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我们就是买了恒大房子的傻逼吧

来源 | 贩财局（ID:sczxq1688)

责任编辑 | 包不同

点击查看硬核财经猛料：和6000个EMBA老板聊完之后，我的录音放在了这里！

据说今年最惨的家庭：

老公是房产中介失业了，老婆是教育培训行业失业了，买了恒大的房子和理财产品，然后还意外有了三胎。

就在今晚，我在雪球上刷到一个帖子《我们就是买了恒大房子的傻逼吧》，看完不忍感叹：

原来，时代落下的一粒灰，落到个人头上，真的就是一座大山。

我们就是买了恒大房子的傻逼吧

我查了一下数据，据REDDIntelligence的研究，恒大在中国有近800个未完工项目，多达 120万人 仍在等待搬进新家。

上面那位作者是百万人中的一个典型的家庭。他们呕心沥血、节衣缩食存着首付买房。就在满怀期待美好生活之际，迎来了的是恒大前所未有的暴雷。

这是所有恒大业主都始料不及的。恒大，中国最大的地产商，就这样轻易轰然倒下了？

谁也没预想到，许家印会玩这么大。恒大负债一共1.97万亿，其中：

拖欠供应商的钱，9629.04亿

恒大理财，1000亿

盛京银行可能1000亿

我们就是买了恒大房子的傻逼吧

网友@天涯历知幸 这样形容恒大的负债：

郑爽的日薪是208万，想要达到1.97万亿，郑爽需要工作947115.38天，约2595年，也就是说，郑爽得从周朝开始，全年无休……

现在投资圈流行一句黑色幽默：许家印把贾跃亭都给洗白了。因为乐视欠的钱跟恒大比起来那真是九牛一毛。

在这之前，许老板是什么样的人？有媒体这样总结：

他，在排球无人问津时，找回郎平。

他，在足球假球盛行时，砸了几亿夺了亚冠。

他，在中国足球最低谷时，把里皮让给国足。

我们就是买了恒大房子的傻逼吧

他还是上了好几次城楼的大人物啊。

很多人买房选择恒大，就冲着恒大房地产规模全国第一和许家印的英雄形象。

今天恒大暴雷，大家突然马后炮附体，终于察觉恒大暴雷前的一些蛛丝马迹。

比如，2016年58岁的许家印率领恒大高管队和员工队打比赛，他一人就拿下全场最高的32分，简直科比附体。

如此膨胀，不对劲。

比如，2017年许家印公开宣称，造车其实不难，五句话：“买买买”、“合合合”、“圈圈圈”、“大大大”、“好好好”。

如此激进，更不对劲。

比如，2020年恒大求救信轰动整个中国地产圈，称不救我就死给看。

原来此刻极大风险的苗头出现了。

比如2020年11月，监管层狙击恒大重组深深房，断了恒大融资路。

愿来这是恒大生死一线之际啊。

话说大家真的要感谢停恒大重组深深房的领导，要不然今天被埋就是亿万股民了。股民完全可以评价这位领导：高瞻远瞩、决策英明。

这次恒大暴雷，让我最深的体验就是，基层普通人的信息延迟有多大。

从逼供、被狙击、到拼命打折销售，这些闹的满城风雨的大事，其实都在暗示恒大资金链到底多危险。

然而，很多人还是被恒大打折的房价冲晕了头脑，不顾一切风险的去买了。

正如上面那位作者，当恒大突然传来逼宫的消息，他很不安。当他看到许家印上城楼时，感觉非常高兴，好像一切都要变好了。

普通人就是这种通病：一个是信息延迟，一个是缺乏洞察力，再一个不愿面对现实。

值得一提的是，有一家国企从恒大危机中逃出生天，还大赚20亿。

它就是山东高速。

2017年，恒大左青龙右白虎引进了27个战略投资者，共投资1300亿元。2019年到回购时间，恒大没钱，大多数战略投资者逼于无奈变成大股东。

只有山东高速，坚持全部回购。后来山东高速将恒大股权转让给深圳市人才安居集团。

深圳市人才安居集团是深圳国资委，坑的老惨了。不得不说，山东高速背后有高人。

这让局长想起几个月前教培行业，高瓴这帮大佬早就嗅到风声，把好未来股票拉高出货了。

直到今天还有很多教陪老师死活不愿意辞职，幻想能苟住。

无论是恒大还是教培，从大资本，到基层普通人明白咋回事，信息足足延迟了一年半载。

局长我在2019年就提醒大家，一定一定要留意高层发出的信号。因为国家做事都是明盘，提前半年左右吹风。

我们就是买了恒大房子的傻逼吧

他说过，

高收益意味着高风险，收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金。

他说过，

房地产是金融风险方面最大灰犀牛。

我们就是买了恒大房子的傻逼吧

“房地产是中国金融风险最大的灰犀牛”这句表态时间是2021年3月2日，6个月后，恒大暴雷。

与其说是暴雷，还不如说是精准拆弹，挤爆一个个泡沫。

按理来说，因为五证齐全，备案摇号，资金监管，哪里都没错。买恒大房子的业主不是傻逼。

可现实往往很残酷，挤泡沫过程很痛苦，总会有无数人被误伤。不管是股市、p2p、房地产。

虽说底层人像流沙，风吹哪就飘到哪。

但我们在飘过程中，唯一能做的就是细致洞察风向，辨别信号，做好充足的准备软着陆。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/5x4gmG_CmLHp8Y-J3ji1og

