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掌握一个小技巧，你近期买房就可以立省几万，甚至几十万。

对于很多人来说，这可是一年甚至更久的工资。

所以这篇文章，非常的有价值。  

 

被颠覆的常识 

 

买房找中介，是要付中介费的，这是一个常识

但如今，这个常识却被颠覆了。

找中介买房，中介反过来还会给你钱，而且一给就是几万甚至几十万。

近日，一则“戴头盔看房”的视频在网上刷屏。

去售楼部看个房，为啥要戴头盔？ 

原因很简单，这位戴头盔的先生懂行，想通过这种方式，给自己省几十万开支而已。

不戴头盔，购房花费立刻会提升几万到几十万之间。

这头盔真值钱。

为什么头盔会有省钱的神奇功效？

因为房子不好卖了。

在前几年，全国房地产市场大热的时候，去买房是要托关系求人的，因为政府对楼盘限价了，买到就是赚到。

没关系的话，那你就得给茶水费。

买一套房需要的茶水费，动辄几十万甚至更高。

那段时间里，开发商的房子根本就不愁卖，只要开发商愿意开盘，售楼部分分钟被购房者给挤爆。

曾经的开发商对政府的限价怨声载道，认为这大幅减少了他们的利润，并通过种种方式试图绕开限价。

但几年后，绕开限价的开发商都凉了，老老实实主动限价的开发商反而活的很滋润。

中央严格禁止房价上涨几年之后，疯狂的市场情绪终于冷静下来了，房子开始不好卖了，人们开始追求性价比更高的房子。

而当初通过种种捆绑合同把价格抬高了的楼盘，出现了大面积的滞销。

应对滞销，最管用的办法就是降价。

但售楼部定价这东西，只能涨不能跌的。

一旦售价下调，售楼部分分钟就有被砸的可能性，还有可能诱发前期业主大规模退房。

类似的案例简直太多。

公开售价不能动，但如果卖不掉房子也是死路一条，怎么办？

开发商还真想出了一个两全其美的办法，那就是找房地产中介帮忙代销。

一手房，当二手房卖。

大家可以登录自己手机上的二手房中介APP，然后搜寻自己本地的新楼盘，你会赫然发现里面会出现了大量新房信息。

只要你搜了，过几天马上就会有中介给你打电话，向你推销这个楼盘，或者其他新楼盘。

大量的中介愿意帮新楼盘推销的话，曝光量大了，客源多了，哪怕售价不变，销售量也必然会提升。

但中介为什么愿意帮售楼部推销？

答案很简单，只要中介帮售楼部卖掉了房子，售楼部就会给中介钱。

第二个问题是，消费者为什么要从中介渠道购买新房，绕开中介直接去售楼部成交岂不是更便宜？因为售楼部省了给中介的佣金。

理论上确实是这样。

但如果哪个售楼部敢这么干，那以后就不要想着有任何中介愿意帮他们引流带客了。

事实上，哪怕通过中介渠道买房和售楼部渠道买房的价格一样，普通消费者依然倾向于直接在售楼部成交，因为感觉更靠谱，更有保障。

中介能拿出来吸引普通消费者的手段不多，保证比售楼部更便宜就是一个很好的锁定客户的手段。

而售楼部，也必须配合中介来锁定客户。  

 

同房不同价  

 

