标签： 房产

作者：钱掌柜

来源：米宅北京（ID：MizhaiBJ）

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比东城更大的雷，今天炸了！

就炸在我D百岁生日结束之后的第一天。

有意思的是：大A也在今天炸了个不小的雷。收盘后看了看账户，两个月工资没了。哎，我又白干了两个月。瞬间觉得，晚饭吃什么都不香了。

正坐在电脑前蔫了吧唧地刷着手机，突然，一位老读者打语音过来，电话那头，她着急忙慌地说：自家娃被调剂到了新街口学区的“志成小学”。她现在完全是懵逼的状态，不知道该咋办，问我要不要立刻把房子卖了，考虑上私立。

她家情况是这样：

公婆在西城德胜有两套房，这两套房在同一个小区，对口“育翔小学”，他们夫妻俩名下无房。本来认为，今年孩子上育翔应该没问题。万一运气不好被调剂的话，德胜也没有差校。

可她万万没想到的是：娃不但被调剂了，还被调剂出学区了，还调了个渣校。

据她反映，这种现象，不单单是他们一家，家长群里的好多人，都被调剂了。

注意，这些被调剂的，房本都是去年731之前的。

可能好多人不明白了：西城不是说2020年7月31日之后拿到房本的才多校吗，为什么之前的还会被调剂？

很简单，因为学位不够。

比如说：

A校今年计划招生500个孩子，但，光731之前的，就有700人。那怎么办，只能按照顺位来。顺位最靠后的200个，肯定会被调剂。

育翔小学四老房本被调剂，就属于这种情况。

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下面，根据各位读者大人提供的信息，我总结下731之前房本的调剂情况。

首先说西城最热的“德胜”和“金融街”：

德胜：

育翔小学，四老房本的很多都被调剂了，有调到本区“西师附小”的；也有调到新街口学区“志成小学”和“第二实验小学玉桃园分校”的；还有调到什刹海学区“雷锋小学”和“鸦儿胡同小学”的。

调到本区西师附小的还行。雷锋小学虽然渣，不过可以按50%的比例对口直升三帆中学，也还行。至于调到志成和鸦儿胡同的，这霉是倒大了。但除了认命，又能如何呢？

还有裕中小学，哦不，现在应该叫“三帆附小”了，据说只收到了2017年1月1日前的房本，往后的全部调剂，调剂校有：雷锋小学、鸦儿胡同、志成小学、第二实验小学玉桃园分校。

五路通小学，四老房本也几乎全部调剂，调剂校基本也是上面那几个。

至于西师附小，倒是没听说731之前的也要调剂，估计是学位充足。

金融街：

宏庙小学，四代房本很多调剂到了本区的“华嘉小学”、“实验二小涭水河分校”，这个挺坑爹了；

至于本区两个最好的学校——实验二小和奋斗，目前我没有更多消息，欢迎知情家长提供一线情报。

另外，什刹海片区的“西什库小学”，有一些被调剂到了鸦儿胡同、厂桥小学；黄城根小学，被调出区了；广外学区的实验二小分校，调剂到了青年湖小学。大椿天片区的“育才小学”，被调剂到了陶白片区的“半步桥小学”。

731之前房本被调剂，只能说明一种情况——对口学校太火。

之前在写学区系列文章时，我曾建议过大家尽量避开太过热门的学校。但如果你已经买了，也没有办法。你想博更好的学校，总得承受被调剂的风险。

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部分热门校出现731之前调剂，这不算啥，因为之前也出现过很多次类似的情况。

惨的是，731之后买房的那批人。

据家长们反映：房本或者户籍是731之后的，要去网上填报志愿，限时两天时间。

填报系统显示：

不管你买的是哪个学校的学区房，基本只有渣校可选。德胜、月坛这两个最均衡的学区，本区内学校全部不能选，直接派到相邻学区。

比如，原对口“三里河三小”的，填报界面是这样的：

注：以上图片来源于公众号“匆匆说”。

“无多校划片计划”的意思就是：这些学校731之前的就已经收满了，不再接收731之后的。或者说：即便有学位，也不接受731之后的。

月坛学区能填报的学校只有下面这些：

果真是，各个学区的都有啊。还真不考虑让“就近入学”啊

怪不得有网友发帖表示自己的不满：

甚至，也有网友怀疑：这么多学校咋可能都没学位？

即便你再不愿意相信，填报系统就这样的，你能咋地？

总之：你只要记住一个结论就行——西城，房本是731之后的，全部去渣校。比如：广外片区，731之后的，只能选“青年湖小学”和“三义里小学”这两个。

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这，真真是一磅重锤，比东城狠多了。

东城虽然都被无规律地派到了其他学校，但好在，人家东城均衡啊。不像西城，我买了排名前三的德胜、月坛，却直接被派出区

这对德胜、月坛的房价会是怎样的影响，我都不想说了，明眼人一看就明白。

不过我想给老读者一个建议：如果你交了定金但还未签约，该毁就毁吧。如果你在这两个片区有房，且学区不用了，能降价出手就出手吧。

如果已经签约，也没别的更好的办法，像这位哥们一样，保持个好心态吧：

坦白讲：西城这波操作，完全出乎我的意料。本来以为：从未严格执行过多校的西城，要至少2年时间，才能达到像东城那样的力度和决心呢。没想到，人家今年就雷厉风行、大刀阔斧地执行了上头的政策。且，力度远超东城。

