来源：米宅

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上一期，我们说了3件事，

1、上海楼市的现在，将是所有二线城市10多年后的未来。

2、上海楼市所发生过的板块轨迹、房价轨迹，都将是所有二线城市10多年后呈现的轨迹。

3、我在上期讲了上海楼市的5个轨迹，用以研判目前的所有二线城市发展，

 

所以研究房产投资的，都应该好好的研究一下上海。

请点击查阅：上海楼市的轨迹(上)，这是所有二线城市10年后的范本！

今天，我们继续讲剩下的5个。

2

 

六、汤臣一品告诉我们。

2006年，陆家嘴的汤臣一品开盘，12万/平。

而当时，张江汤臣豪园不过才8000多一平。

于是，汤臣一品开盘一年半时间，没卖出一套房。

目前汤臣一品最贵的一套在售价是26万/平。

15年了，汤臣一品不过翻倍而已。

如今，张江汤臣豪园已经16万/平了。

15年，张江汤臣豪园接近20倍。

所以，永远不要在任何城市去碰单价最贵的CEO楼盘。

一定是跑输大势的。

我不举例子了，比比皆是。

七、普陀、宝山告诉我们。

普陀，是上海内环房价最便宜的区。

宝山，是上海外环房价最便宜的区。

为什么？

答案只有一个：没有高薪产业！

嘉定有汽车产业，杨浦有复旦同济两所985大学，浦东就不说了，青浦迎来了长三角一体化和大虹桥商务区，黄浦有人民广场和南京路，徐汇区有徐汇滨江和徐家汇，虹口有北外滩的840万方商业规划，未来是外滩、北外滩、陆家嘴的黄金三角。

普陀有什么？。

宝山有什么？噢，有个宝钢。

所以，区>区域>开发商>产品，这个鄙视链，真的非常的重要。

一个好区，可以拥有好的产业，好的学校，好的基建，好的政策，这是一个正循环。

一个不好的区，就是从产业开始，一旦没有产业，就没有钱，就没有贡献，于是就引发一连串的没有好的基建、学校、政策等。

环固然重要，但产业真的是更为重要。

比如，

郑州的惠济区，离最强的东区是最近的，但惠济区的产业是最弱的，于是在房价周期中，表现也是最差的，也是最不抗跌的，因为，没有产业。

武汉的汉阳，处在两江交汇的最好的位置，一河到汉口，一河到武昌，但就是因为产业不行，在房价周期中，表现差强人意。

好的会吸引更多好的，这是虹吸效应，如果一开始就没有虹吸的话语权，在后面就会越来越尴尬。

上海如此，其它城市一样也是如此。

所以，区>区域>开发商>产品，这是我们在所有二线城市研判时的黄金法则。

八、真如告诉我们。

早在2001年，真如就已经是国务院批复的上海四大副中心之一，定位非常高，起点非常早。

真如城市副中心规划总面积约6.21平方公里，其中核心区规划总用地面积约2.43平方公里，规划总建筑面积达464.55万平方米，其中新建面积340.69万平方米，建设于2007年11月正式启动。

 

然并卵，

徐家汇、花木、五角场都发展的如火如荼。

但真如，真的就是差了点意思。

为什么？

说来话长，被李嘉诚给耽误了。

2006年，真如城市副中心推出了第一幅核心地块A3-A6地块，位于曹杨路以东、铜川路以北、真华路以西、固川路以南，该项目拥有两条地铁线交会站上盖和连接上海西站的交通优势。地块面积约19.7万平方米，长实在毫无竞争的情况下，以22亿底价将地块收入囊中。

