房东来看，上海康城很多在2010年前后购入二手房的业主，现在又开始新一轮的置换了。
同一个小区，时间在变，但里面居住的人换了一批又一批。
有些人是刚需置业，因为价格合适来到这里
有些人是纯粹租房，因为租金便宜留在这里
有些人是改善置换，因为消费升级离开这里
无论是哪一类人，这样的房产故事，在我们身边不断重复上演。
上海康城如此，在其他小区亦是如此，楼市就是如此魔幻。
不得不说，上海康城的开发商：协和地产，也挺传奇。
诸位可能不知道，协和地产背后的掌门人汪世忠不是一般人，
他曾与澳门赌王何鸿燊，香港首富李嘉诚齐名。
我们在上海康城路过的加油站，也是他涉猎的产业之一。
20年浮浮沉沉，如今的协和地产已不如它当初刚进入上海时那般风光。
这几年，协和地产出现在新闻里，不是闲置土地，就是拖欠广告公司费用，法律纠纷，业主维权等负面信息。
插播一则幕后八卦：
上海康城第一任物业：赢多利物业的老板，汪世和，正是汪世忠的弟弟。
该公司资质只有三级，却承担了上海最大小区的物业管理。
上海康城一路以来的混乱，也是从物业这里开始的。
后来从业主更换掉了赢多利物业开始，
上海康城的身上已经几乎失去了协和地产这家开发商的烙印，真正由自己做主。
这次体验到的，不仅是上海康城面积，人口，房价的魔幻。
更深刻的是感受到了,这么一个20年的老小区，无论曾经如何，但通过自身力量，借助外部力量，是能够让自己慢慢变好的。
或许这才是我们值得去学习的地方。
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兽爷丨由来只有新人笑
2005年10月，汪孟德被顺驰总裁汪浩从上海总经理的位子调回集团。汪浩跟这位南开大学审计专业毕业的年轻人说，和大摩这件事要成了，你回来做财务总监吧。
当时孙宏斌都和大摩团队庆祝私募成功了。这笔钱计划在11月份打进顺驰账户，解老孙燃眉之急。不料等小汪回到集团后，还没正式上任，私募这件事黄了。
为平抑房价过快上涨，国务院在那年上半年出台了新老国八条，楼市一夜被打入严冬。大摩乘火打劫，提出要签对赌，7.5 亿元收购顺驰20%股权；如果第二年顺驰利润率无法达到某一个水平，大摩在顺驰股权将上升到40%。
现在的老孙在政商的名利场里游刃有余，出手都是大手笔，几百个小目标似乎也是轻轻松松。但在当时，几个亿就是他的命。
人为刀俎我为鱼肉。老孙当时咬了咬牙，答应了这个魔鬼协议。但谁料到大摩中国负责人拿着协议去美国总部上会，被否了。
私募撤走，香港上市遥遥无期，顺驰“七个锅盖十个锅”的游戏终于玩不下去了。最夸张一天，顺驰苏州项目公司的账上只有16块钱。
冥冥中很多事情是很奇怪的。汪孟德回北京是为顺驰私募乃至上市做准备的。结果他回去后做的第一件事，是卖公司。
路劲是汪孟德和孙宏斌一手谈的。2007年1月，路劲以两次注资的形式，获得了顺驰绝大部分股份。卖掉顺驰后，老孙有次跟我念叨：
如果没有调控，顺驰会是什么样？
顺驰陨落之后的十几年里，这个“如果”句式的话，又在其他地产商嘴里听过很多次。这是一句极其不甘心、同时也很无奈的话。
原来这世界很多事，越光鲜、越光环，也越危险。房地产是个巨型游戏，笼子里关着不停奔走的小鼠。造化弄人，往往也就是一夜之间。
1
过去半年里，泰禾老板黄其森基本上都是在自己开发的豪宅中国院子里度过的。
绿城创始人宋卫平的办公室不在杭州黄龙广场，而在他住的玫瑰园。黄老板的办公室，也不在泰禾总部北京招商局大厦，而在自己开发的中国院子。
