恒大的问题不仅仅是恒大的问题

9月14日,当华利安的名字出现在中国恒大的公告里时,听过这家机构的人无一不眉头紧锁,知道大事不妙。

 

作为一家细分领域的精品投行,华利安在国内普通民众间几乎没有知名度。但根据汤森路透的数据,在2020年全球债务困境和破产重组交易规模排名中,

它是冠军。

经过这家机构之手的债务重组经典案例数不胜数,其中有两个名字尤其“耀眼”——1999年的安然,和2008年的雷曼兄弟。

 

中国恒大在公告里说,此次请华利安出山是为了评估公司目前的资本构架、研究流动性情况、探索所有可行方案以缓解目前的流动性问题,争取尽快达成对所有利益相关方最优的解决方案。

 

能研究解决方案的财务顾问有很多,它却偏偏选择了服务前两轮金融危机“始作俑者”的华利安。

 

你说恒大是故意的,还是不得已的?

 

1

 

恒大危机让这个中秋佳节变得并不圆满。

 

这不仅仅是对于经历了港股黑色星期一的二级狗,也不仅仅是对于正在维权的恒大财富投资者们,更是对于千万个买了恒大的房但还没有到入住时刻的家庭。

 

恒大凭借一己之力,真正让大家做到了“天涯若比邻”。

 

然而“海内存知己”的还不止上面说的这几类人。

 

如果打开铺天盖地的媒体报道,以及恒大这些年来的财务报告,就会发现这个中秋,因为恒大而揪心的人还有很多很多。

 

这其中有手握大量恒大商票不知价值还剩几何的供应商们,有加班加点在计算风险敞口以及究竟该计提多少坏帐准备金的银行职员们,有被极高的收益率打动前期扫货美元债此时却得担心血本无归的高收益债投资者们,当然,还有为了这事要写无数份汇报材料的各级政府和大小官员们。

 

何止是天涯若比邻,简直就是“千里共恒大”。

 

随着探照灯一步步打向恒大“帝国”的深处,大家才发现,这家曾经的地产之王利用纵横交错却始终满弦的表外融资,粗鲁霸道却着实有效的上下游利益绑架,以及一轮轮精妙无比且最终马前失蹄的资本运作,将自己的问题生生变成了很多人的问题。

 

谁说“大而不能倒”、具有“系统性风险”的,只能是金融机构?

 

 

2

 

关于恒大的诸多“神操作”,建议感兴趣的朋友可以去看财新最新一期的封面文章。

 

几十块钱买不了吃亏买不了上当,当今时代的深度商业报道,我只服财新。

 

在这篇小文中我想聊聊的是,恒大现在的问题,究竟变成了哪些人的问题?问题又会有多大?

 

首当其冲的,当然是银行的问题。

 

事实上,根据去年那份被恒大辟谣的求援文件,截至2020年6月30日末,恒大集团负债涉及到的银行类金融机构有128家。

 

而根据恒大2020年年报,其主要往来银行有20家,其中既有农业银行、工商银行、建设银行这样的国有大行,也有农业发展银行这样的政策性银行,以及民生银行、浦发银行等股份制银行,以及更多的城商行。

 

传闻中贷款余额最高的民生银行已经在上交所的投资者交流平台上做出了公开回应——

民生银行对恒大的授信业务主要以抵质押和保证方式为主,抵质押物主要包括变现能力较强的土地、房产、在建工程等,目前抵质押物仍足值有效。民生银行对恒大集团及其关联方的经营、财务情况进行持续跟踪和监测,保持与恒大集团的密切沟通。   

 

然而,昨天的港股投资者还是不分青红皂白,将民生银行打回了十年前上市时的股价,市净率P/B更是只剩下0.2——简单说,就是投资者认为民生银行的资产价值要打2折。

 

为什么?因为前段时间的一则热点新闻已经说明了,有恒大的抵质押物也不意味着银行没有风险。

 

7月19日,广发银行宜兴支行一份申请冻结恒大旗下项目公司1.32亿元财产的民事裁定书被公开。

 

根据无锡市中级人民法院的民事裁定书显示,广发银行近日请求冻结被申请人宜兴市恒誉置业有限公司、恒大地产集团有限公司银行存款1.32亿元,或查封、扣押其他等值财产。

 

然而根据恒大方面的回应,该笔贷款的到期日为2022年3月27日,还远远未到期。那么,为什么广发银行要如此急着申请诉前保全?