如果以后每年西城都要这么搞的话，这无疑于——挥刀自宫。如此一来，整个西城学区就被彻底打残了：731之后买房的家庭，再无上名校的机会。

看来，西城回撤，已经等不到我之前预测的10月份之后了。最快，这月底可能就要开始。

西城、东城皆已亮剑，接下来，就看海淀的表演了。

孤军奋战的海淀今年会怎样，我们拭目以待吧。

转自 : https://mp.weixin.qq.com/s/YY4M4mgm7nKSDZgfSa-9gg

原创：水冰月

来源：大碗楼市（ID：Superbowl77）

最近杭州的豪宅有点妖，

 

新房中签率跌到了2.31%，

 

二手半年平均涨幅突破30%，

 

法拍房融创·宜和园的合院两度拍卖价创新高，

 

此情此景，妖言四起，“都是那帮外地炒房客炒起来的，杭州楼市的罪魁祸首就是他们”。

 

纯属放P。

 

 

杭州的新房市场就像一片干涸开裂的土地。

 

杭州上半年供应6.4万套新房，去化11万套新房，累计参与登记摇号人次高达40万组，据不完全统计，目前杭州还飘着20万张无房房票。

 

现如今，杭州的新房摇号已经从万人过独木桥变成了西天取经，不经历九九八十一难，没资格谈买房。

 

在杭州买套房，能干的你找不着北。

 

来来来，我带大家感受下杭州摇号买房的魔幻现实，

 

想咨询，售楼部关门，销售失踪，不买车位，买房免谈；

 

想摇号，先找摇了三十多次的热心摇友一对一教学，再学不会，杭州几十个公众号、网站都有教学课程，可反复学习；

 

想选房，生死选房90秒，网不好，眼一花，手哆嗦都有可能错过，很多楼盘贴心准备了模拟实验，可以提前练习。

 

最最要的一点是心理素质要过硬，因为你可能摇了三十几次或者三四年还没摇中，如果摇的是万人红盘，还没摇号销售就会劝你放弃。

 

                        

想在杭州买限价新房，很难，很难，很可能反复被折磨、蹂躏，最后还没买上。

 

杭州楼市从16年火到现在，全国罕见，今年上半年新房更是疯狂到近乎变态，

 

从18年开始就是杭州流摇第一名的临安，最近的中签率跌到11.8%

 

临安半年成交近万套，这是近十年同期的最高值，是去年同期的两倍多。

 

同样的情况还有富阳、瓶窑，一夜之间涌进大批买房客，楼盘搞起了饥饿营销，销售也学着主城区的红盘玩起了失踪。

 

千万级豪宅中签率集体跌破10%，全部限售

 

库存见底的豪宅改善市场炸毛了，未来科技城的别墅晓月澄庐售罄，主城申花也只剩下九龙仓华发天荟和滨融府的最后几栋了，滨江区也就滨康天曜城、保利天汇、丹枫四季院的最后一栋。

 

存货最多的奥体板块也只剩2个盘，观品和星翠澜庭，万众期待的奥体三兄弟迟迟不露面。

 

关注度最高的“奥体三子”绿城桂冠东方、万科日耀之城、华润亚奥城三个盘合计4400套限价4万7的新房，眼馋了多少人。

 

现在就连冷宫弃妃商业大平层都侍了寝，受了宠

 

十年屈辱，不限购的商业大平层一跃翻身， 

 

近一年杭州城区商业大平层成交近千套，是过去十年的2倍，购买者中自住比例在80%以上。

 

下面这张图是近十年杭州商业大平层销量走势—

 

要知道，2010年至2019年十年间，杭州一共也就卖出了510套商业大平层。

 

2018年重启“限酒令”之后，商办类住宅产品不得不将户型做到300㎡以上。

 

粗算一下，300㎡，单价3万，总价就是900万，价格并不便宜。

 

在杭州想买套房，太难了，

 

大平层的热销，是摇不到新房的自住客的无奈选择，也是这个市场的铤而走险。

 

已经干的开裂的杭州楼市急需一场瓢泼大雨，解解渴。

 

别再逼逼投资客了，投资客早就渴死了。

 

 

杭州的二手房，变成了少数人的狂欢.