黄老板比宋卫平小七岁，比孙宏斌小两岁。1996年从建行福建分行辞职创办泰禾时，他才31岁。2002年，他从福州来到北京，在通州看到旁边的京杭大运河，便拿下了这块地，做起了新中式大宅——中国院子。
这里位于长安街东起点，和紫禁城同在一条中轴线上。四米高墙之内，是青石阶、抱鼓石、蒙古栎。壶中天地，虚实相生，外人难以管窥一二。
在豪宅拼“奢”的年代，泰禾是最奢的房企。他们开发的新中式住宅，引领了一时风气之先。而每个泰禾项目开盘，都会请明星助阵。在北京均价才五六千块钱的时候，中国院子卖到过10万一平米。
但现在，福州湾文旅项目停了一年多，昆山淀山湖项目也已经暂停，北京院子的业主担心项目烂尾，甚至帮泰禾设计了一整套策略，包括怎么抵押项目盖房子，怎么抵押车位。业主们都为泰禾操碎了心。
黄老板自己营造的紫禁城，也成了困住他的笼。
前几天，黄老板手里所持泰禾集团的28.56%股份，被司法冻结了。4月份以来，泰禾集团已有10次成为被执行人，黄老板本人也两次因为公司未能及时偿还借款，被列为执行人。
前年销售额1300亿、去年捐款3个亿名列福布斯中国慈善榜第十五名的黄老板，今年就成被执行人了。
他并非形单影只。过去一年，这个名单星光灿烂。从王思聪、罗永浩、李亚鹏，再到冯鑫、尹明善，过去一年里，众多名人富豪纷纷被执行。
全国法院决胜信息网去年11月初数据显示，全国失信被执行人是1580万人次。我看了下，这个数据在去年4月份还是1350万次。半年时间里，全国增加了230万人次的老赖。
老赖人数的增长速度，超过了经济增长的速度。
现在，我最佩服的人不是马云，不是巴菲特，而是王兴。他在2018年12月说，2019年可能会是过去十年里最差的一年，但却是未来十年里最好的一年。
当时只道是段子。
2
如果说2005年调控的标志事件，是顺驰的倒下；2010年调控的标志事件，是老宋转让绿城；那这次发轫于2017年的调控，标志性事件有两个，一个是王健林的壮士断腕。
另一个，就是泰禾的资金链危机。
和上述几家企业一样，泰禾也在寻求卖身自救。买主的传言也在不断变化，从华融到金茂，再到了厦门的建发和国贸。
我向金茂的朋友求证过此事，金茂朋友很快否认了。金茂说看了下泰禾的债务，就退却了：
大概有1900多亿的债。
黄老板是在5月中旬跟高管开会确认兜售公司这件事。他说在福建有关部门的帮助下，泰禾正在引入战投，对方是一家房地产非主营业务的世界500强国企，自己将让出第一大股东的位置。他还说：
连泰禾这种有情怀的企业都活不下去，中国房地产业真没天理。
昨天，厦门国贸在上证e互动上回复网友提问时，也否认了要接盘泰禾的消息。
厦门国贸其实和泰禾接触过的。
2017年，厦门本土企业第一次冲进了世界500强，而且一次就是两家。一个是厦门建发，排名488位，另一家就是厦门国贸，排名494位。
就像保利和中海争夺地产央企之光多年一样，为争夺谁是厦门之光，建发和国贸这两家国企较劲多年。去年，建发房产销售额达700亿元，如果加上旗下的联发集团，建发房产规模已达千亿。
作为一家主营是贸易的公司，去年国贸营收是2180亿元。这个数字甚至高于融创，是新城控股的2.5倍，但归母净利润只有23亿，是建发上市公司之一建发股份的一半。
核心原因在于，去年国贸最能挣钱的地产业务销售额，只有100亿左右。这个销售额，还不及建发的零头。如果不发生点奇迹，厦门国贸在房地产行业基本不会有什么参与感了。
有关领导推动下，他们似乎迎来了一个追赶建发的机会：
接盘泰禾。