房地产：战略防御还是总退却？

“自我加强的过程持续越久，它本身也就越脆弱，最终还是要自我逆转，启动一轮反向的自我加强的过程，这是一个完整的周期。”
—— 索罗斯《金融炼金术》
江西有一家地产公司叫做新力控股，今天跌了87%。
房地产：战略防御还是总退却？
这让我想到了2019年初的一天，突然关注到一家叫 佳源国际控股 的地产公司，直觉告诉我这家公司有问题，于是，我花了好久好久的时间去拆它的报表，官网上的地产项目一个一个的数过去后，发现数字怎么都对不上，我的感觉它早晚会出事。但因其流动性过小，什么也做不了，加上马上要去澳洲旅游，便没有过多放在心上。
直到在澳洲的一天下午，那天正好是我的生日，我的同事突然截图发给我看了它的股价，跌了81%，印象便特别特别的深。
房地产：战略防御还是总退却？
去年的今天，我写过一篇《十月，最关键的时间节点》，也是我第一次把我引以为豪的多因子思维框架总结提炼出来。
房地产：战略防御还是总退却？
其中，我认为，在那个阶段，中国的房地产即将面临一个 库存下行+信贷下行的双叠加强化过程，扣动扳机的措施在于”三条红线”等一系列信贷限制，这样的限制会带来地产链上各环节的正反馈负循环，宣告着中国房地产阶段性牛市彻底结束，并开始进入阶段性熊市。
紧接着，10月份后的地产数据把我的脸都拍青了，把我钉在了唱空房地产的耻辱柱上，也让我反思了好久到底是哪一步的逻辑出现了系统性的错误。
后面这篇文章被转发后，带来了好多好多谩骂性的评论，说我太年轻，说我连基本的常识都不懂，以及有的开始调侃说自己就是要去买金九银十恒大打8折的房子。
现在马上又到金九银十了，恒大的房子还会打折，那你现在还去吗？你还敢去吗？信心比黄金更重要，而现在的你，既没有信心，银行也不会给你黄金了。
 
房地产：战略防御还是总退却？
8月份单月，房地产销售面积 -16%，对房企国内贷款 -20%，居民中长期贷款 -24%，成交土地面积 -50%，房地产新开工  -17%，商品住宅均价 -3%。
如果说，7月份的数据还让你觉得是扰动，那8月份数据的全面转负是告诉你房地产正反馈负循环的开始。
为什么是开始？正是因为去年从9月份开始的，把我脸打青的高基数，为今年秋后的负循环埋下了伏笔。所以，在未来几个月，如果见到负的奇怪的增速数据，可以恐慌但不要觉得惊奇，这两年，负的油价你都经历过。
从今年开始，从十四五开始，标志新经济的与老经济的更替。房地产，作为旧时代全力支撑中国经济的基石已经过去，”双碳双控””地产双限”将会是未来更替的主旋律。
而每一次新老更替的过程一定要杀一物来祭天，今年这个物便是”恒大”。
那再往后，又到了那个不断有人问不断有人问的问题，在未来的几个月，我们能不能看到刺激房地产的故事重新上演，或能否看到地产的阶段性大幅度放开。
如果说，放松地产带来的饮鸩止渴不够说服你。那在今年下半年双控严厉的背景下，若放开房地产，则相当于在开工施工端（钢铁/煤炭/水泥）与竣工端（铜/铝/锌/PVC/玻璃）增加了碳排放总量以及能源消耗的强度；相当于你老家和我老家的企业会更长时间的持续限电，一大堆中小企业的经济发展受阻的同时，又要面临着因为被限电而推高上游原材料的价格带来的盈利收缩，面临着中小企业的存活问题，面临着失业。
从某种程度上讲，控房地产 = 实现双碳目标 = 鼓励新能源，是在整个战略背景下的必要政策方针，是战略支线。
 
对于其本身是总退却，而不是阶段性的战略防御。战略防御的下一个目的是战略反攻，而下一轮的反攻不需要它了。
“列宁说：马克思主义的最本质的东西，马克思主义的活的灵魂，就在于具体地分析具体的情况。我们的这些同志恰是忘记了这一点。”
 
—— 《毛泽东选集》
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/CdKhwkSmaZPifg8JSGJUwA

深度老龄化焦虑，正在悄悄改变中国楼市

2016年夏天的一个傍晚，我在首尔明洞买了两双匡威帆布鞋。

刚要丢掉鞋盒，只听身后一位白发苍苍的拾荒老奶奶问我：

“这盒子你还要吗？可以给我吗？”

老奶奶布满皱纹的手接过去后，三两下就把鞋盒子压平，成了两层薄薄的纸板；紧接着，她缓缓消失在明洞鳞次栉比的灯火中。

其实这情景在韩国早就见怪不怪：

出租车、加油站、餐厅、便利店…你能想到的体力劳动岗位，几乎随处都有老年人迟缓但忙碌的身影。

不少开出租车的大叔大婶不会讲英语，引得中国留学生想去白嫖：

“想练韩语听力，就去打出租车吧！”

在首尔，从江南到梨花女大四五十分钟的路约120元人民币，比韩语家教还便宜。

霓虹闪烁间路演的练习生是真实的韩国；

为了生计不得不在退休后继续工作的银发族也是真实的韩国…

“会是我们的未来吗？”

过去几年里，这个问题始终让我殚精竭虑。

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中国149城已深度老龄化

按照国际通行划分标准：

当65岁以上人口占比达到14%，为深度老龄化；超过20%，则进入超老龄化社会。

鬼子超老龄化老多年了，棒子距离超老龄化仅一步之遥——

但我们还真没法嘲笑两个邻居。

不知道你有没有体会，这年头儿打篮球找场地越来越难，广场舞大妈越来越多…

七普数据以触目惊心的方式，印证了我们的直观印象：

截至2020年底，我国已有149座城市进入深度老龄化。

其中以东北地区、黄河中下游、成渝城市群、中部地区以及长三角地区最为集中。

东北36座城市全部上榜，为全国老龄化最严重地区…

过去十年中，东北三省净流出1100余万人，且其中绝大多数是18-40岁的青壮年；

在许多仍然开工的东北老国企中，常常能听到临近退休的大爷喘着粗气抱怨：

“唉？你说这年纪轻、能干活儿的小瘪犊子都跑哪去了尼？”

