个人住房贷款余额降了!20年来首次

作者 | 万连山

数据支持 | 勾股大数据(www.gogudata.com)

随着银行年报季落幕,一些大家关心又担心的数据,也浮出水面。

(虽然没上热搜)

据六大行披露,截至2023年末,个人住房贷款余额38.17万亿元,同比下降1.6%,是最近20年首次下降。

同时,六大行按揭贷款余额合计约26.44万亿元,比上一年少了近5100亿元!

虽然是意料之中的事,但还是不免感慨。

可能有人觉得,5100亿相比26.44万亿,下跌不超过2%,值得大惊小怪吗?

首先,即便对国家这个庞大机器而言,5100亿也是个巨大数字,要知道2023年的国防支出才1.58万亿元呢。

而且这还只是六大行的按揭贷款余额,没算其他银行。

更关键的是,它是房地产市场二十年来第一次由正转负的信号。

就像我们评判一只股票的基本面。如果这家企业扭亏为盈,股价往往会大涨,因为投资者预期它未来能赚更多钱。

反之亦然,若这家企业连续多年盈利突然亏损,股价肯定会暴跌,因为投资者开始担心好它的未来。

事实往往就是这么直接。

01

从保守到激进

中国人贷款买房这回事,其实只有20年历史。

直到1998年,国家才停止福利分房,实施住房商品化,老百姓才需要自己花钱去买房。

钱不够怎么办?那个时候,大多数人对找银行贷款分期是非常抗拒的,我干嘛要平白无故给你赚利息呢?

也完全没有必要。

因为房子商品化最初的那几年,房价总体是在降的。

至少在我幼年的模糊记忆中,2000年出头的时候,表姑找我家借了五千块钱,在XX中学后门的小区里买一套两室一厅,总共才花了不到五万元。

毕竟当时的房子又不贵,即便自己的积蓄不够,找亲朋好友东拼西凑一下,全款买套房不算难。

但到2003年,事情又发生了变化,我们突然从保障性住房为主的新加坡模式,切换到市场化为主的香港模式。

从这个时候开始,中国人才真正进入贷款买房的时代。

仅仅2004年,全国个人房贷余额就已经高达1.6万亿元,随后几乎每年都保持两位数高速增长。

中国人是非常机灵的。在极短的时间里对贷款买房从抗拒到积极参与,无非两大原因。

对刚需者而言,因为2003年以后房价一年比一年高,普通人想全款买房一年比一年难,越来越多人只能被迫去贷款。

对非刚需者而言,则是看到了轻松赚钱的门路。大家很快就明白了,贷款买房其实就是利用银行资金加杠杆,在房价上涨的背景下能够将收益最大化。

所以,原本在财务上非常保守的中国人,突然变得非常激进,全民都竭尽所能利用30年期限用满房贷额度,把杠杆加到最大。

当然,这些都是现象,造成“房价永远会涨”现象的原因是什么?

是一个故事。

在加入WTO后,中国逐渐成为世界工厂,大量出口带来了巨额外汇。这些钱如果自由在国内流通,很容易造成难以控制的通货膨胀。

解决方案之一就是把这些钱引入到大基建市场中,其中房地产就是重中之重,因为房地产能带动上下游建材、工程、家具、家电等多个行业的同步发展。

关键是怎么引。

首先是在供给侧。通过严格管控城市建设用地出让权、住宅用地规划以及容积率等指标,控制土地和房产供给量,这在一二线城市尤为突出。

这种模式带来了多方面的利润空间……因为不礼貌,略过。

我们更熟悉的是在需求端。一句话概括就是强刺激,没有条件创造条件也要上。

房价的涨幅和收入的增幅明显不匹配,正常来说中等家庭是买不起房的。

即便勉强买得起,他们是否愿意把所有积蓄都投入房产也要打问号,于是你必须要解释买房的必要性和可行性。

必要性好解决,一是开发商和各种中介通过渲染稀缺,形成“房价还要涨、一直涨,现在不买永远买不起”的预期;二是把房子和尊严、婚姻、户口、就业、入学、高考等挂钩,成为划分阶层和评价人生价值的标准,从而使人们愿意节衣缩食背债去买房。

至于可行性,就要传统(家族本位)和现代(金融工具)相结合,你现在买不起不要紧,不还有爸爸妈妈岳父岳母嘛,还有你和媳妇的后半辈子,这么多人这么长时间,总会挤出钱来的。

你说房价3万/米,你工资才万把块,不要紧,先掏空六个钱包拿出100万首付,再找银行贷200万、30年还清,本息合计600万就成了。

你说这会预支未来收入、透支未来消费,也不要紧,未来你的收入会跟着涨啊,更何况房子本身也在涨,银行都敢借你怕什么……

这就是舆论的力量。

这个故事实际是把未来多年潜在的买房需求提前到现在集中变现,是一种向未来的借贷或透支行为,但故事翻来覆去的讲,以至于绝大多数人都信以为真,进一步强化了这一循环。

回过头看,房地产市场大概就走过了这样一个过程,即供给端从总量供不应求到相对过剩,需求端靠举全家之力加杠杆强撑房价,形成一种扭曲而脆弱的均衡。

但这个故事必须回答:越晚接盘的人越吃亏,后来者的钱从哪来呢。

2016年前后,全国房地产去库存、棚改货币化是这个故事达到红线的标志,接下来就进入下行曲线了。

只不过这个故事太动听,形成的惯性是如此之大,2016年后房价反而涨得更猛,拐点直到2021年才出现。

 

02

底在哪儿?

做一个粗浅的假设。

房屋的供给量从1亿套增加到3亿套,那么正常情况下房价应从每平米3万逐渐降到1万以下,才会匹配第3亿个购房者能够接受的价格,达到新的均衡。

市场经济下几乎所有商品都会经历这样的普及过程,产量增加→价格下降,从只能由少数人享有的奢侈品变成走进千家万户的必需品,汽车、家电、数码产品莫不如此。

唯独商品房是个特例。

进一步假设。房屋供给量再从3亿套增加到6亿套,正常情况下房价应逐渐降到5千以下,也就是匹配第6亿个购房者能够接受的价格。

但由于土地价格被调控,成本难以大幅降低;需求端社会普通阶层收入过低,无论怎么刺激都不会形成有效需求。

两者叠加,造成房地产市场高库存、低成交,土地、资金、建材、劳动力固化于存货并低效配置。

更加之,由于开发商的资金主要来源于借贷,卖不出去的结果就是烂尾、爆雷;主动降价以价换量也很难,因为房价扭曲太过厉害、偏离购房者出价太远,降价少了无济于事,降多了收不回成本,所以干脆摆烂。

很多人说未来房地产市场会回归常态,每年还有庞大的改善型需求。

但是房价已远远偏离最多需求的中下层的收入水平,能“改”的早“改”完了,没“改”的没有能力“改”,所以改善型群体数量根本没那么大。

市场要回归合理区间,要么房子大幅降价,要么中下层收入大幅增长,至少收入增速要高于房价。

短期内,这两种可能性都很难达到。

这就是当下房地产市场的现状,长期过高房价和增长太慢的中下层收入无法形成均衡,从而处于一种深度的结构性过剩,必然需要经历一个长周期的深度调整。

底在哪呢?

