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我卧底了一家中介门店，背后看到…
标签： 中介
如何逃脱房产中介的“黑手”?
主 编：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）
微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
作 者：六道 柯谈
房产中介作为你这辈子都无法摆脱的一个群体，如何利用好他们，如何逃脱他们的黑手，这确实是一门学问。
下面我讲三个自己的真实案例，来告诉大家如何完全掌控中介来为自己服务。
1
3.6万中介费秒变6000元
2015年，上海的中介费标准普遍是总价的2%。当时已经看房几个月的我，在网上相中了一套180万的上海陆家嘴老破小投资房。这套比市场价低20多万但不确定真假，于是我约好中介去敲门。房子里住着租客，我查看房间后基本符合预期，准备拿下。这时中介问我怎么样，我说装修没看上，下楼就各自分开了。
当时我想如果从这个中介手上成交这套房子，需要支付3.6万的中介费，显然他这点工作量根本不值。于是我立刻一个人折返回去重新敲门，软磨硬泡才从美女租客那里要到了房东电话。
电话打了两天才通，因为是个收租电话，平时房东都懒得给手机充电，只有需要收租那几天才临时充下。和房东说明我的来意后，问他要不要出来谈谈，他有点迟疑，借故说已经有几个人在谈价了，而且他认为价格挂低了。于是我主动加价5万表达诚意。房东一听加价立马精神起来，于是我们约定第二天下午面谈。
事情当然没有这么顺利。和我联系完的当天，房东就原原本本的全都告诉了那个中介，说我出价185万，比中介给他的估价要高，而且还把和我的面谈时间告诉了中介。
那个中介为了防止被飞单，联合其他同事开始对房东电话轰炸，各种威逼利诱，比如说有客户开价200万，有客户要全款买房，甚至欺骗房东说我也是中介是来抢房源信息的。
房东被骚扰烦了，就打电话给我核实我的真实身份，确认我是诚意要买他房子后，我们把面谈时间提前到了第二天早上8点，为了安全起见，我们特意约在银行大厅见面。
与此同时，我的电话也被中介打爆了。那个中介骗我说，房东已经和另外的买家谈好价钱了，比我出价要高，还说要带我去找房东抢房。
第二天一早，我和房东在银行碰面的时候，那个中介和他同事还在不停的打电话给我和房东，甚至威胁我们说：私下见面交易是违法的，要去法院起诉我们！最后我们都选择了关机。
那天的面谈比较顺利，也许是那个中介的从中作梗，使得我和房东更加的互信。我们谈好了付款方式和时间节点后，我带房东找到了之前熟悉的中介朋友。
因为我们是手拉手交易，这个中介朋友不费吹灰之力就开了一单，所以中介费可以很优惠。但是他还是想要1%，结果被我和房东联合起来一顿痛批，最后我说只给零头6000元，他也无奈的接受了。毕竟白来的生意，有赚头就不错了。后来整个交易过程很顺利，这个中介朋友也很认真负责。
在这里，我想郑重说明一下，我并不主张大家恶意逃单，更不鼓励大家在中介给你服务了很长时间之后跳过中介私下交易。因为我当时已经在网上选好了房子，中介只带看一次就收我3.6万实在太高。
客观上讲，中介费的定价就是中介机构人为故意制造买方卖方信息不对称之后，凭借其垄断地位定出的暴力价格！
2018年开始上海绿皮的中介费已经从2%涨至3%。今年楼市调控已经无所不用其极，相信政府接下来整治的重点就是高价中介费。
2
破解吃差价骗局
上一套买完后手里还有些子弹，搞到房票后我又盯上了上海浦东世纪公园板块。看房时中介极力推荐我说，他手里有套独家委托性价比超高的房子，别的中介根本没有这个房源。
我和中介去看这套房子的时候，我问房东问题，发现房东唯唯诺诺根本不敢说话，和正常房东趾高气昂的气场完全不一样。我问的很多问题，房东都说让我直接问中介，包括总价多少他都含糊其辞，他说自己也不懂，只是想换学区房才卖房子的。
