在上海,一批千万富翁挣扎在温饱线上!

来源 | 柯谈地产观(ID:lincokk)
最近,一位同事正在为儿子幼升小的事,焦头烂额,他说感觉特别的无力和无助,虽然自己身价千万,但在上海,其实是活在社会的底层。

1

被学区房击垮
这位同事,36岁,当年以张家港高考状元的身份考进上海交大。2008年,在双方父母资助下首付60万贷款120万在上海老静安黄金地段购买了一套老破大电梯房,一家五口三代同堂居住至今,目前房产市值约950万。他家庭年收入大概30多万,贷款已经还清。
他儿子后年就要上小学,作为曾经的学霸,他不想孩子进菜场小学,一开始就输在起跑线上,一代不如一代。他看中的是老静安第一梯队的静教附校,九年一贯制学校,努力一把,一劳永逸,将来可以省去小升初的麻烦。
静教附校对口的学区房海防村,目前总价最便宜的是一套27.5平的一室户老破小,610万,单价22万/平。
在上海,一批千万富翁挣扎在温饱线上!
由于他有过贷款记录,所以,买这套学区房必须首付70%,再加上税费,最少需要450万现金。这笔钱对他来说就是天文数字,只有卖掉现在的自住房置换学区房这一条路可走。
他的换房计划如下:卖掉950万的唯一自住房,买进610万27.5平的学区房挂户口然后出租,扣除租金后月供大概还有1.2万,除去月供和生活开销后,每月应该可以还有几千元积蓄。剩下的钱买一套60平的两室一厅老破小,全家三代五口人挤一挤。由于老人要接送孩子,所以必须和他们一起住。老婆不能接受生活水准越过越糟,为了学区房,夫妻两人矛盾数次激化。
原本他们家的人均住房建筑面积是20平米,远未达到上海37平米的平均水平,现在为了孩子的前途,置换学区房后,一朝回到解放前,等待他们的将是人均12平米的蜗居生活。
听了他的周密计划后,我无力反驳。我为他的勇气感慨,我为他的悲惨无奈,为他看透这个社会的本质后,还能不懈努力和挣扎而感动不已。
这就是生活在中国一线城市上海的一位普普通通的千万富翁的悲惨生活!

2

贫下中农

80年代,万元户是人中龙凤,有女必嫁。

2000年,丈母娘要求是,有房有车,无贷无娘。
现在,选女婿最好是他有一个亿的小目标,千万资产已经相当于贫下中农
在上海市区,地段尚可、品质尚可的房子单价基本在10万左右,市中心的非学区老破小最低也要7万起步。1000万,也只不过是一套还算体面并不寒酸的普通住房而已。
在上海,一批千万富翁挣扎在温饱线上!
上海的生活品质和生活舒适度,其实远远低于二线城市。因为决定生活质量的因素,比如工资收入、商业繁荣度、交通便利性、环境舒适性,上海相较于二线城市根本没有优势。收入比二线多一半,房价却是二线的5倍。
我的一位大学同学在上海生活了7年之后,举家搬迁至重庆,2015年在重庆观音桥用220万购买了一套260平米的三层复式,还带50平的露台养鱼种树。去年他回上海出差,再次看到当年他无限仰慕却又买不起的小区时瞬间嗤之以鼻,他说这种品质的房子在重庆根本没人买。
在上海,这些所谓的千万富翁们,生活精打细算,不敢奢靡浪费。能在家吃,绝不下馆子,能自己做,绝不点外卖。任何的开销,都会在潜意识里迅速换算成月供的几分之一。
礼尚往来,能躲则躲。你结婚,我恭喜你,但你最好别来给我发邀请。你孩子百天,我祝福你,但你最好事后再来告诉我。别说财务自由,就是菜场自由、水果摊自由都远未达到。看看一盒一百块的车厘子,最后还是会选择一袋十块的小桔子。
在上海,这些所谓的千万富翁们,上班兢兢业业,生怕被老板炒鱿鱼,挣钱还贷、攒钱买房。他们永远在奔波,永远在忙碌,他们能够坚持下去的唯一动力就是,尽自己最大的努力让孩子将来不用再买房。
如果你在上海,碰到一个千万富翁,请别仰慕他,更别嘲笑他,请发自肺腑的好好安慰他、同情他。
在上海,所谓的千万富翁,其实都是生活质量毫无提高的“被富翁”,可悲的是,他们住在1000万的房子里,却依然过着穷人的生活!

