如何逃脱房产中介的“黑手”?

主       编:柯谈(个人微信:linco_kkkkk)

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作       者:六道   柯谈

客观上讲,房产中介始终没有给人留下好印象。“欺上瞒下吃差价,坑蒙拐骗你我他”,嘴上可以不说,但大家心里一定这么认为。

房产中介作为你这辈子都无法摆脱的一个群体,如何利用好他们,如何逃脱他们的黑手,这确实是一门学问。

下面我讲三个自己的真实案例,来告诉大家如何完全掌控中介来为自己服务。

1

3.6万中介费秒变6000元


2015年,上海的中介费标准普遍是总价的2%。当时已经看房几个月的我,在网上相中了一套180万的上海陆家嘴老破小投资房。这套比市场价低20多万但不确定真假,于是我约好中介去敲门。房子里住着租客,我查看房间后基本符合预期,准备拿下。这时中介问我怎么样,我说装修没看上,下楼就各自分开了。

当时我想如果从这个中介手上成交这套房子,需要支付3.6万的中介费,显然他这点工作量根本不值。于是我立刻一个人折返回去重新敲门,软磨硬泡才从美女租客那里要到了房东电话。

电话打了两天才通,因为是个收租电话,平时房东都懒得给手机充电,只有需要收租那几天才临时充下。和房东说明我的来意后,问他要不要出来谈谈,他有点迟疑,借故说已经有几个人在谈价了,而且他认为价格挂低了。于是我主动加价5万表达诚意。房东一听加价立马精神起来,于是我们约定第二天下午面谈。

事情当然没有这么顺利。和我联系完的当天,房东就原原本本的全都告诉了那个中介,说我出价185万,比中介给他的估价要高,而且还把和我的面谈时间告诉了中介。

那个中介为了防止被飞单,联合其他同事开始对房东电话轰炸,各种威逼利诱,比如说有客户开价200万,有客户要全款买房,甚至欺骗房东说我也是中介是来抢房源信息的。

房东被骚扰烦了,就打电话给我核实我的真实身份,确认我是诚意要买他房子后,我们把面谈时间提前到了第二天早上8点,为了安全起见,我们特意约在银行大厅见面。

与此同时,我的电话也被中介打爆了。那个中介骗我说,房东已经和另外的买家谈好价钱了,比我出价要高,还说要带我去找房东抢房。

第二天一早,我和房东在银行碰面的时候,那个中介和他同事还在不停的打电话给我和房东,甚至威胁我们说:私下见面交易是违法的,要去法院起诉我们!最后我们都选择了关机。

那天的面谈比较顺利,也许是那个中介的从中作梗,使得我和房东更加的互信。我们谈好了付款方式和时间节点后,我带房东找到了之前熟悉的中介朋友。

因为我们是手拉手交易,这个中介朋友不费吹灰之力就开了一单,所以中介费可以很优惠。但是他还是想要1%,结果被我和房东联合起来一顿痛批,最后我说只给零头6000元,他也无奈的接受了。毕竟白来的生意,有赚头就不错了。后来整个交易过程很顺利,这个中介朋友也很认真负责。

在这里,我想郑重说明一下,我并不主张大家恶意逃单,更不鼓励大家在中介给你服务了很长时间之后跳过中介私下交易。因为我当时已经在网上选好了房子,中介只带看一次就收我3.6万实在太高。

客观上讲,中介费的定价就是中介机构人为故意制造买方卖方信息不对称之后,凭借其垄断地位定出的暴力价格!

2018年开始上海绿皮的中介费已经从2%涨至3%。今年楼市调控已经无所不用其极,相信政府接下来整治的重点就是高价中介费。

2

破解吃差价骗局


上一套买完后手里还有些子弹,搞到房票后我又盯上了上海浦东世纪公园板块。看房时中介极力推荐我说,他手里有套独家委托性价比超高的房子,别的中介根本没有这个房源。

我和中介去看这套房子的时候,我问房东问题,发现房东唯唯诺诺根本不敢说话,和正常房东趾高气昂的气场完全不一样。我问的很多问题,房东都说让我直接问中介,包括总价多少他都含糊其辞,他说自己也不懂,只是想换学区房才卖房子的。

看房出来后我问中介总价多少,中介说340万,我问中介费可以打几折,中介竟然嚣张的说这套房子是他们的独家委托,佣金完全不打折。比较后我觉得这个价格偏贵,就此作罢。

因为我平时常去世纪公园锻炼,也许是天公作美,晨跑时居然让我碰到了房东,我们很快攀谈了起来。房东这才向我大倒苦水,这套房子她只卖300万,因为比较急,所以被中介忽悠签了独家委托协议,三个月内只能给这家中介卖,不能在其它中介挂牌交易,如果房东不配合就要给中介违约金。因为中介答应会全力推她这套房子,所以,房东才信以为真中了圈套。

这个中介的可恶之处不仅仅在于2%中介费不打折,更恶劣的是还故意抬高挂牌价格,从房东的300万售价抬高至340万,企图吃掉40万差价。而对于340万的售价房东根本一无所知。

房东得知这一切后气疯了,但是无奈已经签署了独家委托协议,无法违约。我告诉房东说,340万的这个价格是明显高于市场价的,很难卖掉。我建议她熬过这三个月后,按照300万价格卖给我。房东让我等她的回复。

两周之后房东主动联系我,说她心态彻底崩溃了。因为她眼睁睁的看着一个个有诚意的客户被奇高的价格吓跑,而中介还在演戏让她觉得很恶心,她希望我给她保个底,做最后的接盘者。

之后房东心态好多了,我们隔三差五的还会讨论下楼市行情。三个月独家委托期限一过,我们直接抛弃掉那个企图吃差价的中介,手拉手找到了另一家熟悉的德佑地产,故技重施,给了6000元中介费后,让他帮我们完成了交易。这样我的中介费又从6万变成了6000元。

房子便宜,中介费便宜,房东又顺利置换,对我们来说,这才是真正的双赢。

3

差200万买到房


中介虽然奸诈狡猾、唯利是图,但只要你把握得当、善于利用,他们还是可以为你扫清买房障碍的。

2017年时,我看上了上海浦东中环一套730万的次新房,我当时手里现金只有500万,而且希望房东让价到700万,同时配合我先过户后做全款再DY,等银行放款后再把余下的200万尾款给房东。

正常情况下房东肯定是不会答应的,因为确实有风险!这个时候,我能做的就是必须依靠利用好中介,让他完全替我说话。我把想法说给绿皮中介,中介为了成交决定帮我操作。我们共同商议计划分两步走:先砍到700万,再瞒天过海,并且要把房东的主要精力都吸引到砍价上,这样后续才好操作。