 

有房和无房，本来只是两种生活状态，但是在杭州，房子成了有产者的壁垒。

 

有产和无产，中间隔的不仅仅是房子，还有心态。

 

热门板块的那一撮二手房东，已经变的满嘴獠牙利益熏心。

 

在他们眼里，房子不是温馨的家园，而是一座闪着金光的金矿，散发着不用奋斗随时躺平财富自由的迷人气息。

 

这一撮二手房东，已经魔怔了，

 

出政策，涨房价，

 

新房中签率破新低，涨房价，

 

旁边的学校中高考录取分数线比去年高，涨房价；

 

就连小区着火了都被当成祥兆，欢呼雀跃，这是房价要涨啊。

 

中大文锦苑是是杭州NO.1的学军小学求智小区的学区房，一墙之隔的电梯小区，文锦苑的业主组成了利益高度一致的“炒房联盟”，大家齐心协力推高房价，只挂牌不成交。

 

目前小区挂牌的房源大多都已经挂了两三年，有客户买，就是不卖，然后集体调高价格，继续等鱼上钩。

 

就在4月，官宣九堡沿江、临平归属上城区的第二天，位于九堡沿江的铂金海岸项目就按耐不住开始上涨，从4、5万的挂牌价一个月就涨到单价6万5，最高挂牌价8万4，而不少业主主动调高挂牌价，却很少有人诚心卖房。

 

打脸的是，铂金海岸最新的成交还是在今年3月21日，最终的成交价停留在3万4。

 

很多沿江的豪宅，成交均价7、8万，挂牌价飙到了10万，十几万，很多豪宅业主表示，目前并无卖房打算就是挂着试探试探，至于还要不要涨价、涨多少，不知道。

 

我在想，也许他们心理最大的快乐就是意淫，

 

看到挂牌价越来越高，想象着自己凭着几套房产的增值，不用奋斗就身价暴涨，住在夏威夷的顶级别墅，抱着几个俄罗斯大妞，幸福慵懒地晒着太阳。

 

一觉醒来，房子还是自己的，美梦做了，房子还在，真好。

 

二手房东的任性挂牌价，也不过是一厢情愿。

 

2020年杭州全市（不含临安）二手房成交约10.2万套，比2019年增长约25%，是近三年新高，乍一看，不错。

 

2020年销冠区是余杭区，尤其是闲林，总价100-200万上下的房源卖的最好。

 

余杭区自2016年以来市场成交份额逐年攀升，由19.88%上升至2020年的31.7%。

 

二手房购房置业面积段中，90㎡以下面积占比67.46%，其中80-90㎡面积段房源成交比例最高，已经占到31.7%，5年内上升了11.87%，远超过其他面积段。

 

看明白了吧，都是纯刚需在买二手房，

 

为啥选余杭，城市界面、产业都是扯，就两个字：便宜！

 

杭州的10万套二手房，8成卖给了务实的刚需，

 

那些作妖的挂牌价，有价无市，成了一场自我陶醉的骗局。

 

新房的短缺，二手应该是最好的后备军，一二手互相补给的流畅循环才是一个健康的市场，

 

而在杭州，二手不仅没有及时浇灌已经干涸的新房市场，反而坐地起价，制造恐慌。

 

以至于，一个小区的各种价格指标跨度太大，

 

在杭州，看一个小区的挂牌价，你不知道真假；

 

在杭州，看一个小区的成交价，你不知道真假；

 

杭州的二手房，你不敢下手、也下不去手。

在杭州想买套房，太难了。

 

 

捂盘惜售的主城区，永远挠着你的心。

 

新房疯狂到近乎变态，愈演愈烈，

 

二手成了少数人的意淫，欲壑难填，

 

杭州楼市，已经严重扭曲。

 

为什么杭州楼市这么火？因为供需严重失衡了。供应始终有限，需求不断增长，让供需永远失衡，市场永远蓬勃。

 

套路之王，端水大师，杭州当之无愧,一手甜言蜜语招揽人才，一手严控供地饥饿营销，

 

套路玩的最溜，楼市真假难辨。

 

抽丝剥茧，来扯一扯杭州的套路，

 

第一步：画大饼玩概念，一环扣一环

 

主城有概念，郊区有概念，东南西北也都有概念，

 

杭州的发展版图扩到了四面八方，连杭州土著都没咋听过的临安搞出了青山湖科技城，火了；

 

最东边的大江东没人去，马上穿上黄马褂，打造成国家级新区、世界级智能制造新区，大江东起步就是世界级，火了；

南边的富阳也不甘寂寞，银湖科创门户，江南拥江创新区，城西科教产业区，一个富阳搞出6个新区，火了。

 