山东省14座城市上榜，青岛、济南、烟台三座经济最猛的城市全部位列其中；

湖南省除省会长沙外，其它城市全部进入深度老龄化；

年轻人扎堆儿去往东南沿海地区，加之此前计划生育执行到位，进一步稀释了青壮年的比例。

四川省17座城市上榜，位列全国第一；

成渝城市群的年轻人，大量涌入成都、重庆，使得它们成为唯二城区人口超过2000万的大城市。

另有一部分则直接前往东南沿海地区谋生，同样稀释了青壮年人口比例。

这里面唯一的例外是长三角地区。

江苏省深度老龄化城市10个，除南京、苏州和宿迁外全部上榜；

浙江省深度老龄化城市6个，衢州、舟山、绍兴、湖州、丽水、嘉兴；

江浙两省的老龄化成因与众不同之处在于：

生活水准和医疗条件普遍较高，客观上延长了人均预期寿命；

青壮年近水楼台，加速向沪宁杭苏甬等核心城市涌入。

嘉兴和绍兴两地表现最为明显：

它们在浙江省内经济排名中上游，却偏偏地处上海、杭州、宁波三大强邻的夹缝中。

这就难怪在嘉兴、绍兴的街上会感觉年轻人明显偏少。

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放任深度老龄化，必将万劫不复

这不是危言耸听，而是我们很可能遭遇的历史。

不记得从什么时候起，豆瓣大神开始集体狂怼内卷：

找工作内卷、找对象内卷、上班内卷、生娃内卷、幼儿园内卷、上学内卷…

有句朴实无华的神评论说：“别再说什么人口红利，要是人少一点就不会那么难了！”

