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80年代，万元户是人中龙凤，有女必嫁。
2000年，丈母娘要求是，有房有车，无贷无娘。
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转自：https://mp.weixin.qq.com/s/G-918lpW1uhRgbj2CUcF-g
在上海，一批千万富翁挣扎在温饱线上！
80年代，万元户是人中龙凤，有女必嫁。
2000年，丈母娘要求是，有房有车，无贷无娘。
标签：房产
80年代，万元户是人中龙凤，有女必嫁。
2000年，丈母娘要求是，有房有车，无贷无娘。
投资客，突然集中抛房
当初跑着步进场的炒房客，现在想提着底裤出场，都难了。
近期，世界首富马斯克又出来炫存在感了，6月3日一封来自路透社爆料的邮件，砸向了特斯拉的大水池。
——特斯拉要裁员10%，也就是大约1万名员工。
因为世界首富说他对经济有非常糟糕的感觉。
早在今年年初，马斯克在推特上就向市场砸了一个深水炸弹：
——“预测宏观经济是具有挑战性的，我的直觉是大衰退会在2022年春季或夏季左右，但不迟于2023年”。
你要问他为什么？
世界首富摇摇头说：没有理由，全凭直觉。
也对，女人都可以有第六感，世界首富凭什么不能有呢？
何况，如果每次精准测算都对的话，那世界首富应该就是经济学家了。
马斯克对经济的悲观，直接反映到他的行为上，他正在疯狂出手自己的股票和房产。
从2006年6月到2021年12月，他所拥有的7套房子都卖了。
外头各种阴谋猜测，我觉得都不如一个原因来得直接，那就是马斯克是商人，商人抛售资产，只有一个原因。
他认为价格到顶了。
商人卖资产，一定是因为无利可图了。
说白了，马斯克卖房就是一场高位套现，精准逃顶的行为。
2020年疫情开始，美国大开货币水龙头，美国房价打滚式地快速上涨。
而现在呢，美国30年期抵押贷款的平均利率，已经升到5.2%以上，比中国还高。
美国截止4月底，在售的新房就有44.4万套，是2008年以来的最高值，而且这库存量还在不断攀升。
美国这样的发达国家和我们可不一样，城镇化都到尾了，哪还有那么多购买力去消化这些新房。
这意味着，美国房价已经见顶，接下来就会是大幅回调。
现在回过头来看马斯克，在美国房价上涨阶段，一边卖房一边逃离，你就不得不服世界首富的“感觉”，真TM准。
到这，你以为和你没关系，可以翘着二郎腿把瓜吃了？
不是。
我近期在刷各种数据资料的时候发现，和马斯克一样考虑趁着楼市放松，加速甩卖房产的人，真的不少。
我不知道这批人也是凭直觉，还是内心恐惧之下的行为反射。
杭州，截止到6月9日，全市二手房挂牌量约22万套。
成都，二手房挂牌量高达16.65万套，即将冲破17万套。
天津，二手房挂牌量16.89万套，也即将冲破17万套。
苏州、天津、南京、广州、重庆等原本二手房挂牌量就在10万套以上的城市，二手房也在不断增加。
▲图片来源：城市财经
天津增加了约1万套，重庆、南京增量都在5000套以上，广州增加了0.39万套。
说好的救市、救市，怎么二手房库存越救越多？
因为限售正加速抛房的速度，而不是加速买家的入场！
过去炒房越猛的城市，这次库存激增的就越多。
比如排在榜首的杭州：
517杭州新政，增值税5改2，二手房落户就能买，非户籍从48个月社保直接降低到12个月。
这么宽松的政策一来，想买房的，想卖房的心思都活络起来了。
据说杭州新规后一周，工作日5天日成交量均超过200套。
但你真以为杭州如此了得，才出一次牌，市场就闹腾起来了？
求求你看看杭州的二手房挂牌量吧！
你以为的是购买力一哄而上，其实是业主抓紧时间卖房。
517新政后半个月，杭州二手房挂牌量就增加了2.5万套。