3

温饱线
在上海,生活水准不是由收入决定的,而是由房子数量决定的,因为,在房价面前,收入根本微不足道。房子比孩子多,是混在上海永恒的追求!
上海土著家庭,在双方父母都有住房的前提下,买一套是自住婚房,买第二套是孩子学区房,对土著刚需来说,至少需要两套房。
新上海人移民家庭,买一套是自住婚房,买第二套是父母岳父母养老房,买第三套是孩子的学区房。对移民刚需来说,至少需要三套房
所以,土著1套是温饱,2套是小康,3套以上才是富裕。而移民1套是定居,2套是温饱,3套是小康,4套以上才是富裕。
在上海,1000万仅仅是一条有吃有穿有住的温饱线。而身价千万其实只是挣扎在温饱线上的纯刚需、伪富翁。

4

原始需求
对于温饱线上的上海千万富翁们,最焦虑的不是事业的升迁,不是身体的透支,而是孩子的教育和父母的养老
因为,对于弱不禁风的小家庭来说,看似安稳光鲜的生活,其实根本经不起任何的风吹雨打。
孩子上公立的学区房,上私立的学杂费,超过工资的辅导班,父母生病的住院费手术费,任何一项都可以让这个小家庭摇摇欲坠。如果再碰到经济危机,裁员下岗,平凡的生活立刻无以为继。
为什么上海的出生率如此低?为什么上海结婚率全国倒数,离婚率反而名列前茅?因为孩子是行走的碎钞机,因为提高生活质量最廉价的办法就是一直保持单身。
在上海,一批千万富翁挣扎在温饱线上!
这些千万富翁身处繁华都市、置身现代社会,却始终奋斗在解决原始居住需求的路上。他们毕生的积蓄不是留给自己,不是留给孩子,而是留给银行,留给地方政府大力支持的开发商。
这些千万富翁们,既感到庆幸,也少不了可悲。
庆幸的是,他们生活在上海,一个开放包容不缺奇迹的城市,可悲的是,他们住在上海,一个奢华昂贵毫不友好的城市。
希望这些挣扎在温饱线上的千万富翁们,到2021年,也能跟上全国人民的步伐,共同奋斗、迈入小康!

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/G-918lpW1uhRgbj2CUcF-g

投资客,突然集中抛房

当初跑着步进场的炒房客,现在想提着底裤出场,都难了。

 
作者:大胡子说房
来源:大胡子说房(ID:dahuzishuofang)

近期,世界首富马斯克又出来炫存在感了,6月3日一封来自路透社爆料的邮件,砸向了特斯拉的大水池。

 

——特斯拉要裁员10%,也就是大约1万名员工。

 

因为世界首富说他对经济有非常糟糕的感觉。

 

早在今年年初,马斯克在推特上就向市场砸了一个深水炸弹:

 

——“预测宏观经济是具有挑战性的,我的直觉是大衰退会在2022年春季或夏季左右,但不迟于2023年”。

 

投资客,突然集中抛房

你要问他为什么?

 

世界首富摇摇头说:没有理由,全凭直觉。

 

也对,女人都可以有第六感,世界首富凭什么不能有呢?

 

何况,如果每次精准测算都对的话,那世界首富应该就是经济学家了。

01

马斯克对经济的悲观,直接反映到他的行为上,他正在疯狂出手自己的股票和房产。

 

从2006年6月到2021年12月,他所拥有的7套房子都卖了。

 

投资客,突然集中抛房

外头各种阴谋猜测,我觉得都不如一个原因来得直接,那就是马斯克是商人,商人抛售资产,只有一个原因。

 

他认为价格到顶了。

 

商人卖资产,一定是因为无利可图了。

 

说白了,马斯克卖房就是一场高位套现,精准逃顶的行为。

 

2020年疫情开始,美国大开货币水龙头,美国房价打滚式地快速上涨。

 

而现在呢,美国30年期抵押贷款的平均利率,已经升到5.2%以上,比中国还高。

 

美国截止4月底,在售的新房就有44.4万套,是2008年以来的最高值,而且这库存量还在不断攀升。

 

美国这样的发达国家和我们可不一样,城镇化都到尾了,哪还有那么多购买力去消化这些新房。

 

这意味着,美国房价已经见顶,接下来就会是大幅回调。

 

现在回过头来看马斯克,在美国房价上涨阶段,一边卖房一边逃离,你就不得不服世界首富的“感觉”,真TM准。

 

到这,你以为和你没关系,可以翘着二郎腿把瓜吃了?