同一个楼盘的同一套房，你选错了渠道，那就必须得多花几万到几十万。

同房就是不同价，开发商就是要狠狠的收某些消费者智商税。

回到上面的话题，开发商会给中介多少佣金来吸引他们带客？

这个比例并不是固定的。

前几年楼市火热的时候，佣金是负值，中介的最大作用就是当白手套，替开发商收茶水费，中介要反过来给开发商钱。

但现在房子不好卖了，必须给佣金了。

所以这个佣金的比例，和这个楼盘的滞销程度，成正比关系。

楼盘越难卖，愿意给出的佣金比例就越高。

就以今年的行情而言，2%通常是起步价，大部分是3%左右，少数是4~5%，据说还有个别严重滞销楼盘，给出了10%的佣金比例。

本来值80元的房子，前几年定价飞上了天，自己定了个100元出来，给10%出去还能卖90元呢，绝对不亏。

当然，也有些定价一直是80元的房子，开盘就日光，根本不需要中介引流销售。

而为了吸引客源，中介通常会把分给自己的佣金，拿出30~50%，返利给购房者，吸引并锁定客源。

通常来说，起步就是1%的折扣，有些可以谈到2%，甚至5%，这需要根据不同的楼盘来确定返利比例。

你可以和中介讨价还价，也可以和多个中介讨价还价，一般来说让出一半的佣金是中介的底线。

对于售价高达几百万甚至上千万的房子来说，这一下子，就是几万到几十万的优惠。

而且这是实实在在的优惠，如果你通过售楼部渠道去买，那是一分钱优惠都没有，也绝对不会有，因为惧怕前期业主把售楼部给砸了，或者都来要差价。

售楼部的价格是咬死的，绝不降价，死都不降价。

至于偷偷给中介的那部分，那是宣传费或者推广费，并不代表房价降了。

前期业主们，你们看，房价没降，好好回家安心待着吧。

一切都很完美，所有人皆大欢喜。

至于暗地里谁吃亏了，那自然是认知能力最低的那波人独自吃下了所有的亏损。

如果仅此而已，那也就是前期业主暗地里倒霉而已，谁也不知道这回事。

但开发商并不满足于这些，他们还要尽可能的榨出所有的油水。

开发商本身的楼盘，经历了数年的开盘，好几期的宣传，本身在当地就有一定名气，也有一定的自然客源。

很多客源和中介的客源是重叠的，因为很多新房购买者同时也会咨询二手房。

把这部分的佣金全部让给中介，那此事就神不知鬼不觉。

但开发商不甘心，想把这部分佣金拿到自己腰包里。

为了不和中介扯皮，开发商想出了一个办法，那就是这个客户第一次来这个楼盘是谁带来的，就算谁的。

如果第一次来售楼部没有任何中介跟着，那就算开发商自己的。

有市场就有需求，已经有软件公司专门开发了这么一个系统，人脸自动识别抓取个人面部信息，现在几乎所有的售楼部都配置了这款系统。 

疫情后，很多购房者佩戴口罩前往售楼部，给开发商的人脸识别系统带来了极大的麻烦。

又不好明说，强迫购房者摘掉口罩。

这难不倒软件公司，神奇的码农们短期内就研发出了虹膜识别系统，直接远程抓取人眼虹膜生物信息。

戴口罩的情况下，识别率高达97.7%。

完全无感抓拍，隔着老远就抓取了你的所有面部生物信息。

只要被售楼部门口的摄像头抓拍到了你的信息，那就会立刻录入开发商的系统，被定义为“自然到访客户”。

以后这个客户的成交，就和任何中介都没关系，开发商一分钱不付。

这样做好像也没什么问题，毕竟搞清楚利益分配关系这在商业上是很正常的事情。

但问题的关键就在于，二手房中介的客户群体，和开发商的自然客流，有重叠啊。

中介会告知自己的每一位客户，千万不要绕开中介独自前往售楼部，必须要跟他们中介一起去。

如果独自去了，一定没有优惠，但跟着中介去，最少能给你1%以上的优惠。

你肯定会好奇问为什么，然后中介就会一五一十的把开发商的小秘密全部告诉你。

这话中介一定会说的，不信你可以找几个二手房中介问一问就知道了。

所以开发商的摄像头，很快就不是什么机密了，长点心的购房者都知道这回事了。 

为了对抗这个摄像头，避免自己的个人生物信息被抓取，就出现了戴头盔看房的大哥，迅速刷屏全国。 

开发商搞这种小动作风险其实很大，因为一旦同房不同价的秘密被人知晓，前期购房者一定会来闹。

这可是几万甚至几十万啊，就因为信任开发商，自己独自前往了售楼部，就必须要多付这么多钱，谁肯甘心？ 

开发商明知道这么做会带来一定的泄密风险，为什么还要这么做？

因为贪婪。 

而且，相当多的前期业主，认知能力相当低，根本就不知道这回事。

 

开发商违法了  

 

开发商对不同类别的客户执行同房不同价，让傻乎乎自然到访的客户多掏几万甚至几十万。

此事严重违法。

违反了《价格法》第七条规定:

“经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。” 

违反了《价格法》第十四条第五款： 

经营者不得有以下不正当价格行为：提供相同商品或者业务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视； 

然后，开发商的这种私自收集购房者面部生物信息的行为，违反了《民法典》的相关规定： 

收集、使用个人信息，应当遵循合法、正当、必要原则，公开收集、使用规则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经被收集者同意。

至于什么个人生物信息从售楼部的电脑里被泄露可能导致的可怕后果，我就不多说了。

只要有人愿意花钱收购，那么售楼部的电脑是不可能保密的，毕竟当年登记的电话号码都不知道被转卖多少手了。

所以开发商的这种行为，是一定会被监管层叫停并禁止的。

但是开发商，一定会想出其他办法来继续价格歧视。

因为开发商从来就不希望中介来分享利润，引入中介分销渠道那也是没办法的事情。

现在降价不敢降价，不降价又卖不掉，卖不掉还是死路一条。

所以哪怕摄像头被禁了，价格歧视也一定会有，只不过可能手段方式更新颖，办法更隐秘。

在和开发商的博弈中，通常都是普通消费者输，因为消费者一辈子可能才买一套房，而开发商一年都能卖几百套房，双方的经验和实力完全不成正比。

所以我今天曝光开发商的这些坑钱手段，只为了大家买房的时候能省点钱。

开发商非要价格歧视，我们暂时没办法，监管层处理这个事也需要时间。

在彻底整顿之前，千万不要自己独自前往售楼部，可以先找周围的中介聊一圈，问问他们能便宜多少，然后让他们带你去。

如果你非要独自去也行，嫌头盔不美观也行，可以考虑戴口罩的同时，再配个墨镜，如今天冷了还可以带个帽子和围脖，屏蔽所有个人面部生物信息，效果也不错。

一念之差，就是几万到几十万的金钱损失，大家可千万要注意了。

我们消费者，要保护好自己。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/PpkmYbFn0YDvm9trNwoLSQ

作者 l 所长 @郭雅琼 编辑 | Lucky 

来源 l DT人类研究所（ID：dt-hub）

分享 l 粥左罗（ID：fangdushe520）

 

 

房子，对于中国人有着特殊的意义。这个外在的空间，早已内化成中国人对成家立业和安定生活的执着追求。

 

今天和大家分享一位从业8年、在北京卖了4年房的房产经纪人眼中，关于中国人的买房故事。

 

以下内容整理自他的口述。

 

 

 

01

不知道自己还能活几年

只想赶紧给孩子买个好点的房子

 

 

韩国那个电影《寄生虫》你看过吗？

 

人如果长时间住地下室，身上真的会有味道，这个我是有体验的。

 

刚入行的时候住在地下三层，跟车位一个level的空间层。

 

六平米的地下室潮湿阴冷，白天只能听到电表的电流声。晚上嬉闹嘈杂，我的隔壁还是公共卫生间。也不存在什么晒被子的机会，身上总是一股霉味。

 

冰冷的墙面，淹没了多少北漂的梦想。

 

有一个单子租赁的，客户是我的老客户，找员工宿舍。由于第一次比较顺利，第二次我很相信客户，没想到客户跳单了。

 

当时业绩还没多少，我就是很伤心，差点就离职了。

 

当时一个人在会议室，一边吃香蕉一边哭，那时候年龄小，想不明白为什么要跳我的单子。干这行的，如果不是很热爱这个行业，真的坚持不下去。

 

但相比我的生活，客户经历的痛苦还要放大数倍。因为他们赌上的，是整个人生。

 

我的第一张成交单是一个快80岁的大叔，一条腿是坏的，带着拐杖，每次看房都坐公交从很远的地方过来。

 

他用自己的拆迁款给儿子买房，儿子是北京的一个图书馆管理员，闲职，收入低，没什么上进心，一个月收入三四千。

 

大叔拖着那条坏腿看了海淀区100多套三居室，其中我就带他看了40多套。用大叔自己的话说，他也不知道自己还能活几年，得赶紧给自己孩子买个好点的房子。

 

看了半年多的时间，他儿子一次都没出现过，签合同那天才来了。买了北五环的一个小三居室510万，现在涨价到800多万了吧。

 

 

 

02

签完合同的时候

女客户的眼泪都流下来了

 

 

