◎作者 | 刘晓博
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◎本文作者 | 刘晓博
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中美战略博弈、“内循环”与打压房价
标签： 房产
接下来几年的房价趋势已经很明显了
◎作者 | 二号头目
◎来源 | 九边（ertoumu893）
信贷
关于买房，最大的误区可能就是贷款这一块了，理解了贷款，就可以理解很多问题。
很多人经常纳闷，一套房子三百万，我现在一个月一万收入，一年极度省钱，攒十万，需要三十年才能把房子攒出来。而且什么样的人才能买得起六七百万的房呢？
事实上这个问题如果没搞明白，就很难理解现在房价为啥那么高。
这个问题的关键就是，将来你买房的三百万，主要是贷款，你自己只需要花一小部分就可以了。
为了讨论方便，就假设首付是30%（其实真实情况里买新房是30%，二手房估值较低，加上税费和中介费，需要40%多，现在部分城市限购，二套要60%以上，不过我们这里统一假设30%），也就是说，如果你想买一套300万的房，需要攒100万。
每年攒十万，大概八九年就能攒出来，考虑到你还要涨工资什么的，你还要娶媳妇，你媳妇还能给你凑点，结婚彩礼也能凑点，你父母再给凑点，可能6、7年就可以买房了。
事实上大部分白领买房，都是这个时间点，毕业后六七年，刚结婚，小孩出生前。
一线房地产贵一些，但是收入也高很多；二三线赚得少一些，不过房价也低很多。最后大概都能集中在6、7年这个时间点，不信大家看看自己周围的人。
不过这是房地产的第一层，关键是后续这几层。
也就是你买房后又过了一些年，你的收入慢慢上去了，房贷对你来说已经没啥压力，家里也攒了一些钱，开始有别的想法。
这时候你看上了一套700万的房。
大家不要动不动就觉得北京房价十万，其实7万已经能买到非常好的小区了，打开绿中介，截了个图，大家就能看到，网上经常说的“朝阳群众”，大部分都是七万的房价，甚至大使馆那一带也是七万多点：
如果硬买这套700万的房，你需要拿出两三百万的首付，这个就太崩溃了。哪怕一个月攒三万，都需要攒七八年。问题是你之前还有套房，卖了那套手里就有钱了，你这些年可能又攒了一些，不够的再去找同事借，如果还不够，刷几张信用卡，可能就把这两百万轻松给凑出来了。
也就是说，你把你的小房子卖掉，再借点，买个大点的好点的。而买你之前房子的人，正是刚毕业6、7年的小年轻。
这样就实现了一波涌动，小年轻买便宜的房子，你卖掉后买改善房，卖你房的人手里有钱又可以去买更好的房。
都是“卖掉手里房子，贷款买更好的”。
大家也看出来了吧，看似天价的房子，其实你只需要支付1/3的首付就可以了，剩下的全是银行的钱。而且越是有钱人，越会玩银行杠杆，而普通人普遍不喜欢银行，也懒得去了解银行的套路和玩法。
更极端的模型下，如果按照30%首付购房：
刚毕业没几年的小年轻用100万买了你300万的房，银行出了200万；
你用300万买了900万的房，银行出了600万；
卖你房的那个人可以去买2700万的房，银行出了1800万；
看出来了吧，银行全程参与放大财富，三套房从银行掏出来2600万，从这个意义上说：房地产远远不是货币蓄水池，而是货币的放大器。
说到这里，大家也就明白了那个最关键的问题了吧？
房地产的涨落，核心是“贷款政策”和“接盘侠”。如果有人买你的房子，而且贷款容易，房价就会大涨；如果贷不出来款或者没人买你房子，你就没法买别人的，交易量上不去，房价就没法涨。
比如2016房价涨得太猛，北京在2017年搞了个“二套首付比例不低于60%”，为了防止你跟你媳妇离了婚把房产放你老婆名下你净身出户冒充首套，又搞了个“离婚一年内只要你之前买过房就算二套”，也就是传说中的“认贷认离”，这些玩意全是针对贷款的。政策一出，当年的火热的房地产市场应声就凉了。
假如你想卖掉你家的300万房子买700万的，首付一下子飙到了420万，而不是之前的两百多万，你也就换不了房子了。当然了，你不是唯一一个，非常非常多得跟你一样的人都买不了了 。
