兽爷丨罗刹海市

两周前,住建部召集了四家房企到北京开会,分别是央企中海和华润、半国企万科、民企龙湖。除了他们,还有三家施工单位和一家中介。

领导开篇点题,最近大兴调研之风,想听听企业讲讲各自情况。

万科董事长郁亮第一个发言。他用上海云锦东方打新事件举例,说一线城市限价,最后便宜的,还是有钱人。房地产市场走到了今天这一步,是时候全面放开各种限制政策了。

我之前说过,最近两年楼市行情越来越像股市,牛市稍纵即逝。今年年初的小阳春也不例外。因为购房者信心不足,及缺乏后续政策,最终只持续了一个月。

到了6月份,北京和上海的二手房成交量,跌到了3月的一半左右。兽爷的朋友子姨刚写过:

京沪很多富人正在抛售豪宅。

更让地产商绝望的是,7月份比6月份还差。7月前三周,全国50个重点城市新房成交面积环比降了33%,同比下降了37%。

都知道房地产惨,看这个数据才知道是有多惨:比去年疫情期间还差很多。所有人心思都不在房子上面了。

除了一线城市,大部分城市也没有什么刺激工具了。这让性格冷静的郁亮,在会上有点激动。他讲了很长时间,越说越激动。他讲完,其他房企领导脑门冒汗,没再多讲了。

可能是巧合。这个会一开完,市场情绪和郁亮的心态一样,再一次被搞炸。

龙头房企里硕果仅存的几家民营开发商之一碧桂园,多只债券价格突然暴跌。其中一只下跌两成的债券,离兑付只剩两个月。

而去年还在救建业的地产首富王健林,在7月11日到7月23日之间,卖了三次万达电影的股票,终于踩着点,还掉了万达4亿的美元债。

王首富已经好几年年会没唱歌了。他的偶像刀郎,前几天发了张新专辑,里面有首叫《罗刹海市》,罗刹海市是罗刹国和龙宫做交易的市场,是聊斋的一个故事。歌里说,我们这个世界根本问题是:

那鸡是驴,那个驴是鸡。

住建部会议结束一周后,7月24日,最高层召开会议。这场分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作的会议,出现了不少新提法。

地产人不关心其他的。他们只看到自2019年以来,每年4月和7月最高层会议已连续9次提及的“房住不炒”消失了。新提法是:

我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。

最漫长的一轮房地产调控,似乎走到了尽头。

1

2023年7月1日下午,67岁央行党委书记卸任。

一个多月前,随着国家金融监督管理总局成立,他已经卸任了中国银保监会主席。至此,这轮房地产调控的核心监管领导,告别金融街15号。

曾有记者问过他喜欢什么运动,他说:

洗碗。只要我在家吃晚饭,就会去洗碗。

洗碗运动员这六年的监管生涯,可以分为两个阶段,前半截是给p2p行业洗碗,后半截是给房地产洗碗。

2017年初,在山东当省长的他被叫回银监会,一年后担任首届银保监会主席。那会儿他的心病是p2p,5000家p2p每年累计交易两三万亿,坏账率很高。

上任三个月后,他在第十届陆家嘴论坛上说:

收益率超过6%就要打问号,超过8%就很危险,10%以上就要准备损失全部本金。

到2020年3月,5000家p2p机构就剩139家,半年后,还剩6家,年底,他宣布p2p归零。

他忙着清理p2p那三年,地产业正经历调控的前半场——交易市场的调控。

2015年底,化解房地产库存被列为中国2016年经济社会五大任务之一。中国人接着迎来了一个钢筋水泥味儿的2016。

1月份,仅仅一个月时间,深圳房价暴涨52.7%;几乎同一时间,上海一套挂牌430万的老公房,一天时间里三次提价,最终挂牌500万;北京2月份首次土拍,郊区大兴拍出了楼面价4万7的地王。

这一年,上海人排队离婚,北京排队买房,中国房地产市场销售额第一次突破十万亿——大致相当于加拿大2016年GDP总量。

钱都在流入楼市。中国个人购房贷款一年增加近5万亿,占全年中国各项贷款增加额的四成。

沉浸在房价奇迹中的炒房客们,很少有关注到2016年国庆节前后的细微变化。

9月30日,北京发布京八条新政,宣布提高一二套首付比例,随后20多个城市出台类似调控措施。这次调控力度不大,但我当时写了篇稿子,标题叫:

《这次调控,真的搞大了》。

第二年3月中旬,政府工作报告提出:

遏制热点城市房价过快上涨。

3月17日,北京市四部门联合出台新政,对首套住房实施“认房又认贷”标准,并再次提升二套房首付比例、暂停发放25年以上个人住房贷款。

此后,从北上广深等一线城市,到武汉、南京、杭州、厦门等二线城市,再到环京、环深等都市圈,都迎来调控升级。

两个月后,楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商“5限”时代。

又一个月,各地逐步调高房贷利率。当年9月,监管部门开始严查各类“消费贷”进入楼市。年底,国社统计说,这年50多个城市出台了超过180次地产调控措施:

目前,一线城市全部“认房又认贷”,非户籍人口购房门槛均提高至5年。

但那些被一二线驱赶出来的资金并未偃旗息鼓,而是顺流而下,与棚改货币化一道,流入了三四线的洼地。

碧桂园下沉三四线,567高周转战略成为开发商制式武器。恒大喊出了万亿口号,中梁、新力、阳光城、中南一批批黑马踩着碧桂园的脚步,进入烈火烹油的三四线,然后稀里糊涂地,纷纷成为牛逼plus的千亿房企。

2022年8月,清华大学经管学院的魏教授在一次不公开的内部讲话中,提到了一些关键历史时刻。他说财政对房地产依赖度为35%-55%,但房地产这么大的贡献是建立在三高模式上的,这种模式能持续到什么时候需要预判:

内部报告估计2019年房地产到达顶峰,依靠原有模式,未来销售面积和销售额都不可能再创新高了。

事实确实如此。2019年,有房企销售额可能悄悄突破万亿,只不过不敢公布。

房地产企业的惯性超乎想象。2020年疫情爆发后的5月,房地产居然又进入了一个拿地高峰期。同时,银行39%的信贷流入房地产。

这是一个危险的信号。魏教授说:

决策层发现,靠自我调节不可能了。

2

郭主席来了。

2020年8月,身兼银保监、央行两要职的郭主席在《求是》杂志上发表文章,其中一句话对房地产行业进行了最严厉的指控:

房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。

那个月,央行、银保监会针对房地产企业提出净负债率、现金短债比等财务指标限制,行业称为三道红线政策。

这标志着房地产调控正式迎来下半场——金融市场的调控。

三道红线的影响已不需赘述。它与之后到来的房贷两集中制度一起,几乎切断了房企境内的融资渠道,房企想借新还旧,不可能了。

2021年6月,仍是在那个对p2p宣战的陆家嘴金融大会,郭主席对房地产发出最后的警告:

押注房价永远不会下跌的人,最终会付出沉重代价。

后来的事,大家应该还记忆犹新。各大重点城市,房贷大面积收紧或直接停贷,很多买房人贷款已排到半年以外。房企的经营性现金流也被切断了。

没多久,恒大财富总部大楼被投资人包围,努力半年也没卖掉项目的许老板,还没违约就先暴雷了。

10月,有记者在一次国际研讨会上问央行领导,恒大事件是否有必要采取措施避免发生系统性风险?央行领导说:

应对措施第一是要避免恒大的风险传染给其他房企,二是要避免风险传导至金融部门。

但事情发展脱离了预期。恒大之后,花样年、新力、蓝光、奥园……民营房企们一个接一个爆雷。

那年国庆节暴雷的花样年,成为第一个躺平开发商。境外债从此也对中国房企关上了大门。尤其是绿档房企佳兆业的暴雷,意味着三道红线已失去参考作用。

民营房企往后的日子,都是类似的。旭辉林老板后来发过条朋友圈:

融资不畅,销售额疲软,光让还钱,哪家房企都吃不消。

2022年年初,春节刚结束,央行把四大AMC机构都叫到一起开会,给他们开了两个大口子:

暂时放松对AMC机构非金债、单一企业核心资本金等限制。

AMC不良资产业务可以分为金融机构不良资产和非金融机构不良资产。在所有非金业务中,地产业企业的项目利润最丰厚,说是收购房企应收账款,其实就是帮房企融资。

监管部门曾设下防线,限制AMC对房地产投资过分集中的风险。即单个项目投资不能超过资本金的5%。

当年四大资管公司资本金都超过200亿,也就是单个项目不超过10亿。而实际上,有的AMC单个项目就能做三四十亿,隐藏了巨大风险。

2021年起,AMC机构集体被要求回归主业,四大纷纷压降非金不良资产占比,监管部门动不动就因为机构非金业务风险掏罚单。

央行放给AMC的两个口子,是明显的字少事大。当时临近暴雷的融创,甚至已经收到了一家四大AMC公司关于董家渡项目的融资并购方案,只等靴子落地。

但央行会议的第二天,银保监单独把四大AMC叫来重新开了一场会:

还是要谨慎。

因为没有明确细化的政策出台,AMC再也没有额度改变历史走向。融创再收到董家渡项目方案,报价已经低到不可思议。

几个月后,情绪传到C端,断贷潮开始爆发。

3

两个礼拜前,恒大终于公布了延迟两年的财报,最重要的一点是,它的净资产两年间蒸发了8000亿。包叔说,这些钱相当于2400头大象的重量。

恒大三分之一负债是金融负债。金融机构在其中受伤最深。

还有大几千亿的供应商欠款,比如帮恒大卖房子的易居爆雷了,装饰供应商广田集团破产重整,上市公司文科园林由民营变国资。

索菲亚、嘉寓股份、江湖集团、老板电器等一批主要供应商,也都深陷其中。

从2019年到2022年,房地产开发从业人数从210万下降到了170万,上下游产业减少了600万个岗位,影响全产业链1000-2000万人。

兽爷有个朋友从房企离职以后,去做了律师,前段时间在朋友圈看到他又接了一桩帮房企供应商要债的案子,他说:

哪有什么一鲸落,万物生。

我还偶然认识了一个算命先生。这位先生说过去一年找他的人,主要都是前地产行业从业者,问的最多的是两个问题:

我在下批裁员名单中吗?

我什么时候能找到新工作?

上个月的财报季结束后,有机构统计了主要地产上市公司的债务。净负债率中位数从2021年底的76.5%提升至现在的85%;现金短债比中位数从1.05倍下降到了0.8倍:

绿档房企比例从32%降至25%。红档房企占比从11%上升至25%。

这组数据,不包括恒大、世茂、奥园、祥生等一批当时未披露财报房企,和蓝光等退市房企。

三道红线实施两年多,房企看上去更危险了。

前期急于求成的各项政策,到2022年,开始被放宽了期限。低能级城市陆续公开放松房地产调控政策,高层出台金融十六条,然后领导口中的灰犀牛被彻底扭转。

房地产,似乎又成为了支柱产业。

只是市场还是不见好转。最开始的12家救助房企,后来变成了5家,最后不管第二支还是第三支箭,都没能救成示范房企旭辉。

中国人喜欢买房的习惯也扭转了。2022年,全年新增21万亿人民币贷款,其中人民币房地产贷款只有3.4%。这个数据在2016年接近45%。

房地产终于去泡沫化了。

今年上半年,中国100多座城市出台了300多次房地产优化政策,前四个月平均每月60次。然后中指的数据说,百强房企销售总额3.56万亿,同比增长:

0.1%。

每个地产人都感受到了统计局的温差。很多地产商都跟我说:

这可能是有史以来最差的一个7月了。

连险资房企的远洋都违约了——这意味着行业风险向半国企蔓延。房企股价再次被带崩。

前段时间,经济学家,国务院参事室特约研究员姚景源说,当前中国经济面临的最大问题是需求不足:

下半年不能再让房地产拖累整个国民经济了。

4

7月27日,国社发布消息说,住建部部长在最近召开企业座谈会上说:

要大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;

继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。

这场企业座谈会,就是那场郁亮很是激动的会议。在房企高层看来,住建部真正关注的重点是后半句,前半句他们只是给其他部门提建议。

经济观察报说,今年下半年开始,22座主要城市有望在限购门槛、首付比例、房贷利率方面拥有更大的自主裁量权:

但一线城市仍需保持定力。

一家国企开发商高层说此次政策的主基调是,通过行政手段让二线城市再延续几年房地产的使命,一线仍以调控为主,保住高地。

放开一线城市一直被视为压舱石政策。一家北京销冠项目负责人判断,现在就算北京政策彻底放开,可能也只会好几个月。

前段时间,杭州最当红板块奥体核心入市的潮展云起,232套房源,中签率11.1%。入围结果公示前,有销售给客户提前透露消息说,可以期待下,潮展不限售。

客户反倒发愁了:

说还不如限售。

限售、限购等政策在最恶劣的环境下,反而成为了楼市的兜底政策。就像深圳的指导价政策,很多网红板块因为有指导价兜底,才未彻底崩盘。

北京这种一线城市,政策很有可能做些微调,但短期内大概率不会全面放开。比如折腾了半年的远郊区房山,关于不认贷的政策申请,据说上报很久了。

核心的二线城市,接下来应该会迎来窗口期。网传的一份文件显示,最高层会议召开这天下午,长沙市住建局和各部门相关负责人,在市政府开会讨论交流,全面取消房屋限购限贷政策。

有房企的朋友判断:

核心二线城市还有阶段性机会。

统计局说中国2022年新房销售13万亿。我粗略统计了下,四座一线城市占了1.88万亿,18座二线城市保守估计有3.5万亿。

这还是一个很大的量。

无论如何,这轮长达六年的调控,到结束的时候了。

从2016年的一二线调控开始,到今天一二线放松调控结束,一路疯狂、惊险、痛苦,很多参与者,从房企、地方城投、供应商、金融机构,再到购房客和地产从业者,开始为残暴的欢愉买单。

一家幸存的头部房企领导,至今还心有余悸。上周他跟我说,如果自己不裁员、不收缩投资,现在可能也倒下了:

能活下来真的非常幸运。

很多参与者已经身心俱疲。一些企业经历数年挣扎,变卖资产还债,依然难逃破产命运;一些购房者掏空六个钱包,买了一套维权多年还一直烂尾的房子。

他们失去的,是信心;现在最稀缺的,也是信心。

最近,我一直在看关于大萧条的资料。大萧条不会自己过去,需要无数人的努力求生,需要从上到下,心往一处想,劲往一处使,才可能走过去。

刀郎最近发行的《罗刹海市》里,提到了大哲学家维特根斯坦。维特根斯坦曾经把哲学思考比作潜水:

人在水中时,天生就有上浮的趋势,只有通过努力才能达到水底。


 
 

转自: 兽楼处 https://mp.weixin.qq.com/s/jFtH6Pj566LmPPm_NZqqMg

大反转来了

作者 | 墨羽枫香
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漫长而焦灼的等待之后,终于迎来了转机。

万众期待的大会信息,最重要的两条,一个是关于房地产的,另一个是关于资本市场的。

我给大伙翻译一下,是这么说的:

关于房地产,“我国房地产市场供求关系发生重大变化”,不提“房住不炒”;

关于资本市场,“活跃资本市场”,而不仅仅是“维护资本市场平稳运行”。

这两点,可谓都说到股民心坎里去了。

消息一出,市场反弹强烈,先是昨晚A50期货大涨,然后是美股中概股集体狂飙。今天的股市,也是很应景,A股三大指数均大涨超过2%,港股也飞了起来,恒指大涨4%,恒生科技指数承接了昨晚中概股的大势,大涨6%。

板块方面,几乎全线上涨,排在前面的,比如家电、地产、券商、汽车,全都是昨晚被大会点名要支持的行业。

在经济面和股市面低迷多时之后,最上头的喊话,会不会彻底扭转预期,开启新一轮牛市?

 

01

关键还在地产

股市最基本的支撑力,还是宏观经济,而国内宏观经济的关键,是房地产。

国内股市之所以低迷多时,可以归因于经济数据不及预期,实际上是GDP贡献力度非常大的一块,房地产的低迷。

房地产对于中国经济的重要性、所占据的比例、所拉动的上下游,不需要再赘述。扭转市场对于未来经济的预期,很大程度上其实就是扭转大家对于房地产的预期。

这是不容易的,毕竟房价单边上涨这么多年,如果说一点泡沫都没有,肯定是自欺欺人,继续上涨,等于说继续吹大泡沫,而房地产控制不好而出现崩盘的教训,全世界还没有哪一个国家能够全身而退的。而且,一个产业始终离不开“生老病死”的生命周期,国内的房地产目前无疑已经进入到后半程,再重现昔日辉煌,首先技术上就不允许。

这就增加了宏观调控的难度,不过工具倒不是没有,取消限购就是其中之一。

限购主要针对的是大城市,严格上讲是房价上涨过快的一、二线城市,这些地方的需求依然很大,而且购买力也非常强。所以,取消限购,等于激活一二线大城市的房地产市场,释放这些地方的购买力,而一二线城市本来就是中国房地产的主力,效果如何的立竿见影,大家是能够想象的。

实际上,国家从年初开始,已经改变了过去两年对于房地产市场的政策取向,可以说地产市场迎来了政策拐点,各种支持市场、扶持房企的举措也很多,无奈效果远不及预期,甚至可以说根本没有什么用,核心的房地产数据依然在负增长状态。

所以,才会有一些着急的经济学家喊出来,救房地产才能救经济。当中有哗众取宠之意,甚至搞得自己的社交账号都被禁言。

不过,话糙理不糟。实际上,房地产在不管哪个国家的经济占比,都很大,欧美日韩均如此。因为地产行业发展过程中存在太多问题,使得大家对于地产的认识出现了各种扭曲,要么就是全面炒房,要么就是打倒地产商。

