来了!给买房人的一封信

我记得上次给读者写信,还是在2018年,那时风和日丽,艳阳高照,临近春节,朋友圈里洋溢着喜气。

时隔四年,物是人非。

尤其疫情黑天鹅,改变了经济周期,人们的生活变得坎坷了许多,连回家过年都变成了“抽奖”,朋友圈里晒的变成了不带“星”的绿码。

一千三百多年前的王维,怎么也没想道,他的诗如今有了更好的解释:

“独在疫乡为疫客。”

最近身边发生几件事情,对我感触颇深,这次提笔,就是想通过它们跟屏幕前的大家说说心里话,聊聊“如何过好2022年”。

其中有跟房子有关的,也有跟房子无关的,我相信这些感触可以化作一丝温暖,对你有所帮助。

1

第一件事是前几天坐高铁回家时,隔壁一位大爷求我帮忙,但这件事让我很惭愧。

那天我坐在候车室等车,旁边的大爷拿着很多行李,略显疲惫,眼神中满是不安,为什么注意到他,是因为他老盯着我看,几次欲言又止。

终于,他开口了,“对不起,我想问一下,我这样子的人能回家过年吗?”边说他边从包里,抖抖嗦嗦翻出一张纸。

打开看,原来是一张「核酸检测证明」,阴性。

为了回兰州老家,大爷提前一个月就开始做准备工作了,让儿子帮忙打电话问城市防疫站,问火车站,问街道办事处,问小区……

能问的都问了一遍,有意思的是,得到的答案都不一样。

市里让问一下区,区里说具体要看社区安排,社区说要看行程码带不带“星”,如果带星就隔离,具体往哪隔离,谁接送,还要看社区,社区说,我们也不知道,还要看市里统一安排……

“我问了一个月,都没问明白,我已经2年没回家了……”

大爷说到这里,有些激动,他的心情我理解,于是我赶忙查公众号,查百度,打电话,试着帮他解决。

几经周折,我也凌乱了,因为如大爷所说,市里、区里、社区、小区说法不一致,尤其是社区,要求所有出现过病例的城市返乡人员都要集中隔离。

最后我给他的答案是,“不好意思,我也不清楚”。

 

我明白这句话说出来后,大爷会很难受,但我也知道,燃起希望再破碎,更伤人心。

大爷的疑问不是偶然,我从网上看到更多匪夷所思的事情,比如有些人一下车就被劝返,回到家里第二天,被扣了个「恶意返乡」的帽子,还有人“无星绿码+阴性”,都被从家里揪出来带到酒店集中隔离。

芸芸众生相,疫情这两年,有些地方开始变得扭曲,越来越不对劲了。

大爷的事情我不甘心,于是我做了一个数据统计,发现出现这种扭曲的地方,拥有两个共性:

 

1、分布在小城市、小县城

2、北方居多

看到这里,很多人不乐意了,怎么子木每次谈到城市,都要点名这些地方?是不是有地域歧视。

不好意思,我也是从北方小地方出来的人。不是嫌弃北方,而是真正的爱这些地方,希望它们越来越好。

这跟人一样,要“自知”,而不应掩饰,更不应害怕别人说自己的不是。

回家的路上,听一个朋友说,北方某城市,实体经济连续滑坡,人们的收入几年不见增长,然而城市却在一味地卖地玩房地产,房价越炒越高,年轻人越走越多。

赚来的钱没有多少帮扶小微企业,反而一股脑去给农村做了建设。

 

正常建设没问题,但一个走得只剩下21户的农村,到处铺满柏油马路,还有路灯、绿化带、公园,大价钱盖的凉亭里面没有人,只有老母猪在地上打滚。

我要说的是,一个地方的防疫情况,恰恰是一个城市治理水平的表现,而治理水平又和营商环境、民生环境息息相关,连带的,是整个城市居民的运势。

过去我一直站在房产投资层面讲城市问题,而今天,我要真诚地跟大家说:

 

一个不以民为主的地方,终究会被民所抛弃。

 

2

第二件事是刘学州事件。

说实话,在回家的路上我才把刘学州的经历从头到尾看了一次,从被卖、养父母身亡、网络寻亲到自杀。

最后一封遗书,让我落泪,久久不能言语。

因为就在前一天,我路过一所中学,操场上打球的孩子们,面朝阳光,嘻笑打闹,15岁的少年,这里天堂,那里却是地狱。

刘学州的死,源于“买房”事件背后,网络陌生人的恶意暴力。

刘学州说,其实自己并未提到买房,只是想要一个“家”。一个15岁少年本该有的条件,成了他最大的奢望,我相信他走的时候,一定对这个世界充满了不解、失望、憎恶。

这场悲剧的凶手,就是“网络喷子”,这些自以为手拿正义利剑的群体,正在疯狂地捅伤每一个孤独的人,最可怕的是,他们在作案后依旧可以逍遥法外。

中国真的很大,大到任何奇怪的事情发生,都是正常的。在我们大谈北上广深,6万多一平米房价的时候,很多人没想到国内有6亿人的月收入还不到1000元。

过去,我们收取信息,只能通过电视和杂志,而现在微博一发,全国甚至全球尽知,网络提高了信息的传播效率,但同时,也造成了巨大的“喧嚣磁场”。

喧嚣声中,很少有人在乎真相,在乎的只有自己的立场,刻薄、自私、爱看笑话的人性淋漓尽致。

2021年,网上有数不尽的热传事件,无论好坏善恶,我几乎没有做出评论,不是不想,而是不敢,为何不敢,因为未知全貌!