这种情况下，市场上的交易量会暴跌，房价上升趋势也就限制住了，多说一句，北京房地产行业有个明显的规律，如果某个月房产买卖超过9000套，这就是要涨价的标志，如果低于这个数，那就是正常交易。
所以说贷款政策是房地产领域的关键政策，大家整天都在探讨房价的涨落，其实关键就是政府会不会动贷款政策，如果稍微动下贷款政策，房价立竿见影地波动。
在一线城市，一个常识而且是共识的问题是，月供不是问题，关键是首付，首付越低，参与进来的人就越多，房价涨得就越快。
举个例子大家就知道了，一套700万的房子，如果首付10%，70万，贷款630万，月供30000多，能买得起的人多的离谱，房价肯定会上涨。
同样是那套700万的房子，如果首付60%，也就是420万，月供15000，总价没变，能买得起的人一下子就非常非常少了，既然买不起，房价也就上不去了。
而且越是有钱人，玩贷款玩得越溜，普通人很多时候都想不到的招在他们那里日常玩。
深圳之谜
这里就有个问题，深圳前段时间怎么回事？怎么突然就暴涨了？我那段时间没少跟深圳的中介小伙伴聊，大概感觉有这么几个原因：
首先是涨价预期，或者说涨价共识。
我在很早的文章里就提到了这个事，美国为了应对疫情，已经大规模发钱，这些钱当中的一部分会进入中国，换成人民币，这些钱不用怀疑会推高资产价格。
事实上每次货币扩张，都会推高资产价格。资产这玩意在不同的地方代表不同的东西，比如在美国，一般说的是股票，然后才是房子。在欧洲，欧洲人比较喜欢债券。但是在中国，那主要就是房子，除了房子还是房子，基本没别的东西什么事，尤其是最近二十年形成的这种思维惯性，让全国人民有了共识。共识是世界上最关键的东西，其他国家房地产多多少少都崩过，所以没有像中国这样的“房地产神话”。
这个背景下，“房价要涨”就形成了广泛的共识，反正不是北京就是上海，要不就是深圳，或者像2016年一样，来一波普涨。
其次贷款容易。
一般说金融发达，其实就是可以低利率地借到钱。
我们上文说了对房地产有决定性作用的，就是贷款，如果首付足够低，谁都敢买。
大概在4月份，深圳那边为了让小微企业渡过难关，放开了贷款审批，不少贷款利率竟然低到了2%以下，相当于变相解除了“限贷”，而且可以用抵押贷的形势来避开限购，这个话题稍微有点敏感，不在这里说了，大家找深圳的房产中介私下里打听下他们都知道。
前段时间跟深圳的中介小伙伴聊，他们可以把一套房的首付做到二成。也就是800万的房，通过过桥等操作，最终首付只需要160万，这样无形中就可以让更多的人参与进来。
而且全国接盘。
深圳和北京又不一样，北京这边的房子不是说想买就买的，需要连续社保60个月。而深圳那边不需要，这让很多人可以轻轻松松拿到房票。至于落户，在北京落户难度比深圳高了不止100倍。而中国的隐形富豪非常多，他们手里有大量的钱，都在找能升值的资产，深圳房价一涨，就跟水里滴了一滴血一样，吸引来了大批鲨鱼。
大家都跑去买，供不应求，房价可不是果然上涨了。“房价要涨”的共识进一步加强，吸引来更多的人入场。
这也是为啥经常能看到说“深圳写字楼空置率越来越高”，但是深圳房价却越来越高，这俩事按理说是矛盾的，大家把写字楼退租了，说明工作岗位少了，那房价是谁撑着呢？
当然来自全国的富豪嘛。
这也是为啥这次规定深圳买房需要三年社保，房价立刻歇了，因为深圳老百姓自己撑不住房价，外地富人们还得等三年。
说到这里大家可能有件事比较纳闷了，买房那些人贷那么多款，难道不用还了吗那么淡定？
这个必须淡定啊，大家都觉得房价会一直涨，将来还不上月供就把房卖了嘛，还是能赚到，这种高杠杆的人，限购政策出来后往往被伤德最深。也就是说，“房价一直会上涨”这个共识如果不动摇，大家啥事都能做出来。
这里就有个问题，为啥中国人觉得房价一直会涨？
房价一直涨？
我们以前的文章回顾了历史上多次暴跌，美国英国日本德国等等，如果大家不是那种“人云亦云”的人，已经发现了下边这句话非常扯，基本是糊弄小孩的：
中国政府肯定不会让房价下跌。
这个不是让不让的事，如果有一天发生了暴跌，谁都拦不住。大家经历过2015年股灾就明白这一点，当时国家队也是拼了命地救市，依旧没拦住一轮又一轮的暴跌，最后跌回3000点左右，这不这么多年过去了，依旧没涨起来。