国内的房产中介因为是面向买方和卖方的，很容易两边都讨不了好，都不信任我们，所以跟客户建立信任很重要。

 

我很少劝客户买房，急功近利地推销会让客户产生厌恶。我一般都劝客户别买这套房，用实际例子说话，告诉他们一套房子的优点和劣势。

 

曾经有个在腾讯工作的博士，老婆在中科院，婚前双方在北京都有房子，俩人卖了北京的小房子要换个大的。

 

当时根据他们的需求锁定在了西二旗小米科技园附近，那里是IT人士聚集地。带看期间他们看中了一套房，我就去房子里给他俩看采光如何。从早上9点到下午6点，每隔一个小时我都用微信拍个采光的视频给他们看。

 

最后的结论是房子的采光非常好，他们也很满意，但价格超出了他们的预算。

 

后来我劝他们买个600万的，还可以省20多万的税，但是他们非要买800万的一套房子。我们还吵了架，因为买800万的确实不太划算。

 

后来女客户跟我说真的很想要800万那个，但希望房东再让一些价格，所以让我去谈。我说一定想办法帮你们买到。

 

接下来的问题就是和房东谈价格。

 

你如果一上来就和房东说“800万跟你入手价相比已经赚很多了”，绝对一谈一个死。房东一方面会生气，另一方面也会觉得你不专业。所以谈价格还是得讲技巧。

 

我的客户一个是博士一个是研究生，房东两个人都是清华的老师，相当于客户和房东双方都是高知，所以苦情牌是拉拢双方关系的最好办法。

 

“夫妻初来乍到，刚来北京非常不容易”、“我们喜欢你家房子，希望能给些优惠，让房子也有个好的传承”等等这些理由，都是拉拢双方关系的说辞。客户和房东也会谈一些生活琐事，小孩的问题等等，活跃气氛。

 

另外我发现，业主楼上楼下的邻居都是房东的清华同事，他们也不希望房东把房子卖给暴发户或者破落户，造成邻里关系不和谐。所以在这种情况下便宜个10万20万，对房东来说就是个感情温度的事。

 

通过这些技巧，最终双方达成了一致。各种计算谈判之后，这套房子最终以780万元成交。

 

后来小米上市带动周边价格，这套800万的房子现在市值1100多万了。我跟这对夫妻现在还是很好的朋友，去北京时还去他们家做客。

 

除了谈判的过程，让我记得很清楚的一点是，最后签完合同女客户的眼泪都流下来了。

 

很多客户在临买房的前一个刹那，精神都会有点崩溃，这不是个例，我见过太多了。

 

特别在北京上海这种地方，因为压力太大了。

 

假设一套房子他付出了四五百万的首付，剩下还有五六百万的银行贷款，他真的是赌上了自己的下半辈子。

 

所以客户在买房的最后一刻精神崩溃，非常非常正常。

 

 

 

03

在北京卖了那么多年房子

掏空六个钱包的事情都是常态

 

 

我记得曾经有一对客户要买农大附小旁边的学区房。其实这个学区比较一般，在北京大概排在前一两百名吧，男客户是个大学教授，女客户是正常的上班族。

 

关键这个女客户的弟弟也住在这个小区，住的是156平的大三居，但这对客户只能买个72平的小两房。他弟弟住的房子1500多万，她自己只能买个400多万的房子。

 

当时签合同的时候，这个女客户签着签着就哭了。

 

为什么？

 

她觉得压力太大了，她压力真的太大了。而且她自己还愤愤不平，“为什么我弟弟能住那么好的房子，但我只能住这样的房子？我们还在一个小区里，以后让我怎么面对他”。大概就这种感觉。

 

而且她还觉得自己老公没本事。但是我觉得他老公已经很优秀了，已经是个大学教授了，而且1000多万的房子不是说谁都能买得起的。

 

她当时哭得稀里哗啦，最后房子还是买了。

 

买了之后他们生活看着也很幸福，但家庭和不和睦，我就不知道了。反正她当时哭得还是挺惨的。

 

当场落泪的男客户不多，但是摔电脑、摔手机这种我见过不少。

 

北京市场好的时候，好多客户抢一套房子。我记得曾经有个男客户，因为有套房子他要贷款买，但是别的客户全款买掉了。他直接把我们店里的电脑砸了，还骂我们经纪人为什么没有帮他抢到。

 

还有对客户跟我看房，看得差不多了，突然有一天晚上2点给我打电话。我接了电话之后就听到两口子在那边吵架，把我吵得也没办法睡觉，只好看电视陪他们吵。吵了半个多小时，最后跟我说，对不起小张，这房子我们不买了，太贵了，实在买不起。我说行，没问题。

 

这些都是正常的，我很理解，买房子太难了。我自己职业生涯里最煎熬的一次谈判，从下午4点谈到第二天早上5点，谈了整整一宿，那是我谈得最痛苦的一套房子。

 

当时白天谈了之后没有结果，晚上业主和客户双方都回家睡觉了，我跟我徒弟轮流着跟他们谈。合同打了十几遍，这个不满意那个不满意。600万的房子，最后价格都是三千五千的往下谈。谈到最后，一个吊灯，一块瓷砖，一个柜子都要谈。因为房主真的不愿意降价了。

 

双方谈到那个时候已经不是生意了，已经谈的是情绪了。

 

后半夜双方都已经很不舒服了，房主这边就开始故意为难买家。好，你要让我再降价是吧？那我瓷砖给你敲了行不行？马桶要不要也给你拆了？因为你这个价格已经不包含马桶钱了，就这个意思。

 

你想如果马桶拆了地板拆了这房子势必要重新装修对不对？重新装修又要花钱，所以业主其实就是在难为客户——“我价格真的降不下去了，一定要让我这样的话我就把房子砸了”。

 

客户的预算也实在是紧张到极限了，但是他一定要买那套房子。他不光自己没睡觉，他还打了一圈电话去借钱，打扰得他亲戚也都没睡觉。

 

谈一会儿就去问爸妈借钱，谈一会儿又去问丈母娘借钱，能借的都借了个遍。买套房子，掏空了两家的6个钱包，把能拿的钱拿得干干净净。最后这套房子600多万的价格，单位精确到千位数才签了。

 