“未知全貌,不敢置评”,这理应是网民的准则。

前几天网上有一个新闻,因为某地一老板拖欠工人5000块工资,后被工人杀害,网上很多人都在谴责工人,怎么能因为这点钱要了别人的命?甚至有人说,“穷人就是穷命,自己的命不值钱才要杀人。”

最后我默默敲出一行字:

“未经他人苦,莫劝他人善。”

生活不易,生命短暂,我们生而为人,又何苦为难他人?

远离喧嚣最好的方式,就是远离网络,尤其不要看微博的评论区,这是网暴聚集地。

 

拿一本书,捧一份报,添一盏茶,我们从智者心中取真意,与千古伟人对话,保持心中的善,学会“闹中取静”。

3

最后一件事,是我到家后跟几个朋友聊天,“2021年是否赚到钱,2022年怎么看”的看法。

不出意外,一个比一个惨。

开连锁餐饮店的说,关了好几家店,内卷得厉害;开发楼盘的,房子卖不出去,正准备新一轮打折降价;卖炮的说,全市禁炮,哑巴过年,炮厂直接倒闭了;做证券的说,千股跌停,一片绿油油;当老师的说,工作加了一倍,但工资基本没涨……

你知道吗?风往哪个方向吹,草就要往哪个方向倒,年轻的时候,我也曾经以为自己是风,可是最后遍体鳞伤,我才知道,原来我们都是草。

疫情、自然灾害,哪怕是回家过年,飓风一刮,东倒西歪。

2022年好不好过,最大的敌人还是疫情,如果疫情彻底结束,货币工具刺激投资,新基建、旧基建一起拉动经济,减税降费鼓励小微企业,居民收入增长,带动消费,一切就都有可能。

张文宏说,“这将是疫情最后一个寒冬。”

我是比较赞同的,至少我们在2020年实现过“疫情清零”,而且经历了很久时间,这个经历过无数大灾大难的民族,已经磨出了自己的韧性。

当然前提是,各个地方的疫情防控能跟上节奏,学习广东、海南、甚至学习现在的武汉。

前几天我在武汉呆过一段时间,防控层层铺开,井井有条,不过度也不疏忽,完全没有了2年前的稚嫩。

隔壁郑州,也被中央公布了瞒报涝灾数据问题,而经历过诟病的西安,也会像细胞迭代一样,去除顽疾。

你看,一切都在向好的地方出发。

 

 

 

 

 

只经历过春夏秋的人,哪里知道还会有四季。而经历过四季的人,更应该懂得珍惜当下。

2022年,我不会劝你大度。如郭德纲所说:

“我这噗呲一刀,血还没擦干净呢,你过来:哎哟,不叫事儿,要勇敢起来。”

我会劝你:

1、尽量不要做实体,在不确定风险面前,请别烧钱。

 

2、手上留足现金,以备不时之需,同时也能抓住最好的机会。

 

3、冬天储粮,学一门能拿得出手的手艺,多读书提高认知。

 

4、不必患得患失,尤其房子,5年看分晓。

 

5、买房,尽量买二手房,明年开发商盖不好。

 

6、3月尽量抛掉三四线多余的房产。

 

7、尽量赚有钱人的钱。

 

8、多走出去,看风景,体验别人的生活。

 

9、赚不到钱时,就赚身体,多运动别熬夜,让本钱增值。

 

10、珍惜家人,这是最宝贵的财富。

“天之将明,其黑尤烈;飓风过岗,伏草惟存。”

 

现在是拼耐力拼心态的阶段,聪明人要向阳而生,做好准备等待潮起。

信写完了,感谢陪伴,祝大家春节快乐,万事顺遂。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/Cp5EmLjm158KCfV-R1cAyA

20年后中国楼市的真实景象

成年人要知道的是:你怎么想不重要,关键是这个社会怎么运行。

作者:楼市团长
来源:楼市团长(ID:tz52801)
 

20年,是十分漫长的,也是转瞬即逝的。对于人类而言,20年的时间可能是其美好的青春岁月;对于一个动物而言,20年的时间可能是匆匆而过的一生时光;对于一个国家而言,20年的时间,不过是其发展进程中的转眼一瞬。

 

你或许可以预见20年后自己的容颜变化,不知是否想过20年后的楼市变化呢?


本文作者楼市团长浸淫楼市多年,一直处于投资市场一线,具有丰富的实战经验,接下来我将运用数据和逻辑,为大家描绘20年后的中国楼市真实景象。


要讨论楼市的未来这个问题,人口出生率是绕不开的数据。一说到人口出生率,媒体上简直是一面倒的悲观之词,好像中国20年之后没人了一样。


其实有没有必要那么悲观呢?我只消问诸君一个问题,便马上明了


中国人口出生率下降了请问20年后中国年轻人的总数是增加还是减少了?


答案是:增加了,并且是数以亿计。


这个问题没有想出来的朋友,初中物理不过关,因为人口出生率相当于物理里面的“加速度”概念,虽然出生率下降了,但是每年依然有多则1000万,少则数百万婴儿出生,所以20年后,年轻人总数是增加的。


那么这个数字是多少呢?


20年后中国楼市的真实景象

过去20年,年均新生儿1500万左右,所以将来20年新增的购房需求,仍有3亿+人。这些人主要是2000-2020年出生的,三五年后,正当陆续刚需入市。当然,还有很多刚需的90后、80后,至今没有买房。


2021年开始,中国出口人口降至1000万,预计2021-2040,平均每年出生700万,20年,再产生1.4亿人。


3亿+1.4亿=4.4亿人!


4.4亿人什么概念?比美国总人口还要多!