也就是说，政府只能是作些预防工作，真发生暴跌，神仙也拦不住。
中国平均拥房率差不多是全世界最高的，央行自己说中国自有住房率96%，全世界第一，按理说中国人是全世界各国最不需要追逐高房价的老百姓，你看人家德国，5%的人拥有全国一半的房子，剩下的人淡定地租房：
说白了，中国人追逐房子本身是追逐“升值”，多于“实用”，有了这个共识，开发多少就能卖掉多少，房子越多的人越爱买房子。
那为啥中国房价一直这么坚挺呢？似乎好像只涨不跌。
因为下边的这个模型：
如果不加管控，几乎所有大家追捧的资产价格都是呈现出这个造型，一飞冲天，然后在顶部发现没人接盘再跌下来。
人类历史上频繁出现这种玩意，荷兰的郁金香，英国的南海股票，法国的国债，美国的股票，日本的房地产，都一再出现了这个情况。
大家知道牛顿吧，牛顿炒股不是赔了嘛，他说“我可以算出天体的运动，却算不出人们的疯狂”。
其实你看看他做了啥，就知道这句话有多不要脸。当时英国有一支妖股叫“南海股票”，涨得非常厉害。
牛顿老师在股票上涨阶段赚了不少，同时也觉得这股票涨得太离谱，赶紧把自己手里的股票卖了。然后躲在一边等着暴跌，还跟别人到处说股票要跌了。没想到南海股票一涨再涨，周围的人都赚了，天天打牛老师的脸，他眼红的不行，没把持住，又去重仓买股票，然后高位接盘被套牢，赔了两万多英镑，值现在上千万英镑。
所以他不是算不出人们的疯狂，他是没算出来自己有多想占便宜，眼红病害了他，他竟然把责任归给别人，竟然好意思说别人疯狂。
世界上所有的泡沫资产都是这样，在别人的怀疑中上涨，大家都觉得它会继续涨得时候疯狂上涨，等到大家觉得它永远涨得时候发现资金不足，没人接盘爆掉了。
我国房价如果放任不管，毫无疑问会重走那条路，在万众瞩目中一飞冲天，最后跟日本房价一样重重摔到地板上。
如果发生这种事，既有好处又有毛病。
好处是“全民祛魅”，大家今后也就不再迷信房价永远涨得鬼话了，可以适当把一部分钱投在消费领域，毕竟每天都在说“内循环”，“拉动内需”，全民炒房可没法造就一个健康的内循环。
毛病也很明显，如果发生暴跌，会跟日本的情况一样，天量财富消失，不少人欠一屁股债，一生都在郁郁寡欢中度过。
大家可能理解不了天量财富怎么就消失了，大家的心态怎么就崩了。很容易理解嘛。
你家八百万的房子摆在那里，你可以去银行抵押贷款400万出来去做买卖嘛。如果房价跌了，跌成200万，就只能抵押出来100万了，缩水一大截。
而且800万的房子你背着400万的房贷你也认了，如果房子剩下了200万，你还在还400万的房贷，你啥心情？
这不是天方夜谭，上世纪的日本，我国的香港，台湾，都发生过这种事，房价跌的还没贷款多，大家天天上班跟上坟一样痛苦，不过还是把房贷给还上了。
那我国怎么成功避免了这一切的呢？咱们再把上边的那个图搬下来：
看到上图加的那个“调控线”了吧。
每次房价大涨眼瞅要出事的时候，政府果断出台限购政策，最近的一次就在2017年“317新政”，大幅收紧了贷款，买房想贷款也贷不出来，房价直接就被卡在那里了，从那以后就成了个““厂”型”，也就是高位横盘了，接下来这三年里，一线房价整体是“阴跌”，也就是房价看着变化不大，不过想卖出去却很费劲，成交量也一直半死不活。
也就是说，我国每次都在房价高到出事之前把房价给限制住了，避免了泡沫被刺破，大家心中的那个“房地产非常坚挺”的共识一直没有出现动摇，对于房子，永远都是“有钱就买”。
我们一直在说，共识是这个世界上最重要最有影响力的东西，如果“房价坚挺”这个共识不存在了，中国的房子大规模抛售，别说卖了房能买下整个美国了，很快就会因为找不到买家一文不值。就跟1949年上海解放前时候的房地产似的，不少洪帮青帮大佬的房产一折起售，根本卖不出去，因为能接盘的人也都罪行累累准备跑路。
接下来会发生啥？
深圳这事其实说的很清楚了，今年政府的态度就是摁住房价。
其实也很好理解，我给大家举个例子大家就知道了。
朋友有个小公司，有几十个员工。他有次跟我说，我们这些人累死累活，每年收益大部分都交房租了，这几年周围的人都建议他把公司注销了，把员工遣散，去买几套房算了。