 

不是。

 

我近期在刷各种数据资料的时候发现,和马斯克一样考虑趁着楼市放松,加速甩卖房产的人,真的不少。

 

我不知道这批人也是凭直觉,还是内心恐惧之下的行为反射。

02

杭州,截止到6月9日,全市二手房挂牌量约22万套。

 

成都,二手房挂牌量高达16.65万套,即将冲破17万套。

 

天津,二手房挂牌量16.89万套,也即将冲破17万套。

 

苏州、天津、南京、广州、重庆等原本二手房挂牌量就在10万套以上的城市,二手房也在不断增加。

 

投资客,突然集中抛房

▲图片来源:城市财经

 

天津增加了约1万套,重庆、南京增量都在5000套以上,广州增加了0.39万套。

 

说好的救市、救市,怎么二手房库存越救越多?

 

因为限售正加速抛房的速度,而不是加速买家的入场!

 

过去炒房越猛的城市,这次库存激增的就越多。

 

比如排在榜首的杭州:

 

517杭州新政,增值税5改2,二手房落户就能买,非户籍从48个月社保直接降低到12个月。

 

这么宽松的政策一来,想买房的,想卖房的心思都活络起来了。

 

据说杭州新规后一周,工作日5天日成交量均超过200套。

 

但你真以为杭州如此了得,才出一次牌,市场就闹腾起来了?

 

求求你看看杭州的二手房挂牌量吧!

 

你以为的是购买力一哄而上,其实是业主抓紧时间卖房。

 

517新政后半个月,杭州二手房挂牌量就增加了2.5万套。

 

上一次杭州二手房挂牌看达到20万套的时候,还是2014年。

 

很显然,炒房客正加速离场了!

 

而杭州向来以炒房出名,新房超低限价,造成一二手房倒挂非常严重,随便就是2万/㎡起的倒挂,简直就是炒房客的天堂。

 

随便买入卖出,净利润高达几百万,躺着赚钱,换谁谁不心动。

 

高峰时期的杭州,真的连临安都要摇号。

 

新房的狂欢造就杭州楼市的虚假繁荣,倒挂让新房根本不愁卖,开发商也有底气拿地,所以杭州的财政也也宽裕。

 

杭州是出了名的高土地财政依赖的城市,依赖度超过140%,全国第一。

 

投资客,突然集中抛房

靠着卖地建设城市,杭州拥有了当前的城市繁荣。

 

可后遗症就是二手房价格奇高不下,上一波入场的炒房客想跑了,可接盘人的购买力还没养起来,杭州引以为傲的互联网产业,又遇到瓶颈。

 

杭州过去5年卖出去的大量网红盘,现在也排队交房了,之后这些房子还会流入到二手房市场里。

 

现在的20万套库存,恐怕还不是新高。

 

那些想靠着左手倒右手,赚一笔就走的炒房客,除非舍得割肉,要不还是先在山岗上待一会吧!

 

现在二手房挂牌量激增的很多都是以前炒房火热的网红城市,这些城市短期是不是碰不得了?

03

当前楼市,陷入了泥潭。

 

越救,越不见起色。

 

以前是想买不给买,想贷不放贷,现在放开让你买让你贷,你却不进场,还想逃跑。

 

以前放开限售是利好,现在却成了炒房客抛盘离场的机会。

 

这是为什么?

 

因为有钱的接盘侠越来越少了!

 

现在还能卖得动的要么是改善型的房子,要么是学区房。

 

而且还有一个关键点,那就是对于地方而言,更想救的是新房,而不是二手。

 

因为卖地是最快增加地方财政的方式,没有之一。

 

但每卖出一套新房,等于就空出来一套二手房,二手房越堆越多,新韭菜又没长出来,自然是接不住了。

 

这也是投资客赶紧抛盘的原因,谁跑得慢谁就得被套。

 

未来买房,你首要考虑的不是房价涨跌的问题,而是房价没跌,你的房子根本卖不出去的问题。

 

建议大家一定要关注你所在城市房产的流动性问题,有一大批城市的二手房库存,怕是要消化不良了。

 

比如当前的广西防城港,商品房去化周期高达152个月。

 

同期全国三四线城市的平均去化周期才28个月,而防城港已经超过平均的5倍!

 

这么多的库存,再按照现有的去化速度,哪怕不再建新房,光是卖库存的房子,都要12年零7个月。

 

这个时间段,足够一个小孩读完小学6年级+初中3年+高中3年,小孩都考上大学了,这房子都没卖完。

 

以后这孩子大学暑假回家,指着某套房子说:瞧,这房子,从我小学卖到了大学,还没卖完。

 

当初跑着步进场的炒房客,现在想提着底裤出场,都难了。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/okelPYtfp34wo323m0MbGQ

二手房加速抛盘了!