这4.4亿的需求,就是未来中国楼市的希望。但是,这个希望只存在于五大城市群,因为中国的住宅供应是结构性过剩的。


结构性过剩是什么意思?


通俗来讲,就是中国很多住宅过剩了,并且这些住宅大部分分布在县城,四五线城市,而五大城市群,例如深圳、北京这些地方的人,却找不到安家之所,住房严重紧缺。


有房的地方,没人有人的地方,没房这就是结构性过剩,供需失衡


其实这个道理想想就明白了很多人老家县城的房子,农村的自建房一年都住不了7日,长期空置,而在北上广深打拼他们却要租房住,加班攒首付…


弄清楚这个问题,关于20年后中国的楼市,我们就可以得出几个结论:


1、中国的房价泡沫并不存在于高房价的北京,深圳,上海等特大城市,而是广大的县城,五六线城市。


贵的地方,还会继续涨,没泡沫贱的地方,大家都嫌弃,一跌再跌…


“天之道,损有余而补不足”“人之道,损不足而奉有余”


中国有14亿人,以后有80%的人口集中生活在北京、深圳、成渝等五大都市群周边,其他大片的国土,乡村县城,都是人口凋敝区。


就像美国中部铁锈城市地区,芝加哥什么的,曾经辉煌一时,早就衰落了,现在大量的人口集中在纽约、洛杉矶等头部城市。


这是一个分化的时代,几个头部城市群就把全国的人口瓜分完毕。


2、中国楼市的真正拐点出现在2040年之后,在2040年之前,全中国排名30名之前的城市,房价都是波动性往上增长的。


2000-2010年,3000个城市的房价上涨
2010-2020年,300个城市的房价上涨
2020-2040年,30个城市的房价上涨
2040-2060年,10个城市的房价上涨
……


整个中国的楼市不可例外地像发达国家一样,经历全国普涨到分化上涨的阶段。


PS:为什么拐点出现在2040年呢?因为人口拐点出现在2020年。在这一年,“刷”一声,每年新生儿一下子降至1000万,并且照这个趋势下去,出生率很难大幅反弹。2020年出生的人,20年后才会考虑买房,所以楼市拐点最快也要在2040年才出现,换言之,2040年之前,中国前30名的城市,房价都是涨的。


3、普通人的房产投资至少还能再玩20年,想赚钱趁早


根据上文所讲,在2040年之前,中国还有30个城市的房价会继续上涨,可以买房投资,依然有机会赚到钱。


这20年,是你最后的窗口期,一旦你在这个时期你的资产没有大幅增长,那么你就没有资格参加下一轮的竞争了


因为下一轮中国只剩10个城市的房价还会继续涨了,并且这个10个城市的房价会非常贵,参与的门槛非常高。


20年后中国楼市的真实景象

这道理很简单2010-2020年在老家省会买房的人房子涨了卖掉,所以才能来深圳买房因为资产是一级级往上跳的


所以2020年以后,你的资产如果没有大幅增长,那就无法往上走了,慢慢就被社会甩下来…


防杠声明:不一定所有人都是以资产追资产,有些人踩上大运,创业上市,一样有可能直接买房,参与下一轮资产竞争。


4、20年之后,房子这东西,生下来有就有,没有就是没有,因为买不起了。那个时候,80%的人考虑的问题是怎么交房租,而不是买房。


这玩意儿就像香港的楼市,你出生的时候,父母留了房产给你就可以轻轻松松坐地收租,没有的呢?只能一边忍受高房租,一边拼命加班…


20年后中国楼市的真实景象

 

那我们的子女不忍受高房租行不行呢?不行,因为房租低的地方,找不到工作。


我之前问一个朋友:你既然忍受不了北京的房租,为什么不回老家呢?


他跟我说:我的专业是计算机,老家县城没有码农的职位,回去我无用武之地,只能干苦力活,做搬运工,在北京至少还能混个三四十万一年。


所以这个悖论是:机会多的地方,房价贵房价便宜的地方,没有机会


要不回农村县城混吃等死,要不来大城市租房打拼,只能选一条路。


5、京沪深广20年后房产均价25万一平方,是未来中国房价的制高点,并且这个制高点一定会实现。


2014年,中国货币供应量122万亿,深圳均价2万多


2020年,中国货币供应量218万亿,深圳均价高峰期去到8万


从GDP增速,M2货币供应量来讲,未来20年四大一线城市均价25万每平方是非常合理的。25万每平方,看似很高,其实到那个时候,中国货币供应量可能已经去到1000万亿了,你在马路买斤苹果就要几百块,工资收入10万一个月…


20年后中国楼市的真实景象

 

因为持续的通货膨胀,30年来农民工的工资涨了40多倍,工资都涨了几十倍,房价就不能涨?没天理!

普通人最大的错误是用静止的币值预测未来的房价,我十几年前就想明白了通货膨胀这个问题,才义无反顾地折腾房子,一直走到今天。


当然,大家2021年开始依然不算晚,毕竟中国还有30个城市能继续涨,既然京沪深广均价25万,想必其他城市20年之后均价也得十几万。


从长期趋势来看,如果北京能够涨到25万一平方,那么燕郊未来至少是北京5折,这也是为什么我很看好燕郊的原因之一。


20年后中国楼市的真实景象

事实上,全世界任何一个国家的首都人口都是持续集聚、房价都是不断上涨的。韩国全国总人口5100万,其中首尔+仁川+京畿道整个都市圈人口2600W,全国有50%的人口生活在这里。