谁能想到，这么条不咸不淡的牢骚都赚了好几万个赞。

事实真的如豆瓣大神说的一样吗？

国际上的经验是，人口下行之后，很快就会迎来经济下行。

邻国日本、韩国都为我们提供了现成的反面教材：

前者是最早进入老龄化的国家；

后者则更是警告“最后一名韩国人可能将于2750年消失”。

上世纪50、60年代，日本同时迎来了经济飞速发展与婴儿潮。

人口高速增长态势到了80年代戛然而止，紧接着是经济滞胀与少子化、老龄化接踵而至。

日本近三十年来的一蹶不振：

从表面上看，是《广场协定》、是日元大幅升值、是日本海外资产惨遭狙击种下的恶果。

但更深层次在于，少子化与老龄化同时到来，社会陷入低欲望，经济便尤如一潭死水。

从国家层面来讲，日本财富独步全球的神话破灭让整个国家变得迷茫；

落到个人头上，则是少子化带来的低欲望与社会固化不断加剧。

女本柔弱，为母则刚。

日本青壮年和我们一样，哪怕自己受点苦受点累，也总想给孩子最好的。

但社会压力过大、既得利益层不断凝固便导致多数人看不到出头之日。

如此一来，年轻人便会用不生娃来默默对抗社会的内卷和不公。

很难想象：

如果没有小新，永志和美伢的“二人世界”还能有什么欢声笑语；

如果没有小丸子，友藏爷爷会不会变成患有阿尔茨海默氏症的自闭老人。

不幸的是，动漫里我们不想看到的一幕，在隔壁韩国的许多家庭正在发生：

韩剧里祖孙三代同堂其乐融融的场面越来越少。

比这更残酷的是，约四成老年人在65岁以后仍需继续工作赚取生活费。

据统计，接近一半的韩国老年人退休金少于5000元人民币；

而5000元恰恰是首尔、釜山、仁川这样的大城市，维持正常生活开销的下限。

劳动力不足，随着生活和医疗条件的改善，老年人预期寿命越来越长。

这就导致缴养老金的少了，领养老金的多了，入不敷出自然见怪不怪。

“养老金是笔沉重的负担。”这几乎是韩国社会的共识。

在这种情况下，健康、尚能劳动，成了韩国老人安身立命的根本。

2016年被认为是韩国国运急转直下的一年。但非常负责任地说：

萨德部署、中韩关系恶化只不过是诱因；

高端制造业、服务业受到重创，外资加速出逃才是本质问题所在。

而这背后的原罪，便在于人口预期持续悲观。

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国家队出手，吾辈当自强

日本和韩国，是我们搬不走的邻居，至少2750年之前它俩谁都跑不了。

前车之鉴，对我们而言格外具有警示意义。

七普数据中出生率和老龄化所暴露的问题，已经向我们发出警告：

至少，绝不能到了日本、韩国那步田地再去审视老龄化与少子化。

说句不中听的，日本、韩国坠落的至少是“高收入陷阱”；

如果我们在步入中等收入阶段就“自投罗网”，显然对不起列祖列宗。

正因如此，单独二胎放开没几年，无条件二胎；无条件二胎还不过瘾，干脆开放三胎。

你觉得养娃累，国家让你娃免费上学；

你觉得娃上重点学校难，国家直接给你干掉学区房；

你觉得娃长大了买不上房、娶不着媳妇儿，国家憋出了共有产权房的大招…

最近半年，我们遇上了太多“百年未有之变局”，核心意义似乎只有一个：

一切妨碍生娃和共同富裕的bug，都要重新编写程序。

在此大胆假设：下一步养老金入市恐怕也要势在必行了。

国家明白：真的到了一对夫妻养六对老人的那天，社会不出问题算是有鬼。

用心良苦，我们早就看在眼里。

只是，这丝毫没挡住一部分地区深度老龄化的到来。

最为明显的就是绝大多数深度老龄化地区产业与楼市持续低迷：

笔者本人的家乡就来自一座北方三线城市：

都2021年了，钢铁厂、铸管厂、电器组装厂仍是年轻人就业的老三样，与我的父辈并无差别；

都2021年了，老家还有人相信“10万元投资，8个月回本”的创业神话；

都2021年了，老家还有人会问14%的年化收益率理财项目能不能投资…

每年有10-15万的青壮年离开家乡，真的没有一个冤枉的。

产业形态脱钩、人口持续流出，楼市自然也好不到哪儿去。

而这，已是全国深度老龄化地区面临的共同难题：

近一段时间，就连经济普遍富裕的浙江县市，也出现了大面积土拍底价成交；

北方的沈阳、长春、郑州、青岛等核心城市土拍数据同样很不提气；

仔细看看，这些地方与深度老龄化地区高度重合。

一手房去化周期不断延长，二手房横盘已成家常便饭。

更极端的，像东北、四川、云南的一些地级市，甚至出现了“论套卖”的名场面。

当然，我并不打算告诉你什么“三四线城市不要买”、“深度老龄化城市不要碰”…

老龄化，始终都是一个国家共同的问题：

当深度老龄化，甚至超老龄化到来，没有一座城市能够独善其身。

日本如此：岩手县、青森县空城一个接一个出现时，东京和大阪的大城市病就集中爆发；

韩国如此：龟尾和江陵的空巢老人越来越多，首尔的蜗居就愈发在所难免。

终于理解为何《寄生虫》能在奥斯卡神采奕奕了，真tm有现实意义。

然而，我们有14亿人口、我们有完备的工业制造体系、我们有独立自主的战略安全考量…

种种现实因素决定：中国不能随波逐流，而且还要有方法！

尔等吾辈，无惧昼夜，不辞劳苦，撸起袖子加油干吧！

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/4VB3FafUbPhKx9PD4Fqfmg

如何逃脱房产中介的“黑手”?

主       编：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）

微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

作       者：六道   柯谈

客观上讲，房产中介始终没有给人留下好印象。“欺上瞒下吃差价，坑蒙拐骗你我他”，嘴上可以不说，但大家心里一定这么认为。

房产中介作为你这辈子都无法摆脱的一个群体，如何利用好他们，如何逃脱他们的黑手，这确实是一门学问。

下面我讲三个自己的真实案例，来告诉大家如何完全掌控中介来为自己服务。

1

3.6万中介费秒变6000元


2015年，上海的中介费标准普遍是总价的2%。当时已经看房几个月的我，在网上相中了一套180万的上海陆家嘴老破小投资房。这套比市场价低20多万但不确定真假，于是我约好中介去敲门。房子里住着租客，我查看房间后基本符合预期，准备拿下。这时中介问我怎么样，我说装修没看上，下楼就各自分开了。

当时我想如果从这个中介手上成交这套房子，需要支付3.6万的中介费，显然他这点工作量根本不值。于是我立刻一个人折返回去重新敲门，软磨硬泡才从美女租客那里要到了房东电话。

电话打了两天才通，因为是个收租电话，平时房东都懒得给手机充电，只有需要收租那几天才临时充下。和房东说明我的来意后，问他要不要出来谈谈，他有点迟疑，借故说已经有几个人在谈价了，而且他认为价格挂低了。于是我主动加价5万表达诚意。房东一听加价立马精神起来，于是我们约定第二天下午面谈。

事情当然没有这么顺利。和我联系完的当天，房东就原原本本的全都告诉了那个中介，说我出价185万，比中介给他的估价要高，而且还把和我的面谈时间告诉了中介。

那个中介为了防止被飞单，联合其他同事开始对房东电话轰炸，各种威逼利诱，比如说有客户开价200万，有客户要全款买房，甚至欺骗房东说我也是中介是来抢房源信息的。

房东被骚扰烦了，就打电话给我核实我的真实身份，确认我是诚意要买他房子后，我们把面谈时间提前到了第二天早上8点，为了安全起见，我们特意约在银行大厅见面。

与此同时，我的电话也被中介打爆了。那个中介骗我说，房东已经和另外的买家谈好价钱了，比我出价要高，还说要带我去找房东抢房。

第二天一早，我和房东在银行碰面的时候，那个中介和他同事还在不停的打电话给我和房东，甚至威胁我们说：私下见面交易是违法的，要去法院起诉我们！最后我们都选择了关机。

那天的面谈比较顺利，也许是那个中介的从中作梗，使得我和房东更加的互信。我们谈好了付款方式和时间节点后，我带房东找到了之前熟悉的中介朋友。

因为我们是手拉手交易，这个中介朋友不费吹灰之力就开了一单，所以中介费可以很优惠。但是他还是想要1%，结果被我和房东联合起来一顿痛批，最后我说只给零头6000元，他也无奈的接受了。毕竟白来的生意，有赚头就不错了。后来整个交易过程很顺利，这个中介朋友也很认真负责。

在这里，我想郑重说明一下，我并不主张大家恶意逃单，更不鼓励大家在中介给你服务了很长时间之后跳过中介私下交易。因为我当时已经在网上选好了房子，中介只带看一次就收我3.6万实在太高。

客观上讲，中介费的定价就是中介机构人为故意制造买方卖方信息不对称之后，凭借其垄断地位定出的暴力价格！

2018年开始上海绿皮的中介费已经从2%涨至3%。今年楼市调控已经无所不用其极，相信政府接下来整治的重点就是高价中介费。

2

破解吃差价骗局


上一套买完后手里还有些子弹，搞到房票后我又盯上了上海浦东世纪公园板块。看房时中介极力推荐我说，他手里有套独家委托性价比超高的房子，别的中介根本没有这个房源。

我和中介去看这套房子的时候，我问房东问题，发现房东唯唯诺诺根本不敢说话，和正常房东趾高气昂的气场完全不一样。我问的很多问题，房东都说让我直接问中介，包括总价多少他都含糊其辞，他说自己也不懂，只是想换学区房才卖房子的。