二手房加速抛盘了!

不是每一个城市出台救市政策,市场都能如愿回暖的。

有的还会出现反作用效果。

现在各大城市都在鼓励改善入市,降低投资门槛,希望投资客来接盘。

需求就这么多了,一下子二线城市都放松了,都在向他们张开怀抱,招手示好。

很多人傻眼了,要趁机逃离?还是赶快进场抄底?

从主流二线城市的政策上,限购政策是对外的,是入场,基本上还是有条件放松,限售政策是对内的,一直在放松。

一进一出之下,这导致,从数据上看,逃离的更多了

根据贝壳研究院提供的数据显示,今年前五个月,贝壳50城的二手房新增挂牌房源不断上升。

3月份环比增长约30%,四月份由于受疫情影响,增长停滞。

但是5月份以来,随着越来越多城市降低限售条件,挂牌量继续呈上升趋势,日均新增挂牌量较4月日均增长约10%。

最明显的就是杭州,杭州是在5月17日早上宣布:增值税五改二。

根据杭州贝壳研究院统计,新政当天,贝壳上的杭州二手房半天的挂牌量,单日挂牌量约1100套,达到近15天的最大值。

二手房加速抛盘了!

虽然第二天,二手挂牌量有所放缓,但之后几天的单日挂牌量仍然高于新政前。

与此同时,杭州新政首月的二手房成绩如何呢?

杭州市区(不含临安)5月共计成交二手房4877套,创下自去年9月以来的新高。

二手房加速抛盘了!

这个成绩只能说是矮子里面拔将军,面对动辄二十万套二手房的挂牌量,四千来套真的就是杯水车薪。

二手房加速抛盘了!

再来看成交价,去年12月份杭州二手房有过回光返照,但是一季度开始,业主卖房基本上只能靠以价换量了。

其实近半年来,杭州已经有不少投资客计划套现离场了。

二手房加速抛盘了!

数据来源:杭州市住房保障和房产管理局,截止2022年6月份

近半年来,杭州仅主城区新增4.2万套二手房,全市住宅新增挂牌8.1万套,挂牌共26万套。

这个数据真的太吓人了,半年时间,杭州新增的二手房足足比一些二线城市全部房源还要多。

很明显,有些人计划抛盘离场了。

因为杭州过去房价涨的太多了,过去随便一个时机买入都是获益的,很多投资客有止盈,获益了结的需求。

而这次的政策,限购只针对二手,但是限价之下明明新盘更有空间,外地客也没那么傻来买二手。

最近有一位杭州业主吐槽,他本是一个本本分分的改善业主,手持一千多万打新。但是在这几年打新的过程中,真的是开了眼界。

炒房客通过一些手段随时变出几十张房票,而且打新房还能必中,炒房现象还带动了律师的“代持协议”生意。

贷款方面,炒房客操作起经营贷就跟买大白菜似得,而且限售期一过,就能通过关系,“一顿饭就卖出去”。根本不需要中介。

至于卖给谁,也许是更有钱的接盘侠吧。

所以现在杭州最缺的是什么?

这位杭州业主说,不是高品质的二手房。

而是有钱的接盘侠。

二手房加速抛盘了!

类似杭州这样的情况还真不少,取消限售后,二手房挂牌量猛增。

有的是投资客想套现不玩了,有的是改善群体想赶快把老破旧卖了升级换代,还有的人是缺钱,需要卖房补充流动资金。

5月23日,济南救市升级,新房限售由房本满2年,改为网签满两年。

第一财经报道,5月23日一天之内,济南一中介机构系统后台二手房源激增4000余套。

5月10日,南京新房限售条件降低,到了5月25日,仅仅是贝壳一家的二手房挂牌量增加3万套,还有大量便宜的安置房也进入市场了,中介说,挂牌的主要是苏北的投资客偏多。

苏州在五月份宣告二手房不再限购,放松后的短短3天内,苏州链家地产二手房库存猛增超过1100套。

二手房加速抛盘了!

而且贝壳的内部数据,到5月23日,苏州的二手房挂牌量约为16.5万套。这比三月下旬统计的11.78万套,要足足多出4.72万套。

也就是说,两个月时间,苏州的二手房挂牌量增加了40%。

链家外网数据,我看了一下目前挂牌量有129391套,也比新政前刚上12万套,要多出9000多套。

那苏州的二手房5月份成交了多少套呢?和四月份相比,仅增加了一百来套。

二手房加速抛盘了!