20年后中国楼市的真实景象

日本1.1亿人口,东京都市圈3700万人,约三分之一的人口生活在首都。


相比之下,北京1.64万平方公里,人口2151万,占全国人口的1.65%,人口聚集度还有非常大的提升空间。


……


大家永远记住一点:全国的城市消亡了,首都都不会消亡,首都永远繁华。

投资建议:


1.挑对城市


买房子相当于买一座城市的股票,享受和城市一起成长的过程。


四五线县城旁,农村的一幢小破楼,再怎么限制供地,再怎么超发货币,也不会怎么涨了。


工业化以来,人类聚集程度是一直上升的,只有人挤在一起,才能创造出金融,IT,漫展,电影,脱口秀等服务业。


由于计划生育,未来20年,四、五线城市将会是人口净流出,毫无发展潜力可言,衰退无可避免。


而一、二线城市以及部分优质三线城市,人口将进一步上涨。


2.抓住时机


真正成熟的投资者,都能够在很好的时机来回切换,选好不同的房产,玩好概率和赔率。


绝大多数人都是用“点”赌大小,一部分人用“线”撞大运,少数人有“网”能捞到些鱼,而长期赚大钱者绝对都是持有正确方法论的。所以影响投资阶层流动的最大因素还是认知级别。


不管是过去还是未来,在具体某个时机和资产类别上没有把握住机会,都是一次巨大的阶层分化。


绝佳的投资机会一定不是靠追的,而是靠捡的(通常这时大众处于看不见或看不起阶段)。最常见错误的投资行为,是价格越涨胆子越大。高价了才开始乐观,说明一直没看懂又生怕错过下一波,如果既缺乏眼光又管不住情绪,超额收益就只能寄希望于好运了。


正确的思路是逆向操作,当大部分人都认为地产低迷的时候,大胆进场抄底。


3.定投房产


我作为一个经历多轮楼市涨跌的人,见惯了起起落落的风云变幻,每次人们说“房价以后不涨”的时候,房价很快就会迎来一波行情。


信仰是用来打破重建的,当你明白只要楼市的底层逻辑没变,无论政策如何干扰,房价都会继续上涨的时候,就应该坚定地买买买。


4.逢三退一


在你持有2套或以上房产的情况下,每当大市好的时候,就要卖掉手中相对劣质的房产,例如老破旧,县城的房产,以便回笼资金,在楼市下跌回调的时候去买更好的货。经过多轮置换,您手中的房产就会越来越优质。


你相信深圳罗湖60平方的老破旧,经过多轮的置换优化,最终可以变成深圳湾顶级地段的豪宅吗?


我身边这样的朋友比比皆是,理论上,无论你在深圳,还是杭州,成都,广州,还是哪里,只要你房子还在涨,经过优化,最终都可以变到当地顶级富人的地段。


千万不要爱上自住的房子,说到底,这社会谁都有地方住,中国没有多少人是睡马路的,大家缺的是资产,买房实质是理财,赚钱是唯一目的。


买房就等于养猪,猪仔养大了,宰了它换钱,然后去买更多猪仔…


5.财富传承


货币可以不断印,本身没有任何价值,真正有价值是实物资产。


如果你的父母在90年代就发达了,你是希望他们跟你说:


1、银行存了20万巨款,这是爸爸留给你的;
2、爸爸用20万在北京买了一套房,以后给你。


毫无疑问,后者的财富传承才是真正的保值增值。也许房价20年后,不像今天涨得这么厉害了,但是丝毫不影响它作为大类资产的投资价值,翻倍虽然难,跟随通货膨胀持续上涨是没问题的,何况还能长久收租。


在这个越来越残酷的时代,财富争夺非常竞争,随着社会的进步,最终阶层会趋于稳定,可能一套房子就决定了一个人的阶层。


你不为自己想想,也应该为子女想一下,现在不买,可能他以后一辈子也不起了。90年代,深圳的出租车司机、涉外导游,装修建筑工属于高收入群体,三五年的工资就能买一套房,但是这些人没有买房的意识,现在他们的子女长大了,房价已经是可望不可及。


早几年还没有滴滴打车的时候,我去深圳考察,开车的出租车司机就是这样的经历,提起这个事情,他说这是他一生的遗憾,不然他今天至少是一个千万富豪。


我知道这篇文章看完之后,有些人可能会愤愤不平,尤其是还没买房的朋友,但是成年人要知道的是:你怎么想不重要,关键是这个社会怎么运行。
最后,祝每一位朋友都能拥有自己的资产,不断裂变升级!

 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/cPQ7WcWnqUEuyB1XoFgQKQ

启动在即!房地产税务征收将实现全国联网!

 

来源: 米宅

启动在即!房地产税务征收将实现全国联网!

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就在很多人认为房地产税试点,或将推迟之际。
一则通知悄无声息的出现在国家税务总局的官网上!
启动在即!房地产税务征收将实现全国联网!
《国家税务总局 自然资源部关于进一步深化信息共享 便利不动产登记和办税的通知》,开年一号文件,重要性可想而知!
这是一则国家税务总局与自然资源部信息共享的文件,内容很长,简单概括一下:
2022年底前,全国所有市县税务部门和自然资源主管部门应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享。
自然资源主管部门应向税务部门推送统一受理的不动产登记申请和办税信息。主要包括:权利人、证件号、共有情况、不动产单元号、坐落、面积、交易价格、权利类型、登记类型、登记时间等不动产登记信息,以及办理纳税申报时所需的其他登记信息。
敲黑板,画一下重点!
1、时间卡死,年底就要完成。
2、范围广泛,覆盖全国所以县级以上行政区
3、任务明确,不动产涉税业务共享。
换句话说,一旦该项工作顺利完成,会有两个重大的转变:
一是全国房产信息的权限,会全部放开了,也就是说,无论你在北京有一套房还是在鹤岗有一套房,在全国范围内,能查到这些房产。此前这个权限是被限制的。
二是全国房产信息的信息,毫无保留的共享给税务局了。有了这些全国大数据,税务局征收房地产税,易如反掌。毕竟就连薇娅李佳琪,也难逃大数据的天网!
至此房地产税开征的最后一道技术屏障将彻底打破。
房地产税离我们越来越近了!