上一次杭州二手房挂牌看达到20万套的时候，还是2014年。
很显然，炒房客正加速离场了！
而杭州向来以炒房出名，新房超低限价，造成一二手房倒挂非常严重，随便就是2万/㎡起的倒挂，简直就是炒房客的天堂。
随便买入卖出，净利润高达几百万，躺着赚钱，换谁谁不心动。
高峰时期的杭州，真的连临安都要摇号。
新房的狂欢造就杭州楼市的虚假繁荣，倒挂让新房根本不愁卖，开发商也有底气拿地，所以杭州的财政也也宽裕。
杭州是出了名的高土地财政依赖的城市，依赖度超过140%，全国第一。
靠着卖地建设城市，杭州拥有了当前的城市繁荣。
可后遗症就是二手房价格奇高不下，上一波入场的炒房客想跑了，可接盘人的购买力还没养起来，杭州引以为傲的互联网产业，又遇到瓶颈。
杭州过去5年卖出去的大量网红盘，现在也排队交房了，之后这些房子还会流入到二手房市场里。
现在的20万套库存，恐怕还不是新高。
那些想靠着左手倒右手，赚一笔就走的炒房客，除非舍得割肉，要不还是先在山岗上待一会吧！
现在二手房挂牌量激增的很多都是以前炒房火热的网红城市，这些城市短期是不是碰不得了？
当前楼市，陷入了泥潭。
越救，越不见起色。
以前是想买不给买，想贷不放贷，现在放开让你买让你贷，你却不进场，还想逃跑。
以前放开限售是利好，现在却成了炒房客抛盘离场的机会。
这是为什么？
因为有钱的接盘侠越来越少了！
现在还能卖得动的要么是改善型的房子，要么是学区房。
而且还有一个关键点，那就是对于地方而言，更想救的是新房，而不是二手。
因为卖地是最快增加地方财政的方式，没有之一。
但每卖出一套新房，等于就空出来一套二手房，二手房越堆越多，新韭菜又没长出来，自然是接不住了。
这也是投资客赶紧抛盘的原因，谁跑得慢谁就得被套。
未来买房，你首要考虑的不是房价涨跌的问题，而是房价没跌，你的房子根本卖不出去的问题。
建议大家一定要关注你所在城市房产的流动性问题，有一大批城市的二手房库存，怕是要消化不良了。
比如当前的广西防城港，商品房去化周期高达152个月。
同期全国三四线城市的平均去化周期才28个月，而防城港已经超过平均的5倍！
这么多的库存，再按照现有的去化速度，哪怕不再建新房，光是卖库存的房子，都要12年零7个月。
这个时间段，足够一个小孩读完小学6年级+初中3年+高中3年，小孩都考上大学了，这房子都没卖完。
以后这孩子大学暑假回家，指着某套房子说：瞧，这房子，从我小学卖到了大学，还没卖完。
当初跑着步进场的炒房客，现在想提着底裤出场，都难了。
二手房加速抛盘了！
不是每一个城市出台救市政策，市场都能如愿回暖的。
有的还会出现反作用效果。
现在各大城市都在鼓励改善入市，降低投资门槛，希望投资客来接盘。
需求就这么多了，一下子二线城市都放松了，都在向他们张开怀抱，招手示好。
很多人傻眼了，要趁机逃离？还是赶快进场抄底？
从主流二线城市的政策上，限购政策是对外的，是入场，基本上还是有条件放松，限售政策是对内的，一直在放松。
一进一出之下，这导致，从数据上看，逃离的更多了。
根据贝壳研究院提供的数据显示，今年前五个月，贝壳50城的二手房新增挂牌房源不断上升。
3月份环比增长约30%，四月份由于受疫情影响，增长停滞。
但是5月份以来，随着越来越多城市降低限售条件，挂牌量继续呈上升趋势，日均新增挂牌量较4月日均增长约10%。
最明显的就是杭州，杭州是在5月17日早上宣布：增值税五改二。
根据杭州贝壳研究院统计，新政当天，贝壳上的杭州二手房半天的挂牌量，单日挂牌量约1100套，达到近15天的最大值。
虽然第二天，二手挂牌量有所放缓，但之后几天的单日挂牌量仍然高于新政前。
与此同时，杭州新政首月的二手房成绩如何呢？
杭州市区（不含临安）5月共计成交二手房4877套，创下自去年9月以来的新高。
这个成绩只能说是矮子里面拔将军，面对动辄二十万套二手房的挂牌量，四千来套真的就是杯水车薪。