双方的谈判过程非常难,是我迄今为止谈得最艰难的一次,房东很强硬,而且房东亲友团也没有一个善茬。谈价持续了两周几乎每场都有火药味,最后都靠中介救场,就这样来回折腾了很多次后,终于把房东磨到精疲力尽,价格也达到了我的预期。

接下来趁热打铁,居间协议和网签合同我们放在了一起签署。中介按照我们事先商量好的步骤,签合同时,付款细则故意一带而过。房东也确实和我们吵累了,而且认为我们的唯一矛盾点就是价格并且已经彻底解决了,所以就直接签字确认了。

等到过户那天,房东才得知付款方式不对劲,他700万的房子过完户只能拿到500万。于是亲友团和律师朋友全部杀到交易中心来支援他,想解除合同。面对房东的人海战术,我和中介配合得很好。毕竟合同上白纸黑字房东亲自签字了,解除合同可以,他得赔20%违约金给我,房东无奈只能选择继续过户。为了打消房东的顾虑,我把我985硕士学位证和工作证给他看,告诉他我不是骗子,只是手里钱不够,尾款200万等我拿到产证到银行DY出来再给他,最多晚一个月。

剩下的程序都很顺利,绿皮的中介费我也从2%砍到了1.4%,省了4万块。

其实,回想整个交易过程还是惊险刺激的。假如买这个房子的人不是我,而是心怀不轨之人,依靠这种瞒天过海的伎俩欺骗房东,那么房东损失可就惨重了。

当然,我的出发点毫无恶意,但是,中介在这个过程中确实起到了推波助澜的帮凶作用。

4

实操技巧


三个实例讲完了,相信大家五味杂陈。人不为己天诛地灭,站在自己的角度,在不违规不违法的前提下,把自己的利益最大化,天经地义。

在买房路上,你最大的帮凶和绊脚石都是房产中介。如何识别中介的套路、如何逃脱中介的黑手,如何完全掌控中介的节奏,是你房产投资的必修课,以下经验总结务必要深刻领会:

一、无论你买房还是卖房,必须拉拢中介站到你这一边来替你说话,因为中介根本不可能一碗水端平,帮助一方的代价必定是坑害另一方

二、没有永远的朋友,更没有永远的敌人。当你拉拢中介不成时,必须要联合房东来制衡中介。千万不能在三方势力中让自己处于孤立状态,只要你被孤立,必定被坑害

三、交一两个关系好的中介朋友,不仅可以随时咨询楼市行情,而且,你在其他中介看好的房子都可以交给他做,中介费便宜还增进友谊,更重要的是,你这个中介朋友一定会站在你这边帮你获得最大的实惠。

四、不论你是买房还是卖房,必须要和房东或买家深入面谈一次,了解对方的需求和目的。只要中介实行背对背谈判,严禁上下家见面,那么一定有不可告人的秘密。

五、中介告诉你的话,都是他想让你知道的,对成交不利的话,中介是绝对不会主动说的。最善良的中介就是:不骗你,但是可以不告诉你!所以,很多房产信息是你自己必须亲自获取的。

六、有经验的中介老鸟,看行情都很厉害,他们自己买房卖房的时机都很精准,所以如果你是小白,可以跟着他们的节奏操作。

七、看房买房前,让中介把最近三个月的小区成交合同拿出来给你看,拍照记录以做对比。这样你才能第一时间发现真正高性价比的房源。

八、房产中介都是唯利是图的,所以为了尽可能的让中介帮你说话,可以适当的给中介一些佣金之外的好处费。相信我,你获得的利益一定比付出的好处费要多的多。

九、卖房千万不能和一家中介签独家委托协议,买房也决不能只跟一家中介带看。你必须做中介的甲方,掌握主动权,而不能让中介骑在你头上。让中介感觉到随时会失去你这个客户,这才是你要追求的合理姿态。

十、如果你想获得一套房子的全部真实信息,你决不能只听一家中介的说辞。你可以再找几家其它中介咨询下,并告知他们你已经和上个中介看过房子了。此时,其它中介为了阻止你交易,会把这套房子的不为人知的另一面信息全部告诉你。引入竞争,你才能全面掌控

以上干货,相信你受益良多,感谢支持。
如何逃脱房产中介的“黑手”?

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房住不炒喊几年了,你们这些地产商听了么?

恒大的事这几天刷屏了,各种各样的视频和图片在大小微信群里疯狂流传。

很多人让我谈一下恒大的事。

其实恒大的事没什么好谈的,事就那个事,你们看完群里的视频和图自己就清楚了。

大家其实想知道的,是政府会不会救恒大,以及普通人应该怎么办。

先说结论,我不认为政府会救恒大,我也反对政府救恒大。

如果救了恒大,那持续几年的房地产调控就白费了,所有努力付诸东流。

政府不会去故意打压恒大,但是绝对没有救恒大的义务。

这一劫,恒大渡过去,算他的本事,渡不过去,也和别人没关系。

冰冻三尺非一日之寒,恒大会暴雷和国家对地产行业的严厉调控有密切关系。

但问题来了,国家是刚开始调控房地产么?

房住不炒不是上个月刚提出来的吧,这口号中央都喊几年了,你们这些地产商听了么?

恒大暴雷和自身激进拿地的政策有直接因果关系,但其他地产商又能好哪去。

2021年9月,恒大现金彻底耗尽,再也无力兑付。

但2021年6~7月,关于恒大商票延期,资金链出现极大困难的消息就已经全网皆知了。

是地产寒冬导致的么?

