杭州的购房者,被夹得死死的……

原创:水冰月
来源:大碗楼市(ID:Superbowl77)

最近杭州的豪宅有点妖,

 

新房中签率跌到了2.31%,

 

二手半年平均涨幅突破30%,

 

法拍房融创·宜和园的合院两度拍卖价创新高,

 

此情此景,妖言四起,“都是那帮外地炒房客炒起来的,杭州楼市的罪魁祸首就是他们”。

 

纯属放P。

 

 

杭州的购房者,被夹得死死的……

杭州的新房市场就像一片干涸开裂的土地。

 

杭州上半年供应6.4万套新房,去化11万套新房,累计参与登记摇号人次高达40万组,据不完全统计,目前杭州还飘着20万张无房房票。

 

现如今,杭州的新房摇号已经从万人过独木桥变成了西天取经,不经历九九八十一难,没资格谈买房。

 

在杭州买套房,能干的你找不着北。

 

来来来,我带大家感受下杭州摇号买房的魔幻现实,

 

想咨询,售楼部关门,销售失踪,不买车位,买房免谈;

 

想摇号,先找摇了三十多次的热心摇友一对一教学,再学不会,杭州几十个公众号、网站都有教学课程,可反复学习;

 

想选房,生死选房90秒,网不好,眼一花,手哆嗦都有可能错过,很多楼盘贴心准备了模拟实验,可以提前练习。

 

最最要的一点是心理素质要过硬,因为你可能摇了三十几次或者三四年还没摇中,如果摇的是万人红盘,还没摇号销售就会劝你放弃。

 

杭州的购房者,被夹得死死的……

杭州的购房者,被夹得死死的……

                        

想在杭州买限价新房,很难,很难,很可能反复被折磨、蹂躏,最后还没买上。

 

杭州楼市从16年火到现在,全国罕见,今年上半年新房更是疯狂到近乎变态,

 

从18年开始就是杭州流摇第一名的临安,最近的中签率跌到11.8%

 

临安半年成交近万套,这是近十年同期的最高值,是去年同期的两倍多。

 

同样的情况还有富阳、瓶窑,一夜之间涌进大批买房客,楼盘搞起了饥饿营销,销售也学着主城区的红盘玩起了失踪。

 

千万级豪宅中签率集体跌破10%,全部限售

 

库存见底的豪宅改善市场炸毛了,未来科技城的别墅晓月澄庐售罄,主城申花也只剩下九龙仓华发天荟和滨融府的最后几栋了,滨江区也就滨康天曜城、保利天汇、丹枫四季院的最后一栋。

 

存货最多的奥体板块也只剩2个盘,观品和星翠澜庭,万众期待的奥体三兄弟迟迟不露面。

 

关注度最高的“奥体三子”绿城桂冠东方、万科日耀之城、华润亚奥城三个盘合计4400套限价4万7的新房,眼馋了多少人。

 

现在就连冷宫弃妃商业大平层都侍了寝,受了宠

 

十年屈辱,不限购的商业大平层一跃翻身, 

 

近一年杭州城区商业大平层成交近千套,是过去十年的2倍,购买者中自住比例在80%以上。

 

下面这张图是近十年杭州商业大平层销量走势—

 

杭州的购房者,被夹得死死的……

要知道,2010年至2019年十年间,杭州一共也就卖出了510套商业大平层。

 

2018年重启“限酒令”之后,商办类住宅产品不得不将户型做到300㎡以上。

 

粗算一下,300㎡,单价3万,总价就是900万,价格并不便宜。

 

在杭州想买套房,太难了,

 

大平层的热销,是摇不到新房的自住客的无奈选择,也是这个市场的铤而走险。

 

已经干的开裂的杭州楼市急需一场瓢泼大雨,解解渴。

 

别再逼逼投资客了,投资客早就渴死了。

 

 

杭州的购房者,被夹得死死的……

杭州的二手房,变成了少数人的狂欢.