再来看成交价，去年12月份杭州二手房有过回光返照，但是一季度开始，业主卖房基本上只能靠以价换量了。
其实近半年来，杭州已经有不少投资客计划套现离场了。
数据来源：杭州市住房保障和房产管理局，截止2022年6月份
近半年来，杭州仅主城区新增4.2万套二手房，全市住宅新增挂牌8.1万套，挂牌共26万套。
这个数据真的太吓人了，半年时间，杭州新增的二手房足足比一些二线城市全部房源还要多。
很明显，有些人计划抛盘离场了。
因为杭州过去房价涨的太多了，过去随便一个时机买入都是获益的，很多投资客有止盈，获益了结的需求。
而这次的政策，限购只针对二手，但是限价之下明明新盘更有空间，外地客也没那么傻来买二手。
最近有一位杭州业主吐槽，他本是一个本本分分的改善业主，手持一千多万打新。但是在这几年打新的过程中，真的是开了眼界。
炒房客通过一些手段随时变出几十张房票，而且打新房还能必中，炒房现象还带动了律师的“代持协议”生意。
贷款方面，炒房客操作起经营贷就跟买大白菜似得，而且限售期一过，就能通过关系，“一顿饭就卖出去”。根本不需要中介。
至于卖给谁，也许是更有钱的接盘侠吧。
所以现在杭州最缺的是什么？
这位杭州业主说，不是高品质的二手房。
而是有钱的接盘侠。
类似杭州这样的情况还真不少，取消限售后，二手房挂牌量猛增。
有的是投资客想套现不玩了，有的是改善群体想赶快把老破旧卖了升级换代，还有的人是缺钱，需要卖房补充流动资金。
5月23日，济南救市升级，新房限售由房本满2年，改为网签满两年。
第一财经报道，5月23日一天之内，济南一中介机构系统后台二手房源激增4000余套。
5月10日，南京新房限售条件降低，到了5月25日，仅仅是贝壳一家的二手房挂牌量增加3万套，还有大量便宜的安置房也进入市场了，中介说，挂牌的主要是苏北的投资客偏多。
苏州在五月份宣告二手房不再限购，放松后的短短3天内，苏州链家地产二手房库存猛增超过1100套。
而且贝壳的内部数据，到5月23日，苏州的二手房挂牌量约为16.5万套。这比三月下旬统计的11.78万套，要足足多出4.72万套。
也就是说，两个月时间，苏州的二手房挂牌量增加了40%。
链家外网数据，我看了一下目前挂牌量有129391套，也比新政前刚上12万套，要多出9000多套。
那苏州的二手房5月份成交了多少套呢？和四月份相比，仅增加了一百来套。
数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统
也就是说，大力救市之后，市场对二手房还提不起兴趣。
因为限购政策虽然放松了，但是仍然有门槛的，在加上这样的大环境，很多外地人也来不了，导致接盘少，放盘多。
以前放开限售是利好，毕竟可以加速二手房流动性，现在是利空，投资客第一时间想到的是降价抛售，加速离场。
最后看看成都。
成都在第一轮救市后，就取得不错的效果，二手房成交量是明显起来了。
在上周第二轮救市加码后，市场却有了另一丝微妙变化。
二手房挂牌量猛增。
链家数据显示，成都4月二手房挂牌量达到15.1万套，但是我刚刚打开链家，数据已经猛增至163228套。
而贝壳的内部系统显示，截止到6月6日，二手房挂牌量已经新增至19.8万套。
中介和我说，两轮救市后，大概新增了3万套。
因为成都有价格要求，很多高于限价的都不予展示的，所以系统内的数据一般都会比系统外的多。
单纯看挂牌量的话，成都也很容易给人一种错觉，就是取消限售后，投资客都在抛盘离场，最近我看微博就充斥着不少类似的言论。
但我觉得成都的情况和杭州不一样。
首先，成都打新套利空间不如杭州多，加上成都本身政策非常严格，所以投资群体也没那么庞大，市场主要是刚需为主，甚至很多改善在政策下，都没有释放。
其次成都的二手房成交量一直处于高位，没有新政的时候已经非常活跃了。
新政后，二手房带看和成交量明显更加活跃。