这个时间谁也不好说,但可以参考真实市场需求的一个数据:租金收益率。

实话实说,租房市场,反映的才是真实的刚性需求。

租金,反映的才是一个房子的居住价值。它虽然会涨,但至少是根据一个城市的收入水平来的。

目前我国一线城市的租金回报率只有1.5%,远低于世界4.5%平均水平。

而在2008年之前,这个值还在3%-5%之间的,随后逐年降低。

这再一次说明,近十几年的房价涨幅与市场的真实需求,并不匹配。

想要回归到合理水平,要么租金(分子)上升,要么房价(分母)下降。

很明显,分子并不具备大幅上升的可能性。

目前返乡潮盛行,一线城市人口本就处于流失的状态。这个时候要是房租涨得太快,等于直接把年轻人进入大城市的第一道门槛卡死。

这完全就是得不偿失。

这两年开始发力搞统租房,肯定不会让这种事情发生。

那就只能让分母下降,但这个降幅可能是会挺大的。

因为收益率从1.5%回归到3%,就意味着分母数值得腰斩,哪怕是回归到2%,幅度都至少得3成以上,带来的后果会怎样,大家可以想一下。

这几年这么多利好政策出台,目的就是让这个过程慢一些。

而我们普通人最好的应对方法,就是在租金收益率回归合理之前,千万别折腾。

03

尾声

时代真的不一样了。

过去十几年,很多人不买房子是因为买不起;而在未来几年,即便房子降到你买得起了,很多人也不会买。

至少可能不会贷款去炒。

个人认为值得贷款干的事,有且只有一种:扩大生产力。

俗一点,就是让赚钱的效率更高。

比如,我用锄头只能耕一亩地,贷款买辆拖拉机就能耕十亩地。

这钱花得值吗?太值了。用不了多久我就能把拖拉机的钱赚回来。

2003年之前,房子没有这种属性,所以房价炒不起来;往后几年,也大概率是这种情况。

老百姓对未来肯定是要充满信心的。但是不代表现在就去消费未来的信心,毕竟手里的仨瓜俩枣,经不起风雨。

这年头,只要你稳住,就胜过很多人了。

淹死的都是会水的,这几年,身边那些前辈,比我资深十几二十年的股海高手,很多现在比我都惨呢。

小时候总以为自己能拯救世界,长大了才发现,能安稳过日子已经是很大的本事了。(全文完)

转自:  https://mp.weixin.qq.com/s/_mUio59j9wG-Lcw7ToongQ

买下那个中国首富

12月12日凌晨两点,敲定完最后一个条款,他们从万达总部办公室走出来,发现地上全是雪,没有脚印。

这是北京2023年第一场雪。漫天大雪里,不管是太盟团队,还是万达团队,都像小孩一样,在雪地里都笑得天真烂漫。黄德炜突然觉得:

这场瑞雪是吉兆,我们一定能有很好的合作。

黄德炜是太盟中国总裁。他们刚刚敲定的,是一个协议的框架。协议完成后,万达的控制权,将发生翻天覆地的变化。

交易的金额是600亿。这个金额,超过了高瓴资本531亿港元收购百丽、416亿参与格力电器“混改”,仅次于7年前万达的第一次仓皇卖身:

向融创、富力的637.5亿元世纪大甩卖。

论万达之于中国商业版图的地位,王健林之于中国企业家的影响力,这场交易称之为世纪交易,仍不为过。

3个多月后的3月30日,最终的六方签约仪式,王健林和太盟投资执行董事长单伟建都没有亲临现场。

对于这件事情的性质,他们早就了然于胸。

在中国房地产市场大调整之际,全球最大的商业地产运营商,被抄底了。黄德炜在现场说:

这肯定是最近五年中国市场上最大的投资,没有之一。

太盟,是这场交易里最大的赢家。

1

2017年那次的卖身,融创430多亿抄底拿下了老王苦心经营多年的13个万达城,并在之后两年里卖出了2000亿的住宅货值。

孙宏斌后来有次在饭局里跟人说:

老王辛辛苦苦干了十年,被我摘了果子。

万达城是老王花了小十年时间在十几个二线城市磨出来的文旅项目。那本来是万达的增长盘。

卖掉增长盘,是为了保住基本盘。

所谓的基本盘,是王健林花了二十年时间做的一件前无古人,也后无来者的壮举——在中国200多个城市,布局的500多个万达广场。

这其实也是中国商业地产的基本盘,每年人流量60亿人次。这500多个万达广场,是老王敢跟马云打赌、敢出口就是小目标、“自己的钱想怎么花就怎么花”的底气,并连续三年将老王送上中国首富的宝座。

但在首富壮士断腕、被摘走增长盘的七年后,他的基本盘,还是没能完全保住。

三年前的对赌,还是有必要再复述一下。

2021年9月,22家投资者给珠海万达商管投资380亿元。这其中大约180亿来自太盟。

为了这笔钱,珠海万达商管签了对赌。如果不能在2023年12月31日上市,万达要支付300亿回购款。

后来发生的故事,大家都知道了。首富本以为将珠海国资引为股东,能获得一点微小的特权。但后来,他再次看清了自己的位置:

万达上市的路条,一直没有给到。

对赌到期前的几个月,万达只有不到128亿现金:

足足差了170多个小目标。

为筹措资金,万达到处割肉,卖掉了万达电影的股权,还卖了十几座万达广场。甚至包括广州、上海、苏州的现金牛。

然后,就是再一次的割肉了。

2

太盟是一家总部位于香港的私募股权投资公司。董事长单伟建的履历,之前我也写过。对外经贸大学毕业后,前往美国留学,在加州大学伯克利分校拿到博士学位,导师是现在的美国财长耶伦。

博士毕业在沃顿商学院当了几年教授后,他进入摩根、新桥投资任职,主导了投资回报数倍的韩国第一银行、深发展等著名银行收购案。

他们善于火中取栗,对控制权充满兴趣,曾被人称为:

亚洲小黑石。

韩国第一银行曾是韩国最大的私人银行之一,因遭遇1998年金融危机而破产,并被收归国有。

新桥原本专门投资中国,但他很快发现,相比在金融危机中独善其身的中国,中国以外的投资机会更有吸引力,于是果断转变策略,将目光标准:

更脆弱的经济体,和贬值更多的资产。

收购过程中,单伟建的谈判对手包括诸多韩国政府机构和企业,还要面对汇丰银行的竞争。

韩国政府有政治、民意等层面的顾忌,因此经常强力施压。单伟建则抓住对方对外资的迫切需求,寸土必争。双方的谈判经常陷入拉锯,到最后变成精力和体力的较量。

单伟建并不惧怕这种较量,反而很享受,“机会带来了兴奋感和战胜竞争对手的强烈欲望”。

受金融危机影响,韩国第一银行的不良贷款激增。即使在政府清理了所有的不良资产、规模缩小后,也需要大概10亿美元补充资本。

当时,新桥刚刚完成第一期中国基金的投资,正在筹措第二期基金,目标为4亿美元。且按照风险分散的原则,其投入到单一项目的金额不能超过20%,也就是8000万美元。

但面对时任韩国金监会主席李宪宰的询问,单伟建仍然毫不犹豫地回答:

资本金不成问题。

他的想法是,对专业投资人来说,不愁没钱,只愁没有好的投资机会。

多年后,在与万达的谈判中,相似的一幕再次上演。我想单伟建会认同老王说的那句话:

清华北大,都不如胆子大。

3

2023年下半年,单伟建与万达开始谈对赌失败后的解决方案。谈判节奏很快,有时一天要谈好几次,而且:

谈得很激烈。

王健林曾经在给员工培训时,讲自己当年怎么做房地产、白手起家的,他当时兜里的钱,其实都是银行借来的:

万达玩的是空手道,这是做生意的最高境界。

这一次,单伟建用了老王的魔法,打败了老王。

因为最开始,单伟建并不确定有哪些投资者会跟投。但他对万达知根知底,始终牢牢掌握着主动权。最终,他凭一己之力,谈下了一个60%的持股比例——持股比例已经超过了王健林。

韩国第一银行的故事,又一次上演了。

谈下60%的持股比例后,除了之前投进去180亿,太盟还得有小300亿的增量资金,才能完全这个交易。

就像当时投韩国第一银行一样,单伟建其实也没有那么多钱。这时候,他找钱、用杠杆的魔法,开始施展了。

2021年参与对赌的22个投资者,除了类似碧桂园这种急着退出超过半数的投资人,都在太盟的游说下,决定继续投资。

稳定住老的投资人,单伟建又开始找新的投资人。他找来了全球最有钱的主,阿布扎比投资局和穆巴达拉投资公司——中东最大的主权基金,钱多,但人不傻。还有太盟的老朋友,中信资本和Ares。

从去年12月开始,在太盟的协调下,这四家投资方请了军团式的顾问,对万达商管进行了海量尽调,对万达的头疼脑热一清二楚,最终决定投资。

黄德炜说,这是中东主权基金有史以来以来对中国最大的一笔投资。这或许从侧面印证,太盟后面其实也没有追加太多投资——他们是动嘴的那个。

最终,上个周末,太盟投资联合4家投资人,与大连万达商管签订了一份协议。

在此之前,大连万达商管持有珠海万达商管70.15%的股份,外部投资人持股29.84%。

现在,5家投资方在珠海万达商管投资赎回期满时,经大连万达商管赎回后,联合向大连新达盟投资人民币600亿元,合计持股60%。大连万达商管持股40%。

新达盟是一家新成立的公司,注册在大连市西岗区,和万达集团、万达商管在同一栋楼里。

近年来在赴港上市中屡败屡战的珠海万达商管,是新达盟的子公司。也就是说:

新达盟承载了万达最核心的资产。

万达商管的持股比例,从70.15%降到40%,让出了绝对控制权。

不仅如此,这5家投资人将派代表进入新达盟的董事会。董事会将严格按照持股比例来安排——他们的席位将多过万达。

太盟已经对外发话,这次会继续留任绝大多数的核心管理层。

他们已经把自己当主人了。

4

六方协议签署时,万达的三号人物张霖并未出现在现场。

因为上周早些时候,张霖辞去了在万达的诸多职务,只留下万达集团董事的抬头。

张霖已效力万达24年,是这两年分管业务最多的高管,也是现存元老中最为年轻一位。张霖的辞职,使王健林失去了最重要的一位接班人。

但这都不重要了,未来的新达盟,不需要王健林的接班人。

新达盟脱离万达集团的体系、实现独立发展,是投资者入场的前提。在去年12月签订框架协议时,双方就已经达成默契。

在官方的新闻稿中,这笔交易看上去皆大欢喜:

投资人增持了中国最大的商业地产运营商,并有机会参与公司治理;

万达解决了资金的燃眉之急,且不必再为上市担忧;

大连市政府保住了辖区内的纳税大户。

唯一不开心的,似乎只有王健林了。

投资界的一位朋友说,还没见王健林吃过这么大的亏。

不是他不想,形势比人强。

自1988年从大连西岗区办公室下海创业以来,王健林始终牢牢掌握着万达的控制权。

但在万达和王思聪都迎来第3个本命年之际,这家公司的基本盘,不姓王了。

老王被抄底了。万达商管是一家纸面上年收租500亿、净利润近百亿的企业。而这轮投资完成后,它的估值竟然只有:

1000亿。

胡润榜上,王健林的身家也从2015年的2200亿,降到2024年的300亿。这次交易之后,老王的财富还要缩水。最不乐观的数字,他的身家只有九年前的:

十分之一了。

过去九年中国缩水最多的富豪,没有之一。唯一值得安慰的是,相比较恒大、碧桂园,万达还能勉力活着。

太盟非常开心。从2021年入局算起,他们只花了180亿的“启动资金”,就完成了对中国最大商业地产运营商的抄底。

这几年万达商管分红不错,未来太盟还能进董事会当家做主,真是赚麻了。单伟建在韩国第一银行的收购谈判后,被韩国媒体称为:

乘人之危的秃鹰。

他后来在书中写到:

我要做的事情,一旦咬住了,就不会松口,志在必得。

现在的市场,资产不是地板价,是地狱价。

真是秃鹰的天堂。

5

前几天,开车路过了长安街边上的万达文华酒店。

我突然想起2015年前后,万达在全球疯狂买入资产。北京文华酒店几乎天天都在开发布会。

万达员工多得万达总部B座都坐不下了。很多部门不得不搬到后面的公寓楼。身边加入万达的人,问原因,大多是同一个:

万达给我开了一个无法拒绝的价格。

现在,笙箫归院落,灯火下楼台。文华酒店已经平静很久了。

10年代初期的老王,一直在强调速度:万达必须再快一点,必须要快。2012年,我当面问过一次老王:

人生目标是什么。

当时58岁的他说,他这代人是幸运中的幸运,商业模式、资金、人才都有。他毕生的目标,就是创造一个世界一流企业。

努力一下,也许世界一流企业就出来了。如果这时歇气,打打高尔夫、泡泡吧。过个五年回头看,可能机会就没了。

那时,老王已经离这个目标其实不远了。

但是,五年之后的2017年,他与他的命运迎面相撞。

他说的对,他这代人的确是幸运中的幸运。但也是不幸中的不幸。

1601年,一直写喜剧的莎士比亚,写作突然全面转向悲剧。这一年他创作了《哈姆雷特》,世界仿佛在他面前坍塌了。

俄罗斯思想家舍斯托夫说,我们并不确切知道这位诗人出了什么事。但有一点毫无疑问,他生活中发生了某种可怕的、震撼他生命的事:

从1601年起,莎士比亚完全变成了另一个人。

转自: 兽楼处 https://mp.weixin.qq.com/s/gnJWnxB2iE17eXe-nISEaA

兽爷丨罗刹海市

两周前,住建部召集了四家房企到北京开会,分别是央企中海和华润、半国企万科、民企龙湖。除了他们,还有三家施工单位和一家中介。

领导开篇点题,最近大兴调研之风,想听听企业讲讲各自情况。

万科董事长郁亮第一个发言。他用上海云锦东方打新事件举例,说一线城市限价,最后便宜的,还是有钱人。房地产市场走到了今天这一步,是时候全面放开各种限制政策了。

我之前说过,最近两年楼市行情越来越像股市,牛市稍纵即逝。今年年初的小阳春也不例外。因为购房者信心不足,及缺乏后续政策,最终只持续了一个月。

到了6月份,北京和上海的二手房成交量,跌到了3月的一半左右。兽爷的朋友子姨刚写过:

京沪很多富人正在抛售豪宅。

更让地产商绝望的是,7月份比6月份还差。7月前三周,全国50个重点城市新房成交面积环比降了33%,同比下降了37%。

都知道房地产惨,看这个数据才知道是有多惨:比去年疫情期间还差很多。所有人心思都不在房子上面了。

除了一线城市,大部分城市也没有什么刺激工具了。这让性格冷静的郁亮,在会上有点激动。他讲了很长时间,越说越激动。他讲完,其他房企领导脑门冒汗,没再多讲了。

可能是巧合。这个会一开完,市场情绪和郁亮的心态一样,再一次被搞炸。

龙头房企里硕果仅存的几家民营开发商之一碧桂园,多只债券价格突然暴跌。其中一只下跌两成的债券,离兑付只剩两个月。

而去年还在救建业的地产首富王健林,在7月11日到7月23日之间,卖了三次万达电影的股票,终于踩着点,还掉了万达4亿的美元债。

王首富已经好几年年会没唱歌了。他的偶像刀郎,前几天发了张新专辑,里面有首叫《罗刹海市》,罗刹海市是罗刹国和龙宫做交易的市场,是聊斋的一个故事。歌里说,我们这个世界根本问题是:

那鸡是驴,那个驴是鸡。

住建部会议结束一周后,7月24日,最高层召开会议。这场分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作的会议,出现了不少新提法。

地产人不关心其他的。他们只看到自2019年以来,每年4月和7月最高层会议已连续9次提及的“房住不炒”消失了。新提法是:

我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。

最漫长的一轮房地产调控,似乎走到了尽头。

1

2023年7月1日下午,67岁央行党委书记卸任。

一个多月前,随着国家金融监督管理总局成立,他已经卸任了中国银保监会主席。至此,这轮房地产调控的核心监管领导,告别金融街15号。

曾有记者问过他喜欢什么运动,他说:

洗碗。只要我在家吃晚饭,就会去洗碗。

洗碗运动员这六年的监管生涯,可以分为两个阶段,前半截是给p2p行业洗碗,后半截是给房地产洗碗。

2017年初,在山东当省长的他被叫回银监会,一年后担任首届银保监会主席。那会儿他的心病是p2p,5000家p2p每年累计交易两三万亿,坏账率很高。

上任三个月后,他在第十届陆家嘴论坛上说:

收益率超过6%就要打问号,超过8%就很危险,10%以上就要准备损失全部本金。

到2020年3月,5000家p2p机构就剩139家,半年后,还剩6家,年底,他宣布p2p归零。

他忙着清理p2p那三年,地产业正经历调控的前半场——交易市场的调控。

2015年底,化解房地产库存被列为中国2016年经济社会五大任务之一。中国人接着迎来了一个钢筋水泥味儿的2016。

1月份,仅仅一个月时间,深圳房价暴涨52.7%;几乎同一时间,上海一套挂牌430万的老公房,一天时间里三次提价,最终挂牌500万;北京2月份首次土拍,郊区大兴拍出了楼面价4万7的地王。

这一年,上海人排队离婚,北京排队买房,中国房地产市场销售额第一次突破十万亿——大致相当于加拿大2016年GDP总量。

钱都在流入楼市。中国个人购房贷款一年增加近5万亿,占全年中国各项贷款增加额的四成。

沉浸在房价奇迹中的炒房客们,很少有关注到2016年国庆节前后的细微变化。

9月30日,北京发布京八条新政,宣布提高一二套首付比例,随后20多个城市出台类似调控措施。这次调控力度不大,但我当时写了篇稿子,标题叫:

《这次调控,真的搞大了》。

第二年3月中旬,政府工作报告提出:

遏制热点城市房价过快上涨。

3月17日,北京市四部门联合出台新政,对首套住房实施“认房又认贷”标准,并再次提升二套房首付比例、暂停发放25年以上个人住房贷款。

此后,从北上广深等一线城市,到武汉、南京、杭州、厦门等二线城市,再到环京、环深等都市圈,都迎来调控升级。

两个月后,楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商“5限”时代。

又一个月,各地逐步调高房贷利率。当年9月,监管部门开始严查各类“消费贷”进入楼市。年底,国社统计说,这年50多个城市出台了超过180次地产调控措施:

目前,一线城市全部“认房又认贷”,非户籍人口购房门槛均提高至5年。

但那些被一二线驱赶出来的资金并未偃旗息鼓,而是顺流而下,与棚改货币化一道,流入了三四线的洼地。

碧桂园下沉三四线,567高周转战略成为开发商制式武器。恒大喊出了万亿口号,中梁、新力、阳光城、中南一批批黑马踩着碧桂园的脚步,进入烈火烹油的三四线,然后稀里糊涂地,纷纷成为牛逼plus的千亿房企。

2022年8月,清华大学经管学院的魏教授在一次不公开的内部讲话中,提到了一些关键历史时刻。他说财政对房地产依赖度为35%-55%,但房地产这么大的贡献是建立在三高模式上的,这种模式能持续到什么时候需要预判:

内部报告估计2019年房地产到达顶峰,依靠原有模式,未来销售面积和销售额都不可能再创新高了。

事实确实如此。2019年,有房企销售额可能悄悄突破万亿,只不过不敢公布。

房地产企业的惯性超乎想象。2020年疫情爆发后的5月,房地产居然又进入了一个拿地高峰期。同时,银行39%的信贷流入房地产。

这是一个危险的信号。魏教授说:

决策层发现,靠自我调节不可能了。

2

郭主席来了。

2020年8月,身兼银保监、央行两要职的郭主席在《求是》杂志上发表文章,其中一句话对房地产行业进行了最严厉的指控:

房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。

那个月,央行、银保监会针对房地产企业提出净负债率、现金短债比等财务指标限制,行业称为三道红线政策。

这标志着房地产调控正式迎来下半场——金融市场的调控。

三道红线的影响已不需赘述。它与之后到来的房贷两集中制度一起,几乎切断了房企境内的融资渠道,房企想借新还旧,不可能了。

2021年6月,仍是在那个对p2p宣战的陆家嘴金融大会,郭主席对房地产发出最后的警告:

押注房价永远不会下跌的人,最终会付出沉重代价。

后来的事,大家应该还记忆犹新。各大重点城市,房贷大面积收紧或直接停贷,很多买房人贷款已排到半年以外。房企的经营性现金流也被切断了。

没多久,恒大财富总部大楼被投资人包围,努力半年也没卖掉项目的许老板,还没违约就先暴雷了。

10月,有记者在一次国际研讨会上问央行领导,恒大事件是否有必要采取措施避免发生系统性风险?央行领导说:

应对措施第一是要避免恒大的风险传染给其他房企,二是要避免风险传导至金融部门。

但事情发展脱离了预期。恒大之后,花样年、新力、蓝光、奥园……民营房企们一个接一个爆雷。

那年国庆节暴雷的花样年,成为第一个躺平开发商。境外债从此也对中国房企关上了大门。尤其是绿档房企佳兆业的暴雷,意味着三道红线已失去参考作用。

民营房企往后的日子,都是类似的。旭辉林老板后来发过条朋友圈:

融资不畅,销售额疲软,光让还钱,哪家房企都吃不消。

2022年年初,春节刚结束,央行把四大AMC机构都叫到一起开会,给他们开了两个大口子:

暂时放松对AMC机构非金债、单一企业核心资本金等限制。

AMC不良资产业务可以分为金融机构不良资产和非金融机构不良资产。在所有非金业务中,地产业企业的项目利润最丰厚,说是收购房企应收账款,其实就是帮房企融资。

监管部门曾设下防线,限制AMC对房地产投资过分集中的风险。即单个项目投资不能超过资本金的5%。

当年四大资管公司资本金都超过200亿,也就是单个项目不超过10亿。而实际上,有的AMC单个项目就能做三四十亿,隐藏了巨大风险。

2021年起,AMC机构集体被要求回归主业,四大纷纷压降非金不良资产占比,监管部门动不动就因为机构非金业务风险掏罚单。

央行放给AMC的两个口子,是明显的字少事大。当时临近暴雷的融创,甚至已经收到了一家四大AMC公司关于董家渡项目的融资并购方案,只等靴子落地。

但央行会议的第二天,银保监单独把四大AMC叫来重新开了一场会:

还是要谨慎。

因为没有明确细化的政策出台,AMC再也没有额度改变历史走向。融创再收到董家渡项目方案,报价已经低到不可思议。

几个月后,情绪传到C端,断贷潮开始爆发。

3

两个礼拜前,恒大终于公布了延迟两年的财报,最重要的一点是,它的净资产两年间蒸发了8000亿。包叔说,这些钱相当于2400头大象的重量。

恒大三分之一负债是金融负债。金融机构在其中受伤最深。

还有大几千亿的供应商欠款,比如帮恒大卖房子的易居爆雷了,装饰供应商广田集团破产重整,上市公司文科园林由民营变国资。

索菲亚、嘉寓股份、江湖集团、老板电器等一批主要供应商,也都深陷其中。

从2019年到2022年,房地产开发从业人数从210万下降到了170万,上下游产业减少了600万个岗位,影响全产业链1000-2000万人。

兽爷有个朋友从房企离职以后,去做了律师,前段时间在朋友圈看到他又接了一桩帮房企供应商要债的案子,他说:

哪有什么一鲸落,万物生。

我还偶然认识了一个算命先生。这位先生说过去一年找他的人,主要都是前地产行业从业者,问的最多的是两个问题:

我在下批裁员名单中吗?

我什么时候能找到新工作?

上个月的财报季结束后,有机构统计了主要地产上市公司的债务。净负债率中位数从2021年底的76.5%提升至现在的85%;现金短债比中位数从1.05倍下降到了0.8倍:

绿档房企比例从32%降至25%。红档房企占比从11%上升至25%。

这组数据,不包括恒大、世茂、奥园、祥生等一批当时未披露财报房企,和蓝光等退市房企。

三道红线实施两年多,房企看上去更危险了。

前期急于求成的各项政策,到2022年,开始被放宽了期限。低能级城市陆续公开放松房地产调控政策,高层出台金融十六条,然后领导口中的灰犀牛被彻底扭转。

房地产,似乎又成为了支柱产业。

只是市场还是不见好转。最开始的12家救助房企,后来变成了5家,最后不管第二支还是第三支箭,都没能救成示范房企旭辉。

中国人喜欢买房的习惯也扭转了。2022年,全年新增21万亿人民币贷款,其中人民币房地产贷款只有3.4%。这个数据在2016年接近45%。

房地产终于去泡沫化了。

今年上半年,中国100多座城市出台了300多次房地产优化政策,前四个月平均每月60次。然后中指的数据说,百强房企销售总额3.56万亿,同比增长:

0.1%。

每个地产人都感受到了统计局的温差。很多地产商都跟我说:

这可能是有史以来最差的一个7月了。

连险资房企的远洋都违约了——这意味着行业风险向半国企蔓延。房企股价再次被带崩。

前段时间,经济学家,国务院参事室特约研究员姚景源说,当前中国经济面临的最大问题是需求不足:

下半年不能再让房地产拖累整个国民经济了。

4

7月27日,国社发布消息说,住建部部长在最近召开企业座谈会上说:

要大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;

继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。

这场企业座谈会,就是那场郁亮很是激动的会议。在房企高层看来,住建部真正关注的重点是后半句,前半句他们只是给其他部门提建议。

经济观察报说,今年下半年开始,22座主要城市有望在限购门槛、首付比例、房贷利率方面拥有更大的自主裁量权:

但一线城市仍需保持定力。

一家国企开发商高层说此次政策的主基调是,通过行政手段让二线城市再延续几年房地产的使命,一线仍以调控为主,保住高地。

放开一线城市一直被视为压舱石政策。一家北京销冠项目负责人判断,现在就算北京政策彻底放开,可能也只会好几个月。

前段时间,杭州最当红板块奥体核心入市的潮展云起,232套房源,中签率11.1%。入围结果公示前,有销售给客户提前透露消息说,可以期待下,潮展不限售。

客户反倒发愁了:

说还不如限售。

限售、限购等政策在最恶劣的环境下,反而成为了楼市的兜底政策。就像深圳的指导价政策,很多网红板块因为有指导价兜底,才未彻底崩盘。

北京这种一线城市,政策很有可能做些微调,但短期内大概率不会全面放开。比如折腾了半年的远郊区房山,关于不认贷的政策申请,据说上报很久了。

核心的二线城市,接下来应该会迎来窗口期。网传的一份文件显示,最高层会议召开这天下午,长沙市住建局和各部门相关负责人,在市政府开会讨论交流,全面取消房屋限购限贷政策。

有房企的朋友判断:

核心二线城市还有阶段性机会。

统计局说中国2022年新房销售13万亿。我粗略统计了下,四座一线城市占了1.88万亿,18座二线城市保守估计有3.5万亿。

这还是一个很大的量。

无论如何,这轮长达六年的调控,到结束的时候了。

从2016年的一二线调控开始,到今天一二线放松调控结束,一路疯狂、惊险、痛苦,很多参与者,从房企、地方城投、供应商、金融机构,再到购房客和地产从业者,开始为残暴的欢愉买单。

一家幸存的头部房企领导,至今还心有余悸。上周他跟我说,如果自己不裁员、不收缩投资,现在可能也倒下了:

能活下来真的非常幸运。

很多参与者已经身心俱疲。一些企业经历数年挣扎,变卖资产还债,依然难逃破产命运;一些购房者掏空六个钱包,买了一套维权多年还一直烂尾的房子。

他们失去的,是信心;现在最稀缺的,也是信心。

最近,我一直在看关于大萧条的资料。大萧条不会自己过去,需要无数人的努力求生,需要从上到下,心往一处想,劲往一处使,才可能走过去。

刀郎最近发行的《罗刹海市》里,提到了大哲学家维特根斯坦。维特根斯坦曾经把哲学思考比作潜水:

人在水中时,天生就有上浮的趋势,只有通过努力才能达到水底。


 
 

转自: 兽楼处 https://mp.weixin.qq.com/s/jFtH6Pj566LmPPm_NZqqMg

大反转来了

作者 | 墨羽枫香
数据支持 | 勾股大数据(www.gogudata.com)

漫长而焦灼的等待之后,终于迎来了转机。

万众期待的大会信息,最重要的两条,一个是关于房地产的,另一个是关于资本市场的。

我给大伙翻译一下,是这么说的:

关于房地产,“我国房地产市场供求关系发生重大变化”,不提“房住不炒”;

关于资本市场,“活跃资本市场”,而不仅仅是“维护资本市场平稳运行”。

这两点,可谓都说到股民心坎里去了。

消息一出,市场反弹强烈,先是昨晚A50期货大涨,然后是美股中概股集体狂飙。今天的股市,也是很应景,A股三大指数均大涨超过2%,港股也飞了起来,恒指大涨4%,恒生科技指数承接了昨晚中概股的大势,大涨6%。

板块方面,几乎全线上涨,排在前面的,比如家电、地产、券商、汽车,全都是昨晚被大会点名要支持的行业。

在经济面和股市面低迷多时之后,最上头的喊话,会不会彻底扭转预期,开启新一轮牛市?

 

01

关键还在地产

股市最基本的支撑力,还是宏观经济,而国内宏观经济的关键,是房地产。

国内股市之所以低迷多时,可以归因于经济数据不及预期,实际上是GDP贡献力度非常大的一块,房地产的低迷。

房地产对于中国经济的重要性、所占据的比例、所拉动的上下游,不需要再赘述。扭转市场对于未来经济的预期,很大程度上其实就是扭转大家对于房地产的预期。

这是不容易的,毕竟房价单边上涨这么多年,如果说一点泡沫都没有,肯定是自欺欺人,继续上涨,等于说继续吹大泡沫,而房地产控制不好而出现崩盘的教训,全世界还没有哪一个国家能够全身而退的。而且,一个产业始终离不开“生老病死”的生命周期,国内的房地产目前无疑已经进入到后半程,再重现昔日辉煌,首先技术上就不允许。

这就增加了宏观调控的难度,不过工具倒不是没有,取消限购就是其中之一。

限购主要针对的是大城市,严格上讲是房价上涨过快的一、二线城市,这些地方的需求依然很大,而且购买力也非常强。所以,取消限购,等于激活一二线大城市的房地产市场,释放这些地方的购买力,而一二线城市本来就是中国房地产的主力,效果如何的立竿见影,大家是能够想象的。

实际上,国家从年初开始,已经改变了过去两年对于房地产市场的政策取向,可以说地产市场迎来了政策拐点,各种支持市场、扶持房企的举措也很多,无奈效果远不及预期,甚至可以说根本没有什么用,核心的房地产数据依然在负增长状态。

所以,才会有一些着急的经济学家喊出来,救房地产才能救经济。当中有哗众取宠之意,甚至搞得自己的社交账号都被禁言。

不过,话糙理不糟。实际上,房地产在不管哪个国家的经济占比,都很大,欧美日韩均如此。因为地产行业发展过程中存在太多问题,使得大家对于地产的认识出现了各种扭曲,要么就是全面炒房,要么就是打倒地产商。

这都是两种极端,都不可取,一下子炒上天,然后崩溃,哪个国家都无法承受,但一路低迷,被死死地摁在地板上,不让它发挥任何作用,肯定也不会利好经济发展。

说白了,房地产需要的是健康发展。

在过去一段时间,上头寄希望于刚需群体而非投资客去购买房子,希望既能防止继续泡沫化,又能得到房地产推动经济的好处,但效果很一般,因为刚需群体的购买力有多大,以及群体有多少,是存疑的,真正兜里有钱的,无疑是投资客。

但投资客也不是那么好撩拨的,一是要给他们上涨的预期,更重要的,是要还给他们购买的资格,这其实正是放开一二线大城市限购的逻辑所在。

当然,在现在经济环境依然比较多压力的时候,房地产政策的大转弯效果如何,还得继续看,但至少,预期已经在发生改变,如果加上前两天发的推进大城市城中村改造的政策,对于房地产市场,没有必要再像过去那样用紧绷的弦去限制它,也没有必要过度地悲观。

