就是因为跌到这个程度，越来越多城市具备抄底价值。
跌的越狠的，越具备底部特征。
同样是下跌，但市中心明显更加抗跌，郊区全面崩塌。
作者：樱桃团队
来源：樱桃大房子（ID：ytdfz8）
转自:
中国房价跌回2016！
标签： 房产
哦，原来这就是你们要的公平！
你妈喊你回家花钱了。
前天，我写了篇文章：一季度的成绩单已出，唉……
文章中提出，
解决当下产能过剩、M1增速不振、上游通胀、下游通缩等一系列问题的关键在：需求、消费、花钱。
留言区里的一句话，振聋发聩。
如果大家挣钱的体验像吃屎的话，当然不愿意花钱。
你我肯定都认为——
钱揣在老子兜里，我不想花就可以不花。
当真如此？
3月中旬，上面下发了《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》。紧接着，中国家电协会的理事长就来尝试教我如何使用家电了。
姜理事长的一句话，噎的我三观稀碎：
消费者对家电产品有误区，认为只要没坏就可以继续用。
以及格力电器的董小姐，也想教上面做人：国家应尽快制定强制报废旧家电的相关制度。
我本以为像专家这种屁话，都是舔舔沟子、随便说说。
毕竟，也没人真敢连夜上门，把我家那台用了不到三年的美的空调砸了，换成董小姐一手设计的玫瑰立式大柜机，强行拉升一波我的审美。
万万没想到，上门的人真来了！
天津市武清区在微信群下发通知，网格员开始对辖区内居民各家庭的家电使用情况进行摸底——
调查包括空调、冰箱和洗衣机在内16类家电的已使用年限、是否置换，并一一填表。
慌不慌？
下一步想干啥？
你说我不想换，他说按规定到了年限你得换。
需求不仅可以刺激出来，其实需求也可以倒逼出来。
钱确实揣在你兜里，但有时候不想花也得花。
最近最火的新闻是什么？
重庆天价燃气费。
自从更换新的智能燃气表，使用量没增加，燃气费却往上窜了一倍。
成都的朋友表示，
你才一倍，我们都涨了三五倍。
我家平常的燃气费只有300多，4月却暴涨到2000多；我在美国呆了仨月，回来家里却产生2000多燃气费。
有人说，换个燃气表，费用翻倍涨，肯定有猫腻。
人家开了发布会，解释了一大堆，绕不开一句话：有计费系统故障原因，但燃气费也的确涨了。
不仅川渝——
截止四月份，一共有125个地区陆续宣布上调燃气费。
成都涨了0.16元/m³，深圳涨了0.31元/m³，天津涨了0.29元/m³，石家庄涨了0.37元/m³……平均涨幅在10%左右。
得益于自媒体铺天盖地的宣传，你们也知道了：此轮上涨的，还有水电费。
比如，
上海浦东三个阶段的水价分别上调20.17%、22.1%、52.87%。
比如，
广东、江苏等多省公布电价调整方案，最高涨幅高达30%。
以上，统称为公共服务费用涨价潮。
至于为什么有这波涨价潮，各路自媒体给出的解释非常统一：地方财政亏空。
你们以前用的水电气很便宜，那是政府在补贴。现在没钱了，不仅补贴没了，还得水电气上薅点钱，反向弥补下财政亏空。
你非要这么解释，也对，但也把问题想简单了！
且听娃哥给你分析一波。
咱们交的水电燃气费，不仅是地方上用来弥补财政亏空的现金流，还有一个金融作用：可以作为地方发债融资和发行公募REITs的底层资产。
不太精准但足够直白的说——
地方可以用水电燃气等基础设施和公共服务为质押，向资本市场再融资。
如果这家自来水厂、电力企业和燃气公司的营收增加、利润率提高、收益更稳定，那地方在资本市场能发的债、能融的钱自然也更多。
水费涨个10%，放在资本市场里就能讲出50%的性感故事，融来100%的钱。
10倍PE，不算多吧。
不多不多，一点不多！
就拿这轮涨价潮中，花活儿最多的重庆燃气，来举个例子。
根据重庆燃气2023年度的业绩快报，归属于上市公司股东的净利润是4.93亿。就算把账面上的利润全分掉，持股41.07%的重庆燃气只能分到：
2亿元。
你以为人家又是搞出计费故障、又是开发布会解释、又是官宣涨价，一通微操只是为了区区2个亿？
屁！
你多交的这点钱，人家压根看不上，人家看上的是资本市场里的钱。
重庆燃气背后的股东是重庆能源，是家隶属于重庆国资委的上市公司。在此之前，它发布公告称：要将41.07%的股权，抵偿给相应债权人。
如今一番微操之后，重庆燃气的四季度业绩出现增长800%的惊天逆转。
你说，
当公司业绩增长了800%，41.07%的股权又该增值多少呢？
能抵偿的债务，是不是也变多了呢？
朋友们，看明白了没？
请认真理解下面这句话——
你多交的水电燃气费，实际是地方城市去资本市场讲故事、融资发债的砝码。
看起来，
似乎是地方城市把亏空化在了衣食住行中，实际上人家是化在了股市里、债市里、资本市场里。
这叫什么？
你在第一层，他在大气层。
就你掏那点燃气费，还想去填人家的亏空，咋想的。
你不想掏？
那不行，关键时刻你得顶上啊。
机会给你了，但你不中用啊。
下面的这段话，若放在两年前，我打死都不会说，现在能说了。
以前城市里的公共服务便宜，背后的逻辑是什么？
有人在背负成本。
谁在背负？
很大一部分，由那群头铁买房者背负。
这群人中，有没有搞投机倒把的？
肯定有。
