为什么你买的房子就是不涨？

 

最近很多粉丝问我：都说上海市场回暖了，尤其是带好学区的二手房，普遍都涨了三五十万，为什么我买的房子就没动静呢？来看房的人也没有想象的多，你们说的市场回暖都是假的！

 

我觉得这是一个很有意思的问题。

 

首先市场回暖是有数据支持的，都是专业机构从房管局官方获取的来源，上海回暖从目前来看已经是确定性的。

 

那凭什么市场已经回暖了，当年同事、同学大家几乎一起买的房子，房款也大差不差，为什么他们的会涨而你的不涨？

1

 

关于房价不涨，可以概括出来如下几个原因：

 

第一个原因就是你买的区域，可能没有轨交或者是单轨交，距离轨交位置比较远。

 

比如说上海13号线西边，从大渡河路站一直往西到金运路站，中间这些站点其实几乎没有新增产业，可用住宅用地又很少，常住人口也几近饱和，没有新增人口。

 

加上这一段中间除了真北路，几乎没有像样的商业，叠加没有双轨交的交汇，产业支撑又比较单薄，所以这就比较尴尬了，除非整个上海市场全面普涨，否则这些地方的涨幅很难跟上大盘。

规划基本都已经定型，也就是能暴击的点都消耗完了。

 

相反，我们看13号线的最西头，比如说金运路站或者是后起之秀的金沙江西路，有新增的土地供应，有新增的产业规划。

 

当规划持续输出甚至落地的时候，很容易就会拉起一波涨幅。

 

所以政府规划，轨交距离、新增土地供应、产业导入等因素影响，是直接和你买的房子能不能涨直接相关的。

 

2

 

第二种情况，可能是你买的产品出了问题。

 

买到的房子的确是住宅，但是采光差、位置差、朝向差，户型差，是小区靠近垃圾清运站的位置，小区那一排是靠近高压线的位置。

 

这种房子你买的时候可能是有低价格基数的，看下来的确比同小区其他房子便宜，可能会打个9折，但是你卖的时候也要打个9折才能出货，而且会和同板块的房子涨幅拉开差距。

 

还有买的房子可能是一梯N多户，现在市场上的接盘侠，慢慢的对于商品房的接受范围就是从2梯6户已经扭转成1梯2户，但你买了个2梯8户。

这一类房子，基本上都是从以前的商住或酒店式公寓改造成为住宅的，千万别认为改成住宅是不是就会觉得好卖一些。

前不久浦东唐镇出了个项目皇廷御府，这个项目已拿地12年，前期一直做酒店用，现在拿出来售卖。

 

 

如下是92平两房的户型，要我直白了说，真的是户型硬伤，通透采光硬伤，居住体验硬伤。

 

如果不是对口学区，未来到了二手市场，根本没人接盘。（说的再直接点，学区房也很少有人居中买这个，要不买个小一房挂学区，要不一步到位兼顾自住）

 

而且此类房子有个最大的硬伤，实际上它的结构动不了，因为房子的外形已经框定了，像这种也就是两个端户是南北通透的房子，但中间这些户数都不通透。

 

而且一个长长的走廊，就像酒店似的，那么你所有的房子都在统一的一个朝向，而另外一边是走廊都是南北，所以没有一个卫生间是明卫，这一类的房子要慎重。

 

还有一类是什么？就是市区的老破大或者是大面积的顶复。比如说2梯6户的老大楼，这种大面积的市区房子，有些能够达到200平甚至300平。

 

由于面积过大，养护很难，加上随着时间的推移品质很差，所以很难升值。

 

大面积的顶复也是这样的，比如说正常的一个层面可能就是180平200平，但是到了顶楼复式，虽然有一个挑高，但可能就达到了300平400平，甚至更大的面积，哪怕是像世贸滨江花园这种品质非常好的房子，顶楼复式那几套卖了很长时间仍然还在卖。

 

选对了区位并不代表着一劳永逸和坐享其成，产品也要选的对。中国的房地产发展了20多年，买房人被市场教育的太多了。

 

现在除了一线城市，买错产品可有可能卖掉（无非成交周期拉的很长），但如果你在三四线买错产品，那么未来的成交周期会拉到你难以想象的无限长，甚至越到后面越被淘汰。

 

 

3

 

第三种，你买的房子，是脱离了区域购买力的超小众产品。

 

市区总价过高的住宅，比如说一线城市5000万以上的房子。

 

并不是不涨，但是你将来在卖的时候，可能正常别人花6个月，你有可能要花两年时间才可以卖的掉。

 