 

事实上,广发银行是以情况紧急、不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害为由,向法院提出的,且无锡中院最终支持了这一请求。 

 

尽管在新闻的最后表示,“该事件最终双方经过充分沟通已经妥善解决。”但这一风波也充分反映了,有抵质押物并不意味着银行对于恒大的敞口就高枕无忧。 

 

3

 

不过比起这些只是和恒大做做正常业务的商业银行,问题更大的肯定是恒大之前的“亲儿子”——盛京银行。

 

尽管现在已经将大股东拱手相让,但这家东北地区规模最大,资产规模过万亿的银行与恒大之间千丝万缕的关系,却依然剪不断理还乱。

 

根据盛京银行的定期报告,2019年底,盛京银行最大单家非同业客户的风险暴露规模高达1552.32亿元。2020年,这一数据虽有大幅下降,但年末存量仍超过900亿元。

 

然而这还远远不是全部。

 

且不说去年监管就认定盛京银行和恒大集团的关联交易有千亿规模,事实上根据财新的报道,截至2020年底盛京银行的资产中还有接近3600亿元的金融投资,其中包括近1500亿证券公司管理或者信托计划项下的非标资管产品。

 

要说这其中没有流入恒大的资金,谁信呢?

 

这两天,港股上市的盛京银行似乎保持了岿然不动,股价连续收平。然而再仔细看看,就会发现这只股票每天的成交量只有几万股。

 

极度枯竭的流动性背后,自然有着大量想卖而不得卖,知道就算斩仓也找不到接盘侠的投资者们。

 

除了银行之外,非银机构也逃不了干系。

 

根据券商的报告,2020年中期,恒大的非标融资规模约2633亿元,占公司总有息借款的30%。如果按照这一比例推算,到了2021年中期,恒大5718亿元的总借款中,仍存在接近1800亿的非标借款。

 

依然是根据去年那份求援文件,与恒大合作的信托、城投、资管、小贷等非银机构多达121家。他们比起银行来说更加弱势,手上甚至没有像样的抵押物,一旦恒大违约,将没有任何资金可以兑付给投资者。

 

要知道,根据信托业协会的数据,截止2021年一季度末,整个信托行业的房地产资金信托余额也不过2.17万亿。如果恒大一家就占据了其中接近10%,那么一旦违约,对整个行业可能都是毁灭性的打击。

 

 

4

 

恒大的问题也不仅仅是金融机构的问题,更牵涉到千万家供应商和产业链上下游的公司。

 

恒大的问题不仅仅是恒大的问题

根据财新的报道,惯用高杠杆的恒大,对大部分施工方,尤其是体量庞大的建筑施工公司往往采取“绑架式”合作模式。

 

这其中既有要求施工方用现金工程款来购买恒大财富的理财产品或者恒大的债券,也有只给供应商结算依靠企业信用发行的商票——换句话说,要不然你就把我付给你的工程款现金拿一部分出来买我的产品,要不然你就得接受一张延期兑付的“支票”作为工程款。

 

不管是哪种方式,都将供应商紧紧的绑在了同一条船上。

 

在恒大的业务蒸蒸日上时,供应商为了保住这个大客户,硬着头皮也得陪着它玩,然而一旦业务转头向下,比起家大业大的金融机构来说,眼看着手上的产品或者商票成为废纸的供应商,就会成为这只船上最不稳定的因素。

 

9月6日,在上交所上市的涂料企业三棵树发布公告称,截止2021年7月底,持有的恒大商票有3.36亿元发生逾期,而除此之外,公司还持有恒大尚未到期的应收票据余额3.34亿元、尚未到期的应收账款1.27亿元。

 

要知道,三棵树今年上半年的净利润也就1.32亿元,这部分逾期商票直接吃掉了净利润的四分之三。

 

这还是一家市值几十亿的上市公司,商票逾期对于更小的供应商的压力可想而知。

 

除了上游供应商可以用断货造成威胁之外,施工方可以对恒大造成的打击更大也更直接。

 

以江苏南通三建为例,根据9月14日联合资信在下调南通三建主体及相关债项信用等级的公告显示,截止2021年6月,南通三建与恒大地产的在手合同额为85.77亿元,应收账款和应收票据中涉及恒大地产的款项合计12.12亿元,另有已背书或贴现的恒大商票31亿元左右。

 

恒大暴雷直接的结果就是南通三建在包括太仓恒大文化旅游城在内的多个项目上选择停工。

 

停工会导致恒大的楼盘不能及时交付业主,从而无法回收现金,将导致企业更大规模的流动性危机。

 

恒大2020年年报显示,恒大集团发行商票2050亿。而根据去年的那份文件,恒大的上下游合作企业达到8441家。

 

5

 

恒大的问题甚至已经不再是围绕着这家公司的产业链和合作链的问题,而开始有扩散到整个行业的苗头。

 

毕竟恒大的这些操作,很可能是很多地产公司曾经或者正在做的事情。

 

无论是复杂的表外融资,还是多层嵌套且非标的资产结构,抑或是较大比例的合作项目和降温的收并购市场,乃至预售监管带来的资金调动问题和限跌令之下的资产处置的不确定性问题,恒大只是整个行业一个做到极致的巨头缩影。

 

这个极速狂奔了二十年的行业,没有人敢说自己只是在按部就班的做生意。

 