但不可否认的是——
恰恰是因为这帮买房的怨种，地方城市才能一块地上来就卖几亿、十几亿、大几十亿。
地方城市通过土地市场把自己吃饱了，就不用去其他地方找钱了。
好，
以前有人天天喊房价高，天天骂那些头铁的、勒紧裤腰带贡献劳动剩余的、背负贷款买房的怨种，天天嚷着天都塌了，上面咋也不管管。
好，
上面管了，把房价锤下来了。
啪！
不仅锤下来了，还锤到了五年前。
然后呢？
这个世界变好了么？
锤的时候，可能上面想着——
你天天喊房价高，买不起房，钱都被那些有钱人赚了。我现在把房价锤下来，你总该买房了。
锤完之后，却万万没想到——
机会给你了，但你是真不中用啊。
即便房价跌了，这帮不买的人还是不买，而且越跌越不买。
到最后——
彻底没人买房了，连地都特么卖不出去了。
该死的土地财政，终于在政策的铁锤面前、人民的唾骂声中，被扫入历史的垃圾堆！
请问，我们得到了什么好处？
我们除了得到“买房人罪有应得”的情绪价值，还得到什么好处？
好处就是——
快饿死的地方城市，不仅不给你补贴公共服务，还想从你身上找钱了。
绕了一大圈，小丑竟是我自己。
这个社会上的很多人啊，都有个误区，总认为社会运转是不需要成本和代价的。
事实上，
不仅有成本，代价还不低。
以前是通过卖房、卖地，选择性的只代价中产，让他们去背负成本。关键这批买房的怨种，不仅心甘情愿，还乐呵呵的。
一顿爆锤之后，怨种们遭到了大报应，血亏一大波。
改邪归正，洗心革面，彻底不买房，躺平了。
卖不了房、卖不了地，社会运转的成本不能转嫁给买房者，那就只能由全体普通人共同背负。
从只代价一拨人，到无差别的代价所有人。
真公平啊。
你不想背负代价，不想掏钱？
人家有的是办法！
理财里，抽一波；信托里，再抽一波；你不买理财和信托，那就转嫁到股市里，继续抽一波；你不碰股市，不做任何投资，那就水电气等民生产品涨一波。
喜闻乐见的公平！
三年前，上面这些话我打死都不会说。
即便说了，有人信么？
不仅不信，还要骂我：狗东西，就会为炒房者开脱，大屁股坐歪了。
现在结果你也看到了：
公平！
喜闻乐见的公平！
转自: https://mp.weixin.qq.com/s/Cp-ediZ3RnjucIqyX3FSfQ
个人住房贷款余额降了！20年来首次
作者 | 万连山
数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）
（虽然没上热搜）
据六大行披露，截至2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，是最近20年首次下降。
同时，六大行按揭贷款余额合计约26.44万亿元，比上一年少了近5100亿元！
虽然是意料之中的事，但还是不免感慨。
可能有人觉得，5100亿相比26.44万亿，下跌不超过2%，值得大惊小怪吗？
首先，即便对国家这个庞大机器而言，5100亿也是个巨大数字，要知道2023年的国防支出才1.58万亿元呢。
而且这还只是六大行的按揭贷款余额，没算其他银行。
更关键的是，它是房地产市场二十年来第一次由正转负的信号。
就像我们评判一只股票的基本面。如果这家企业扭亏为盈，股价往往会大涨，因为投资者预期它未来能赚更多钱。
反之亦然，若这家企业连续多年盈利突然亏损，股价肯定会暴跌，因为投资者开始担心好它的未来。
事实往往就是这么直接。
从保守到激进
中国人贷款买房这回事，其实只有20年历史。
直到1998年，国家才停止福利分房，实施住房商品化，老百姓才需要自己花钱去买房。
钱不够怎么办？那个时候，大多数人对找银行贷款分期是非常抗拒的，我干嘛要平白无故给你赚利息呢？
也完全没有必要。
因为房子商品化最初的那几年，房价总体是在降的。
至少在我幼年的模糊记忆中，2000年出头的时候，表姑找我家借了五千块钱，在XX中学后门的小区里买一套两室一厅，总共才花了不到五万元。
毕竟当时的房子又不贵，即便自己的积蓄不够，找亲朋好友东拼西凑一下，全款买套房不算难。
但到2003年，事情又发生了变化，我们突然从保障性住房为主的新加坡模式，切换到市场化为主的香港模式。
从这个时候开始，中国人才真正进入贷款买房的时代。
仅仅2004年，全国个人房贷余额就已经高达1.6万亿元，随后几乎每年都保持两位数高速增长。
中国人是非常机灵的。在极短的时间里对贷款买房从抗拒到积极参与，无非两大原因。
对刚需者而言，因为2003年以后房价一年比一年高，普通人想全款买房一年比一年难，越来越多人只能被迫去贷款。
对非刚需者而言，则是看到了轻松赚钱的门路。大家很快就明白了，贷款买房其实就是利用银行资金加杠杆，在房价上涨的背景下能够将收益最大化。
所以，原本在财务上非常保守的中国人，突然变得非常激进，全民都竭尽所能利用30年期限用满房贷额度，把杠杆加到最大。
当然，这些都是现象，造成“房价永远会涨”现象的原因是什么？
是一个故事。
在加入WTO后，中国逐渐成为世界工厂，大量出口带来了巨额外汇。这些钱如果自由在国内流通，很容易造成难以控制的通货膨胀。
