诸事要记 日拱一卒

版权：来源 证券时报(作者：陈霞昌 吴家明)、界面新闻、新华社、央视财经、智通财经网、北京头条

 

图/图虫

大西洋两岸的房价正在不断飙升!

美国全国房地产经纪人协会数据显示，美国5月成屋销售中位价同比上涨23.6%，创下新高。

欧洲央行本周发布的报告显示，去年第四季度，整个欧元区的房价同比上涨5.8%，为2007年中以来最高涨幅。

价格创新高的背后，机构投资者正疯狂涌入，这让个人买房者叫苦不迭。

有在美华人惊呼：没想到现在在美国买房竟然还要靠抢！

究竟发生了什么？本轮“购房热”怎么形成的?

连涨111个月！美国房价飙升

当地时间6月22日，美国全国房地产经纪人协会公布了5月数据。

数据显示，5月美国成屋销售中位价达到35.03万美元新高，同比增长23.6%，全国每个地区的成屋销售价格都出现上涨。该同比涨幅也是1999年有记录以来的最大涨幅，也是自2012 年 3 月以来连续 111 个月同比增长。

但与此同时，成屋销售量继续下降。美国5月季调后年化成屋销售为580万套，下跌0.9%，为连续第四个月下降。

其中，独户住宅(single-family home)销售量下降1%至508万套，跌至去年6月以来最低；多户住宅(multi-family homes)销量则没有变化。

截至5月底，美国房屋库存量为120万套，比去年5月下降20.6%，但比今年4月上涨7%。

谁在推动房价上涨?

从美国的情况来看，偏富裕的中产似乎依然是主力军。

5月份，75万美元到100万美元区间的房屋销售量较去年同期上涨了178%，但总体上来看，美国成屋销售量已经连续四个月出现下滑，这一方面显示， 整个住房市场仍然存在明显的供不应求，但同时也意味着越来越高的房价已经将一些人挤出了市场。

与此同时，因房屋供需不平衡，在抢房大战中，机构投资者正在压过其他买家。5月，首次购房者占总销量的31%，低于去年同期的34%；全现金销售占交易总额的23%，高于去年5月的17%。

周二，黑石宣布以60亿美元的价格购买一家拥有17000套房产的住房运营商，进一步进军房地产市场。

在美华人亲述：现在买房得靠抢

据证券时报，记者采访了多位在美国生活和工作的华人，他们表示，现在买房确实不容易。

生活在德州达拉斯的周女士在去年把旧房换成了新房。周女士说，因为孩子逐渐长大，她家从去年开始物色新房，但心仪的房子数次被其他买家出高价抢去，她最终也提高了预算购入一套新房。同样，她原有的旧房子出售也以比她预期高得多的价格卖出。如今，周女士计划再购入一套房子，避免现金在银行存放贬值。

“德州因为税率较低，对高收入人群的吸引力越来越大。连马斯克都已经移居德州。虽然他不打算买房，但房价的上涨会持续很长时间。”周女士表示。

居外IQI集团上海公司经纪人lona Wang说，“今年一季度，我花了一个多月才帮一个买家抢到了一套美国奥斯汀的房子。”他说：“这位买家指定要奥斯汀的期房，因为买期房买家并不需要过去看房，我就一直在跟奥斯汀的各开发商联系。现在开发商每次只放出来几套房，然后会挑条件好的客户，比如之前已经买过这个开发商的房子的，或者是现金购房无需申请按揭的客户。最后，lona Wang的客户终于以48万美金抢到了一套原先报价35万美元的一套奥斯汀独立屋期房。”

从去年年底开始，在美国旧金山生活的华人张兴就开始为买房烦恼。回想起自己在美国买房的经历，他也没想到现在在美国买房竟然还要靠抢。

“我住在旧金山市伯克利，去年底开始看房，本来看中的一栋独栋别墅网上挂牌价139.5万美元(约合900万人民币)，后来不断有人出价，甚至有人出到150万美元(约合970万人民币)，结果业主要价155万美元(约合1000万人民币)。”当时，张兴很是烦恼，“这样的涨幅，对于一个工薪阶层是难以接受的。”