整个2021年上半年,如果你打开地产新闻,看到的会是各种地王,各路房地产商疯狂的买地,喊出一个个令人目瞪口呆的天价,土拍价格不断的再创新高。

为了遏制土地价格飙升,今年中央推出了土地集中拍卖制度,希望通过压制地产商资金流动率的方式来遏制地价。

结果,地价连创新高,地产商举牌的热情高涨的让负责拍卖的官员都害怕。

“史诗级别的土拍”,屡次成为新闻的标题,一次又一次。

每一次集中式土拍,都是一次地价再创新高的过程,政府多番更改了拍卖规则都无法改变这一结局。

2021年4月28日,扬州市首次集中土拍,拍出了1.42万/平的价格,地价比周边的房价还贵,市场纷纷预测扬州市的房价肯定要到2.5万/平以上。

要不然,地产商会亏本啊。

中介们的朋友圈,马上就疯狂了。 

房住不炒喊几年了,你们这些地产商听了么?
2021年6月,扬州市第三场土拍,再次拍出天价,扬州的刚需看完土拍价格,集体崩溃。 
房住不炒喊几年了,你们这些地产商听了么?
为什么这些地产商敢开这么高的价格去买土地,扬州房价才1万多,你居然把地价都拍到1万多了,不卖到2万5都铁定亏本。
是不是自己对房地产的价值预判的还不够,是不是现在的房价太便宜了?
要不然,比我们专业的多的地产商,为什么敢预测扬州的房价会到2.5万。
这个问题问得好,为什么拍下土地的地产开发商清一色都认为扬州的房价会到2.5万以上?
这个判断其实搞反了因果。
土拍市场是价高者得,并不是能准确预测未来房价的地产商会成功拍得土地,而是对房价预测最高最激进的那个地产商才能成功拿下土地。
地价屡创新高,对未来房价的估测也屡创新高,只能说明一件事,那就是市场上有大量的地产商,拿地的策略非常激进,认定未来的房价会暴涨,至少翻倍那种涨。
中央明明都在喊房住不炒,为什么他们敢认定未来的房价会翻倍暴涨?
有地产商认定未来房价会翻倍暴涨,这不可怕,林子大了什么鸟都有,保守的一定有,激进的也一定有。
可怕的是,这些激进的地产商一直活得好好的,而且规模越来越大,拿地能力越来越强。
你信不信房住不炒这不重要,但这些以历史最高价拿地的地产商肯定是不信的,他们根本就不相信政府会真的压房价。
在2021年6月份以前,这些地产商都十分乐观的认定,等自己拍的这块地几年后开发出来,房价一定已经翻倍了。
一直到恒大崩盘。
9月份,扬州再次供地,土拍狂潮已经明显退烧了,开发商拿地明显变得谨慎的多,多块土地底价成交,最高楼面价约9333元/平米,远远低于前几次土拍。 
房住不炒喊几年了,你们这些地产商听了么?
不杀鸡儆猴,这帮地产商怎么可能会冷静下来。
这帮激进地产商敢这么豪赌未来中国房价暴涨,最大的底气就是认定政府必定救楼市。
怎么可能不救嘛,不都是说土地是政府的钱袋子。
要是头部地产商倒了,这得影响产业链上多少人啊,得多影响经济啊。
恒大只是第一个出事而已,还有很多地产商也已经岌岌可危了。
河南头号房企建业集团的一封求救信,前几天也在网上流传。
求救的原因,说是因为水灾和疫情影响了公司的资金运转。
河南这么多企业都没事,就他有事。
2018年,河南建业集团上新闻,是因为挑战了登封市政府的限价令,通过阴阳合同、捆绑车位销售等手段变相高价销售房产。
2020年,河南建业集团上新闻,是因为组建了一个不降价联盟,号召河南的房企统一阵线,绝不降价。
2021年,河南建业集团上新闻,居然是因为一封求救信。
类似恒大和建业这样资金链出现困难的房企,肯定不止一个两个,你看看过去几个月土拍市场到底多么狂热疯狂,就知道类似的房企到底有多少了。
如果这样激进拿地的房企连环爆炸,对经济的确是有很大负面影响的。
那政府救还是不救?
救,和不救,是两种选择,分别会产生不同的后果。
第一种选择,其实我们已经试过了。。。
自2010年强硬调控房价以来,地产商的日子很不好过,房子卖不出去,堆积如山,库存压低太大,大量的地产商哭诉日子难过,马上就要过不下去了。
为了拯救这群地产商,中国政府在2014年救市了,涨价去库存,房价直线拉升,全国人民跑步进场买房。
效果是很显著的,库存被一卷而空,房地产商所有的压力都没有了,大小地产商全部活了,什么坏账都没了,资金链无比的健康,本来濒临破产的地产商,一夜之间就成了夜总会的贵客。
但效果也是很显著的,地产行业本来是高风险高收益行业,杠杆非常大,虽然收益很高,但地产商承担了风险,一个不小心就可能破产。
2008年金融危机,中国救市情有可原,这种历史性事件很难复刻,但2014年中国是在一片风平浪静中救市的,仅仅只是因为地产商资金压力大,库存有点多,日子有点不太好过。
高风险的地产行业,突然变成了零风险,但高收益依然存在。
在2010~2014年积极加杠杆,疯狂拿地,资金链紧张到随时可能断裂的房企,成为了笑到最后的大赢家,赚的盆满钵满。
在2010~2014年积极去杠杆,主动减少规模,确保自己资金流健康的房企,成了人人嘲笑的傻子,从此被同行远远的甩在了身后。
这种极端的反差,深深刺激了所有房企。
从资金链随时崩溃的阴影中刚解脱出来的地产商,没有一个吸取教训,就此金盆洗手,反而更加疯狂的上杠杆。
2017年开年时,恒大账面上趴着的现金高达3000亿元,总资产超过1万亿元,资金链健康的不得了。
这一年,许家印的身价高达2900亿元,比2016年翻了4倍,成为中国第一首富。
这个时候谁说恒大4年后资金链会断裂,恐怕会遭到周围人的一致耻笑。
涨价去库存的这一波红利,恒大是吃的彻彻底底,赚的盆满钵满,解决了恒大所有的资金问题,还让恒大的资产膨胀了一大圈。
但恒大在成功从坑里跳出来之后,立即决定再挖一个更大的坑。
2017年,在恒大最鼎盛最有钱的时候,许家印居然还要借钱,不仅用尽了所有的金融杠杆手段,还把山东高速集团、苏宁集团、正威集团等几十家大企业拉过来当战略投资者,融资1300亿元当本金,然后继续举债,疯狂到处买地。
完全不吸取教训的房企,可远远不止恒大一个。
融创集团在2015的总负债,是960亿元,到了2021年,总负债膨胀到上万亿。
不到6年时间,融创的负债规模扩大了10倍,拿地能力也扩大了10倍。
刚才提到的河南建业集团,2014年的负债为300亿元。
2021年,建业的负债接近1500亿元,翻了5倍。 
房住不炒喊几年了,你们这些地产商听了么?
这么明显的负债规模差距,很直观的告诉了我们救市的后果。
被你救下的房企,会以5~10倍的疯狂,创造一个更大的坑,然后喊你去填。
反正你肯定是会来填坑的,我笃定你不敢不救。
我现在惹出的麻烦,比6年前大了10倍,当年你都会救,现在你怎么可能不救。
如果继续来一轮涨价去库存。
很明显,从这个大坑里跳出来的房企,会继续挖一个更大的坑,给你制造出一个100倍的麻烦。
因此,我们决不能救,涨价去库存的老路决不能再走一次。
如果不救,地产业崩了怎么办?
放心,崩不了。
现在政府手里的地产牌,不是一般的多。
房贷的利率,现在普遍是上浮20~30%,也就是6%~6.5%左右。