看房出来后我问中介总价多少，中介说340万，我问中介费可以打几折，中介竟然嚣张的说这套房子是他们的独家委托，佣金完全不打折。比较后我觉得这个价格偏贵，就此作罢。
因为我平时常去世纪公园锻炼，也许是天公作美，晨跑时居然让我碰到了房东，我们很快攀谈了起来。房东这才向我大倒苦水，这套房子她只卖300万，因为比较急，所以被中介忽悠签了独家委托协议，三个月内只能给这家中介卖，不能在其它中介挂牌交易，如果房东不配合就要给中介违约金。因为中介答应会全力推她这套房子，所以，房东才信以为真中了圈套。
这个中介的可恶之处不仅仅在于2%中介费不打折，更恶劣的是还故意抬高挂牌价格，从房东的300万售价抬高至340万，企图吃掉40万差价。而对于340万的售价房东根本一无所知。
房东得知这一切后气疯了，但是无奈已经签署了独家委托协议，无法违约。我告诉房东说，340万的这个价格是明显高于市场价的，很难卖掉。我建议她熬过这三个月后，按照300万价格卖给我。房东让我等她的回复。
两周之后房东主动联系我，说她心态彻底崩溃了。因为她眼睁睁的看着一个个有诚意的客户被奇高的价格吓跑，而中介还在演戏让她觉得很恶心，她希望我给她保个底，做最后的接盘者。
之后房东心态好多了，我们隔三差五的还会讨论下楼市行情。三个月独家委托期限一过，我们直接抛弃掉那个企图吃差价的中介，手拉手找到了另一家熟悉的德佑地产，故技重施，给了6000元中介费后，让他帮我们完成了交易。这样我的中介费又从6万变成了6000元。
房子便宜，中介费便宜，房东又顺利置换，对我们来说，这才是真正的双赢。
3
差200万买到房
中介虽然奸诈狡猾、唯利是图，但只要你把握得当、善于利用，他们还是可以为你扫清买房障碍的。
2017年时，我看上了上海浦东中环一套730万的次新房，我当时手里现金只有500万，而且希望房东让价到700万，同时配合我先过户后做全款再DY，等银行放款后再把余下的200万尾款给房东。
正常情况下房东肯定是不会答应的，因为确实有风险！这个时候，我能做的就是必须依靠利用好中介，让他完全替我说话。我把想法说给绿皮中介，中介为了成交决定帮我操作。我们共同商议计划分两步走：先砍到700万，再瞒天过海，并且要把房东的主要精力都吸引到砍价上，这样后续才好操作。
双方的谈判过程非常难，是我迄今为止谈得最艰难的一次，房东很强硬，而且房东亲友团也没有一个善茬。谈价持续了两周几乎每场都有火药味，最后都靠中介救场，就这样来回折腾了很多次后，终于把房东磨到精疲力尽，价格也达到了我的预期。
接下来趁热打铁，居间协议和网签合同我们放在了一起签署。中介按照我们事先商量好的步骤，签合同时，付款细则故意一带而过。房东也确实和我们吵累了，而且认为我们的唯一矛盾点就是价格并且已经彻底解决了，所以就直接签字确认了。
等到过户那天，房东才得知付款方式不对劲，他700万的房子过完户只能拿到500万。于是亲友团和律师朋友全部杀到交易中心来支援他，想解除合同。面对房东的人海战术，我和中介配合得很好。毕竟合同上白纸黑字房东亲自签字了，解除合同可以，他得赔20%违约金给我，房东无奈只能选择继续过户。为了打消房东的顾虑，我把我985硕士学位证和工作证给他看，告诉他我不是骗子，只是手里钱不够，尾款200万等我拿到产证到银行DY出来再给他，最多晚一个月。
剩下的程序都很顺利，绿皮的中介费我也从2%砍到了1.4%，省了4万块。
其实，回想整个交易过程还是惊险刺激的。假如买这个房子的人不是我，而是心怀不轨之人，依靠这种瞒天过海的伎俩欺骗房东，那么房东损失可就惨重了。
当然，我的出发点毫无恶意，但是，中介在这个过程中确实起到了推波助澜的帮凶作用。
4
实操技巧
三个实例讲完了，相信大家五味杂陈。人不为己天诛地灭，站在自己的角度，在不违规不违法的前提下，把自己的利益最大化，天经地义。
在买房路上，你最大的帮凶和绊脚石都是房产中介。如何识别中介的套路、如何逃脱中介的黑手，如何完全掌控中介的节奏，是你房产投资的必修课，以下经验总结务必要深刻领会：
