学区房的脱钩

原创:房东的ID

来源:房东经济说(ID:SEASFO)

最近这两年,全国各个城市的教改都在深入推进,又以今年的力度最大、速度最快。

先是上海在三月份针对上海市实验性、示范性高中将拿出其招生总计划数的50%-65%,直接分配到区、分配到校,把这一部分教育资源均匀分配到全市;到了七月初,北京西城区又传来消息,该区域“多校划片”的执行力度强于绝大多数人的预期,执行下来后即使是买到了西城内好学区(例如金融街、德胜、月坛等名校云集的片区)的学区房,也有可能被划到其他普通的学区上学,对于这部分业主来说,学区房几乎等于白买了。

学区房的脱钩

今年7月 乐坛片区学区房业主后台结果显示其无法到区内名校就读

现在到了八月,深圳也公开了一份征求意见公告,对深圳学区房炒作加以重拳打击,力度超过之前所有城市。

学区房的脱钩

具体来看,这则《条例》共五章七十三条,包括总则、民生建设、社会治理、促进和保障以及附则。其中有关学区房的重点有两个:

一是大学区招生。目前深圳的中小学采用的是积分制,虽然也是多校划片,但总体而言,房子和学位的关系最为紧密,一旦采取大学区制,房子和学位的对应关系会被打破,这意味着学区房和教育资源基本脱钩。

二是教师交流制度。考虑到学区房制度的另一个根基是所谓的名校,没有名校,很多疯狂炒作就没有基础。一所名校最根本的因素就是老师,建立教师交流制度,教学水平的均衡化会大大推进。这对于追逐名校的资本而言,是釜底抽薪。

若不出意外,这个公示文件在8月13日后将成为正式的城市发展指导文件,而且从标题来看,这份文件的地位非常高。

对深圳来说,学区房治理确实是一件迫在眉睫的事情。客观来说,2017-2020年期间,深圳对楼市的调控相比北京和上海来说都是比较暧昧的,例如炒房风气全国最盛、经营贷泛滥,最让人看不懂的是在2019年11月市场已经较热的情况下放松调控引爆了新一轮的房价上涨。

到2020年下半年时,深圳的房价平均比一年之前涨了有约30%,甚至有个别热门小区接近翻倍,涨过这一轮后,单价最高的除了个别豪宅外就是一些优质学区的学区房。这些房子其实都是老城区的一些老破小,除了有学区外,连住人都困难,但是却可以卖到30万+/平米的单价,当时北京房价已经调整三年多、加上北京教改对学区房已经打压过一轮,因此深圳的学区房单价毫无疑问已经是全国最高。

学区房的脱钩

2020年中时 深圳部分热点片区学区房的成交记录

这次公示中对学区房的调整一旦彻底落实,几乎意味着未来深圳将没有学区房这个概念了。所以对于那些除了上学资格外没有任何其他价值的老破小来说,房子的价值可能要面临重估。

在此之前,深圳已经对二手房采用了指导价制度,深圳也是第一个这样做的城市,在此之后二手房指导价这模式已经被成都、宁波、西安、绍兴、无锡等城市复制,上海二手房发布也需通过价格核验;现在对学区房的做法也是各个热点城市里最重的,看得出来现在的深圳对楼市调控非常认真,似乎和几年前很不一样,那么这个变化是什么时候发生的呢?

我觉得这个节点大概是在今年2-3月期间,或许是在“房住不炒”的压力下,深圳对待楼市的态度发生了重要转变,有两个标志性事件,一是深圳推出二手房指导价机制、二是炒房大V深房理遭调查。在这两件事发生后,深圳可以说就是全国调控最严、被盯得最紧的城市,没有之一,其他城市都成了跟随者。

那么下一步深圳就可能先于其他城市祭出新的调控,像存量房产税的试点也不是不可能的。

对于学区房的重锤,是有相当大的积极意义的。首先中国是一个社会主义国家,那么就必须在增加效率的同时兼顾公平,不可能同样一个城市的孩子,因为经济条件的差异出现明显的机会不均等;另外,学区房已经不仅仅是教育问题,它还是一个房地产和金融问题。个别学区房成为炒房客眼中的香饽饽,有些小户型学区房在2015年初150万,经过2015-2016年的普涨后涨到300万,后来到2018-2020年又出现专门针对学区房的一波行情,直接涨到600-700万。我们换个角度想一想,在深圳有多少996的打工人小几年时间可以赚到这么多钱?

这让我想起前段时间一位朋友说的话:承认吧,一线城市最大的价值其实就是你买的那个房子能涨价。

这次调整会逼着家长走向理性并重新思考教育的本质。这些年教育之所以出现这些年来如此严重的内卷,除了客观存在的竞争压力外,也与家长的非理性心态分不开。很多人认为买学区房就等于投资教育、觉得自家孩子补课补得比别人少一门就吃了大亏,殊不知这种心态之下,吃亏的是每一个参与其中的人。铁腕治理学区房,有助于家长和学生思考教育的本质,把时间、精力、财力都放到更有意义的地方去。

总的来说,无论是家长还是潜在的买房者,都应该坚守常识、应该对“房住不炒”保持重视和敬畏。

另外,有关教育议题,我们往往站在学生和家长的角度看问题,但很少有人站在教育从业者的角度去看。可以预期的是,未来一段时间深圳所有的小初高教师(尤其是名师)都会比较辛苦,一方面在教师交流制度下,他们可能需要高频的跑动教学;再者课外补习班已被明令禁止,他们也不可能再用其他时间去赚家长更多的钱。这是否会使得过去稳定又可靠的教师职业出现内卷或影响新人才的加入,也有待我们未来的观察。

学区房的脱钩

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/ymHL1vGFhlJsphRLfpDtOg

升学改革三十年:条子和票子

1987年,一位跑运输的老板天天泡在北京景山学校,说只要学校肯收我的孩子,我愿意捐一万元给学校。软磨硬泡一个月,校长和老师终于被感动了,收下了孩子和一万元。

那年,北京人均可支配收入是1078元。一个月后,学校还是出于组织纪律,把钱退了回去。

北京的升学生意,于是有一个非常温暖的开头。

还是那一年,经中间人介绍,北京五中收了第一个“票子生”。他也成了北京市第一个“票子生”,校长吴昌顺说:

这也许是家长和学校摸着石头过河的一种试探吧。

从此开始,河道越来越拥挤了。先富起来的一部分人很乐意出点血让孩子进入名校。在政策的鼓励下,很多大公司也参与进来,以共建单位的名义捐钱给学校,为自家员工换取入学名额。

那几年,方正每年要为北大附中缴费四五十万,换取七八个员工子女的入学资格。

1991年,北京废除了小升初考试,全部电脑派位,就近入学。但富有首都特色的“择校生”、“共建生”、“占坑生”、“票子生”、“优惠生”都冒了出来,让电脑失灵了。

到了1995年,“票子生”的比例已经相当高,内卷之激烈远超现在。

那一年,领袖的前秘书想送孩子上重点中学,发现要交五万元,还得排队,等他发动亲朋好友凑齐了钱,费用又涨到了七万,只能放弃。

呼吁改革的声音越来越多,1995年,当时的领导在一份内部材料上作了批示 :

旧社会像名牌学校中学乃至大学必须靠成绩,绝不能讲人情。

1

领导批示后没几个月,西城、海淀区的老师们告诉毕业班家长,刚取消了没几年的小升初考试,又要恢复考试了。

这项政策仅仅在小范围内复活了一段时间,就又叫停了。毕竟是九年义务教育,免试进初中是大势所趋。

此后,北京的小升初政策进入了循环阶段,是考学生的脑袋,还是考家长的口袋,似乎没人能给个准确的答案。

小学毕业考试被取消,意味着升学市场上没有了指定货币。勤劳勇敢的北京人民,很快建立了民间的货币体系。

上世纪九十年代末期,从人大附中开始,好的中学纷纷以奥赛选拔人才,北京逐渐进入“全民奥数”时期。最严重的时候,最优秀的十几所初中,都在小升初阶段就开班教奥赛。

奥数和比特币一样,很快获得了全民共识,成了硬通货。

物极必反,大家很快发现,中国人对于考试太狂热了,一考试就搞军备竞赛。奥数也成了加重学生负担,扼杀民族未来的罪魁祸首。甚至有人喊出了,奥数是万恶之源。

2006年起,北京开始叫停奥数,但其生命力之旺盛超乎想象,直到2018年,才算是完全被叫停。

奥数的坚挺,是因为始终没有出现新的选拔标准。期间,北京出现过“特长生”选拔,事实证明是可以被操纵的。

取消了特长生,还有择校生;取消了择校生,共建生又冒了出来。唯一拿钱解决不了的,也就是数学成绩了。

北京教改三十年,其实就是官方货币和民间货币的角力。人民币进校园,显然是与核心价值观相背离的。但教改始终难以彻底成功。

2014年,北京进行了影响最大的一次教改,学区制、九年一贯制、名校办分校终于形成了制度,再也没有共建生,学区为王,为广大家长买房指明了方向。

从那时起,以西城区为代表,北京升学的真正硬通货产生了:

学区房。

2

北京西城区,面积50平方公里,64所小学。这里是中国牛小最集中的地方,没有之一。

翻开几乎每一个学校的历史,都是大有来头。有些学校,艺术节在国家大剧院开,开学升旗由国旗班来升。因为声望与口碑,西城的牛小不断吸收好老师与好生源,慢慢形成巨大的虹吸效应。家长们趋之若鹜。

全国学区房看北京,北京学区房看西城。西城64所小学被划分为11个学区,几乎成了全国学区房价格体系的锚和基准。其中德胜、金融街等学区房价格,代表着学区房的最高水准。

2021年7月开始,锚又被砸碎了。

从7月2日开始,不少西城家长接到了调剂电话,很多牛小的学位已满,只能接受调剂。尤其是去年7月31日买入西城学区房的,基本上都要被调剂。

很多人瞬间就慌了,尤其是买了德胜、月坛和金融街的,他们都是以15万以上单价买的学区房,但现在被分配去的学校,学区房价格都在九万元左右。

花了爱马仕的钱,最后得到的是班尼路,虽然都是牌子的。

家长群哀嚎一片,很多人感慨取消学区房的战争,就从西城区打响了:

顶级学区房覆灭开始了。

学区房积累了太多怨气,大家都知道,也都在看笑话,但这轮西城学区房翻车,更重要的原因是:

学区房太多,牛校不够用了。

学区房六年为一轮,供应源源不断,但学校的座位是有限的。门洞、地下室、走廊,西城牛校区域内有房产证的物业,都被都买光了,如果西城的花盆能办大红本产证,我想很多人是不介意住在花盆里的。

学区也被撑爆了。我们缺芯片,但肯定不缺有钱人。

2020年西城区小学在校人数统计数据显示,六年级共有12867人,一年级共有21075人。这也意味着在六年中,西城多出了:

9000个小学生。

北京教委其实从去年就开始警示学区房的风险。

但很多家长不信邪。他们赶在去年7月31日前搞定学区房,德胜片区五一期间成交了100多套房子。

不光西城,东城、海淀,乃至朝阳区都要被撑爆了。

统计数据说,最近三年将是北京二十年来入学的高峰,今年适龄入学人数达到21万,而明年,或将超过25万,这其中有三成是二胎。

放开二胎让本就紧张的教育资源,更加内卷了。今年开始,海淀区把所有能改的房间都改了教室,每个班从30人扩招到40人,小学生也要爬高楼。

当然,看看数据就知道,丰台、通州、大兴的小学生人数没怎么增加。

水往高处流,越是顶级学区房,涌入的钱越多。毕竟西城和丰台的差别,比西城和西藏的区别都大。

领导也对学区房表态了:

解决这个问题(教育公平)不可能一蹴而就,就是在北京这个问题也很突出。

3

今年5月14日,北京西城区疾控中心发布了一则疫情通报,称金融街街道的父女三人为新冠密切接触者。通报简单描述了他们家庭情况,住址为西城晶华小区,大女儿就读于宏庙小学,小女儿就读于惠泽幼儿园。

这则通报引起了包叔好友兽爷的兴趣,他几乎是下意识地判断:

父亲肯定是体制内工作。

他的理由是,宏庙小学是西城的顶尖小学,人称“宇宙第一小学”,但这家人所在的西城晶华小区虽然离宏庙只有两公里,但却不是对口的学区房。在这种情况下,小孩想入读宏庙小学,就只有一种可能:

政策保障生。

教改几十年来,北京的升学风云变幻,政策保障生岿然不动,自始至终站在鄙视链的顶端。

那天下午,在大望路的煎饼摊前,包叔上了社会第一课。兽爷为了躲城管,躲遍了北京的大街小巷。什么行业做久了都会炉火纯青,这个男人对北京小学八卦的掌握,甚至超过了包叔对村里寡妇的了解程度。

政策保障生,是北京学校水面下的冰山。

中央、部委机构云集的西城,政保生比例有多少,数据从来没有正式披露过。他们的申请表由单位收取,由单位提交名额给教委。在电脑派位之前,政保生就都分配好了。

这种申请表并不神秘,百度文库就能随便下载。包叔自己下载了一张,认认真真填了一下午。

唯一的问题,是不知道该交给谁。

政保生的前身是“条子生”,处理条子是北京中小学校长最头疼的事。上个世纪八十年代,他们就通过媒体叫苦。一位中学校长说,甚至连水、电、气、热等部门,也不断向学校递条子。他们谁都惹不起。

2014年的教改后,“条子生”以“政策保障生”的制度确立下来。

有墙的地方就有人卖梯子。后来,政保生也是越来越多。北京也一直想解决这个问题。

最受关注的是西城区,他们明确了“政策保障协调入学”的范围;

2018年,西城教委第15号文件又叫停了政策保障生,把照顾范围缩小到烈士子女、华侨子女、劳模子女等。

但是那年7月6日“小升初”学区派位一出来,大家还是发现,某小学一个班32名学生中有20人被派入市重点中学。

环球网的一篇评论说,他们基本上是强势行政、企事业单位的子弟。

去年,包叔一个朋友去西城区中介门店上班。他发现西城区每个月的学区房库存差不多也就700-800套,而政策保障生,在顶尖小学里却有很多很多。

三十年来,北京的教育资源分配进行过太多次尝试,这次的绞杀学区房,不知道会不会是最后一次,大家都知道最大的两只拦路虎是:

条子和票子。

去年的一次内部会议上,面对学生爆表,海淀区教育部门喊出了:

今年起卡死所有特权生的路径,无条件就近入学。

有篇论文分析过,北京的特权生主要来自三种家庭:政治精英,商业精英和教育精英。海淀区当然是以教育精英为主,海淀人敢说的话,其他人不一定敢说。

1996年,收了第一个票子生的北京五中校长吴昌顺,和媒体诉苦时说,多年来条子生就没断过,光教育内部的条子就很多,再加上方方面面的工作需要,我们敢得罪谁呀:

只要堵不住条子生,就堵不住票子生。


转自:  https://mp.weixin.qq.com/s/8fN77Tl7jLupsu3_QV7g0Q

没想到!中招改革的最大赢家竟然是它

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

今年3月份,原本家长们都在等“多校划片”是否会落地,没想到却迎来了“中招改革细则”。
 
一时之间,网上各种似是而非的解读满天飞,“菜中的春天来了”、“学区房凉了”……搞得家长们人心惶惶。
 
很多媒体说这是教育新政,其实,这并不是一条新政,上海市教委早在2018年就已经公布了中考改革。
 
当时的中考改革有两部分:一是关于中考的考试科目和分数调整,二是关于市重点高中招生方式。
 
今年3月16号公布的细则,就是针对市重点高中招生方式所做的细化。
 
而中招细则对还没入学的孩子来说,又有什么影响呢?
 
先上结论:没有影响,该干嘛干嘛。
 
 
没想到!中招改革的最大赢家竟然是它
01
很多家长不相信,没有影响,那干嘛出这个政策呢?
 
对于没到入学年龄的孩子来说,确实没有影响。
 
真正有影响的是哪些人呢?
 
现在读初二,2022年中考的那批孩子。也就是2018年3月公布中考改革后,当年9月份小升初的那些孩子。
 
为什么这么说呢?
 
我们举个例子。比如在徐汇区读初二的小明同学。他的学习十分优异,目标是四校。
 
在改革前,他有四条路径可以进四校,分别是所在初中的推荐名额、全市招生的自荐名额、四校分给徐汇的零志愿、以及上中在徐汇独有的平行志愿。
 
以去年为例,徐汇区中考人数5500人左右,四校在徐汇的推优人数47,自荐人数129,零志愿80,平行志愿42,四校在徐汇的录取率高达5.4%。
 
那我们来看看,四校在上海的整体录取率有多少。
 
2020年上海中考总人数8.4万人,四校招生总人数1516人,四校在全市的录取率只有1.8%。
 
四校录取率像徐汇一样高的还有杨浦,接近6%。那么被平均的又是哪些区呢?
 
宝山0.7%,青浦和松江0.3%,金山、奉贤和崇明只有0.2%。
 
也就是说,在徐汇区的小明同学,只要在区内排进300名以内,大概率就能进四校。
 
而在中考人数同样5500人左右的松江区的小可同学,要在区内排进前17名才能进四校。
 
看到这里,相信不少家长为郊区的孩子叫不平,谁说徐汇是地狱模式?郊区才是真正的地狱模式好不好?
 
家长们应该也可以理解,为什么很多住在郊区的家长,一门心思让孩子去市区上学的原因了吧。
 
好在,中招改革彻底改变了这种局面
 
 
没想到!中招改革的最大赢家竟然是它
02
改革前,四校有60%是通过自招录取的,也就是说,四校通过自己的方式挑选学生,中考分数只要达到最低控分线就行。
 
如果你是四校,你怎么选?
 
