兽爷丨有人帮你体面

兽爷丨有人帮你体面

今年三月的一天,十三四个人呼啦冲进了郑州恒大都市广场,那是恒大河南公司总部。他们上来就将步梯和电梯全部堵住,另外有七八个人目的明确,迅速包围了公司资金部。

恒大员工被勒令交出手机,全部进入会议室等待。

办案人员搜查办公室的时候,还不忘找一位资金部女员工在旁监督。很快,他们便在恒大的办公室,翻出许多公章。有合作方的,还有总包单位的。

恒大手里这些章:

都是假的。

按规定,房地产项目监管账户资金需要按照工程进度发放。确认工程进度,离不开项目施工方。为方便转移监管账户资金,私刻假公章过去是恒大的家常便饭,内部称为:

资金盘活。

谁也没想到,有一天警方会动真格,从天而降搜查办公室。

河南恒大负责资金的主要领导战战兢兢。但出乎意料的是,当天被警方带走的,只有资金部门一位普通员工。还不到48小时,人就被放回来了:

公章没收了。

这次特别行动,显然对河南籍企业家有了一些触动。三月下旬,恒大会议室里,一个红色横幅前,老板喊出了“大干三个月实现恒驰5量产”的口号。

三月之后又三月。到了九月中旬,同一个会议室同一个机位,横幅换成了:

大干苦干拼命干,复工复产保交楼。

公章事件后,恒大成了河南保交楼最卖力的房企。

我看过恒大河南公司内部一份文件,他们将河南37个需要保交楼的项目逐一梳理,每个项目都按实际情况设计了保交楼方案,和滚动开发等回款计划。每一版保交楼方案,他们都会反复和各地政府专班汇报沟通,不少项目方案当时就得到了认可。

后来郑州有传言说,警方开始大规模抓捕挪用监管账户资金的开发商了。兽爷的朋友子姨写了一篇“陪斩”的故事,告诉大家警方已经成立了专案组,且掌握了大量证据。

1

9月21日深夜,郑州宣布对5家开发商21位犯罪嫌疑人采取了刑事强制措施。

经历过轰动全国的河南储户事件、集体断贷潮后,河南对烂尾地产商的耐心,终于熬干了。

被抓人的五家开发商中,有两家在郑州很有名。

一个是前面提到的啟福城项目。胆敢把烂尾楼卖给房管局、派出所、电视台等机关单位,老板卢一博早在今年四月就被抓了。

啟福城也是郑州复工最早的项目。上个月,烂尾五六年的啟福城开启后续工程建设施工招标。出这笔工程款的是:

河南省财政厅子公司。

另一个项目,就是永威金桥西棠,号称“郑州最高学历烂尾楼”,据说业主有超过500位硕士和博士,很多都是大学老师。

2000多年前,伍子胥就用鞭尸行动告诉大家,惹谁都别惹你老师。他们认识的领导太多了。

西棠项目的股东是两家,金桥和永威。项目其实还有钱,但因为双方有纠纷,就一直磨蹭不复工。他们显然没看清形势。所以就在最近一周,金桥和永威的财务都被带走了。

所以这次抓人,不看你监管账户里有没有钱,而是态度决定一切。你看郑州融创,房子卖完了,钱也花完了,但现在人一点事也没有。

再比如停工一年多的锦艺金水湾。

在成为郑州市纾困基金救助的首批七个项目后,纾困基金入局,将一部分钱汇入指挥部账户。项目包括车位、储藏室和未开发土地在内的可售货值还有15.22亿。减去完成交付任务资金9.21亿,再减去5.63亿元前期负债:

还能有点盈余。

在业主们的帮助下,金水湾将均价8万的车位按6万卖掉,加上郑州市地产集团收并购未开发土地,又凑了1.21亿。金水湾就这样开始复工了。

这是郑州想让大家学习的榜样。

除了本地纾困基金之外,郑州还和国开行签订了3000亿元协议,其中1600亿元用于棚改贷款。然后一份落款9月13日的问题楼盘专项资金申请清单开始流传,里面足足有95个项目。

郑州放下面子借这点钱不容易。所以,申请国开行信贷资金也有严格的申请条件。它要求项目:

资产负债平衡,无复杂官司;

资金拨付渠道走政府平台公司,县区政府要承诺确保资金安全。

救护原则简单又残酷的:将烂尾楼盘分成三等,先轻后重,最后抬尸。

我看了一眼95个申请专项借款的项目清单,但凡入选的都是有存货或者有后续土地的。先期的50亿专项资金已经到郑州地产集团的账上了,听说郑地集团的人为了尽快把钱发下去,最近几天一直在加班:

盖章。

2

领导们的要求,其实在9月7日就对着60多家房企说了,让他们砸锅卖铁保交付。这个代号“大干”的行动前面,还加了一个期限:

30天。

郑州现在是中国烂尾项目最多的省会城市。有数据统计,现有106个问题楼盘,涉及居民超过60万。几乎每卖出3套,就有1套不能按时交付。

9月7号那天,这个城市立下了军令状。为避免开发商表演式复工,他们祭出一个杀器:

不配合的房企核查偷漏税;

挪用资金的公安机关抓人。

刚开始,房企们都以为是闹着玩的。老李和他的邻居也看见了那条消息。和房企的反应不一样,那一天,他们觉得自己看到了一点希望。

老李是郑州明星楼盘名门翠园的业主。作为金水区最大的城中村改造项目,名门翠园的地产商资金链断了,去年八月合作方退出,债主中融信托接盘,项目彻底停工,成为郑州最大的烂尾项目之一。

八月底一个上午。郑州市领导到名门翠园,视察项目烂尾的情况。他们在工地停留了十来分钟,听区领导做了一个简短的报告。有一块展板放在了他们面前,名门翠园的造价核算,资产评估,复工资金来源,展板上写得很清楚。

市领导走后,展板马上被撤走,不知所踪。

是听说这件事后,业主们非常激动,他们一家家去敲广告板制作商家的们,想从商家那获得一点点信息。

为了自救,他们有的自学财务,有的自学工程造价。现在,他们又成了福尔摩斯。

听说郑州要“大干三十天”后,老李们很激动,连夜学习会议精神。现在,时间过去一半了。老李们的家终于开始复工了,虽然工地上人还是很少。

郑州努力圈定了一个小范围的安全圈。虽然每个项目分到的钱真不多,但政府的确在努力推动了。和许老板的口号不一样,郑州也真的用上了雷霆手段了。

开发商要是不体面,那就帮他体面。

郑州的朋友告诉我,大干行动能否实质性地推进开始是未知数。政府只是给了部分资金让施工方开工,一边干一边研究,后续资金怎么说还没定。

朋友觉得,纾困那点钱,要是去年就放出来,可能就足够用了。

3

河南今年已经拿出过很多钱拯救房地产行业了。

去年的这个时候,河南带头大哥建业一份求助信广为流传。

他们在信里铺陈了很多经营困难的话,最后落实的请求事项里,最重要的一项是恳求省里协调有关市县区,尽快偿还多年来拖欠的各类款项:

超过50亿。

建业之后,河南房企永威、正商、鑫苑、康桥有样学样,都给政府写了求援信。

信的确起了作用。政府给了一部分钱。这次保交付行动里,郑州还计清偿欠5家头部房企的53亿元欠款,来支持他们复工。

清偿的钱,是郑州的国企平台公司从郑州银行、中原银行借的专项贷款。房企的朋友说,欠款的确到了一部分,但没有全到。

一口气拿出53亿,郑州肯定是没有这么多钱的。

老李买名门翠园的2018年,是郑州楼市最好的时刻。那一年郑州卖地收入是1436亿元,在全国排名第六,仅次于杭上北广重。到了今年,郑州昨天刚刚结束第二轮集中供地,算上之前的一拍,总共就卖了200亿出头的土地。

上半年郑州财政收入为697亿,增速为-4.70%,是河南省唯一一个负增长的城市。

前几天郑州的土拍,除了保利之外,拿地的全是政府平台公司。政府平台拿地,其实也是用的银行贷款。在过去,因为并不擅长开发,他们通常拿到项目后就会遍地寻找合作方。

我问过建业的朋友,他们说今年连土地测算都没有做。

目前,河南最著名几家本土房企,都在大幅裁员降薪,很多连发工资都困难了。今年前8个月,郑州主城区二手房成交面积下降了6%,而新房成交面积同比下降了:

一半。

即便把二套首付比例从六成降到了四成,也依旧挡不住下降。

七月,新房销售套数还是7600套,房价还是1.3万每平米;到了八月,就掉到了5900套,均价1.2万。

有人判断,如果继续现在的行情下去,能撑到年底的郑州民营房企不超过:

5家。

郑州面临的问题,是未来一年中国大多数城市将面临的。受交易萎缩影响,资产贬值开始了,中国50个主要城市中,28座城市房价回到三年前。

郑州去年用时间换空间的处理方式,也行不通了。越拖下去,资产贬值让窟窿越来越大。

这一轮救市,很多城市的主体思路是救项目不救主体,救行业不救企业,靠地方不靠中央,靠市场化手段不靠行政性干预。

但皮之不存。市场主体都不在了,项目和行业谈何救起。

佛山政府知道这一点,碧桂园资金最危急的时刻,佛山两家城投公司为它做担保,发行15亿中票。

4

我以前写过,过去中国只有两家房企暴雷后起死回生。

一家是绿城,因为央企变成了它的大股东。虽然没怎么给钱,但起码给了信用背书。

另一家是佳兆业。当年他们卷入贪腐案,中纪委2015年查封了佳兆业旗下房子和土地。没想到风波过去,他们深圳房子和土地涨了一倍,信用等级反而上升了。

房价上涨,是可以解决一切问题的;同样的道理,价格下跌,不是问题的问题,都会暴露出来。

9月16日的早晨,一些上海的年轻人坐车去苏州。那几天,苏州工业园区和高新区宣布,没有社保的外地人也可以买首套住房。这意味着,苏州主城区全面放松限购。

这些上海来的年轻人,响应政府号召去苏州看房。没想到刚刚下车,便看到新闻弹窗:

苏州取消了取消限购政策。

同样的事,在南京、在宁波,在青岛,在很多二线城市都发生了,或正在发生。在房地产这盘大棋的棋盘上,有人在反复犹豫。

包叔说,郑州是房地产的底。

郑州其实是一个很好的观察窗口。一座城市在掀起城改大开发后,突然踩下刹车,并以前所未有的力度打压。最终,市场会走向什么极端情况。

而要把它恢复正常,现在要付出多大的代价。


转自:https://mp.weixin.qq.com/s/Yng11Cjum6xufdLmOK2Wzg

中国房价为啥不涨了?最简单给你说清楚!

作者:财主家没有余粮啦
来源:财主家的余粮(ID:CaizhuFinance)
大家都知道,最近中国各地的房价,都不怎么涨价了。
为啥呢?
我这里,用最直白的一些话和几张图,给大家说清楚这个事儿。
首先,不论啥涨价,总得靠钱进入推动。
大家从小接受“价值理论”的洗脑,但这套理论,本质上是个负反馈体系
负反馈的意思,是商品价格上涨引起价格下跌,而商品价格下跌引起价格上涨。
中国房价为啥不涨了?最简单给你说清楚!
这就是“价格规律”,被奉为圭臬的市场经济的基石,全世界商品价格的万有引力定律。
更进一步,为啥会有这样的负反馈理论呢?
传统的经济学也解释得很好:
对商品消费者来说,存在“边际效用递减”;
对商品供应者来说,存在“边际成本递减”。
所谓边际效用递减,就是你饿了,作为消费者买馒头,买1个不够吃,买2个刚刚好,买3个有点撑,买4个及以上,不能给你带来任何好处;
所谓边际成本递增,就是你作为生产者,铁棒磨成针,磨1根针,成本极高,磨100根,单根的成本就会下降很多,要是磨10000根针,那成本就会降到一个很低的水平上。
但是,完美的价值规律,却无法解释中国房价过去长达20年的牛市(2001-2020年)——过去20年,房子肯定是越来越多的,但价格却一直涨一直涨,供应增加并没有引起价格下跌,反而刺激了需求,房价越来越贵……
为什么中国房价,能逃脱“万有引力定律”呢?
答案很简单——这是因为,人们把房子作为资产,而非消费的商品,这样一来,“边际效用递减”理论就会失效。
真要是做到“房住不炒”,作为消费品的房子,买1套够住,买2套换着住,买3套以上,那纯粹是累赘。
但,作为投资品,买者的心态,会完全不一样,拿1个房本,拿2个房本,拿100个房本也不嫌多啊,只要将来能以更高的价格卖出去就行。
是的,根据我个人总结的逻辑,在资本市场,资产价格并不存在“价格负反馈”定律,反而遵循价格正反馈效应。
也就是说,任何脱离了基本生产和消费的资产,都存在着如下规律:
资产价格的上涨,不仅不会导致价格下跌,反而会导致价格进一步上涨;
资产价格的下跌,不仅不会导致价格上涨,反而会导致价格进一步下跌。
我给画成图,是下面这样的。
中国房价为啥不涨了?最简单给你说清楚!
当房子从消费品变为“资产”,它就开始遵循资产价格的逻辑。
一旦进入价格正反馈的阶段,资产价格就会一直涨,一直涨;
一旦进入价格正反馈的阶段,资产价格就会一直跌,一直跌。
但是,请注意,任何资产价格每一轮上涨,都一定是该市场有了新的外部的钱进来,持续上涨的本质,是依靠新钱的不断涌入和推动,特别是到了后期阶段,会有大量的人借债买入,将价格推升至极端的水平。
反过来,当愿意或能够进入这个市场的“新钱”,开始变少,甚至进入的新钱,还没有流出的老钱多的时候,价格就开始逆转。
房地产作为一种资产,其最特殊的地方在于:
它是唯一连接着全国几乎每一位民众的资产,也是普通人唯一能够借债买入的资产,其他如股票、债券、黄金什么的,其市场规模和影响,都远远不能和这个市场相提并论。
因为参与的人最多、参与的钱也最多,所以,只要把房地产视为“资产”,并且允许“按揭”的国家,都一定会发生房地产泡沫,而且,这个泡沫,一定是该国某一轮经济增长的终极泡沫。
另一方面,任何一个国家的房地产市场,只要居民部门的借债能力到达极限,没有更多的“新钱”进入市场的时刻,就是房地产价格开始下跌的时刻。
大家应该经常听说:
房地产周期,就是经济周期;
10次经济危机,9次都是房地产;
房地产泡沫是所有资产的终极泡沫;
……
之所以有人会这么说,就是我以上讲到的原因。
现在的问题是——
如何判断,中国房地产价格是否到达顶部?
根据上面的逻辑,我们需要观察的是“新钱”进入的能力,更准确的说,是居民们的借债能力,有没有到达极限?
在经济统计领域,恰好有这么一个指标,统计各国居民部门的负债水平——这就是宏观债务分析中的居民部门债务杠杆率,具体来说,就是居民部门债务/GDP
最近30年,全世界主要经济体中,最著名的2次全局性房地产泡沫,分别是日本房地产泡沫和美国房地产泡沫。
下图中两个阴影圈处,就是日本和美国房地产价格到顶时点。
中国房价为啥不涨了?最简单给你说清楚!
日本房地产价格到顶时刻,是在1990年底,居民债务/GDP比例达到了71%;
美国房地产价格到顶时刻,是在2007年底,居民债务/GDP比例达到了97%。
相比之下,中国居民部门当前的债务/GDP是62%。
看起来,似乎还有相当的安全空间。
可惜,这是一个错觉。
因为,各国居民部门承担债务的能力,不仅与该国的GDP规模有关,更与该国居民部门的可支配收入在GDP中的分配占比有关。
只有居民部门的可支配收入,才能够用来支付房款以及贷款本金、利息,所以居民们真正的债务负担比例,应该是将分母的GDP规模,换成居民部门的可支配收入
在美国,可支配收入一直占GDP的70%左右;而在日本,国民可支配收入只占GDP的60%左右;至于我们中国,居民的可支配收入,只占GDP的45%左右(见下图)。这意味着,美国居民能承担的债务比例更高,而中国居民能承担的债务比例会偏低。
中国房价为啥不涨了?最简单给你说清楚!
说明:中国只有年度数据,所以用柱状图表示,下同。
我们把居民债务/可支配收入作为观察指标,就可以看到各国居民真实的债务负担。
中国房价为啥不涨了?最简单给你说清楚!
日本的房地产价格,1990年在居民债务/可支配收入接近120%的时候开始逆转;
美国的房地产价格,2006年在居民债务/可支配收入超过125%的时候开始逆转;
相比之下,截止2021年底,中国居民部门的债务/可支配收入,超过了140%
正如前文所强调的“负反馈”发生之后的结果一样,不管日本还是美国,其房地产价格逆转开始之后,哪怕政府多次出手救市,但在中短期内,其房价却再也没能起来。
例如日本,1991年泡沫经济崩溃之后,GDP差不多有30年没怎么增长,而可支配收入相比于GDP的比例,甚至还出现了持续下降,由此导致此后很多年里,日本居民部门债务/可支配收入的比例,长期维持在120%以上。
高债务的基础上,叠加日本的老龄化,由此导致了日本的房地产价格一蹶不振,再也没有起来,一直到今天。
中国房价为啥不涨了?最简单给你说清楚!
美国的情况稍好,为了挽救房地产,美联储在2008年不仅迅速将利率降低到0,而且祭出QE印钞大法,美联储直接上阵,购买无人问津的房地产抵押债券,以此支撑房地产价格。
尽管如此,自2007年开始,美国的名义房价指数还是连跌5年,直到2012年之后才开始再度上涨,10年之的2017年,名义价格才恢复到2007年的水平。
至于经通胀调整的美国房价指数,更是一直到2021年初才恢复到2007年的水平。
中国房价为啥不涨了?最简单给你说清楚!
中国的现在,140%的居民债务/可支配收入比例,再叠加深度老龄化的人口结构前景——
房价,又怎么可能继续上涨呢?
过去几年来,一直有人在鼓吹,诸如北京、上海、深圳等“核心城市”的房产,就是所谓的核心资产,未来无论怎么样,这些“核心房产”,都不会跑输其他资产。
深入了解了日本和美国的房价调整数据之后,我在想——
东京,在日本肯定不是核心城市,所以在1990年之后的房价下跌中,一点儿也没少跌;
纽约,在美国肯定不是核心城市,所以当2017年美国名义房价整体超过2006年的时候,只有纽约的房价还一直在那儿趴窝,全靠2020年疫情以来的暴涨才得以恢复。
 