杭州的玩法不是单一的发展各个区域，而是踏着节奏、踩着拍子，一环扣一环，

 

概念太多，板块太多，没关系，轮着来，几年下来都能轮一圈，一个概念不够，过几年再给你叠加概念。

 

第二部：引产业、建地铁、加配套

 

产业有限，能引的就引，实在引不来的，先拉根地铁，建个学校、基本交通配套解决，下一步好卖房。

 

截至2020年底，杭州轨道交通线路总长度延伸至306公里，首次实现十区地铁全覆盖，并继续向2022年建成516公里城市轨道交通线网的目标进发。

 

就一个目标；那些鸟不拉屎的地方也得有地铁，也要卖房。

 

第三步：控地控盘

 

城市要可持续发展，而土地资源有限，控盘是个技术活，

 

1）热门供地不能断，但数量也不能多

 

都想挤进核心区，那就少供应点土地，例如钱江新城、钱江世纪城、滨江区几个大热门，每年都少量供地，始终诱惑着你，始终得不到，上半年全市仅拍出4块限价4万5的改善地块。

 

2）远郊板块加大供地，能扩多大扩多大

 

远郊没人去，那就只供应郊区的土地，不去也得去，没得选。

 

近两年杭州发了疯似的供应远郊的土地，今年上半年的土拍那些鸟不拉屎的地方都成了土拍现场N轮加价的香饽饽。

 

临安专场土拍中，12宗地块有6宗需要竞自持，滨湖地块的自持比例甚至高达40%，连远离临安中心城区的太阳镇地块都有10%的自持。

 

富阳一共6宗地块有3宗出现了自持，自持比例最高的富春湾新城6号地块达到了22%。

 

绝，真的绝。

 

杭州不是没有新房供应，只是都供应到了远郊新区，

 

核心区库存见底，供地却少的可怜，杭州的购房者，不是在摇号，就是在摇号的路上。

 

市场短缺，土拍惜售，

 

土拍惜售，市场更缺，

 

下半年，极有可能出现更多的的万人摇。

 

自2016年以来，杭州的人才净流入率连续5年占据全国第一。

5月公布的七普结果显示，杭州常住人口1193.6万人，比2019年整整增加了157.6万人！

 

一年增加157.6万人，啥概念，2020年杭州增加的人口，相当于一个三四线城市的主城区人口。

 

杭州十年共增加了324万人，增长37.19%，年平均增长率为3.21%，增速是全国均值的6倍。

 

2015年到2021年一季度，高层次人才申报通过的人数共计39086人，其中仅2020年，新增人才就达到了2.3万人，是2019年的4.5倍。

 

人口增速快，人才增速高的杭州，就像一块海绵，如饥似渴的吸纳人才，

 

对人才，杭州全情付出，

 

只要你是高层次人才，来杭州，从A到E，买房给补贴给政策、创业给补贴给政策、就业给政策、孩子上学给政策，只要你来，只要我有，都给你。

 

A类人才甚至不用摇号，直接买房，百万红包送你。

 

现状是，人才来了，房子没准备好。

 

源源不断的人才涌入，落户买房基本是标配，人才购房瞄准两类：

 

1）倒挂红盘

 

2）改善豪宅

 

九龙仓华发天荟，绿城交投晓月澄庐，花语天境，江河鸣翠这几个高端盘都是高层次人才最热衷的，但中签率都在20%以下。

 

杭州的新房，人才也抢不到，为城市发展奉献青春热血，但是留下买房却越来越难。

 

每年几十万的人口哗哗涌入、几十万的房票奔波摇号，半年11万套的新房成交量。

 

但是供应只有6万4千套，几乎只是成交量的50%，

 

杭州供地的水龙头拧得太紧了。

 

 

不断壮大等着解渴的买房人群和挤牙膏式一点点滴灌的新房供应，越来越失衡。

 

购房者渴的亟需一瓶可口可乐爽一爽，供应却搞精准滴灌，一滴一滴流进你嘴里。

 

在杭州买个房真憋屈。

 

杭州楼市，你看不懂真假，也搞不清虚实，

 

主城是土拍惜售，远郊是疯狂拍地；

 

一边是紧缺新房，一边是天量二手；

 

一边是人才引进，一边是严控供应；

 

想买新房买不上，想买二手买不起，杭州的购房者，被夹得死死的。

 

原创：你们的中产先生

来源：中产先生（ID：mr-middle-com）

二手房遇到一点问题。

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最近，二手房停贷的消息不绝于耳，热点二线城市中，郑州、重庆、西安、杭州、合肥等城市出现了二手房停贷的现象。