看房出来后我问中介总价多少，中介说340万，我问中介费可以打几折，中介竟然嚣张的说这套房子是他们的独家委托，佣金完全不打折。比较后我觉得这个价格偏贵，就此作罢。

因为我平时常去世纪公园锻炼，也许是天公作美，晨跑时居然让我碰到了房东，我们很快攀谈了起来。房东这才向我大倒苦水，这套房子她只卖300万，因为比较急，所以被中介忽悠签了独家委托协议，三个月内只能给这家中介卖，不能在其它中介挂牌交易，如果房东不配合就要给中介违约金。因为中介答应会全力推她这套房子，所以，房东才信以为真中了圈套。

这个中介的可恶之处不仅仅在于2%中介费不打折，更恶劣的是还故意抬高挂牌价格，从房东的300万售价抬高至340万，企图吃掉40万差价。而对于340万的售价房东根本一无所知。

房东得知这一切后气疯了，但是无奈已经签署了独家委托协议，无法违约。我告诉房东说，340万的这个价格是明显高于市场价的，很难卖掉。我建议她熬过这三个月后，按照300万价格卖给我。房东让我等她的回复。

两周之后房东主动联系我，说她心态彻底崩溃了。因为她眼睁睁的看着一个个有诚意的客户被奇高的价格吓跑，而中介还在演戏让她觉得很恶心，她希望我给她保个底，做最后的接盘者。

之后房东心态好多了，我们隔三差五的还会讨论下楼市行情。三个月独家委托期限一过，我们直接抛弃掉那个企图吃差价的中介，手拉手找到了另一家熟悉的德佑地产，故技重施，给了6000元中介费后，让他帮我们完成了交易。这样我的中介费又从6万变成了6000元。

房子便宜，中介费便宜，房东又顺利置换，对我们来说，这才是真正的双赢。

3

差200万买到房


中介虽然奸诈狡猾、唯利是图，但只要你把握得当、善于利用，他们还是可以为你扫清买房障碍的。

2017年时，我看上了上海浦东中环一套730万的次新房，我当时手里现金只有500万，而且希望房东让价到700万，同时配合我先过户后做全款再DY，等银行放款后再把余下的200万尾款给房东。

正常情况下房东肯定是不会答应的，因为确实有风险！这个时候，我能做的就是必须依靠利用好中介，让他完全替我说话。我把想法说给绿皮中介，中介为了成交决定帮我操作。我们共同商议计划分两步走：先砍到700万，再瞒天过海，并且要把房东的主要精力都吸引到砍价上，这样后续才好操作。

双方的谈判过程非常难，是我迄今为止谈得最艰难的一次，房东很强硬，而且房东亲友团也没有一个善茬。谈价持续了两周几乎每场都有火药味，最后都靠中介救场，就这样来回折腾了很多次后，终于把房东磨到精疲力尽，价格也达到了我的预期。

接下来趁热打铁，居间协议和网签合同我们放在了一起签署。中介按照我们事先商量好的步骤，签合同时，付款细则故意一带而过。房东也确实和我们吵累了，而且认为我们的唯一矛盾点就是价格并且已经彻底解决了，所以就直接签字确认了。

等到过户那天，房东才得知付款方式不对劲，他700万的房子过完户只能拿到500万。于是亲友团和律师朋友全部杀到交易中心来支援他，想解除合同。面对房东的人海战术，我和中介配合得很好。毕竟合同上白纸黑字房东亲自签字了，解除合同可以，他得赔20%违约金给我，房东无奈只能选择继续过户。为了打消房东的顾虑，我把我985硕士学位证和工作证给他看，告诉他我不是骗子，只是手里钱不够，尾款200万等我拿到产证到银行DY出来再给他，最多晚一个月。

剩下的程序都很顺利，绿皮的中介费我也从2%砍到了1.4%，省了4万块。

其实，回想整个交易过程还是惊险刺激的。假如买这个房子的人不是我，而是心怀不轨之人，依靠这种瞒天过海的伎俩欺骗房东，那么房东损失可就惨重了。

当然，我的出发点毫无恶意，但是，中介在这个过程中确实起到了推波助澜的帮凶作用。

4

实操技巧


三个实例讲完了，相信大家五味杂陈。人不为己天诛地灭，站在自己的角度，在不违规不违法的前提下，把自己的利益最大化，天经地义。

在买房路上，你最大的帮凶和绊脚石都是房产中介。如何识别中介的套路、如何逃脱中介的黑手，如何完全掌控中介的节奏，是你房产投资的必修课，以下经验总结务必要深刻领会：

一、无论你买房还是卖房，必须拉拢中介站到你这一边来替你说话，因为中介根本不可能一碗水端平，帮助一方的代价必定是坑害另一方。

二、没有永远的朋友，更没有永远的敌人。当你拉拢中介不成时，必须要联合房东来制衡中介。千万不能在三方势力中让自己处于孤立状态，只要你被孤立，必定被坑害。

三、交一两个关系好的中介朋友，不仅可以随时咨询楼市行情，而且，你在其他中介看好的房子都可以交给他做，中介费便宜还增进友谊，更重要的是，你这个中介朋友一定会站在你这边帮你获得最大的实惠。

四、不论你是买房还是卖房，必须要和房东或买家深入面谈一次，了解对方的需求和目的。只要中介实行背对背谈判，严禁上下家见面，那么一定有不可告人的秘密。

五、中介告诉你的话，都是他想让你知道的，对成交不利的话，中介是绝对不会主动说的。最善良的中介就是：不骗你，但是可以不告诉你！所以，很多房产信息是你自己必须亲自获取的。

六、有经验的中介老鸟，看行情都很厉害，他们自己买房卖房的时机都很精准，所以如果你是小白，可以跟着他们的节奏操作。

七、看房买房前，让中介把最近三个月的小区成交合同拿出来给你看，拍照记录以做对比。这样你才能第一时间发现真正高性价比的房源。

八、房产中介都是唯利是图的，所以为了尽可能的让中介帮你说话，可以适当的给中介一些佣金之外的好处费。相信我，你获得的利益一定比付出的好处费要多的多。

九、卖房千万不能和一家中介签独家委托协议，买房也决不能只跟一家中介带看。你必须做中介的甲方，掌握主动权，而不能让中介骑在你头上。让中介感觉到随时会失去你这个客户，这才是你要追求的合理姿态。