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作为关系国计民生的重要税种,房地产税必须遵循“税收法定”的原则。
从动议到落地,期间还要经历人大立法、审议以及地方政府制定实施细则等等法定流程。
任何一步缺失,都有可能引发不可预知的后果!
2021年1月1日正式实施的《民法典》,扫除70年产权的法理障碍。
《民法典》第三百五十九条提出:
住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。
这就意味着,住宅土地使用权满70年之后,可以自动续期,不必担心土地被收回。
如此一来,就为房地产税的实施扫清了土地所有权的障碍!
2021.10 月全国人大通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,通过人大授权这种形式,避开了立法先行的困扰。
财政部长刘昆,特意解释:
由于房地产市场全国差异很大,实际情况十分复杂,房地产税立法工作需要循序渐进,稳妥推进。为此,建议“先深化地方试点、在国家统一立法”,由全国人大常委会授权国务院开展房地产税改革试点工作。
试点先行,摸着石头过河,这也符合我国改革进程一贯的传统!
至此,政策层面的所有阻碍已不复存在!

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房地产税实施牵一发而动全身,技术层面的障碍同样困难重重。
1、不动产统一登记和联网
不动产统一登记是房地产税征收的底层基础。没有统一登记,就无法对全国住房进行统一确权。没有全国住房信息联网,更无从对每个城市每个家庭进行精细化统计。
2014年国务院确定,国土资源部负责不动产登记这项工作,并推进不动产登记信息基础平台建设。
2018年6月,自然资源部发布消息,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。
启动在即!房地产税务征收将实现全国联网!
如果说不动产统一登记摸清了“家底”,那么此次国税总局与自然资源部深化信息共享,则为房地产税的全国改革铺平了道路。
2、房地产税计税依据
凭什么征收房地产税,同样是政策实施道路上的一道难题。
二手房参考价,未来有望成为房地产税的计税基础。
2021年2月,在深圳率先推出二手房成交参考价政策后,全国一二线城市及部分热点三四线城市持续跟进,包括宁波、成都、三亚、西安、绍兴、上海、无锡、东莞、金华、温州、合肥、广州、北京等城市。
二手房参考价通常为当地住建局在二手住房网签交易价格基础上,综合考虑税务部门、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素评估得出,一般为网签合同价的 6 折左右。
随着二手房参考价的形成机制逐步完善,未来有望成为房地产税的计税基础。
3、征收对象的确定
我国的住房权属关系复杂,多种产权并存,尤其是不具有法律地位的小产权房,数目众多。这类住房计税价值评估难度较大。
在此次的《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》中,特意指出,房地产税征收对象不包括农村宅基地及其上住宅,目的是为了减少对农村居民的影响。
商业用地性质的不动产房源,按照原有的政策执行。
房地产税试点期间,没必要眉毛胡子一把抓,如此一来,重点更明确,征收工作的开展难度也会大大降低。
无论是政策层面还是技术层面,各项政策的实施,目的性很明确,就是化繁为简,抓住主干,放弃细枝末叶,通过试点积累经验,为今后全国范围内的正式实施,创造条件!

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房地产税的试点工作启动迫在眉睫!
最后重申一下那个永恒不变的话题:“房地产税能不能降房价?”
短期而言,房地产税实施对于市场一定是利空,部分炒房者必然会产生恐慌效应,对房价有短期抑制作用。尤其是全国大数据的联网,某些群体的个人隐私无所遁形,威慑作用显著,抑制炒房的效应将会更加突出。
但从中长期来看,房地产税的影响十分有限。
这一点已经被众多已实施房地产税的国家所印证。
房价受到一系列因素影响,房价的未来,取决于人口、土地和经济基本面。
房地产税只是影响因素之一。
同时,从财政博弈角度而言,房地产税作为典型的地方税,最大目的就是为土地财政提供替代选择,弥补地方政府日益减少的土地收入,至于降房价,可以说从头到尾都不在政策目标体系之内。
要明白,楼市调控的目的只有一个字:稳。
房价持续上涨时,要“遏制房价上涨”,这是稳房价;楼市持续调整时,要“防止房价大跌”,这也是稳房价。
最后强调一下,作为共同富裕的有效调节措施,通过税收来进行财富的二次分配,对于普通老百姓,房地产税不会成为你的负担!

 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/Bbe5SrbLiVpEKKyfS_MAHQ

受降息利好影响,4600只股票,仅3800余股下跌

开年第三周,央妈杀疯了。

央妈杀疯了,朋友圈里嗨麻了。

嗨麻之后,一看楼市,再低头一看股市

——脸上笑嘻嘻,心里MMP。

央行明牌了,但信心还没回来。

图片

明牌了,不装了。

两个月前,我写了篇文章:《2022,新一轮宽松:降准只是开始,可能还有降息

还记得咱们当初的判断吗?