肯定是名额多一些给到嫡系初中、优质民办初中,保证自己的优质生源,对吧?
 
于是,优质民办初中就会吸引到很多牛娃,这些民办初中的成绩就会更好,然后吸引更多的牛娃,从而产生马太效应,强者愈强,弱者愈弱
 
细心的家长会发现,那四校另外40%的名额呢?
 
另外40%是零志愿,分散到16个区,通过中考分数来筛选。
 
没想到!中招改革的最大赢家竟然是它
 
但不是平均分配,也不是按人数比例分配。
 
还是看中考人数差不多5500人左右的两个区,2020年徐汇拿到四校零志愿80个,松江只有8个,整整10倍
 
所以,以前目标是四校的孩子,初中基本上都会去徐汇的华育、杨浦的兰生、闵行的上宝、浦东的张集,不过,去年张集转公办了。
 
那么中招改革,是怎么改变这种局面,以达到教育均衡化的呢?
 
首先,招生方式发生了变化,从原来的60%自招+40%零志愿,变成:52%名额分配到区、13%名额分配到校、35%的自招+统招。
 
自招和统招的各自比例没有公布,我们按照旧政推测统招的名额不会太多,所以四校自招最多可以占到35%。
 
没想到!中招改革的最大赢家竟然是它
 
对于徐汇区的小明同学来说,明年参加中考,想要进四校,可以通过至少三种方式:自招、名额分配到区、名额分配到校(假设四校没有平行志愿)。
 
假设2022年四校招生人数和各区中考人数与2020年一致,那么按照新的招生规则可以推算出,四校在徐汇的名额分配到区49人,名额分配到校12人,四校在徐汇的录取率是1.1%
 
而松江区的小可同学,进入四校的概率也是1.1%。
 
不只是徐汇和松江,上海16个区的考生,通过名额分配的方式进入四校的概率都是一样的,因为都是按照各区中考人数的占比来进行名额分配。
 

对于郊区的考生来讲,对比之前,绝对是最大赢家

从下表就可以很明显的看出来,郊区的名额都多了几十个。

没想到!中招改革的最大赢家竟然是它
 
当然,这只是名额分配,在自招上还是有区别的,仍旧留给四校筛选生源的权利(四校自招全市招生有一定的自主权,届时想必会向徐汇优质初中倾斜)。
 
假设自招按照同比例缩减,四校给徐汇的自招名额有103个,而给松江的只有10个。
 
叠加上去,2022年实施中招改革后,四校在徐汇的录取率大概3%,而松江的录取率大概1.3%。如果上中继续在徐汇有平行志愿的话,徐汇的四校率将接近4%,虽然比之前的5.4%下降了,但仍旧有优势。
 
不过总体来说,不管是教育强区还是教育弱区,不管是市区还是郊区,进入四校的机会相比之前更加均衡了。
 
四校变成了全上海的四校,不再是教育强区独享的专利
 
 
没想到!中招改革的最大赢家竟然是它
03
但这种变化究竟影响了多少人呢?
 
通过前面的计算,大家应该可以看到,四校在16个区的名额分配比例都是1.1%,按照1:2投档,入围的也就只有2.2%。
 
也就是说,中招改革,只影响到每个区排名在前2.2%的考生。
 
那都是顶级牛娃的家长该操心的事情,与大部分普娃都无关
 
有的家长可能会说,不对啊,除了四校,还有区属市重点高中呢?
 
没错,区属市重点高中的招生方式也同样发生了变化。由于篇幅的关系,具体推演过程不表,直接上结论:
 
从不同区的层面上来讲,哪个区的市重点高中越多,哪个区的考生越合算。因为自招比例缩减,名额分配占大头,尤其是区内名额。
 
再加上四校分校和外区市重点分校都按照区内的市重点高中政策招生,所以,哪个区的市重点高中多,哪个区的分校多,哪个区就有更多的名额优势
 
比如闵行区,之前一直因为只有2所区属市重点而被人诟病。而从明年开始,加上2所四校分校和3所市重点的分校,一下子名额多了不少。
 
不过相信很多家长也都听说了,不是所有的“市重点”都是市重点。
 
有些市重点高中名不副实。
 

所以,我们对各区的高中做了梳理,只选取了中位数可以考上985和211大学的优质高中,推演了中招改革后名额的变化,具体见下表。

没想到!中招改革的最大赢家竟然是它
 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/okLY_izyxwtNbCx3bkTYtQ

上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变

 

前不久,上海发布了中考改革实施方案,其中提到了关于重点高中“名额分配”的内容,然后家长群就“炸”了。之所以等了这么久才来和大家聊这个,就是想“让子弹多飞一会儿”,小半爸我先得把里面的弯弯道道研究透了。

 

其实中考名额分配也不是什么新鲜事了,全国各地都有,为什么这次上海的动静这么大呢?

 

这次中考改革与此前相比,名额分配综合评价录取比例进一步扩大,占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。

 

划重点,牛校高中名额分配的比例,过半了,量变到质变。

 

也就是说,假如我的孩子在上海即使中考成绩在全市排序不算拔尖,但只要在校内排序靠前,一样有机会通过拿到分配名额考上牛校高中。

 

把今年上海“中考新政”和去年全国各地小升初普遍开始“公民同招+大摇号”放在一起看,这些变化都指向了一个事实——

 

现有的小升初择校逻辑,真的要变了!