而2014年涨价去库存时,房贷利率会低到基准利率的7折,也就是3.5%左右。
这一下子就是2.5%的利率差距,每次降息25个基点,也就是0.25%,政府可以连续降息10次。
房贷连续降息10次,你猜这会对房价产生多么大的刺激?
除此之外,还有首付比例。
现在的首付比例是3~5成,而香港美国的首付比例可以低到1成。
如果中国的首付比例能降低到1成,你觉得房价会暴涨到什么地步?
对了,还有限购,买房送户口等手段,极端情况下都可以用。
只要政府愿意,房价别说崩,直接再翻一倍,甚至2倍,都完全有可能。
疯狂拿地的地产商豪赌房价会翻倍,其实也是基于这个原则估算的,理论上房价确实有翻倍的可能,只要政府愿意。
但现在问题的关键是,政府不愿意。
中央已经明牌了,房住不炒,坚决不把房地产作为刺激经济的手段。
房价的泡沫已经很大了,很危险,现在强行摁还勉强摁得住,再暴涨一倍那可就真的没办法收场了。
我们不希望房价跌,但也不希望房价涨。
很多人问恒大崩了怎么办,忧心房价大跌后经济失控。
但直到2021年6月,我们头疼的问题根本不是怎么防止房价跌,而是怎么防止房价涨,怎么才能不让那群地产商在土拍市场上乱喊价。
这才刚让那群地产商的脑子冷静冷静,就操心房价大跌后怎么办,是不是操心的有点太早了?
政府手里有很多救市的牌,但我们就是不出牌,就是不救。
地产业不会崩,但头部房企必须死几个。
杀鸡儆猴,首先你要先杀鸡。
这个鸡并不一定是恒大,实际上是谁我们都无所谓,但必须得有几只这样的鸡。
谁最激进,谁没控制好自己的资金链,谁就来当这只鸡。
等猴子们的胆被吓破了,我们再给桃子吃。
在这一轮的调控周期里,有不听话的房企疯狂拿地,但也有听话的房企主动去杠杆。
比如说万科,曾经的最大房企,在恒大2017年继续大举扩张的第二年,主动去杠杆,把企业策略定为“活下去”,规模大降。
2021年6月30日,恒大集团宣布净负债率已降低至100%以下 ,实现一条红线变绿。
这说明如果恒大破产清算,所有者权益是能刚好抵消负债的。
假设不考虑外面那千亿级未兑付商票的话。
如果考虑,那就离谱了,没法算。
但同期,万科的净负债率,低到了仅为20.2%,这表示如果万科选择破产清算,那么净资产会非常的多,离资不抵债差的很远。 
房住不炒喊几年了,你们这些地产商听了么?
这么低的净资产负债率,说明万科有大量的货币资金在闲置,能使用的很多融资手段都还没有使用。
这么低的资金使用率,说明经营效率太低,这导致万科的规模被同行迅速的赶超,从第一掉到第二,然后是第三、第四、第五,排名在不断的下坠中。
但这么低的资金使用率,也让万科的资金链非常的安全。
同行破产一半,万科都不用操心资金链的安危问题。
万科很听话,相信了中央的房住不炒。
如果这一轮政府不救市,那么等同行破产一圈的时候,提前去杠杆的万科可以施施然的走出来,吞掉同行的市场份额,成为笑到最后的赢家。
如果这一轮政府再次涨价去库存,房价再翻一倍去救恒大,那么提前去杠杆的万科,就成了恒大嘲笑的对象,被恒大远远的甩在身后,再也追不上来。
糖,肯定是要奖励好孩子的。
等房价跌到一定程度,我相信政府肯定会出手护盘,但一定是建立在几只鸡已经被拎出来杀掉的前提下。
好好的说了几年,温柔的控制了几年,这帮地产商就是不听,喊房住不炒喊的嗓子都哑了,就是没人听,隔三岔五的就给我刷新历史最高地价,我们能有啥办法。
因此,我不认为政府会救恒大,我也反对政府去救恒大。
那么普通人应该怎么办?被恒大影响的人应该怎么办?
这一波被恒大影响的人有点多,恒大不仅卖房子,还弄了个恒大金服大规模吸收老百姓的存款。
恒大的视频和图片能在各大微信群以如此离谱的速度疯传,恒大金服功不可没,涉及到的人实在是太多了。
而且最离谱的是,恒大内部强制员工购买恒大金服的理财产品,强制任务摊派,导致99%的恒大员工都是恒大金服的客户。 
房住不炒喊几年了,你们这些地产商听了么?
这个政策直接导致在恒大金服无法兑付的时候,所有的恒大员工都炸毛了,不仅没有安抚客户,反而第一时间带着客户搞事情,以至于事态发酵的速度远远超过了普通房企出事,甚至超过了普通P2P出事。
自古以来,兔子不吃窝边草,许老板居然把自家窝边的草都给连根割了,最后孤掌难鸣,把自家员工全部推到了对立面。
事闹这么大,咎由自取。
对于有存款在恒大金服里的人应该怎么办?
首先,恒大金服肯定是没钱了,一分钱都没了,但凡账上资金还能多兑付一天,恒大都不会选择停止兑付。
有些投资者对记者说,我们投资人现在就是想要回投资款,并不想要恒大的房子。
这话说的太幼稚了,恒大要是有钱给你的投资款,他何至于到今天这步境地。
你不小心掉到了泥坑里,能爬出来就不错了,还想着自己必须一尘不染,白衣胜雪,这怎么可能,别做梦了。
恒大推出了以房抵欠款的政策。
你肯定是不想要,但你只能要,而且是尽早要。
恒大金服就是个P2P,暴雷后的规律参考其他P2P就可以了。
明日金不如今日铜,先拿到手多少算多少,越晚越倒霉。
此规则是不是宇宙真理我不知道,但已经得到了上千家暴雷P2P的验证,至今没有失效过。
亏是肯定要亏的,你现在能做的不是让自己不亏,而是少亏。
对于恒大的购房者,已经付了款但几年后才能收房那种。
你们现在已经完全不能动了,退房是不可能退房的,恒大一毛钱退不出来的。
现在你能做的只有两件事,第一件事是找个菩萨拜一拜,烧点香祈祷一下,第二件事就是等政府过来帮你主持大局。
恒大虽然暴雷了,但不同于黑心小地产商的暴雷,并不涉及一房两卖等恶性欺诈行为,只是资金过于紧张,资金链断了而已。
恒大所有的净资产拿出来,还清所有的欠债我觉得是有点够呛的,但窟窿并不会太大,这么大的房企国家的监管还是很严格的。
通过破产重整,拉长时间,利用通胀消化债务等,绝大多数恒大的楼盘,最后应该都是可以解决收房问题的。
亏应该是会亏一点的,延期、减配,这都可能发生,但大体应该还是过得去的。
至于围观看热闹的其他人,这几年再买房,请千万要看清房企的负债,手中现金过少,总负债过高的房企,千万不要买他们的期房,风险相当大。
很多房企只是看起来是个高楼而已,但里面全部是空心的。 
房住不炒喊几年了,你们这些地产商听了么?
房地产不是一个零风险行业,是一个高风险高收益行业,不可能只要无脑上杠杆就能躺着赚钱的。
这么多头部地产商在6年前被政府救下后,完全没有吸取教训,变本加厉的上杠杆,觉得自己发财完全都是因为自己胆子够大,借的钱够多。
在电梯里做俯卧撑结果到了楼顶,你就真以为做俯卧撑能到楼顶?
不吸取教训的除了房企之外,还有那大大小小的炒房客。
房企不破产几个,猴子们依然会无脑的狂热高价拍土地。
炒房客不破产几千个,猴子们依然会无脑的狂热高价抢房子。
房住不炒喊几年了?这些人听了么?
不见棺材,他们真的是不落泪。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/oRpCKkiytdMFTe6OdMwgYw

