来源：米宅（ID：MizhaiPlus）
作者：茅十八（本文不代表金融纵横谈立场）
今年跑了很多城市，南京、合肥、成都、长沙、郑州，包括团队考察的济南、青岛、大连、西安、重庆、武汉，发现一个非常严峻的问题——
2、目前几乎所有二三线城市，公寓的库存都是天量，供应严重过剩！
2017年，全国开启限购潮，公寓凭借“不限购、不限贷”，忽悠了一波又一波买房人入坑。
于是，整整五年里，开发商像疯了一样的建建建，公寓一栋接一栋，一片又一片，没完没了，再也停不下来。
这头儿，大量的公寓在不断新建；那头儿，开发商联合中介、媒体等，又哄又骗让买房人掏钱买买买。
郑州、长沙、昆明，目前公寓库存量都在400万方以上。
▲郑州主城区公寓存量图
郑州，截至到2020年底，公寓库存共计404万平，约10万套。
长沙，今年5月底，内五区公寓库存量超过452万方，突破历史最高水平；
昆明，到去年年底，公寓存量已达到454.22万㎡；
天量的公寓库存，难卖、非常难卖，去化周期长达数年！
尽管开发商使出浑身解数、营销套路，骨折价层出不穷，甚至推出买公寓送车，如此绞尽脑汁，一个月能卖多少公寓呢？
假如这些城市的公寓立刻停止新建，现有存量需要多久能卖完？
郑州公寓现有库存，要去化99个月，8年多才能卖完。
长沙目前的公寓存量，去化周期长达44个月，3.6年才能卖完；
西北新城，中铁云时代广场公寓项目，7年前就已经发证销售，卖了7年、交房近5年，2021年仍然在卖，还没卖完！
去化最慢的世博板块，公寓的供求比甚至高达15.6，板块存量去化需要668个月，近56年才能卖完！
前面有个假设，假设这些城市立刻停止新建公寓，但事实上这个假设显然是很难实现的。
比如长沙，公寓存量平均每个月都会新增17万方，对，是新增。
是的，尽管公寓库存已经天量，但公寓新建的脚步，从未停止一刻。
更伤人的是，天量存量下，公寓价格一降再降，赚钱的梦想统统变成了吸血馒头。
鑫苑国际新城公寓，2018年首开10500元/㎡，最低卖过5800元/㎡；
名门天境公寓，2018年精装18000元/㎡，现在改毛坯11500元/㎡；
宝能郑州中心公寓，2019年精装18000元/㎡，现毛坯12000元/㎡；
市中心、湘江旁，6888元/㎡起；双地铁口甲级公寓，直降5888元/㎡；品质公寓，原价15800元/㎡，现直降5000元/㎡……
昆明公寓几乎无一幸免，价格全线下跌，还有“第二套半价”。
2019年，有位大哥一口气在昆明买了14套公寓投资，单价11000，总价1400多万。
一年后，这个盘不涨反降，从1万1直接降到了8千，钱是一毛没赚到，蒸发了300多万，关键还找不到接盘侠。
现在去大多数城市看，公寓市场“腰斩价”、“骨折价”、“跳水价”一阵儿接一阵儿，从没断过。
这些年，本想靠买公寓赚一笔的人，赔的心肝疼，真叫一个惨。
说句不客气的，未来，过量的公寓在很多城市、尤其是远郊地区，终究会沦落成建筑垃圾！
很多地块，在出让时，控规上都会要求开发商配建一部分商业和办公写字楼。
和住宅开发不同，建商场，运营难度大、成本高、收钱慢，还有高额风险；
几乎所有城市的办公市场都明显过剩，连魔都上海的写字楼都过剩，其他城市更难。
商业直接建成公寓，办公也改建成商住公寓，统统一卖了之，把所有难度和风险转移给买房人，来钱又快的很。
原本让开发商们愁到挠头的配建部分，一下子有了出路，建公寓、割韭菜、圈钱；建公寓、割韭菜、圈钱……
如果你买了商业公寓，那算是不幸中的幸运了，大不了还可以自己住。
如果买了办公土地性质改建的商住公寓，那可能分分钟让你吐口老血。
2018年，杭州和南京跟进，明确不得建设酒店式公寓；
2019年，佛山跟进，5800套公寓改成办公，落不了户、上不了学、卫生间马桶都被敲掉；
紧接着，厦门出台最严禁公寓令，不得用住宅套型设计、不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道，还严格限高；
如果不幸买了办公土地性质为的公寓，脚下就埋了一颗雷，分分钟输到体无完肤。
你算算投资回报率，行情好了一年能有2-5%，回本周期长达25年。
公寓二次交易税费分分钟吓哭你，直接吞掉你40%以上的增值收益！
你说这能卖了赚差价？太多公寓只会越卖越赔钱，根本没有一点流通性。
好，就算公寓商水商电费用极贵你能忍，人员杂乱你能忍，舒适度差你能忍，不能落户你能忍，没学区你也能忍。
但凡有天要搬出来，闲置的公寓不还得进入二手市场、还要面对上述问题？！
过去三年，投资买公寓的，几乎集体站岗，肠子都悔青了；
那些经历过血亏的买房人，已经逐步变聪明了，不好骗了；
但每年仍然有不少人，一听到忽悠，就对公寓价值满怀憧憬，总想试一试。
这几年，一批又一批梦想着靠公寓投资赚钱的人，99%都面临同一种结局：
——揣着几十万积蓄，一头扎进公寓泥潭里，结果被坑到血本无归，再也爬不出来。
转自: https://mp.weixin.qq.com/s/staSy3ilxuKi25YPqSdfGw