 

看懂过去,才能看清未来!我知道咱们平台小学生家长特别多,对中考新政的影响很关注,所以今天小半爸就使出洪荒之力,给大家全面掰一下这个上海“中考新政”的前世今生。

 

 

上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变

 

上海的这项措施,也不是突然出台的。我们来看看时间线。

 

 

>>> 2018年3月

 

早在18年,上海就出台了《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》。在这份意见里,就已经确定了高中招生的录取改革,从2018年入学,也就是从2022年中考的这批学生开始实施。

 

上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变

 

 

>>> 2019年4月

 

到了19年,上海教委出台了两个配套细则——《上海市初中学业水平考试实施办法》和《上海市初中学生综合素质评价实施办法》。

 

其中《上海市初中学业水平考试实施办法》内容主要包括考试科目各科考试方式、时长及分值,考试组织与实施以及考试成绩应用等四个方面。

 

上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变

 

而《上海市初中学生综合素质评价实施办法》主要是从品德发展与公民素养、修习课程与学业成绩、身心健康与艺术素养、创新精神与实践能力四方面对学生进行记录评价。

 

上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变

 

也就是说,中考具体怎么考,综合素质评价的标准这时候就已经确定了。

 

 

>>> 2021年3月

 

然后就是今年3月,教委发布了这个最新的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。

 

核心就是下面图上的,名额分配招生占市级示范性高中总招生计划的50~60%。

 

上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变

 

但是,重点高中名额分配录取最关键的一个环节“综合考查”怎么考,还是没有具体办法,需要等待“另行颁布”。

 

今年已经是2021年了,明年就是设定完成目标的最后一年。所以,这次3.16上海“中考新政”并不是突发事件,而是早有计划,完全符合“三年早知道”原则。

 

但是这次为什么如此轰动呢?

 

 

学区房争议。

 

2020年,上海房价暴涨,学区房首当其冲,涨成了天价。比如被称为“双学区”房的梅园二街坊,因为对接浦东福山外国语小学和建平西校这两个小初名校,价格就从10.64万/平一路飙到了如今的18.14万。

 

“中考新政”一出,很多人就开始担心学区房是不是要凉了?还有上海网友总结了一张上海学区房房价变化趋势。

 

上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变

 

其实这个总结还是有一定道理的,上海教育局为什么要出台这个改革方案?相信和这些年学区房的炒作愈演愈烈,是有一定关系的。

 

 

焦虑缓和or焦虑加倍?

 

在大的变化发生前,家长们总是会产生很多焦虑。特别是涉及到“择校”、“买学区房”这种重大决策的时候,不少家长总是会比较迷茫。

 

我认为这个政策总体来说是能缓和教育焦虑的,以往基本只有去了重点初中,才有机会进入重点高中。但是现在,只要你能努力做到校排前列,家门口的初中也许就能进去了,岂不是机会大了很多?!

 

 

教育公平,不是说说而已

 

刚刚过去的两会,无论是两会委员,教育主管部门负责人,还是还是国家最高层领导人,都对教育公平给予了高度重视。

 

这些年国家其实一直在想办法做这件事,很多举措,包括这次上海教育改革,都是在促进教育公平的。改革过程中,动荡和争议都是不可避免的啊。

 

 

上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变

 

学区房会凉凉吗?

 

上海这次中考改革,对学区房的冲击甚至可以说是“海啸”级的,“中考新政”还没出台多久,“上海学区房”就冲上了微博热搜,网上随手一搜,也都是关于“学区房凉凉”的新闻。

 

上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变
上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变

 

最出圈的一张网传论坛截图显示“梅园房子估价一夜之间从430万跌到370万”。

 

上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变

 

名额分配录取包括分配到校和分配到区两类,加起来占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。

 

也就意味着,以前上海家长们看不上的公办初中把学生送进名校的几率增大,而以往被热捧的优质民办初中,就不大可能出现有80%学生都能升入上海四所名校(上海中学、复旦附中、华师大二附中、交大附中)的景象了。

 

所以才有业内人士指出,“中考新政”显然是为了给中学学区房降温,打压大家对优质学区房的需求。

 

但是学区房是否真的会凉凉?我认为还是取决于下面这一条。

 

 

 对学校意味着什么?

 

要想搞清楚这个问题,我建议把上海“中考新政”和去年的“公民同招+大摇号”放在一起看,很多问题就会比较清楚了。

 

去年的小升初全面大摇号,是限制民办初中通过自考掐尖儿。

 

今年上海教育“中考新政”表面上是限制公办高中掐尖儿,但最直接的影响是,以往被热捧的公办初中,对学生的吸引力降低了,也就是事实上限制了公办初中掐尖儿。

 

看明白了吧,政策连续性限制的就是小升初“掐尖儿”。

 

对于头部的初中来说,通过掐尖儿来保证生源、升学率以及所谓的“教育质量”,这种事情以后都会被限制,而剩下的,就是真刀真枪的拼教学了。

 

而对于中等水平的公办初中来说,以前苦于没有生源,想搞好教学也很难出成果,但是现在他们有机会送学生去重点高中,也许会更牟足了劲儿去搞教学。

 

上面说的是初中,对高中的影响呢?

 

“中考新政“推出的前期,高中的挑战比初中还要大一些,借用上海市教委官员的一句话:生源拒绝掐尖,所有学校都需要证明一点“教不分类,因材施教”!

 

 

对别的城市有影响吗?

 

因为上海是“领头羊”,是全国教育改革试验田、探路者,引领其他省市教育发展。它的改革方案才会受到那么热烈的关注。

 

实际上,很多地方其实都在进行名额分配制度,只是比例各不相同。比如南京已经先行实施了50%比例的招生进行“名额分配”(根据江苏省教育厅去年的政策导向,江苏的指标生比例的最终目标是70%。)

 

不过就南京目前实施的情况来看,因为它还有最低分数线限制,一些薄弱初中最好的孩子也考不上(南京的标准是中考排名前30%的学生),导致重点高中指标生并没有落实。

 

基于类似的考虑,此次上海的“中考新政”也尚未明确名额分配的最低分数标准。如果这个标准进一步降低,普娃考入名校的机会也会更大。

 

作为一个普通爸爸,我希望上海的改革能带动成都教育的改革,“名额分配”高一些,最低分数限制低一些,量变到质变,让成都学区老破小的价格也更趋于合理。

 

 

上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变

 

我今天听到一句话,深以为然:

 

以后除了孩子的学习成绩之外,其他家长可规划的东西,都充满了变数。

 

为什么这么说呢?

 

 

学生受到的影响都是怎样的

 

哪群孩子受这次影响最小?