经济增长,低于潜在增长率。稳增长之下,降息几乎必然。

企业利润,将有穿负的可能。保企业稳就业之下,降息也是必然。

精准滴灌,救不活渴死的鬼。不仅是定向降息,更可能是全面宽松。

2022年,是大宽松之年。

当时这篇文章的留言区…

精彩。

几乎没人信,骂的还贼多。

这篇文章发出去一周后,降准了。一个月后,又降息了。

又是一个月之后,进入2022的开年第三周,央行恨不得直接把全部底牌摊开来。

1月17日,央行降息。

——下调MLF和OMO利率各10个基点。

1月20日,央行再次降息。

——一年期LPR利率从3.8%下调至3.7%,五年期LPR从4.65%下调至4.6%。

短短两个月时间,一次全面降准,三次全面降息。

甚至在两次降息之间,央行高层罕见表态:

充足发力,把货币政策工具箱开得再大一些,保持总量稳定,避免信贷塌方;

精准发力,要致广大而尽精微,金融部门不但要迎客上门,还要主动出击;

靠前发力,前瞻操作,走在市场曲线的前面,及时回应市场的普遍关切。

上面这三句话,说明了什么问题?

央行摊牌了,货币政策明牌了。

不仅要开闸放水,还要降低水费,更要送水上门。

这一切都验证了咱们两个月前的判断,不用再有任何质疑了。

——2022刚刚开始,大宽松之年就提前来了。

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上半年,还会继续踩油门。

降准降息,是为了什么?

往大了说,是稳增长。往小了说,是给预期,给信心。

过去的一周,央行连续两次降息,高层还出来直接把底牌亮明了。

——开闸放水、降低水费、送水上门。

上面把话都说到这了,市场总要给点反应吧。

楼市反应周期长,暂时没有反馈,尚可以理解。像含春少妇一般敏感的股市,总该给点反馈吧。

——毕竟我都撩拨到这了,你还不以潮水回敬?

甚至,今天央行还专门把公布LPR的时间,从常规的9点30分调整到9点15分。

——股票开市前,就释放了降息的利好。

朋友,别再说我不给你提前准备的时间了!

今天上午9点半,股民朋友们拿着提前15分得到的降息利好,进入了楼市……

然后,精彩的一幕来了——

受降息利好影响,4600只股票,745只上涨,仅3800余只下跌;

三大指数略微下跌,差点飘红。

市场以“死猪不怕开水烫的稳定”,回敬“大宽松之年的降息”。

曾经最不忽悠的股民,真是越来越不好骗了。

以前轻飘飘的几篇报道,就能把弥散的信心重新激活。都用不着给糖,给片糖纸都能舔一天。

嗯……真甜。

现在哪怕是实打实的真降息,也救不回弥散掉的信心。真给一大块巧克力,反而我不敢吃了。

怕……怕毒。

看完这周的市场反馈,你想到了什么?

对,像疫情之初的欧美!

——百业待兴,信心弥散;

——各大央行一脚大油门踩下去,吓得机构和散户落荒而逃。

信心散了,队伍不好带了。

信心散了,怎么办?

一脚油门下去没跑起来,怎么办?

得继续给油啊!

下面这张图,是央行历次提到“稳增长和稳预期”之后,货币政策的“连续给油”节奏——

先轻踩一脚,定向放水,试探一下;

还是起色不大,那就猛踩一脚,全面降准降息;

如果还不太行,连续踩上几脚,连续降准降息;

依旧不怎么行,把脚踩进油箱里,把楼市政策松一松。

现在是什么阶段?

猛踩一脚,起色不大,准备连踩几脚。

更重要的是,接下来的油门,还会越踩越快,越踩越频繁。

为什么?

留给我们的时间窗口不多了。

美联储正加速缩减购债,准备进入加息紧缩周期。基于美联储的加息预期,咱们的降息窗口期正在缩小。

我们要利用所剩不多的窗口期,加快宽松节奏,避免与美联储加息直接对撞。

油门要快点踩,再慢就撞车了。

上面讲了这么多,我想说的就两个关键:

向内看,油门只踩一脚还不够。信心依旧在低谷,要继续踩,连续踩;

向外看,留给我们的窗口期不多了。避免直接对撞,要快点踩,多频踩。

虽然我不想承认,但不得不说:

开年这两脚只是开始,上半年还会有更大力度、更快频次的货币宽松。

每一个普通人,都将不得不去面对普世性的“放水”冲刷。

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水一定会流入楼市,或多或少罢了。

截至目前,楼市里关于降息的言论,可以归纳总结为两点:

要么是,水流不进楼市,莫慌;

或者是,明年楼市起飞,很慌。

以上两点,全错!

水龙头一旦拧开,就很难控制水流向哪里。

降准也好,降息也罢,上面的目的很明确:

把漫灌的大水,全部引到中小企业和实体企业里。

——让他们喝的饱饱的,活的好好的,信心足足的,就业岗位给的多多的。

但是,现在情况有点复杂。

复杂情况一:各行各业,都不太挣钱。

——影视行业和装修园林行业,利润下滑56%;畜牧业,利润下滑46%;商场与超市,利润下滑60%;旅游头部企业,利润下滑84%;餐饮酒店头部企业,利润下滑56%……

面对全行业都不太挣钱,会发生什么情况?

银行不敢放款,企业也不敢贷款!

因为没利润,企业也不想贷款扩张。又不赚钱,贷什么款。

因为没利润,银行也不敢让企业贷款扩张。放出去的钱,收不回来怎么办。

这与放水没关系,与降息没关系,只与信心有关系。

当银行不敢放款,企业不敢贷款,偏偏遇上了上面猛踩油门,一个劲降准降息……会发生什么?