最后买那套房，客户跟我说，他们的家庭收入减去月供之后，他们俩加上孩子只有5000块的可支配余额，就紧张到这个地步。但是没办法，他们一定要买房，不买房孩子没办法上学。

 

在北京卖了那么多年房子，掏空六个钱包的事情都是常态。

 

年轻人靠自己奋斗来买房的我几乎没见过，99%以上都是家里支持的。

 

 

 

04

如果不在自己奋斗的城市买房

那这个人始终都是过客

 

 

我在北京跑的是海淀区，本身房价也比较高，基本都是一平10万左右的。这就意味着一居室要500多万，三居室就要1000多万了。所以年轻人想要凭借自己的力量去买房基本是不现实的。

 

有个小伙子也挺有意思，快要结婚了准备买个刚需盘，当时他老婆给家打电话借钱的时候，借多少钱我不知道。就听见他老婆一直冲她妈嚷嚷，说这个钱我一定会还你的，一定会还你的，说了不下20遍。真的，是她的亲妈。

 

所以我其实不太喜欢做刚需的单子，成交起来反而很困难，而且刚需的客户很容易跳单。跟着你看了一圈房子，最后因为中介费太贵跟别人签约了。

 

有钱人更讲究诚信，尤其对中介费用不那么敏感，你只要不做出特别出格的举动得罪客户，一般不会跳单，而且成交速度也快。

 

这个跟经济实力肯定是有关系的。首先他也得有诚信的品质，才能成为真正的有钱人。

 

我卖出最贵的一套房子成交价是1500万左右。客户是个海南的房产商人，是位漂亮的女客户，快40岁了，单身。她想给她侄女买套房子作为婚前财产，因为她没有孩子，真的把自己侄女当成亲生女儿看待。

 

当时我俩根本没见过面，全程都是邮件、短信、电话联系，最后她来北京开会，顺带着看房，我给她匹配了两套房子。早上看了一次，晚上又来看了一次夜景，觉得夜景挺漂亮，直接就买了。

 

签合同的时候她身边陪了个朋友，说房子这么贵中介费就得打个折。我这个客户就说，“人家中介挣人家的钱，你管那么多做什么？”她还主动给了我全佣。这一单我真的挺开心的。 

 

我有个同事更幸运。这小伙子不太会说话，入职了8个月都没有签单，这意味着他已经5个月没有拿到底薪了，因为3个月过后如果还没有签单，就没底薪了，但他还在坚持。

 

然后他每天就是去停车库或者小区里发传单，后来有个50多岁的中年人在车上接了他的传单，加了微信，跟他去看房，结果一个月就买了，这个速度非常快，关键买的还是6000多万的房子。

 

这个客户是个有钱的叔叔，很有钱，本来要买一个多亿的房子，但因为资金出问题了，就全款买了6000多万的房子。

 

然后这个同事一下子就起来了，这一笔交易他的中介费就能拿个三四十万。这可能是他职业生涯里的高光时刻了。

 

房产中介就是这么一份充满戏剧性的工作。

 

这几年房价上涨，大家都着急买房。中国人就是这样，房价越涨越急着买，房价跌了反而要再等等。

 

印象深刻的2016年有个客户，当时他们要买学区房，但是这个男客户觉得我为什么要买房子？我要把钱都用来炒股，房子将来肯定会便宜。

 

结果半年后他们又主动要看房，当初1100万的房子已经涨到了1500万。他还感慨说，早知道就早点买了，股票也没赚多少钱，还要多贷几百万的款来买房。

 

真是这样的，他的心态代表了很多人。觉得房子会降价，但最后都等不下去了。

 

还有一个案例。

 

有一天有个大姐来到我们店里，进门就说找店长，后来进会议室聊天就开始哭。

 

房子是婚前老公自己买的，婚后几年也有孩子了，很可爱的一个女儿。但现在她老公出轨了，要跟她离婚，孩子也不要，房子也要拿走。这个大姐快四十了，跟社会脱节也不会工作，就一直在哭。我那时候刚入行，吓得跟个傻子一样。

 

我们经理就安慰她，这是夫妻财产，您不签字我们是不能卖的。后来客户走了，经理跟我说，“咱们是不敢卖，其他公司可就不好说了。”

 

说完长长叹了口气。

 

中国人对房子的感情是比较浓烈的，一个人如果不在自己奋斗的这个城市买房，那始终都是过客。

 

很多人在大城市月入好几万，但是为了买房和供楼不得不节衣缩食，为的就是能给孩子买个学区房，让下一代不要输在起跑线上。

 

很多人都在感叹大城市房价高，我也感叹，我也觉得高。

 

可是大城市房价这么高，我们还这么多人挤在这里。

 

如果大城市房价低点，又会有多少人来呢？

 本文转载自DT人类研究所（ID：dt-hub）,讲述真实的人间故事

人生就像一盒巧克力，刚丢了共享单车押金，转眼连租的房子也没了。

 

 

创业是一个永恒的话题，在楼梯口抽烟的时候，在被老板骂的时候，在喝完酒吹牛批的时候。

 

昨天喝完酒，宝库突然问我，人们出来喝酒最大的痛点是什么？

 

我说是没钱？

 

他说错，是出来，咱们多久没一起喝了？

 

俩仨月吧。

 

跟之前比，频率大大下降，你知道是为什么吗？

 

为什么？

 

没钱只是次要原因，主要原因是，我们变懒了。懒不是一个坏处，马云发现人们懒得出门买东西，于是他创立了淘宝；福特发现人们懒得走路，于是他发明了汽车。懒是人类的生存动力，是创造之源。

 

我问宝库，所以呢，你准备发明一个什么东西？

 

他说，我准备开发一个叮叮喝酒，什么时候想喝酒了，就叮叮摇人，让别人带着酒和花生米到我家里来。

 

我觉得有什么地方不对劲，打断他说：这不就是送外卖吗？！

 

错，外卖员能跟你一起喝酒吹牛逼吗？我们送的不是外卖，是喝酒的体验，一条龙服务。

 

我问，你陪人喝酒收费吗？

 

收啊。

 

那你陪人喝酒的时候你自己喝吗？

 

喝啊。

 

那这不就是你上门，让人家请你喝酒还让人给你钱吗？你当人是傻子啊？！

 

宝库摇摇头说，你不懂，我们一开始先免费上门。咱们先把流量聚集起来，有流量就能融资，融资了咱们再补贴，做大做强，到时候咱们光卖酒都能把钱赚回来。

 