为了减少上市公司规则的干扰，厦门国贸在4月30号干脆和控股股东共同出资设立了厦门国贸发展有限公司。
这个注册资本为人民币40亿元的合资公司，看上去就是为泰禾准备的。这是一个事先张扬的收购，厦门国贸还没开始尽调，传言已经在资本市场上满天飞了。很快，国贸在网上平台否认了接盘泰禾的计划，国贸的一位朋友和我说：
双方的确聊过，但现在没再接触了。
厦门国贸宣布放弃后，泰禾一位高管跟我说，有一家央企比厦门国贸走得更远，到了尽调阶段。
黄老板曾经说过，泰禾是地产界的范冰冰。一举一动，果然地球人都知道了。
黄其森最大的筹码，是泰禾今年号称2000亿的可售货值，及福建有关部门对于泰禾的支持。金融机构们也都支持甚至盼望着泰禾重组。
3
房地产业是周期性行业。但只要地买对了，其实什么都好说。
当年老宋跟我复盘绿城危机时，感叹就是买错了几块高价地，就此踏入了深渊；连万科这种最稳健的开发商，这两年在天津、上海和北京拿错了地，每个项目可能都要亏损二三十亿甚至更高。
我之前说过，一夜暴富秘诀有俩：疯狂借钱，赌对国运。
黄老板就是这个秘诀的践行者。他第一次闯入公众的视野，是2013年。那一年泰禾销售额是168亿元，但却拿了195亿元的地，横扫一线城市土地市场。
在北京，泰禾经过71轮的激烈竞价，打败众多的知名房企，竞得通州台湖镇一块住宅地，楼面价1.9万元每平米，当时台湖房价还不到一万元每平米。第二年两会，有媒体当面问黄老板泰禾是不是风险太高了，黄老板的回答是：
我从银行出来的，银行的关键就在于风险控制。
然后他宣布，泰禾2014年的拿地金额要超过前一年。
2014年那年，很多房企都很难受。黄老板也没有实现他的诺言，只买了150亿元的地。但熬过这轮调控，泰禾又火力全开。2016年它销售额是400亿元，买地花了260亿元。
这几年，不断有人说泰禾的负债率比融创、恒大还要高，但善于“风险控制”的黄老板艺高人胆大，直到2017年迎来了最后的疯狂——“对折”拿地、九成并购。
这一年，他们拿了452亿元的地，但仅参与4次招拍挂，其他29块地，全是通过收购的方式拿到的。
到最后，首席财务官成了泰禾突破极限最大障碍了。前首创置业财务总监罗俊加盟泰禾担任CFO后，上穷碧落下黄泉，把能借到的钱全借来了。从ABS、REITs、信托、私募、美元债、股份质押，所有融资手段泰禾都玩过。
2017年11月，任职一年的罗俊已经帮黄老板借了500亿。他长出一口气，在高管会上说之后公司要注意风险了。但黄老板说，小罗干得不错，再去借点。
没过多久，罗俊就离职了。
到了2018年，事情开始起变化了。很多低价收来的项目，遍地都是雷。他们在南京收购的几块地问题一堆，黄老板自己跑了几趟，也没拿到规划许可证。最后连泰禾南京城市总经理也锒铛入狱了。
南京的问题，在其他城市也普遍存在。
黄老板想到的第一个自救办法，就是启动人力高周转。整个2018年，黄老板在他的中国院子里，每天都在面试高管，也几乎每天在裁人。但即使高管济济一堂，黄老板仍像一个典型的中年男人：
在中国院子一觉醒来，身边没有可以依赖的人，全是要依赖自己的人。
没人能拯救泰禾，除了黄老板自己。2018年年初，黄老板说能卖2000亿。到了年底，泰禾没有公布自己当年的销售额。有人帮他统计了一下，说是1300亿元。
现在，黄老板还骄傲地认为，泰禾的地买对了，自己的眼光没有问题，泰禾的产品也是行业最有竞争力的，只是职业经理人没能执行好而已。2019年年中，他跟我说，如果2018年销售额能过两千亿，泰禾啥问题都没有了。
这世界，总是有太多的“如果”。茨威格说过，别把偶然和命运视为同一。