然后，这块地就被拖着一直到两年动工大限，于2009年4月宣布动工，说是2011年完工。

然后，这块地就在施工状态中被“囤”了7年，你说人家没动工吧，也在动工，你说在动工吧，反正就是没进展。

再然后，就这么拖拖拉拉，直到2019年6月份才第一次推出住宅项目“领寓”！

而政府期待的商业综合体、地标，迟迟没有什么动静。

当年，一平米售价6000，如今一平米售价10万。

李嘉诚精于算计之下，把真如是害惨了，整整错过了黄金发展的15年。

同样的案例，还有陆家嘴世纪大道地块，也是被李嘉诚拖拖拉拉十多年。

真如的案例告诉我们，一是不能盲目相信所谓大开发商，二是不能盲目相信开发商的带动作用。

同样的教训还发生在了武汉，当年的王家墩CBD是交给泛海置业来操盘的，大量的核心土地都给了泛海，但一是泛海能力有限，二是责任心也不够。

一晃十多年过去了，武汉城市中心都发生了转移了，但王家墩CBD还是半死不活中。

最新消息，泛海把余下的地给绿城了，泛海不玩了。

武汉政府能拿泛海怎么办？

自己的痛，只能自己吞下。

九、上海西站、上海东站告诉我们。

很多人知道上海西站的故事，上海花了很多钱修了这个高铁站，但目前几近荒废状态，一天只有十多趟火车经过，投入和客流完全不成比例。

为什么会这样呢？

因为早先规划的时候，上海西站承载了更多的城际和轨道功能，后来，规划进行了修正，功能由新的虹桥火车站来承载了，为了打造高铁、航空一体化的交通枢纽，也确实更科学更合理。

上海东站也同样发生了类似的故事。

我在上海调研的时候，唯一发现拿地拿错拿贵的项目就是金地2040，在浦东的祝桥。

为何起名2040？

就是因为早先，在临港之前，更高的规划定位是在上海东站，就是类似于虹桥商务区，上海东站也是紧紧相临上海浦东国际机场，打造一个航空、高铁一体化的交通枢纽，那时候，商飞的C919也是在这个地方。

于是，这里是更具想像空间的，金地在此概念之下拿地楼面价43000，最后是以45600一平清盘的，亏钱肯定不会少。

但后来，临港的概念起来了，浦东的规划重心变了，临港的核心起步区到了滴水湖，C919也跟着搬了一部分到了临港。

这里的概念，瞬间就下滑了。

上海西站、上海东站的案例告诉我们，不要盲目听信规划，要关注规划，但不可去赌规划，基本面还是很重要的，规划和概念只可是加分项，而不能成为必选项。

十、上海房价1万多告诉我们。

是的，如图，中间蓝色这一大片区域，就是上海的塌陷区，房价一万多，而且万年不涨。

而且，区域几乎没有什么新楼盘，全是老旧房子。

而且在这一轮上海房价轮动中，金山、奉贤就几乎没他们啥事。

浦东60%，大虹桥50%，嘉定40%，宝山普陀30%，到了奉贤就只有10%了，而且，轮到根本就到不了金山。

我一朋友2010年在奉贤买了一个很漂亮的别墅，199平双拼总价224万，毛坯空置了10年，一直在中介挂着卖不掉，终于在2020年这一轮行情中卖掉了，425万，涨了不到一倍，在上海十年房价10倍的行情之下，这儿还没翻倍！

这个现实告诉我们什么？

连上海的远郊区都不过如此，你还能指望你城市的远郊区能有什么未来和希望？

比如，郑州的雁鸣湖，

比如，青岛的即墨，

比如，杭州的青山湖，

比如，成都的青白江，

等等。

所以不在城市发展方向上的远郊，都是一个深坑，无一例外，不要侥幸。

上海用自己强大的经济、远郊残酷的现实，告诉我们了这个事实。

3

 

总结之。

好了，上海楼市的10个轨迹就讲完了。

十问上海，俯视全国。

理解透了上海，也就理解透了全中国二线城市在2035年的样子，就能找到最好的板块，就能做好正确的选筹。

上海，是全中国二线城市10多年后要呈现的范本。

你务必一定要重视。

总结一下，

1、房龄多5年，二手房价差10%。

2、成熟的、和主城连续性的新区，房价就能总体贵10%以上，不可逆，上海，东永远就是比西好。

3、高新收入群体的聚集非常重要，一定能成就这个城市最为坚挺的房价和天花板。

4、学校很重要，教育资源越希望平均化，教育资源就越稀缺化，这是一个悖论。

5、任何一个城市主城区出现的大块净地，都会以最高级别规划和定位来呈现。

6、不要买任何城市单价最贵的楼盘。

7、区>区域>开发商>楼盘。

8、不要盲目相信一个NB开发商进驻就能给区域带来什么。

9、不要盲目相信政府的规划， 哪怕是已经是红头文件。

10、不要碰任何城市的远郊区，特别是别墅。

背透、熟读这10条，就可以搞定任何一座二线城市，在2030年与这个城市分享最好的城市红利。

 