十、如果你想获得一套房子的全部真实信息，你决不能只听一家中介的说辞。你可以再找几家其它中介咨询下，并告知他们你已经和上个中介看过房子了。此时，其它中介为了阻止你交易，会把这套房子的不为人知的另一面信息全部告诉你。引入竞争，你才能全面掌控。

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原创作者：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）
微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/7JmNC_8ftuuQrkkCm-e5FQ

房住不炒喊几年了，你们这些地产商听了么？

恒大的事这几天刷屏了，各种各样的视频和图片在大小微信群里疯狂流传。

很多人让我谈一下恒大的事。

其实恒大的事没什么好谈的，事就那个事，你们看完群里的视频和图自己就清楚了。

大家其实想知道的，是政府会不会救恒大，以及普通人应该怎么办。

先说结论，我不认为政府会去救恒大，我也反对政府救恒大。

如果救了恒大，那持续几年的房地产调控就白费了，所有努力付诸东流。

政府不会去故意打压恒大，但是绝对没有救恒大的义务。

这一劫，恒大渡过去，算他的本事，渡不过去，也和别人没关系。

冰冻三尺非一日之寒，恒大会暴雷和国家对地产行业的严厉调控有密切关系。

但问题来了，国家是刚开始调控房地产么？

房住不炒不是上个月刚提出来的吧，这口号中央都喊几年了，你们这些地产商听了么？

恒大暴雷和自身激进拿地的政策有直接因果关系，但其他地产商又能好哪去。

2021年9月，恒大现金彻底耗尽，再也无力兑付。

但2021年6~7月，关于恒大商票延期，资金链出现极大困难的消息就已经全网皆知了。

是地产寒冬导致的么？

整个2021年上半年，如果你打开地产新闻，看到的会是各种地王，各路房地产商疯狂的买地，喊出一个个令人目瞪口呆的天价，土拍价格不断的再创新高。

为了遏制土地价格飙升，今年中央推出了土地集中拍卖制度，希望通过压制地产商资金流动率的方式来遏制地价。

结果，地价连创新高，地产商举牌的热情高涨的让负责拍卖的官员都害怕。

“史诗级别的土拍”，屡次成为新闻的标题，一次又一次。

每一次集中式土拍，都是一次地价再创新高的过程，政府多番更改了拍卖规则都无法改变这一结局。

2021年4月28日，扬州市首次集中土拍，拍出了1.42万/平的价格，地价比周边的房价还贵，市场纷纷预测扬州市的房价肯定要到2.5万/平以上。

要不然，地产商会亏本啊。

中介们的朋友圈，马上就疯狂了。 

房住不炒喊几年了，你们这些地产商听了么？
2021年6月，扬州市第三场土拍，再次拍出天价，扬州的刚需看完土拍价格，集体崩溃。 
房住不炒喊几年了，你们这些地产商听了么？
为什么这些地产商敢开这么高的价格去买土地，扬州房价才1万多，你居然把地价都拍到1万多了，不卖到2万5都铁定亏本。
是不是自己对房地产的价值预判的还不够，是不是现在的房价太便宜了？
要不然，比我们专业的多的地产商，为什么敢预测扬州的房价会到2.5万。
这个问题问得好，为什么拍下土地的地产开发商清一色都认为扬州的房价会到2.5万以上？
这个判断其实搞反了因果。
土拍市场是价高者得，并不是能准确预测未来房价的地产商会成功拍得土地，而是对房价预测最高最激进的那个地产商才能成功拿下土地。
地价屡创新高，对未来房价的估测也屡创新高，只能说明一件事，那就是市场上有大量的地产商，拿地的策略非常激进，认定未来的房价会暴涨，至少翻倍那种涨。
中央明明都在喊房住不炒，为什么他们敢认定未来的房价会翻倍暴涨？
有地产商认定未来房价会翻倍暴涨，这不可怕，林子大了什么鸟都有，保守的一定有，激进的也一定有。
可怕的是，这些激进的地产商一直活得好好的，而且规模越来越大，拿地能力越来越强。
你信不信房住不炒这不重要，但这些以历史最高价拿地的地产商肯定是不信的，他们根本就不相信政府会真的压房价。
在2021年6月份以前，这些地产商都十分乐观的认定，等自己拍的这块地几年后开发出来，房价一定已经翻倍了。
一直到恒大崩盘。
9月份，扬州再次供地，土拍狂潮已经明显退烧了，开发商拿地明显变得谨慎的多，多块土地底价成交，最高楼面价约9333元/平米，远远低于前几次土拍。 
房住不炒喊几年了，你们这些地产商听了么？
不杀鸡儆猴，这帮地产商怎么可能会冷静下来。
这帮激进地产商敢这么豪赌未来中国房价暴涨，最大的底气就是认定政府必定救楼市。
怎么可能不救嘛，不都是说土地是政府的钱袋子。
要是头部地产商倒了，这得影响产业链上多少人啊，得多影响经济啊。
恒大只是第一个出事而已，还有很多地产商也已经岌岌可危了。
河南头号房企建业集团的一封求救信，前几天也在网上流传。
求救的原因，说是因为水灾和疫情影响了公司的资金运转。
河南这么多企业都没事，就他有事。
2018年，河南建业集团上新闻，是因为挑战了登封市政府的限价令，通过阴阳合同、捆绑车位销售等手段变相高价销售房产。
2020年，河南建业集团上新闻，是因为组建了一个不降价联盟，号召河南的房企统一阵线，绝不降价。