因此我们看到新力地产的股价昨天一日跌掉80%,富力地产等负债率高的地产企业开始断腕求生存,尽管监管去年未雨绸缪的开始推行房地产企业三档划分机制,然而近期连一些绿档的房地产企业,也遇到再融资困难的问题。

 

这说明,市场已经开始对行业整体出现了不信任。

 

上次金融危机我们在美国银行业看到的情况,这一次开始在中国的房地产行业若隐若现。

 

想来也合理,毕竟中国的银行机构有着政府信用的背书,任何一个出了问题都会被托管,而大部分是民营企业的房地产行业就没有这么“幸运”了。

 

然而从恒大的案例来看,中国的房地产企业已经长成了“十足的怪物”,一个巨头的倒下很可能会引发多米诺骨牌效应,甚至随着无比长的产业链上下游和史无前例的利益绑定机制,延伸到大家都想不到的领域。

 

希望恒大的问题,不会成为所有人的问题。

 转自:https://mp.weixin.qq.com/s/k9XL0A-W1JXVdfD1zLpr6Q


王兴“狼性毕露”,美团反噬电商

王兴“狼性毕露”,美团反噬电商
王兴“狼性毕露”,美团反噬电商
伯虎点睛从上一场团购大战中杀出重围,这一回王兴还会重走老路吗?
 | 唐伯虎
王兴“狼性毕露”,美团反噬电商

8月30日,美团公布2021年第二季度及半年报,新业务依然是蚕食美团利润的“吞金兽”:从3月到6月,新业务亏损高达92亿元。

 

“核心业务很稳,新业务很亏。”这是对美团二季度业绩的概括。

 

尽管亏损,但王兴非干不可。

 

回想2010年3月,美团网上线,史上最惨烈的O2O团购大战一触即发。千家公司败退,大众点评的张涛也被“打”到无奈退场,只剩下一片唏嘘。

 

2012年11月,王兴组织内部会议,由王慧文牵头,筹备10人团队,计划“做出下一个美团”。

 

这也就是后来的美团外卖。如今,美团外卖已经稳步增长(Q2财报中收入达231.3亿元,较去年同期增长59%),王兴又开始赌“下下一个美团”。

 

熟悉美团高层的人士透露,美团优选是如今美团内部的“一把手项目”。一位不愿具名的相关人士也表示,王兴把能否做成社区电商,视为影响自己“商业史地位的关键战场”。

 

好赌的王兴,这回胜算有多大?

王兴“狼性毕露”,美团反噬电商

王兴为何不遗余力打社区大战?

从这一次财报来看,折射出两个重要的信息点:一是美团用户量增加,运营效率有所提高;二是美团亏损扩大,主要是因为投资新业务。

 

众望所归,二季度美团营收达437.6亿元,较去年同比增长了77%,其中最大的功臣是餐饮外卖、到店、酒店及旅游核心业务带来的创收。

王兴“狼性毕露”,美团反噬电商

(美团2021年Q2财报数据,图源:网络)

营收增长,用户也在增长。

 

2021年第一季度,美团交易用户达到5.7亿,净增5870万人——单季度增量甚至超过了2020全年。值得注意的是,将近50%的增量直接源自美团优选。而在二季度,财报显示美团交易用户数已经达到6.3亿,环比增长近6000万人。

 

如果把视野拉长,不难看出一个有趣的现象:

 

在2020年7月,美团发力社区电商业务后,新业务亏损达到232亿元,但净增用户数已经接近1.6亿人。做一个简单的计算不难得出,在这一过程中,美团的“获客成本”约145元/人。

 

战略性的亏损,王兴早有预见。

 

在经历了团购大战和外卖大战后,以上市为节点,美团在本地生活遥遥领先。多位美团员工表示,当时上市就觉得外卖战争已经结束了。

 

2020 年 8 月,拼多多上线多多买菜业务,试图找到电商之外的第二条增长曲线。一个月后,美团优选也推出了千城计划。“本来美团没有打算快速开城,但拼多多让美团加快了速度”,一位美团优选人士表示。

 

2021年初,美团定下新招 6 万人目标,计划在一年内完成。

 

而这6 万人服务于社区团购业务美团优选和 B2B 餐饮供应链业务快驴。

 

美团联合创始人王慧文 2020 年在清华大学的产品课中曾分享美团是如何决定进入外卖市场。他说,在商业竞争中,判断市场体量很重要但非常难,误判可能会错失转瞬即逝的入场窗口期。

 

而从外卖大战到社区团购大战,是本地生活的2.0版本。

 

王兴曾形容美团优选是 “五年一遇、甚至十年一遇的机会”,一旦挨过了前期痛苦的基建投入期,“就有机会触及海量的用户群体”、“创造新的价值链”。

 

他没有给出盈亏平衡的具体时间,只表示短期盈利不是公司目前的重点。

 

社区电商是一个巨大流量入口,是攻下下沉市场的一块肥肉,拼多多、阿里、京东等大厂都分秒必争。

 

有分析机构指出,从2020年四季度至今,美团优选带来的新用户,已对美团外卖业务带来明显增量。这样算来,在流量价格高企的2021年,约145元/人的“获客成本”就极具性价比了。

 

但用户增加还只是表象。据美团相关人士此前透露,美团新业务的三个核心业务线分别对应了不同的市场,而美团优选(社区电商)主要发力的方向是三四线城市乃至更下沉市场。

 

下沉市场成为大厂眼中香饽饽的原因有二,首先是大厂本身在寻找增量空间,其次是社区电商模式与下沉市场的更高契合度。

 

那么,为什么美团优选的入局在外界看来是美团在电商领域下的一颗棋?