不过他觉得这些年房价整体是阴跌的，做公司收益不太高，但是房子这几年也在阴跌啊，如果再发生暴涨，就干脆不做公司了，去当寓公。
事实上这几年在深圳大规模买房的，确实有不少就是实业做不下去的小老板，把员工遣散，把剩下的钱投入了房市。
大家看出来了吧，房价太高、涨幅太快这事不仅会腐蚀经济，还可能造成大面积失业潮，其他问题都好说，失业是最麻烦的一件事。
而且是一种双向伤害：
买房的白领们都把钱都拿去还房贷，没钱消费，必然内需不振；
房价太高，房租自然不会便宜，做买卖的人赚的钱全交房租了，他们不赚钱自然会解散公司去炒房，又影响实体经济。问题是这个社会最宝贵的是企业家，他们创造财富提供就业岗位。
所以政府后续要做一个非常复杂的操作：
既让大家相信房地产依旧坚挺，毕竟影响了“房价坚挺”这个共识的后果不堪设想。
又要让大家觉得房价不会暴涨，安安心心地去做买卖去消费。
具体怎么操作呢？其实就是慢慢涨，如果发生暴涨立刻摁住，就跟衣袋里露出一沓钱赶紧塞回去一样，既表达了自己有钱，又比较低调含蓄地表示不是那种张扬的人。房价也一样，既让大家不失去信心，又没法投机。毕竟政府又要卖地赚钱，又不能让房地产把市场给腐蚀了。
所以吧，缓慢而温和地上涨是接下来很多年的基本态势，甚至涨幅会低于宏观利率，也就是房价涨幅可能长期低于你把钱存银行。
这也就向我们揭示了三件事：
如果是刚需，或者改善，买了也没啥问题。
如果是长期投资，问题也不大，共识一天不破裂，大家依旧有钱就会去买。
如果短期内借钱贷款买房准备套利，下场就是深圳这段时间炒房客的下场，刚入场就被套住了。
至于城市选择，毫无疑问，一直都在说：
人类的文明史，就是大城市变得越来越大的历史，进入工业化社会后，更是出现了几千万人口级别的超级巨兽型城市。
英国早期的一个学者叫拉文斯坦，他应该是最早提出来了人口迁移理论，他尽管研究的是19世纪的东西，不过现在依旧适用，他的理论中有三条认为：
1、迁徙主要是经济因素；
2、交通会刺激迁徙；
3、对外迁徙主要是发生在20-35岁。
综合起来，就是经济越发达的地区，今后人越多，而且还都是适龄的年轻人，我国大规模搞基建，会加重这一趋势。
尤其是随着高铁的开通，人口会加速向大城市聚集，今后会出现越来越多的鹤岗，在那种地方，房子会越来越不稀缺，好在中国没啥持有成本，不然也会出现底特律那种一美元卖房的情况。而与此同时，超大城市却会越来越寸土寸金。
不过拉文斯坦在19世纪就观察到，每次人口迁徙之后，都有一波“反人口迁徙”，这些年也很明显，比如我毕业的时候我们十几个人到了北京，现在留下来的并不多，大部分都回二线去了，比如成都武汉南京等等，他们在一线攒的钱也带回到其他城市去了。
不过这种状态到底能持续多久，非常难说，很多东西的价值，是和群众的观念强相关的，同样的一份签名，如果是NBA球星的，可能会卖到几十万，如果是普通人的，一文不值。问题是随着时间的流逝，知道这个球星的人越来越少，同样的一个球星签名慢慢也变得一文不值。
房子也有这种情况，将来年轻人观念会不会变，非常难说。不过房地产周期是以二十年算的，短期内担心这种变化其实没意义。
文末再说几句股市。
我知道大家普遍不看好股市，说实话我对股市也没好感，除非大盘跌到低位，基本不出手。
不过长期看来，发达的金融市场才是一个强国的标配，我国如果想成为真正的大国，于情于理都会形成一个成熟健康的股票市场，这玩意非常关键，因为真正强大起来后，股票市场也是割全世界韭菜的利器。至于你说股市多少年能成熟，我也不知道，这玩意考核政府的决心，还有外部的环境。不过丝毫不用怀疑，将来可能会形成美国那种模式。
尾声
说了这么多，大家应该也明白了我想说啥了：
中国房地产只要不发生日本的那种恐怖的崩盘，“房价永远涨”的这个共识就不会变，大家会一直追逐房子，省吃俭用也要多买几套，这种操作反而会进一步推高房价，让所有人都受害，或者说大部分人受害。
而国家会继续贯彻“房住不炒”，毕竟再继续炒下去，真要出事了，政府也有办法控制房价，毕竟只要控制住贷款，房价一点脾气都没。
而从伦敦，纽约等城市长达百年的数据来看，一线房产趋势还是很稳的，毫无疑问会一直涨，但是接下来这几年肯定是温和上涨。