解决方案之一就是把这些钱引入到大基建市场中，其中房地产就是重中之重，因为房地产能带动上下游建材、工程、家具、家电等多个行业的同步发展。
关键是怎么引。
首先是在供给侧。通过严格管控城市建设用地出让权、住宅用地规划以及容积率等指标，控制土地和房产供给量，这在一二线城市尤为突出。
这种模式带来了多方面的利润空间……因为不礼貌，略过。
我们更熟悉的是在需求端。一句话概括就是强刺激，没有条件创造条件也要上。
房价的涨幅和收入的增幅明显不匹配，正常来说中等家庭是买不起房的。
即便勉强买得起，他们是否愿意把所有积蓄都投入房产也要打问号，于是你必须要解释买房的必要性和可行性。
必要性好解决，一是开发商和各种中介通过渲染稀缺，形成“房价还要涨、一直涨，现在不买永远买不起”的预期；二是把房子和尊严、婚姻、户口、就业、入学、高考等挂钩，成为划分阶层和评价人生价值的标准，从而使人们愿意节衣缩食背债去买房。
至于可行性，就要传统（家族本位）和现代（金融工具）相结合，你现在买不起不要紧，不还有爸爸妈妈岳父岳母嘛，还有你和媳妇的后半辈子，这么多人这么长时间，总会挤出钱来的。
你说房价3万/米，你工资才万把块，不要紧，先掏空六个钱包拿出100万首付，再找银行贷200万、30年还清，本息合计600万就成了。
你说这会预支未来收入、透支未来消费，也不要紧，未来你的收入会跟着涨啊，更何况房子本身也在涨，银行都敢借你怕什么……
这就是舆论的力量。
这个故事实际是把未来多年潜在的买房需求提前到现在集中变现，是一种向未来的借贷或透支行为，但故事翻来覆去的讲，以至于绝大多数人都信以为真，进一步强化了这一循环。
回过头看，房地产市场大概就走过了这样一个过程，即供给端从总量供不应求到相对过剩，需求端靠举全家之力加杠杆强撑房价，形成一种扭曲而脆弱的均衡。
但这个故事必须回答：越晚接盘的人越吃亏，后来者的钱从哪来呢。
2016年前后，全国房地产去库存、棚改货币化是这个故事达到红线的标志，接下来就进入下行曲线了。
只不过这个故事太动听，形成的惯性是如此之大，2016年后房价反而涨得更猛，拐点直到2021年才出现。
底在哪儿？
做一个粗浅的假设。
房屋的供给量从1亿套增加到3亿套，那么正常情况下房价应从每平米3万逐渐降到1万以下，才会匹配第3亿个购房者能够接受的价格，达到新的均衡。
市场经济下几乎所有商品都会经历这样的普及过程，产量增加→价格下降，从只能由少数人享有的奢侈品变成走进千家万户的必需品，汽车、家电、数码产品莫不如此。
唯独商品房是个特例。
进一步假设。房屋供给量再从3亿套增加到6亿套，正常情况下房价应逐渐降到5千以下，也就是匹配第6亿个购房者能够接受的价格。
但由于土地价格被调控，成本难以大幅降低；需求端社会普通阶层收入过低，无论怎么刺激都不会形成有效需求。
两者叠加，造成房地产市场高库存、低成交，土地、资金、建材、劳动力固化于存货并低效配置。
更加之，由于开发商的资金主要来源于借贷，卖不出去的结果就是烂尾、爆雷；主动降价以价换量也很难，因为房价扭曲太过厉害、偏离购房者出价太远，降价少了无济于事，降多了收不回成本，所以干脆摆烂。
很多人说未来房地产市场会回归常态，每年还有庞大的改善型需求。
但是房价已远远偏离最多需求的中下层的收入水平，能“改”的早“改”完了，没“改”的没有能力“改”，所以改善型群体数量根本没那么大。
市场要回归合理区间，要么房子大幅降价，要么中下层收入大幅增长，至少收入增速要高于房价。
短期内，这两种可能性都很难达到。
这就是当下房地产市场的现状，长期过高房价和增长太慢的中下层收入无法形成均衡，从而处于一种深度的结构性过剩，必然需要经历一个长周期的深度调整。
底在哪呢？
这个时间谁也不好说，但可以参考真实市场需求的一个数据：租金收益率。
实话实说，租房市场，反映的才是真实的刚性需求。
租金，反映的才是一个房子的居住价值。它虽然会涨，但至少是根据一个城市的收入水平来的。
目前我国一线城市的租金回报率只有1.5%，远低于世界4.5%平均水平。
而在2008年之前，这个值还在3%-5%之间的，随后逐年降低。
这再一次说明，近十几年的房价涨幅与市场的真实需求，并不匹配。
想要回归到合理水平，要么租金（分子）上升，要么房价（分母）下降。
很明显，分子并不具备大幅上升的可能性。
目前返乡潮盛行，一线城市人口本就处于流失的状态。这个时候要是房租涨得太快，等于直接把年轻人进入大城市的第一道门槛卡死。
这完全就是得不偿失。
这两年开始发力搞统租房，肯定不会让这种事情发生。
那就只能让分母下降，但这个降幅可能是会挺大的。
因为收益率从1.5%回归到3%，就意味着分母数值得腰斩，哪怕是回归到2%，幅度都至少得3成以上，带来的后果会怎样，大家可以想一下。
这几年这么多利好政策出台，目的就是让这个过程慢一些。
而我们普通人最好的应对方法，就是在租金收益率回归合理之前，千万别折腾。
尾声
时代真的不一样了。
过去十几年，很多人不买房子是因为买不起；而在未来几年，即便房子降到你买得起了，很多人也不会买。
至少可能不会贷款去炒。
个人认为值得贷款干的事，有且只有一种：扩大生产力。