宝库的创业计划说得很大，我听得糊里糊涂，最后谁也没把谁说服，第1008次创业计划就此搁浅。

 

创业是很多人的梦想，因为大家心里都怀着一个当老板的梦。

 

 

但是创业也很难，而且是越来越难。

 

 

以前找不到班上，还能让爸妈出钱去开个小卖部，大富大贵不说，糊口总没问题。

 

现在想开店，一去问租金，心先凉下来半截。

 

租金贵是因为房子贵，房子贵是因为土地贵，土地贵……

 

熬过了租金这一关，你还要面对马云的淘宝，和王兴的美团外卖。

 

卖的东西太便宜覆盖不了租金，卖的东西太贵你的生意又会被互联网平台抢走。

 

实体店不容易，互联网也很难，按宝库的说法，做互联网第一步就是先赔钱。

 

按照这么说，我国互联网确实排名世界第一，因为不少人最擅长的是把一项生意做到不赚钱，内卷就是这么来的。

 

在这种环境下，就出现了一种全新的创业模式，那就是明明不挣钱，偏要假装自己能挣钱。

 

共享单车ofo就是一例。

 

小黄车的投资人朱啸虎当时是这么介绍ofo的盈利模式：

一辆自行车两百块钱，骑一次五毛钱，每天骑十次，就收了五块钱，两百块钱可能四十天就赚回来了。加上维护成本，三个月就收回成本。而摩拜则需要2年才能收回成本。 

这么算下来，ofo每天被骑5000万次，3年后做到2亿次，单日收入破亿，一年流水300亿起步。

 

等到2018年底ofo出事的时候，融资额高达13.5亿美元，从阿里借了17.7亿人民币，欠了36亿的用户押金，这些钱都烧干净以后，ofo仍然没有赚到钱。

 

 

ofo的残骸刚刚生锈，又出现一个蛋壳公寓。

 

 

截至今年年初上市，蛋壳公寓一共获得了7轮近60亿元的融资，其中刚刚被暂停上市的蚂蚁集团在2019年3月成为蛋壳公寓的股东。

 

但是上市仅仅过了10个月，蛋壳公寓就没钱了。

 

一边是房东收不到蛋壳公寓的租金，一边是租客退不回自己预付的租金。

 

钱都去哪了？

 

按道理讲，钱应该在蛋壳的资金池里面。

 

根据2019年的招股书：

蛋壳公寓分别在2017年、2018年和截至2019年9月30日的9个月产生净亏损2.715亿元、13.697亿元和25.162亿元。再加上2020年第一季度亏损12.344亿元，这些亏损加起来有近54亿元。

再加上今年二三季度的亏损幅度，融资的资金已经消耗一空。

 

蛋壳还能够维持生命，就靠资金池了。

 

在2017年，蛋壳公寓有91.3%的用户使用了租金贷，2018年和截至2019年前9个月，这一数字分别为75.8%、67.9%，贷款金额分别为9.38亿元、21.27亿元、31.57亿元。

 

蛋壳公寓完了吗？

 

确实完了。

 

对于资金池来说，挤兑就是毁灭的开始。

 

最大的资金池就是银行，银行最害怕的事情不是没有人贷款，也不是没有人存钱，而是挤兑，因为钱一旦存进银行，就会被借出去，这个时候银行里的钱是不够还的。

 

如果破产传闻出现，假设所有人都来提钱，银行里的钱是注定不够还的。

 

昨天蛋壳公寓股价暴涨75%，放大来看，不过是漫长下跌过程中的回光返照，跟乐视和暴风没有什么区别。

 

 

即使是我爱我家接管，我爱我家也不会傻到把蛋壳公寓的负债一起接过来，最好的情况是，我爱我家接手蛋壳公寓的租约继续履行，最大化保证租客的利益，损失由微众银行、蛋壳公寓共同承担。

 

 

事已至此，很多人分析了很多原因，有人说是因为租金贷，也有人说是因为疫情，现实情况是疫情之前，蛋壳公寓并没有赚钱。

 

而且如果没有租金贷带来的资金池，蛋壳公寓可能撑不到今天。

 

因为蛋壳公寓目前最大的问题就是没钱，如果能够有足够的租金贷流进来，那么蛋壳也不至于连房东的租金都付不了。

 

而在监管政策上，2019年底设立的租金贷款占比不得超过30%的红线还有近两年的整改期，时间还很宽裕。

 

所以本质原因是，二房东这门生意和租自行车一样，压根就不是一门赚钱的生意。

 

房东把房子交给二房东只有一种情况，是自己找不到愿意付出更高价钱的租客。

 

如果房东找不到这样的租客，那么蛋壳是怎么找到的呢？

 

这个时候发力的并不是所谓的互联网和大数据，而是中介平台上无所不在的个人广告。

 

今年4月蛋壳公寓APP下架，分析师称影响的只是其20%～30%的获客来源。

 

至于剩下的70%的获客来源从哪里来呢？答案是中介人工获客，很多人租蛋壳公寓，并不是因为蛋壳公寓好，而是在找房子的过程中被中介成功营销。

 

也就是说蛋壳其实付出了两份成本，一份是房子空置+装修的成本，一份是中介提成。

 

再加上蛋壳与房东签订的是4～6年的租约，所以蛋壳还要付出房东对未来4～6年的期望租金。

 

租金涨不涨并不由蛋壳自己控制，取决于年轻人是不是租得起，而年轻人是否租得起得看公司开多少工资，公司开多少工资则看市场效益好不好，所以租金和房价不一样，是否上涨是一门玄学，本质上来说属于蛋壳与房东之间的博弈。

 

蛋壳唯一能控制的就是利用与房东之间的信息差，找到愿意付出更高价格的租客，这种能力我们称之为流量。

 

正如我们前面所提到的，蛋壳并不具备流量入口，租客都是蛋壳拿钱堆出来的。

 

把这些东西统统囊括到自己的房租里面，无疑是进一步压缩自己的利润空间。

 

一项本就不赚钱的生意雪上加霜。

 

 

饶是如此，蛋壳的讲故事的能力还是值得一学。

 