有泡沫,挤就是了,有需要调整的地方,则需要积极调整,有可以优化的地方,必须加快优化的进度,有能够让地产发挥作用的地方,必须坚决执行。否则,大家都伤不起。

只有地产行业回到健康发展的轨道之中,经济基本面才能彻底扭转悲观预期。

 

02

激活资本市场

令股民最兴奋的一条,还是得和激活资本市场相关的表述。

其实,这个逻辑也是很简单的。

资本市场活跃了,至少可以解决两个迫在眉睫的问题。

第一,让企业更容易融到钱,修复自身资产负债表也好,为未来发展积累资本也罢,总之让他们融到钱,去扩大业务,去招聘更多的员工,做更多生意,赚到更多的钱,然后回馈投资者,上缴税收,解决就业,等等,特别是民营企业。

民企“5678”的作用,没有人能够否认,可惜的是,过去几年,民企的日子并不好过,甚至一度影响到信心问题。不过,几天前最上头已经发话,肯定民营企业、民营企业家的正面作用,并承诺改善这些企业,这些人的“待遇”,很明显,国家已经在切切实实地拼经济。激活资本市场,最大的受益企业群体,就是民营企业,因为国企根本不用担心融资的问题。

只有民营企业重新焕发活力,民营企业家再次发挥作用,那么经济基本面就可以最大限度地扭转预期。

第二,让投资者赚到钱,同样是修复自身的资产负债表,还可以切实地增加收入,然后再去消费。

这个是关于所有普通老百姓的大事件,依靠国内消费去支撑国家经济向前发展,已经是全国上下一直的共识。问题在于,消费得兜里先有钱,增加居民收入、扩大居民消费,不是没有说,但现在看来,确实只是喊口号,收效甚微。

其实道理很简单,如今居民杠杆率已经很高,达到63%,每个月都需要还大量的房贷,这种情况下,如果收入能够有效增长,倒还好,否则,谁愿意去消费,省钱还差不多。

目前普通居民的收入来源,主要还是依靠工资,或者自己经营小生意,投资性收入大多是富人,跟普通人没多少关系,但工资和经营收入明显受制于经济发展,经济环境不好,这两者的收入就很容易受到波及。

看看下面这个数据,大家应该能够明白怎么一回事,这里就真不能赘述了。

如何真正让老百姓敢花钱,是摆在所有国家的难题,美国的其中一个方式是依靠金融霸权,花未来的钱,中国显然做不到这一点,只能先增加收入,然后再花钱。

过去房地产大发展,居民财富效应明显,所以舍得花钱,但房地产陷入低迷之时,财富效应立减,证明这条路也不是万能,剩下的路径,通过激活资本市场完成财富再分配,是其中一个,也是被证明过有效的路径之一。

总之,想彻底让居民没有后顾之忧,释放更多的消费潜力,从而拉动经济增长,必须先让居民能够有效地增加收入,减轻自身的债务负担,还能剩下钱去消费。

激活资本市场这条路在我们这里到底能不能不辱使命,不负众望,还需要做很多工作,但无疑是值得期待的一个路径。

 

03

结语

在前期的文章中,我们说过,能够扭转市场对于中国经济未来预期的力量,有且只有政府。在过去相当长的一段时间里,确实出现过一些严重打击市场信心的东西,虽然短期看似乎有正面作用的,但长期的副作用也是明显的,这是一条饮鸩止渴之路。

我相信这绝非上头的初心,因为只有经济好,大家才能够长期受益。幸运地是,我们看到了积极的变化。

早几天,网上还流传着一个段子,所谓的工具箱,打开了全是文件,别人靠发钱支持消费,咱们靠喊话,靠发文件,如此云云。

但实事求是地说,上头真的没有工具可用了吗?

显然不是!

只是愿不愿意,下不下得定决心去干而已。在过去40年,中国经济的成功经验,归根结底,还是走改革开放,走市场经济的发展道路。所以,不管风风雨雨,只要这条路线不改,什么难题都可以迎刃而解。

有观点认为,中国现在是最接近伟大复兴,重回世界之巅的时间节点,只要我们的路线不出错,就没有任何力量能够阻止。

对于上头过去两年内种种的非议,随着这一次大会的定调,大概可以暂告一段落了。

相信绝大多数的中国人,都希望国家能够再一次启程,就像过去四十年一样。

只有大方向没有错,偶尔可以昂一下头看看,但大部分的时间,都在低头、踏实做事,拼命创富,因为只有这样,才是真正的为最大多数的中国人谋福祉。(全文完)

转自: 格隆汇APP  https://mp.weixin.qq.com/s/4S5RxV4MCxWBM0AShHtARA

城中村最后的余晖

作者 | 万连山
数据支持 | 勾股大数据(www.gogudata.com)

2023年,很多事情都在加速推进。

城中村改造就被提上了日程。

7月21日,国常会通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

很多人拿来跟2015年棚改对比,其实大相径庭。

当年的主体是大中小城市的老旧破,覆盖范围广,影响人群多,国家直接用货币收房,拆了你的房子就给几百万。

拆迁户拿了钱,肯定是买新更好的房子,创造出大量需求,推动2016年的全国房价爆涨。

而这次的主体是19个大城市的城中村,还是改造为主,受益的只是一些核心地段。

另外,《指导意见》还指出,把城中村改造与保障性住房建设结合好。

字面意思理解,城中村改造更多承担的是住房的社会保障性这一职能。

也就是之前闹得沸沸扬扬的统租房。

至于效果预期,完全不用怀疑。

某核子已经成立了房地产公司,手伸进这块了。

你说赚不赚钱?

多的,咱也不敢说,大家都明白。

时代的红利,确实是每个人都有机会吃到。

只不过,你得等最先那一批吃饱先。

运气好,对方善心突发,不仅剩下半碗米饭,说不定还有肉丝呢!

 

01

都市里的乌托邦

本文,我们只讲城中村。

2010年,加拿大作家道格·桑德斯提出Arrival City的概念。

即乡村移民在大都市生活的“过渡性空间”。

每个人都是平等的,但收入不可能平等。

客观来说,每个城市都需要大量低收入的基层劳动者,不可能每个人都是有钱人。

城中村,正好为他们提供了一个安顿之所。

所谓安顿,不只是房租便宜,更需要一个完整的社会形态,给居民提供一切生活所需。

村外是一线城市,寸土寸金,吃个快餐都要好几十。

在村内,消费却只是普通小县城的水平,独立于这个城市。

以改造前的深圳白石洲城中村为例。

这里是15万深漂的落脚地,从90年代到现在,至少容纳过300万人次。

小商贩、外卖小哥蓝领白领,月入几千到几万的都有。

听前辈们说,2015年,一房一厅20平的租金,大概只要1300元。

而附近的小区房,起码在3000以上。

当然,比起精装修的小区,这里是脏一点、乱一点,到处是密密麻麻的电线。

但除此之外,它还有什么缺点?