在他看来，最近几个月美国主要城市的房地产市场已经是典型的卖方市场。“我在买到房子之前已经看了6套房子，而且也出了价，但基本每套房有10到20个投标是常态，最终的成交价都会比业主叫价高出10%以上。”张兴说，“我之前在伯克利看，结果那边的房子太抢手了，后来改去圣何塞看。”

“今年4月，折腾了很久终于买到自己心仪的房子。”张兴对记者展示了一套自己刚在美国圣何塞买到的房子。“业主当时开价98.8万美元(约合640万人民币)，我已经叫价120万美元(约合780万人民币)，结果还是有人继续叫价，没办法我只好继续出价，最终以135万美元(约合875万人民币)的价格成交。两个月过去了，我看周围正在出售的房源挂牌价都提高了不少。”

为何掀起“购房热”?

经济学家普遍认为，美联储超低利率与政府高额新冠疫情补贴、保持社交距离等疫情防控措施以及购房适龄人群增加等因素抬升购房需求，而同时房屋库存下滑、新房开工营建不足，由此导致的供应缺口是近期美国房价飙升的主要推手。

在美国，美联储不仅设置了超低利率，同时，在每月1200亿美元的购 债规模中还有400亿美元的住房抵押贷款支持证券，对房地产 市场提供支撑。

不过对此，达拉斯联储主席卡普兰在近期的讲话中提出了质疑。

美联储主席鲍威尔虽然表示美联储密切关注房地产市场变化，但是从他的最新表态上来看，他仍认为通胀是暂时性的，并寄希望于房屋开建活动的恢复能够提高住房市场供应量，从而遏制房价快速上升。

美国政府高额补贴进一步“点燃”民众购房热情。新冠疫情暴发后，美国政府出台一系列大规模经济纾困措施，其中失业救济金、家庭纾困金等的发放显著提高美国居民个人收入，提振了包括购房在内的家庭支出。

此外，疫情暴发以来，保持社交距离等防疫措施导致人口密度较低地区的房产需求上升。同时，居家远程办公大范围普及，人们对改善住房条件的需求增加，带动购房需求上升。

地产泡沫再现?

对于眼下房价的不断飙升，诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒表示，美国房地产市场可能正在形成泡沫。

美国银行在一份研究报告中表示，美国住房市场供需严重失衡，逐渐正常化将是漫长过程，预计高房价会持续一段时间。

不过，大部分经济学家不认为另一个房地产泡沫正在形成，他们指出，价格飙升主要是由供求失调造成的，而不是引发2008年全球金融危机的不良放贷行为。但快速上涨的价格可能加剧通胀。

欧洲多国同现购房热

在欧洲，多个国家房价同样在快速上升。

周二，荷兰统计局也公布了5月房价数据。该国5月成屋销售价同比上涨12.9%，创2001年4月以来的最大涨幅。

在阿姆斯特丹，今年第一季度的房价与2020年第四季度相比上涨3.8%，同比上涨1%。同一时期，租房价格受疫情影响下降。

与美国的情况一样，在房价上涨之时，荷兰的房屋销售量也在下降。5月，该国的住宅销售量为16126套，同比下降12.1%。

住房供应紧张、低利率、政府的新冠纾困措施以及取消对35岁以下首次购房者的转移税都成为荷兰房价持续上涨的主因。

荷兰政府此前计划在2030年前平均每年修建9万套新住宅，但今年恐无法实现。荷兰央行上周预测，该国今年的住宅价格将比去年平均上涨10%，涨势明年还将继续，涨幅为5.5%。

欧洲央行本周发布的报告显示，去年第四季度，欧元区房价同比上涨5.8%，达到2007年中以来最大涨幅。德国、法国和荷兰贡献了欧元区约73%的涨幅。

在德国法国等房价涨幅大的国家，成屋销售价格上涨幅度也更大。报告指出，这种情况意味着2020年欧元区住宅投资萎缩影响了新房供应。各国2020年批准的新建住宅许可也出现收缩，进一步推动成屋销售价格上涨。

房地产数据分析服务商Real Capital Analytics还指出，2020年，对欧洲住宅市场的机构投资达到了历史新高，占总购买行为的近30%。2015年，该比例仅为10%。