 

与千团大战不同的是,社区电商担当着美团的第二增长曲线,可与如今的淘宝、拼多多、京东电商抗衡。

 

发力下沉市场及社区团购,给大厂带来了明显的用户增量。以美团和拼多多为例,在发力“社区团购”6个月后,美团用户量突破5.6亿,而拼多多用户量接近8亿。

 

一位不愿具名的电商行业分析师表示,目前来看阿里之后,拼多多和美团是最有可能进入“10亿级用户量平台”俱乐部的成员——这意味着“流量型电商”三巨头格局的诞生。

王兴“狼性毕露”,美团反噬电商

美团电商还差什么?

从美团的财报来看,美团优选已扩展至超2600个市县。

 

美团崇尚亚马逊“无限扩张”的理念,即便是上市后也依然将规模增长放在第一位,而不是利润。

 

一般情况,我们不会把美团和亚马逊联想到一起,但在贝索斯提出的飞轮模型中,底层飞轮是企业增长的起点,这点和美团殊途同归。

 

一个是立足餐饮核心,拓展业务边界;一个利用电商优势,构建竞争壁垒。呈现形式不一样,但最终都会形成一个商业帝国。

 

回顾十年历程,美团抓住了本地生活服务业崛起的风口,通过多个流量入口实现高频带低频,互相转化。

 

不论如何调整,美团始终离不开 “流量” 和 “增长” 两大逻辑。

 

外卖作为高频业务,是流量供给和增长基石;到店及酒旅业务的市场份额及盈利能力稳定提升,为探索新业务提供了资金支持;其他业务的开展,又为本地生活服务能力打造闭环,买菜、打车等可满足餐饮全产业链用户需求,并有望成为新的增长点。

 

如今,外卖市场已饱和,而社区电商成了美团的第二增长曲线。

 

美团优选自 2020 年 7 月上线以来,在地推基因下迅速攻城略地,已覆盖全国 90% 以上的市县。此外,美团还推出 “千城计划”,在 2021 年前进入 20 个省份,年内实现 “千城” 覆盖。

王兴“狼性毕露”,美团反噬电商

(图源:网络)

可以说,美团正在往电商方向走,生鲜不是最终目标。

 

美团优选在不断扩张各品类的 SKU,通过低毛利的生鲜为高毛利的快消引流,培养用户团购习惯。目前,美团优选已经囊括酒饮、粮油、纸品等,从客单价来看,标品均价显著高于非标品。

 

今年一季度,美团实现了近5900万的活跃用户新增,一举成为中国单季度用户增量最大的互联网平台,超过了拼多多、阿里和京东同期的3500万、3200万以及2800万的新增用户数。

 

而在这5900万新增用户数中,至少一半来自于美团优选2600个市县的下沉用户。

 

据 36 氪报道,美团优选计划在 2021 年将 SKU 增加至 2000 个,着重增加单价10元以上的标品,同时减少低价商品。这也意味着,社区团购的盈利模式已经清晰,并不断向电商迭代。

 

王兴做社区团购是奔着成为中国最大零售平台的地位去的——一个拥有超 10 亿用户、可以让人在里面点外卖、买机票、订酒店、消费日用和生鲜品、融合了线上和线下生意的综合平台。

 

在食杂零售板块,美团针对不同的市场形成了三大新业务线。

 

一是前置仓模式的美团买菜,聚焦于北上广深等超一线城市;二是菜场代运营模式的菜大全,服务于二三线城市,美团闪购结合平台与线下商超合作同样是锁定准一线及二三四线城市;三是社区团购模式的美团优选,聚焦下沉市场。

 

从上面来看,美团做社区电商流量、商家都有了,还差什么?

 

 “看谁的团队稳定,谁的模式更新更快,谁有源源不断的资金,以及让用户留存的能力。”一位行业人士总结。

 

而在社区团购业务中,团长是最核心的,有团长才能销售商品;之后是单品供应链,刚起步的玩家,销售单品有限,品质容易把控,服务端也能保证;再者是物流的履约能力,能否及时配送;最后是供应链,当体量增大之后,品质管理方面容易出问题。

 

在美团去年第四季度财报电话会议上,王兴就表示,“第四季度产生了约60亿的亏损,其中一半来自美团优选,另一半来自其他新业务。”

 

而美团优选的亏损原因,来自于在基础设施上投入较多。

 

作为电商领域的新玩家,美团优选需要打造护城河,完善供应链、物流体系,并且持续优化品类。

 

据认识王兴近10年的分析人士透露,王兴一直渴望在“实物电商”领域有所作为。在美团内部,社区电商、闪购和买菜,都被视为实物电商的一部分。

 

三大新业务线所构筑的“实物电商”被王兴视为美团转型的关键。

王兴“狼性毕露”,美团反噬电商

反垄断罚款会打乱节奏吗?