上面放出来的水,全淤塞在银行里。

银行里堆叠了大量的钱,放不出去。

银行开门做生意,做的还是“低吸高放吃息差”的放贷生意,现在钱全堆在家里,放不出去,每天都是成本……

银行心里苦,银行心里急。

银行一急,第二个复杂情况就出来了。

复杂情况二:曾经敢贷但不能贷的房地产,现在上门了。

前两天,高层又提了——

要促进住房消费发展,要支持商品房市场更好满足合理购房需求;

监管机构,从房企发债方面给予支持;

按揭和开发贷可以上量,涉房贷款两集中也可以临时”鼓肚子”。

银行不敢给中小企业贷款,是因为它们没利润,怕它们还不上,这叫“真不敢放”。

而不敢给房地产贷款,是因为上面有人管,很想放但有政策,这叫假不敢放。

现在上面管着的堤坝,突然松了个口子。

复杂情况一,遇上了复杂情况二……

家里憋满钱的银行,遇上了家里穷成狗的楼市。

两者之间,还松了道口子。

缘,妙不可言。

别听那帮人瞎逼逼,什么放出来的水流不进楼市。

只要水龙头拧开,伴随涉房贷款的暂时性放松——

明年上半年,放出来的水和憋在银行手里的钱,一定会流入楼市。

或明或暗,或多或少。

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楼市,正飘向中游。

既然我们肯定了“水一定会或多或少的流入楼市”,那是否就意味着

——明年的楼市,就要起飞?

不不不!

关键要看流进来的水有多少,能推着楼市跑多远?

还记得之前教给大家的“楼市行情三阶段”么?

一轮楼市行情,至少要经历三个阶段。

阶段一,信贷宽松。

放出来的水,是否可以直接怼进楼市的大屁股里。

在这个过程中,要重点关注3个细节:

银行里有没有新的信贷产品出现;新的信贷产品,利率是否下降;银行对于涉房资金的合规性监管,是否放宽了。

大家是否发现,最近有很多如下情况发生——

找你做银行贷款的人,好像真的变多了;银行贷款的利率,好像也真的下降了;个别城市,好像不怎么查首付来源了,接力贷好像又能用了。

历经连续性的降准降息,我可以很负责任的告诉大家:

楼市的大屁股上,正在接上粗水管,就在当下,就是现在。

我们正在或者已经走过第一个阶段,正准备进入第二个阶段。

阶段二,成交上涨。

量在价先,任何商品的价格上涨前,一定会先出现连续性的成交量上涨。

在这个过程中,要重点关注3个数据:

你所关注的城市,是否出现至少2个月的成交量连续上涨;二手房的成交周期,是否连续缩短了4周以上;整座城市的库存去化周期,是否缩短到12个月以内。

在写这篇文章的时候,我又重新对比了所有重点城市的成交数据——

除北京和上海外,几乎所有城市的二手房成交量,都未连续上涨。

北京和上海的二手房,成交量也只是连续小涨2周。

通览所有数据,我可以很负责任的告诉大家:

只是刚接上水管,水还太小,尚还推不动楼市的大屁股。

第二阶段还没来,暂时起飞不了,还需继续观察。

阶段三,赚钱效应。

任何一个市场,想要暴涨的前提是:更多的人进场,远超正常的供需。

如何让更多的人进场?

场子里的人,都开始赚钱,都开始向外传播赚钱效应。

在这个过程中,要重点关注3个细节:

你所关注的城市,是否出现了新的地王;一手房不断开出热点行情,二手房不断出现跳价;舆论口和朋友圈对楼市有利,人人都在传播买楼赚钱。

拿着这三个细节,再看看当下的楼市——

有地王么?

屁,不流拍就是万幸。

有一手抢房,二手跳价么?

除了个别倒挂盘,惨的一批。

有人人传播赚钱么?

“谁买房谁憨批”,还是摇旗呐喊的主力。

离“今天买,明天暴击”的第三阶段大行情,还远着呢。

又讲了这么多,我想告诉大家的是——

当下的楼市,刚走过“信贷宽松”的第一阶段,正走向“成交量连续上涨”的第二阶段,远不到“赚钱效应”的第三阶段。

船,刚漂至中游。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/kaN0E_5Ug28lHcx4PV0EEw

住建部深夜发声:充分释放居民住房需求!限购限贷有望松绑?楼市大转折……

深夜传来重磅新闻,楼市即将大转折!

昨天晚上20:40,中国人民银行发出了意味深长的一条通稿,由新华社播发的权威消息:

总理李克强主持召开国务院全体会议,研究部署一季度经济工作。其中提到:

当前我国经济面临新的下行压力,不确定因素增多,要努力爬坡过坎,稳字当头,把稳增长放在更加突出的位置。

紧随其后,深夜22:47住建部官网发出消息,部署全年工作任务。

其中同样把“稳增长”放在重要位置,并罕见强调,要充分释放居民住房需求。

炸了!住建部深夜发声:充分释放居民住房需求!限购限贷有望松绑?楼市大转折……

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这已经是在央行、国家发改委之后,近日第三个重磅发省的主管部委了,显示了强烈的迫切感。

楼市回暖,只争朝夕。大转折,即将出现!