2021年，河南建业集团上新闻，居然是因为一封求救信。
类似恒大和建业这样资金链出现困难的房企，肯定不止一个两个，你看看过去几个月土拍市场到底多么狂热疯狂，就知道类似的房企到底有多少了。
如果这样激进拿地的房企连环爆炸，对经济的确是有很大负面影响的。
那政府救还是不救？
救，和不救，是两种选择，分别会产生不同的后果。
第一种选择，其实我们已经试过了。。。
自2010年强硬调控房价以来，地产商的日子很不好过，房子卖不出去，堆积如山，库存压低太大，大量的地产商哭诉日子难过，马上就要过不下去了。
为了拯救这群地产商，中国政府在2014年救市了，涨价去库存，房价直线拉升，全国人民跑步进场买房。
效果是很显著的，库存被一卷而空，房地产商所有的压力都没有了，大小地产商全部活了，什么坏账都没了，资金链无比的健康，本来濒临破产的地产商，一夜之间就成了夜总会的贵客。
但效果也是很显著的，地产行业本来是高风险高收益行业，杠杆非常大，虽然收益很高，但地产商承担了风险，一个不小心就可能破产。
2008年金融危机，中国救市情有可原，这种历史性事件很难复刻，但2014年中国是在一片风平浪静中救市的，仅仅只是因为地产商资金压力大，库存有点多，日子有点不太好过。
高风险的地产行业，突然变成了零风险，但高收益依然存在。
在2010~2014年积极加杠杆，疯狂拿地，资金链紧张到随时可能断裂的房企，成为了笑到最后的大赢家，赚的盆满钵满。
在2010~2014年积极去杠杆，主动减少规模，确保自己资金流健康的房企，成了人人嘲笑的傻子，从此被同行远远的甩在了身后。
这种极端的反差，深深刺激了所有房企。
从资金链随时崩溃的阴影中刚解脱出来的地产商，没有一个吸取教训，就此金盆洗手，反而更加疯狂的上杠杆。
2017年开年时，恒大账面上趴着的现金高达3000亿元，总资产超过1万亿元，资金链健康的不得了。
这一年，许家印的身价高达2900亿元，比2016年翻了4倍，成为中国第一首富。
这个时候谁说恒大4年后资金链会断裂，恐怕会遭到周围人的一致耻笑。
涨价去库存的这一波红利，恒大是吃的彻彻底底，赚的盆满钵满，解决了恒大所有的资金问题，还让恒大的资产膨胀了一大圈。
但恒大在成功从坑里跳出来之后，立即决定再挖一个更大的坑。
2017年，在恒大最鼎盛最有钱的时候，许家印居然还要借钱，不仅用尽了所有的金融杠杆手段，还把山东高速集团、苏宁集团、正威集团等几十家大企业拉过来当战略投资者，融资1300亿元当本金，然后继续举债，疯狂到处买地。
完全不吸取教训的房企，可远远不止恒大一个。
融创集团在2015的总负债，是960亿元，到了2021年，总负债膨胀到上万亿。
不到6年时间，融创的负债规模扩大了10倍，拿地能力也扩大了10倍。
刚才提到的河南建业集团，2014年的负债为300亿元。
2021年，建业的负债接近1500亿元，翻了5倍。 
房住不炒喊几年了，你们这些地产商听了么？
这么明显的负债规模差距，很直观的告诉了我们救市的后果。
被你救下的房企，会以5~10倍的疯狂，创造一个更大的坑，然后喊你去填。
反正你肯定是会来填坑的，我笃定你不敢不救。
我现在惹出的麻烦，比6年前大了10倍，当年你都会救，现在你怎么可能不救。
如果继续来一轮涨价去库存。
很明显，从这个大坑里跳出来的房企，会继续挖一个更大的坑，给你制造出一个100倍的麻烦。
因此，我们决不能救，涨价去库存的老路决不能再走一次。
如果不救，地产业崩了怎么办？
放心，崩不了。
现在政府手里的地产牌，不是一般的多。
房贷的利率，现在普遍是上浮20~30%，也就是6%~6.5%左右。
而2014年涨价去库存时，房贷利率会低到基准利率的7折，也就是3.5%左右。
这一下子就是2.5%的利率差距，每次降息25个基点，也就是0.25%，政府可以连续降息10次。
房贷连续降息10次，你猜这会对房价产生多么大的刺激？
除此之外，还有首付比例。
现在的首付比例是3~5成，而香港美国的首付比例可以低到1成。
如果中国的首付比例能降低到1成，你觉得房价会暴涨到什么地步？
对了，还有限购，买房送户口等手段，极端情况下都可以用。
只要政府愿意，房价别说崩，直接再翻一倍，甚至2倍，都完全有可能。
疯狂拿地的地产商豪赌房价会翻倍，其实也是基于这个原则估算的，理论上房价确实有翻倍的可能，只要政府愿意。
但现在问题的关键是，政府不愿意。
中央已经明牌了，房住不炒，坚决不把房地产作为刺激经济的手段。
房价的泡沫已经很大了，很危险，现在强行摁还勉强摁得住，再暴涨一倍那可就真的没办法收场了。
我们不希望房价跌，但也不希望房价涨。
很多人问恒大崩了怎么办，忧心房价大跌后经济失控。
但直到2021年6月，我们头疼的问题根本不是怎么防止房价跌，而是怎么防止房价涨，怎么才能不让那群地产商在土拍市场上乱喊价。
这才刚让那群地产商的脑子冷静冷静，就操心房价大跌后怎么办，是不是操心的有点太早了？
政府手里有很多救市的牌，但我们就是不出牌，就是不救。
地产业不会崩，但头部房企必须死几个。
杀鸡儆猴，首先你要先杀鸡。
这个鸡并不一定是恒大，实际上是谁我们都无所谓，但必须得有几只这样的鸡。
谁最激进，谁没控制好自己的资金链，谁就来当这只鸡。
等猴子们的胆被吓破了，我们再给桃子吃。