这都是两种极端,都不可取,一下子炒上天,然后崩溃,哪个国家都无法承受,但一路低迷,被死死地摁在地板上,不让它发挥任何作用,肯定也不会利好经济发展。

说白了,房地产需要的是健康发展。

在过去一段时间,上头寄希望于刚需群体而非投资客去购买房子,希望既能防止继续泡沫化,又能得到房地产推动经济的好处,但效果很一般,因为刚需群体的购买力有多大,以及群体有多少,是存疑的,真正兜里有钱的,无疑是投资客。

但投资客也不是那么好撩拨的,一是要给他们上涨的预期,更重要的,是要还给他们购买的资格,这其实正是放开一二线大城市限购的逻辑所在。

当然,在现在经济环境依然比较多压力的时候,房地产政策的大转弯效果如何,还得继续看,但至少,预期已经在发生改变,如果加上前两天发的推进大城市城中村改造的政策,对于房地产市场,没有必要再像过去那样用紧绷的弦去限制它,也没有必要过度地悲观。

有泡沫,挤就是了,有需要调整的地方,则需要积极调整,有可以优化的地方,必须加快优化的进度,有能够让地产发挥作用的地方,必须坚决执行。否则,大家都伤不起。

只有地产行业回到健康发展的轨道之中,经济基本面才能彻底扭转悲观预期。

 

02

激活资本市场

令股民最兴奋的一条,还是得和激活资本市场相关的表述。

其实,这个逻辑也是很简单的。

资本市场活跃了,至少可以解决两个迫在眉睫的问题。

第一,让企业更容易融到钱,修复自身资产负债表也好,为未来发展积累资本也罢,总之让他们融到钱,去扩大业务,去招聘更多的员工,做更多生意,赚到更多的钱,然后回馈投资者,上缴税收,解决就业,等等,特别是民营企业。

民企“5678”的作用,没有人能够否认,可惜的是,过去几年,民企的日子并不好过,甚至一度影响到信心问题。不过,几天前最上头已经发话,肯定民营企业、民营企业家的正面作用,并承诺改善这些企业,这些人的“待遇”,很明显,国家已经在切切实实地拼经济。激活资本市场,最大的受益企业群体,就是民营企业,因为国企根本不用担心融资的问题。

只有民营企业重新焕发活力,民营企业家再次发挥作用,那么经济基本面就可以最大限度地扭转预期。

第二,让投资者赚到钱,同样是修复自身的资产负债表,还可以切实地增加收入,然后再去消费。

这个是关于所有普通老百姓的大事件,依靠国内消费去支撑国家经济向前发展,已经是全国上下一直的共识。问题在于,消费得兜里先有钱,增加居民收入、扩大居民消费,不是没有说,但现在看来,确实只是喊口号,收效甚微。

其实道理很简单,如今居民杠杆率已经很高,达到63%,每个月都需要还大量的房贷,这种情况下,如果收入能够有效增长,倒还好,否则,谁愿意去消费,省钱还差不多。

目前普通居民的收入来源,主要还是依靠工资,或者自己经营小生意,投资性收入大多是富人,跟普通人没多少关系,但工资和经营收入明显受制于经济发展,经济环境不好,这两者的收入就很容易受到波及。

看看下面这个数据,大家应该能够明白怎么一回事,这里就真不能赘述了。

如何真正让老百姓敢花钱,是摆在所有国家的难题,美国的其中一个方式是依靠金融霸权,花未来的钱,中国显然做不到这一点,只能先增加收入,然后再花钱。

过去房地产大发展,居民财富效应明显,所以舍得花钱,但房地产陷入低迷之时,财富效应立减,证明这条路也不是万能,剩下的路径,通过激活资本市场完成财富再分配,是其中一个,也是被证明过有效的路径之一。

总之,想彻底让居民没有后顾之忧,释放更多的消费潜力,从而拉动经济增长,必须先让居民能够有效地增加收入,减轻自身的债务负担,还能剩下钱去消费。

激活资本市场这条路在我们这里到底能不能不辱使命,不负众望,还需要做很多工作,但无疑是值得期待的一个路径。

 

03

结语

在前期的文章中,我们说过,能够扭转市场对于中国经济未来预期的力量,有且只有政府。在过去相当长的一段时间里,确实出现过一些严重打击市场信心的东西,虽然短期看似乎有正面作用的,但长期的副作用也是明显的,这是一条饮鸩止渴之路。

我相信这绝非上头的初心,因为只有经济好,大家才能够长期受益。幸运地是,我们看到了积极的变化。

早几天,网上还流传着一个段子,所谓的工具箱,打开了全是文件,别人靠发钱支持消费,咱们靠喊话,靠发文件,如此云云。

但实事求是地说,上头真的没有工具可用了吗?

显然不是!

只是愿不愿意,下不下得定决心去干而已。在过去40年,中国经济的成功经验,归根结底,还是走改革开放,走市场经济的发展道路。所以,不管风风雨雨,只要这条路线不改,什么难题都可以迎刃而解。

有观点认为,中国现在是最接近伟大复兴,重回世界之巅的时间节点,只要我们的路线不出错,就没有任何力量能够阻止。

对于上头过去两年内种种的非议,随着这一次大会的定调,大概可以暂告一段落了。

相信绝大多数的中国人,都希望国家能够再一次启程,就像过去四十年一样。

只有大方向没有错,偶尔可以昂一下头看看,但大部分的时间,都在低头、踏实做事,拼命创富,因为只有这样,才是真正的为最大多数的中国人谋福祉。(全文完)

转自: 格隆汇APP  https://mp.weixin.qq.com/s/4S5RxV4MCxWBM0AShHtARA

城中村最后的余晖

作者 | 万连山
数据支持 | 勾股大数据(www.gogudata.com)

2023年,很多事情都在加速推进。

城中村改造就被提上了日程。

7月21日,国常会通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

很多人拿来跟2015年棚改对比,其实大相径庭。

当年的主体是大中小城市的老旧破,覆盖范围广,影响人群多,国家直接用货币收房,拆了你的房子就给几百万。

拆迁户拿了钱,肯定是买新更好的房子,创造出大量需求,推动2016年的全国房价爆涨。

而这次的主体是19个大城市的城中村,还是改造为主,受益的只是一些核心地段。

另外,《指导意见》还指出,把城中村改造与保障性住房建设结合好。

字面意思理解,城中村改造更多承担的是住房的社会保障性这一职能。

也就是之前闹得沸沸扬扬的统租房。

至于效果预期,完全不用怀疑。

某核子已经成立了房地产公司,手伸进这块了。

你说赚不赚钱?