数据来源:苏州市区商品房销售网上管理系统

也就是说,大力救市之后,市场对二手房还提不起兴趣。

因为限购政策虽然放松了,但是仍然有门槛的,在加上这样的大环境,很多外地人也来不了,导致接盘少,放盘多。

以前放开限售是利好,毕竟可以加速二手房流动性,现在是利空,投资客第一时间想到的是降价抛售,加速离场。

二手房加速抛盘了!

最后看看成都。

成都在第一轮救市后,就取得不错的效果,二手房成交量是明显起来了。

在上周第二轮救市加码后,市场却有了另一丝微妙变化。

二手房挂牌量猛增。

链家数据显示,成都4月二手房挂牌量达到15.1万套,但是我刚刚打开链家,数据已经猛增至163228套。

二手房加速抛盘了!

而贝壳的内部系统显示,截止到6月6日,二手房挂牌量已经新增至19.8万套。

中介和我说,两轮救市后,大概新增了3万套。

二手房加速抛盘了!

因为成都有价格要求,很多高于限价的都不予展示的,所以系统内的数据一般都会比系统外的多。

单纯看挂牌量的话,成都也很容易给人一种错觉,就是取消限售后,投资客都在抛盘离场,最近我看微博就充斥着不少类似的言论。

但我觉得成都的情况和杭州不一样。

首先,成都打新套利空间不如杭州多,加上成都本身政策非常严格,所以投资群体也没那么庞大,市场主要是刚需为主,甚至很多改善在政策下,都没有释放。

其次成都的二手房成交量一直处于高位,没有新政的时候已经非常活跃了。

新政后,二手房带看和成交量明显更加活跃。

二手房加速抛盘了!

不少成都的中介都表示这个端午假期他们非常忙,昨天贝壳平台创纪录成交了500多套二手房,只是成交的大部分都是在300万以内。

因为端午节假期的原因,目前成都住建局上面二手房成交数据是滞后的,大家可以过几天再去看看。

在取消限售后,成都的二手房挂牌量出现大量增长,主要还是因为一大波置换群体或者投资客想要卖掉二手房,再去置换更好的二手房或者打新。

成都的同学应该发现,这几年的新房价格越来越贵,除非是少有的几个限价盘,首次上车的年轻刚需根本就买不起,只有那些改善客,通过卖一买一,才能买得起新房。

首次置业的年轻刚需,只能买得起300万以内的二手房,这也是为什么今年连续几个月成都二手房成交量比新房要高的原因,说明目前还是刚需在支撑市场。

就成都目前的情况,我觉得还是要观察一阵子,整体上我觉得相对交易量,挂牌量还算好。

如果接下来六七月份,二手房还能保持月成交一万套以上,那么目前的挂牌量大就不是问题,市场就能消化。

二手房库存量一定要结合成交量来看的,如果挂牌量提高的同时,成交量也在增加,那么市场就比较安全。

反观杭州,二手房挂牌量都二十万套了,月成交才四千来套,苏州挂牌16万套,月成交三四千套。

城市与城市之间对比下来看,这样的城市二手房风险就相对更大了。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/dae3ExxYNfVoQmuKQxkIKw

12年都卖不完!这座城市,房子库存太多了

房地产现状的一个缩影。

1

去化周期,152个月

8年前的楼市,和现在有很多相似之处。

那是2014年,全国房价罕见下跌,部分房企面临资金链危机,作为地产老大哥的万科甚至喊出了“白银时代”的口号。最棘手的问题是,房子库存高得吓人。

根据申万宏源的数据,2014年10月份的时候,全国房地产中期库存创下22亿平米的新高。直到后来棚改货币化、历经52个月的去库存,2018年末这个数据才降到15亿平米。