 

 

者:财主家没有余粮啦

来源:财主家的余粮(ID:CaizhuFinance

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/faQHJQuMtUOuYGmA0KPb8A

恒隆陈启宗:十座内地购物商场中,有六座曾经完全停业

从1990年开始,恒隆地产董事长陈启宗每年都会为中报撰写股东信展望业绩,他认为今年是预测全年经济最困难的一次。

他在今年股东信中痛心疾首地表达了自己的一些困惑。连续16年参加博鳌房地产论坛,他每年都发表关于住宅开发业务模式不可持续的演讲。为什么每个人都点头说对,却没人真正行动?

房地产行业投资总额直接占国内生产总值的13%,算上相关产业可占30%,就算政府有能力处理问题,但泡沫越大,对经济影响就越严重,为什么在当时泡沫已经很大时,仍然任其发展?

陈启宗说,过去30年,无数不同年龄的商人和专业人士涌进中国,坦白说:

很多人爱上了这个国家。

在这篇业绩展望中,陈启宗表达了对中国经济恢复稳定发展的期盼,也对经济形势和世界局势,都有分析和判断,这可能是房地产行业最真诚的发言了。


以下为全文分享,文字略有删减

自六个月前本人撰写上一封《董事长致股东函》以来,世界变化之大着实令人惊叹。几乎全球所有主要企业都经历变化,我们也不例外。近期的全球和国内事态发展令我们不得不认真审视本公司的策略和营运方式。本人会在下文“展望”一节中详述。

鉴于市场环境,本人相信这份业绩已经相当不俗,还可能让很多人感到惊喜。

近年来,我们在上海的两座购物商场——上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场——占我们内地租赁收入的比例略高于一半;如果把香港的租赁收入也计算在内,则占本公司的总租赁收入差不多三分之一。

由于过去数月政府为应对疫情而实施的政策,令这两座购物商场被迫完全停业约两个月,场内的餐饮设施禁止营运约三个半月。我们在内地其余八座购物商场中,有四座停业期较短。各座购物商场的客流量都减少;我们在一些城市的购物商场不得不重推类似2020年的租金宽减措施。

受制于这些外在不利因素,我们在内地的总租赁收入以人民币计算仍略高于去年同期,颇令人鼓舞。内地的零售租金收入几乎与去年持平,上海的收入下跌被其他方面的增长抵销有余,来源有三方面:武汉恒隆广场和大连恒隆广场的租赁收入均大幅上涨,加上我们旗下的内地办公楼表现持续强劲。位于武汉恒隆广场、昆明恒隆广场和无锡恒隆广场这三幢新的办公楼,租赁收入都大幅增长。

个中的讯息很清晰,本人预计上海的两个综合项目未来数年会继续表现强劲,但我们的其他高端物业正在以更高的速度增长,在我们总收入中所占的比例也会愈来愈高,特别是无锡恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场和武汉恒隆广场中的购物商场。

本公司的整体总收入上升7%至港币53.02亿元。租赁收入为港币49.86亿元,与去年持平。两个数字之间的差距,来自我们售出了蓝塘道项目的一间大宅,边际溢利为52%。

整体租赁边际利润率略微回落至72%;内地下降了一个百分点至67%,香港则下降了两个百分点至81%。考虑到市场环境,以及少量的坏账拨备,这些下调都是意料之内。同样情况也曾见于2020年,部分款额其后在2021年收回。

六个月的报告期内,我们的十座内地购物商场中,有六座曾经完全停业,时长不一。即使到了允许购物时,店内用餐也往往被禁止。因此,租户销售额难免较去年同期下降。撇除2021年3月开业的武汉恒隆广场,我们其余九个综合项目在可同比基础下计算的租户销售总额下降了23%。

幸好,我们的其他购物商场表现出色,尤其是较新的高端购物商场。无锡恒隆广场全面停业了九天,但仍与昆明恒隆广场一样交出不错的成绩。但正如本人之前向股东提及,表现最亮丽的会是大连恒隆广场和武汉恒隆广场,而结果也的确如此。

大连恒隆广场第二期一年多前才开业,店铺还未全部租出。然而,近两年顶级时尚品牌进驻,已经彻底改变了其格调。租户销售额急升,租金收入随之逐渐增加,租金水平也稳步上调。未来一两年,本人预计不仅租出率会上升,平均单位租金和租赁边际利润率亦然。

武汉恒隆广场虽然开业仅15个月,但很可能是我们所有购物商场中增长最快的。租户销售额已逼近早19个月开业的昆明恒隆广场。武汉恒隆广场的铺位正陆续租出,租赁边际利润率也录得不错的升幅。

租赁边际利润率这数字别具用处,值得关注。我们发展成熟的高端购物商场,例如上海的两座购物商场,租赁边际利润率在80%水平的高位数,甚至超过90%。我们在二线城市的高端购物商场应该至少达70%水平的中至高位数,甚至超过80%。无锡恒隆广场已经很接近这个范围,昆明恒隆广场和武汉恒隆广场也应该终会达标。大连恒隆广场面积大得多,或许有朝一日也会达到上述指标的门坎。

坦白说,像我们般业务不算复杂,但边际利润却那么高的企业很少。

另外,我们的次高端购物商场应该能达到50%水平的高位数,甚至超过60%。济南恒隆广场也正朝这个目标迈进,尽管目前的资产优化计划令其租赁边际利润率短暂维持。相较之下,我们在香港的零售店铺都建成较久,但平均租赁边际利润率仍达80%水平的低至中位数。