一、无论你买房还是卖房，必须拉拢中介站到你这一边来替你说话，因为中介根本不可能一碗水端平，帮助一方的代价必定是坑害另一方。
二、没有永远的朋友，更没有永远的敌人。当你拉拢中介不成时，必须要联合房东来制衡中介。千万不能在三方势力中让自己处于孤立状态，只要你被孤立，必定被坑害。
三、交一两个关系好的中介朋友，不仅可以随时咨询楼市行情，而且，你在其他中介看好的房子都可以交给他做，中介费便宜还增进友谊，更重要的是，你这个中介朋友一定会站在你这边帮你获得最大的实惠。
四、不论你是买房还是卖房，必须要和房东或买家深入面谈一次，了解对方的需求和目的。只要中介实行背对背谈判，严禁上下家见面，那么一定有不可告人的秘密。
五、中介告诉你的话，都是他想让你知道的，对成交不利的话，中介是绝对不会主动说的。最善良的中介就是：不骗你，但是可以不告诉你！所以，很多房产信息是你自己必须亲自获取的。
六、有经验的中介老鸟，看行情都很厉害，他们自己买房卖房的时机都很精准，所以如果你是小白，可以跟着他们的节奏操作。
七、看房买房前，让中介把最近三个月的小区成交合同拿出来给你看，拍照记录以做对比。这样你才能第一时间发现真正高性价比的房源。
八、房产中介都是唯利是图的，所以为了尽可能的让中介帮你说话，可以适当的给中介一些佣金之外的好处费。相信我，你获得的利益一定比付出的好处费要多的多。
九、卖房千万不能和一家中介签独家委托协议，买房也决不能只跟一家中介带看。你必须做中介的甲方，掌握主动权，而不能让中介骑在你头上。让中介感觉到随时会失去你这个客户，这才是你要追求的合理姿态。
十、如果你想获得一套房子的全部真实信息，你决不能只听一家中介的说辞。你可以再找几家其它中介咨询下，并告知他们你已经和上个中介看过房子了。此时，其它中介为了阻止你交易，会把这套房子的不为人知的另一面信息全部告诉你。引入竞争，你才能全面掌控。
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深圳网红跳单事件背后
上周，全网拥有六百多万粉丝的视频博主“小小莎”把自己在深圳的买房经历发布在了抖音上：
一次性花掉1500万是种怎么样的体验？
那是一套位于深圳宝安区的一套210多平的房子，是二手房。
25岁的链家中介朱小姐看到这个视频后，十分气愤，她觉得小小莎没有尊重自己的劳动成果，并且恶意跳单。她随即发布了一段视频，表示小小莎买1600万的房子不愿意支付1%的中介服务费：
只给两三万。
深圳的房产中介们怒了。他们群起攻之，涌入小小莎抖音账户下疯狂diss，给她起名“跳单莎”，有中介直接在评论区贴了小小莎家的地址，并表示大家一起去做客。还有中介给朱小姐加油鼓气：
深圳10万中介都是你的后盾。
深圳房地产中介协会也发文表示支持经纪人：
《我们对“跳单”行为零容忍》。
小小莎十分被动，她选择报警，并在抖音上和链家要说法。但批评声越来越大，小小莎只好删掉了最近拍的视频，停止更新。
在深圳中介欢呼胜利的时候，子姨把这件事的来龙去脉捋了捋。
2020年11月13日，小小莎选了几套房子发给朱小姐，要求带看。
11月14日，朱小姐带着小小莎一起看了5小时房子，并初步报了价格。小小莎看中了一套房主1620万的房子，当天晚上，小小莎和朱小姐谈好了1%服务费的价格，也就是说服务费为：
16.2万。
11月15日，小小莎向朱小姐提出两个诉求，认为房价和服务费都不理想：
1. 把房屋价格谈到1500万；
2. 降低服务费。
在双方当天的聊天记录里，孙莎琪明确提出：
如果你们可以谈到1500万的话，我可以给你们最高9万（服务费）。
对于小小莎的要求，朱小姐都表示难以接受。对于小小莎方面1500万的询价，她也明确表示“1500万房东肯定不会卖”。而对于压服务费的行为，她表示双方既然已经谈好，就不应该再压：
让我实在有点生气。