为此，各国政府已然开始行动。

爱尔兰已经宣布向购买10套以上房产的人收取10%的印花税。另外，在德国，关于限制房租价格的话题也获得关注，匈牙利央行则在周二宣布加息，成为第一个进入加息周期的欧盟国家。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Vactz1Ot4Yfv7D3e1gQLlQ

人生充满偶然。

一次错误的选择，可能让你多走五到十年的弯路。工作如此，买房如此，高考也是如此。

哪些是高考意义上的好城市？

01

教育大城

第一类是教育大城。

2021年，全国高考报考人数达到1078万，而毕业人数也超过900万，双双创下历史新高。

这些大学生主要集中于为数不多的10多个城市。

具体来看，哪些城市属于教育大城？

截至2020年底，全国共有普通高校2738所。其中，本科院校1270所；高职（专科）院校1468所，本科院校主要集中在北上广武汉南京西安等城市。

本科院校最多的城市分别是：

北京（67所）、武汉（46所）、西安（44所）、上海（40所）、广州（37所）、南京（34所）、天津（31所）、成都（29所）、沈阳（28所）、杭州（28所）、哈尔滨、南昌（27所），郑州、济南、重庆（26所）。

另一个衡量教育大城的指标，是在校大学生数量。

数量越多，说明高等教育资源越丰富，作为后备军的高学历人才越多。（参阅《中国大学生最多的20个城市》）

不计港澳台，内地大学生（本专科+研究生）最多的20个城市分别是：

 

广州、武汉、郑州、成都、重庆、北京、南京、西安、济南、长沙、哈尔滨、南昌、石家庄、上海、昆明、天津、合肥、杭州、兰州、长春。

其中，广州、郑州、武汉的本专科学生总量超百万，位居前三。

郑州虽然大学生众多，本专科生数量与武汉旗鼓相当，但在校研究生数量只有武汉的1/4，主要原因在于大专院校居多。

不是每个学校都有研究生培养资格。硕士博士招生门槛相比本专科生更高，一些普通高校硕士点博士点较少，研究生数量自然不及本专科生数量。这一数据可以作为衡量高校综合质量的参考指标。

具体来看，研究生数量超过10万的城市共有6个：北京、上海、武汉、南京、西安、广州。

这几个城市，恰恰是教育资源最为集中的地区，是名副其实的教育大城。

02

教育强城

第二类是教育强城。

大，只能说明教育资源丰富，不一定意味着处于一流梯队。

这方面有两个指标：一个是双一流高校数量，另一个世界500强高校。

先看双一流高校。双一流是985和211的升级版，双一流高校包括一流院校和拥有一流学科的院校。

一流大学共有42所，有A/B类之分。其中清北复交等36所高校属于A类，只有东北大学、湖南大学、西北农林科技大学、郑州大学、云南大学、新疆大学等6所高校位列B类。

一流学科高校有95所，这些高校部分学科跻身一流水平，但与一流大学还有一定差距。

具体来看，“双一流高校”最多的十个省份：

北京（34所）、江苏（15所）、上海（14所）、陕西（8所）、四川（8所）、湖北（7所）、天津（5所）、广东（5所）、辽宁（4所）、湖南（4所）、黑龙江（4所）。

可以看出，一些经济强市如深圳、苏州、佛山、无锡、东莞等双一流高校集体“挂零”。

高等院校往往集聚于传统的大区中心，与过去高等教育资源在不同地区的分配有着密切关系，一些后发崛起的“新贵”城市自然不占优势。

不过，双一流高校并非一成不变，而是有升有降、有进有出。

教育部已明确表示，第二轮“双一流”建设高校实行动态调整，不搞终身制，部分高校可能会退出双一流榜单。而中国科学院大学、南方科技大学等综合实力突出的高校有望晋级。

再看世界500强高校。

这里以最新的“2022QS世界大学排名”作为参考，跻身世界500强的内地高校共有26所。

这26所高校中，北京、上海分别有6所和4所，总量位居前茅。在京沪之后，南京、广州、武汉、天津都是2所，杭州、西安、合肥、厦门、哈尔滨、成都、济南、深圳各1所。

注意，评价基准不同，大学排名存在一定差异。QS世界大学排名以“学术评价40%、雇主声誉10%、师生比例20%、论文20%、国际教职工5%、国际学生5%”为评价基准，其他排名诸如软科、USNEWS、泰晤士排名均可作为参考。