我们内地的总租赁收入没有下跌的另一原因,是办公楼的表现非常亮丽。办公楼的表现去年已经不俗,势头至今仍能维持。租金上调加上空置率收缩,合共带来人民币7,400万元的额外收入,相等于较去年同期增长16%。六个月前,本人解释过我们如何在竞争激烈且供过于求的市场中取得成功,这是另一例证。

目前为止,沈阳康莱德酒店是我们在内地唯一已开业的酒店。受限于防疫措施,所得收入说不上理想。尽管如此,但我们是看长线的。我们已与希尔顿集团签约,对方会以希尔顿格芮精选酒店品牌管理我们在无锡恒隆广场的小型精品酒店。酒店预计有106间房间,大概在2024年年底开业。

在香港,第五波疫情造成沉重打击。过去半年中有三个半月,餐馆营业时间严重受限,而且放宽来得缓慢。幸而,与去年同期相比,整体租户销售额没有下降,但与去年下半年相比则回落了15%。租金宽减摊销后,零售租赁收入下降3%。租出率维持在98%;租赁边际利润率则略低至82%。然而,影响更大的是续约租金调整,这将导致未来租金水平降低。

香港的办公楼收入也受影响。虽然租出率能维持,但收入减少了7%,租赁边际利润率回落了四个百分点至83%。平均单位租金下降,租赁收入受压。上述情况都反映了香港应对疫情的方式,令我们经济上经已与世界大部分地区隔绝。六个月前,本人已详细论述过此事,在此不赘,半年来变化不大。

展望

我们生活在全球化的世界,而中国是其中不可或缺的一部分,也是我们的主要市场。在世界各地发生的事会迅速影响中国经济,继而影响我们的业务。这就是为何过去十至20年,本人都在《致股东函》向股东阐述管理层对可能影响我们的全球问题的看法。这些问题涵盖地缘政治、地缘经济,以至科技发展、环境问题。

过去数年,我们花了相当多的时间探讨中美关系这个问题,这有可能会分化世界,也许会彻底改变全球经济的组成模式和营商方式。作为一家只在中国投资的公司,我们因此也不能幸免。如果没有认识到这一点,或者误读这种不断在演变的双边关系,可能会产生严重后果。

然而,没料到出现了两个新问题,令我们的分析变得更复杂。

两年半前,2019冠状病毒病的出现改变了世界,且意外之事还可能会陆续浮现。可能在不久将来,疫情会变成风土病。但是,我们还没完全消化其所有影响,俄乌战争便在今年2月爆发。这也会改变世界的面貌。

纵使战争很悲惨,而且大多不道德,但人类历史上战争频仍。目前情况,改变世界的不是这个冲突本身,而是西方这看似第三方的反应,其影响既深且远。

自第二次世界大战(二战)以来,本人能想到同样影响深远的事寥寥无几:一是1978年年底中国改革开放,另一是1989年柏林围墙倒塌。该两件事发生时都没有特别瞩目,但这次不一样。某种意义上,前两件事团结了世界,但现在这场战争却分裂了世界。没有大企业能置身事外,我们也不例外,我们必须重新思考我们的未来。

首先,这会打乱并改变全球的资本流向。当美国可以随意冻结国家和个人的美元计价资产,那其他国家还会把财富留在可能发生这种事的地方吗?会这样想的绝对不只是美国的敌人或中立的国家,其盟友也在观望。特朗普政府让世界知道,在美国国内政治环境中,任何事情都有可能发生。到2024年,特朗普或像他这样的人可能会执掌白宫。美国在全球的行径会进一步恶化吗?由于美国的势力遍布世界各地,无人可以幸免。大家都忐忑不安,都在观望。

因此,很多人会开始采取措施保护自己的资产,把资产调往美国的势力范围之外。很少人会谈及这些事,但一旦集体共识的势头形成,就没有人能够阻止这股浪潮。这样可能会改变现有的全球金融框架。也许纽约巿和伦敦仍会是全球最大的金融中心,但一些较小的金融中心可能会出现。自二战以来,全球任何地方出现重大麻烦,资金都会流向美国,或至少兑换成美元,但这种现象可能会开始改变。

SWIFT是全球最大的交易与支付平台,干预SWIFT就等同动用金融核武。而这次,美国做了难以想象的事情。当美国可以随意阻止某些银行通过该系统进行交易,这无疑会令很多国家逐渐转至其他类似的平台,有些平台其实已经存在。金融交易难免会分散进行,这是去全球化的一种形式。至少未来一段时间内,效率会因而降低,成本继而增加。

这种金融武器化的手段,可能会削弱美元的主导地位。没有单一货币能够取代美元,但以欧元和人民币作为交易结算货币预计会愈来愈受欢迎。最近印度跟俄罗斯签订的煤炭采购合约,正是以人民币计价。

无论如何,美元的地位相对减弱,对美国来说怎么都不是好事。如果这种情况发生,华府只可怪责自己。坦白说,美元的主导地位一直在逐渐减弱,尤其自20多年前欧元问世后。

俄乌战争的另一严重后果是能源价格飙升,而这是西方自己一手造成的。为损害俄罗斯而限制她向西欧销售天然气,结果西欧国家也一同受害。欧洲短时间内能从哪里获取如此大量的能源来取代俄罗斯的供应?到了冬天,像德国那样的国家会怎么样?其做法引出一个问题:欧洲制裁的到底是谁?是俄罗斯还是自己?

美国要坚持抵制俄罗斯的天然气比较容易,因为她位处大洋彼岸,而且美国本土有大量资源,但西欧的情况却并非如此。在大西洋的两岸,某些人于盛怒时都无法思考,更遑论思考得清晰透彻。看美国竟然要去乞求死敌如委内瑞拉和伊朗增加能源供应。据报道,这就发生在沙特阿拉伯和阿联酋等友好传统能源大国的领袖拒接美国总统拜登的电话后不久。这样的事何曾发生过?自二战后,我们所熟悉的世界确实已经改变!

自彼得大帝以来,俄罗斯一直想成为西方的一份子,并为此努力了三个多世纪。但今年,她被正式拒绝。俄罗斯总统普京甚至公开表明,俄罗斯会开始东望。

跟大家分享一件有趣的轶事。2015年,经当时本公司一位居于上海的俄国股东牵线,本人获邀以讲者身份出席圣彼得堡国际经济论坛,并在两场以亚洲为主题的会议中的一场发言。

整个论坛据报约有9000人出席,但到场聆听本人和另外两位讲者发言的那场会议只有27人,讲者之一是前澳洲总理陆克文。本人相信若现时举办同样的会议,到场的人肯定多得多!

俄罗斯如今东望,本人不大担心。20世纪的大部分时间,俄罗斯是中国的老大哥,但现在形势经已逆转。中国的经济规模更庞大、更发达。若计经济总量,中国几乎是俄罗斯的九倍。

正如本人在别处撰述过,本人预期以色列及其邻国会成为欧洲的主要天然气来源。上月,埃及、以色列和欧盟终于宣布达成一项协议。地中海东岸周边国家向西欧供应能源,这是首例。这条供应链避开了沙特阿拉伯、卡塔尔和阿联酋等传统能源输出国必须忍受的迂回走线和纷乱地区。

俄罗斯眼见他国抢生意,恐怕不会袖手旁观。美国撤离中东地区可能会令莫斯科更加大胆,美国在区内的传统盟友都在为此做好准备,世上数一数二的纷乱地区可能会更混乱。

目前的战争带来的短期困扰,或许会演变成长期问题。本人十分怀疑西方国家在对战争作出反应前,有否仔细考虑过这对其自身可能带来的后果。燃料价格颷升,粮食短缺以及必要矿产的供应受阻正在影响全球,非洲部分地区以至其他地方可能会出现饥荒。

事实上,我们的自然生态和经济生态都颇为脆弱,几乎容不下任何差错。试想,若此时世界任何一处发生重大的自然或人为灾害,例如地震、海啸、蝗灾或核电站事故等,会怎么样?环境恶化已经在各地引起问题,例如极端天气、干旱、洪水、森林火灾等等。上述的战争后果会加剧,全球经济很可能会濒临崩溃。