在后来朱小姐攻击小小莎的视频中，“我可以给你们最高9万”这句话被有意抹去了。
随后，小小莎找到一家深圳本地中介公司，由对方代理自己去和房主谈价格。这家公司在贝壳系之外，有十几个门店，曾经帮助小小莎的家人买过房子。在这家中介公司的撮合下，最终把房价谈到了：
1568万。
比链家朱小姐方面的报价，低了：
52万。
小小莎付给该中介公司9万元中介费，交易就此敲定，链家出局。
纵观整个事件，小小莎方面确实看起来像跳单，也就是说在链家履行了“提供资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易”的义务后，他们找其他渠道成交，将链家踢出局。
但为什么说这不是确凿的跳单，是因为链家并没有和房主签订：
独家委托协议。
如果是独家委托，其他中介根本没有接近房东的机会。而当房源信息可以被多渠道获取后，对于跳单的界定就很难了。
小小莎也就是通过这个“漏洞”，找其他中介代替了链家。独家委托协议这件事，链家曾经试行过，但很快被叫停了。
小小莎告诉子姨，报警后，她和链家区域总监在派出所调解室内进行了沟通，双方达成一致，对方也认为这不是跳单，并希望能够和解。
她说，事情发展到这个地方是大家都不愿意看到的。如果可以，她愿意提供一些辛苦费作为朱小姐5小时带看的赔偿。
“小小莎事件”看似简单，但却直指房产中介的价值。这次纠纷之所以会发生，背后最重要的原因在于：
对于中介的价值，社会还没有达成共识。
而事实上，小小莎也确实节省了7万多的中介费。同样的交易流程，价格差的真的这么大吗？
子姨从业内人士处得知，目前深圳中介里，贝壳系的佣金占比最高，平均下来大概在1.6-1.8%；其次是中原地产和Q房网，佣金1%左右；再少一点的有乐有家之类的小中介，佣金0.8%就可以做。
在房屋价格动辄千万的一线城市，大众认为链家只是简单的带看，却要拿走十几万的服务费，实在有些肉痛。
彭磊以前想卖了自己的房子去换一套学区房，发现链家中介费特别贵，而员工可以免中介费，于是他就穿上一身帅气西装去应聘。
子姨有个深圳的朋友更绝，去年他买房为了省中介费，直接入股了一个中介门店，能从后台看到房源联系方式，买房中介费只掏了：
5000元。
但链家方面也觉得冤枉，他们认为，貌似简单的带看和撮合背后，是巨大的成本。而且他们也试图说服消费者，链家可以提供更高的附加值，比如更好的保障措施和服务。
子姨有次问过链家CEO彭永东为什么中介费这么贵？
他说链家养了大量的程序员、门店，做了很多基础性的设施建设，这些成本最后都要找到出口：
我们这十年的消费者，实际上是为这二十年里那些效率比较低的经纪人买单，放三十年时间来看肯定是这样的。
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“如果买房碰到了黑中介，会…”
上海房产交易中心的保安
应该是全上海保安行业里心理素质最好的
他们见惯了买卖房屋中各种亲身肉搏的场面，干架原因也是五花八门
有因为房子隐形债务纠纷过不了户的，还有因为动迁小产证没满3年不能交易的
还有过户过程中突然多出十几万税费的，还有吃差价被客户发现的
见惯了人生修罗场的保安发现这些纠纷背后有一家中介出现的频率格外高
“他们路子很野”
吃差价、收茶水费、叫社会人士上门服务…
2020年了，上海还有这样的野蛮中介吗
答案是肯定的，不然浦东不会一夜之间被关掉那么多门店，也不会被起诉到开庭日期都排到了2021年3月
所以找到这样的黑中介，你会遇到什么
吃差价，25w
离我们最近的一个案例，就是11月发生在宝山的一个案子
一个二手房交易，买家被吃了大约25w的差价，怎么做到的呢
为防止有人模仿，我们只透露下前后大致逻辑，打个比方：
中介不让双方见面，然后联合房东虚报价格给客户
➤ 房东：你保证我400w到手，其他我不管
➤ 中介：你到时候来签字就行了，我保你400w到手