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/90h0rykyPnE2RrXBs7oaKA

有关北京市场的调研，我会在稍后的文章中分享。
今天最核心的内容，是想要分享一个北京市场的调控。这是一个被北京市场的调研更有价值的东西。
因为这是方向，这是趋势，这是大势。
当你真正了解了北京调控之后，你一定会发现一个非常残酷的事实，那就是什么市场，什么板块，什么学区，什么产业，什么副中心，什么北三县，什么暴击，在调控面前统统都是弟弟。
北京调控>北京市场。
哪有什么自由的市场，只有放肆的北京式调控。

1
北京投资，是最惨的。
没有人会在2015年8月14日之后炒通州。
没有人会在2017年3月17日之后炒北京。
没有人会在2017年3月17日之后炒北三县。
没有人会在2021年7月2日之后炒学区房。
北京市场至少被干断4次。

这绝对是全国最惨的市场，与之相对应的，也是全国调控速度最快的城市，更是全国政治最正确的城市。
无他，这里是北京。
尤其是最近这一次，从2020年下半年开始，当深圳市场的涨幅上浮到40%-100%的时候，当上海市场的涨幅上浮到40%-100%的时候，北京市场的涨幅是多少？
最高40-50%。
高吗？一点都不高。
当北京刚刚启动的时候，当时的平均涨幅也就在20%-30%的时候，北京直接在12月启动了第一波调控，随后的北京市场硬是在供需的压力下，再次上涨了10%左右的涨幅，但是也就如此了。
因此，整个北京市场的涨幅也就在40%左右。
难道说北京的市场不够好吗？
难道说北京的资源不够优质吗？
难道说北京的门槛不够高吗？
但是，为什么北京市场的涨幅这么少，涨幅周期又这么短？是市场出了问题，还是调控逼得太紧？我想着这个问题的答案，每个人心里都非常清楚。
稳定压倒一切。
这是悬在北京头上的一把刀，作为极为讲究政治的城市，当所有的决策都围绕着稳定二字，当房价涨幅成为这个城市的红线，一切的一切，都将被快速扼杀。

2
第一次：
直接干倒了通州市场。
2015年8月14日，通州双限。

2015年8月14日，北京市住建委、通州区人民政府联合发《关于加强通州区商品房销售管理的通知》，要求满足以下条件之一的才能在通州购买一套商品住房：
1、京籍无房；
2、已有1套住房，户籍属于通州且落户3年（含）以上；
3、已有1套住房，户籍在北京其他区域，近3年在通州连续缴纳社保或个税；
4、无房，非京籍，连续3年在通州缴纳社保或个税。
这个时候，国家正在干什么？
整个2015年-2016年，全国上下房地产市场的基调只有一个：去库存、大放松，大量的利好出政策出台，降准降息降首付降门槛，利好政策扑面而来，从深圳开始全国启动了全新一轮的房地产大牛市。
这个时候，通州在干什么？
在搞双限，在搞最严格的双限，起因则是2015年北京刚刚放出通州搬迁的消息，大量的资金进驻通州，但是释放消息的第二天，通州市场全面禁止，严禁炒房。
通州刚刚起步，就被斩断。

3
第二次：
“3·17调控”直接干倒了北京市场。
2017年3月17日北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。
这是非常官方的说法，“3·17最严调控”则是最响亮的名头。

政策最核心的几点：
认房且认贷；提高二套普宅首付比例至60%；最高贷款年限由30年降成25年；企业购买的商品房再次上市交易，需满3年及以上。等等。
正是因为这个政策的出台，作为北京史上最严的限购限贷政策“3·17新政”出炉，再加上后续竟然连续出台了多个补丁，整个北京市场急转直下，刚刚起来的市场迅速跌入低谷。
这是3·17最严调控之后的补丁政策：
3月，商住房个人全面限购，同时禁贷。
4月，平房、法拍房陆续纳入个人住房限购范围。
9月，未来五年供应25万套共有产权住房。
10月，实施《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》。
11月，5年里供应1000公顷集体土地。
从2017年到2021年，整整4年。
据相关数据显示，北京房价从2017年的42536，一直平稳增长，截止到2021年3月15日为46694，四年仅上涨4158元，调控效果极其显著。

北京凉凉。
通州凉凉。
学区凉凉。
北三县凉凉。
如果说第一次调控，只是对通州进行了调控，那么2017年的最严调控直接把北京干到谷底，正在起步的涨幅，迅速被干断。