本人不认为这是捕风捉影,我们不能掉以轻心。

饥荒或燃料短缺,经济崩溃更不用说,都会引发能令政府垮台的暴乱,一向如此。历史上的革命往往就是这样开始的。这些问题也会引发大规模的人口迁移,就如2015年大批难民从中东涌到欧洲那样。这次很可能发生的迁移,是从非洲经地中海进入欧洲。

我们这些在东亚或美洲生活的人可能会幸免于难民迁移的影响,但俄乌战争的其他影响会以别的方式伤及我们,我们也免不了受害,通货膨胀加剧便是其一。

过去数十年,大多数主要经济体都大量印钞,这本身就会引致通货膨胀。但俄乌战争加剧全球物价上升,是这场战争爆发前我们谁也料不到的。

几乎没有国家能够承受通货膨胀,应付通货膨胀须提高利率,企业会因而受影响,若政府负债太多,其国家也会受影响,美国正是个例子。仅仅是利息支出便会消耗大部分国库收入。诚然,美国联邦储备局总是可以印更多钞票出来,但这个游戏不能无限期地继续下去,美元贬值迟早会令全世界失去对美元的信心。

通货膨胀是欧洲特别关注的问题,许多西欧国家非常依赖俄罗斯的天然气。无论情愿与否,不从莫斯科购买天然气无异于自寻死路,因为要找到替代来源一点也不容易,至少中短期内难以找到足够供应。燃料短缺已经在加剧通胀,民众会因而不满,继而导致政治不稳。

坦白说,许多欧洲人已经陷入一种集体歇斯底里的状态。本人一位来自意大利、非常聪明的银行家朋友,以及一位生活在法国、十分成功的高科技企业家都认为,俄罗斯最近的行为会威胁意法两国的存亡。

欧洲人的确心存恐惧,但这种恐惧并不理性。

本人认为,俄乌战争一俟平息,许多欧洲人就会幡然醒悟,看到他们现在的反应实无必要,甚至愚蠢至极。他们今天的许多行径会长期影响自己以至全世界,其中有些覆水难收,甚或不能逆转,损害已成定局。

除了乌克兰和欧洲,还有谁是这场战争的输家?贫穷国家、俄罗斯和美国。换言之,几乎所有人!从大局看来,贫穷国家对世界的影响轻微。俄罗斯忍受痛苦的能力不能被低估,但目前她已被大大削弱。坦白说,俄罗斯在全球的经济地位也不算举足轻重。

美国的情况正好相反。由此可见,美国可能是最大的输家,因为她可以输掉的最多。试想想,美元的主导地位被削弱。如前所述,最重要的不是战争本身,而是以美国为首的西方国家对战争作出的反应,西方国家所要承受的痛苦是咎由自取的。

上述所有由俄乌战争引起的问题,会从根本上改变全球政经格局,这些影响会持续数十年。无论如何,中国都会大受影响,我们的业务也会如是。若管理层不慎重考虑这些问题对我们业务的影响,便实属不负责任。

我们的主要市场中国会受到甚么影响?据本人所见,目前情况还不错。长远来说,中国其实可能会得益。

管理层面对如此巨大的变化,在重新考虑本公司的策略和营运方式时,不应忽略一个明显而避谈的问题,西方国家对当前战争的反应引发转变,会迫使其政府暂时转而处理更紧迫的问题,而不是与中国抗衡。

例如,华府受国内通胀所限,考虑放宽之前对中国征收的贸易关税。过去数年,美国为了削弱中国作为世界最大供应链中心的地位,曾有意建立另一条供应链取而代之,但随着美国国内物价上涨,上述主张的声音已经沉寂下来。

受疫情影响,某些战略性产品的生产线无可避免要回流。然而,要重新建立一个完整的供应链生态系统完全是另一回事。世上实在没有任何地方可以复制这40年来中国在珠江三角洲和长江三角洲所建立的系统。

要完成这一壮举,需要一个高度积极和富具创业精神,且人数数以千万、甚至数以亿计的民族。这些人必须有相对较高的教育水平和高技术的劳动力,并得到政府明智的政策支持和配合。现时的系统也是没有约束的全球化时代产物,很有效率,并为中国和世界各地的制造商提供最便宜的服务。

今时今日要建构一个涵盖众多国家、语言和文化的新框架,不但会大大降低效率,而且即使真能实现也需时数十年才能达到中国现时的水平。此外,成本之高会令人却步,并会造成严重的通货膨胀,即使西方国家也负担不起;又或者说,在现今已出现通胀的环境下,或许尤其美国无法承担。

以上种种并不表示会风平浪静,西方国家对俄乌战争的反应提醒我们,绝不能低估国家的愚昧行为。此外,西方民主制度致使国家的利益在国际事务中往往被置于个别政客的利益之下。出于自私的政治理由——而政客都是自私的——例如面对即将举行的选举,国家的最佳利益往往被牺牲。

对于国外的形势,本人关注的最后一点是美国国内的不和谐。美国社会自1865年南北战争结束以来,大概从来没有像如今般分裂,社会和政治上的分歧正在蔓延。鉴于美国所扮演的全球领袖角色,其国内这些问题必然会影响全球。我们设想一下,美国可能会再次踏上孤立主义之路,即其立国之初的信条,到时全球格局都会改变。

这就是我们和其他大企业现时所面对的外部环境,有些问题在俄乌战争爆发前便已存在,有些则是该战争所带来的后果,全都是严重问题。

过去30年,无数不同年龄的商人和专业人士涌进中国,以致富为目标。当中大多数人无悔当初;坦白说,很多人爱上了这个国家。

疫情并非损害经济增长的唯一因素,最近的另一个主要问题与住宅发展和一些项目的弃房断供现象有关。许多房地产发展商快将倒闭或已倒闭。若处理不当,这经济问题可能会扩散至其他领域。

过去16年来,本人每年都会出席在海南岛举行、其中一个中国最大型年度房地产论坛,并发表主题演讲。(从2020年起,包括今年,本人都以视像形式出席。)本人的讯息始终如一、年年一致,就是现时住宅发展的业务模式难以持续。不知何故,论坛主办机构想本人每年都重提一遍。人人都点头称是,但听而行之的则寥寥无几。他们同意本人的论调,却不愿加以跟随。本人在此函也不止一次谈及类似观点,警告楼市泡沫终有一天会爆破。

本人反复提问的是:为何会容许此事在泡沫已经极大时任其继续?本人明白,从卖地到融资、从建筑到室内设计,房地产都是推动经济发展的强大动力。房地产投资总额直接占国内生产总值约13%;若包括其相关产业,这个数字更达30%。或许是不想让这音乐椅游戏结束,于是让它继续下去。但正如这儿童游戏那样,音乐早晚会停。

诚然,从财务角度看,政府并非没能力处理这问题。但泡沫越大,对经济的影响就越严重、越持久。音乐似乎已停,有些发展商会破产。

正如本人之前在此函中解释过,就地产业而言,失业应该不会是严重问题;地产项目可由新的持有人,例如持债银行,继续下去。对政府而言,造成更严重问题的是房产买家的不满。

恒隆幸好没有涉足内地的建房业务,所以没有因现时的乱况而直接受损。不过,我们的业务会间接受到影响。

那么,恒隆管理层应如何应对上述种种国内外的问题?接下来的6-12个月,我们会非常谨慎。我们将采取一切预防措施确保财政稳健,加倍仔细地审核任何重大资本支出。现时实在有太多不明朗因素,除极少数情况外,不宜开展重大投资项目。俄乌战争爆发以来,风险溢价已剧增,我们要争取时间,观察中国和世界,看看局势将如何演变。现时应审慎行事,不应冒险求胜。幸好,我们财政稳健,应能抵御几乎任何冲击。

至于我们的长远未来,本人经多番斟酌得出以下结论。放眼未来五至十年或很可能更长的一段时间,中国仍会像现在那样,是最佳的投资地之一。相对而言,可以预期中国会保持社会稳定和合理的经济增长速度。

改革开放总工程师邓小平先生就不囿于意识形态,他有句名言:不管黑猫白猫,抓到老鼠就是好猫。中国这40多年来繁荣昌盛,全赖这种务实作风。只要能维持国家相对稳定,经济应会持续增长,人民的生活也从而得以改善。