不过，无论是哪一份榜单，都指向了一个共同的结论：中国的大学尤其是一流大学主要集中于北上广以及部分强省会城市，南京、武汉、西安遥遥领先，而深圳、苏州、无锡、佛山等经济强市在高等教育上并不突出。

03

人口流入地

第三类是人口涌入之地，大学生就业所向之城。

用脚投票，这是最大的现实。孔雀东南飞，人口流向是经济发达与否的重要标志。只有经济产业发达、就业岗位多元化、就业资源充足、薪资水平和升职空间突出的城市才是首选。

这是2010年-2020年人口增量最多的城市：

人口增长排名前十的城市分别是：

深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉、佛山。

深圳、广州、成都三城霸榜，10年人口增量分别高达713.6万、597.6万、582万，西安、郑州、杭州、长沙、武汉等省会城市表现也十分突出。（参阅《过去10年，城市人口增量排行》）

京沪虽然人口增量不显，但这并非是两个城市缺乏吸引力，而是两地主动抽疏中心城区人口所致。相反，京沪落户门槛森严，就足以说明吸引力所在。

04

就业所在地

第四类是就业所在地，尤其是名校毕业生的去向。

广东、北京、上海是985大学毕业生的主要流向地。京沪粤之后，江苏、浙江等地占比也不低。（参阅《985大学毕业生都去了哪里？》）

我们以广东的华南理工大学、华东的南京大学、华中地区的华中科技大学和东北的吉林大学为例。

华南理工大学位于广东。2020年毕业生留在广东本省就业的比例高达78.33%，而去往浙江、江苏、北京、上海的比例合计不到7%，去往东北西北的更是寥寥无几。

南京大学位于江苏南京。2020年毕业生留在江苏本省的比例为45.45%，而其他去向分别为上海12.93%、广东9.39%、浙江8.22%、北京5.92%。

华中科技大学，位于湖北武汉。2020年毕业生，留在湖北本省的比例为33.91%，而去往广东的比例高达21.33%，再其次为上海，占比7.94%。

吉林大学，位于吉林长春。2020年本科毕业生，留在吉林本省的比例仅为14.53%，而去往广东的比例高达15.08%，其次为北京12.89%、山东8.57%。

可见，辽宁、黑龙江、甘肃等地即便坐拥一流高校，恐怕也很难留住毕业生。而湖北、安徽、重庆等地，在留住名校毕业生上还需要更多努力。

广东、上海、北京、浙江、江苏是全国主要就业所在地，这些城市的大学毕业生过半都留在了本地，而外地名校毕业生也多数蜂拥到这里。

05

经济强市、强省会

第五类是强省会城市或经济强市。

经济强市、强省会，要么是教科文卫相当发达，要么是产业优势极其突出，这些地方为大学毕业生提供了源源不断的就业资源。

这是2020年城市GDP50强城市一览：

参阅《2020年，TOP30城市GDP排行榜》

当然，城市经济实力并非一成不变，有城市在崛起，有城市在衰落。一些传统的工业强市，在沿海贸易时代迅速被抛下。而一些中西部强省会，则从小到大，实现了迅速扩张。

GDP不能一概而论。对于大学生来说，高新技术企业数量同样决定着工作的空间。

这是主要城市高新企业数量排行：

在GDP、高新企业数量之外，城市支柱产业、世界500强企业数量、中国民营企业500强企业数量、上市公司数量、独角兽企业等硬实力同样重要。

无论如何，选择城市，要看既有的经济实力，也要看未来的发展前景。

06

最“有钱”的学校和城市

第六类是教育经费充裕的城市。

虽然经费不等于教育实力，但没有充足的经费，巧妇也难为无米之炊。

这是2021年主要部属高校教育经费排行：

从部属高校来看，教育经费最为充裕的10所高校：

清华大学、浙江大学、北京大学、中山大学、上海交通大学、复旦大学、山东大学、华中科技大学、东南大学、同济大学。

一般而言，理工科院校教育经费普遍高过文科院校，而高校所在省份财力更为充沛的，教育经费也就相对更为充裕。

这是部属高校，还有一些大学作为地方高校而存在，其他不乏经费爆棚的存在。

这是2020年部分地方高校教育经费排行：

深圳大学、郑州大学最为突出。深圳虽然教育资源不发达，与北上广存在巨大差距，但深圳本身经济实力突出、财政实力雄厚，对辖区内的龙头高校的扶持力度相当突出。