多的,咱也不敢说,大家都明白。

时代的红利,确实是每个人都有机会吃到。

只不过,你得等最先那一批吃饱先。

运气好,对方善心突发,不仅剩下半碗米饭,说不定还有肉丝呢!

 

01

都市里的乌托邦

本文,我们只讲城中村。

2010年,加拿大作家道格·桑德斯提出Arrival City的概念。

即乡村移民在大都市生活的“过渡性空间”。

每个人都是平等的,但收入不可能平等。

客观来说,每个城市都需要大量低收入的基层劳动者,不可能每个人都是有钱人。

城中村,正好为他们提供了一个安顿之所。

所谓安顿,不只是房租便宜,更需要一个完整的社会形态,给居民提供一切生活所需。

村外是一线城市,寸土寸金,吃个快餐都要好几十。

在村内,消费却只是普通小县城的水平,独立于这个城市。

以改造前的深圳白石洲城中村为例。

这里是15万深漂的落脚地,从90年代到现在,至少容纳过300万人次。

小商贩、外卖小哥蓝领白领,月入几千到几万的都有。

听前辈们说,2015年,一房一厅20平的租金,大概只要1300元。

而附近的小区房,起码在3000以上。

当然,比起精装修的小区,这里是脏一点、乱一点,到处是密密麻麻的电线。

但除此之外,它还有什么缺点?

没有!

这里的地理位置实在太好了。

东西北三面环林,南面近海,无论风水还是环境,都相当优越。

而且,白石洲正好位于深圳东西向的大动脉—深南大道的南北两侧,距离地铁1号线白石洲站和世界之窗站不到800米,到地铁2号线红树湾站,不到900米。距离11号线红树湾南站,也仅有1.1公里。

满足了大部分上班族的通勤需求。

本来,大家就是来打工的,租房不过是个睡觉的地方。只要通勤方便,住哪里不是住?

离三个地铁站一步之遥

除此之外,清晨去上班、晚上下班回来,各种路边档、小饭馆随便吃,便宜又实惠,烟火气息十足。

这里,是一个独立于城市完整小社会,有诊所、书摊、KTV、夜宵店、饭馆、服装店、超市、按摩店、发廊、幼儿园等等。

打工人的任何需求,都能得到满足,甚至能提供相当一部分的就业。

还要什么自行车?

总而言之。

城中村不仅仅是一个住所,也给了在大都市消费不起的低收入者一个完整的生活。

质量上,虽然是低的,但是完整的。

相当一部分在大城市找不到归属感的人,只有在这里才能安心。

可惜,未来代替这里的,是一栋栋干净整洁的高楼。

不论是改造成统租房还是作它用,一半以上人都会选择撤离。

往关外更远更偏的城中村迁移。

一方面是烟火气没了。

另一方面,是住不起。

 

02

灵魂何处安放?

一线城市放不下肉体,老家县城放不下灵魂,这是当代打工人的真实写照。

讲道理,到北上广深务工的人们,基本都不会在这儿买房。

至少,现在是这样。

一个是买不起,二个也没必要。

大多数人的选择是,在老家买套房供着,自己在一线城市住出租屋。

我在这边赚钱,等干不动了直接回去养老,不香吗?

我都背房贷了,肯定不会傻里傻气住大几千上万的精装公寓,城中村是最好的选择。

对刚毕业的年轻人,以及大量收入不高的基层劳动者而言,更是如此。

虚头巴脑,要那面子干什么呢?

所以在一线城市,租>买,本身就是未来大趋势。

它也是一个比较确定的金矿。

可以预见,租房市场的规模,必然是越来越大。

这些年,各个城中村都出现了不少长租公寓,就是很明显的证据。

这样的市场,如果任由市场野蛮生长,确实不太好。

韩国租房市场暴雷的例子,就在眼前。

前几年好些个长租公寓暴雷的事件,也并不遥远。

由政府来统一管理,做“统租房”,确实是个解决方案。

所谓统租房,初衷当然是极好的。

由政府出面,统一收回房东的房子,再统一出租,进行改造。

同时,官方还承诺:租金原则上不涨价,并提供搬迁补助。

多少带点公共福利的性质。

但是,为什么这么多人不买账?

还不是因为钱。

租金涨跌,归根结底,还是由供需关系决定。

今年深圳目标筹集保障性住房,虽然只有5.2万套,只占全市城中村租赁住房总量的1%。

看起来并不多。

但租房市场看的是半径,牵一发而动全身。

打个比方,甲村的房子统租了,是不会影响50公里外的乙村,但甲村10公里内的房租,必然会涨价。

因为他们的工作、小孩上学地点就在附近,当然优先选近的地方。

比如前段时间上了热搜的白芒村。

很多租户5月中旬刚刚签约,6月底就被房东毁约,要涨价。

不接受,就搬走。

即便后续都整改完了,也不可能说房租能和从前的城中村一个水平。

那就真是做慈善了。

现在大城市的装修成本真的太高,按最低预算,800 元每平,30 平的房子就是2.4 万。

如果统租方是10年租约,那么平均每个月起码要涨价 200 块才能回本。

这还是最理想的情况,如果加上楼内外的配套设施,健身房、小卖部、管理处这些,可能还要涨更多。

比如,深圳第一个试水统租的元芬村,2018 年就开始由第三方民企微棠进行收房、改造、运营。

房东和租户都反映,租给微棠的房子,同房型涨幅在400-1400元不等。

就以最低的400块算,相比本来就一千多的房租,已经不少了……

羊毛出在羊身上。

改造旧房的成本,必然由以后的租客承担,这是毋庸置疑的。

 

