作者 | 格隆
谈股论金，侃天侃地，大家好，我是格隆。
今天我来回答一个非常多朋友询问我的一个问题：中国的房价，到底跌到哪了？
这事之所以重要，因为它既事关中国4.65亿户普通家庭资产负债表的走向与调整，又关乎中国未来宏观经济走向与轨迹。说得直白点，地产不见底，消费就不可能见底，经济也不大可能见底。
朴树在1999年发行过一张专辑，收录的第一首歌《New Boy》，开头是这样唱的：
是的
我看见到处是阳光
快乐在城市上空飘扬
新世界来得像梦一样
让我暖洋洋
彼时，是中国房改的第二个年头。那一年，中国每年出生人口高达1900万，生育率1.52，人口年龄中位数只有27岁。城镇化也可以说刚刚起步，城镇化率仅34.78%，城镇人均住房面积只有可怜的18平方米。
在人口红利和城镇化的双重驱动下，房地产市场的新世界的确来得像梦一样，并迅速进入烈火烹油式的高速发展阶段。
从1998年启动房改，到2021年中国房价见顶，这23年，中国商品房年销售面积从1.2亿平方米，暴涨至17.9亿平方米，年均增幅高达12.5%，远超我们同期GDP增速，也把同期的M2货币发行增速甩开一条大街；商品房销售额，则从2513亿元，暴增至18.2万亿元，年均增幅更是达到了恐怖的20.5%。
房地产及其产业链一度贡献了17%的GDP总量，其中直接贡献7.3%，间接拉动9.9%。这也就意味着，中国每创造6元GDP，就有1块钱与房子直接相关，迄今没有任何一个行业，可以与之比肩和替代。
老百姓也被裹挟进这场地产的狂欢，被时代推着成为了“房奴”。
年轻人掏空6个口袋的钱包，将过去的储蓄、现在的收入、未来的前途，统统汇聚和封存在一个小小的房子里。在“房价永远涨”的信仰支撑之下，购房者进入了梦想的狂欢。他们希望绕开一切明里暗里的阻挠来加杠杆。除了“假离婚”，还有伪造银行流水、虚开收入证明，只为了上杠杆，搭乘上买房的列车。
中国居民房贷余额首次突破10万亿，是在2014年，花了16年的时间。仅仅3年之后的2017年，就突破了第二个十万亿，达到20万亿，又在更短的2年之后的2019年，突破30万亿元，随后在2022年达到峰值38.8万亿。中国居民部门杠杆率，则从2014年的30%左右，飙升至2023年的61.9%，接近甚至超越发达国家水平。
在居民疯狂的买房需求推动下，中国的房价从1998年的每平方米1857元，涨到了2021年的10300元，涨了近10倍。如果以2010年为基准，到2023年中国房价累计涨了78.9%，算上三成的首付杠杆，年化收益率达到了15.25%，成为这个星球上那些年最有确定盈利机会的两大资产之一——这个星球上最有确定盈利机会的另一个资产是美股，但美股同期的年化收益率为12.17%，和我们的房价收益率比起来，仍甘拜下风。
房地产也成了绝对的造富行业，它造就了2013、2015、2016年三次获得首富头衔的王健林，也造就了2017年登顶首富的恒大许家印。无数的普通人更是借助房价的暴涨，身价翻倍，实现了表面的阶层跃迁。
那些年大家都唱着朴树的“我曾经跨过山和大海，也穿过人山人海”，却没想到，接下来的歌词，才是大多数人十年后的注解。
2017年，楼市调控力度加大。也是在这一年，朴树发布了新填词的《Forever Young》，曲调不变，歌词却变成了：
所有曾疯狂过的都挂了
所有牛逼过的都颓了
所有不知天高地厚的全都变沉默了
你拥有的一切都过期了
一语成谶。
从这一年开始，房地产的新世界走向了尾声。盛极三十年，衰，不过3年。2021年，中国的房地产市场见顶回落。之后，中国房地产市场经历了住房商品化26年以来“时间最长、下跌最猛、幅度最大”的超级大调整。