美团第二季度用户数的猛增以及依然出现亏损,主要还是因为其在新业务上的投资。

 

据晚点报道,美团计划自己建仓,并开始把一些城市的外包 BD(地推)转为直营。不到一年时间,美团优选人数目前已超过 6000 人。 

 

简单来说,就是还得扩张,而扩张就意味着要花钱。

 

那么,美团陷入的反垄断罚款风波会给新业务带来影响吗?

 

今年4月26日,国家市场监管总局发布消息称,根据举报,依法对美团实施“二选一”等涉嫌垄断行为立案调查。随后,美团回应表示,公司将积极配合监管部门调查。

 

在此次财报中,美团公布了此前国家市场监管总局反垄断调查的进展。

 

美团称,相关调查仍在进行,公司积极配合国家市场监督管理总局的调查。在现阶段,公司无法预测相关调查的情况或结果,但可能会被要求改变其商业惯例或被处以高额罚款。

 

交银国际就发表报告指出,预料美团的行政处罚款区间介乎40亿-120亿元,认为处罚对美团业务运营影响不大,约占2018/19年度外卖业务交易总额(GMV)的1-3%,占净现金比例3-9%,对2021年亏损率影响2-7%。

 

即罚款对美团业务的运转并不会造成大影响。

 

并且截至2020年底,美团账面现金储备是171亿元,还有大约440亿元可快速变现的短期投资。

 

财报发布后,王兴在其朋友圈发文表示,“监管方面的改变,都是为了同一个目标,实现共同富裕。而共同富裕本身就扎根于美团的基因之中。”

王兴“狼性毕露”,美团反噬电商

(王兴朋友圈,图源:网络)

这是个什么信号?

 

媒体观察员梁小娴向伯虎财经表示,此次反垄断罚款可以说是以罚代税,美团作为一家高科技公司,有着高新技术的补贴,如今也算是补交了“税款”。

 

而税收的意义就在于,共同富裕。

 

这些年,企业为了证明自身的“组织合法性”,不断创造社会价值。这也是为什么第二季度财报中显示,美团在骑手成本上支出155亿元,同比增长了53%。

 

如今来看,反垄断监管也使得了巨头们明白了社区团购靠拼价格战,一味的烧钱抢占市场已经不可行了。

 

曾经的O2O千团大战靠补贴比拼的时代过去了,美团想要成为电商“第四极”(阿里、拼多多、京东被称为电商三极),还得加把劲。

 

(注:文中梁小娴为化名)

 

参考消息:
1.十亿消费者:9个月烧232亿,美团王兴的新赌桌
2.晚点LatePost :美团管理大考:招 6 万人只是开始
3.Longbridge 长桥:美团会成为下一个阿里巴巴吗?
4.东哥解读电商:从业务演变史来看,美团会成为一家怎样的公司?
5.AI财经社:美团拼多多阿里滴滴恶战社区团购,3倍薪资挖人,谁会赢到最后?
转自:https://mp.weixin.qq.com/s/TEr68KgThvE9-6KnbGfOlw

中国政府已经开始为房价泡沫破裂做准备了

中国政府已经开始为房价泡沫破裂做准备了

年前,深圳政府发布了全市各小区的二手房成交价格参考价。价格普遍比当前实际成交价格要低30%以上。

有人说,这又是政府忽悠老百姓。其实,政府已经没功夫也没有耐心忽悠老百姓了。这份参考价是发给银行看的,银行必须遵照执行。

银行发放房贷时,以参考价为准,不认你实际成交价格。

假设你购房的成交价格是1000万,政府参考价是700万,银行按700万给你7成贷款,是490万,你的首付是510万。首付比例是51%。如果是二套房,银行给你5成贷款,350万,你的首付是650万,比例是65%。