不少成都的中介都表示这个端午假期他们非常忙，昨天贝壳平台创纪录成交了500多套二手房，只是成交的大部分都是在300万以内。
因为端午节假期的原因，目前成都住建局上面二手房成交数据是滞后的，大家可以过几天再去看看。
在取消限售后，成都的二手房挂牌量出现大量增长，主要还是因为一大波置换群体或者投资客想要卖掉二手房，再去置换更好的二手房或者打新。
成都的同学应该发现，这几年的新房价格越来越贵，除非是少有的几个限价盘，首次上车的年轻刚需根本就买不起，只有那些改善客，通过卖一买一，才能买得起新房。
首次置业的年轻刚需，只能买得起300万以内的二手房，这也是为什么今年连续几个月成都二手房成交量比新房要高的原因，说明目前还是刚需在支撑市场。
就成都目前的情况，我觉得还是要观察一阵子，整体上我觉得相对交易量，挂牌量还算好。
如果接下来六七月份，二手房还能保持月成交一万套以上，那么目前的挂牌量大就不是问题，市场就能消化。
二手房库存量一定要结合成交量来看的，如果挂牌量提高的同时，成交量也在增加，那么市场就比较安全。
反观杭州，二手房挂牌量都二十万套了，月成交才四千来套，苏州挂牌16万套，月成交三四千套。
城市与城市之间对比下来看，这样的城市二手房风险就相对更大了。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/dae3ExxYNfVoQmuKQxkIKw
12年都卖不完！这座城市，房子库存太多了
房地产现状的一个缩影。
去化周期，152个月
8年前的楼市，和现在有很多相似之处。
那是2014年，全国房价罕见下跌，部分房企面临资金链危机，作为地产老大哥的万科甚至喊出了“白银时代”的口号。最棘手的问题是，房子库存高得吓人。
根据申万宏源的数据，2014年10月份的时候，全国房地产中期库存创下22亿平米的新高。直到后来棚改货币化、历经52个月的去库存，2018年末这个数据才降到15亿平米。
借助“涨价去库存”，中国楼市不仅走出了低谷，还从ICU一下子蹦进了KTV，实现了一轮暴涨，绝大多数城市的房价都翻了倍。
熟悉的感觉，在2022年又回来了。刚刚过去的一季度，全国平均房价已经跌破1万大关；头部房地产企业，没有暴雷的已经屈指可数；老大哥万科，甚至喊出了“黑铁时代”——
要么死，要么活。
更重要的信号是，楼市库存也在慢慢攀升。
国家统计局数据显示，截至2022年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%——
按人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住。
另一方面，由于各城还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量（可销售房屋量+涉宅用地施工量）已经达到38.4亿平方米——
足够满足9600万人的居住需求。
看着日渐下滑的新生人口，再看看不断建造的房子，很多人流露出深深的担忧。这些数字看起来都很宏大，很遥远，但当我看到一张表格的时候，我还是倒吸了一口凉气。
根据克而瑞研究的最新数据，在疫情的冲击下，4月百城商品房库存再冲新高，达到6亿平方米。去化周期较2021年翻倍，达到24.78个月。
这里边最夸张的，是一个叫做防城港的城市，商品房去化周期高达152个月。
什么概念？要知道，同期全国三四线城市的平均去化周期也才28个月，防城港的数据已经超过平均额的5倍！
也就是说，如果一直按照这个去化速度，哪怕不再建新房，光是卖完库存房子，防城港就需要——
12年零7个月。
这个时间跨度，在不留级的情况下，一个小孩可以读完6年小学+3年初中+3年高中，人家都上大学了，防城港的库存房子还没卖完。
这座城市，到底经历了什么？
飞一样的感觉