生命的轨迹是由自己造成的。
总有人能赌对国运，但我更欣赏那些了解自身局限性的人。他们知道该在什么时候停下来。
4
2002年进京，熬过了2008年金融危机，熬过了2013年调控，黄老板一度坚信自己这轮调控也能熬过去。
到了2019年，债务泰山压顶，他终于把几百亿货值的项目摆上了货架。其中11个项目转让给了世茂。
但算起来，这些钱也就40亿元，和泰禾的债务比起来，仍是杯水车薪。
与之相比，王健林和王文学就果断多了。老王直接一把出清，把十几年的心血万达城全甩给了融创，把77个酒店甩给了富力。王文学一咬牙，把将近20%的股权卖给了平安。
黄老板总觉得自己手里的地很好，产品更好。这种骄傲，乃至固执，让很多项目错过了最好的出货时间。资金成本的累积，又让这些项目越来越难算得过账。
这不是一两个项目的问题，更是黄老板愿意做出多大牺牲的问题。
成为被执行人后，固执的黄老板终于开始向命运妥协。前不久，他跟下属说，自己谢绝了一切不必要应酬，这些天就在中国院子呆着。自己也没孙宏斌那么多事，天天就一个人呆在那。
这个时间点出去，很容易传出绯闻，影响公司形象。
这种话，老宋在2012年也跟我说过。2011年年底某段时间，绿城的弦绷至极点。有好几次差点还不上银行的贷款。2012年春节之后，老宋的多数时间都是在玫瑰园度过的，一些话他不得不解释上百遍。
后来我都烦了，不想做祥林嫂，一见到朋友就说，早知道不叫阿毛去了。
其实就是赌错了，买错了几块地。
前几年，我写过一些民营企业的问题。但这两年，很少写民营企业家了。这个群体，真的很不容易——这真是一个丝毫不能犯错误的职业。
即使你像老宋或者老王一样，有情怀，有眼光、有胆识，这几年选择了一个有前景的赛道。但可能做错一个投资决定，说错几句话，或者一个地方官员的心血来潮，一夜之间就得改旗易帜。
很多企业家浮浮沉沉十几年，这两年却不如安心炒个房、收缩投资提前退休、亦或早早把企业卖掉后移民的人。
上个月，89岁的巴菲特说，如果你坚持足够长的时间，会看到市场上的一切。重庆前首富尹明善也坚持到八十岁，暮年还得披甲上阵，眼睁睁看着自己毕生心血万劫不复。
即使这样，还有人叫嚣着让私营经济离场。上个月，有四个号称留美的经济学家写了万字长文，说要想解决现阶段矛盾，必须恢复公有制经济主体地位为核心的所有制结构改革。
当时，好几个民企老板把这篇长文默默转给我。我猜在微信那端，他们又在瑟瑟发抖。
去年年底，融创在青岛东方影都做了一个发布会。这里以前是万达的东方影都，2017年之后，老王把这个项目连同其他十二个文旅城都卖给了融创。发布会后，老孙跟一些影视大佬吃饭，杯筹交错间，有人说了一句：
老王要是知道我们这么开心喝酒，会气死的。
举着杯子的老孙，没有接话。十几年前，他也曾经是“老王”。
由来只有新人笑，谁人听到旧人哭。
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想进名牌重点大学如清北复交，在上海哪4个区买学区房最靠谱？
为此，我和大家聊聊各区中考的差异，为各位家长选择学区房提供一个参考。
我们一直说“以终为始”，从想读什么样的大学，倒推读什么样的高中，再倒推读什么样的初中和小学，从而决定学区房买在哪里。
一本、985、211、双一流，傻傻分不清
选高中看什么？
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自动续期！70年产权一锤定音 影响有多大?