蛋壳天使投资人、董事长沈博阳在一次采访中表示：

维修、装修、保洁，这些东西有可能都变成我们的增值服务提供给用户。从某种意义上讲我们的平台会变成一个生活服务入口，而且非常深度。

而在今年年初招股书的“战略”部分，蛋壳是这样写的：

租户每天在公寓里待10个小时以上，这就是巨大的机会。蛋壳计划强化并扩展其生态系统：嵌入其他第三方服务提供商，提供更大范围的服务来更好地服务租户，并探索新的变现机会，如智能家居、搬家服务、金融与保险服务，及新零售和其他本地服务。 

这种讲故事的手法让人想到了乐视，原谅我，生态化反这四个字实在是太经典了。

 

又让人想到了WeWork，专门从事于办公租赁的WeWork也是凭一句“我们要做第一个实体网络”，骗走了孙正义的44亿美金。

 

WeWork路演的时候，金融、保险、智能家居这些字眼也都在他们的PPT上。

 

看到这些创业者讲故事的手法都慢慢趋于一致，我们有理由怀疑，如今互联网上存在一种专门哄骗投资人的创业课程。

 

这种课程的目的就是教大家写商业计划书，来欺骗更多的蚂蚁集团和孙正义，赚不赚得到钱其实都是其次，图个热闹才是真正的目的。

 

只是租自行车的人和租客不小心变成了韭菜。

 

我借此向宝库求证，他说他确实刚拼了一个创业课程，教人们如何实现财富自由，三人成团，每人一元。

 

 

来源：老斯基财经（ID：laosijicj） 作者：带刀斯基

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/XM4BXFfUUXg45aFdMTy6cg

 

北京文华酒店6层有几家非常有特色的餐厅。从鲁菜到淮扬菜，再到川菜，都非常讲究。尤其是永久王河鲜馆，蒜用的都是四川的独蒜，辣椒用的也是蜀味的二荆条，花椒用的汉源的大红袍，使用的泡菜：

 

每一颗都要经过三到五年的长久泡制。

 

文华酒店旁边的万达广场B座，就是万达集团的总部。文华酒店6层，是王健林和万达高管们最钟爱的聚餐地点。你去餐厅厕所嘘一把，都能碰到万达人在洗手池抽烟、说办公室政治。

 

万达和融创那笔世纪大交易的起点，就是在6层餐厅的一个包厢里。饭局的主角，就是王健林和孙宏斌两个人。

 

饭局是老王邀请的。和老王还不太熟的老孙，吃得有点摸不着头脑。直到最后，老王才说，我要把十三个万达文旅城卖掉，明天可能和许家印聊。

 

老孙愣了下，马上接话：

 

别找许老板了，我都接了。

 

如果不是饭局上被截胡，许老板也许还是首富。

 

王健林，孙宏斌，许家印，这三个男人，曾演绎了不同的成功路径。王健林想走国际路线，打造一个中国的民营跨国巨头；许家印想农村包围城市，流芳百世；孙宏斌走的是盘活资源、摘桃子的路径。

 

年轻时我们可以不讲武德，但终究要耗子尾汁。

 

 

1

 

 

11月10日这天，万达的员工发现，内部OA上的集团架构变了。地产集团的名号，再次消失，万达的四大集团，现在只剩下三个了：

 

商管集团、投资集团、文化集团。

 

地产集团在一夜之间变换旗帜，所有员工成了万达投资集团的一员。在万达往后的历史中，恐怕再也不会出现地产集团这个字眼了。

 

然后，大家陆续听到了让所有万达人五味杂陈的消息：

 

万达有可能要回归港股了。

 

几个月前，万达商管的人开始忙于准备资料、统计数据，领导们只是说，我们又要筹备上市了。当时，他们还不知道这个上市地点，可能要变成香港。

 

对万达来说，很难说这是个好消息还是个坏消息。他们在2016年3月宣布从香港退市，踏上了回归A股的路程，那时距离他们登陆港股，仅仅过去了15个月。当时的美国总统还是奥巴马，四年多过去了，但回A的路程，还是那么漫长。

 

老王身边的人一直在劝说他，不如放弃A股，重返香港。这个决定对老王来说，面子太过不去了。但他还是妥协了。他的心境或许可以用孙宏斌的话来表达：

 

人有时候要敢叫日月换新天，有时候也要愿赌服输。

 

对此时的万达来说，他们真的等不起了。一场疫情，对开发商来说，如果是中长期利好，对万达来说，是绝对的利空。跟随商户受损失的，还有万达这个房东。万达文化集团，宝贝王已经出售，电影、体育亏损严重。

 

万达投资集团以前的名字，叫金融集团。这两年，组成万达金融版图的百年人寿的股权出售了，新飞凡电子商务公司也注销了。剩下的投资集团这个名头，现在给了房地产业务。

 

今年，能为万达持续贡献现金流的，也就是地产集团了，但在回归港股这件事上，地产集团这个名字，似乎也成了一个累赘。

 

与此时的老王同样心有戚戚焉的，应该就是许家印了。

 

上周，恒大和深深房同时发布公告，历时四年的重组最终失败。这个公告宣告了一件事：

 

恒大回A也吹了。

 

相比老王，许老板为了回归A股赔上了更多的金钱与小心。他们都明白一件事，想要回归A股，最重要的那份审批文件，来自于证监会。

 

回归A股这件事，如果只有一个开发商能做到，那应该就是地产商最讲政治的许家印了。但是，他也失败了。这其实是告诉了所有有这种想法的人，此路不通。

 

因为恒大回A被锁定的，不只是76443个散户，还有恒大引入的1300亿的战投资金。宣布失败的那份公告说，1300亿战投中，863亿战投已签订补充协议，同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，357亿战投即将签订补充协议，50亿战投正在商谈，只有30亿正在回购。

 

在这份重组进程的公告里说这件事，是因为太重要了。如果达不成多数一致，将后患无穷。

 

同样，万达从香港退市后，也引入了巨额战投资金。腾讯、融创、苏宁、京东，加起来一共投资了340亿元。

 

这些战投，都是让恒大和万达签下了对赌协议的。是不是重新回归港股，自己心里的话可以不听，但是从这些债主们口里说出的话，是很难不听的。

 

能有个担架就不错了，要啥自行车呢。

 

 

 2

 

 

极力劝说老王回香港上市的，就是这些战投们。比如同时投资了恒大、万达和蚂蚁的苏宁，比如融创。

 