防城港是广西北部湾之滨的一座港口城市。
1993年才被国务院批准设立地级市的防城港，主城区常住人口维持在10多万人。整个行政版图的常住人口，则在100万左右，过去十年的人口平均增长率为1.90%。而且，全市常住人口中，城镇人口占据了61.53%。
仅从人口基本面来看，防城港的房地产业，缺乏足够的人气和购买力。但在过去几年，这座城市一度成为房地产捞金热土。
防城港楼市的转折点发生在2018年。那一年，防城港房地产市场商品房销量、成交价、土地出让价格都实现了“跳跃式”增长。
销量——
2018年防城港市共计销售商品房48486套，相比2017年增长85.46%。销售面积为423.61万平方米，相比2017年增长71.64%；销售总额232.33亿元。
价格——
2018年防城港商品房成交均价一度飙到7000-9500元/平方米。在此之前，这里的房价不过5000元/平方米左右。这还只是均价，个别楼盘的价格甚至冲破了万元。
土拍——
当年，恒大等知名房企疯狂涌入防城港，频频拿下地王，一次次刷新这座小城的土拍记录。国信房地产信息网数据显示，2017年时防城港土地出让面积是353万平方米，到了2018年时近乎翻倍，达到689万平方米。接下来的两年，也分别达到737万平方米和604万平方米。
你很难想象，这是一座人口不过百万小城的楼市表现。同一时期，常住人口差不多、同样属于五线小城的鹤岗，房价不到2000元/平方米，仅是防城港的1/4。在那里，甚至只要1万块，你就可以买到一套房子。
回看防城港楼市的疯狂，主要有三大原因。
第一是政策红利。
2009年，为全面对接《广西北部湾经济区发展规划》，防城港“三岛三湾一核心六组团”的城市新格局得到确定。中心城区规划面积翻倍、人口覆盖翻倍，极大地刺激了防城港楼市的发展。
次年，中国-东盟自由贸易区全面启动，又给这座城市赋予了更多的想象空间。往后的数年，这座城市有了多个荣耀头衔——
21世纪海上丝绸之路的重要发力点、大西南腹地的桥头堡、中国与东盟经济合作第一城、华夏边陲明珠……
第二是海南限购。
2018年4月，海南出台严格的限购政策，嗅到风声的购房者便开始将置业方向转向防城港等北部湾城市。再加上周边北海和南宁的限购，在外地买房者推动下，防城港迎来了楼市的春天。
第三是炒房客助推。
优越的地理环境，火热的政策风口，自然逃不过全国各地炒房客的眼睛。
当时，不少外地买家涌入防城港，一次性买下一层商铺或十几套房子，就像去菜市场买白菜一样。一时之间，东北人、山西人、山东人、江浙人……挤满了这座小城。
当地楼市最火热的时候，卖房中介甚至和传销结合在一起，许多传销组织打着“看房一日游”的旗号诱使外地观光客加入传销。
正是在以上多种因素的催化下，防城港的房价坐上了火箭。
潮水退去
“三十年前错过了广东深圳，三十年后绝不错过广西东兴。”
这是几年前，出现在防城港的一个著名标语。东兴是防城港下属的一个县级市，与越南北部最大、最开放的芒街口岸经济特区仅一河之隔。
彼时的防城港，集万千政策利好于一身，也许真的觉得自己是下一个深圳。那时候的防城港街头，几乎人人都在谈论房价的上涨。
随着房价上涨，楼盘也遍地开花。那时候，如果你站在防城港市的金花茶大道、北部湾大道、江山大道三条主干道上，随处可见正在施工的楼盘和移动的塔吊，昔日深圳“三天一层楼”的盛景也在这里重现。
但幻梦的破灭比想象中来得更快。根据第一财经的梳理——
2020年，防城港的商品房销量近乎腰斩，全年只卖了2.14万套，同比下降46%；
2021年全年商品房销售量继续下滑，一共卖了1.86万套，同比下降18%，全年销售金额仅剩下88亿元。
到了2022年，1-5月，月均成交套数不足500套。相比2018年的月均成交4041套，如今的月成交量已经跌了88%。
价格也随之坠落——
截至5月底，当地商品房成交均价降到了4899元/平方米，回到了5年前的水平。