俗一点，就是让赚钱的效率更高。
比如，我用锄头只能耕一亩地，贷款买辆拖拉机就能耕十亩地。
这钱花得值吗？太值了。用不了多久我就能把拖拉机的钱赚回来。
2003年之前，房子没有这种属性，所以房价炒不起来；往后几年，也大概率是这种情况。
老百姓对未来肯定是要充满信心的。但是不代表现在就去消费未来的信心，毕竟手里的仨瓜俩枣，经不起风雨。
这年头，只要你稳住，就胜过很多人了。
淹死的都是会水的，这几年，身边那些前辈，比我资深十几二十年的股海高手，很多现在比我都惨呢。
小时候总以为自己能拯救世界，长大了才发现，能安稳过日子已经是很大的本事了。（全文完）
转自: https://mp.weixin.qq.com/s/_mUio59j9wG-Lcw7ToongQ
买下那个中国首富
12月12日凌晨两点，敲定完最后一个条款，他们从万达总部办公室走出来，发现地上全是雪，没有脚印。
这是北京2023年第一场雪。漫天大雪里，不管是太盟团队，还是万达团队，都像小孩一样，在雪地里都笑得天真烂漫。黄德炜突然觉得：
这场瑞雪是吉兆，我们一定能有很好的合作。
黄德炜是太盟中国总裁。他们刚刚敲定的，是一个协议的框架。协议完成后，万达的控制权，将发生翻天覆地的变化。
交易的金额是600亿。这个金额，超过了高瓴资本531亿港元收购百丽、416亿参与格力电器“混改”，仅次于7年前万达的第一次仓皇卖身：
向融创、富力的637.5亿元世纪大甩卖。
论万达之于中国商业版图的地位，王健林之于中国企业家的影响力，这场交易称之为世纪交易，仍不为过。
3个多月后的3月30日，最终的六方签约仪式，王健林和太盟投资执行董事长单伟建都没有亲临现场。
对于这件事情的性质，他们早就了然于胸。
在中国房地产市场大调整之际，全球最大的商业地产运营商，被抄底了。黄德炜在现场说：
这肯定是最近五年中国市场上最大的投资，没有之一。
太盟，是这场交易里最大的赢家。
1
2017年那次的卖身，融创430多亿抄底拿下了老王苦心经营多年的13个万达城，并在之后两年里卖出了2000亿的住宅货值。
孙宏斌后来有次在饭局里跟人说：
老王辛辛苦苦干了十年，被我摘了果子。
万达城是老王花了小十年时间在十几个二线城市磨出来的文旅项目。那本来是万达的增长盘。
卖掉增长盘，是为了保住基本盘。
所谓的基本盘，是王健林花了二十年时间做的一件前无古人，也后无来者的壮举——在中国200多个城市，布局的500多个万达广场。
这其实也是中国商业地产的基本盘，每年人流量60亿人次。这500多个万达广场，是老王敢跟马云打赌、敢出口就是小目标、“自己的钱想怎么花就怎么花”的底气，并连续三年将老王送上中国首富的宝座。
但在首富壮士断腕、被摘走增长盘的七年后，他的基本盘，还是没能完全保住。
三年前的对赌，还是有必要再复述一下。
2021年9月，22家投资者给珠海万达商管投资380亿元。这其中大约180亿来自太盟。
为了这笔钱，珠海万达商管签了对赌。如果不能在2023年12月31日上市，万达要支付300亿回购款。
后来发生的故事，大家都知道了。首富本以为将珠海国资引为股东，能获得一点微小的特权。但后来，他再次看清了自己的位置：
万达上市的路条，一直没有给到。
对赌到期前的几个月，万达只有不到128亿现金：
足足差了170多个小目标。
为筹措资金，万达到处割肉，卖掉了万达电影的股权，还卖了十几座万达广场。甚至包括广州、上海、苏州的现金牛。
然后，就是再一次的割肉了。
2
太盟是一家总部位于香港的私募股权投资公司。董事长单伟建的履历，之前我也写过。对外经贸大学毕业后，前往美国留学，在加州大学伯克利分校拿到博士学位，导师是现在的美国财长耶伦。
博士毕业在沃顿商学院当了几年教授后，他进入摩根、新桥投资任职，主导了投资回报数倍的韩国第一银行、深发展等著名银行收购案。
他们善于火中取栗，对控制权充满兴趣，曾被人称为：
亚洲小黑石。
韩国第一银行曾是韩国最大的私人银行之一，因遭遇1998年金融危机而破产，并被收归国有。
新桥原本专门投资中国，但他很快发现，相比在金融危机中独善其身的中国，中国以外的投资机会更有吸引力，于是果断转变策略，将目光标准：
更脆弱的经济体，和贬值更多的资产。
收购过程中，单伟建的谈判对手包括诸多韩国政府机构和企业，还要面对汇丰银行的竞争。
韩国政府有政治、民意等层面的顾忌，因此经常强力施压。单伟建则抓住对方对外资的迫切需求，寸土必争。双方的谈判经常陷入拉锯，到最后变成精力和体力的较量。
单伟建并不惧怕这种较量，反而很享受，“机会带来了兴奋感和战胜竞争对手的强烈欲望”。
受金融危机影响，韩国第一银行的不良贷款激增。即使在政府清理了所有的不良资产、规模缩小后，也需要大概10亿美元补充资本。
当时，新桥刚刚完成第一期中国基金的投资，正在筹措第二期基金，目标为4亿美元。且按照风险分散的原则，其投入到单一项目的金额不能超过20%，也就是8000万美元。
但面对时任韩国金监会主席李宪宰的询问，单伟建仍然毫不犹豫地回答：
资本金不成问题。
他的想法是，对专业投资人来说，不愁没钱，只愁没有好的投资机会。