更多地产的雷,正在路上…

地产公司有大量的隐性债务,一旦暴露、后果不堪设想。

 

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恒大危机仍在发酵。

 

自上周恒大理财因产品到期无法兑付以来,才短短几天时间、通过互联网的快速传播就已尽人皆知,并产生了巨大的负面舆情、以致影响到公司的房产销售。

 

想想也是,如果地产商面临资金链断裂的风险、谁又敢买它的房子呢?毕竟大家都怕房屋质量不达标、绿化景观缩水、房子延期交房…更重要的是项目烂尾啊。

 

更多地产的雷,正在路上…

恒大集团最新发布的公告提示风险:本集团预期9月物业合约销售持续大幅下降。给出的理由是“持续负面新闻报道”影响。

 

其实关于“恒大债务过高、债务额成谜”的负面舆情早已出现,只是恒大理财的兑付危机成了压垮2万亿资产“骆驼”的最后一根稻草。

 

去年9月,网上流传一则恒大请求广东省政府支持资产重组的报告,已显示公司面临着资金危机。结果证实恒大和深深房重组失败,随即公司面临战略投资者巨额债权到期需要偿还的压力…后在多方谈判下,这一危机暂时解除。

 

可这只是更多坏消息的开始。

 

几乎是恒大发出请求信的前后,监管层发布了地产商融资的“三道红线”制度…简单可以理解为,当地产商的负债过高时、不允许再新增有息负债。

 

而对于像恒大这样的高杠杆房企来说,融资借钱是筹集资金的最重要来源——项目建设、供应商货款、人员工资、甚至到期借款的归还都需要钱。

 

于是我们看到了,网上陆续爆出恒大的部分商业承兑汇票无法兑付,接着爆出部分楼盘因建筑商拿不到工程款而暂停施工、再往后就是愈演愈烈的债务危机负面新闻,以致在最近的理财暴雷中达到高潮。

 

6月底,恒大对外宣布其净负债率已降至100%以下,顺利实现三条红线中的一条变绿。看似情况正朝着好的方向演变,怎么才几个月时间就出现了如此大的转弯呢?

隐性负债!

 

地产商的有些负债是隐性的、是不体现在财务报表上的、是大家根本看不到的,但它又实实在在的存在。这些隐性债务同样需要清偿,可一旦无法按时清偿、就会引爆整个债务链条。

 

为了规避监管和方便融资借钱,不少地产商都会累积大量隐性债务、甚至把显性债务转移为隐性债务。

 

这才是地产最大的雷。

2

地产商都有那些隐性债务呢?

 

1)应付款和预收款。

 

应付款主要是欠供应商的钱,如材料款、工程建设款等。如恒大欠油漆厂家三棵树的货款、欠装饰公司金螳螂的工程装饰款、当然还有其他建筑商的工程款等,这些应付款主要以承兑汇票的形式出现、可当汇票无法承兑时汇票也就废纸一张。

 

预收款主要是房子的订金或预付款(如购房认筹金等),虽然还不是公司的收入、但可供公司使用,一旦客户不定房子时钱是得退还的、实质是公司的债务。

 

从恒大的年报显示,虽然明面上的银行贷款、公司债务等负债在下降,但应付款和预收款的负债却在增加。

 

怎么理解呢?

 

可简单理解为本应支付给供应商的钱、被用来还债了,本应退给购房人的认筹金没有退、而被用来还债了。

 

看似债务减少了,其实是把债务隐藏起来了。

 

2)内部集资自融。

 

恒大理财的购买者多是内部员工及现有业主,员工在考核压力不得不自掏腰包认购、业主在高收益诱惑和对地产商的误信下购买。表面看收款方多是上游供应商、但实质都跟恒大有千丝万缕的关系,所以恒大理财更像是内部集资的自融行为(当然这还需要官方认定)。

 

其实不仅恒大,很多地产商都向公司员工及业主发售理财产品、其实就是内部集资,理财金额低至10万起、年收益大概在8%左右。

 

除了这些集资自融,地产公司还通过关联基金公司向不特定群体发行私募产品、为地产项目融资。募集来的钱并不是直接打入地产公司账户,而是经过多个公司主体后把钱转进来、也不体现在公司的明面负债上。

 

而这也构成了公司的隐性债务。

 

更多地产的雷,正在路上…

3)明股实债融资。

 

因为限制资金流入楼市、限制地产商借钱负债,但对有资金的人或公司投资地产没有限制、所以有些债务资金就以股权投资的形式进入。

 

一般是这样操作的,资金方出资成为某个地产项目公司的股东、但会跟项目公司上面的集团公司签订一份股权回购合同……回购股权的溢价就是债务的利息。

 

表明看是入股、是以入股金额来承担项目投资的风险,可实质是债、是有固定收益的保本保息的债务。当然会有一系列的保证,如大股东、甚至公司高管个人要承担连带责任担保等,确保股权能溢价被回购。

 

除此之外,一些地产商还会利用关联的金融机构进行隐性融资,比如X大借用恒大人寿和盛京银行、宝X利用前海人寿等。

 

这些隐性债务规避了监管、供给了资金,但也隐藏了更大的雷。

3

高杠杆高负债是把双刃剑,既可以助力企业快速发展、做大资产,也可以反噬企业陷入债务泥淖…这就要看是在顺周期、还是在逆周期了。

 

这个周期包括政策周期、资产周期、信贷周期等。

 