03

尾声

这么些年,往往因为人口流动量大、生活成本低,城中村直接与贫民窟划等号。

多少带点贬义。

但是,它便宜。

只要它便宜,城中村的存在,就是合理的。

不论做怎样的转型,城市的发展,离不开基数庞大的低收入劳动者。

而后者,为了生活,也不得不涌进大城市养家、谋生。

他们需要一个安顿之所。

讲道理,城中村对大城市的发展,有不可磨灭的卓越贡献。

它是脏乱差,但它弥补了廉价住房不足的缺陷,缓解了大城市低收入者与社保职能欠缺的矛盾。

但是,没有任何机构承认这一点。

从宏观视角来看,脏乱差的城中村,是丑陋的,有损国际化大都市的形象。

更重要的是,这些土地,原本可以发挥更大的经济价值。

这是一种俯瞰视角,只展示城中村的脏乱差,与高楼大厦的格格不入,引起高高在上的旁观者抗拒与反感。

但对真正在这里生活过的人而言,更喜欢平视的视角,能看到普通人的生活。

这里,曾经是无数年轻人梦想的起点。

一座城市的经济强盛,不仅仅是表面的繁华,更因为在这里的每一个人。

所有充满魅力的城市,都有一个明显的特征:外来人口愿意留下。

据最新数据,深圳外来人口共为1140万,占比超过70%,大部分基层人员都集中在一个个城中村。

而他们之所以如此选择,当然不是因为多么诱人的条件。

而是只能将这儿,当做自己在大城市的起点。

在这里,我们或许看到过这些景象。

凌晨两点,有人刚加完班回家,有人穿着拖鞋下楼买宵夜,也有便利店里玩着手机的店主、有说有笑的情侣,你来我往;

凌晨五点,有人背着包匆匆准备远行,有酒鬼喝得烂醉互相搀扶回家,也有正在收摊的烧烤摊贩,以及刚刚开张的早餐店……

在繁华的城市外,在平凡的村子里,不管你是哪里的人,或许都可以在街头巷尾听到自己家乡的方言,同时还有夹杂着方言口音的普通话。

五湖四海的人聚集在这里,鸡同鸭讲、相互竞争又相互包容。

连同那该死的孤独,也隐匿不见了。

而作为背景,巷子两边每一个小小的房间,或明或暗,都装满了一个又一个不可言说的梦。

一切恰到好处。

(全文完)

本篇文章来源于微信公众号:格隆 https://mp.weixin.qq.com/s/ptoZK3f8QyWBRfWlmSN6rg

房租翻2倍!深圳“统租房”多方共赢,只有租客输麻了?

深圳城中村的廉租房迎来历史时刻。
由深圳市政府主导的“统租房”正式开始规模化,城中村的廉租房将迎来历史性的转折点。
所谓“统租房”,就是由地方政府出面,统一租下一个区域内的所有房源,对其进行升级改造,再重新对外出租。队长举个简单的例子,你是深圳的一个村民,你们村有500户人家。原来是市场化的,你们各自出租,租出去多少,就赚多少。现在不行了,禁止你们村任何人私自出租房屋,全部优先租给地方政府,地方政府再转租给租客。

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在这个过程中,地方政府扮演的是中介的角色。可是,房东凭什么把房子租给地方政府呢?自己收租,不让其他人赚差价,不是更爽吗?那么,地方政府要想让全部的村民都同意“统租”,就想了一个最简单的办法:提高租金。
原来,你自己租给租客,800块钱一个月,现在我给你1600块钱一个月。你一套6层楼的农村房,每层改造5套单间,就有30套房。原来,你每月收租24000块,还要自己去联系租客,自己去收水电费,管理费,网络费,忙前忙后,虽然谈不上辛苦,但也多了许多杂活。现在好了,政府直接每个月支付给你48000元,一年就能稳收57.6万。如果你有两栋楼,就可以稳稳地年入百万了。
政府有背书,有保障,绝不赖账。你什么都不用干,实现彻彻底底的躺赢。

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这么好的事,你支持还是反对?毫无疑问,全体村民举双手赞成。深圳一个城中村的村民就真情实感地表达了对政府的感谢:“政府给的租金很高,经过各项补贴叠加,租金回报可在15年左右回本,比我们自己租出去的租金要高2倍以上。深圳市政府太好了,非常感谢!有政府兜底,租金也放心!”村民房东的利益有保障了,可这笔租金支出也不少,为什么深圳市政府愿意出呢?原因有三条:
其一是,深圳市政府提出保障房建设目标,在十四五期间,要建成74万套。可深圳市一个寸土寸金的地方,城市化已经达到了100%的水平。深圳已经很难向周边扩容要地了,74万套保障性住房用地解决不了,怎么办?

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这时,深圳市就想了一个办法:改造城中村。
其二是,城中村征地成本非常高。如果拆了重建,随便一栋楼的拆迁补偿款就要上亿。深圳财政的钱也不是天上掉下来的,建保障性住房的投入不能太高,不能大规模征地。到这一步,深圳市又想了一个新办法:“统租房改造。”
对深圳市政府而言,看似以2倍市场价统一租下了城中村的房子,其实和拆迁补偿费来对比,这简直太划算了,为国家财政剩下数百亿,乃是上千亿的资金。

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改拆为租,保障房改造成本呈几何级下滑,深圳市政府节约了大量的财政资金。
其三是,帮助房企渡过难关,打造超级现金奶牛。“统租房”的商业模型来自于万科。2018年时,万科集团提出“万村计划”。这个“万村计划”就是由万科统一租赁城中村的房源,对其升级改造,把城中村的廉租房改造成商业公寓,或者建成酒店,还有一些商铺也统一交给万科运营。