说回香港,本港经济同样面对种种挑战。然而,这些问题都可以稍后作部分补救。

目前,香港的一般住宅市场疲弱,原因是经济转差加上人口外移。一般住宅楼市可能有一天会复苏,但就长远前景而言,我们对其仍不感兴趣。我们已经多年没有涉足这个市场,本人认为没有理由再踏足其中。毕竟,社会动荡平息后,土地供应早晚会大幅增加,楼价升幅会因而受限。

我们所涉足的豪宅市场则截然不同,本人已很久没看到大批内地富人来港。但香港在内地同胞眼中,仍很有吸引力。

世上并无完美的投资之地,每个经济体都有其独特的风险。中国内地改革开放以来,有40多年的良好发展,任何企业能够长远下去的唯一方法,就是时刻审慎理财,如此方能撑过无可避免的周期性难关,我们现正再一次面对这种难关。

作为一家只在中国(包括香港特区)投资的公司,坦白说,我们的选择不多。要在这行业审慎理财,我们一向保持负债率低,但这还不够,我们还须在作资本投资决定时避免严重犯错。进军内地市场30年至今,我们都表现不俗,但有鉴于环球市道转差以及中国经济状况不稳,未来一年应当特别审慎。管理层会采取一切必要的措施,助公司缓解任何危机。

本人32年来为中期报告撰写此函,今次可能是预测全年业绩最困难的一次,因为无人可知疫情会如何演变,或政府会如何应对。

一个合理的假设是,疫情在今年内不会结束,即使如此短期内仍难以全面复常,我们的业绩会无可避免受到种种影响。

在那些多少已复常的城市,本人预期会有令人鼓舞的业绩,上海无疑当在此列。事实上,销售可能会出现强劲反弹。

大连恒隆广场和武汉恒隆广场应能保持强势,两者最近表现优异,主要并非由于外在的利好市场因素,而是可直接归功于管理层的努力。大连恒隆广场已蜕变为不折不扣的高端购物商场,过去一年获很多顶级时尚品牌进驻,第二期的铺位正陆续租出。已开业16个月的武汉恒隆广场也是如此,其租户甚至包罗更多知名的时尚品牌。其所在城市面积宽广得多,经济也富裕得多,所以其潜力理应更大。

本人预期,无锡恒隆广场和昆明恒隆广场同样再次表现出色。无锡的富裕程度确实令人赞叹,本人确信其潜力还未被完全发掘,更好的业绩可能会随之而来。

在可见的将来,我们的两个上海物业应该仍会是公司旗下的地标项目,本人预期未来一段时间会有稳健的增长,不过其主导地位会随着我们的其他高端购物商场业务成熟而稍降。这是我们所乐见的发展。

次高端购物商场会表现不俗,但谈不上亮丽。这类购物商场本质就是这样,不过管理层也必须承认,还有很多改善的空间。济南恒隆广场正在提升档次,未来一两年内应会有令人惬意甚至骄人的业绩。

经过约两年表现优异后,我们内地办公楼的业绩增长可能会稍微放缓。不过,这些办公楼现在是收入和盈利的重要来源,其租赁收入加起来比我们旗下的任何一座购物商场都要多,只比上海那两座购物商场逊色,提供了非常稳定的收入。

与内地的情形一样,我们的香港租赁业务在今年余下时间的前景,会取决于疫情的演变和特区政府采取的政策。就目前而言,或许可以放心认为,下半年会与上半年相若。纵使自4月中旬以来,政府已逐步放宽堂食限制,但第五波疫情仍未过去。因此,租赁业务仍会面临压力,我们的香港总租赁收入或许尚未见底。即使如此,本人预计情况不会严重恶化。事实上,业务仍有慢慢回升的可能。

如前所述,由于不同原因,香港和内地的住宅市场目前都表现疲弱,这会影响我们原来的销售计划。由于住宅销售并非我们的主要业务,本人认为这短期的淡静影响有限。鉴于房地产本质上几乎不会有过时产品,所以唯一的影响大概就是盈利何时入账。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/sxEC3nlnGkxKD0saacQQ9w

网红地产收割中产:做着赚百万的梦,几百元一晚租不出去

网红地产收割中产:做着赚百万的梦,几百元一晚租不出去

一边贩卖情怀,一边收割钱包。

者:小悔
来源:金融八卦女频道(ID:baguanvpindao)
 

中秋假期一到,海边的阿那亚,又热闹了起来。

被憋坏了的游客,重新填满北戴河黄金海岸,也养活了几千一晚的民宿。

 

阿那亚的业主们,终于松了一口气,虽然民宿不用自己管,但没人住就没收益。要知道,投资赚钱,是他们很多人在这里买房的目的之一。

 

这个位于河北秦皇岛的网红社区,七年前因海边的孤独图书馆一炮而红,成为文艺青年的打卡圣地、北京中产的精神家园、环京的文旅地产标杆。

 

几年下来,“业主购房+民宿托管”的经营模式,又把在阿那亚置业,包装成了一个看似稳赚不赔的投资新机会。新开发的环京项目为了揽客卖房,更是给出了回报率、一次性冲抵房款等承诺。

 

这样的营销和模式,不仅被阿那亚自己复制,也被更多文旅地产用来包装自己,吸引人前来投资买房。

 

但事实上,绝大多数文旅地产,最好不要抱着投资赚钱的预期去买。

 

不论是收割中产和文青的文化社区,还是忽悠老年人的自然景区,真相可能都很残酷。

01
在阿那亚买房,
人均民宿老板、两年净赚百万?

不知道从什么时候起,在阿那亚有套房,成了北京中产的标配。

 

刚红的那几年,阿那亚被称为北京中产的“耶路撒冷”,代表的是一种既有情感价值又有精神价值的生活方式。

 

但房子盖得多了,买房的人也多了,口口相传,阿那亚不再只是一个快速实现诗与远方的“乌托邦”,更成了一个“稳赚不赔”的投资理财产品。

 

这里要先讲讲阿那亚开创的民宿运营模式。

 

网红的孤独图书馆、阿那亚礼堂、UCCA沙丘美术馆等景点,都位于社区内,但社区采取封闭管理,不接待公共参观。能进入园区游览的,要么是买了房的业主或业主亲友,要么是预定了园区内民宿的住宿客人,最后一种途径,是预约购买场馆门票。

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▲阿那亚礼堂 来源:视觉中国

 

因为社区营销的就是慢生活,很多慕名而来的客人会选择过夜,民宿生意自然就红红火火。

 

对买房人来说,更大的诱惑是,阿那亚民宿采取全托管模式,业主可以当“甩手掌柜”,阿那亚有专门的民宿中心负责经营,抽取一定的管理服务费用。

 

也正是基于这种民宿经营,阿那亚的海景房,才有了大多数文旅地产项目没有的投资价值。很多购买人选房,甚至会按照民宿后台好租排名来,优先选择稀缺的房源,比如小院或别墅户型、临海的海景房。

 

那么,在阿那亚买房真的值吗?社交平台上,有不少阿那亚业主“现身说法”。

 

有人认为,在阿那亚买房投资,起码比把钱放在银行赚利息划算,因为房子本身有升值空间,还有民宿租金回报,所以全款买了阿那亚6期公寓,两年净赚100万。

 

还有人称,朋友2019年投资阿那亚房产一年赚了40万,自己购买的6期复式公寓改造成民宿,在去年下半年疫情反复的5个月里,共出租了58晚,到手净收益就有15万。

 

按照这位业主的说法,算下来,民宿出租一晚净赚约2586元。而阿那亚的民宿收入是业主与运营方分成的,据一位阿那亚销售顾问透露,一般是运营方分2成、业主得8成,那么,这样一间民宿一晚房价达到3232元。

 

但实际上,自疫情以来,阿那亚大多数民宿在非节假日期间,普遍价格在1000-2000元。即便是在中秋、国庆黄金假期,六期四居公寓一晚的价格也不到3000元。

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阿那亚北戴河社区民宿中秋房价

 

要高出一倍的溢价,除非业主的房子装修非常精致、位置非常稀缺,或者是营销非常成功,那么,这也意味着更高的成本。

 

而且,这几年,阿那亚的民宿收入深受疫情影响,基本上疫情一来,房费就得全额退款。今年上半年,国内疫情反复,整个阿那亚民宿,几乎都没有开张。

 

把阿那亚置业当成投资,还存在很多潜在风险。

 

尽管阿那亚称自己是居住社区,但事实上,其高度依赖“旅游+民宿”创收,一旦赖以生存的海岸景观、标志性景点热度下降,或环京地区出现优势更明显的竞品,阿那亚很难保证未来其独一无二的品牌价值。

 

除了正在建设的北戴河黄金海岸北岸,这两年,阿那亚还在环京开发了金山岭和雾灵山两个新项目,三亚的别墅产品也得“烧钱”。不确定的大环境下,任何一个项目滞销,开发商都可能面临资金链断裂的风险。

 

从更长远的投资角度来看,以阿那亚为代表的文旅地产,只有40年产权,未来到期后的政策不明确;而且,全国各地对联排别墅、低密度花园等类别别墅项目 的审批也将进一步控制。

 

当然,如果业主们不差钱,也不在乎投资增值与否,纯粹为阿那亚营造的“精神家园”买单,就另当别论了。

02
网红地产,
是怎么“割韭菜”的?