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贝壳有什么筹码上市
朋友圈看到一条大新闻，关于贝壳递交招股书准备IPO这件事
对于房地产行业里仅有的一家具备互联网思维的企业，对于贝壳的上市我当然是开心的。另外对于这一次IPO其实探讨值多少钱是否合理会不会亏钱等等这些八卦问题我个人是不关心的
我更想和大家强调的是，对于贝壳这么一家作为房地产中介服务的这么一家企业，他背后的数字其实代表着中国二手房业务的未来
而过去在很长一段时间里二手市场的数据都是模糊的混沌的，我们从贝壳的一些数据其实可以看到整个行业的大致趋势
所以我把他们的招股书的一些数据认真看了一遍，抽丝剥茧整理了一些数据做了一些解读，发现一些关于贝壳和二手行业的数据，多多少少泄露了不少“天机”
01
首先当然是规模的问题，贝壳在2019通过卖掉价值2.128万亿的房子
而整个中国2019年一二手房源的流通市值是多少呢，贝壳招股书上现实是22.3万亿，换句话来说，贝壳实现了整个流通市场接近10%的比重
这个比例看上去一般，但是在房地产赛道绝对已经达到垄断级别了
各位要知道开发商龙头老大每年销售额才占据一手房的5%左右。而单纯的作为中介服务来说，贝壳这个数字相当于两个世联加上两个易居还富裕出一个同策的规模
所以大家可以感受下之间的差距
另外，卖了2.128万亿的房子，贝壳赚了多少钱呢，一共是460.15亿元
这个数字是什么概念呢，是中国最大的房产交易和服务平台，以及中国第二大商业平台
而作为中介，其实很容易就算出平均中介费是每单2.2%，这个数字包含一二手。整体的比例也是在我们认知范围之内
但是后面的一些数字就比较有趣了，卖了这么多市值的房子，一共是通过220万单的业绩完成的
你可以很快的换算出，贝壳经手的房子总价在不到100万左右，然后佣金2万元
100万一套的房子，大概可以想象下是一套接近环沪的两房类产品，差不多就是这个样子
所以通过简单的数字转换大家可以推算出贝壳的规模、能级以及主力战场，在整个房产流通领域，他确实已经做到了王的水平
02
好，我们继续把数字细化，你会发现460.15亿的佣金收入中，二手中介费245.69亿，一手渠道费202.74亿
如果就简单的看这两个数字肯定没感觉，但是我们再看2018年的数字，二手中介费201.55亿，一手渠道费74.72亿
所以很明显，2019年贝壳的扩张基本就是依赖一手业务的拓展，这个业务的开展给贝壳带来了本质性的规模的提升
而这一点在2020变的更加明显
今年最大的变数毫无疑问就是疫情，而疫情直接影响了二手市场的成交，贝壳第一季度二手只有33.75亿，而同期2019年则有60.19亿，腰斩了一半，但是2020年第一季度一手34.53亿，这个数字反而超过去年同期接近15万亿，去年同期是19.65亿
所以可以看出新房业务对于贝壳来说有多重要，几乎就是他的命脉
不仅帮助贝壳做了2019年的增量，也保证了2020年贝壳的稳定，功不可没
03
好，那么未来的贝壳会不会越来越依赖一手房？
这个问题我不知道，但是从数据上来看是的
我把2018年，2019年在贝壳成交的金额和佣金收入做了一个简单的换算，看到了一组有趣的数字
一手房渠道，2018年是2.6%，2019年变成了2.7%
二手房佣金，2018年是2.4%，2019年变成了1.9%
什么意思，很明显伴随着贝壳体系内加盟中介的变多，二手模式的合作开始变多，整体的二手中介费开始下滑明显
但是一手渠道费用，单纯在贝壳体系内就有0.1%的提升
换句话来说，对于贝壳做一手，他面对的是一个增量明显，利润丰厚且无明显竞争的这么一个状态，所以没意外的话，贝壳会在未来越发的发力做一手房渠道
这件事应该对于很多地产营销从业者会感觉到胆寒
所有的开发商应该都需要对渠道有足够的重视，去反思为什么客户不来售楼处了反而愿意被中介带过来，不然的话贝壳会越来越凶猛
04
那在贝壳体系下的业务员生存的好不好
其实这个问题挺难回答的，但是有一个侧面，目前贝壳进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。