大起大落背后，防城港楼市经历了多重打击。
一是对传销的整顿。据防城港媒体的数据，2019年以来，全市共打掉山西、内蒙古、海南、广东70多个传销体系。疑似传销人员从峰值期的11万人降至1000人以内。这些人离开后，防城港的常住人口更少了。
二是疫情。疫情之下，人口流动受阻，外来购房团骤减，而此前媒体报道的数据显示，防城港的购房人群中，超过70%是外地人。
三是地卖得太多了。根据《每日经济新闻》的整理，2016-2020年防城港住宅用地供应面积连续增长，合计共成功出让了2155亩住宅用地。其实早在2016年，防城港商品房就面临去库存压力。
需求骤减，供给高企，房价的下跌也就不出奇了。
唯一的问题是，当热潮退去，盖了这么多房子，还能卖给谁呢？
尾声
一个无法回避的现实是，中国的房子已经够多了。
在此前的一档财经节目中，黄奇帆给出过一组数据——
1990年，中国1年新建房产面积是1000万平方米；
2017年，这个数字变成了17亿平方米。
27年间，中国房产商新建的房子面积，增长了170倍。
根据黄奇帆的数据，时至今日，中国城市人均住房面积早已达到了50平方米，而在全世界发达国家里，人均50平方米就是天花板。
由此我们看到，中国房子新增面积在2017年达到17亿平方米后，后面几年基本上没有再涨。
新建面积可以控制，但已经建好的，卖不出去就成了库存。
中信建投研究发展部曾做过测算，早在2015年末，全国房地产库存高达143亿平米左右，其中拿地未开发建筑面积82亿平方米、在建未售+竣工未售规模在60亿平方米左右，按照过往3年的平均销售面积计算——
去化周期约在10-11年左右。
光那时候的库存就得消化到2025年，加上每年的增量，实际库存得有多大？
库存多不怕，有人买也行，但问题是，需求端的问题更严峻。
中国的城市化率已经来到65%，基本上也没多大空间了。更关键的是，人们不愿意生孩子了。
根据国家统计局的数据，整个2021年，只比上一年增加了48万人。按照这个趋势，我们离人口进入“负增长”，真的只有一步之遥。就连被称为“最爱生娃”的山东，2021年的自然增长人口也仅有2100人。
没有源源不断的新增人口，谁来买房？
有人可能会说，不是可以“涨价去库存”吗，像2015年那样，再来个棚改货币化？
但历史已经证明，到头来，“涨价去库存”不仅没有去掉房企的杠杆，反而让它们走向了另一个极端。典型的就是恒大，去杠杆的五年里，恒大的负债反而增长了1.36万亿，增长了两倍多。
如今的防城港，再一次给我们敲响了警钟——
房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/TBXyI1l74CSg6w7TR1q5PQ
饥渴的开发商，要从物业费中吸血了
这两年，房地产开发商的难处大家都知道。
大家不知道的是，在这样的债务压力下，开发商竟然打起了物业费的主意——打算从旗下的物业管理公司吸血，以获取资金度过难关。
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从去年年中恒大暴雷至今，已经快一周年了。但这场房地产业的危机仍然没有结束。
今年6月到8月，房企们又将迎来一波偿债高峰期：6月的债务到期规模为872亿元，7月为1215亿元，8月为1012亿元。
资料来源：万得，中银证券
可见当前房企仍然面临着很大的资金压力。
表现在财务数据上，就是房地产行业（样本为申万板块所有126家A股房企）的“筹资性现金流”继2021年首次为负之后（-3297亿元），今年一季度继续为负（-140亿元）。
筹资性现金流为负，意思就是通过融资得到的现金大于支出的现金。
接下来的几个月，有些公司还会传出爆炸声。
怎么办呢？
房产开发的周期性波动非常大，但大家的物业费都还是照交不误的，于是物管公司成了稳定的现金奶牛。