文|凯风
70年产权如何续期，终于有答案了。
酝酿多年的《民法典》即将正式亮相，其中，第三百五十九条提出：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
这意味着，广受关注的70年产权续期问题，终于一锤定音。
其一，住宅土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心被收回。
众所周知，中国城市土地为国家所有，居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。
虽说建筑设计寿命多数只有50年，很多房子可能三四年就已严重老化，撑不到70年产权的大限，似乎产权续期问题无关紧要。
事实上，房子虽然不断老化不断折价，但房屋之下的土地价值却是永存的。一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到未来的房价预期。
有恒产方有恒心，可见这一问题的重要性。
因此，这次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”，可谓一锤定音，这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧，已经不复存在。
其二，70年土地使用权到期后，自动续期是否等于“免费续期”？
自动续期不是问题，问题是“自动续期”之时，到底是免费续期，还是要补缴土地出让金？
对此，民法典提出：
续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
是补缴还是减免，是全部免费还是部分减免，民法典无法事无巨细，只给出了大原则，具体落地执行将会交由其他法律处理。
这里的法律、行政法规，是有明确界定的。目前与产权续期相关的现法律规定主要有二：
一是《物权法》：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 二是《城市房地产管理法》：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。 经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
显然，对于住宅用地，自动续期将是大原则，相关费用有望减免；而非住宅用地，有可能要补缴土地出让金。
这方面，并非无迹可寻。在此之前，有关人士就曾表示：
住宅70年产权续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。
种种迹象都表明，住宅产权续期，“减免”是关键，免费续期的可能性非常高，未来有望通过新的法律规定加以确认。
其三，住宅、公寓、商铺、写字楼、小产权之间的差异不只在价格。土地性质不同，未来待遇大相径庭。
到底如何续期，住宅用地和非住宅用地的待遇可谓大相径庭。
根据法律，住宅用地可自动续期，而非住宅用地则依照法律规定处理，目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期，这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。
所谓住宅用地，指的是居住用地，也即商品住宅之下的土地，使用权一般是70年。而非住宅用地，主要以商业用地、工业用地为主，使用权40年、50年不等。
商品住宅的用地性质为“居住用地”，而公寓、写字楼、商铺多数都是“商业用地”，小产权房更多是“集体土地”，这就是差别所在。
所以，不是什么房子都值得买，一定要注意识别房子背后的土地性质。
其四，技术法理障碍均不复存在，房地产税立法只剩时间问题。
70年产权问题一旦得以解决，影响房地产税的法理问题就不复存在。房屋所有权与土地使用权的分离，通过“自动续期”暂时得以解决，征收房地产税也就有了合理的基础。
自此，不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等技术前提均已具备，房地产税开征只剩时间问题。
前不久，中央权威文件提出：稳妥推进房地产税立法。
这说明，房地产税一定会来，悬念只在于何时落地。
不管是3年、5年甚至10年，房地产税都将是未来影响中国楼市的最大变量之一。
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民法典草案如何回应百姓关切，七大看点解析来了！
来源：新华社客户端，原文首发于2020年5月23日，原标题为《七大看点解析民法典草案如何回应百姓关切》。
记者：罗沙 白阳
参与采写记者：谢昊、黄安琪、周闻韬、兰天鸣
5月22日，作为今年全国两会重要内容，酝酿多年的民法典草案提请十三届全国人大三次会议审议。这将是我国首部以法典命名的法律。