4
第三次调控：
限竞房，对于北京房价的再次重击。
北京限竞房，全国独一份，这种新调控、新产品的出现，对于整个北京市场的负面影响还是非常深远的。限竞房的出现，严重抑制了北京市场，尤其是新房市场的涨幅。
为什么这么说？
其实北京的限竞房，本质上就是限价+限售的一种。
全国其他城市只有限价房，对市场的影响一定是非常积极的，这一点在杭州成都南京西安合肥，都产生了极大的作用：
涨价，抢房。
因为这些城市的“海王调控”，看着调控了，实际上对于市场却产生了非常巨大的促进作用，都知道倒挂，都知道买到就是赚到，于是全国各地风起云涌的万人摇，起此彼伏，在全国都形成了极为壮观的市场。
但是北京却完全不一样，从限竞房出现开始，一是受317调控的影响，门槛和名额难以解决，二是限竞房的出现，滞缓了新房市场的涨幅，造成了北京市场多年不涨。
为什么？
一是动辄5年社保；
二是产品很差+限售。
甚至20年上半年之前，很多人因为限竞房的户型一般、限售、夹有配套，甚至很多人还看不上限竞房，也就是在20年下半年开始，因为全国市场的涨价，北京市场的限竞房才得到了市场的认可，很多人慢慢认识到，限竞房可以买啊。
比如说亦庄。
之前也推荐粉丝去买过，才4万6，但是现在已经涨到了5万5以上，而且还不好买，现在那一块中海打造的项目，精装7万2，比之前的新房价格也高了不少。

5
第四次调控：
直接把学区房给干掉了。
这一招，北京依然冲在了第一个，直接震动全国。
因为这是北京，这是全国最好的学区房，也是全国最贵的学区房之一。但是即使如此，也在7月开始便从西城、东城开始，率先在全国启动了第一轮声势浩大的学区房调控，这在全国都是史无前例的大调控。
甚至引发了全国人民的争论，其他城市纷纷表态跟进。
7月初连续发布的西城、东城的学区房的调控，直接把整个房地产的市场给干下去了，未来学区能不能买？都成了非常重要的问题。
北京学区房的调控，对市场的打击都是非常巨大的。
不仅如此，辅助以学区调控的背后，还有教师轮岗的新规，还有教育机构的打击，都是一些列的组合拳，对于整个北京市场的打击还是非常大的。
这就是北京的影响力。
除此以外，包括我们6月底去北京调研的北三县。
通勤和距离，才是北京主宰北三县的命脉。
4年前的调控，直接把北三县干废了，导致整个北三县到现在为止都没有缓过劲来。
一时间，整个全国涌向北三县的投资客风声鹤唳，造成了大量的客户高位站岗，从燕郊的4万，大厂不到3万，到香河不到2万，现在全部腰斩。
北三县的价值，不在于北三县有多大的价值，而在于北京的价值有多大，涨了有多少，望京、通州、国贸等片区的价值有多少，这才是最关键的。
不仅如此，本来燕郊的房价已经涨了一点点，但是这一波学区房的严控，直接把整个北京的市场全部干下去。
皮之不存，毛将焉附？

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北京，才是调控最狠的城市。
力度、频次、影响力，比长沙、海南更加严格，比郑州更通透。
很多人说我屁股坐歪了，调控是应该的，房价怎么可以随便涨，国家就应该大力出手，北京就应该作出表率。这话没错，我绝对承认。
需要调控吗？
一定需要。作为首都必须调控，作为顶级一线必需调控，甚至是作为政治正确都可以调控，这一点，没有任何问题。
但是，调控之后呢？
现在最大的问题是，只有北京、郑州、长沙、青岛等全国寥寥的几个城市在调控，其他城市不仅逆势上涨，甚至接连涨了几波了，这5年的涨幅至少涨了1倍，甚至很多涨了2倍、3倍。
同为顶级一线，北京最高涨了50%，上海最高涨了100%，深圳最高涨了100%，原本可以1V1的情况，现在必须拿出更高的时间成本和资金成本，这样公平吗？
北京在调控，深沪在上涨；
北京在下降，深沪在上涨；
北京有限竞房，限售+限价双管齐下，深沪却只有限价。
这样真的可以吗？

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/FsIwouYA2aidPMl-NHfEcw