上海楼市的轨迹(下)，这是所有二线城市10年后的范本！

来源：米宅

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上一期，我们说了3件事，

1、上海楼市的现在，将是所有二线城市10多年后的未来。

2、上海楼市所发生过的板块轨迹、房价轨迹，都将是所有二线城市10多年后呈现的轨迹。

3、我在上期讲了上海楼市的5个轨迹，用以研判目前的所有二线城市发展，

 

所以研究房产投资的，都应该好好的研究一下上海。

请点击查阅：上海楼市的轨迹(上)，这是所有二线城市10年后的范本！

今天，我们继续讲剩下的5个。

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六、汤臣一品告诉我们。

2006年，陆家嘴的汤臣一品开盘，12万/平。

而当时，张江汤臣豪园不过才8000多一平。

于是，汤臣一品开盘一年半时间，没卖出一套房。

目前汤臣一品最贵的一套在售价是26万/平。

15年了，汤臣一品不过翻倍而已。

如今，张江汤臣豪园已经16万/平了。

15年，张江汤臣豪园接近20倍。

所以，永远不要在任何城市去碰单价最贵的CEO楼盘。

一定是跑输大势的。

我不举例子了，比比皆是。

七、普陀、宝山告诉我们。

普陀，是上海内环房价最便宜的区。

宝山，是上海外环房价最便宜的区。

为什么？

答案只有一个：没有高薪产业！

嘉定有汽车产业，杨浦有复旦同济两所985大学，浦东就不说了，青浦迎来了长三角一体化和大虹桥商务区，黄浦有人民广场和南京路，徐汇区有徐汇滨江和徐家汇，虹口有北外滩的840万方商业规划，未来是外滩、北外滩、陆家嘴的黄金三角。

普陀有什么？。

宝山有什么？噢，有个宝钢。

所以，区>区域>开发商>产品，这个鄙视链，真的非常的重要。

一个好区，可以拥有好的产业，好的学校，好的基建，好的政策，这是一个正循环。

一个不好的区，就是从产业开始，一旦没有产业，就没有钱，就没有贡献，于是就引发一连串的没有好的基建、学校、政策等。

环固然重要，但产业真的是更为重要。

比如，

郑州的惠济区，离最强的东区是最近的，但惠济区的产业是最弱的，于是在房价周期中，表现也是最差的，也是最不抗跌的，因为，没有产业。

武汉的汉阳，处在两江交汇的最好的位置，一河到汉口，一河到武昌，但就是因为产业不行，在房价周期中，表现差强人意。

好的会吸引更多好的，这是虹吸效应，如果一开始就没有虹吸的话语权，在后面就会越来越尴尬。

上海如此，其它城市一样也是如此。

所以，区>区域>开发商>产品，这是我们在所有二线城市研判时的黄金法则。

八、真如告诉我们。

早在2001年，真如就已经是国务院批复的上海四大副中心之一，定位非常高，起点非常早。

真如城市副中心规划总面积约6.21平方公里，其中核心区规划总用地面积约2.43平方公里，规划总建筑面积达464.55万平方米，其中新建面积340.69万平方米，建设于2007年11月正式启动。

 

然并卵，

徐家汇、花木、五角场都发展的如火如荼。

但真如，真的就是差了点意思。

为什么？

说来话长，被李嘉诚给耽误了。

2006年，真如城市副中心推出了第一幅核心地块A3-A6地块，位于曹杨路以东、铜川路以北、真华路以西、固川路以南，该项目拥有两条地铁线交会站上盖和连接上海西站的交通优势。地块面积约19.7万平方米，长实在毫无竞争的情况下，以22亿底价将地块收入囊中。