 

有房和无房,本来只是两种生活状态,但是在杭州,房子成了有产者的壁垒。

 

有产和无产,中间隔的不仅仅是房子,还有心态。

 

热门板块的那一撮二手房东,已经变的满嘴獠牙利益熏心。

 

在他们眼里,房子不是温馨的家园,而是一座闪着金光的金矿,散发着不用奋斗随时躺平财富自由的迷人气息。

 

这一撮二手房东,已经魔怔了,

 

出政策,涨房价,

 

新房中签率破新低,涨房价,

 

旁边的学校中高考录取分数线比去年高,涨房价;

 

就连小区着火了都被当成祥兆,欢呼雀跃,这是房价要涨啊。

 

中大文锦苑是是杭州NO.1的学军小学求智小区的学区房,一墙之隔的电梯小区,文锦苑的业主组成了利益高度一致的炒房联盟”大家齐心协力推高房价,只挂牌不成交。

 

目前小区挂牌的房源大多都已经挂了两三年,有客户买,就是不卖,然后集体调高价格,继续等鱼上钩。

 

就在4月,官宣九堡沿江、临平归属上城区的第二天,位于九堡沿江的铂金海岸项目就按耐不住开始上涨,从4、5万的挂牌价一个月就涨到单价6万5,最高挂牌价8万4,而不少业主主动调高挂牌价,却很少有人诚心卖房。

 

打脸的是,铂金海岸最新的成交还是在今年3月21日,最终的成交价停留在3万4。

 

杭州的购房者,被夹得死死的……

很多沿江的豪宅,成交均价7、8万,挂牌价飙到了10万,十几万,很多豪宅业主表示,目前并无卖房打算就是挂着试探试探,至于还要不要涨价、涨多少,不知道。

 

我在想,也许他们心理最大的快乐就是意淫,

 

看到挂牌价越来越高,想象着自己凭着几套房产的增值,不用奋斗就身价暴涨,住在夏威夷的顶级别墅,抱着几个俄罗斯大妞,幸福慵懒地晒着太阳。

 

一觉醒来,房子还是自己的,美梦做了,房子还在,真好。

 

二手房东的任性挂牌价,也不过是一厢情愿。

 

2020年杭州全市(不含临安)二手房成交约10.2万套,比2019年增长约25%,是近三年新高,乍一看,不错。

 

2020年销冠区是余杭区,尤其是闲林,总价100-200万上下的房源卖的最好。

 

余杭区自2016年以来市场成交份额逐年攀升,由19.88%上升至2020年的31.7%。

 

二手房购房置业面积段中,90㎡以下面积占比67.46%,其中80-90㎡面积段房源成交比例最高,已经占到31.7%,5年内上升了11.87%,远超过其他面积段。

 

看明白了吧,都是纯刚需在买二手房,

 

为啥选余杭,城市界面、产业都是扯,就两个字:便宜!

 

杭州的10万套二手房,8成卖给了务实的刚需,

 

那些作妖的挂牌价,有价无市,成了一场自我陶醉的骗局。

 

新房的短缺,二手应该是最好的后备军,一二手互相补给的流畅循环才是一个健康的市场,

 

而在杭州,二手不仅没有及时浇灌已经干涸的新房市场,反而坐地起价,制造恐慌。

 

以至于,一个小区的各种价格指标跨度太大,

 

在杭州,看一个小区的挂牌价,你不知道真假;

 

在杭州,看一个小区的成交价,你不知道真假;

 

杭州的二手房,你不敢下手、也下不去手。

在杭州想买套房,太难了。

 

 

杭州的购房者,被夹得死死的……

捂盘惜售的主城区,永远挠着你的心。

 

新房疯狂到近乎变态,愈演愈烈,

 

二手成了少数人的意淫,欲壑难填,

 

杭州楼市,已经严重扭曲。

 

为什么杭州楼市这么火?因为供需严重失衡了。供应始终有限,需求不断增长,让供需永远失衡,市场永远蓬勃。

 

套路之王,端水大师,杭州当之无愧,一手甜言蜜语招揽人才,一手严控供地饥饿营销,

 

套路玩的最溜,楼市真假难辨。

 

抽丝剥茧,来扯一扯杭州的套路,

 

第一步:画大饼玩概念,一环扣一环

 

主城有概念,郊区有概念,东南西北也都有概念,

 

杭州的发展版图扩到了四面八方,连杭州土著都没咋听过的临安搞出了青山湖科技城,火了;

 

最东边的大江东没人去,马上穿上黄马褂,打造成国家级新区、世界级智能制造新区,大江东起步就是世界级,火了;

南边的富阳也不甘寂寞,银湖科创门户,江南拥江创新区,城西科教产业区,一个富阳搞出6个新区,火了。

 

杭州的玩法不是单一的发展各个区域,而是踏着节奏、踩着拍子,一环扣一环,

 