经济观察报实地探访之后，发现各大银行虽然并未正式发通知来调整二手房贷款政策，但在具体分行的操作层面，确实存在“贷款额度紧张，暂缓放款、放款时间拉长”等情况。

这里有一个问题：

二手房贷收紧是短期需要还是长期要求？

短期暂停房贷确实有需求，因为房贷额度吃紧，为什么吃紧呢？银行五道红线。

目前来看，20家上市银行里有8家银行踩了红线，有限的额度也是先给新房，一旦紧张首先就是给二手房停贷。

按照两年的调整期要求，这个短期至少要持续到明年年底。

以后收紧二手房贷会变成长期要求吗？

网上看到一个消息：

逐一分析下：

1、确实有这个趋势，地产商的三道红线，之前就被认为是房地产的供给侧改革，中小房企肯定是要出清的，千亿级别的大房企不是为负债发愁，就是因为高周转事故不断。

2、地产商毛利下降是不争的事实，看看地产股就知道了，十年新低了，转为代建商和土地银行剥离，有利于降低金融风险，同时可以承接旧改工程。

3、逐渐收紧直到完全停止二手房贷，关闭二手房流动性，目前还不是很明朗。

如果说前两点是大趋势的话，最后一点还有待观察。

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今天，主要来说说二手房。

从政策上来看，感觉现在国家偏爱新房，不太待见二手房。

新房限价摇号，新房价格普遍比二手房便宜20%，热点城市都需要摇号抢房，抢到就是赚到，虽然现在看来出货难了一点。

主要有以下几个原因吧：

1、存量房和接盘侠

任泽平之前发布过一个《2021中国存量房报告》，报告显示：

2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。

区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。

一句话概括：中国房子总体已经足够，热点城市不足，偏远地区过剩。

存量房足够多了，另一边接盘侠不够了。

房地产长期看人口，人口老龄化、新生人口下滑是无法阻止的趋势，新房和二手房库存都不低，都需要接盘侠，给谁呢？

前几年不存在这个问题，都给都可以，现在不行了，内外需求都要去杠杆拆除金融风险，到了二选一的时候。

为什么要选新房？

2、新房PK二手房

从国家的角度，新房限价，但是二手房炒作需求更大，显然新房更符合房住不炒的调控要求。

但没有这么简单，这背后还有财政和金融风险问题。

从地方的角度，新房是增量市场，和地方土拍挂钩的，背后涉及土地财政，二手房是存量市场，只能肥了炒房客。

从银行的角度，新房贷款是给房企回笼资金的，房企又是从银行贷款，相当于左手出右手进，既不踩红线还能修复自己的负债表。

二手房就不同了，不管是炒房还是改善，卖掉二手房都是为了撬更大的杠杆，对银行风险是推高而不是降低。

3、更深一层的原因

我们都说房地产可以带动上下游产业链，促进就业和经济增长，主要说的也是新房。

二手房还带来一个问题就是外汇，看看深圳，为何房价这么高？房地产链条，刚需——改善——炒房——海外配置，炒房炒到最后一定是出海的，怎么出海，就靠二手房出货。

所以，看这几点原因，未来持续收紧二手房不是不可能。

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结语

如果对二手房贷长期收紧，流动性变差，对房地产将是调控以来最大的一个影响，加上房贷定向加息，这难道就是郭树清说的沉重代价？

这样的话，对房地产投资就不太友好了。

未来会按照这个趋势走吗？

还不明朗，至少要到银行五道红线都达标，也就是后年初才能做进一步观察。

另外，会不会还是区域分化，热点城市房源不足，二手房政策宽松，偏远城市过剩，二手房继续收紧。

拭目以待吧。

就这样。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/qa-tCeHdL_wTZcnya9pseQ

这两天，中国商业地产又发生了一个世纪交易。中国保险巨头平安人寿买下了新加坡凯德6个来福士广场的部分股权。

这6个来福士广场包括上海的两座，北京、宁波、成都和杭州的。平安虽然只拿下了六七成的股权，但总交易对价是：

330亿。

有钱人的世界，亿果然都是小目标。前不久黑石收购SOHO中国北京上海核心地段的“八大金刚”时，总交易对价也只有236亿，还是港元。所以平安这次的大手笔，应该是近年来最大的地产并购案了。