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但万科作为一家私企,要追求利润,万科给村民的租金报价过低,还不如村民自己出租,遭到村民的抵制。同时,许多租客也担心万科进来后,会抬高租金,就联合房东一起抵制。万科的“万村计划”也就被迫流产了。
现在不同了,由深圳市政府牵头,联合万科、深圳人才安居集团等房企,共同改造、经营“统租房”。有了深圳财政资金的注入,房企的改造成本也就降低了。而在公寓、商铺运营这块,房企更加专业,能够更好地改造城中村的面貌。
在这里面,政府节约了财政资金,房东收到了更多的租金,房企揽下了改造工程和运营管理,增加了业务,还能从公寓、商铺运营中获得持续现金收入,降低经营成本,走向轻资产,实现了政府、房东、房企三方共赢。

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那么,谁亏了呢?答案只有一个:租客。
羊毛出在羊身上,有人赢,就有人输。在统租房推出之际,第一个被伤害的群体就是租客。他们被限时搬走,因为这里的房源将全部转交给地方政府,个人房东不允许私自出租了。因此,此前签署的租赁协议全部依法解除。租客没得选,必须限时搬家。
改造后的城中村,因基础设施升级,公寓配套更加完善,居住环境大幅改善,房租也势必上涨。那么,这就排挤了底层打工人的生存空间。低薪收入者,要么离开深圳,要么就给深圳市做贡献。

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生活成本的提高不只是公寓租金的提高,还有商铺租金的提高,随之带来的是整个生活成本的全面提高。原本,城中村是深圳市许多外地打工人的第一站,它承载着无数年轻人在深圳奋斗的梦想,也是整座城市的润滑剂。
像外卖骑手、制造业工人、刚踏入深圳的应届毕业生、还有在城中村里开平价餐厅、超市、按摩店、洗脚店、理发店的个体户,形成了一个庞大的生态系统。这个生态系统就是专门为底层打工人服务的,也是承载许多外地年轻人扎根深圳的梦想。

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在深圳,月入2-3万,却住在月租1000多,不敢吹空调的年轻人并不少。为什么他们愿意忍受这种相对清苦的生活?因为一个人的清苦背后,是老婆孩子爸妈全家人的幸福。
未婚的年轻人也想攒下一个套房的首付,留在大城市里。今天吃的苦,是为了未来更大的幸福。可统租房的改造,让城中村更美好了,房东更幸福了,房企开拓新业务了,唯独租客能省下来的钱更少了。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/eDAMMpaL7nsAak-tTOCzyA

房地产很惨,但是别救了

房地产这两年确实惨,以至于最近不少专家已经跳出来又在呼吁救助。

简单来说,房地产对于中国来说确实太重要了,除了天量的房贷和土地出让金,还有原材料、家具、家装、家电、基建、水电气设备等一大串行业的消费和就业跟在后头。超级规模的基建,航天项目,公务员工资,甚至这两天试飞的大飞机,背后也有规模巨大的房地产资金提供支持。

也正是因为房地产对中国的影响太大,于是形成了一种路径依赖,每次碰上啥事,都想揪一下这根稻草。具体操作就是让大家借更多的钱,降低生活中的其他消费,来支撑房地产行业的过剩产能。

慢慢想想,自下而上形成这种观念并不奇怪。之前房地产持续升值的时候, 几乎所有人都形成一种观念,要攒钱买房而不是消费掉。消费固然爽,但是错过了房价上涨,现在有多爽,将来就有多惨。

而且主流舆论也形成了一种政治正确,如果一个博主劝大家攒钱买房,那他就是一个成熟稳重有思想的博主。反过来讲,如果一个博主劝你消费,及时行乐,他就是一个消费主义博主,听着就肤浅。

这种想法倒也不能说有啥问题,事实上也没啥问题,尤其贴合中国人观念里一些根深蒂固的东西,比如要节俭持家,无论如何都要有个窝,于是大家从上到下积极攒钱买房。

你们可能不知道,哪怕就在三四年前,房价的最巅峰时期,还有大量的房产群里教大家怎么用一堆信用卡循环套现凑首付,然后囤房等升值。很难想象那些人现在咋样了。

这些观念客观上造成了房价飞涨,不过这两年明显到了一个无法持续下去的状态了。

“房价飞涨”这事倒也不能说完全不好,主要是看你屁股在哪。比如你是一个拆迁户,或者你入场较早,极端情况下哪怕早半年,你都能比别人少奋斗十年或者二十年。

这个没瞎说,2015年左右,我有同事疯狂加杠杆,500万买了中关村“牛小”的一套学区房,大家都觉得他疯了,可是转过年,他的房子很快飙到了一千多万,你们想想,多出来那大几百万,多少人一辈子也赚不到?

所以说房价飙涨这事对于很多人来说意味着需要把一生拿到祭台上去献祭,但是对于另一些人来说可以轻松吃掉别人的一生。

而且大家也都看出来了,越年轻,在这场盛宴里所处的位置越不利。如果你父母在体制内,拆迁有好几套房子,那你毕业之后多多少少能占很多便宜。反过来讲,如果家里啥都没,辛辛苦苦把你培养成大学生,送你到大城市,本来以为接下来就好了,等毕业才发现接下来的麻烦比考大学都大。

更大的麻烦是,从2017年开始,各地房价都开始了剧烈的分化,也就是越贵的房子,涨幅越大,反而那些上车盘普遍跌得很惨。包括北京,也是这样。北京这边豪宅普遍涨得很厉害,尤其那些学区房,几乎一直在涨,而那些普通盘,却一直在阴跌,而且也非常难卖出去。

但是年轻人们面对这种情况他们会“坐以待毙”直接把自己放上去吗?有的确实是那么做的,哪怕在2018年左右还在疯狂加杠杆。但是还有太多人,他们想加都加不上去,因为他们的实力决定了自己没法疯狂挖掘杠杆。

改变不了现实,就改变观念,也算是生产力决定生产关系。

配套观念就是这些年越来越多年轻人选择不婚不育,一人吃饱,全家不饿,家里人提供不了支持,也就不好意思逼婚了。这些观念洗脑下,生育率能上来有了鬼了。这两天全网都在聊“今年只生800万”,感觉非常沧桑,我身边有同事的孩子是2017年出生的,那年足足有1700万,才五年,就跌了一半,也算史诗级暴跌。