被誉为“社会生活百科全书”的民法典草案，由民法总则与各分编草案“合体”而来，包括总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编及附则，共1200多个条文，覆盖一个公民生老病死的全部生活。民法典出台后，我国现行的民法通则、物权法等相关法律将被替代。
作为新时代人民权利的“宣言书”，民法典草案充分体现了时代特色。对于住宅建设用地使用权70年到期、高空抛物坠物、性骚扰、手机APP收集个人信息等社会热点和百姓关切，草案均进行了直接回应。尤为值得关注的是，草案还体现了对疫情防控有针对性的考量。
疫情相关：
保护特殊情况下无人照料的“被监护人”，明确物业应急处置责任
突如其来的新冠肺炎疫情打乱了人们的生活节奏，也给民事立法带来了新的课题与挑战。结合此次疫情防控工作，民法典草案作出了一系列有针对性的最新修改：
——进一步完善监护制度，草案规定，因发生突发事件等紧急情况，监护人暂时无法履行监护职责，被监护人的生活处于无人照料状态的，被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门应当为被监护人安排必要的临时生活照料措施。
“实践中存在监护人被隔离，导致被监护人缺乏照料的状况。草案这一修改非常必要。”上海外国语大学法学院副教授黄绮委员说，监护制度的完善可以有效加强对特殊情况下被监护人的保护，同时也需要基层组织等及时履行职责，及时发现相关情况并采取措施。
——草案在征用组织、个人的不动产或者动产的事由中，增加了“疫情防控”。对于疫情中物业服务企业和业主的相关责任和义务，草案增加规定物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主应当依法予以配合。
“疫情期间，物业在社区疫情防控中承担了大量工作，起到了十分重要的作用，大家有目共睹。”北京市律师协会会长高子程代表说，通过立法规定物业服务企业在疫情等特殊情况下开展应急处置的责任，并明确业主的配合义务，有助于物业开展相关工作，维护小区居民的人身财产安全和社会公共利益。
此外，草案完善国家订货合同制度，规定国家根据抢险救灾、疫情防控或者其他需要下达国家订货任务、指令性计划的，有关民事主体之间应当依照有关法律、行政法规规定的权利和义务订立合同。
物权编：
明确居住权，破解业主维权与维修难题
草案物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
重庆索通律师事务所律师韩德云代表对此表示，这一制度认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。此外，在涉及房屋的债务追溯、银行拍卖等时，居住权的确立也有助于解决现实问题。
此外，对住宅建设用地使用权70年到期怎么办、小区业主维权难、公共维修资金常年“沉睡”等社会热点，草案均有明确规定：
——明确住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
——明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助；适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。
高子程说，民法典草案筑牢现代产权保护制度的坚实基础，让百姓财产权利得到更有力的保护。为调整物业纠纷等民商关系提供有效的法律依据，也为地方出台细则提供空间。
合同编：增加物业服务合同、完善电子合同，
对高利贷和“霸王条款”说“不”
大到买房，小到交水电费，人们的生活离不开各种合同。针对近年来合同领域的新问题，草案在合同编中作出一系列规定，亮点如下：
——针对物业服务领域的突出问题，草案增加规定物业服务合同，为老百姓解决物业纠纷提供法律依据。
——为了适应电子商务快速发展以及百姓网购习惯养成的需要，草案完善了电子合同订立规则。
“以立法形式，肯定电子合同未来发展前景。”黄绮说，这保障了商事活动中双方合同可以通过便捷的电子合同方式订立，减少了书面合同订立的繁复性。
——针对近年来各界反映强烈的高利贷问题，草案明确规定禁止高利放贷。对于很多消费者都遭遇过的商家“霸王条款”，草案完善了格式条款制度。
“合同法的基本原则是当事双方平等。以前，我们更多考虑的是形式平等。随着社会发展，大家对合同本质平等的要求越来越高。”西南政法大学经济法学院教授王煜宇委员表示，草案对格式条款制度的细化规定，有利于进一步加强对消费者权益的保护。
人格权编：加强个人信息和隐私保护，
关注性骚扰与基因科研
人格权独立成编是民法典草案的一大亮点。代表委员普遍认为，这是民法典立法的重大创新，有助于强化对人格尊严的全面保护。
手机APP悄悄收集个人信息？骚扰电话令人忍无可忍？……回应信息技术高速发展带来的新问题，草案对隐私权和个人信息的保护可谓浓墨重彩。
——明确隐私的定义。草案规定，隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。