多年后，在与万达的谈判中，相似的一幕再次上演。我想单伟建会认同老王说的那句话：
清华北大，都不如胆子大。
3
2023年下半年，单伟建与万达开始谈对赌失败后的解决方案。谈判节奏很快，有时一天要谈好几次，而且：
谈得很激烈。
王健林曾经在给员工培训时，讲自己当年怎么做房地产、白手起家的，他当时兜里的钱，其实都是银行借来的：
万达玩的是空手道，这是做生意的最高境界。
这一次，单伟建用了老王的魔法，打败了老王。
因为最开始，单伟建并不确定有哪些投资者会跟投。但他对万达知根知底，始终牢牢掌握着主动权。最终，他凭一己之力，谈下了一个60%的持股比例——持股比例已经超过了王健林。
韩国第一银行的故事，又一次上演了。
谈下60%的持股比例后，除了之前投进去180亿，太盟还得有小300亿的增量资金，才能完全这个交易。
就像当时投韩国第一银行一样，单伟建其实也没有那么多钱。这时候，他找钱、用杠杆的魔法，开始施展了。
2021年参与对赌的22个投资者，除了类似碧桂园这种急着退出超过半数的投资人，都在太盟的游说下，决定继续投资。
稳定住老的投资人，单伟建又开始找新的投资人。他找来了全球最有钱的主，阿布扎比投资局和穆巴达拉投资公司——中东最大的主权基金，钱多，但人不傻。还有太盟的老朋友，中信资本和Ares。
从去年12月开始，在太盟的协调下，这四家投资方请了军团式的顾问，对万达商管进行了海量尽调，对万达的头疼脑热一清二楚，最终决定投资。
黄德炜说，这是中东主权基金有史以来以来对中国最大的一笔投资。这或许从侧面印证，太盟后面其实也没有追加太多投资——他们是动嘴的那个。
最终，上个周末，太盟投资联合4家投资人，与大连万达商管签订了一份协议。
在此之前，大连万达商管持有珠海万达商管70.15%的股份，外部投资人持股29.84%。
现在，5家投资方在珠海万达商管投资赎回期满时，经大连万达商管赎回后，联合向大连新达盟投资人民币600亿元，合计持股60%。大连万达商管持股40%。
新达盟是一家新成立的公司，注册在大连市西岗区，和万达集团、万达商管在同一栋楼里。
近年来在赴港上市中屡败屡战的珠海万达商管，是新达盟的子公司。也就是说：
新达盟承载了万达最核心的资产。
万达商管的持股比例，从70.15%降到40%，让出了绝对控制权。
不仅如此，这5家投资人将派代表进入新达盟的董事会。董事会将严格按照持股比例来安排——他们的席位将多过万达。
太盟已经对外发话，这次会继续留任绝大多数的核心管理层。
他们已经把自己当主人了。
4
六方协议签署时，万达的三号人物张霖并未出现在现场。
因为上周早些时候，张霖辞去了在万达的诸多职务，只留下万达集团董事的抬头。
张霖已效力万达24年，是这两年分管业务最多的高管，也是现存元老中最为年轻一位。张霖的辞职，使王健林失去了最重要的一位接班人。
但这都不重要了，未来的新达盟，不需要王健林的接班人。
新达盟脱离万达集团的体系、实现独立发展，是投资者入场的前提。在去年12月签订框架协议时，双方就已经达成默契。
在官方的新闻稿中，这笔交易看上去皆大欢喜：
投资人增持了中国最大的商业地产运营商，并有机会参与公司治理；
万达解决了资金的燃眉之急，且不必再为上市担忧；
大连市政府保住了辖区内的纳税大户。
唯一不开心的，似乎只有王健林了。
投资界的一位朋友说，还没见王健林吃过这么大的亏。
不是他不想，形势比人强。
自1988年从大连西岗区办公室下海创业以来，王健林始终牢牢掌握着万达的控制权。
但在万达和王思聪都迎来第3个本命年之际，这家公司的基本盘，不姓王了。
老王被抄底了。万达商管是一家纸面上年收租500亿、净利润近百亿的企业。而这轮投资完成后，它的估值竟然只有：
1000亿。
胡润榜上，王健林的身家也从2015年的2200亿，降到2024年的300亿。这次交易之后，老王的财富还要缩水。最不乐观的数字，他的身家只有九年前的：
十分之一了。
过去九年中国缩水最多的富豪，没有之一。唯一值得安慰的是，相比较恒大、碧桂园，万达还能勉力活着。
太盟非常开心。从2021年入局算起，他们只花了180亿的“启动资金”，就完成了对中国最大商业地产运营商的抄底。
这几年万达商管分红不错，未来太盟还能进董事会当家做主，真是赚麻了。单伟建在韩国第一银行的收购谈判后，被韩国媒体称为：
乘人之危的秃鹰。
他后来在书中写到：
我要做的事情，一旦咬住了，就不会松口，志在必得。
现在的市场，资产不是地板价，是地狱价。
真是秃鹰的天堂。
5
前几天，开车路过了长安街边上的万达文华酒店。
我突然想起2015年前后，万达在全球疯狂买入资产。北京文华酒店几乎天天都在开发布会。
万达员工多得万达总部B座都坐不下了。很多部门不得不搬到后面的公寓楼。身边加入万达的人，问原因，大多是同一个：
万达给我开了一个无法拒绝的价格。
现在，笙箫归院落，灯火下楼台。文华酒店已经平静很久了。
10年代初期的老王，一直在强调速度：万达必须再快一点，必须要快。2012年，我当面问过一次老王：
人生目标是什么。
当时58岁的他说，他这代人是幸运中的幸运，商业模式、资金、人才都有。他毕生的目标，就是创造一个世界一流企业。