2020年，深圳高等教育经费投入预算超过200亿元。投入规模仅次于北京、上海，仅深圳大学获得教育经费就超过60亿元，追上一些传统名校，超过中西部众多985高校。

郑州是强省会的典型。河南是人口大省，但整个河南迄今仍无一所985高校，就连211高校也只有一所：郑州大学，自然能获得更多财政支持。

当然，一省只有一所顶尖大学的地方还很多，但只有强省会或经济强市，才能提供强大的支持动力。如果本身的经济底子就比较弱，即便想要支持首位大学，恐怕也是有心无力。

更关键的是，落后地区恐怕连过去的教育优势都无法保持。

07

建议

千万不要选错城市。

当然，选城市的前提，在于已经做好了高校层级的优先排序。显然，985高校拥有最大的优先级，其次为211高校。

如果在两个985或211高校之间犹豫，或者选择空间只剩下二三流高校，那么选好城市无疑就很重要。

这里有几个原则：

其一，尽量到大城市去。大城市不仅教育资源更发达，就业空间也更广阔。无论是为了开阔视野，还是为了未来的工作，大城市都是最基本的。

其二，避开三无城市：既不属于省会，也不是经济强市，更不靠近就业所在地的城市。这些地方，过去因缘际会，获得名校落地，但一无财力，二无优势产业，三无充分的就业空间，未来发展必然堪忧。

其三，重点高校优先选城市，普通高校选城市兼顾选专业。如果分数达到重点线以上，那么选择城市就有了优先级。如果只能触及普通高校，那么选择城市的同时务必要考虑好专业，哪些专业符合未来的发展趋势，哪些专业能实现自己人生的价值，一定要考虑清楚。

其四，城市群时代，不一定都要挤到北上广。北上广的经济、产业和教育无一不发达，但这三大城市竞争也最为激烈。

那么，可以退而求其次，选择都市圈或城市群内的高校，京津冀、长三角和珠三角，既不脱离大城市，又靠近就业所在地，这是更为理性务实的选择。

来源 | 房东经济说（ID:SEASFO）

责任编辑 | 包不同

最近有传言说很多地方的二手房都停贷了，如果你要在这个城市买二手房，必须全款才行。

如果情况真是这样，对楼市的冲击会是巨大的，毕竟中国房地产市场化已经二十多年，二手存量房产的数量远远多过新房数量，要考察真实的市场，二手房比新房更有考察意义。

二手房真的停贷了吗？

经过仔细的查询，有关二手房停贷的说法主要是一些局部的消息，这些信息主要来自于中介、群聊、互联网，并没有哪个城市或银行通过官方文件明说要给二手房停贷。但各个城市的二手房贷款的确变难了、审批更加严格、利率较以前也有明显的上升，甚至有部分银行不做二手房业务，还有银行对于楼龄较高二手房大幅提高了首付门槛甚至停贷。

武汉部分银行对二手房停贷的传闻

合肥部分银行二手房停贷的信息上了微博热搜

郑州银行对15年以上二手房或60平米以内二手房停贷

贝壳统计的72城房贷利率指数及签约放款周期

可见尽管市场利率没有上升 但银行对房贷进行了定向加息

与此同时 房贷的放款速度也越来越慢

可见“二手房停贷”这事情，表面上并没有统一的说法，但在实际操作层面则正在稳步推进。有些事可以做、但不好明说。

二手房贷款在部分城市受阻，根本原因是房贷资源总量越来越少了。我们在往期主题中多次提到在2020年的最后一天央行、银保监会发布的超重磅文件：《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，它的影响力非常大，而且绝大多数人低估了这个通知的威力。根据通知要求，未来将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。

通知对五档银行的房地产贷款比例给出了明确的上限

在文件发布的时候，已经有很多银行达到甚至超过了这个上限比例，意味着这些银行在2021年都将再难获得新的房贷额度；而其他有空间的银行也因为上限被锁死，可批准的房贷总量比过去大幅减少，在这种情况下，银行倾向于将房贷批给新房，留给二手房买家的额度就少了。所以之前网上传出所谓的“二手房停贷”并不是银行一句话、一条线说停就停的，而是房贷资源有限的情况下不可避免的现象。