概念太多,板块太多,没关系,轮着来,几年下来都能轮一圈,一个概念不够,过几年再给你叠加概念。

 

第二部:引产业、建地铁、加配套

 

产业有限,能引的就引,实在引不来的,先拉根地铁,建个学校、基本交通配套解决,下一步好卖房。

 

截至2020年底,杭州轨道交通线路总长度延伸至306公里,首次实现十区地铁全覆盖,并继续向2022年建成516公里城市轨道交通线网的目标进发。

 

就一个目标;那些鸟不拉屎的地方也得有地铁,也要卖房。

 

第三步:控地控盘

 

城市要可持续发展,而土地资源有限,控盘是个技术活,

 

1)热门供地不能断,但数量也不能多

 

都想挤进核心区,那就少供应点土地,例如钱江新城、钱江世纪城、滨江区几个大热门,每年都少量供地,始终诱惑着你,始终得不到,上半年全市仅拍出4块限价4万5的改善地块。

 

2)远郊板块加大供地,能扩多大扩多大

 

远郊没人去,那就只供应郊区的土地,不去也得去,没得选。

 

近两年杭州发了疯似的供应远郊的土地,今年上半年的土拍那些鸟不拉屎的地方都成了土拍现场N轮加价的香饽饽。

 

临安专场土拍中,12宗地块有6宗需要竞自持,滨湖地块的自持比例甚至高达40%,连远离临安中心城区的太阳镇地块都有10%的自持。

 

富阳一共6宗地块有3宗出现了自持,自持比例最高的富春湾新城6号地块达到了22%。

 

绝,真的绝。

 

杭州不是没有新房供应,只是都供应到了远郊新区,

 

核心区库存见底,供地却少的可怜,杭州的购房者,不是在摇号,就是在摇号的路上。

 

市场短缺,土拍惜售,

 

土拍惜售,市场更缺,

 

下半年,极有可能出现更多的的万人摇。

 

自2016年以来,杭州的人才净流入率连续5年占据全国第一。

5月公布的七普结果显示,杭州常住人口1193.6万人,比2019年整整增加了157.6万人!

 

一年增加157.6万人,啥概念,2020年杭州增加的人口,相当于一个三四线城市的主城区人口。

 

杭州十年共增加了324万人,增长37.19%,年平均增长率为3.21%,增速是全国均值的6倍。

 

2015年到2021年一季度,高层次人才申报通过的人数共计39086人,其中仅2020年,新增人才就达到了2.3万人,是2019年的4.5倍。

 

人口增速快,人才增速高的杭州,就像一块海绵,如饥似渴的吸纳人才,

 

对人才,杭州全情付出,

 

只要你是高层次人才,来杭州,从A到E,买房给补贴给政策、创业给补贴给政策、就业给政策、孩子上学给政策,只要你来,只要我有,都给你。

 

A类人才甚至不用摇号,直接买房,百万红包送你。

 

现状是,人才来了,房子没准备好。

 

源源不断的人才涌入,落户买房基本是标配,人才购房瞄准两类:

 

1)倒挂红盘

 

2)改善豪宅

 

九龙仓华发天荟,绿城交投晓月澄庐,花语天境,江河鸣翠这几个高端盘都是高层次人才最热衷的,但中签率都在20%以下。

 

杭州的新房,人才也抢不到,为城市发展奉献青春热血,但是留下买房却越来越难。

 

每年几十万的人口哗哗涌入、几十万的房票奔波摇号,半年11万套的新房成交量。

 

但是供应只有6万4千套,几乎只是成交量的50%,

 

杭州供地的水龙头拧得太紧了。

 

 

杭州的购房者,被夹得死死的……

不断壮大等着解渴的买房人群和挤牙膏式一点点滴灌的新房供应,越来越失衡。

 

购房者渴的亟需一瓶可口可乐爽一爽,供应却搞精准滴灌,一滴一滴流进你嘴里。

 

在杭州买个房真憋屈。

 

杭州楼市,你看不懂真假,也搞不清虚实,

 

主城是土拍惜售,远郊是疯狂拍地;

 

一边是紧缺新房,一边是天量二手;

 

一边是人才引进,一边是严控供应;

 

想买新房买不上,想买二手买不起,杭州的购房者,被夹得死死的。

 

杭州的购房者,被夹得死死的……

杭州的购房者,被夹得死死的……
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