努力一下，也许世界一流企业就出来了。如果这时歇气，打打高尔夫、泡泡吧。过个五年回头看，可能机会就没了。
那时，老王已经离这个目标其实不远了。
但是，五年之后的2017年，他与他的命运迎面相撞。
他说的对，他这代人的确是幸运中的幸运。但也是不幸中的不幸。
1601年，一直写喜剧的莎士比亚，写作突然全面转向悲剧。这一年他创作了《哈姆雷特》，世界仿佛在他面前坍塌了。
俄罗斯思想家舍斯托夫说，我们并不确切知道这位诗人出了什么事。但有一点毫无疑问，他生活中发生了某种可怕的、震撼他生命的事：
从1601年起，莎士比亚完全变成了另一个人。
转自: 兽楼处 https://mp.weixin.qq.com/s/gnJWnxB2iE17eXe-nISEaA
兽爷丨罗刹海市
两周前，住建部召集了四家房企到北京开会，分别是央企中海和华润、半国企万科、民企龙湖。除了他们，还有三家施工单位和一家中介。
领导开篇点题，最近大兴调研之风，想听听企业讲讲各自情况。
万科董事长郁亮第一个发言。他用上海云锦东方打新事件举例，说一线城市限价，最后便宜的，还是有钱人。房地产市场走到了今天这一步，是时候全面放开各种限制政策了。
我之前说过，最近两年楼市行情越来越像股市，牛市稍纵即逝。今年年初的小阳春也不例外。因为购房者信心不足，及缺乏后续政策，最终只持续了一个月。
到了6月份，北京和上海的二手房成交量，跌到了3月的一半左右。兽爷的朋友子姨刚写过：
京沪很多富人正在抛售豪宅。
更让地产商绝望的是，7月份比6月份还差。7月前三周，全国50个重点城市新房成交面积环比降了33%，同比下降了37%。
都知道房地产惨，看这个数据才知道是有多惨：比去年疫情期间还差很多。所有人心思都不在房子上面了。
除了一线城市，大部分城市也没有什么刺激工具了。这让性格冷静的郁亮，在会上有点激动。他讲了很长时间，越说越激动。他讲完，其他房企领导脑门冒汗，没再多讲了。
可能是巧合。这个会一开完，市场情绪和郁亮的心态一样，再一次被搞炸。
龙头房企里硕果仅存的几家民营开发商之一碧桂园，多只债券价格突然暴跌。其中一只下跌两成的债券，离兑付只剩两个月。
而去年还在救建业的地产首富王健林，在7月11日到7月23日之间，卖了三次万达电影的股票，终于踩着点，还掉了万达4亿的美元债。
王首富已经好几年年会没唱歌了。他的偶像刀郎，前几天发了张新专辑，里面有首叫《罗刹海市》，罗刹海市是罗刹国和龙宫做交易的市场，是聊斋的一个故事。歌里说，我们这个世界根本问题是：
那鸡是驴，那个驴是鸡。
住建部会议结束一周后，7月24日，最高层召开会议。这场分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作的会议，出现了不少新提法。
地产人不关心其他的。他们只看到自2019年以来，每年4月和7月最高层会议已连续9次提及的“房住不炒”消失了。新提法是：
我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
最漫长的一轮房地产调控，似乎走到了尽头。
1
2023年7月1日下午，67岁央行党委书记卸任。
一个多月前，随着国家金融监督管理总局成立，他已经卸任了中国银保监会主席。至此，这轮房地产调控的核心监管领导，告别金融街15号。
曾有记者问过他喜欢什么运动，他说：
洗碗。只要我在家吃晚饭，就会去洗碗。
洗碗运动员这六年的监管生涯，可以分为两个阶段，前半截是给p2p行业洗碗，后半截是给房地产洗碗。
2017年初，在山东当省长的他被叫回银监会，一年后担任首届银保监会主席。那会儿他的心病是p2p，5000家p2p每年累计交易两三万亿，坏账率很高。
上任三个月后，他在第十届陆家嘴论坛上说：
收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。
到2020年3月，5000家p2p机构就剩139家，半年后，还剩6家，年底，他宣布p2p归零。
他忙着清理p2p那三年，地产业正经历调控的前半场——交易市场的调控。
2015年底，化解房地产库存被列为中国2016年经济社会五大任务之一。中国人接着迎来了一个钢筋水泥味儿的2016。
1月份，仅仅一个月时间，深圳房价暴涨52.7%；几乎同一时间，上海一套挂牌430万的老公房，一天时间里三次提价，最终挂牌500万；北京2月份首次土拍，郊区大兴拍出了楼面价4万7的地王。
这一年，上海人排队离婚，北京排队买房，中国房地产市场销售额第一次突破十万亿——大致相当于加拿大2016年GDP总量。
钱都在流入楼市。中国个人购房贷款一年增加近5万亿，占全年中国各项贷款增加额的四成。
沉浸在房价奇迹中的炒房客们，很少有关注到2016年国庆节前后的细微变化。
9月30日，北京发布京八条新政，宣布提高一二套首付比例，随后20多个城市出台类似调控措施。这次调控力度不大，但我当时写了篇稿子，标题叫：
《这次调控，真的搞大了》。
第二年3月中旬，政府工作报告提出：
遏制热点城市房价过快上涨。