阿那亚第一次为人所知,是因为坐落在海边的孤独图书馆。

 

在当年,这是一次相当成功的营销。

 

当房价越来越高、大城市越来越卷、精神焦虑越来越重,这样一座面朝大海、空无一人的图书馆,无疑成了某种精神价值的象征,很快蹿红为文艺青年必去打卡地。

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▲孤独图书馆 来源:视觉中国

 

那时候,大家并不知道,在这样一个理想之地的背后,是热火朝天的工地和嗷嗷待哺的开发商。

 

在文艺的外壳里,他们要告诉目标受众,想“面朝大海,春暖花开”,不一定是去孤独图书馆,也可以是——来阿那亚买套海景房。

 

中国人的传统认知里,买房本身就带有一定的投资属性,被赋予了资产溢价的期待。而决定投资价值的,往往是地段。但近些年的文旅地产项目,大多远离核心城市的核心区域,要想把房子卖出去,就得有噱头。

 

文旅地产项目营销的,大多是一种生活愿景。

 

比如,阿那亚品牌理念是“人生可以更美”,杭州良渚文化村的slogan是“一个梦想居住的地方”,它们结合自然或人文环境,营造出了一个从物质到精神层面都有相当高度、公民与公民之间彼此契合的理想化社区。

 

当然,支撑这个社区可持续运转的,是完善的配套设施和服务,比如食堂、超市、活动中心、文化艺术空间等等。

 

一位文旅地产行业从业者表示,阿那亚就是通过精准营销,形成了比较固定的圈层和客群,并进一步向目标人群塑造其向往的生活方式,形成品牌价值,“对这些人来说,阿那亚就是一个消费品牌,阿那亚的房子就是消费品,买阿那亚房子的,很多都是老业主。”

 

但即便是这样卖房不愁的阿那亚,随着开发商项目越做越多,可能是老业主不够用了,也可能是目标人群买房更谨慎了,也开始给客户承诺投资回报率了。

 

阿那亚在售的金山岭项目,除了沿用在北戴河黄金海岸被验证的“业主购房+民宿托管”模式,还在投资回报这件事上,玩出了新花样,直接把投资回报率前置到了买房环节。

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阿那亚金山岭院落

 

金山岭有一种户型是面积约66㎡的复式loft,买一层送一层,实际面积约120㎡,总价200多万,明年10月交付。

 

一位阿那亚销售顾问称,其中有88套,头三年会拿出来作为隐庐酒店经营,并面向业主首创“8+4”全新度假模式,即交房后三年内,每年8个月由隐庐酒店经营,4个月可供业主自住(11月15日到3月15日),年收益率为6%。

 

如果选择购买这种类型的房子,3年的租金收益可以在买房时一次性冲抵房款,相当于8.2折购房,冲抵完约170万,三年到期后,可选择自住,也可以进行民宿托管。

 

网红地产收割中产:做着赚百万的梦,几百元一晚租不出去

 

“这个是金山岭最有投资价值的,因为总价低、未来回报率高。”其强调。

 

不过,谈到三年后的民宿收益率,这位销售顺势推荐起了阿那亚北戴河黄金海岸北岸新开发的九期公寓,“都是一梯两户的电梯洋房98㎡的220万左右,125㎡270万左右,带院子的再贵个30万,平均年收益在6%-10%之间。”

 

其表示,北戴河社区运营成熟,收益率看得见, “一年至少有100天可以出租,最高收益率能到30%一年,三居室公寓平均一年收益能有个15万-20万。”

 

其称,疫情前的2019年,一位三居室公寓的业主全年净赚了40多万,今年七八月份也是满房状态,“基本上这两个月大家都租出去了,七八月份赚了8万多。”

 

在这样的营销包装下,目标受众和消费逻辑,其实已经变了。

 

有报告显示,疫情前,购买文旅地产,以“度假”为目的占62.20%,以“投资”为置业目的占46.97%;疫情后,“投资”目的以35.05%的比重占据首位。

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来源:克而瑞《绿城文旅小镇研究报告》

 

一位从业者分析,不论是沿海的北戴河黄金海岸北岸,还是山系的金山岭、雾灵山,从户型设计和营销话术来看,都更指向对生活品质或圣后美学有一定追求的年轻人,而非需要定期休闲度假的中产家庭,比如设计师、IT新贵、自由工作者。

 

但这些房子可能并不适合作为民宿出租,原有模式下的投资回报率,并不能在这里被复制。

03
5万一套海景房,劝你别信

对文旅地产项目来说,地产销售和旅游经营缺一不可。旅游经营能吸引人气,带动地产销售;而地产销售可以快速回现,投入文旅开发。

 

但实际上,很多文旅地产项目,面临去化困境,并没有跑通盈利模式。

 

房子卖不出去,就没钱搞旅游资源开发和配套设施建设;文旅项目建设不起来,就吸引不来游客和买房人;如此恶性循环,导致资金链断裂、楼盘烂尾。

 

一位在峨眉山购买了旅游房产的成都网友称,原本开发商也承诺房子可以租赁作为酒店托管,但实际上完全是霸王条款,“10年起租,四六分成,成本也要房东补贴。”结果房子一直空置,不仅没租出去,还要支付物业管理费。

 

网红地产收割中产:做着赚百万的梦,几百元一晚租不出去

 

在阿那亚所在的北戴河,也有威尼斯水城、恒博华茂网球小镇、孔雀城公园海等多个项目烂尾。

 

还有一些房子卖不出去的楼盘,没有配套基础设施和文旅资源,却被包装成为文旅项目“割韭菜”。

 

前不久,“山东乳山海景房白菜价”登上热搜。

 

乳山银滩是国家级4A景区,有“天下第一滩”之称,网上很火的那张硕大的金色点赞雕塑,就是这里的地标——大拇指广场。

 

但如今它也被叫作“鬼城”。原因是,在长达20多公里的海岸线上,除了海景房就是广告牌。人,几乎是没有的;医院、商场、电影院,都没有。

 

那这些房子是怎么盖起来的?又被谁买走了呢?