这个做法很可能将楼市彻底分化为两个市场：一手房市场和二手房市场的运行逻辑相差越来越大。

具体来说，热点城市的新房项目由于限价带来的价格倒挂，价格明显低于周边的二手次新房报价，买家就有一种买到即赚到的感觉，纷纷报名打新，而是否买中就全看运气；另一方面，二手房受制于限购、限售、限贷以及正在铺开的二手房指导价，成交量越来越低，有价无市变得常态化。

如果再深入分析，这个措施对新房买家的心理预期也是有影响的，因为无论你买到的新房有多好，从买入的那一刻起，这套房就从新房变成了市场上的存量二手房。而周边无法成交的二手房报价虚高，给打新者带来的买到就赚到的预期或许也只是一种错觉。

信贷的重要性

无论是新房还是二手房，信贷都非常重要，它是房价上涨最重要的动力，没有之一。

我们回顾一下2015年后这一波楼市超级周期的逻辑，它始于2014-2015年的连续降准降息（累计6次降息6次降准）和针对楼市的定向宽松（如降低首付、房贷利率打折、放松“认房认贷”），信贷环境的宽松加速了链条式的加杠杆，常见的加杠杆链条如下： 

（1）年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款来到大城市，通过贷款买入老破小； 

（2）原住民见房价势头很猛，顺便改善居住，用卖给新人老破小后的房款作首付，贷款买了改善型住房； 

（3）改善房业主卖出改善房作为首付，通过贷款买入豪宅； 

（4）豪宅业主卖出房产后，用于企业经营/ 其他大类资产投资/ 移民出海。除炒房外，这个加杠杆链条基本涵盖了90%的房产交易，不信就问问卖给你房的二手业主，不是置换就是移民；也可以了解一下买你房子的年轻人，房款不是卖房所得就是“六个钱包”。 

另一个链条则是炒房客这一条线：将已有房产二押，拿出现金增持房产。或者通过消费贷和经营贷炒。

可见无论是刚需、置换还是炒房，链条中的每一个参与者都需要加杠杆，而且加杠杆的本金大都不是真金白银，而是从原本的房产市值当中释放（卖房或抵押）或者几代人积蓄这种一次性红利中透支出来的；同时，在当时那种宽松的环境下，这些参与者加杠杆的资质也大都是伪造（假流水、假工作证明），在2015-2018年时，如果你到一线城市找一个中介求助，说自己收入不行怎么办贷款，他可以分分钟帮你搞定材料，因为中介和假材料黑产联络紧密，他们甚至可以给你开到完全真实的银行流水和完税证明。

你真的相信短短一两年翻倍的房价是因为城市产业太好？新增人口太多？供需关系太紧张？

错的离谱。这些基本面只可能在长期支持一个城市的楼市，但不可能在短短一两年时间里让一个城市的房价翻一倍，因为这些基本面不是在最近一两年才有的，短期暴涨的原因只有一个，那就是杠杆。

2021年中国家庭债务总量超过10万亿美元 是2010年的7倍

（数据来源：ceicdata.com）

中国居民杠杆率 （2014年1季度 – 2021年1季度）

房价大涨的背后是居民疯狂加杠杆 

但最近两个季度出现见顶迹象 

实际情况可能是：很多人还想加杠杆 但银行不贷了

信贷政策的宽松，让整个加杠杆链条顺畅运转，而信贷受制的话，就像链条生锈，无法前行。在过去假材料泛滥，房贷宽松的背景下，信贷的释放是不考虑真实收入水平的，而全社会收入水平恰好是和房租硬挂钩的，这解释了租金回报率为什么会这么低，也解释了为什么房价涨幅远超平均收入。在风险不断积累后，2020年底央行和银保监推出强力限制房地产贷款的举措是及时和必要的。

了解过信贷对房价的重要性，就不难推测下一步市场的方向，如果前文提到的央行通知继续贯彻、继续封堵经营贷违规流入楼市，那么我们一定会看到一些曾经没发生过的事，全民对房价的信仰也可能会逐渐打破。