 

当然是真牛娃,能在顶级初中名列前茅,自然完全不受影响;稍微排名靠后一点点的,还可以拼一把统考和自主招生,虽然有挑战,但真牛娃的成色应该是经得住检验的。

 

哪群孩子收益最大?

 

普通初中的尖子生,他们去重点高中的机会增加了很多。同时,在这类学校中,他们更容易获得教育资源的倾斜和关注,也容易获得更多的自信、淡定、快乐,对他们的心理健康也是非常有益的。

 

哪群孩子仍然没有机会?

 

这不需要我分析了吧?

 

总的来说,有实力的孩子,获得的机会更加多元化,以前是凤头不行,凤尾也要争,但现在做“鸡头”也有好机会,这何尝不是在“反内卷”呢?

 

 

最值得投资的是家庭教育

 

“中考新政”一推出,其实就应该明白公办学区房很可能滑坡,因为越是好学生扎堆,越是“卷”得厉害,竞争名额分配就越难。

 

家长也可以说,我选学校是冲着学校质量去的,这点我也完全理解。

 

不过,如果都是公办学校,教学经费差不多,老师都是考进来的,而且现在公办学校招老师的门槛也越来越高了,抛去生源因素,教学质量差距是否有我们以为的那么大?

 

而所谓生源的因素,归根到底就是家庭教育的差异!

 

 

● “中考新政”中更值得家长关注的是这个

 

前面我们提到的都是“中考新政”的一个点,名额分配。其实我认为,更值得小学生家长关注的是下面这张表,也就是中考到底考什么。

 

上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变

 

可以看到,除了要求“全面发展”以外,大分值的“日常考核”被计入了中考成绩,而且还出现了“跨学科案例分析”。

 

7大科目,13个考项,中考对孩子的学业要求确实很高。

 

另外,上海“中考新政”中一个关键环节“综合考查”怎么考,还没有具体办法,但是考察方向19年已经出台了:

 

公民素养

修习课程与学业成绩

身心健康与艺术素养

创新精神与实践能力

 

这说明什么,重点高中需要的是学业水平高、综合素质也高的孩子,只死拼应试水平,以后恐怕不是一个好主意了。

 

 

上海中考大变天,学区房凉凉?看清教改风向标,才能以不变应万变

 

作为一名四年级小学生的家长,认真分析了上海“中考新政”的前因后果,我自己有三点强烈的感受:

 

 

 政策是有连续性的

 

无论是单看上海中考政策的“三年早知道”原则,还是从去年“公民同招+大摇号”到今年“中考新政”,教育政策是有连续性的,这就给了家长做预判和提前做准备的提前量。

 

 

小升初择校焦虑减弱

 

这两年教育政策的趋势,对大多数普娃来说,是有利好的。毕竟掐尖小考、奥数竞赛不让考了,学奥数不再是升学刚需,英语等级考试也更多是孩子的自我成长需要,而非必考项。只要孩子努力,就读普通初中也有到重点高中的机会。

 

少了些考试,多了些机会,择校逻辑变化了,一定程度上减弱了小升初的焦虑。

 

 

家庭教育要抓紧

 

中考作为义务教育到非义务教育的分水岭,考察的目标就是要筛选分流学生。看了上海中考的考试范围,加上还未落地的“综合考察”,对我们这些小学生家长,还是很有启示的。

 

小升初的择校焦虑小了些,正好让我们在家庭教育,特别是在学科教育上,可以相对从容,做更长远的考虑和布局。

 

三门主课一定要抓紧:

 

语文:多阅读,多锻炼孩子的口头和书面表达能力。

数学:不考奥数,但还是要注重培养孩子的数学思维。

英语:多做听说练习,避免以前那种“哑巴英语“的学习。

 

其他科目的学习,可以根据孩子的兴趣有针对性的开展进行,像物理、化学,完全可以早点接触,特别是动手操作;历史可以更深更广地去涉猎;体育就更不要说了,它在我心中就是第四门主课,多点时间花在身体锻炼上面,会让孩子终身受益的 。

 

不管政策怎么调整,我们都把精力和眼光最终放在孩子的教育本身。毕竟,孩子的未来还是要靠他自身的实力说话,无论迎接中考、高考,还是未来的工作挑战,良好的学习能力,积极的学习态度,才是他一生的护身法宝。

 

成绩不是教育的全部内容,但成绩是第一重要的!

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/RZ61SRajRfk4jnYiBhSO9Q

重返老破小!北上广深中产养娃,溢价比伦敦还高

◎作者 | Phoebe Liu

◎来源 | 高净值TIMES(ID:HNWI-TIMES)已获授权

上周,上海教委发布了中考改革方案。新方案带来的影响有二:

 

一是“菜中”学子突破学区限制,重点高中每年定额分配给普通初中录取名额,这意味着即使不住在顶尖高中附近,“菜中”学子中考成绩优异也能读名校。

 

二是上海个别学区房房价一夜蒸发50万。50万,相当于一个小中产家庭半年收入,降价曲线比A股还要壮烈。

 

其实,学区房吃香,全球都一样。

 

因为学区房浓缩了中产群体日益增长的阶层稳定需要与教育资源不均衡化之间的矛盾。在现实生活中,能实现教育均衡化的国家少之又少。

 

通常一个基本规律是,1000万人口以下的小国,专注于某个产业或能源,可以过得非常舒服。典型如北欧,人少且富裕,政府在教育资源(芬兰教育世界第一),甚至其他福利上可以确保国民从“摇篮”走向“坟墓”。

 

瑞典,人口969万,欧洲最大铁矿砂出口国;

 

丹麦,人口564万,欧洲第三大石油生产国、天然气出口国。农业方面,牛奶每毫升菌落执行标准少于50000,世界第一;

 

挪威,人口536万,鲑鱼出口全球第一;

 

芬兰,人口555万,世界第二大纸张、纸板出口国,第四大纸浆出口国;

 

冰岛,人口33万,全球仅0.000047%的人口却占据了全球渔场捕捞总量的1.5%

 

所以北欧诸国有底气嘚瑟啊。

 

以上这几个国家,从孕妇怀孕到孩子长大成人,每个月可以领儿童生活津贴800-2000人民币,父母产假、因照顾生病的孩子而请假也有相应补贴(税率高也是支撑福利高的原因之一)。

 

其他国家,就没有北欧这么幸运了。报告显示,东亚文化圈落地生根之处,也是鸡娃成风之所。

 

西方国家,即使中产也“鸡娃”,其程度尚未像国内如此疯狂。好吧,搞了半天,原来中产的悲欢并不相同。

 

在教育这件事上,西方国家是如何尽可能缓解中产与教育二者之间的矛盾,避免划入学区房陷阱的呢?