后台有读者问凯德卖资产，是不是要像老潘一样要跑路了。让子姨就这个案子说两句。子姨对商业地产没啥研究，因为中国商业地产就三个字：

不好做。

商业地产是重运营的重资产，缺乏长期且便宜的资金。哪怕是壕气如思聪他爹，在2017年断臂求生时，也是想着顺带把手里的77个酒店赶紧卖掉。

但凯德没有这样的烦恼。

凯德1994年进入中国。这家新加坡的上市公司，自毛大庆加盟之后，中国业务比重直线上升。

据子姨了解，现在凯德已经有接近一半的投资在中国，而凯德本次出售很重要的一个原因在于，由于当地相关监管条件限制，在发展中国家的投资比例不得超过50%。

凯德的中国资产很明显已经快要超过这条红线了。

原来中国在新加坡人看来，还是发展中国家。

此外，凯德对于资产退出的滚动时间有既定设置，大概在五到十年左右。

凯德开发商业地产的时候，一般先由全球范围的私募投资人进行资金投入，凯德再参股进行项目孵化。目前，凯德的资金规模超过了6000亿人民币。

加拿大的养老基金（CPPIB）就曾三次投资凯德在中国投来福士的基金。最近的一次，是2016年，CPPIB投了3.75亿美元，获得来福士中国投资伙伴三号基金25%的股权份额。这支基金主要参与上海的北外滩来福士和深圳来福士广场的投资。

6个来福士项目售出之后，CPPIB预计可以从这只基金获利42亿人民币。

类似来福士出售的案例，还有在2018年。凯德就向万科旗下的印力集团出售了中国20家购物中心，对价超过了80亿，占到当时凯德在中国购物中心规模的三分之一。

潘石屹卖SOHO的逻辑是要把资金转移到境外。但凯德卖来福士的逻辑不一样，他们并非要离开中国，而是换中国的其他仓位。

去年11月，凯德50亿买下了位于苏州、西安和杭州的五个产业园区。今年4月，他们又收购了一个位于上海市闵行区的数据中心园区。这些新加坡人眼里全世界投资回报率最高的地方还是中国，但中国未来最挣钱的领域在：

产业园区、数据中心和城市更新。

这次和平安的收购案，双方早在一年半以前就开始合计了。平安现在主要在康养和居家养老推出新产品，他们需要一线城市的凯德，作为他们的销售落地场景。

这次出售完成后，我打听了下，凯德手里还剩下几个来福士广场。这些资产，他们其实也还放在货架上。

对于平安人寿而言，接手的几个项目均是几个最优质的来福士项目，这也意味着平安又攻下了一个地产公司。

过去几年，平安人寿已经成为中国房地产行业最有影响力的幕后大鳄。它不仅是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉、朗诗等开发商的二股东，在招商蛇口、金地、保利、华润、绿城等多只地产股，也有持仓。

但对平安而言，买下来福士的意义可能并不止于此。

平安不动产在平安体系内一直薄弱。此前开发的PAFC MALL，一直不温不火，因此急需新的项目作为突破口。

随着老领导邹益民退休，新董事长鲁贵卿接任，平安建投和平安不动产在后续经营中，也将迎来新一轮的人事和业务合并的考验。

所以，这次交易，对平安来说，仍然只是一个开始。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/lDm_oClWliqBINi0mP_cIw

本文系基于公开资料撰写，仅作为信息交流之用，不构成任何投资建议。

 

关于抄底，有个笑话是这样说的：

 

一个老太太蹲在鱼贩子水池前面，望着鱼，蹲了一下午。鱼贩子好奇问道：“你看了一下午了，要买还是不要买？”老太太说：“买。”鱼贩子说：“那你看啥呢？”老太太指了指旁边的牌子说：“活鱼6块一斤，死鱼2块一斤。” 老太太又指了指鱼说：“我在等你这鱼断气。”

 

在接下来的地产业出清大戏中，我们大概率将会看到，万科（SZ:000001）扮演的角色，正是这个等鱼断气，准备抄底的老太太角色。

 

 

01

冰火两重天

 

 

这场叙事要从2015年说起。

 

2015年之后，中国房地产业的景气程度几乎不需要用数字来证明：消费者购买力的快速增长和有限的房源供应成了卖房最好的促销政策。在现实生活中，许多城市的新房市场一房难求，排队带着几百万去认筹，秒光的情况比比皆是。

 

长达6年的地产高景气周期 来源choice

 

高景气周期自然带来的是业绩的良好表现。五年中，万科净利润成功翻倍，从283亿增至593亿，几乎翻倍，这样的业绩表现即使放在整个A股也没有几家公司能够相提并论。

 

万科净利润成功翻倍 来源 choice

 

然而，这样的优异业绩并没有呈现在股价上。在过去5年中，沪深300几乎完成了翻倍，而地产行业指数则基本还在原地踏步。

 

地产指数与沪深300对比 来源 网络截图

 

即使是行业一哥万科，过去几年中，股价只能勉力追上沪深300——万科的股价在2018年1月创下新高之后，再也没有回到高点，股价距离高点跌了接近35%。

 

万科拉跨的股价表现 来源 Choice

 

实际上，与很多地产铁粉的说法恰恰相反，过去几年中，市场在给地产股定价过程中没有“犯错”。相反，回看过去的八年中，市场先生对地产股的定价几乎精准到无以复加的地步。 

这其中囊括了两重冰火逻辑，顺周期以及逆周期。我们先从前者说起。

02

放飞的周期火箭

 