借助“涨价去库存”,中国楼市不仅走出了低谷,还从ICU一下子蹦进了KTV,实现了一轮暴涨,绝大多数城市的房价都翻了倍。

熟悉的感觉,在2022年又回来了。刚刚过去的一季度,全国平均房价已经跌破1万大关;头部房地产企业,没有暴雷的已经屈指可数;老大哥万科,甚至喊出了“黑铁时代”——

要么死,要么活。

更重要的信号是,楼市库存也在慢慢攀升。

国家统计局数据显示,截至2022年4月末,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%——

按人均住房建筑面积39.8平方米计算,现有待售商品房面积已足够1400万人居住。

另一方面,由于各城还在大力“卖地”,我国商品住宅广义库存量(可销售房屋量+涉宅用地施工量)已经达到38.4亿平方米——

足够满足9600万人的居住需求。

看着日渐下滑的新生人口,再看看不断建造的房子,很多人流露出深深的担忧。这些数字看起来都很宏大,很遥远,但当我看到一张表格的时候,我还是倒吸了一口凉气。

根据克而瑞研究的最新数据,在疫情的冲击下,4月百城商品房库存再冲新高,达到6亿平方米。去化周期较2021年翻倍,达到24.78个月。

12年都卖不完!这座城市,房子库存太多了

这里边最夸张的,是一个叫做防城港的城市,商品房去化周期高达152个月。

什么概念?要知道,同期全国三四线城市的平均去化周期也才28个月,防城港的数据已经超过平均额的5倍!

也就是说,如果一直按照这个去化速度,哪怕不再建新房,光是卖完库存房子,防城港就需要——

12年零7个月。

这个时间跨度,在不留级的情况下,一个小孩可以读完6年小学+3年初中+3年高中,人家都上大学了,防城港的库存房子还没卖完。

这座城市,到底经历了什么?

2

飞一样的感觉

防城港是广西北部湾之滨的一座港口城市。

1993年才被国务院批准设立地级市的防城港,主城区常住人口维持在10多万人。整个行政版图的常住人口,则在100万左右,过去十年的人口平均增长率为1.90%。而且,全市常住人口中,城镇人口占据了61.53%。

仅从人口基本面来看,防城港的房地产业,缺乏足够的人气和购买力。但在过去几年,这座城市一度成为房地产捞金热土。

防城港楼市的转折点发生在2018年。那一年,防城港房地产市场商品房销量、成交价、土地出让价格都实现了“跳跃式”增长。

销量——

2018年防城港市共计销售商品房48486套,相比2017年增长85.46%。销售面积为423.61万平方米,相比2017年增长71.64%;销售总额232.33亿元。

价格——

2018年防城港商品房成交均价一度飙到7000-9500元/平方米。在此之前,这里的房价不过5000元/平方米左右。这还只是均价,个别楼盘的价格甚至冲破了万元。

土拍——

当年,恒大等知名房企疯狂涌入防城港,频频拿下地王,一次次刷新这座小城的土拍记录。国信房地产信息网数据显示,2017年时防城港土地出让面积是353万平方米,到了2018年时近乎翻倍,达到689万平方米。接下来的两年,也分别达到737万平方米和604万平方米。

你很难想象,这是一座人口不过百万小城的楼市表现。同一时期,常住人口差不多、同样属于五线小城的鹤岗,房价不到2000元/平方米,仅是防城港的1/4。在那里,甚至只要1万块,你就可以买到一套房子。

12年都卖不完!这座城市,房子库存太多了

回看防城港楼市的疯狂,主要有三大原因。

第一是政策红利。

2009年,为全面对接《广西北部湾经济区发展规划》,防城港“三岛三湾一核心六组团”的城市新格局得到确定。中心城区规划面积翻倍、人口覆盖翻倍,极大地刺激了防城港楼市的发展。

次年,中国-东盟自由贸易区全面启动,又给这座城市赋予了更多的想象空间。往后的数年,这座城市有了多个荣耀头衔——

21世纪海上丝绸之路的重要发力点、大西南腹地的桥头堡、中国与东盟经济合作第一城、华夏边陲明珠……

第二是海南限购。

2018年4月,海南出台严格的限购政策,嗅到风声的购房者便开始将置业方向转向防城港等北部湾城市。再加上周边北海和南宁的限购,在外地买房者推动下,防城港迎来了楼市的春天。

第三是炒房客助推。

优越的地理环境,火热的政策风口,自然逃不过全国各地炒房客的眼睛。

当时,不少外地买家涌入防城港,一次性买下一层商铺或十几套房子,就像去菜市场买白菜一样。一时之间,东北人、山西人、山东人、江浙人……挤满了这座小城。

当地楼市最火热的时候,卖房中介甚至和传销结合在一起,许多传销组织打着“看房一日游”的旗号诱使外地观光客加入传销。

12年都卖不完!这座城市,房子库存太多了

正是在以上多种因素的催化下,防城港的房价坐上了火箭。

3

潮水退去

“三十年前错过了广东深圳,三十年后绝不错过广西东兴。”