如果你那45.6万经纪人数量去比对整体的营收，你会发现每个业务员每年的佣金收入：10.1万，这应该是佣金收入
进入到个人口袋里如果按照50%来测算应该就是5万块钱
也就是平均每个业务员每年的佣金收入是5万元，加上底薪大家可以算出一年他们的收入是多少，至于好还是不好大家自己判断
另外通过10.1万佣金收入和之前每单2万的佣金来算，也就可以说贝壳的业务员每年平均卖5套房子，差不多两个多月一套成交。
如果今天看文章的朋友可以和我们说说这样的成交频率算是什么样的水准
当然必须承认这些都是平均数，据我所知业务员水平差距是非常大的，但也因为同样如此，生存在行业中下水平状态的中介同行们，日常是什么样的生活场景
当然对于未来还是有盼头的，贝壳预测未来2024年一二手的流通市值会变成30.7万亿，这个赛道的池子还在增加，市场还在扩容，大家都还有机会
05
最后一个数字，特别有趣，我们看到了凶猛如此的贝壳，在2019年净亏损9.04亿
为什么会亏损，按照这样的轻资产模式的业务是不可能亏损的啊
我个人推测净亏损的可能性是因为一手渠道的垫佣机制
关于贝壳一手能够起的那么猛的一个很重要原因就是贝壳承接了开发项目的渠道业务，同时也整合了外部流量做渠道分发，而分发的核心驱动就是依赖垫佣模式
提前给下游渠道结佣而上游的回款需要一定的周期，从而导致了账面净亏损。这个现象在2020年第一季度变得更加明显
第一季度的贝壳几乎就依赖了一手房业务，所以才3个月就出现了净亏损12.31亿的数字
这可能就是贝壳发展的代价
看到了一手的红利，就要承受一手的现金流缓慢的问题
但是这个问题我觉得问题不大，那是因为贝壳不仅仅只有一手业务
二手中介虽然利润点不高且增速不大，但是却很好的保证了贝壳的现金流。只要贝壳这种特殊模式保证一二手联动，那么长线来看的发展就没有什么问题
06
最后一点，和贝壳的数字无关
可能很多人看完之后的第一反应就是，贝壳不就是靠渠道么，靠一手的高佣金么
是的，从账面上来看我的解读也是如此，但是我们不放试图换一个角度，所谓的渠道其实是向全行业开放的，为什么贝壳可以从里面分到一杯羹
我更愿意对这里面的解读是：贝壳抓住了用户
我们试图回忆从链家开始到现在贝壳做的一些细枝末节的事情，从构建楼盘字典，一张张画户型图，到链家网贝壳网让用户更好的线上看房，再到后面的本科生中介，整个购房流程实质上在整个贝壳体系内有了更多服务客户的意识
这才是最重要的，如今互联网的时代，没有谁可以掠夺走客户，只有通过服务才能把用户紧紧的抓在自己手里
客户没有销售，客户不会主动去售楼处，因为这一路都被贝壳式的服务
我曾经写过一篇很长很长的文章关于贝壳会杀死谁
看过的朋友可能会有印象，贝壳没有杀死谁，但是却把整个行业用服务的理念重新做了一遍
这才是这个赛道下半场真正在发生的事情
做到如今这个规模，京东用了12年，贝壳2年
贝壳有多快，也就说明了行业这个赛道转变的有多快
07
时间不等人，房地产服务这个赛道大多数人只有拼尽全力才能保证自己可以原地踏步
听上去有点狗血
但更加狗血的是，真相就是如此
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/U0J84MoSYWrVua6wmFUN6g
上海中考各区分析，目标 市重点 高中要选哪个区，中考选对了区，区重点的考分照样进市重点|上海学区房攻略精选
这一篇，我们接着分析，定位市重点，在哪个区中考更容易。
区重点高中主要是区内招生，通过平行志愿招收本区的学生。看区内排名，按照裸考分数，从高往低排序。
而市重点高中既有全市招生，也有区内招生。
现行的中考政策，分为提前批和统一批。
提前批是单独考试，通过测试后则预录取。只要中考达到市统一划定的高中“提前招生录取”最低控分线即可。
统一批看的是中考成绩，分为零志愿、名额分配和平行志愿。
零志愿是招收外区考生的名额，所以，考生是不能在零志愿一栏填写本区的市重点高中的。
但五所委属市重点是可以全市招生的（上海中学、华师大二附中、复旦附中、交大附中、上师大附中），所有区的考生都可以在零志愿填这五所当中的一所。
不过零志愿不一定每个区都有名额，比如2019年，交大附中在青浦、奉贤、金山等区就没有投放名额。黄浦区的格致中学在徐汇、长宁、宝山、松江等区也没有投放名额。