而这就需要企业对宏观政策、经济环境、周期循环进行准确的判断,否则会难以抽身、甚至被市场出清…在本应收缩杠杆和债务的下行周期里,非要肆意杠杆扩张、与趋势做对,只会自寻死路。

 

华夏幸福、泰禾、蓝光、恒大、宝能等较为知名的房企,大多因为误判形式、踩错周期而出现债务违约、陷入危局。

 

房地产牵扯到上下游近百个行业,不仅关系着国民经济、也关系着百姓就业,又因为房地产是资金密集型行业、一般都是高杠杆高负债运作,一旦出现任何闪失、很容易引发金融系统性风险,所以对楼市的调控、对房地产债务的监管越来越严。

 

也因此,监管层才陆续出台了地产商的三道红线制度和银行房地产贷款集中度管理制度、就是为了避免贷款债务过度集中于房地产而隐埋风险。

 

但有些地产商为了规避监管、为了能继续融资高杠杆运作,会千方百计的隐藏债务、让监管层检查不出来,可在去杠杆稳楼市的大周期环境下,这些隐性债务很容易暴露暴雷,最终会摧毁企业。

 

房企出现现金流危机也并不可怕,只要销售正常进行、有资金回流尚能慢慢缓解,但问题出在人的情绪会传染…本来想买某个房企房子的,但因为负面舆情的冲击,会担心房屋质量、绿化装修、甚至惧怕停工烂尾,本来想买的也不买了。

 

若照此链条发展下去,就会形成恶化的正反馈、最终吞噬企业。

 

恒大理财的兑付危机正在揭开隐性债务的面纱,随着楼市调控的深入、会有越来越多房企的隐性债务被暴露出来。

 

随着隐性债务陆续暴露,更多地产的雷、也将被陆续引爆。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/edZ9TiO7yTU8rk_7hF5CeA

更多地产的雷,正在路上…

来自香港地产大佬的警告

来源 | 地产大爆炸

责任编辑 | 包不同

驻香港,闯内地,看世界。

 

陈启宗,这位年过70的香港地产大佬又一次如约出现在了观点举办的2021博鳌房地产论坛上。

 

博鳌举办了21届,他出现了21次,可谓铁杆的博鳌迷。

 

在每年的博鳌论坛上,他总会语出惊人,大声疾呼行业的风险,而又善心劝导内地房企老板要理性,因而常被称作是中国房地产行业的“人间清醒派”。

 

犹记得,几年前陈启宗在博鳌论坛上讲到,中国房地产商的疯子太多了,并警告他们疯子的前途大半就是两个,一个是进监牢,一个是破产。

 

不过,他也非常悲观的表示,人性是很难改变的。

 

时至今日,面对惨淡的行业,听着房企不断爆雷的声音,我们再谈陈启宗。

 

他似乎是行业先知,并提前告知了今天正在发生的一切。

但更准确的说他是一个见证香港地产60年兴衰历史的过来人,掌舵恒隆集团30年而屹立不倒的前辈。

 

历史不会倒退,但总是会重演,只是我们很少听得进前辈苦口婆心的警告。

 

在行业特别悲观,特别浮躁的时候,“人间清醒派”的陈启宗在今年的博鳌论坛上给内地房企大佬们又上了清醒的一课:

 

 01

多年前我讲过一句话,中国住房房地产的黄金时期早就已经过去了,要是你是参与者,你就往往不愿意面对现实,所以你的反应就会晚。

 

当然你意识到情况,并不表示你立刻就要采取行动,但是你必须有充分的心理准备,要不然市场改变的时候,你就会被放在一个非常被动的位置上。

 

今天我有好消息带给大家,也有坏消息带给大家。

 

好消息是,这个行业绝对会继续下去,不用担心,有些行业比如说某些高科技的行业,可能一夜之间就消失了,我们这个行业是绝对不会的,恐怕还会维持几十年、几百年,因为住房乃是人类必须的一件事。

 

但是,它的持续发展并不表示你跟我能够在其中赚到钱、谋到福祉。

 

需求永远存在,市场也永远存在,不会因为今天我们行业面对的难处就消失,所以从这个角度来看,那是好消息。

 

坏消息是,赚大钱的机会基本上过去了,而且是机会越来越小。

我想问这个问题,要是你不是在这个行业,你会不会在今天这个环境进入这个行业?

 

比如说你刚大学毕业,你会不会想做一个住房房地产的开发商?如果你不愿意进入这个行业,我们已经在这个行业的人就会思考,我还要不要继续留在这个行业?

 

我问这个问题,对我们这个行业的企业的朋友们来说,你可能给出的答案是,我没得选择,我一定要留在这个行业。至少你经过了一个理性的步骤去考虑这个问题,从而得出应该留下来的决定。

 

但是你要非常清楚地知道,赚大钱的机会已经过去了。

 

赚大钱有两个方法,一个是我做的不多,但是附加价值很高,边际利润很大。我做一点点就可以赚很多钱。

 

另一个就是利润很低,所以我就要做好多好多,才能够赚到一点钱。我想我们这个行业绝对是已经进到后者。

所以这就是坏消息。

 

我告诉行业的朋友们,骗人是绝对不好的,但是骗自己是更不好的事。所以我们在行业内千万不要骗人,但也请求大家理性地思考一个问题,你也不要骗自己,要不然你的将来可能会不那么理想。

 

 02

要研究房地产如何改变,首先要看一看我们是怎么走到这一步,为什么我们会走到这一步?

 

老实说十几年前甚至于20年前,我们就应该知道住房房地产这个商业的模式是不可持续的,当然我也理解,人在江湖、身不由己。

你进到这个行业里,也不能否认在以往的20多年是很多赚大钱的机会,你既然选择了这条路,你就只能继续玩这个游戏。

 

但是你玩这个游戏的同时,必须头脑冷静,知道这个模式是不可以持续的,总有一天会完结的,你就每天都要活在恐惧里面。

 

我常常讲一句话,凡是做生意的人,对市场要有相当的敬畏,活在危机感里面,知道有一天这个游戏会结束。要是你这样的话,最少你的心理上、管理上都能有充分的预备。

 

为什么我说它是不可持续的呢?