3月17日，北京市四部门联合出台新政，对首套住房实施“认房又认贷”标准，并再次提升二套房首付比例、暂停发放25年以上个人住房贷款。
此后，从北上广深等一线城市，到武汉、南京、杭州、厦门等二线城市，再到环京、环深等都市圈，都迎来调控升级。
两个月后，楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商“5限”时代。
又一个月，各地逐步调高房贷利率。当年9月，监管部门开始严查各类“消费贷”进入楼市。年底，国社统计说，这年50多个城市出台了超过180次地产调控措施：
目前，一线城市全部“认房又认贷”，非户籍人口购房门槛均提高至5年。
但那些被一二线驱赶出来的资金并未偃旗息鼓，而是顺流而下，与棚改货币化一道，流入了三四线的洼地。
碧桂园下沉三四线，567高周转战略成为开发商制式武器。恒大喊出了万亿口号，中梁、新力、阳光城、中南一批批黑马踩着碧桂园的脚步，进入烈火烹油的三四线，然后稀里糊涂地，纷纷成为牛逼plus的千亿房企。
2022年8月，清华大学经管学院的魏教授在一次不公开的内部讲话中，提到了一些关键历史时刻。他说财政对房地产依赖度为35%-55%，但房地产这么大的贡献是建立在三高模式上的，这种模式能持续到什么时候需要预判：
内部报告估计2019年房地产到达顶峰，依靠原有模式，未来销售面积和销售额都不可能再创新高了。
事实确实如此。2019年，有房企销售额可能悄悄突破万亿，只不过不敢公布。
房地产企业的惯性超乎想象。2020年疫情爆发后的5月，房地产居然又进入了一个拿地高峰期。同时，银行39%的信贷流入房地产。
这是一个危险的信号。魏教授说：
决策层发现，靠自我调节不可能了。
2
郭主席来了。
2020年8月，身兼银保监、央行两要职的郭主席在《求是》杂志上发表文章，其中一句话对房地产行业进行了最严厉的指控：
房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。
那个月，央行、银保监会针对房地产企业提出净负债率、现金短债比等财务指标限制，行业称为三道红线政策。
这标志着房地产调控正式迎来下半场——金融市场的调控。
三道红线的影响已不需赘述。它与之后到来的房贷两集中制度一起，几乎切断了房企境内的融资渠道，房企想借新还旧，不可能了。
2021年6月，仍是在那个对p2p宣战的陆家嘴金融大会，郭主席对房地产发出最后的警告：
押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价。
后来的事，大家应该还记忆犹新。各大重点城市，房贷大面积收紧或直接停贷，很多买房人贷款已排到半年以外。房企的经营性现金流也被切断了。
没多久，恒大财富总部大楼被投资人包围，努力半年也没卖掉项目的许老板，还没违约就先暴雷了。
10月，有记者在一次国际研讨会上问央行领导，恒大事件是否有必要采取措施避免发生系统性风险？央行领导说：
应对措施第一是要避免恒大的风险传染给其他房企，二是要避免风险传导至金融部门。
但事情发展脱离了预期。恒大之后，花样年、新力、蓝光、奥园……民营房企们一个接一个爆雷。
那年国庆节暴雷的花样年，成为第一个躺平开发商。境外债从此也对中国房企关上了大门。尤其是绿档房企佳兆业的暴雷，意味着三道红线已失去参考作用。
民营房企往后的日子，都是类似的。旭辉林老板后来发过条朋友圈：
融资不畅，销售额疲软，光让还钱，哪家房企都吃不消。
2022年年初，春节刚结束，央行把四大AMC机构都叫到一起开会，给他们开了两个大口子：
暂时放松对AMC机构非金债、单一企业核心资本金等限制。
AMC不良资产业务可以分为金融机构不良资产和非金融机构不良资产。在所有非金业务中，地产业企业的项目利润最丰厚，说是收购房企应收账款，其实就是帮房企融资。
监管部门曾设下防线，限制AMC对房地产投资过分集中的风险。即单个项目投资不能超过资本金的5%。
当年四大资管公司资本金都超过200亿，也就是单个项目不超过10亿。而实际上，有的AMC单个项目就能做三四十亿，隐藏了巨大风险。
2021年起，AMC机构集体被要求回归主业，四大纷纷压降非金不良资产占比，监管部门动不动就因为机构非金业务风险掏罚单。
央行放给AMC的两个口子，是明显的字少事大。当时临近暴雷的融创，甚至已经收到了一家四大AMC公司关于董家渡项目的融资并购方案，只等靴子落地。
但央行会议的第二天，银保监单独把四大AMC叫来重新开了一场会：
还是要谨慎。
因为没有明确细化的政策出台，AMC再也没有额度改变历史走向。融创再收到董家渡项目方案，报价已经低到不可思议。
几个月后，情绪传到C端，断贷潮开始爆发。
3
两个礼拜前，恒大终于公布了延迟两年的财报，最重要的一点是，它的净资产两年间蒸发了8000亿。包叔说，这些钱相当于2400头大象的重量。
恒大三分之一负债是金融负债。金融机构在其中受伤最深。
还有大几千亿的供应商欠款，比如帮恒大卖房子的易居爆雷了，装饰供应商广田集团破产重整，上市公司文科园林由民营变国资。