到2024年，中国商品房销售面积为9.74亿平方米，倒退了15年；销售金额为9.67万亿元，倒退了8年；房屋新开工面积为7.4亿平方米，相比于2019年的高点22.7亿平米，缩水了67.5%，倒退18年。房地产开发投资额为10万亿，倒退了9年。
房地产市场需求锐减，房价加速下跌。
我们目前的房价是什么情况呢？
2025年6月，中国70个大中城市，新建商品房住宅价格同比下降3.7%，从2022年3月算起，已连续下降39个月。二手住宅价格同比下降6.1%，从2022年1月算起，连续41个月下降。
这也就意味着，我们的房价是从2022年1月见顶，迄今已经下跌了3年多的时间。
房价跌幅有多大呢？
从中国47个核心城市的房价来看，47城房价较高点回撤幅度的中位数，是-32.7%。
也就是说，过去三年，你所在城市的房价，跌去三分之一，是非常、非常正常的状态。在类似南京、重庆、武汉、郑州这些二线城市房价基本都跌了40%上下，至于温州、东莞、惠州这些三四线城市，房价跌幅堪称惨烈，基本都超过了50%。
单从二手房价看，一线城市中的北京房价下跌了30.7%，跌回到2016年8月、上海房价下跌31.6%，跌回2016年3月，广州房价下跌33.9%，跌回2017年2月，深圳房价下跌39.6%，跌回2016年6月。香港最惨，房价跌回了2015年2月。
这是什么概念？
给大家算一笔账，自房地产市场化改革的1998年到2024年，这27年时间里，中国商品房总销售面积为259.13亿平方米，如果按照单套房屋面积平均100平方米的来计算，也就是总共销售了约2.59亿套房。
而在2016年房价暴涨之后的这8年时间里，商品房销售面积为136.42亿平方米，折合1.36亿套，占27年总销售数量的52.6%。
所以，全国房价跌回到2016年，也就意味着我们有超过一半的有房者，买房不仅没赚到一分钱，反而被套牢，甚至亏掉首付。
天下没有免费的盛宴。君以此兴，当以此亡，所有命运的慷慨恩赐，其实早就在暗中标注了价格。曾经，借助房产暴涨实现阶级跨越的中产，如今又因为房价的暴跌面临“返贫”的困境。地产富豪在富豪榜单上也被“雨打风吹去”，万达深陷债务泥潭，恒大早已被破产重组，并未能恒久远大、流芳百世。
更为严峻的是，依据我们的研究，目前的房地产市场，大概率还未见底。
在经济学上，判断房地产市场是否到顶不容易，因为要综合判断人口红利、人均住房持有量、城市化率等诸多因子。但在住房失去房价上涨的资本利得功能后，判断房价是否到底，其实非常简单，经济学上使用的指标，有且只有一条，就是房屋租金回报率和30年期国债收益率的比价。
30年期国债收益率大致可以用来表征一个社会的无风险收益率水平，也就是一笔资金，投资于没有任何风险的资产，可以获得的收益率。
金融定价理论上，任何资产的价值，都来自于它未来能带来的回报。在房屋以自住和出租为主的情况下，房屋定价的锚，只能回归租金，且其租金回报率应该超过全社会的无风险利率，因为房产是风险资产。如果租金回报率过低，只意味着一件事：房地产市场泡沫过高。
我们的这两个指标是什么情况呢？
大家看看下面格隆汇勾股大数据团队做的数据图。
很明显，此前，随着我国房价大幅攀升，我国一线城市租金回报率长期低于30年期国债收益率，2019年至今，二者利差的平均值，达到了恐怖的147BP。
如此不合理的房价，说明什么？
说明那些年，大家真的、真的都太疯了。