北京金台律师事务所主任皮剑龙委员认为，“私人生活安宁”写入隐私权，不仅是文字上的完善，更延展充实了法律的保护范围。“这意味着，频发的骚扰电话、短信、强制弹窗广告等也可能被认定为侵犯隐私权。”他说。
——完善防止性骚扰有关规定。草案在总结既有立法和司法实践经验的基础上，规定了性骚扰的认定标准，以及机关、企业、学校等单位防止和制止性骚扰的义务。
“草案针对性骚扰作出规定，就是要通过立法来制裁侵害行为、抚慰受害者心灵。明确企业等单位的相关义务，是为了在防止职场和校园性骚扰方面更具针对性，也有助于第一时间保留、掌握证据。”重庆静昇律师事务所主任彭静委员说。
此外，为规范与人体基因、人体胚胎等有关的医学和科研活动，草案明确了从事此类活动应遵守的规则，避免科学伦理“不能承受之重”。
婚姻家庭编：设立离婚冷静期，
明确夫妻共同债务
草案中备受关注的婚姻家庭编，着眼于促进家庭和谐，解决当前百姓反映强烈的现实问题。
——为减少“头脑发热”式离婚，草案规定了提交离婚登记申请后三十日的离婚冷静期，在此期间，任何一方可以向登记机关撤回离婚申请。
“我国离婚率逐年升高，‘闪婚’‘闪离’现象越来越多。设立离婚冷静期是为了维护家庭关系的稳定，与‘离婚自由’并不冲突。”全国人大常委会法工委经济法室一级巡视员杨明仑表示，离婚冷静期制度在许多国家都有实施。这项制度适用于夫妻双方协议离婚，不涉及家庭暴力等适用诉讼离婚的情况。
——明明是无过错方，离婚后却“人财两空”；离婚后发现莫名其妙“被欠债”……草案对此类现象说“不”，体现出保护家庭成员合法权益的鲜明价值导向。
草案吸收最高人民法院司法解释规定，明确夫妻共同债务范围；将“有其他重大过错”增加规定为离婚损害赔偿的适用情形；增加规定婚姻无效或者被撤销的，无过错方有权请求损害赔偿……
高子程表示，明确夫妻共同债务的范围，有利于保护家庭成员以及债权人的合法权益。设置离婚损害赔偿“兜底”条款，加大了对婚姻无过错方的法律救济力度，有利于引导人们提高对婚姻家庭的责任意识和诚信意识，维护和谐社会关系，并为司法裁判提供更为明确的制度保障。
继承编：扩大遗赠扶养协议范围，
增加新遗嘱形式
随着社会发展，百姓财富增加，财产继承问题日益重要。草案在继承编中对现行继承法的多处修改，有利于遗产得到妥善保管和顺利分割，促进家庭和睦。
——保障“老有所依”，满足养老形式多样化需求。草案完善遗赠扶养协议制度，适当扩大扶养人的范围，明确继承人以外的组织或者个人均可以成为扶养人。
——与时俱进，遗嘱的形式和效力更加灵活多样。草案增加了打印、录像等新的遗嘱形式，增加规定对继承人的宽恕制度，删除了现行继承法关于公证遗嘱效力优先的规定……
“现实中存在立遗嘱人要改变遗嘱时，却无法到公证处订立新的公证遗嘱的情况。”黄绮说，不再规定公证遗嘱效力优先，彰显法律充分尊重遗嘱人的真实意愿。新的遗嘱形式让立遗嘱人的表达方式尽可能不受客观条件限制，也是社会民事活动更具活力的体现。
此外，为确保遗产得到妥善管理、顺利分割，草案还增加规定了遗产管理人制度，更好维护继承人、债权人利益。
侵权责任编：破解高空抛物坠物难题，
防止“自助行为”被滥用
——在强化保护民事主体合法权益的同时，草案侵权责任编兼顾维护社会公共利益，为社会生活提供行为规范。
针对高空抛物坠物，草案多管齐下：明确禁止从建筑物中抛掷物品；针对此类事件处理的主要困难是行为人难以确定的问题，强调有关机关应当依法及时调查，查清责任人；规定物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止此类行为的发生。
高子程表示，草案完善了高空抛物坠物相关各方的民事责任，既有利于受害人索赔，也有利于督导相关方自觉履行职责义务。
——为更好保护被侵权人的合法权益，草案还对“自助行为”制度作出了进一步修改完善。
草案规定，合法权益受到侵害，情况紧迫且不能及时获得国家机关保护，不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的，受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施，但是应当立即请求有关国家机关处理。
草案同时明确，受害人采取的措施不当造成他人损害的，应当承担侵权责任。
“建立自助行为制度，有利于公众在生活中遇到各种突发情况时灵活处置，维护自身权益，体现了法律以人为本的宗旨。”中华全国律师协会副会长吕红兵委员认为，维护自身权益必须以不损害他人的权益为前提，草案吸收各方面意见，对这项制度增加设置了必要条件，引导大家依法行使权利、承担义务，防止这项制度被滥用。
此外，草案还完善了生产者、销售者召回缺陷产品的责任规定，完善网络侵权责任制度，并加强了医疗机构及其医务人员对患者隐私和个人信息的保护。
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