苏宁应该是最近最惨的公司了。不仅到嘴的蚂蚁鸡飞蛋打，恒大和万达回A也渺无音信，现在有息负债1800亿，现金却只剩下200多亿了。

 

一个多月前，融创则将青岛东方影都45%的股权，转让给了青岛西海岸发展集团，这是一家青岛的国有企业。差不多同时，融创的云南仙湖山水国际旅游度假园项目卖给了复星，作价11.8亿。上海香溢花城的一栋商业物业，卖给了黑石集团。

 

孙宏斌年初的时候说要降负债、处置一些持有资产。现在，融创竟然真的在卖卖卖了。融创已经制定了降负债的目标：

 

自持资产的比例不能超过10%。

 

过去五年时间里，融创是整个房地产行业里最大的接盘者，被他一路碾压过的，有宋卫平、柳传志、王健林、邓鸿。每当一个城市的富豪出点事情，出现在谈判桌上的，总是我们的老朋友孙宏斌。他说过的最霸气侧漏的话，是给小开发商的建议：

 

不如把地卖给融创，拿着钱去买融创的股票，比自己开发还赚钱。

 

山水有相逢，现在轮到融创也卖卖卖了。他们希望用一年时间，将三道线全部降为绿色。

 

不仅是融创，开发商里的好学生万科，也开始行动了。现在，万科的五大区域，每个区域都在清产核资，频繁与资产公司对接，包括商业办公在内的所有低效资产，都被摆上了货架。

 

前段时间，包叔问万科南方区域首席执行官孙嘉，南方区域的资产怎么样。他想了想说：

 

我们一个区域的持有资产超过了900亿。

 

年关更难过的，应该是三道线飘红的绿地集团了。第一财经报道说，绿地有意出让包含上海和江苏多地共14个项目27个物业，所有资产价值加总共计约为231亿元。

 

这个出售列表中，不乏青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等一二线城市核心商圈地标物业。这都是他们好不容易积攒起来的家底。

 

三道红线的消息出来只有几个月时间，都曾经问鼎过中国房企销售冠军的孙宏斌、郁亮和张玉良，都走在了出售持有资产的路上了。

 

 

3

 

 

这几天，凡尔赛文学风起云涌，包叔好友兽爷也凑热闹，把煎饼的名字都改成了“帕尼尼”，加鸡蛋也不叫加鸡蛋，叫添加蛋白质。

 

与最精通凡尔赛文学的马云相比，中国地产商虽然稍逊风骚，但也各个都是专家，发明了各式各样的财务手段来借钱。

 

只是过去四年，那些不经意的炫耀，全部被一一清算了。

 

这三年的时间里，很多地方政府做了小心翼翼的试探，然后我们看到了一个又一个的政策一日游。

 

在开发商里，万达和恒大回归A股，算是另外一种试探。

 

他们的信心来源，归根究底还是觉得，房地产依然是这个国家的支柱性产业，在必要的时候，夜壶还是会从床底拿出来的。

 

四大开发商中的一位甚至在内部说：

 

只有房地产，是100%国产的产业链。

 

连他们的试探，最终也失败了。接下来，这个行业可能真的没有奇迹发生了。

 

回头来看，今年8月20日的那次会议，是对整个行业的釜底抽薪。有关部门开始用对金融机构的监管要求，来管理开发商。三年之后到底会不会用红线来考核，已经不重要了。

 

都是打工人，请认识到自己的定位。

 

这次会议的精神，踩了三道红线的融创听懂了；踩了一道红线的万科，也听懂了。

 

最近几天，几家官方媒体陆续发文章批评地产销售榜单注水。过去几年地产界人尽皆知的黑历史，在这个时候大白于天下，意思已经很明确了。

 

上个月，王健林出现在了川渝民营企业家合作峰会上。微博底下有条评论说：

 

老王瘦了，没以前富态了。

 

这位“凡尔赛文学家”不再说一个亿的小目标这样的话了，而是告诫在座的企业家：

 

除了极少数企业，绝大多数进入了赚辛苦钱、赚慢钱时代。

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上海的房地产，不知不觉已经发展了20多年了，但即便如此，作为一个领先全国半步市场，我们很难找到一个稳定的角度去界定当前所处周期。

 

最近，我们团队发起一轮对上海楼市的现状普查，包括我在内肉身市调踩盘的密度频次是非常高的。

 

由此，也观察到一个很有耐人寻味的趋势，就是当下的上海开发商们越来越不愿意做两房，或者干脆不做两房了。

 

老实说，这挺反常识的，起码在主流认知，或者想象中上海房价六个钱包都打不住了，上海居然没有学习香港，把房子空间越做越小。

 

对此，我也直白抛出我的观点，虽然也未必见得完全正确，可我也不愿模棱两可，建议大家如果在上海购房，轻易不要买两房了。

 

理解这层逻辑，其实不是那么容易的。

 

在传统的房产投资逻辑看来，未来甩盘的对象就是咬咬牙够上两房的刚需，刚需自己也明白，在上海这样城市，本质上你也没有多少选择，用两房拉低总价段想法是很自然的。

 

曾经我也这么想过，并且在外地这么实践过几套，收益也不菲，上海也遵循过这样进化逻辑，这里兔博士给出了一份数据，很好说明了这点。

目前在上海市场自由流通的两房或者一房的小面积段占据绝对强势，代表这套逻辑是有拥趸的。

 

但各位有没有想过，当有一部分买盘力量在接手，也意味着有一部分同样当量的人在逃离这个区间。

 

所以这样数据结构呈现给我们的另一层意思是，很多小户型持仓者在选择放量，去调仓或者套现离场了。

 

也就是说，留给这样小面积段循环空间越来越少，那么这上海楼市到底发生了什么。

 

一切还要从上海楼市产品进化开始说起。

 

在我眼中上海楼市的户型产品基本算经历了四重迭代。

 

2000年是第一个分界点，千禧年前上海市场主流就是老一代公房啊，里弄啊，放到今天，我们所能见到各种老破小。

某种程度上，这就是计划经济在上海楼市最后的投射，户型也基本是小户型为主力，毕竟还多少带计划分的残留，做的小才能分的多。

 

总结这代产品倒也直观，居住体验让位功能性。

 

好比这样一个两房，是没客厅概念，只有过厅这个过渡元素，勉强能做个餐厅。

对了，还有极其糟心的一点，没阳台晾衣服都是个问题。

 