也就是说,现在买房最多只有1倍的杠杆。房价在当前价位下跌50%,银行的房贷没有任何风险。

这还只是最新发放的房贷,对于老房贷,譬如在价格涨上去之前发的房贷,那些现在卖1000万但是五年前只卖500万的房子,房价要跌65%以上,银行的房贷才有风险。

短期50%以上的跌幅,除非中国经济遭遇核弹级别的冲击,否则是不大可能的。

去年的新冠疫情,其实就是核弹级别,但中国经济依然挺过来了。

而且即使房价腰斩,也只是意味着银行的抵押品出现了资不抵债,只要购房人依然有还款能力和意愿,房贷风险依然是比较低的。

美国的次贷危机是零首付发给低收入乃至无收入群体导致的,但中国的房地产贷款是高首付,面向的是相对高收入群体,基本上都是优质贷款,没有次级贷款。

所以,中国政府其实已经为房价可能的下跌做好了充分的准备。房地产即使爆雷,也不会给金融系统带来灾难性的影响,系统风险的底线是能守住的。

从这个角度看,投资中国的银行是有很大的安全边际的。

全世界可能只有中国这样权威的政府才能进行这样的调控。无论是日本当年的房地产泡沫,还是美国2007年的次贷危机,其实各种危险的信号已经很明显了,但是在不干预少干预的自由市场思想的指导下,任其自由发展,最终坠入深渊。而且,政府即使想干预,也没有这样的权威和资源。

譬如,强制银行按照政府指导价发放房贷,西方国家就做不到。先不要说这违背了银行的自由经营权,西方的银行大多是私有的,政府即使下达了指令,人家也不一定能遵守。

中国的银行系统资源绝大部分是掌握在政府手中的,政府可以做到一盘棋,令行禁止。

包括我在内,市场对中国经济最大的担忧就是房地产。中国经济最大的泡沫可能在房地产。如果能让这个大泡泡不破裂,平安着陆,那中国经济绝对会创造一个新的神话。

现在看来这个神话可能要变成现实。在“房住不炒”政策的坚定实施下,房地产绑架中国银行从而绑架中国经济的风险越来越低了。

虽然政府不好也难以直接干预房子的真实交易价格,但是政府可以管住银行的放贷。只要炒房的资金主要不是出自银行,那房价可以随便炒,崩盘了,损失的是炒房人自己,银行不会陪绑。

房地产泡沫之所以可怕,是因为在自由放任的环境里,银行不可避免地会深深卷入,但是在社会主义中国,政府却可以做到最大程度的切割。房地产这颗雷即使爆了,那也是自爆,不会伤及无辜。

实际上,极大地提高购房的首付,不但降低了银行风险,也极大抑制了炒房的动机。炒房的高收益很大程度上来自于杠杆,如果是全额买房,投资收益率并不高。哪怕房价5年翻一番,那也只是年化15%的收益率,很多炒股的人看不上的。

但是,如果上一倍的杠杆,年化收益率就翻了一番,达到31%(暂不计资金成本)。这已经是很高了。

如果上3倍杠杆,也就是三成首付,那年化就是46%,绝对暴利了。

如果是5倍杠杆,2成首付,那就是58%的年化收益,那简直是诱人犯罪了。

在房价暴涨的时候,必须毫不手软地降低杠杆,一方面是对银行的保护,另一方面绝对是可以降低炒房收益的,从而抑制炒房的冲动。

所以,房住不炒背后的真实含义是,绝对不允许炒房人拿社会资金去炒房,自己的钱随便炒,政府管不了也不想管,正如你拿着自己的钱去澳门赌博,政府管不了。但你赌输了,千万别连累全社会无辜的人。

当前政府就是这个态度。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/Zm2xtkg5cnPtF1M4fFHKqQ

突发!学区房,崩了。。。

自由和机会、收入和财富、自尊的社会基础——

都要平等地分配,除非对其中一种价值

或所有价值的一种不平等

分配合乎每个人的利益。

——罗尔斯《正义论》

一夜变天!
楼市食物链学区房,崩了!
近日,网传上海教改政策公布后,上海知名老破小+双学位小区—梅园开始暴跌。
有网友称新政公布前房产评估430万,新政后房价变成了370万,一夜下降了60万。
突发!学区房,崩了。。。
乐居网房产经纪人也爆料称,同样在梅园二街坊,一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万,新政后立刻修改到699万
突发!学区房,崩了。。。
上海链家的网站上,几天前刚挂网的梅园三街坊的一套近47平米的房子,挂牌价825万,平均18万元一平。
突发!学区房,崩了。。。而多个在春节之前就挂网的梅园三街坊一套近30平米的房子,挂牌价728万,平均25万元一平米。
突发!学区房,崩了。。。微博上一位认证上海泽乐地产的顾问也表示,该学区房以前价格疯涨一房难求,目前逆转了。大量房源正在上架中……
突发!学区房,崩了。。。
果然,买房就是买预期,上海新政是从今年9月1日开始实施,现在靴子还没正式落地,高价学区房的地基就已经塌陷了。