 

当然远古的不要讲,二三十年前,这个行业是非常不规范的,怎么拿地、怎么贷款、怎么卖房子,当时都非常不规范,所以十几年前我就写过一篇文章,为什么香港的大房地产企业没有一个能在中国内地住房房地产领域赚到好多钱。

 

因为这个市场太不规范。以往这20年来,也不能否认这个市场是越来越规范化,这是大势所趋,是一个市场慢慢成熟的表现。

 

对于我们行业,对于整个经济体,对于社会都是大好事。

 

但是在规范化的过程中,你就不能光是靠从前那些不规范的手法去赚钱,由一个不规范的竞争到一个比较规范的竞争,这里又出了另外一个问题,越规范化赚钱就越难。

 

所以我们这个行业就变成一个完全是量的较量,你拿地一年能拿多少,一年该完成多少、销售多少,完全是靠数量为主的行业,这也是我多年前就讲过的。

 

不止是量的较量,还是一个速度的较量,你要比别人快,所以你盖楼的标准很容易就会下降,因为是个速度的较量。

 

然后还是一个贷款的较量,你神通广大,能够找到钱或者找到比较便宜的钱,你就有优势,因为这样量的较量、速度的较量,贷款来源的较量,就产生了一帮成功者,但是这些成功者绝对是暂时的成功者,不可能是永远的成功者。

 

这边是胆子大,在过去20多年,这个行业胆小鬼赚不了钱,所以这个量的较量、速度的较量就变成胆子的较量。我也在这里说过一句很白的话,以往是看你“发疯”程度的较量。

 

这个行业现在正在发生的事大家都知道,我见到有几位朋友非常理性地去看这个行业,他们都是行内人,他们就非常懊恼,因为他们理性,所以不能跟那些“疯子”去较劲,胆子也没他们大,但是那些人能做得长,其他人早晚会消失。

 

好多年前我就听说好多房地产商开始去做别的行业了,比如去做钢铁、水、电动汽车等等。那些大房地产企业做这些事的时候,就是你退出这个行业的时候。

 

因为房地产应该是一个相对来说能赚钱的行业,那些老大们都去做别的事了,去卖水了,去种菜了,去搞电动汽车了,去炼钢了,这就证明他们心里非常清楚,他们从事的住房房地产行业不再是一个好赚钱的行业,要是仍然好赚钱,为什么要搞别的东西?

 

那些行业跟房地产行业完全没关系。所以你听到有些老大们去搞这个事的时候,就是你退出江湖的时候,最少是你要小心行事的时候。

 

03

我再说一件事,是你们很多人不喜欢听的,好多年前有一些词汇我没听过,比如说文旅地产、养老地产等等,一大堆这样的新名词,我一听我就说,不好。

为什么?

 

那些都是相对于住宅房地产很小的市场,也就是说好的市场、大的市场已经没有什么机会了。所以有些人就去搞一些不值得我们花工夫去做的很小的领域。

不是说不可以赚钱,但是是很小的市场,多点人进去它就饱和了,所以你听到别人讲文旅地产、养老地产的时候,你心里要非常清楚,这是非常不好的时候。

 

所以从这方面来说,住房房地产已经到了赚大钱的尾声,或者是这个时代已经过去。

 

当然,这里面还有两方面的复杂情况,第一是因为住房是民生所需,如果政府不干预、不规范,那就是不负责任的政府,如果来干预的政府是负责任的政府,所以他们的干预是应该的。

 

行业里不少人也真的是做得太过了,所以也不要埋怨政府,当然他们的手法怎么样,他们的方法怎么样,你可能不喜欢,你不喜欢是你的事,他们要负责市场的规范化、老百姓的福祉,所以他们要做他们就做了。

 

我也奉劝我的同行们,不要太多的埋怨政府,他们是在做自己该做的事。这是做住房房地产需要有准备的一些事情。

 

这个行业早年实在是赚了不少钱,所以那些参与者、老板们,他们有些自我膨胀,而且是自我膨胀到很严重的地步。

 

钱跟名,或者说名跟利,对我们任何人来说都是极其危险的一件事,对你的健康不好,当然没有这些东西也不好,所以你要如何地在赢得名跟利的同时,你的心里要平衡,要不然你很容易做出不理性的决定。

 

你做出不理性的决定,绝大部分过了一段时期之后,你回过头看都是错误的决定,你会有一种不是因为企业长远不好而做出一些短期为了满足自己的自我感觉良好而做出的决定,这是屡见不鲜的事,在不同行业都有,但是特别是在房地产行业比较突出。

 

作为一个行业的参与者,作为一个在行业参与几十年的人,也是观察各地实践的人,都有同样的难处。

 

我膨胀,因为名和利,大家不再冷静,不能再理性地思考企业的发展,结果你的企业就变得非常的不稳健。

 

但要是一个行业里过多这样的不理性的人,过多这样不稳健的企业,整个行业就会变得不理性、不稳健。

 

这正是我们这个行业以往二三十年来的一个写照。

 

当然,我知道我的不少朋友是这个行业里理性的一帮人,以往这二三十年一方面在赚钱,但是另一方面也基本上是日子不好过的,因为他们不可能像那些“疯子”们那样去做一些发疯的事,所以他们赚的钱在以往几十年一直比别人少,但是他们绝对是比较理性、比较稳健的。

 

 

04

最后允许我讲讲我们这个行业里企业的三个选择:

 

第一是仍然留在本行。

 

因为反正这个行业不会消失,不过利润会变得非常低、非常薄,跟营建商差不多,但是你的风险比他们还要大,因为你要去买地。所以留在本行还可以赚钱,但是赚的不是大钱,而且你要比从前小心很多,因为你的盈利率会下降,你一不小心就会亏本。

 

第二,转去做商业房地产。

 

这一块也是要非常小心的事情,商业房地产跟住宅房地产就像我们打乒乓球和打网球的分别,有相当类似之处,但是也有相当不同之处。

 

乒乓球和网球,你能打一个并不表示你就能打另外一个,两者都可以玩,但是所需要的能力是不一样的。比如说你做商业房地产你所需要的长线的资金是大头,而且你可能是不容易套现的,因为商业房地产,以往因为市场的需要,很多人盖了就卖。从行业的角度来看,从社会的角度来看,从经济的角度来看都不是好事。

 

你这个中低档的商场太多了,所以你要在中低档行业赚钱不容易,供应太多利润就减少。你说往高端去走,做高端的商业,就像恒隆这种少数的企业,能在高档的做商场的企业里面算是成功的,但是我提醒大家一句话,到今天为止,在高档的商业房地产领域,成功的主要是香港的企业,内地的也有,但都不是民企,都是跟政府挂钩的企业。民企在这方面成功的几乎没有。

 

 你说不做商场,去做写字楼。写字楼更离谱,我从来没有见过一个市场全是建高楼的,那个写字楼的空置率是很高的,在中国内地的一二线大城市都很高的空置率,写字楼市场的空置率30%、40%甚至更多,你凭什么本事能在那样的市场里赚钱?