然后，跟客户开价430w，还说我很辛苦才帮你谈了5w，现在425w就能签下来
买家同意，这个差价就吃下来了，目前该中介门店已经被起诉
其实这种的还是比较低段的吃法，更“高级”的是
当中介在海量房源中发现有明显低于市场价格的房源时，ta会扮演客户的角色和房东接触
看看还能不能再压压价格，价格谈拢后，就签订合同支付房款，但是不过户
然后再以 更高的价格 卖给其他客户赚取差价
这种操作需要对市场、对楼盘本身都很有把握，这个能力我们相信黑中介是有的，我们在ta的“假谈标准化培训ppt”里看到
他们会将盘分成这4类
“A”，叫价格房，就是单纯价格便宜的房子
“B”，叫价值房，是稀有房源，就是那种位置好、楼层好、户型好、装修好、朝向好的房源，或者是有附加值的房子，比如说带花园、阁楼、露台、产权车位
相应的“C、D”，就是性价比不高的盘，而两者之间只有控盘与否的区别，控盘就是已经取得业主信任的房源
所以这其中最不“听话”的D，就是重点假谈对象，这个后面再展开说
而为了确保自己吃下的房源能够顺利转手，吃差价房源主要来自“A、B”类房源
回溯整个成交流程，吃差价只是结尾部分的一个恶果
其实黑中介的骚操作从一开始就存在种种套路
我们来尝试“复盘”下
房源怎么来
最简单的方法就是，他们先从大的中介平台搜索房源
通过房东的挂牌信息，知道了这套房子确实在卖，然后就开始尝试联系房东
比如浦东金桥的「永业小区」，有一个蝴蝶户型的房子，很难得的一个户型，挂牌后就被这家中介小哥盯上了
三番五次找房东“聊天”，希望他把房源挂他们家，搞的房东头疼不已
房东很无奈，你报警也没用，他也没有什么进一步操作
很神奇的是，他们态度都很硬气
有一次我在七宝万科看房，从5楼下到2楼的时候，就看到这家中介的两个小哥，隔着门缝大声的问里面的女房主，“那他大概什么时候回来”
女房主紧紧把着门把手：“我不知道我不知道”
然后一心想慢慢把门关起来，可是中介 开始扒门，而且 语气强硬
-“到底什么时候回来”
-“可能晚上吧”
-“好，那叔叔回来之后，让他一定要去趟我们门店”
-“好好好”
横到这个程度，不亲眼见到我是不相信的
他们这么迫切是想要什么呢，希望房东把房源挂他们家
最好再签个独家房源
签独家的时候，会签相关条款，在固定时间内确定卖出，然后中介会给房东几千块的保证金
神奇的是，这家中介有时候会“忘了”给保证金
更神奇的是，前两年这家中介还会收“违约金”，就是如果你在我这挂房子，然后又再在别家挂的话，就要反赔中介违约金
否则的话，就会有社会人士上门“喝茶”
其实签独家代理，是很多家中介暗中抢占房源的一种方式
但是和别家不同的是这家中介用这种独家代理协定+黑恶势力和你来回纠缠
而房东也会在自己看上去理亏，实际却吃亏的半推半就中赔钱了事
那如果房东，就是不愿意呢
那“我得不到的，谁也别想得到”
比如北中环一个「绿色丽园」的小区
当一套房子出来之后，他们会疯狂打电话，但这家房东死活不同意让他们卖房子
然后这家中介就用502胶水把锁眼堵住了，而且还反复操作，这套房先后换了两次门锁
这个小区另一户也遇到类似情况，就是想卖房，但是不敢找这家中介，结果还是被盯上了
然后这家中介就半夜12点去敲房门，也没什么事，就是骚扰你
要知道这房子里，还住着一位90多岁老人
上面都是针对房东的，那客源呢
很多买房的小伙伴可能有过这样的经历
就是看完房后，被尾随
之前有次我在宝山顾村看房，从小区出来就有2-3个人盯着我
等我这边和中介看完房，他们朝我走来，然后说这个小区他们也有房源，愿不愿意跟他去看房
还好对吧，这些还只是常规操作
但更过分的是，他们会在其他中介还在带看的过程中，就开始 翘客户
嗯客源就是这么来的，这两件事对这家中介来说都是常规操作
为此他们也挨了不少打
有一次这家中介在翘其他小中介的客户，然后被其他中介一脚踹地上
这样的“小动作”这么多，为什么还会有很多人愿意找他们挂牌呢
很简单，钱
吸引房东的时候，他会说，承诺给房东卖更高的价格