在这一轮的调控周期里，有不听话的房企疯狂拿地，但也有听话的房企主动去杠杆。
比如说万科，曾经的最大房企，在恒大2017年继续大举扩张的第二年，主动去杠杆，把企业策略定为“活下去”，规模大降。
2021年6月30日，恒大集团宣布净负债率已降低至100%以下 ，实现一条红线变绿。
这说明如果恒大破产清算，所有者权益是能刚好抵消负债的。
假设不考虑外面那千亿级未兑付商票的话。
如果考虑，那就离谱了，没法算。
但同期，万科的净负债率，低到了仅为20.2%，这表示如果万科选择破产清算，那么净资产会非常的多，离资不抵债差的很远。 
房住不炒喊几年了，你们这些地产商听了么？
这么低的净资产负债率，说明万科有大量的货币资金在闲置，能使用的很多融资手段都还没有使用。
这么低的资金使用率，说明经营效率太低，这导致万科的规模被同行迅速的赶超，从第一掉到第二，然后是第三、第四、第五，排名在不断的下坠中。
但这么低的资金使用率，也让万科的资金链非常的安全。
同行破产一半，万科都不用操心资金链的安危问题。
万科很听话，相信了中央的房住不炒。
如果这一轮政府不救市，那么等同行破产一圈的时候，提前去杠杆的万科可以施施然的走出来，吞掉同行的市场份额，成为笑到最后的赢家。
如果这一轮政府再次涨价去库存，房价再翻一倍去救恒大，那么提前去杠杆的万科，就成了恒大嘲笑的对象，被恒大远远的甩在身后，再也追不上来。
糖，肯定是要奖励好孩子的。
等房价跌到一定程度，我相信政府肯定会出手护盘，但一定是建立在几只鸡已经被拎出来杀掉的前提下。
好好的说了几年，温柔的控制了几年，这帮地产商就是不听，喊房住不炒喊的嗓子都哑了，就是没人听，隔三岔五的就给我刷新历史最高地价，我们能有啥办法。
因此，我不认为政府会救恒大，我也反对政府去救恒大。
那么普通人应该怎么办？被恒大影响的人应该怎么办？
这一波被恒大影响的人有点多，恒大不仅卖房子，还弄了个恒大金服大规模吸收老百姓的存款。
恒大的视频和图片能在各大微信群以如此离谱的速度疯传，恒大金服功不可没，涉及到的人实在是太多了。
而且最离谱的是，恒大内部强制员工购买恒大金服的理财产品，强制任务摊派，导致99%的恒大员工都是恒大金服的客户。 
房住不炒喊几年了，你们这些地产商听了么？
这个政策直接导致在恒大金服无法兑付的时候，所有的恒大员工都炸毛了，不仅没有安抚客户，反而第一时间带着客户搞事情，以至于事态发酵的速度远远超过了普通房企出事，甚至超过了普通P2P出事。
自古以来，兔子不吃窝边草，许老板居然把自家窝边的草都给连根割了，最后孤掌难鸣，把自家员工全部推到了对立面。
事闹这么大，咎由自取。
对于有存款在恒大金服里的人应该怎么办？
首先，恒大金服肯定是没钱了，一分钱都没了，但凡账上资金还能多兑付一天，恒大都不会选择停止兑付。
有些投资者对记者说，我们投资人现在就是想要回投资款，并不想要恒大的房子。
这话说的太幼稚了，恒大要是有钱给你的投资款，他何至于到今天这步境地。
你不小心掉到了泥坑里，能爬出来就不错了，还想着自己必须一尘不染，白衣胜雪，这怎么可能，别做梦了。
恒大推出了以房抵欠款的政策。
你肯定是不想要，但你只能要，而且是尽早要。
恒大金服就是个P2P，暴雷后的规律参考其他P2P就可以了。
明日金不如今日铜，先拿到手多少算多少，越晚越倒霉。
此规则是不是宇宙真理我不知道，但已经得到了上千家暴雷P2P的验证，至今没有失效过。
亏是肯定要亏的，你现在能做的不是让自己不亏，而是少亏。
对于恒大的购房者，已经付了款但几年后才能收房那种。
你们现在已经完全不能动了，退房是不可能退房的，恒大一毛钱退不出来的。
现在你能做的只有两件事，第一件事是找个菩萨拜一拜，烧点香祈祷一下，第二件事就是等政府过来帮你主持大局。
恒大虽然暴雷了，但不同于黑心小地产商的暴雷，并不涉及一房两卖等恶性欺诈行为，只是资金过于紧张，资金链断了而已。
恒大所有的净资产拿出来，还清所有的欠债我觉得是有点够呛的，但窟窿并不会太大，这么大的房企国家的监管还是很严格的。
通过破产重整，拉长时间，利用通胀消化债务等，绝大多数恒大的楼盘，最后应该都是可以解决收房问题的。
亏应该是会亏一点的，延期、减配，这都可能发生，但大体应该还是过得去的。
至于围观看热闹的其他人，这几年再买房，请千万要看清房企的负债，手中现金过少，总负债过高的房企，千万不要买他们的期房，风险相当大。
很多房企只是看起来是个高楼而已，但里面全部是空心的。 
房住不炒喊几年了，你们这些地产商听了么？
房地产不是一个零风险行业，是一个高风险高收益行业，不可能只要无脑上杠杆就能躺着赚钱的。
这么多头部地产商在6年前被政府救下后，完全没有吸取教训，变本加厉的上杠杆，觉得自己发财完全都是因为自己胆子够大，借的钱够多。
在电梯里做俯卧撑结果到了楼顶，你就真以为做俯卧撑能到楼顶？
不吸取教训的除了房企之外，还有那大大小小的炒房客。
房企不破产几个，猴子们依然会无脑的狂热高价拍土地。
炒房客不破产几千个，猴子们依然会无脑的狂热高价抢房子。
房住不炒喊几年了？这些人听了么？
不见棺材，他们真的是不落泪。

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