如果以周期视角来看，过去的8年中的地产股表现基本可以分成两个阶段：

 

2014-2017这四年的景气跃迁鸡犬升天阶段，2018-2021的周期达峰之后的市值长期停滞。

 

以景气跃迁为例，随着供给侧改革的展开，地产业从2014年的不景气到2017年的高景气的快速切换，让之前押注地产周期回暖，行业底部拼命拿地的龙头公司赚的盆满钵满：

 

无论是布局三四线周期上行的碧桂园，还是底部加仓捂地高点收割的融创，低点与高点市值变化可以10倍计，由此也诞生诸如8848等一批脍炙人口的地产大V口号：

 

在周期的火箭中，无论股价涨多高，一切只是刚刚开始。

 

看多地产股的市场逻辑十分简单粗暴，随着周期上行，看好土储最丰厚的龙头，风口会奖励最勇敢的人：

 

以上一轮地产股周期的王者融创举例，与坚持不做地王，不捂盘的万科不同，孙宏斌的融创在2014年前后，大笔押注地产上行周期必然到来，通过背负巨额负债，将土地储备直接拉高到其他选手无法望其项背的地步：

 

单单计算土地储备，融创2017年的货值增加了1.4万亿，总土地储备接近3万亿，土地储备成本4700多元，而且这些土地储备大都在一二线城市。

 

随着土储倍增，融创销售规模成功跃居全国前三，周期底部加仓的威力可见一斑。

 

 

03

低资本回报新时代

 

 

不过，周期舞会的美好音乐到2017年年末戛然而止：

 

随着地产景气周期达峰，一连串逆周期调节的监管政策让这个杠杆拿地的游戏难度陡增。

 

首先，在景气周期中，由于竞拍地价和景气热度，各大城市的地价飙升，而反过来，由于限房价和各种调控政策，各大城市的房价涨幅开始跟不上进度，对地产公司来说，至关重要的房价地价比不出意外的开始走低，行业毛利率开始下降。

 

这一趋势开始逐渐损害之后的地产公司利润表：

 

地产公司普遍存在开发周期，2017-2018年拿的高价地，逐渐让2020年的项目利润率开始下降。

 

万科的销售毛利率 来源 Choice

其次，随着毛利率下降，如果还想赚同样多的钱，诸多地产公司只能通过提升杠杆率，来收购同行或者继续拿地，这当然难不住融创这些财技大师，各大地产公司的表外杠杆和资金池业务运用的炉火纯青，实际的资产负债表早已突破天际。

 

很快，政策无形之手的逆周期调节虽迟但到：

 

短短3年内，对金融机构发放按揭和房地产贷款调控的两集中政策，对房地产公司有息债务调控的三条红线政策，以及一连串调控政策开始密集出台，政策调节精准的打击了地产公司的杠杆率，高负债策略开始逐渐失效，未来想参与拿地，杠杆率先要降下去。

 

站在4年前的逻辑回头看，4年前看好地产行业的周期逻辑开始逐渐走坏，地产行业未来回报率正在不断被压缩：

 

一方面，地产业在经历3年调节之后，在限价政策的威力之下，行业未来可见利润率开始逐年下降；另一方面，在三条红线和两集中政策的威力之下，地产公司举债周期扩张的能力同样被彻底锁死。

 

对地产行业来说，资本回报率长期下降的大门正在徐徐打开。

 

用万科掌门人郁亮的话来说，地产行业跳过了土地红利和金融红利的阶段，进入了管理红利阶段。

 

不过，明眼人可以清楚看出这句话背后无奈的语气：苦哈哈的管理带来的红利怎么能算的上是红利呢？

 

 

04

选一杯毒药

 

 

压倒地产股股价的最后一根稻草，是今年二月出台的集中供地政策。本来，在投资人的想象中，通过集中供地政策本可以让地产龙头行业稍微回血：

 

同一时间供这么多地，如果一家企业不能全选，中小地产公司就会受制于时间和资金筹措的困难，难以多线出击，从而让地产龙头拿地变得更从容，竞争烈度大幅下降之后，可以成功降温地价，让万科等已经面露菜色的盈利能力得到些许喘息。

 

美好想象之下，地产股闻风而动，诸多地产公司第二天涨停。

 

然而在集中供地真正开始推行之后，草根调研的数据让地产研究员们脸色更加难看：抢地风潮甚至比没有推出集中供地之前还要火爆。

 