名额分配是市重点高中按照指标分配的形式，直接分配到本区对应的初中学校。是校内竞争，相比区内竞争程度更小。
需要注意的是：跨区、返沪、复读这几种类型的考生是不能参加名额分配的。
平行志愿目前是进入本区高中最重要的招生办法。包含15个志愿，可选择本区内有平行志愿招生计划的高中学校填写，包括市重点、区重点、普通高中、中职校等。
平行志愿是区内竞争，竞争力度和本区的教育水平相关。
上一篇我们对比了中考的新旧政策，这里我们再看一下。
2022年开始，市重点高中将启用新的招录方法，即：自招、综合评价、统一招生。
对于四校来说，名额分配到区替代之前的提前批，成为占比最大的招生方式。
而对于其他市重点，名额分配到校将成为很多学生的主要奋斗目标。
上海有56所市重点高中，算上分校和校区，一共67所，全部都是公办学校。
浦东的市重点高中最多，有11所。其中5所委属及其分校，1所上外浦外，实际平行志愿招生只有8所。
黄浦区是平行志愿里，市重点可填最多的区，一共9所，包括本区的7所和外区的2个校区。
静安有7所，没有委属和分校。
闵行是5所，其中有3所是委属分校，本地学校只有2所。而委属分校中，只有1所招平行志愿。
另外，还有2所外区市重点的闵行校区也在闵行招平行志愿，所以闵行考生的平行志愿可填5所。
今年，华二在普陀和宝山新开了分校区，对于这两个区的考生来说，简直是超大的福利。
接下来，再看一下市重点的招生比例情况。
按照目前的中考政策，自荐为全市竞争，名额分配是校内竞争，而推荐、零志愿和平行志愿都是区内竞争。
既然是讨论在哪个区中考更容易，我们就来看一下区内竞争的三种招生方式，分别的招生比例情况。
首先来看市重点高中推荐生的招生情况，我们以2019年的数据为例。
从上表中可以看到，青浦区的市重点推优比例是最高的，达到8%。也就是说，12个考生，就有1个可以通过推优进入市重点。
不过将近80%都是推优进青浦区内的2所高中。这2所高中在全上海的市重点高中里，大概处于中等偏下的位置。
长宁、虹口和杨浦的市重点招生比例差不多，不过从市重点质量来看，杨浦>长宁>虹口。
接下来是黄浦、静安和徐汇。结合市重点质量看，徐汇>黄浦>静安。
而闵行和浦东，作为教育大区，虽然市重点学校对这两个区的学生都青睐有加，但奈何僧多粥少，招生比例明显少于中心城区。20个考生，才有1个可以通过推优进入市重点，竞争非常激烈。
不过新中考政策实施后，市重点的预录取比例从40%下调到15%（四校从60%下调到15~35%），推优的优势大幅缩减，很多尖子生不得不将目标从推优转向名额分配。
看完推优，再来看一下零志愿的招生情况。
从招生比例来看，虹口和长宁这两个区最高。但并不是因为招生人数多，而是中考人数少。
除了黄浦区之外，其他中心城区的零志愿招生比例差别不大。
这里值得一提的是闵行。
通常，零志愿是面向外区招生的，不招区内考生。而闵行区由于有3所委属分校或校区，所以其区内零志愿名额高达78个，另外又有委属总校零志愿63个。
所以，闵行区的零志愿质量非常高，有78%的名额都是委属市重点及其分校或校区。
同样情况的还有浦东，区内有2所委属分校，区内零志愿名额85个，再加上委属总校零志愿168个，算下来，有45%的零志愿名额是委属市重点及其分校。
另外，黄浦给浦东的零志愿名额也非常多，有123个，占到了浦东零志愿的22%。
而郊区里面，嘉定和青浦也享有四校分校的福利。
交附嘉定和复附青浦分别在嘉定区和青浦区有不少零志愿名额，所以这两个区的零志愿质量也非常高。嘉定区有39.5%，青浦区有37%，都是委属市重点及其分校的名额。
看完零志愿名额，再来看一下录取分数线的情况。
不是每个市重点高中都在各个区投放零志愿名额，因此，这里统计的分数线也仅限于投放名额且有考生报名的情况。
从统计表中我们可以看到，中心城区里，浦东的零志愿分数线最低，其次是长宁和静安。
前面分析零志愿名额时我们已经了解到，黄浦给浦东的零志愿名额非常多，所以浦东无论是零志愿名额，还是招生比例，亦或是录取分数线，都非常有优势。
而杨浦、黄浦、徐汇的零志愿录取分数线相对较高。