没有!

这里的地理位置实在太好了。

东西北三面环林,南面近海,无论风水还是环境,都相当优越。

而且,白石洲正好位于深圳东西向的大动脉—深南大道的南北两侧,距离地铁1号线白石洲站和世界之窗站不到800米,到地铁2号线红树湾站,不到900米。距离11号线红树湾南站,也仅有1.1公里。

满足了大部分上班族的通勤需求。

本来,大家就是来打工的,租房不过是个睡觉的地方。只要通勤方便,住哪里不是住?

离三个地铁站一步之遥

除此之外,清晨去上班、晚上下班回来,各种路边档、小饭馆随便吃,便宜又实惠,烟火气息十足。

这里,是一个独立于城市完整小社会,有诊所、书摊、KTV、夜宵店、饭馆、服装店、超市、按摩店、发廊、幼儿园等等。

打工人的任何需求,都能得到满足,甚至能提供相当一部分的就业。

还要什么自行车?

总而言之。

城中村不仅仅是一个住所,也给了在大都市消费不起的低收入者一个完整的生活。

质量上,虽然是低的,但是完整的。

相当一部分在大城市找不到归属感的人,只有在这里才能安心。

可惜,未来代替这里的,是一栋栋干净整洁的高楼。

不论是改造成统租房还是作它用,一半以上人都会选择撤离。

往关外更远更偏的城中村迁移。

一方面是烟火气没了。

另一方面,是住不起。

 

02

灵魂何处安放?

一线城市放不下肉体,老家县城放不下灵魂,这是当代打工人的真实写照。

讲道理,到北上广深务工的人们,基本都不会在这儿买房。

至少,现在是这样。

一个是买不起,二个也没必要。

大多数人的选择是,在老家买套房供着,自己在一线城市住出租屋。

我在这边赚钱,等干不动了直接回去养老,不香吗?

我都背房贷了,肯定不会傻里傻气住大几千上万的精装公寓,城中村是最好的选择。

对刚毕业的年轻人,以及大量收入不高的基层劳动者而言,更是如此。

虚头巴脑,要那面子干什么呢?

所以在一线城市,租>买,本身就是未来大趋势。

它也是一个比较确定的金矿。

可以预见,租房市场的规模,必然是越来越大。

这些年,各个城中村都出现了不少长租公寓,就是很明显的证据。

这样的市场,如果任由市场野蛮生长,确实不太好。

韩国租房市场暴雷的例子,就在眼前。

前几年好些个长租公寓暴雷的事件,也并不遥远。

由政府来统一管理,做“统租房”,确实是个解决方案。

所谓统租房,初衷当然是极好的。

由政府出面,统一收回房东的房子,再统一出租,进行改造。

同时,官方还承诺:租金原则上不涨价,并提供搬迁补助。

多少带点公共福利的性质。

但是,为什么这么多人不买账?

还不是因为钱。

租金涨跌,归根结底,还是由供需关系决定。

今年深圳目标筹集保障性住房,虽然只有5.2万套,只占全市城中村租赁住房总量的1%。

看起来并不多。

但租房市场看的是半径,牵一发而动全身。

打个比方,甲村的房子统租了,是不会影响50公里外的乙村,但甲村10公里内的房租,必然会涨价。

因为他们的工作、小孩上学地点就在附近,当然优先选近的地方。

比如前段时间上了热搜的白芒村。

很多租户5月中旬刚刚签约,6月底就被房东毁约,要涨价。

不接受,就搬走。

即便后续都整改完了,也不可能说房租能和从前的城中村一个水平。

那就真是做慈善了。

现在大城市的装修成本真的太高,按最低预算,800 元每平,30 平的房子就是2.4 万。

如果统租方是10年租约,那么平均每个月起码要涨价 200 块才能回本。

这还是最理想的情况,如果加上楼内外的配套设施,健身房、小卖部、管理处这些,可能还要涨更多。

比如,深圳第一个试水统租的元芬村,2018 年就开始由第三方民企微棠进行收房、改造、运营。

房东和租户都反映,租给微棠的房子,同房型涨幅在400-1400元不等。

就以最低的400块算,相比本来就一千多的房租,已经不少了……

羊毛出在羊身上。

改造旧房的成本,必然由以后的租客承担,这是毋庸置疑的。

 

03

尾声

这么些年,往往因为人口流动量大、生活成本低,城中村直接与贫民窟划等号。

多少带点贬义。

但是,它便宜。

只要它便宜,城中村的存在,就是合理的。

不论做怎样的转型,城市的发展,离不开基数庞大的低收入劳动者。

而后者,为了生活,也不得不涌进大城市养家、谋生。

他们需要一个安顿之所。

讲道理,城中村对大城市的发展,有不可磨灭的卓越贡献。

它是脏乱差,但它弥补了廉价住房不足的缺陷,缓解了大城市低收入者与社保职能欠缺的矛盾。

但是,没有任何机构承认这一点。

从宏观视角来看,脏乱差的城中村,是丑陋的,有损国际化大都市的形象。

更重要的是,这些土地,原本可以发挥更大的经济价值。

这是一种俯瞰视角,只展示城中村的脏乱差,与高楼大厦的格格不入,引起高高在上的旁观者抗拒与反感。

但对真正在这里生活过的人而言,更喜欢平视的视角,能看到普通人的生活。

这里,曾经是无数年轻人梦想的起点。

一座城市的经济强盛,不仅仅是表面的繁华,更因为在这里的每一个人。

所有充满魅力的城市,都有一个明显的特征:外来人口愿意留下。

据最新数据,深圳外来人口共为1140万,占比超过70%,大部分基层人员都集中在一个个城中村。

而他们之所以如此选择,当然不是因为多么诱人的条件。

而是只能将这儿,当做自己在大城市的起点。

在这里,我们或许看到过这些景象。

凌晨两点,有人刚加完班回家,有人穿着拖鞋下楼买宵夜,也有便利店里玩着手机的店主、有说有笑的情侣,你来我往;

凌晨五点,有人背着包匆匆准备远行,有酒鬼喝得烂醉互相搀扶回家,也有正在收摊的烧烤摊贩,以及刚刚开张的早餐店……

在繁华的城市外,在平凡的村子里,不管你是哪里的人,或许都可以在街头巷尾听到自己家乡的方言,同时还有夹杂着方言口音的普通话。

五湖四海的人聚集在这里,鸡同鸭讲、相互竞争又相互包容。

连同那该死的孤独,也隐匿不见了。

而作为背景,巷子两边每一个小小的房间,或明或暗,都装满了一个又一个不可言说的梦。

一切恰到好处。

(全文完)

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