看到买房的人，他会说，我们收更便宜的点数，或者点数都好谈
但其实呢
对房东来说，有时候房子卡在中介手里卖不掉，后期还可能会被压价格
对买房的人来说，先跟你说中介费只要1个点，但签合同的时候写2个点，这时候ta会跟你说，写2个点只是公司走个流程
但事实呢，最后收费的时候，确实还真收2个点，否则不给你过户
这时候客户也只能哑巴吃黄连
房源到手后，好戏就来了
拿到房源之后，他们要做两件事
第一件事，没有带看，得 假装有客户看房，这时候是需要演技的
这对他们说是一种技能，所以他们内部会系统的培训相关假谈流程
这些技能，还会被汇总成ppt，让假谈、试探价格等系列骚操作，流程化，然后进行普及
集中假谈、交叉假谈、双盲假谈…没被培训过，我还没弄明白
而假谈的重点对象，就是前面说的D类客户
第二件事，试探房东的底价，让一个人假装客户，进入议价阶段
先出一个你完全接受不了的价格，比如一套350w的房子，他先出一个300w的价格，这时候房东肯定不愿意
然后就再加一点加一点，反复游说，最后闹得很不愉快了，这时候房东半推半就出的一个价格差不多就是底价了
进入成交阶段了呢，又会发生什么事情
他们喜欢晚上约客户，约房东下午6-7点，如果不到价签字，就不让走，不动手，就是很多人围着你不让走
这招听起来没什么杀伤力，毕竟手机还在手里，有什么事可以报警，但其实人家只是人多，并没有动你
但是他们就围着你，不让你走，这种会给客户造成一定的心理压力，心理素质一般的人，往往就范
听起来没什么，但这事真实发生的时候，往往会发生我们想象不到的结果
我们来看一个他们内部培训的具体案例，从晚上8点开始谈，谈到10点，试探到房东的底价730w，最后压到726w
他们还为房东准备了一套说辞
这里的中介小哥，有什么不一样
同样都是中介小哥，但是他们之间的差别还是很大的
这首先就是学历
部分中介门店门槛不高，从业人员素质也是参差不齐
更重要的是，中介文化的差异，比如我们今天说的这家中介
他首先会以5000元/月的底薪吸引人（这在中介行业算比较高的），招进来之后再开始压榨
每天晚上10点-11点结束，比如说今天没有带看，没有其他业绩，就要接受罚款，叫乐捐，10-500不等，而且上不封顶，曾经还有到过2000的
而且还有体罚，做深蹲，或者爬楼梯
房子卖出去了，佣金需要隔2个月才能拿
最后
从根本上来说
为什么中介会在买卖房屋这件事上无所不用其极
这背后有一个很简单的逻辑，买房是一个绝对低频的服务，这次买了，下次又来找你买房的概率极低极低
尤其在上海这样的一线城市，大多数购房者可能一生只买一次房，所以就算吃过一次亏，后面你想吸取教训都没机会了
而与此同时，房产交易又是绝对的高金额交易，在上海一般动辄都是几百万起
所以在这种极低频，又极高额的双向拉扯下，有些中介就会采取极端手段促成交易
尤其当他遇到精准客户的时候，就会无所不用其极
这也是为什么中国在全世界中介点数偏低，平均2.5%左右，要知道美国是6%，日本是6%，南非是8%
正是因为我们根本没有提供有价值的服务
2021年了，希望挥别的不仅仅是2020年
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教你一个小窍门，买房可立省几十万
“经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。”
经营者不得有以下不正当价格行为：提供相同商品或者业务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视；
收集、使用个人信息，应当遵循合法、正当、必要原则，公开收集、使用规则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经被收集者同意。
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