一直到这轮房地产见顶回落，两者才开始收敛。截至2025年6月，中国一线城市平均租金回报率为1.93%，30年期国债收益率呢？为1.86%，两者基本重合，一线城市租金回报率较30年期国债收益率，略高了7个BP。
合理吗？
当然不合理。因为房产属于风险资产，理论来讲，租金收益率应该高于无风险收益率一定水平才更合理、更安全。
我们不妨看看国外那些房地产市场相对成熟的城市，这个指标是什么情况呢？
从海外重点城市的数据来看，住房租金回报率，大多数时间都要高于30年期国债利率。2009-2024年，纽约住房租金回报率与30年期国债利率的平均利差为198BP、东京是168BP、柏林是211BP，伦敦非常特殊，但住房租金回报率也超过30年期国债收益率34个BP。
综合全球经验，事实上，考虑到房屋还有维修和折旧成本，一线城市的住宅租金回报率需要高于30年国债收益率80BP以上，房地产市场的价量才可能达到稳态。
按照这个标准，考虑到中国人对房子的执念，我们把这个利差压缩到60个BP，目前我国城市住宅租金回报率也需要去到2.5%的水平。
这也就意味着，如果按照这个指标来看，我们的房价，可能还有25%左右的下跌空间。
我知道很多人不愿意接受这个结论，因为前面三年中国房价平均已经跌了33%了，这个过程令无数人痛苦不堪。
但没有办法，我不负责情绪按摩，我只做分析。数据冰冷，但数据说实话。经济规律从不以人的意志为转移。就像3年前你不相信房价会普跌33%一样，但它就给你跌了。
剩下的更重要的问题是，这个25%的下跌过程，或者说房租收益率与国债收益率的利差回升到80BP，这个时间周期大概需要多久呢？
继续用数据说话。
2021年10月，随着房价下跌，租金回报率和30年国债利率利差开始收窄。2023年下半年，宽松政策加码后，租金回报率回升，国债收益率加速下行。二者利差从2023年6月的-119BP回升到2025年6月份的7个BP，2年时间回升了126BP，月均回升5个BP。
这种收敛图都是真金白银博弈出来的，它像股市K线一样，其实已经包含了所有市场信息。以此变化速度来计算，从当前的7个BP的利差回升到80个BP，至少还需要14个月的时间。
也就是说，我们的房价跌幅进程已经走完了四分之三的路程，房价大概率将在2026年年底触底企稳。
有人问，如果我们的政策调节力度加码，见底时间是不是会快一些？
答案是不会。人为干预引发的脉冲，只是在下跌过程中吸引一批新的人冲进来，把房价下跌的全程痛苦，分解在不同人身上扛而已。
其实，25%左右的调整空间和至少14个月左右的筑底时间，隐含着一个非常非常重要的信息：现在，这个时间，不到迫不得已，就不要去买房。
繁华落幕芳菲尽，站在这个时代更替的罅隙里，我们或许该去思考另一种生活方式。房子是中国人一生的执念，也是时代洪流下的无奈选择，是钢筋水泥，却囚禁着多数中国人的一生。
请记得，无论什么时候，别让钢筋水泥压垮了生活。家不是锁在产权证里的数字，而是爱的人在灶台前升起的烟火气，唯有当我们拥有不被房子定义的勇气的时候，或许才是我们真正与自己、与这个时代和解的开始！
风雨飘摇的晚唐有个诗人叫卢延让，一生籍籍无名。但格隆非常喜欢他的两句诗词“山僧不解甲子数，一叶落知天下秋”。喜欢的是文字里那令人艳羡的独立、自我、率性，放旷与豁达。
我是格隆，关注我，做一个清醒的人。虽然有时太清醒了，也会伴随很多苦恼，但，我向你保证，稀里糊涂、随波逐流的代价一定会更大。（全文完）
转自: 格隆 https://mp.weixin.qq.com/s/jH3RfqL1L-Z91OVuBsP6XQ