索菲亚、嘉寓股份、江湖集团、老板电器等一批主要供应商，也都深陷其中。
从2019年到2022年，房地产开发从业人数从210万下降到了170万，上下游产业减少了600万个岗位，影响全产业链1000-2000万人。
兽爷有个朋友从房企离职以后，去做了律师，前段时间在朋友圈看到他又接了一桩帮房企供应商要债的案子，他说：
哪有什么一鲸落，万物生。
我还偶然认识了一个算命先生。这位先生说过去一年找他的人，主要都是前地产行业从业者，问的最多的是两个问题：
我在下批裁员名单中吗？
我什么时候能找到新工作？
上个月的财报季结束后，有机构统计了主要地产上市公司的债务。净负债率中位数从2021年底的76.5%提升至现在的85%；现金短债比中位数从1.05倍下降到了0.8倍：
绿档房企比例从32%降至25%。红档房企占比从11%上升至25%。
这组数据，不包括恒大、世茂、奥园、祥生等一批当时未披露财报房企，和蓝光等退市房企。
三道红线实施两年多，房企看上去更危险了。
前期急于求成的各项政策，到2022年，开始被放宽了期限。低能级城市陆续公开放松房地产调控政策，高层出台金融十六条，然后领导口中的灰犀牛被彻底扭转。
房地产，似乎又成为了支柱产业。
只是市场还是不见好转。最开始的12家救助房企，后来变成了5家，最后不管第二支还是第三支箭，都没能救成示范房企旭辉。
中国人喜欢买房的习惯也扭转了。2022年，全年新增21万亿人民币贷款，其中人民币房地产贷款只有3.4%。这个数据在2016年接近45%。
房地产终于去泡沫化了。
今年上半年，中国100多座城市出台了300多次房地产优化政策，前四个月平均每月60次。然后中指的数据说，百强房企销售总额3.56万亿，同比增长：
0.1%。
每个地产人都感受到了统计局的温差。很多地产商都跟我说：
这可能是有史以来最差的一个7月了。
连险资房企的远洋都违约了——这意味着行业风险向半国企蔓延。房企股价再次被带崩。
前段时间，经济学家，国务院参事室特约研究员姚景源说，当前中国经济面临的最大问题是需求不足：
下半年不能再让房地产拖累整个国民经济了。
4
7月27日，国社发布消息说，住建部部长在最近召开企业座谈会上说：
要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；
继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
这场企业座谈会，就是那场郁亮很是激动的会议。在房企高层看来，住建部真正关注的重点是后半句，前半句他们只是给其他部门提建议。
经济观察报说，今年下半年开始，22座主要城市有望在限购门槛、首付比例、房贷利率方面拥有更大的自主裁量权：
但一线城市仍需保持定力。
一家国企开发商高层说此次政策的主基调是，通过行政手段让二线城市再延续几年房地产的使命，一线仍以调控为主，保住高地。
放开一线城市一直被视为压舱石政策。一家北京销冠项目负责人判断，现在就算北京政策彻底放开，可能也只会好几个月。
前段时间，杭州最当红板块奥体核心入市的潮展云起，232套房源，中签率11.1%。入围结果公示前，有销售给客户提前透露消息说，可以期待下，潮展不限售。
客户反倒发愁了：
说还不如限售。
限售、限购等政策在最恶劣的环境下，反而成为了楼市的兜底政策。就像深圳的指导价政策，很多网红板块因为有指导价兜底，才未彻底崩盘。
北京这种一线城市，政策很有可能做些微调，但短期内大概率不会全面放开。比如折腾了半年的远郊区房山，关于不认贷的政策申请，据说上报很久了。
核心的二线城市，接下来应该会迎来窗口期。网传的一份文件显示，最高层会议召开这天下午，长沙市住建局和各部门相关负责人，在市政府开会讨论交流，全面取消房屋限购限贷政策。
有房企的朋友判断：
核心二线城市还有阶段性机会。
统计局说中国2022年新房销售13万亿。我粗略统计了下，四座一线城市占了1.88万亿，18座二线城市保守估计有3.5万亿。
这还是一个很大的量。
无论如何，这轮长达六年的调控，到结束的时候了。
从2016年的一二线调控开始，到今天一二线放松调控结束，一路疯狂、惊险、痛苦，很多参与者，从房企、地方城投、供应商、金融机构，再到购房客和地产从业者，开始为残暴的欢愉买单。
一家幸存的头部房企领导，至今还心有余悸。上周他跟我说，如果自己不裁员、不收缩投资，现在可能也倒下了：
能活下来真的非常幸运。
很多参与者已经身心俱疲。一些企业经历数年挣扎，变卖资产还债，依然难逃破产命运；一些购房者掏空六个钱包，买了一套维权多年还一直烂尾的房子。
他们失去的，是信心；现在最稀缺的，也是信心。
最近，我一直在看关于大萧条的资料。大萧条不会自己过去，需要无数人的努力求生，需要从上到下，心往一处想，劲往一处使，才可能走过去。
刀郎最近发行的《罗刹海市》里，提到了大哲学家维特根斯坦。维特根斯坦曾经把哲学思考比作潜水：
人在水中时，天生就有上浮的趋势，只有通过努力才能达到水底。
转自: 兽楼处 https://mp.weixin.qq.com/s/jFtH6Pj566LmPPm_NZqqMg