这是几年前,出现在防城港的一个著名标语。东兴是防城港下属的一个县级市,与越南北部最大、最开放的芒街口岸经济特区仅一河之隔。

12年都卖不完!这座城市,房子库存太多了

彼时的防城港,集万千政策利好于一身,也许真的觉得自己是下一个深圳。那时候的防城港街头,几乎人人都在谈论房价的上涨。

随着房价上涨,楼盘也遍地开花。那时候,如果你站在防城港市的金花茶大道、北部湾大道、江山大道三条主干道上,随处可见正在施工的楼盘和移动的塔吊,昔日深圳“三天一层楼”的盛景也在这里重现。

但幻梦的破灭比想象中来得更快。根据第一财经的梳理——

2020年,防城港的商品房销量近乎腰斩,全年只卖了2.14万套,同比下降46%

2021年全年商品房销售量继续下滑,一共卖了1.86万套,同比下降18%,全年销售金额仅剩下88亿元。

到了2022年,1-5月月均成交套数不足500套。相比2018年的月均成交4041套,如今的月成交量已经跌了88%。

价格也随之坠落——

截至5月底,当地商品房成交均价降到了4899元/平方米,回到了5年前的水平。

大起大落背后,防城港楼市经历了多重打击。

一是对传销的整顿。据防城港媒体的数据,2019年以来,全市共打掉山西、内蒙古、海南、广东70多个传销体系。疑似传销人员从峰值期的11万人降至1000人以内。这些人离开后,防城港的常住人口更少了。

12年都卖不完!这座城市,房子库存太多了

二是疫情。疫情之下,人口流动受阻,外来购房团骤减,而此前媒体报道的数据显示,防城港的购房人群中,超过70%是外地人。

三是地卖得太多了。根据《每日经济新闻》的整理,2016-2020年防城港住宅用地供应面积连续增长,合计共成功出让了2155亩住宅用地。其实早在2016年,防城港商品房就面临去库存压力。

需求骤减,供给高企,房价的下跌也就不出奇了。

唯一的问题是,当热潮退去,盖了这么多房子,还能卖给谁呢?

4

尾声

一个无法回避的现实是,中国的房子已经够多了。

在此前的一档财经节目中,黄奇帆给出过一组数据——

1990年,中国1年新建房产面积是1000万平方米;

2017年,这个数字变成了17亿平方米。

27年间,中国房产商新建的房子面积,增长了170倍。

根据黄奇帆的数据,时至今日,中国城市人均住房面积早已达到了50平方米,而在全世界发达国家里,人均50平方米就是天花板。

由此我们看到,中国房子新增面积在2017年达到17亿平方米后,后面几年基本上没有再涨。

新建面积可以控制,但已经建好的,卖不出去就成了库存。

中信建投研究发展部曾做过测算,早在2015年末,全国房地产库存高达143亿平米左右,其中拿地未开发建筑面积82亿平方米、在建未售+竣工未售规模在60亿平方米左右,按照过往3年的平均销售面积计算——

去化周期约在10-11年左右。

12年都卖不完!这座城市,房子库存太多了

光那时候的库存就得消化到2025年,加上每年的增量,实际库存得有多大?

库存多不怕,有人买也行,但问题是,需求端的问题更严峻。

中国的城市化率已经来到65%,基本上也没多大空间了。更关键的是,人们不愿意生孩子了。

根据国家统计局的数据,整个2021年,只比上一年增加了48万人。按照这个趋势,我们离人口进入“负增长”,真的只有一步之遥。就连被称为“最爱生娃”的山东,2021年的自然增长人口也仅有2100人。

没有源源不断的新增人口,谁来买房?

有人可能会说,不是可以“涨价去库存”吗,像2015年那样,再来个棚改货币化?

但历史已经证明,到头来,“涨价去库存”不仅没有去掉房企的杠杆,反而让它们走向了另一个极端。典型的就是恒大,去杠杆的五年里,恒大的负债反而增长了1.36万亿,增长了两倍多。

如今的防城港,再一次给我们敲响了警钟——

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/TBXyI1l74CSg6w7TR1q5PQ

饥渴的开发商,要从物业费中吸血了

▣作者:钟灏
▣来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)

这两年,房地产开发商的难处大家都知道。

大家不知道的是,在这样的债务压力下,开发商竟然打起了物业费的主意——打算从旗下的物业管理公司吸血,以获取资金度过难关。

1

从去年年中恒大暴雷至今,已经快一周年了。但这场房地产业的危机仍然没有结束。

今年6月到8月,房企们又将迎来一波偿债高峰期:6月的债务到期规模为872亿元,7月为1215亿元,8月为1012亿元。

饥渴的开发商,要从物业费中吸血了

资料来源:万得,中银证券

可见当前房企仍然面临着很大的资金压力。

表现在财务数据上,就是房地产行业(样本为申万板块所有126家A股房企)的“筹资性现金流”继2021年首次为负之后(-3297亿元),今年一季度继续为负(-140亿元)。

筹资性现金流为负,意思就是通过融资得到的现金大于支出的现金。

接下来的几个月,有些公司还会传出爆炸声。

怎么办呢?