杨浦和徐汇是因为牛娃太多，竞争激烈。而黄浦则是因为名额少，零志愿招生比例低，导致的分数线高。
所以，在浦东，填报零志愿非常划算。而中考新政后，零志愿取消，取而代之的名额分配到区，预计仍将会是浦东学子的重要目标之一。
不过零志愿的偶然性太大，而且还要跨区就读，所以对于大部分考生来说，还是以平行志愿为主。
我们先来看一下市重点高中平行志愿的招生情况。
还是以2019年的数据为例。
市重点高中平行志愿招生比例最高的是静安区，超过20%。
也就是说，每5个考生，就有1个可以通过平行志愿录取到区内的市重点。简直让其他区的考生羡慕不已。
其次是黄浦、徐汇和杨浦。
虽然黄浦在平行志愿的招生比例上略优于徐汇和杨浦，但考虑到徐汇和杨浦的平行志愿有四校，黄浦的优势也就没那么明显了。
闵行又是竞争最激烈的区。区内高中只有2所，虽然有3所外区市重点的分校和校区在闵行投放平行志愿，但规模不大，名额有限，仍然缓解不了闵行区这么庞大的考生压力。
再来看一下2019年上海各区市重点高中的平行志愿录取分数线。
静安区市重点平行志愿录取分数线全市最低，而且市重点数量也不少，静安的学生看似相当幸福。
但其实静安的7所市重点里，回民中学是少数民族学校，分数线非常低。六十中学和华东模范可以说是伪市重点，填报的人不多，录取分数线也不高。所以这三所学校拉低了静安区整体的录取分数线。
另外，静安最大的不足在于，本区没有四校八大，目标是四校八大的学生，只能通过预录和零志愿实现。
黄浦区的市重点分数线也比较低，市重点高中的数量比较多，而且有格致和大同两所八大，市重点率也很高。由于中考可以跨区考，所以每年黄浦区有不少中考移民。
中考录取分数线最高的区，前几年是杨浦>徐汇>闵行>浦东，如今变成了闵行>徐汇>杨浦>浦东。
闵行的竞争压力甚至超过了徐汇和杨浦这两大教育强区，当之无愧的中考火坑。
不过闵行区的家长也不要惊慌。
闵行区的优势在于，生源质量非常高，在高中更容易占据头部。
毕竟中考不是最终目标，后面还有高考呢。
综合以上分析，从市重点高中的数量，质量，推优、零志愿、平行志愿的招生比例，以及录取分数线等维度全面考量，我们为各个区打个分。
浦东⭐⭐⭐⭐
杨浦⭐⭐⭐
静安⭐⭐⭐⭐⭐
虹口⭐⭐
徐汇⭐⭐⭐
长宁⭐⭐
闵行⭐⭐
普陀⭐⭐
黄浦⭐⭐⭐⭐⭐
其实，并不能简单的说，在哪个区中考更容易。
一方面，学校也是在动态变化的，并不能只按照某一年的静态数据就做出判断。
另一方面，也需要看孩子的状态和水平，看孩子的定位以及目标。
如果成绩预估在普高或区重点的水平，更适合浦东，因为浦东的普高和区重点选择面很大，而且分数线也处于比较低的水平。
如果成绩定位在市重点，黄浦和静安或许是更好的选择。
目标定位在四校+七宝中学的话，徐汇、杨浦、浦东、闵行更适合。
但新中考政策后，是不是要跨区中考，还涉及到一个关键问题：跨区拿不到分配到校的名额。
如果在学校排名不是太靠前，估计拿不到分配到校名额的话，全力冲击平行志愿，跨区到不失为一个选择。
总而言之，各区都有各自的优势，哪个区中考更有利？其实是因人而异的。
而家长在做教育规划时，也不需要太纠结，毕竟谁也无法预见9年之后的事情。
只要目标明确，大致的方向没问题，就可以了。
为孩子选择适合的学校，耐心陪伴孩子，享受过程，对结果不执著，做好家长该做的事，剩下的就交给时间吧。
请相信，唯有努力，不负将来！
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/inmX2_12JPqIlh1YjBNn3Q
为什么你买的房子就是不涨？
前不久浦东唐镇出了个项目皇廷御府，这个项目已拿地12年，前期一直做酒店用，现在拿出来售卖。
如下是92平两房的户型，要我直白了说，真的是户型硬伤，通透采光硬伤，居住体验硬伤。
如果不是对口学区，未来到了二手市场，根本没人接盘。（说的再直接点，学区房也很少有人居中买这个，要不买个小一房挂学区，要不一步到位兼顾自住）
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/JVJOrYf6bR0HoWBDZ6dc9g