这背后的原因非常简单，在土地市场供不应求，销售同比增速接近40%，土地供应整体下降的大背景下，政策能起到的作用非常有限，抢地的地产公司在集中供地政策之后，面对很大的不确定性，焦虑心理直接使更多地产公司开始担心自己拿不到更多的地，竞拍火爆程度让万科等地产公司惊掉了下巴。

这里的游戏变成了选一杯毒药的囚徒困境：

 

参与竞价，利润率会低到难以忍受，眼见着项目走向亏损；不参与竞价，土储不足，销售规模受影响，无米下炊，同样还是要走向亏损。

 

等死，死大事可乎？诸多地产公司自然选择了牺牲股东而保住规模,宁可承受1%甚至亏损的利润率，也要把规模加上去。

 

就此，全行业的竞争烈度就此上了新的层次，地产股的逻辑也由此变得丑陋无比：

 

很明显，未来一段时间，地产限价和三条红线的政策，肉眼可见不会放松，地产公司的利润率和杠杆率只会越来越难看；

 

而集中供地产生的囚徒困境，又进一步刺激了地产公司勇于亏损来换取规模的慢性自杀策略，全行业的竞争惨烈程度只会进一步加剧。

 

随着逻辑破坏的一通杀跌，此刻的万科，前瞻市盈率仅为6倍左右，市净率更是接近破净。在历史估值体系中，上一次万科估值如此之低，还是在2014年的景气底部。

 

万科的PB band，已经进入底部区间

 

在地产全面繁荣景气的2021，万科市值却从高点跌了近30%，估值也接近行业底部，这件事真的在我们眼皮底下发生了。

 

但导致下跌的前后逻辑链条却异常清晰和冷静：

 

地产股估值达峰，行业见顶之后，无情的内卷竞争逻辑正在拉低全行业的底线，资本回报率既然已经逐渐下降，那为什么不可以是负数呢？

 

等待地产业将是漫长的出清过程：很简单，没到部分选手亏光资本金之前，这种激烈竞价的地产逻辑还会继续，而万科的估值也一直会被压制，逻辑上讲，万科的估值正在进入周期底部。

 

 

05

等鱼断气？

 

 

尽管眼下看上去似乎是地产行业的至暗时刻，但阳光之下本无新事，对地产行业来说，周期是个很古老的话题。

 

司马迁写《货殖列传》引述范蠡：“论其有馀不足，则知贵贱。贵上极则反贱，贱下极则反贵。贵出如粪土，贱取如珠玉。”

 

翻译过来是：“研究商品过剩或短缺的情况，就会懂得物价涨跌的道理。物价贵到极点，就会返归于贱；物价贱到极点，就要返归于贵。当货物贵到极点时，要及时卖出，视同粪土；当货物贱到极点时，要及时购进，视同珠宝。”

 

从逆向思考的角度出发，如果我们放眼长远，重新审视正在被市场抛弃的万科，也许我们可以拥有不太一样的视角：

 

首先，在市场的视角中，集中供地是一个百米赛跑的逻辑，没有拿到地的企业土储不足，拿到地的企业面对亏损，是一个双输的逻辑；

 

但从市场草根调研来看，地产公司短期的拿地焦虑不太可能持续太久，供应量一旦增加，拿地热度就会逐渐熄火；其次，无论是银行放款还是销售去化，都不支持这些企业自杀式拿地的效率。从马拉松的角度评估，万科的隐忍有其道理。

 

其次，从三条红线和两集中之后的贷款表现来看，中小型地产公司通过杠杆增长份额的能力正在迅速萎缩，在过去10年中，地产公司通过高杠杆，让前十名地产公司的份额增长逻辑无法展开，而眼下，被限制贷款的中小地产公司很大概率会慢慢退出市场。

 

更进一步的是，这两条逻辑表现在万科的治理上，就是诸多投资人一直质疑的问题答案：既然未来长期万科对增速比较保守，为什么还要保留大量现金在账上，不做更多的分红？

 

在万科眼中，前文提到的行业里这种1-2个点净利润的情况难以长期持续，未来2-3年左右，万科需要足够的现金储备来应对中小企业的出清。

 

从这个角度说，万科抄底周期的逻辑也在逐渐展开，也许就在接下来的1-2年中，万科对破产出清的小地产公司的兼并戏码将会重新上演，泰禾珠玉在前，对于重整，万科已经轻车熟路。

 

站在周期抄底的视角，也许我们更能理解万科年会中所说的活下去和经营红利的含义：

 

就在过去1-2年中所有地产玩家都在头脑发热，高位拿地的时候，郁亮已经看到了接下来唯一的结局——

 

在地产行业的这个巨大水池中，池鱼的鱼腮正在一扇一扇的奋力呼吸，周期景气的曼妙音乐已经戛然而止，此刻此刻，猎手正在静静等待，等待鱼断气的时刻到来。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/KrUUddWOdV1uJzdq5-BzPA