而主流开发商都有自己的物管公司，所以便通过一系列财务运作，乾坤大挪移，把资金输送给了开发商。
运作的方式，就是关联交易。
比如，物管公司从开发商手里买下商务楼等项目。
比如，开发商在卖房子的时候就直接把两年的物业费加在里面，却迟迟不把这部分钱转给物管公司。
再比如，房企发债没人买，那就让物业公司买，反正这些债券在物管公司的资产负债表上也归为资产，看不出什么猫腻。
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去年12月，世茂股份发公告说，准备把旗下的物业管理业务相关的公司和业务全部卖给世茂服务。
交易价格为16.535亿元。
注意世茂股份和世茂服务这哥俩，它们是同根生，互相关联。世茂股份主做房地产开发业务，世茂服务主做物业管理业务。这块交易是典型的关联交易。
明明都是自己人，为什么还要出售呢？
它自己的解释是：
通过整合可以进一步做大物企的服务规模，有利于提高它在资本市场的估值，因为在管面积越大，物业费越多，估值也就越高。
但实际上，这种左手倒右手的把戏，明明就是通过溢价购买来把现金输送给地产开发商。
使用同样手法的，还有中国奥园。
中国奥园在遭遇流动性紧张之后，本想把旗下的物管公司“奥园健康”给卖了，以求度过难关。
但后来一想，既然房产开发大势已去，物业管理反而是“现金奶牛”，优质赛道，这样卖掉是不是自毁前途？
所以换个思路，直接向物管公司吸血吧。
2021年12月，奥园健康发布公告说，要以现金人民币7871.36万元收购一家公司的70%股份。
被收购的这家公司，名叫万勇发展。这本是一家连亏两年的垃圾公司，根本没啥核心竞争力，但它是中国奥园旗下的项目，当中国奥园需要用钱，就把它高价卖给了奥园健康。
其实7800万的输送还是毛毛雨。2021年度，奥园健康和中国奥园之间有总计达65.96亿的神秘资金往来，说不清道不明，年报至今还没有发布。
输送得最明目张胆的，还要属恒大。
今年3月份恒大物业披露，它账上本来有140.04亿，却拿了134亿作为质押保证金，用于给第三方做担保贷款！
质押保证金是银行信贷常见的一种担保方式。恒大物业把134亿存到银行专用账户（大额存单），为恒大集团的其他贷款进行担保。假如贷款无法偿还，银行就直接扣划走这笔保证金。
果不其然，钱被银行划走了。
消息一出，在业内引起了轩然大波，上市物企与关联地产商的独立性出现了信任危机。
恒大物业的这笔钱哪来的？
一是2020年上市融资，二是大肆占用供应商短期欠款，三是提前收取物业费，三管齐下，好不容易抠出一笔现金。结果，却被开发商“掏空”了？
或许，这一切都是安排好的。
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以前我们买房的时候，都会优先选择大品牌开发商，因为它们有自己的物业公司，我们相信它们的服务比较靠谱。
房企和物企，天然就是紧密的上下游关系。在房地产黄金年代，很多物企直接承接母公司的楼盘，搭建起稳定的客源和业务。
但是现在，完全反过来了。
物业公司正在沦为“替父还债”的工具！
因为物管公司的资本密集程度要低得多，而且不太容易受到房地产行业周期性波动的影响，始终拥有稳定的现金流。
但物业公司为开发商输送利益，必然会挤压利润率，最后必然会降低服务质量。
一个小区的居住舒适度和物业管理质量是密切相关的。最怕的就是出现“物管降低服务质量→业主闹情绪不缴物业费→物管更加降低服务质量……”这样的恶性循环。
这几乎是所有小区走向破败的开始。
所以在这里我要呼吁房企们：
请不要把物业公司、和已交付的小区拉下水！
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/4QJ9HZiEwTc9PV8Vf1ZFJA