然后，这块地就被拖着一直到两年动工大限，于2009年4月宣布动工，说是2011年完工。

然后，这块地就在施工状态中被“囤”了7年，你说人家没动工吧，也在动工，你说在动工吧，反正就是没进展。

再然后，就这么拖拖拉拉，直到2019年6月份才第一次推出住宅项目“领寓”！

而政府期待的商业综合体、地标，迟迟没有什么动静。

当年，一平米售价6000，如今一平米售价10万。

李嘉诚精于算计之下，把真如是害惨了，整整错过了黄金发展的15年。

同样的案例，还有陆家嘴世纪大道地块，也是被李嘉诚拖拖拉拉十多年。

真如的案例告诉我们，一是不能盲目相信所谓大开发商，二是不能盲目相信开发商的带动作用。

同样的教训还发生在了武汉，当年的王家墩CBD是交给泛海置业来操盘的，大量的核心土地都给了泛海，但一是泛海能力有限，二是责任心也不够。

一晃十多年过去了，武汉城市中心都发生了转移了，但王家墩CBD还是半死不活中。

最新消息，泛海把余下的地给绿城了，泛海不玩了。

武汉政府能拿泛海怎么办？

自己的痛，只能自己吞下。

九、上海西站、上海东站告诉我们。

很多人知道上海西站的故事，上海花了很多钱修了这个高铁站，但目前几近荒废状态，一天只有十多趟火车经过，投入和客流完全不成比例。

为什么会这样呢？

因为早先规划的时候，上海西站承载了更多的城际和轨道功能，后来，规划进行了修正，功能由新的虹桥火车站来承载了，为了打造高铁、航空一体化的交通枢纽，也确实更科学更合理。

上海东站也同样发生了类似的故事。

我在上海调研的时候，唯一发现拿地拿错拿贵的项目就是金地2040，在浦东的祝桥。

为何起名2040？

就是因为早先，在临港之前，更高的规划定位是在上海东站，就是类似于虹桥商务区，上海东站也是紧紧相临上海浦东国际机场，打造一个航空、高铁一体化的交通枢纽，那时候，商飞的C919也是在这个地方。

于是，这里是更具想像空间的，金地在此概念之下拿地楼面价43000，最后是以45600一平清盘的，亏钱肯定不会少。

但后来，临港的概念起来了，浦东的规划重心变了，临港的核心起步区到了滴水湖，C919也跟着搬了一部分到了临港。

这里的概念，瞬间就下滑了。

上海西站、上海东站的案例告诉我们，不要盲目听信规划，要关注规划，但不可去赌规划，基本面还是很重要的，规划和概念只可是加分项，而不能成为必选项。

十、上海房价1万多告诉我们。

是的，如图，中间蓝色这一大片区域，就是上海的塌陷区，房价一万多，而且万年不涨。

而且，区域几乎没有什么新楼盘，全是老旧房子。

而且在这一轮上海房价轮动中，金山、奉贤就几乎没他们啥事。

浦东60%，大虹桥50%，嘉定40%，宝山普陀30%，到了奉贤就只有10%了，而且，轮到根本就到不了金山。

我一朋友2010年在奉贤买了一个很漂亮的别墅，199平双拼总价224万，毛坯空置了10年，一直在中介挂着卖不掉，终于在2020年这一轮行情中卖掉了，425万，涨了不到一倍，在上海十年房价10倍的行情之下，这儿还没翻倍！

这个现实告诉我们什么？

连上海的远郊区都不过如此，你还能指望你城市的远郊区能有什么未来和希望？

比如，郑州的雁鸣湖，

比如，青岛的即墨，

比如，杭州的青山湖，

比如，成都的青白江，

等等。

所以不在城市发展方向上的远郊，都是一个深坑，无一例外，不要侥幸。

上海用自己强大的经济、远郊残酷的现实，告诉我们了这个事实。

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总结之。

好了，上海楼市的10个轨迹就讲完了。

十问上海，俯视全国。

理解透了上海，也就理解透了全中国二线城市在2035年的样子，就能找到最好的板块，就能做好正确的选筹。

上海，是全中国二线城市10多年后要呈现的范本。

你务必一定要重视。

总结一下，

1、房龄多5年，二手房价差10%。

2、成熟的、和主城连续性的新区，房价就能总体贵10%以上，不可逆，上海，东永远就是比西好。

3、高新收入群体的聚集非常重要，一定能成就这个城市最为坚挺的房价和天花板。

4、学校很重要，教育资源越希望平均化，教育资源就越稀缺化，这是一个悖论。

5、任何一个城市主城区出现的大块净地，都会以最高级别规划和定位来呈现。

6、不要买任何城市单价最贵的楼盘。

7、区>区域>开发商>楼盘。

8、不要盲目相信一个NB开发商进驻就能给区域带来什么。

9、不要盲目相信政府的规划， 哪怕是已经是红头文件。

10、不要碰任何城市的远郊区，特别是别墅。

背透、熟读这10条，就可以搞定任何一座二线城市，在2030年与这个城市分享最好的城市红利。