 

重返老破小!北上广深中产养娃,溢价比伦敦还高

“学区房”出了国,概念就不一样了

 

中国学区房,不仅有距离上的近,它还是孩子上名校的敲门砖,更是中产阶级对后代美好生活的借代物。

 

中产鸡娃,不是希望孩子变得多牛,恰恰只是希望把孩子“鸡”成一个普通人。

 

谷雨实验室介绍过一位刚满30岁的上海家长,去年10月背了200多万贷款在浦东买了一套63平米的老破小。

 

就这么一套老旧漏水的房子,几天之内房价从每平5万涨到5.8万。半年过去,现在已经冲到9万。

 

这位新手妈妈,提及为什么孩子一出生就整硬件鸡娃,她给的理由是“总不能(让孩子)比我差吧”。说完,负债200万的她打开手机,“滴”地一声,教育机构划走了一个月500元的幼儿启蒙班学费。

 

父母们在大城市拼搏,循规蹈矩“996”才获得现在的一切,人们希望美好的故事可以一直延续下去。北上广深一线城市中,上海尤甚,毕竟这是个中产阶层占比很高的城市。

 

数据显示,在中国,一般一套位于顶尖学校附近的学区房,溢价可以达到30%以上。2个月内上涨幅度超过50万,不是稀罕事。

 

以精英教育驰名世界的英国,中产当然也为学区概念买单,学区房溢价却仅在15%左右。

 

秘密藏在英国教育体系中。

 

英国学校分公校(state school)和私校(public school)。

                           

重返老破小!北上广深中产养娃,溢价比伦敦还高

 

公校由政府出资,受政府福利管控,英国人上公校不需要交学费,这是英国政府在履行教育义务。

 

在英国,中国家长理解的学区房,概念更接近于英国公校周围的房子。

 

英国上公校采用的是划片、就近入学的方式(学区称为“Catchment Area”)。你距离哪个学校近,就上哪所学校。

 

和国内不一样的是,英国租售同权,租房子,也能上公校。

 

这里要说一句,英国虽然讲求租售同权,但对租房有严格要求。

 

学校会提前检查你是否在此处长久居住(2-3年以上),同时,孩子入学后的三四年也不能马上搬家,否则会被认为有欺骗录取名额的嫌疑。所以英国租售同权并不是学区房没那么高的原因。

 

相比租售同权,孩子入学最大的问题在于英国的学区范围不是固定的,会根据每年招生情况做改动。同时,距离也不是孩子入学唯一参考要素,在学校分布密集的学区,入学还要考虑学校资源的问题。

 

朋友王姐,带孩子去英国读书,就遇到相似情况。

 

她们家距离某顶尖A小学0.3mile,距离另一所B小学0.2mile。王姐一直希望自己的孩子能上A小。

 

王姐朋友Caroline,家距离A小学0.4mile,最后没想到,A小优先录取的是离校距离更远的Caroline家的宝宝。

 

原因在于英国认为,当某所学校是距离房子地址最近的一所学校时,优先录取(如果符合该条件的人数较多,则按照距离学校实际远近录取)。

 

学区的不确定,给学区房房价先泼了盆凉水。

 

重返老破小!北上广深中产养娃,溢价比伦敦还高

北京和英国,哪里的学区房更贵?

 

北京有两座教育池,海淀和顺义后沙峪。

 

海淀聚集了高知父母、后沙峪则是财富新贵。鸡娃金字塔再往下,就是老北京住的西城区。

 

西城区也是公立小学鸡娃成风的地方。不知道大家记不记得几年前一条震惊全网的消息,说的是有位家长为了孩子能上北京实验二小,花530万(11.4平,均价46万),买下文昌胡同一套杂草丛生的学区房。

 

事情真假咱不敢说,也不敢问,但北京真实房价自从调控政策出来之后,确实是个迷。

 

中国证券报记者在2020年5月走访北京西城区学区房市场以后了解到,当时西城区的学区房均价在17-20万/平左右,假设一套房子50平,总价为850万人民币。

 

伦敦顶尖公立学校学区房(坐落在Kingston)房价在63万英镑(约人民币567万)左右。

 

重返老破小!北上广深中产养娃,溢价比伦敦还高

英国工薪阶层收入,来源CECI

 

要是结合房价收入比,一个北京普通工薪阶层年薪为13万,伦敦以月入3000镑来算,年薪为32.4万人民币,相较北京高了2.5倍左右。

 

在北京顶尖学区房总价已经比伦敦高出300万左右的前提下,结合工资收入可知,北京学区房负担更重。

 

以极端情况计算,要是中国和伦敦的两个家庭都不吃不喝不上税,北京家庭需要连续工作65.4年才买得起一套房,而伦敦家庭仅需17.5年,缩短了3倍,将近2代人的时光。

 

北京中产养娃,溢价比伦敦还高。

 

重返老破小!北上广深中产养娃,溢价比伦敦还高

东亚文化圈是怎么做的

 

东亚鸡娃大国,除了中日韩,还有个隐形boss——新加坡。

 

新加坡教育体系有许多英国的影子,英国玩就近入学和租售同权,新加坡也玩。

 

新加坡的教育资源很紧张,紧张到新加坡人往singlish里加了个专有名词“kiasu”,这个词在英语里是找不到的,它来自闽南语,意为“怕输”。

 