 

还有一些是做酒店,我从来不喜欢酒店,酒店是个很不好的行业,所谓不好是赚钱不好的意思,它有社会的需求,但是要赚钱,我在别的地方赚了钱,我可以住任何的酒店,你让我拥有酒店,我是被逼的,我做个五六十万平米的项目,里面必须有一家酒店,但是那个绝对不是赚钱的主要方面。

所以转型做商业房地产不容易。

 

第三,退出房地产。

 

我不是鼓励你退出,我不过是提出来供大家参考。正如我刚才说的,要是你从来没有进这个行业,你还进不进?要是你不进这个行业,为什么一定要留在这个行业?

 

当然我知道代价是很高的,但是却又是值得我们思考的一个问题。不是说没有这个市场,但是不一定是一个从前想象的市场。所以可能退出住房房地产也是一个选项。

 

2017年的时候在博鳌房地产论坛上大家讨论内地的大房地产商会在香港取代香港的房地产商吗,当年在台上所有人都认为5年之内会取代香港,我是当年唯一一个说不可能发生的,不到一年就证明我是对的,不是因为我比别人聪明,可能是因为我在行业里久一点,而且我参与度不如你们,所以可能冷静一点、理性一点,也希望我的小公司稳健一点。

 

 

结尾

听完陈启宗今年在博鳌房地产发自肺腑的真知灼见,想必给旭辉林中、上坤朱静等在座的内地房企老板们带来了非常多的启示。

 

正如我们开头所讲的那样,陈启宗是中国房地产行业的“人间清醒派”,而非悲观派。

 

他认为从今以后,商品房的风险会相当程度上的降低。因为你的利润也会相对的降低,所以从这个角度来说,对有些人是好事,对有些人是不好的事。

 

最后一句话,看未来一年、五年、十年,未来一年比较难过,未来五年不一定,未来十年才可以稳健。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/WBaYL3-oKY9FKaCR6xnP1Q

最近,楼市的一个怪现象

1792个字 阅读时长:5分钟

中产先生 | 洞见时代 发现价值 讲述生活


最近,楼市的一个怪现象

调控到最后,其实就是让谁买单的问题。
– 1 –
最近,楼市按下葫芦起了瓢。
没错,楼市被生生按下,但是房租起来了。
这有点怪,以往都是房价上涨,租金降低,今年怎么反过来了?
我们来看一下:
这一轮上海房租涨幅影响最大,网上吐槽很多:
外环边上离地铁一公里的普通老公房,两室的,60多平,合租去年还是5200块,房东要涨价到6300块,可今年工资就涨了200块。
浦东中环90年代老小区,两室70多平,合租去年的价格是5000,今年涨到6000,税前1万多的工资,除去吃喝拉撒日常消费,实在是攒不下钱,觉得上海没法呆了。
上海这房租,今天刚看完房子,跟兄弟整租的,人均3100,工资一发,三分之一交了房租。
看看丁祖昱整理的上海个人房源的数据吧,来源:CRIC城市租售系统
最近,楼市的一个怪现象
纵向:2020年1月-2021年8月上海市个人房源平均租金走势
最近,楼市的一个怪现象
横向:2021上海个人房源租金价格及同比涨幅地图
基本可以看出,上海房租普涨10%-20%
其实不止是上海。
最近,楼市的一个怪现象
2021年8月核心八城个人房源租金及同比涨幅
核心城市基本都上涨了,看这数据,杭州、成都、北京涨得比上海还猛。
为什么这么多城市不约而同的开始涨房租。
网上看到很多分析:
有说毕业季,今年大学生创新高。哪年不是新高,也没见这个涨法,再说房租上涨也不是毕业季才涨,从年初就涨了8个月了。
有的说是去年疫情房租压得太低了,今年把去年涨幅一并加上,居民收入没涨,怎么加?
有的说是二手房东操纵价格,也有些牵强,甚至还有人说这些城市都是网红聚集地,网红租公寓推高整体价格,这个有点像段子了。
都没说到点子上。
到底为什么房租涨这么快呢?
– 2 –
很久之前,空头谢国忠和大佬潘石屹,在论述中国楼市泡沫的时候,都喜欢引用两个数据:
租售比和收入比。
在他们看来,前者太低,后者太高,都不正常,简而言之中国房价有泡沫,不但有,而且很大。
但是,在中国楼市长达十多年的牛市背景下,两人频频被打脸,铩羽而归,特别是谢国忠,基本在舆论场已经看不到他了。
但是,今年,事情有了新变化。
去年大家还希望今年楼市调控能松一点,但是正相反,政策一波接一波,查经营贷堵住资金口子,然后紧缩二手房流动性,甚至还给房贷定向加息
三板斧下来,够喝了一壶的了,存量房的流动性没了。
之前我们分析过,二手房限贷加上指导价,直接锁死了存量房交易,这导致一个什么问题呢?
租房市场出现了变化。
1、租客:本来买二手房拎包入住的买不到二手房选择买期房,那么这批人就需要在房子到手装修这段时间里,涌向租房市场,成为租客,需求变多了,供给还是那么多,租金自然要上涨。
2、房东:上面说了,二手房流动性没了,加上房贷定向加息,楼市投资者的资金链越发紧张,房子卖不出去,房贷还在增加,只能在房租上找补一点。
记得之前房地产税的时候,就有人说过:只要开征,就加房租,没想房地产税还没来,涨房租就来了
你看,在楼市牛市里,短短几天上百万的涨幅,区区租金谁会在乎?
插一句,我北京的同事,当年为了孩子上学,把房子卖了想换套学区房,没想到合同都签了,对方反悔了,给了他30万违约金,那年北京房价一天一个价,租金算什么?没人在意。
所以,你才会看到楼市牛市中,房价猛涨,租金反而跌了。
但是,当楼市进入冰冻期,流动性收紧,那就不同了。
所以,再回头看看租售比,会不会收窄趋向正常水平呢?
但是也不容易。
– 3 –
租售比收窄,两个方法:
1、租金不变,房价降低:这个不太可能,最近那句话怎么说的来着,不能因处置风险而发生新风险,所以要稳,微跌,不涨,或者微涨。
2、房价不变,租金上涨:既然前面不太可能,那么就只有涨租金了,就是现在看到的现象。
有这么容易吗?
要知道租房群体大都是年轻人或者低收入群体,他们对风险承担的能力也不高。
而且房租是直接计入CPI指数的,民生问题怎么能放任不管呢?
更何况,房租上涨会进一步压缩居民消费,这和国家扩大内需的政策也不相符,互联网和教培已经受到教育,房东还要学习一下。
换一句话来说:
调控到最后,其实就是让谁买单的问题,楼市的问题,肯定轮不到租房的来帮着买单。
估计关于租房市场的调控很快会出来。
拭目以待吧。
就这样。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/Qtk53N5JlcWCR9TePmFbSg