对于学区房炒房客来说,此前没有任何消息泄露,这下高价炒作的学区房要彻底砸在炒房客手里了。

争渡争渡,惊起一滩鸥鹭!
有人可能要问,上海搞了什么神政策,杀伤力这么强悍?
如果老粉丝,下面这一段可以忽略。如果是新粉丝,那么,我再给脑补一下。
故事的发生是这样的:3月16日,上海教委发布了中考改革的新政,这项政策,犹如突然释放一枚核弹,精准引爆这两年被热炒的市中心学区房!
上海宣布:从2022年开始,上海市优质高中将拿出其招生总计划数的65%(委属)、50%-65%(区属),来进行“名额分配综合评价录取招生计划”,剩下的名额则通过高中自主招生和统一考试招生来录取学生。
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所谓“名额分配”,即把优质高中(即四大八校)的招生名额,根据科学、均衡的分配方法,分配到上海的每一所不挑生源的初中。
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有人或许要问,不就是一个通知吗,怎么影响力这么大,让这么多业主魂飞魄散?!
说到底,就是因为通知中这个关键词:“分配到区”。
许多人只知道从上海考上985更容易,却不知道上海“初升高”市场异常残暴,50%左右的考生根本进不了高中,更别说四校八大了。
而头部高中(四校八大)又几乎垄断了上海所有清北复交名额。
高中竞争激烈,为了维持名校升学率,顶部高中最简单的方式就是向头部初中定向招“尖子生”,俗称“掐尖”。
这样一来,从“牛小-牛初-牛高”利益通道形成,牢不可破。
现在好了,必须把四大八校的招生名额让出来,让上海所有普通学校都有机会上头部高中,注意,是强制性的哦。
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“全覆盖”、“所有不择生源的学校”,意味着顶级公办初中和不入流的“菜中”,站在了同一起跑线——名额分配面前。
而决定名额数量的,不再是区统考成绩和生源口碑,也不再是初中是否属于同集团高中,而是学生人数。
这也就意味着,优质初中考上优质高中的学生数量或将减少,而普通初中考上优质高中的学生数量将增加。
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这就意味着,原来在一所牛初上学可以直接进牛高,但现在概率大幅下滑。
小明,小华和小红,一个在徐汇区,一个在青浦区,一个在崇明区,他们的前途一样光明。
对于那种成绩一般就靠学区房走捷径的学生来说,这下要哭惨了,此政策一经落地,相信一线市区学区房的稀缺性也就没那么强了。

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哭的更惨的是刚接盘市区老破小,用来挂户口的那些学区房接盘侠们,不出意料的话,击鼓传花就要在他们手里停住了。
原来的打算是,孩子的学区房名额一用完,就能转手卖出,那就是把房子当金融产品,强行高位接盘。

可是,新政实施后,高价买入的所谓学区房,上名校的几率,不增反降,有些热门学区一下子就直降到原来的1/3左右。更有甚者,可能还不如同区或郊区的菜中,那谁还愿意傻乎乎地高价接盘呀?

所以,他们现在正在肝肠寸断。
好像怕仅仅一个“分配到区”的新政还不够给力,3月19日下午,上海市房地产经纪行业协会,又发起自律倡议,倡议房地产中介不炒作学区房概念。
什么“学区房”、“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语,统统不允许在链家、太平洋、中原、我爱我等房地产平台企业推介中出现。
是的,你没看错,就是不允许你们搞焦虑营销,乱忽悠!
诺,像下图这种一切为了“小祖宗”的煽情广告,以后统统不允许再出现了。
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如此一来,不仅郊区的家长没必要再往市区扎堆,就算你想扎推,也几乎两眼一抹黑:哪个房子是学区房?拜托,我也不知道啊!
市区家长甚至还可能还会往郊区搬迁,毕竟郊区不仅上名校的几率高,环境好,房价还低….
毕竟,如果不是为了上名校,谁愿意一家人挤在市区几十平的老破小里?!
学区房的雷,终于是爆了!!
学区房价格之高,曾经让人瞠目结舌!
这可谓教育和楼市共同生下的一个怪胎,这场走向歪路的关于孩子起跑线的竞争,让很多父母为之焦虑!
上海学区房本轮上涨,从2020年5月开始发酵,并在10月份开始猛涨,5个月不到,涨幅高达43%。
最疯狂莫过于浦东梅园街道,建成于1985年的老破小由于对口大名鼎鼎的“建平西”,其二手房价每年入学季之前都会迎来一波上涨,从未出现跌势。
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这一切,实在太过疯狂了,而从历史看,疯狂的代价,无一例外,都将是一地鸡毛!
果然,现在,上海市已经开始动手了,其他学区房还远吗?
有人或许会说:无所谓,不就是上海这么搞嘛!子弹打到我们这里,还得飞好一会呢!
亲,别忘了,上海可是全国楼市的风向标,具有很大的样板作用。上海突然出手,打响公平教育第一枪,必将引发全国一片效仿的风潮。
果然,现在,深圳的大动作也开始了。
3月16日,深圳首次提出“全区试点大学区制”,在民治街道小一和初一各自选取5所学校,纳入到大学区招生学校中,狙击高价学位房。
北京、杭州的改革,也正胎动腹中,一场在全国范围内“告别学区房”的风暴即将到来。
未来,如果其他城市一致跟随,学区房将大大降温,以往市场炒翻天的“天价地下室”、“过道房”将彻底失去土壤。
是的,今天的上海无疑给所有人吃了一颗定心丸,让大家看到了希望:
只要中央政府对抑制房价炒作的决心不变,则淡化学区房的政策必将成为席卷全国的大趋势。
或许,我们真的要跟学区房说再见了!