“怕输”是新加坡的国民性之一,你甚至都无法理解,在新加坡,还有个专门的网站叫做kiasu parents(怕输的家长),访问量还特别高,家长们在里头热火朝天地讨论怎么不让孩子输在起跑线上。

 

这莫名让我想起1978年邓公访新加坡,与李光耀讨论新加坡崛起的秘密时,李光耀说了句“你们完全可以做得比我们更好,因为我们是中国南方没有土地的农民后代。你们有学者,有科学家,有专家。你们将比我们做得更好。”

 

“比较”一直流淌于新加坡的血液中,野心和坦率更是。

 

新加坡与中国在教育方面的区别在于,很多国内不能摆到明面上的东西,新加坡直接将它端上了桌——

 

为什么学区房概念在新加坡不那么重要,就是因为新加坡资源被层层明规占用了。

 

新加坡教育体系最核心的一点在于从小学就开始分流。越往高等教育上走,孩子越少。

 

分流过程中,成绩是主观因素,客观因素还有:公民身份、入学标准、校友资源、社会贡献,最微不足道的因素是距离远近。

 

先说个前提,在新加坡,公民的孩子才能读公校,其次是永久居民,持工签的很难进。

 

新加坡的学区概念是方圆1公里以内的优先录取,其次是2公里、3公里,接着是永久居民。如果这一层层瓜分下来名额还有剩,才轮到持外国工签。

 

方圆1公里以内需要抽签才能进的学校,属于比较难进的学校。

 

前面说了,新加坡入学看重其他因素。

 

录取顺序上,学校看重校友资源,要是家里已有哥哥或姐姐在这个学校就读的,优先录取。也就是家里一个孩子迈进了顶尖公立学校一步,后面带着弟弟妹妹一起进了。

 

要是家长是校友、教职工业优先,一代人进去,只要政策不变,后代全都进去。

 

此外,校董或校董家属推荐的孩子也优先录取,这其中不乏给地方会馆、地方教会捐赠,从而获取推荐信的操作方式,而在新加坡,这是明规则

 

校友资源、校董人脉,这些都不是一个初来乍到的普通家庭可在3代短时间内能积攒起来的资源,作为普通人要上顶尖学校,最直接的方法是做义工。为学校、学校所在的社区做出贡献,也是会被优先录取的。

 

美国金融大鳄罗杰斯,就曾经为了两个女儿能入读新加坡南洋小学,跑到学校里做义工。

 

当时的他还没有取得新加坡身份,最后入读也算是新加坡政府给这位金融大鳄面子了,因为他是外籍人士,根本没有权利读。

 

所以你看,在资源被层层瓜分以后,学区房“一房定校”的属性早被稀释。

 

在新加坡,有个叫做hillcrest villa的高端别墅区很有意思,很好体现了学区房是怎么被稀释的。

 

被学区房洗脑的我第一次看到这个别墅时,简直震惊了好吗……完全无法想象要是放在中国,它得成什么样的学区房战斗机。

 

先说下这个别墅区的位置,它被名校包围,过天桥是华侨中学,小区旁是国家初级学院、背后是莱佛士女小,再旁边是南洋女中和南洋女小。

 

厉害就厉害在这几所学校上:

 

南洋女小、莱佛士女小:新加坡小学TOP5

 

南洋女中、华侨中学:新加坡中学TOP5

 

国家初级学院:新加坡初级学院TOP5

重返老破小!北上广深中产养娃,溢价比伦敦还高

像这种学区房中的王者,要是在中国,房价估计上天了,而在新加坡,只有300万新币,1458万人民币左右。

 

重返老破小!北上广深中产养娃,溢价比伦敦还高

 

所以,虽然新加坡的学区房也有溢价,但更偏向我们接下来将讲的日本模式——好的校区造就好的学区房,而不是好的小学造就高价学区房。

 

下图是日本东京23区公立小学排名。

 

重返老破小!北上广深中产养娃,溢价比伦敦还高

 

表中右边红色数字代表当地居民年收入情况。我们知道,日本人口和资源总体聚集在东京23区,全国的中产阶层,大多都云集于此了。所以,红色一栏里的指标也可以看做是23区的收入最高值。

 

我的好朋友日本掘金酱DJ在做日本学区房研究时发现,中国是好学校带动学区房的发展,而日本相反,是好的社区生活环境造就了好学校。

 

在文章中,她做了一组测算,表中排名第一位于富人区的南山小学,周边的新房均价是10270万日元,而该区其他地区的房价为10479万日元,相差并不大。

 

所以日本的学区房溢价并不高。

 

在教育均衡方面,日本做得比较出色的是对教资进行重新分配,实行岗位轮流制度。也即为了“教育公平”,日本规定每位公立学校的老师不得在一所学校连续工作超过6年。

 

我们知道,教资是学校的血液,真正的教育公平,不是学校硬件多好,而是教育界的造血干细胞——老师,造血能力有多强。

 

啰嗦了这么多,回到开始,还是感叹我们的教育实在卷得太严重了。

 

不过上海此次新政对于中产普通家庭来说也是个好事,做题家们在教育红利快要吃尽之时,政策为中产阶级重新撕开了一道口子。

 

说实话,我很期待70年代末刚恢复高考时,社会上那种读书风气再次出现,那时知识青年们白天劳作,晚上走进自习室如饥似渴地把头埋进书中,伴着夏蝉喳喳作响,眼前是知识,心头是命运的火把在燃烧。

 

知识改变命运,在那个年代,不是一句空话,是只要努力,却不至于努力到要紧牙关就可以看到生活的另一种斑斓。

 

希望我们的改革,在未来10年,也能让学生们体会到学习的乐趣,而不是中年回味起来,仅剩脑海中的一抹苦涩吧。

 

参考文章:

在上海买下一套学区房,一切才刚开始|谷雨

谈谈新加坡的教育和学区房

学区房PK:北京伦敦谁更贵? 

 


 转自:https://mp.weixin.qq.com/s/yLQc0y-3tJbY1D5r691IAQ