值得注意的是,国务院和多个部委的密集发声,都不停在强调:要立刻发力,不能等了。

总理在国务院全体工作会议上,是这样说的:

明显加大宏观政策实施力度,推出更多有利于提振有效需求、加强供给保障、稳定市场预期的实招硬招。

这显然是指出了统筹全局的大方向。

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实际上,近期央行已经按这个调门,反复强调靠前发力的重要性。

12月6日,央行全面降准0.5个百分点,释放长期资金约1.2万亿元;

1月20日,5年期以上LPR下调5个基点,为4.6%,史上最低;

中国人民银行副行长刘国强在国新办的新闻发布会上,可以说把话说得非常直白了。他的原话是这样的:

当前经济面临三重压力,“稳”本身就是最大的“进”。

在经济下行压力根本缓解之前,进要服务于稳,不利于稳的政策不出台,有利于稳的政策多出台,做到以进促稳。简单说,当前重点的目标是稳,政策的要求是发力。

所以,央妈直接出手,明确的目标就是拉升市场曲线,确保一季度开局良好,信心回暖。

这里不厌其烦地列一下,让你再感受一下央妈的决心:

一是充足发力,把货币政策工具箱开得再大一些,保持总量稳定,避免信贷塌方;

二是精准发力,要致广大而尽精微,金融部门不但要迎客上门,还要主动出击,按照新发展理念的要求,主动找好项目,做有效的加法,优化经济结构;

三是靠前发力。现在虽然是年初,但一年的时间很短,一年之计在于春,所以我们要抓紧做事,前瞻操作,走在市场曲线的前面,及时回应市场的普遍关切,不能拖,拖久了,市场关切落空了,落空了就不关切了,不关切就“哀莫大于心死”,后面的事就难办了,所以我们不能拖,要走在前面,及时回应市场的普遍关切。

央妈,是真的急了!

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翻译一下,就是这么三点:

1、水龙头还要再开大,多开几个水龙头。

2、要把水管接通,还要送水上门。

3、别让市场等水来等到心死,要抓紧让大家喝到水。

2021年四季度的经济增速,已经到了十年来除疫情爆发之外,最低的情况。第四季度的GDP增速仅为4.0%,可以说是断崖式下跌。

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你可能会很奇怪,为什么四季度总体没有受到太大的冲击,经济突然就不行了?这其实跟房地产领域调控过度严格,产生政策的合成谬误,有很大的关系。

你看看四季度的数据,只有房地产业、建筑业增速是负值,拖累了整个经济增速。

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光是计算房地产业、建筑业,就占到整体经济规模的13.8%,更不用说再加上下游了。可见影响有多大。

去年一整年,房地产投资增速已经下降到了4.4%,可以说是抛锚了。

房地产是需要严格调控,房住不炒也是长期需要实施的政策导向,但倒洗澡水不能把孩子给倒了。

现在房地产业面临的严峻形势,放眼20年来,也只有金融危机冲击的时候可以相比。

中央财经委员会办公室副主任韩文秀近日就归纳了原因:

经济社会发展是一个相互关联的复杂系统。要防止出现合成谬误,不把分兵把关变成只顾自己、不及其余,避免局部合理政策叠加起来造成负面效应;又要防止分解谬误,避免把整体任务简单一分了之,更不能层层加码,导致基层难以承受。

这就归纳了当前楼市困境出现的原因。只能说一句,No Zuo No Die啊。

现在可以说,国务院和各大部委连续发声,房地产已经进入了“全面纠偏”的阶段,而且,对于已经转弱的市场预期来说,矫枉必须过正。

楼市大转折,一系列重大变化可能发生。

一、央行很有可能在第一季度进一步降准、降息,小步快跑,力促经济回暖。

央行很担心,印出钱来,贷不出去。从11月开始,对楼市输送的资金已经在逐步加大,但是还不够。

2021年末,全国房地产贷款余额52.2万亿元,同比增长7.9%,增速比9月末提高了0.3个百分点,其中四季度房地产贷款新增7734亿元,同比多增2020亿元,较三季度多增1578亿元。

随之而来的,是广义货币M2极有可能会重回2位数,如同2020年疫情冲击之后的情形。

不排除5年期以上LPR进一步下降5个基点的可能。

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这对广大“房奴”一族和买房人来说,都是利好,有的城市首套房贷利率已经下降到5%以下了,政策信号极为明显

二、国家发改委、住建部持续发声之后,已经营造了楼市松绑的政策环境。各地政府,可以出手了。

此前,很多城市着手救市,但还是畏畏缩缩,不敢放手去干。“政策一日游”频频出现。

最典型的是黑龙江,该省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议,部署了全力冲刺房地产业增长工作,结果被舆论关注后,撤回通稿。

炸了!住建部深夜发声:充分释放居民住房需求!限购限贷有望松绑?楼市大转折……

如今,在住建部发出“充分释放居民住房需求”的号角后,各地在需求端可以做更多的动作,不排除一些城市,将放松限购限贷政策,更好调动住房消费需求。

尤其是东北地区和部分中小城市,救市的力度可能会更大。

第三,第一季度会是一个政策集中发力期,还会有更多政策宣布,但传导到楼市仍需时间。

信心之所以宝贵,就没有那么容易恢复。不过中国楼市的想象空间还是很大,房地产信仰并未破裂。

要知道,在去年如此严峻的情况下,房企朝不保夕、行业风声鹤唳,但中国楼市的整体成交规模仍然刷新的“天花板”,突破18万亿。

炸了!住建部深夜发声:充分释放居民住房需求!限购限贷有望松绑?楼市大转折……

从政策发力到“小阳春”的出现,大约会有2-3个月的时间差。

按照这个趋势,早点行动的买房人,还能够抢抓到窗口期的机会。我给你的建议就是,春节除了走亲访友,也不要闲着,需要买房、置换的要行动起来了。

把手上的现金换成优质资产,才能承接央妈释放的政策红利。

中国经济仍然韧性十足,不要被一时的下挫迷惑,及时调整好资产配置才是大事。

 转自:https://mp.weixin.qq.com/s/r-qJB9wbhYr6oLF83OVkoA