现在想想,上文提到的“压缩消费上资产”的说法,无论是道理上,或者逻辑上都没啥问题。可是背后的代价却很明显,代价就是拼命压缩年轻时候的生活质量。这种使劲压缩生活质量的现象,导致了90后和00后年轻人里这些年形成了一些新的生活观念。前几天跟一个95年的公司小伙伴一起吃饭,他的一些想法让我非常吃惊。

聊到生育率,我才意识到他应该生孩子了,可是他好像丝毫没那个意思。他一年也能赚几十万,跟我说他坚决不生孩子,一方面他和女朋友怕麻烦,尤其他女朋友听说生了孩子每天晚上要起来好几次给孩子喂奶,精神就崩溃了。而且没户口,也买不动学区房(不想背着巨额贷款住在一个猪窝里),又怕小孩学习不好将来打螺丝,所以一直没下定决心生孩子。

另一方面他还有个理论,他认为生活质量这玩意跟物质和能量似的,应该是守恒的。年轻人买房后节衣缩食生活质量暴跌,暴跌的这部分并不是凭空消失了,而是转移了。你节衣缩食攒出来的钱,降低的生活质量,并不是真的没了,而是跑银行和买家那里去了。你受的苦,那都是别人桌上的菜。所以他的原则是能不受苦就不受,受够了,以后的事以后再说,别再想用任何道理忽悠他给别人做牺牲。

如果所有人一起艰苦,说不定大家也就那样了,一起默默承受。不过现实是年轻人经受巨大的压力,却看到另一批人胡吃海塞,这谁能受得了。感情你让我艰苦奋斗,是为了自己取个嫂子呗?尤其是越来越多人意识到了高位接盘的可能性,于是就出现了如今的僵持态势。

我吓了一跳,问他说这是你一个人的想法,还是你们整个团伙都这么想,他说他身边的基本都这么想,而且这段时间每次看到生育率暴跌的新闻,都有种看爽文的感觉。

了解了年轻人的想法,也就能理解为啥生育率成了这样。而且大概率还会继续走低。

所以我一直有个说法,所有的红利,本质都是债。

人口红利,其实就是人口债,“婴儿潮”一代年轻时候力量有多大,老年就有多难养。

房地产红利那更是债了,看着是从银行借了三十年的钱出来,深层次里,是一些年轻人放弃了自己年轻时期的享受买房生孩子,生活的痛苦让周围围观的不敢下场了,反过来进一步降低了生育率。

那些超级规模的债务,催生出了史无前例巨大无比的房地产关联产业,那些产业如今都处在产能极度过剩状态。如果继续救房地产,那些企业自然能苟活一段时间,但是等到救完又活不下去了,如今不可能有2016年那么大规模的需求支撑着房地产了。反正整个产业大规模去产能是迟早的事。

比如这两天有一篇著名的文章,写的是一个45岁的中年人找工作经历。这人之前就是做家具的,十年前年薪八十万,但是从2017年房地产大潮开始走低之后,家具行业越来越惨,到最后终于做不下去了。如今去应聘肯德基、必胜客、宜家、星巴克兼职,结果都失败了。

他的经历,就是一个完整的周期,行业从稀缺走向极度过剩,最后从业者连口汤也喝不到。如果国家再来一波刺激,让房地产重演2016年的那种情况,可能地产相关从业者又能过把瘾,然后呢?很快又没生意了,因为产能过剩这事根本解决不了,从业者还是得改行,可能只是把改行时间从45岁改成了47岁,啥都没变。

如今几乎所有担忧人口的那些专家学者,都是从国家社会层面分析人口的影响。几乎没有从个体角度来思考这事,年轻人到底怕啥,到底痛苦啥,似乎没多少人关心,而生育决策,是最自下而上的,你得去从最下边来解决,而不是各种顶层设计。

在日本等国,还出现一个情况,叫“仇老”。也就是说,年轻人认为老年人霸占了社会的整个红利,构筑了可怕的资产壁垒,自己啥也没,奋斗一生可能连别人的起点都达不到。

于是极度痛恨老人,一方面痛恨有钱的老人,因为他们霸占资源。也痛恨没钱的,因为没钱的老人消耗了年轻人交的养老金。还痛恨自己家里的老人,嫌他们帮不上忙还拖累自己。

我以前理解不了,这两年也在年轻人里看到了类似言论,他们认为自己所有的悲剧,就在于红利都被上一代吃光了,然后用极度夸张的房价把他们的前途卡死了。而自己拥有的,只是一个帮不上什么忙、让自己输在起跑线的原生家庭。如果不买房,那一辈子交房租,如果买房,那三十年做房奴。自己唯一做错的,就是晚出生了一些年。

所以我现在觉得,房地产如果真不行了,就让他不行吧,它已经完成了历史使命,该退出了。而且这里的“退出”并不是真的完全退出,也没法完全退出,毕竟美国那样的成熟社会,房地产依旧是一个关键支柱。这里说的退出,是不把房地产当做最重要的引擎了,以至于整个社会围着这根柱子转。

转型之路固然痛苦,不过也是没招的事,硬撑着不承认也不是个事,关键还是找一条新的可持续的道路,越坚持不承认问题,找新路的时机越往后推。

顺其自然就行了,反正别再使劲让房价涨了,也没必要想方设法让老百姓背更多的债去救房地产。让老百姓自己去选择把钱往哪花,用正常的消费推动产业升级,而不是让房地产相关产业越来越大,然后有一天没法继续膨胀迅速崩掉。

人一旦接受了“周期”这个设定,就能意识到一个问题,衰退或者说萧条本身并不是坏事,这个阶段消灭掉落后和过剩的产能,经济才能健健康康重新上路。

甚至可以说,没有衰退就没有新生,历史上每次新技术新产业的诞生,都伴随着旧产业的衰退。如果旧产业死活不肯退出历史舞台,占着巨大的资源不放,通过政策反复给自己续命,长期看来可能只会不断延长麻烦的时间。

转自微信公众号:九边

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