 

“乳山模式”被很多媒体报道过。当地的卖房中介,跑到全国各地发传单,用大巴把一批又一批的老人拉来看房,再哄骗他们买下“物美价廉”的海景房。

 

这些中介把乳山吹得天花乱坠,不仅能“远离雾霾,春暖花开”,还能投资升值,而且承诺“不住包租”,看起来是一笔稳赚不赔的买卖。更重要的是,这样优美的环境、保值的房子,最便宜只要几万块,这可是任何一个内陆城市都比不了了。

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抖音上还有许多当地中介在营销乳山几万一套的海景房

 

但事实上,很多老人被忽悠买了海景房,不仅租不出去,连自住都是满满的坑。因为,这些就是为卖房而建的海景房小区,附近压根没什么生活配套设施,根本不宜居。

 

此时要想再把房子出手,就不得不被亏本甩卖,被中介压价回收。中介再翻倍加价挂上二手房平台,净赚一笔差价,开始新一轮“割韭菜”。

 

当年,把年轻人忽悠得团团转的鹤岗,也是这个套路。

 

在一些充满乌托邦色彩的互联网包装下,一大批失意的年轻人,涌向一个东北小城,用几万块的价格买一套房,充当自己的“理想国”。狂热冷却后,既无法安居,又难以出售,落得一地鸡毛。

 

实际上,不管是用低价炒作起来的乳山、鹤岗,还是用穿着精神文化外衣的阿那亚、良渚村,都算是广义上的文旅地产,只不过,因为受众的置业预期和消费水平不同,成了网红营销的两个极端。

 

有从业者坦言,因为文旅地产往往位置不占优,土地价值比传统房地产更小,因此绝大多数文旅地产,都不太可能达到比较好的投资预期。

 

其建议,选择文旅地产置业,最好先结合自身经济实力和消费需求选择,比如度假、康养为主,在心态上把房子当成消费品而非投资品,不要预设能通过买房赚钱。

 

如果一定要抱着投资的心态,在具体项目的选择上,也要先看品牌价值,“是品牌的调性和粉丝,保持了它溢价的可能性。”

 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/DBc3MZpBBQ44F4l3xroFdQ

万科重回行业老大,楼市真的见底了?

连楼下卖凉粉的大哥都知道,房地产惨不忍睹。
有一些重要的信号,说明行业正在发生重大的变化。中国最著名的房企们,正在经历剧烈的大洗牌。
这场变局,关系到每一个人。
太难了,房企大洗牌!万科重回行业老大,楼市真的见底了?
最近,房企密集发布上半年业绩。
虽然总体上仍是哀鸿遍野,但有很多平时看不到的重要信息。比如,衡量一家房企有没有赚到钱的关键指标——利润。
连号称行业“利润王”中海,利润都在继续下降,但却有不少房企,腰包开始鼓起来了。
要知道,中海在业内一直以利润率高著称,结果去年却急转直下,归母净利润同比减少8.54%,是19年来首次下跌。
上一次中海出现利润下跌,还要追溯到2002年,当时北京海淀的房价才4000多一平。
上半年,中海没能止住利润下跌的颓势,跌幅进一步扩大至19.42%。
“利润王”也保不住利润了,足以说明地产行业遭受了多么严重的冲击。
但是!!!
最早喊出“活下来”的万科,扬眉吐气了一回,实现了利润大逆袭。
5个月前,在2021年度业绩发布会上,万科董事会主席郁亮还向52万股东道歉,自降年薪,因为利润降了45%。
一转眼,万科就拿出了这份亮瞎眼的成绩单。
上半年营收较去年同期增长23.82%,直接干到了2千亿,久违地夺回了冠军的宝座。
归母净利润同比增长10.64%。看来不光是活下来了,而且还活得相当不错。
股东们也用行动支持了一把,今天万科股价一度涨超5%。
 
太难了,房企大洗牌!万科重回行业老大,楼市真的见底了?
更让人意外的是,不仅万科,还有不少房企也实现了利润逆袭,包括保利发展、华润置地、建发、龙湖、金地、绿城等。
它们要么直接是央国企,要么有央国企背景,融资成本远低于民企,能够更便宜也更容易地借到钱。
龙湖虽然是民企,但也把财务管理做到了极致。今年上半年的融资成本只有3.99%,甚至比一些央国企还要低。
不过,中海的融资成本几乎是业内最低的,今年上半年甚至只有3.44%,为何利润不增反减了呢?
我觉得,可能是因为中海花了很多钱买地。人家在忙着抄底呢!
据克而瑞统计,今年上半年中海拿地总额,位列第二;新增拿地建筑面积,位列第二;新增土地货值,也位列第二。
在大多数房企都在减少甚至停止拿地的时候,中海甚至还在溢价拿地。就在昨天,中海以15%的溢价率,拿下了东莞南城的一宗商住地。
中海的拿地策略,基本是非核心城市不拿,非核心地段不拿。在各地放松土拍规则,甚至地价打折的时候出手,是为将来做储备。
显然,“利润王”有自己的打算。
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有人欢喜就有人愁。
被万科夺走第一宝座的碧桂园,像曾经的万科一样,道歉了。
今年上半年,碧桂园归母净利润下跌95.9%,只给各位股东剩了个零头,也创下自2007年在香港上市以来最大跌幅。
这也显示这家宇宙第一房企,正在经历重大的变化。
业绩发布会上,碧桂园总裁莫斌向投资人表达歉意。不到半个月时间里,这位地产大佬为利润下滑道歉两次了。
其背后,主要是战略上出现了重大的偏差,需要做出强有力的调整。碧桂园,正在“大象转身”。
这些年来,碧桂园一心一意“占领县城”,大量拿地。超过7成的销售金额和土地储备都分布在低能级城市。
说实话,没有县城老铁们真金白银的支持,杨老板还真当不上中国首富。
可是时代变了,县城已经成了利润增长的拖累。
中指数据显示,上半年一线城市商品住宅成交面积同比下降32.9%,二线代表城市同比下降42.0%,三四线代表城市同比下降43.8%。
最新70城房价数据显示,一线城市的新房二手房齐涨,二线城市的新房在涨,三四线城市的新房二手房齐跌。
这两组数据足以说明,城市能级越高,房子越好卖,房价也越会涨,反之亦然。
因此,重仓三四线城市的碧桂园,这一轮受到的冲击,远远大于那些专注投资一二线城市的开发商。
太不容易了。
当然了,碧桂园也已经痛定思痛,从106个区域调整到63个区域,把钱用在刀刃上,深耕五大都市圈和确定性高的、封闭性市场。
“县城之王”都在抛弃县城了,小城市的房地产还有前途吗?
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越来越多的开发商意识到,必须坚守一二线城市。
比如中海。今年上半年,中海在北上广深和香港5座城市的合约销售额,占比高达36.8%,同比提高了10个点。
光是北京一座城市,就为中海带来了260亿元的销售金额。这得卖掉多少套县城的房子才能追得上?
所以,目前还活跃在土拍市场的房企,基本都在延续“非核心城市不拿,非核心地段不取”的策略。
今年上半年,房企在一线城市拿地的占比高达18.45%,达到了2015年来的新高。
与之相对的,是房企对三四线城市的“战略性放弃”。拿地占比从去年下半年的47.81%,骤降到今年上半年的34.20%。
 
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第一梯队的华润置地,绝对是个典型。上半年疯狂拿地花了400多亿,超过了所以房企。
华润置地的“订单列表”里,清一水儿的一线和强二线:宁波、北京、合肥、佛山、西安、长沙、大连……8月初的深圳二轮土拍上,又花118.8亿买下了4宗地。
龙湖执行董事兼CEO陈序平透露,上半年全国的土地出让金是2.36万亿元,其中四个一线城市的土地出让金,接近300多个低线城市的一半。
龙湖自己也没闲着。上半年在一二线城市新增土储建面占比89%,比2021年全年数据大幅提高了17%。
强者恒强,赢者通吃,可见城市分化有多剧烈。现在手上没钱在一二线核心买地的房企,已经错失了东山再起的机会。
对于房产投资来说,也应该专注高能级城市的核心区域。
这一轮没能及时上车一二线的核心房产,恐怕也将失去升舱的机会。
太难了,房企大洗牌!万科重回行业老大,楼市真的见底了?
虽然业绩数据参差不齐,但在谈到下半年的时候,房企们不约而同地释放出了积极信号。
在两个月内走访了35个城市、看了100多个项目之后,郁亮信心满满地表示:
 
市场收缩过度会积蓄修复动能,住房的刚需仍然很强,房地产市场仍然是一个10万亿元量级的市场。
美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐说:
当前的行业已经处于相对的底部,接下来的态势会是一个逐步筑底完成的过程,明年不会比今年更差。
阔别土拍市场许久的港资房企,甚至已经摩拳擦掌,扬言准备抄底了。
香港新世界集团行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示,中国的房地产市场已经触底了,将慢慢复苏,未来一两年会复苏得非常好。
他还补充说,计划12个月内斥资100亿买地,包括上海、广州、杭州、深圳等城市。
或许,这一次楼市真的见底了。
◎本文作者 | 瓜片
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