房产开发的周期性波动非常大,但大家的物业费都还是照交不误的,于是物管公司成了稳定的现金奶牛。

主流开发商都有自己的物管公司,所以便通过一系列财务运作,乾坤大挪移,把资金输送给了开发商。

运作的方式,就是关联交易。

比如,物管公司从开发商手里买下商务楼等项目。

比如,开发商在卖房子的时候就直接把两年的物业费加在里面,却迟迟不把这部分钱转给物管公司。

再比如,房企发债没人买,那就让物业公司买,反正这些债券在物管公司的资产负债表上也归为资产,看不出什么猫腻。

2

去年12月,世茂股份发公告说,准备把旗下的物业管理业务相关的公司和业务全部卖给世茂服务。

交易价格为16.535亿元。

注意世茂股份和世茂服务这哥俩,它们是同根生,互相关联。世茂股份主做房地产开发业务,世茂服务主做物业管理业务。这块交易是典型的关联交易。

明明都是自己人,为什么还要出售呢?

它自己的解释是:

通过整合可以进一步做大物企的服务规模,有利于提高它在资本市场的估值,因为在管面积越大,物业费越多,估值也就越高。

但实际上,这种左手倒右手的把戏,明明就是通过溢价购买来把现金输送给地产开发商。

使用同样手法的,还有中国奥园。

中国奥园在遭遇流动性紧张之后,本想把旗下的物管公司“奥园健康”给卖了,以求度过难关。

但后来一想,既然房产开发大势已去,物业管理反而是“现金奶牛”,优质赛道,这样卖掉是不是自毁前途?

所以换个思路,直接向物管公司吸血吧。

2021年12月,奥园健康发布公告说,要以现金人民币7871.36万元收购一家公司的70%股份。

被收购的这家公司,名叫万勇发展。这本是一家连亏两年的垃圾公司,根本没啥核心竞争力,但它是中国奥园旗下的项目,当中国奥园需要用钱,就把它高价卖给了奥园健康。

其实7800万的输送还是毛毛雨。2021年度,奥园健康和中国奥园之间有总计达65.96亿的神秘资金往来,说不清道不明,年报至今还没有发布。

输送得最明目张胆的,还要属恒大。

今年3月份恒大物业披露,它账上本来有140.04亿,却拿了134亿作为质押保证金,用于给第三方做担保贷款!

质押保证金是银行信贷常见的一种担保方式。恒大物业把134亿存到银行专用账户(大额存单),为恒大集团的其他贷款进行担保。假如贷款无法偿还,银行就直接扣划走这笔保证金。

果不其然,钱被银行划走了。

消息一出,在业内引起了轩然大波,上市物企与关联地产商的独立性出现了信任危机。

恒大物业的这笔钱哪来的?

一是2020年上市融资,二是大肆占用供应商短期欠款,三是提前收取物业费,三管齐下,好不容易抠出一笔现金。结果,却被开发商“掏空”了?

或许,这一切都是安排好的。

3

以前我们买房的时候,都会优先选择大品牌开发商,因为它们有自己的物业公司,我们相信它们的服务比较靠谱。

房企和物企,天然就是紧密的上下游关系。在房地产黄金年代,很多物企直接承接母公司的楼盘,搭建起稳定的客源和业务。

但是现在,完全反过来了。

物业公司正在沦为“替父还债”的工具!

因为物管公司的资本密集程度要低得多,而且不太容易受到房地产行业周期性波动的影响,始终拥有稳定的现金流。

但物业公司为开发商输送利益,必然会挤压利润率,最后必然会降低服务质量。

一个小区的居住舒适度和物业管理质量是密切相关的。最怕的就是出现“物管降低服务质量→业主闹情绪不缴物业费→物管更加降低服务质量……”这样的恶性循环。

这几乎是所有小区走向破败的开始。

所以在这里我要呼吁房企们:

请不要把物业公司、和已交付的小区拉下水!

 转自:https://mp.weixin.qq.com/s/4QJ9HZiEwTc9PV8Vf1ZFJA