 

这曾是多少中国家长心中的“宝地”!
曾有一个段子,活灵活现地写出学区房在家长心目中的地位:芯片靠研发,研发靠人才,人才靠教育,教育靠学区房,多少父母砸锅卖铁,也要买学区房,把孩子送去好学校。
现在,这股天价学区房的热潮,反映的是整个社会疯狂的“鸡娃”风气,是当今中产阶层过度的焦虑。
突发!学区房,崩了。。。
但其实,随着移动互联网和人工智能的到来,学区房及其好学校的功能,被望子成龙的父母们,过分高估了!
现代教育的起源,是17世纪的德国,其教育是为大机器工业服务的,他们要培养的是整齐划一的人,主要是为培养劳工服务。学生的个性和成长路线被框定起来成长,然后成为“人才”。
然而,智能时代,可以确定不需要太多流水线上的工人和中层白领;未来教育应该是探索而不是应试。未来教育最重要的是艺术的感觉、充沛的情感、科学的思想。
未来三十年是最佳的超车时代,如果我们继续以前的教学方法,对我们的孩子进行记、背、算这些东西,不让孩子去体验,不让他们去尝试琴棋书画,我可以保证:三十年后孩子们找不到工作。
一场教育的革命正在爆发!因为,孩子们最珍贵的禀赋,或许更多不是来自学校,而是来自于原生家庭;最优质的教育,从来不是来自于老师,而是父母的言传身教!
也就是说,父母的言传身教,才是真正影响孩子一生的真正关键。他们在生活的每时每刻,甚至不在场的时候,也是在润物无声地传授着、教育着。
一个人在不同的高度,可以看到不同的风景:你先看见草地,接着看见山丘,然后看见山丘后的河流,再飞高,远方的高山背后,可能是沙漠或大海。
其实,作为父母,我们看到的也许是真相,也许是幻象,我们的焦虑,一定意义上,也是失真的。
人类的大脑,总是趋向于放大危险,而世界本身并没有像我们大脑呈现的那样危机四伏,孩子的教育也是,一时的考分,并不会决定他的一生。
望子成龙,往往只是我们焦虑情绪的投射,其实,如果真要让孩子人生幸福、人格健全,我们更应该做的,是身体力行,去一个人格健全的人,去舒展自己,释放自我,获得幸福。
我们应当开始追求富有品味的生活。我们应该用一颗沉静的心,去领略万事万物,去欣赏那些别具匠心的极致产品,去领受渗透着温情和美的品味生活。
不要把所有的价值都附着在孩子身上,盲目投射焦虑,我们自己要盛开得更美丽,更从容,更优雅!
很多人也许听过一个故事:在一趟航班上,有个妈妈给飞机上每个人发了一份小礼物,里面装了耳塞和糖果,还写了一段话:
“我是来自宁波的Wendy,我刚刚一岁半…独自带我的妈妈担心我的哭闹会打扰到您,这里有耳塞和小糖果,希望能减轻你的困扰……
然而,宝宝全程却很乖,完全没有哭闹。
这样的家庭教育,就算十个学区房也换不来!

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/5WVfmouStpFwg26QnuDCpA

杂感 2020年9月17日

还剩3个月,今年又要过去了。

感觉忙忙碌碌,仔细一盘又没有什么产出。

好像都是为了生活,为了那点人民币,不停地驱赶自己做一些没有积累的事情,做项目、做小项目、为了养家糊口。

陷入了无效的勤奋中,经常为了小单,会去做一些需要从不太熟悉开始学习的东西,看了php, 捡了java, 甚至运维。

和朋友聊天,说是做的公众号已经月收入有1万+,能力还是挺强的,做有长久价值的事情才有价值。

常常有一时的热情,会去做各种各样的事,网站,公众号,短视频,然而经常会为了各种项目的进度,拖延、放弃,现在想来也是挺可惜的。

年轻时常常会去做一些研究性的东西,只要朋友起个头,经常是没有费用也会跟着一起折腾,现在年纪大了,变成了能付一点小钱就愿意去做,毕竟每个月还是需要一点生活费的。

越来越不喜欢晚睡,最近慢慢地过渡到了十二点前上床,发现早上的时间还是挺有效率的,七八点的时候人思维更为活跃。以后慢慢过渡到十一点前睡吧。身体健康还是挺重要的,那些项目就不再熬夜做了,一点小钱不值得。

整理整理思路,想着还是要能做点长久性、持续性的东西,多一点时间看看书,整理一点点读书的笔记,保持一个月一本书最起码吧。和小朋友一起看了一些唐诗、宋词的书,读点有可以交流的书,和小学生一起成长。

加油、奥利给!