之后5年，上海楼市进入一个塔楼的节奏，N梯N户，各种朝向和户型都能出现，也没有什么社区和物业概念。

上海市区很多XX大厦，就是这个时期的产物，现在有个俗称，叫老破大。

 

很有意思就是户型走了一个极端，无节制的大，回头想想，主要市场是能接受的，因为那时候上海房价对工薪阶层还是高，但对利用改革红利先富起来的那批人，真是白菜价。

 

但唯有这两代产品，不管户型形态，我都不建议普通购房者去入手，理由我们在《不要碰老破小》把风险点说的很清楚了。

 

而你在世面所有能看到炒房流派推崇这两代产品，都有他配合的一套打法，老破小能凤变冰提升现金流，老破大做评估能放大杠杆，但本质上都不适合普通人。

 

建议各位，不要接注定被市场抛弃的产品。

 

05年到15年间，有了之前探索，这10年间可以看成上海主流产品积累期，我们也能看到很多有趣尝试开始出现。

 

依然是万科，率先落地这么一种90平的小三房产品，

 

用我们现在眼光看，这样的三房产品虽然有着适合年轻人自定义的空间优点，但你没法否认，北边两个房间其实都很小，进深很长，面宽不够带来的采光不足问题。

也有开始利用特殊时期偷面积的方法，把设备空间做成特殊形态的小三房。

但总的来说，这一时期主流户型产品力还是这样的。

概括下说，90到100平，只能是两房，对了，还有这种纯正南北通透户型，甚至是110到120平的两房也算常见的

想要一个略带改善功能三房，你也差不多要从110平找起了，4房就要往130平起里面淘了。

 

不是说开发商们不够努力，也不要拿个别豪宅和旗舰项目去苛求这些主流市场产品，而是地产做为重资产行业，对于产品迭代只能是缓慢更新，因为试错的成本太高，没几个能承受的起。

 

就这么，上海楼市以一种温吞水的姿态亦步亦趋，直到15年，大宁金茂府爆发，上海楼市多年累积产品经验开始迅速在这几年释放。

 

而这几年，上海的楼市产品状态大概是个什么状态呢，我给大家分享三个例子好了。

 

83平，是我们的印象中，可能还是个典型两房面积段，但是西虹桥壹号，则拿出一个3房2厅1.5卫极致三房产品。

且不说这样面积，还给掏出一个0.5卫生解决现实生活可能同时如厕的困境，各位注意到没有，完全做到了三开间朝南大面宽，和进深比是1.2。

 

你完全能想象，未来入住带給你的空间通透和采光的优质。

 

在小三房上这还不算极致，我在奉贤海湾保利玲珑公馆看到一个78平，做到真正全房间都能有效利用的小三房了。

好，如果你这觉得这种紧凑案例还算不上能有改善下效果的三房，我们来看看三房主流，90到100平区间。

 

不知道大家看到保利云上的98平户型，会怎么想。

极少的走道空间，玄关外置，尽可能多公共空间，再加上5.2米的横厅，所有你能想到的改善元素在这个面积段，都可以做到了

 

再注意下公共区域的三个红点，就是三个有线电视的接口以及电话、宽带的接口。

这么做的动机，就是让这块公共区域能实现完全不同生活场景样本，和更多使用可能。

最后来说一个四房。

 

如果把上面的面积给打个码，大家可能想象不到，这个有同样有着大横厅元素的禧悦风华的正四房，只有108平。

不说这个纯通透，独立餐厅，那个最小面积的书房，肉眼所见，完全能做到主流卧室空间，也代表着，这是个真正意义的没有死角的方正四房格局。

 

换句话说，当前市场已经能做到把四房面积段给压缩到110平以内的面积段了。

 

当然，你也可以说，这些是上海户型产品的佼佼者，但就任何一个上海售楼处，拿出的产品户型虽然没有这三款让人形象深刻，但也不会在空间利用，方正通透上有什么上本质上差异。

上海，正在产品端口统一消灭两房。

 

某种程度上，一个能在以前两房面积段，做到三房起步的上海产品格局已经在不知不觉中来了。

 

我给大家看一组来自易居的数据，说实话，看到后我也蛮吃惊的。

 

从2018年开始，市场成交结构已经发生了本质性的变化，90平米-160平米的比例占据了绝对的比重，包括这样的提升速度也是出奇的快

 

不管承不承认，我们必须正视一个现实，改善需求在当前上海市场绝对强势。

 

或者，你可以把他理解成一种市场倒逼，但是更近一步想，为什么现在改善为王了。

 

你也可解释说控制总价段，这也没错，但我们能不能用户角度再想一想呢。

 

当下楼市的主力客户，80后90后身上有两大标签：

 

第一，看多了好产品，本身就在一个好产品周期成长起来，你在推给他们一些垃圾，见多识广的他们一对比，就速度把你抛弃了。

 

第二，他们在变老，成家立业几代同堂是不得不面对的现实了，买房这件事已经不能单纯考虑到自己买房的情怀和喜好，而是一定要从家族角度出发的考量。

 

所以我们看到不遵守这些游戏规则的开发商确实挺头疼，比如我在马陆看到一个港资项目，还拿着10年前囤地的户型进行兜售。

 

那唯一的出路就是全面交给中介去分销，能捞一批是一批。

 

说了这么多，你以为只是针对新房市场吗？

 

那我觉的各位，要认知到一个即将到来现实，就是上海楼市已经横盘三年了，而这样的周期完成一个循环，也意味着，上海最新新一代产品，将要入市了，而且几乎没有价差。

两三年的横盘，释放给潜在购房者利好，就是房价没涨，没有了增值份额，交易成本低了很多，不要说以前的老一打二手房，面对新房也都不怵。

 

从这个角度来说，你说消灭两房是坏事吗，我觉对比以往，花同样的钱，能带来生活的质量和可能性上台阶级别的改变，真的是上海楼市比其他地方要幸福所在。

 

对了，友情提醒下各位，抛开所有维度，上海楼市最宝贵的标的，不是多好的地段，而是一张房票，能带给你无限可能。

 

在房票定额发放的当下，不是用不用的问题，而是如何用到极致的问题

 

最后，祝各位都早上住上自己心满意足的好房子，好户型。