还有一类就是超远郊大面积低单价高总价的别墅住宅。

 

比如说像泗泾有个盘叫华润佘山九里，其实离佘山比较远，在那个地方大家都知道是多数单价都是2.5~3万出头的拆迁安置房比较多。

对面就是不足200米的动迁房润江花苑，泗泾另一个盘新城上坤樾山半岛也是，马路对面就是动迁房新凯家园。

在这里突然冒出一个300平的小区，整个都是平层的设计，这对于当地区域来说已经是非常偏离需求的。

 

太远郊的别墅，比如说离地铁、离其他交通枢纽的距离太远了，这种别墅的居住氛围也是会比较冷清的，因为实在是各个方面都不是很方便，人还是需要群居的。

 

我见过最差的情况，松江原先作为售楼处的别墅样板间，有买家以低折扣价买到暗爽以为大赚，但现在别说卖了，租都很难租出去。

 

买房一定要考虑接盘侠的感受，不仅要选对区位、押注板块、买好产品，也不能脱离板块内的购买力和需求，不然到了接盘市场，最痛苦的就是你。

 

可以容许市区板块内买刚需、买一居室，但不要贪图一时的享受，想不开跑到超远郊区买别墅。

 

 

4

 

说了那么多，那到底该怎么选板块，买什么样的房子？

 

千万要记得，除了资深投资客，普通买房人在买房时一定不要一开始就抱着投机心理，要站在自住客的角度作为买房的落位点。

 

所以如果想不跑输大盘，应该选择这样的区位：

 

1、政府的规划能级。比如90年代的陆家嘴，10年的张江，20年的前滩，这都是政府资源分配的强力规划，是打造热点板块的有力保障。

 

所以选择板块第一步，翻出2035规划，仔细研读区位的未来规划。

 

目前来看，除了真如等个别板块被放鸽子，其他板块都成功赶上了涨幅红利。

 

2、距离市中心不那么远。有双轨交，最少也要单轨交的地铁盘，记得超过2公里的一律不算正地铁盘。

 

3、避开超远郊。浦西是看环线，虽说浦东环线论没那么强，但基本都是区位环线，都是一个板块成熟之后，再外溢开发后面的环线。

 

就是水花打开的涟漪一样，一圈一圈的往外扩。可以买郊区、城乡结合部来作低单价高暴击，但暂时不要选择超远郊，兑现时间太长。

 

4、板块拥有较为完整，可以总体规划的净地，没有过多存量老破小的羁绊。也就是板块内还有没有生地，还能不能撑起新的规划和发展，如果已经是熟地，基本都是大盘涨才能涨。

 

4、顺着产业寻找低估板块，也是非常有用的招数。

 

买房增值永远想到的是接盘侠的购买力。有产业的地方有高薪，容易形成购买力，现在什么样的产业最有前景呢，只有搞金融和高科技，才是有钱人。

 

事实上，金融民工和码农（特别是后者）是近郊次新拉升的主力军。比如张江、联洋、唐镇都是这样的后起之秀。

 

选对了区位板块，那该买什么样的房子？

 

其实买什么样的房子每个人的需求点不一样，我这里想给大家另一个维度的建议：

 

想要不被大盘远远甩开，什么样的产品不能买？

 

1、不要买商住公寓，即使公寓改的住宅，也尽量避开。

2、不要买不带学区的老破小、老破大产品。

3、不要在超远郊买大面积顶复和别墅，

4、不要买离市中心30公里以外的，除非板块有重大利好，配套足够让你心动。

5、不要买高溢价的ceo盘，超过周边板块30%-50%都是不合理的，10-30%还算合理，也能够跟上房价轮动，也不会因为基数高影响涨幅。

6、不要买产品本身有明显缺陷的，外部靠近一些强不利因素，墓地、垃圾中转站、庙宇教堂、铁路，内部有一些户型、朝向、采光、楼层的明显缺憾。

 

以上这些除非价格折扣非常低到足够让你心动，或者你实在没钱买常规住宅产品，原则上一定要明确避开。

 

 

5

 

房地产已经过了黄金十年，房价动辄大涨翻倍的时代很难再现了，所以未来并不是买哪里都能涨，卖哪里都能卖得出的年代了。

 

现如今值得我们去总结的区位、规划、产品、利弊因素非常多，怎么能够买到未来跑赢大盘的房子？

 

要不就选择看房200套，用实力和经验跑赢95%的人，要不就选择另外5%的专业房产配置机构和咨询顾问，来帮你出谋划策，解决这些后顾之忧。

 

以上是正文，来自魔都财观旗下自媒体房产孟老师。

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