2021年5月是一个值得注意的节点，部分热点城市5月成交量开始降低。如果现有的措施保持不变，这个成交量未来将只有更低、没有最低。

深圳5月二手房成交量只有3027套

上海4月和5月二手房成交量相比之前降了一个台阶

广州二手房成交量在5月出现下降

资产属性还剩多少？

我们在六月初就给过一个判断，那就是未来房贷会不断收紧，而且很可能针对二手房。现在看来这个方向是确定下来了。

6月初公众号曾分享过的内容

尽管现阶段二手房贷款只是大幅收紧，说二手房彻底停贷还是有些危言耸听，但对于流通性本来就很糟糕的无数二手房来说，现在面临的情况和停贷也差不多了。需要明白的一点是，停贷不只是影响买房者，更影响房产持有者，如果一套房子的潜在买家连房贷都申请不下来，那这套房子基本上就卖不出去了。

“房住不炒”不是一句空话，最终目的可能是打掉它的资产预期、强化它的居住属性。如今房产是中国人身价的绝对大头，在部分热点城市，房产占据家庭资产的比例超过80%，算上房子都是有钱人、去掉房子都是苦哈哈，这是无数中产面临的尴尬定位。而现在二手房市场被冻结，相当于这部分资产的灵活性大打折扣，无法套现，仔细品一品，这的确是做到房住不炒了。

有关中国存量住宅的规模，比较普遍的预测是总市值超过了400万亿人民币，这使得中国住宅成为全世界市值最高的一项资产。但在市场被冻结、存量房有价无市的背景下，这样的市值并没有什么意义。

要考察现在楼市是个什么状态，不如回顾一下我们在往期主题里中提出过的一系列问题：

（1）如果你看好一个城市的房价，但有各种打补丁的限购在，你买得了吗？

（2）就算买得了，现在各个地方的房贷都卡的这么紧，你贷得了款吗？

（3）就算贷得了款，在现有的高基数之上，未来房价的涨幅能符合你的投资预期吗？

（4）就算能符合你的预期，现在稍微像样点的热点城市限售都在3-5年，你卖得了吗？

（5）就算熬过了限售期，终于可以卖了，但二手房指导价很可能也铺开了，你有完全属于自己的定价权吗？

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/BHIUePywf7xaB_IGCr2IWw

 

来源：米宅

《米宅长三角》曾发文聊了《沪宁杭领衔，长三角“三国杀”大戏上演》，今天，我们深入解析2021年上半年，长三角各主要城市的房产新政及市场表现，并对未来这些城市的行情走势和选筹逻辑进行研判——

1

上海

我从大清开始缴的社保，有资格摇新盘么？

上海1.22新政之后：

1、破限购漏洞全部堵上：“假离婚买房”（离异后3年内住房套数按离异前家庭总套数算）、法拍房都走不通了！

2、调整增值税征免年限，从2年提高至5年。

3、出台《上海新房摇号积分制规则》，触发积分摇号的新房自网签起限售5年，已取得新房摇号资格的无房家庭，按有1套房计算。

图片来源于地产热点观察

积分制买房新规一出，在上海买新房的逻辑彻底改变：沪籍家庭无房首套的“社保巨子”们，成了大赢家！

沪籍单身或非沪籍无房家庭，社保年限短的，上海有房家庭购买第二套改善房的，无缘性价比高、有倒挂行情的新房摇号，只能扎向二手房市场。

去年下半年，有“概念”的浦东、闵行、青浦等区率先启动，普涨20-40%，今年上半年，嘉定、宝山、普陀、黄浦等区也补涨了20-30%！

今年上半年，上海高分楼盘，主要出现在浦东（森兰82.42分、金桥75.6分）、青浦（大虹桥徐泾78.36分、青浦新城63.6分）、虹口（北外滩73.73分）、闵行（古美75分、浦江66.2分）、松江（泗泾68分）、宝山（庙行61.8分、上大64.3分）；

以上半年最高森兰星河湾82.42分的入围分为例，要求沪籍已婚无房家庭（基础分60分+社保分22.42分，社保要求缴满224个月，即18.7年），才有76%的概率能买到房！

如果你是非沪籍已婚无房家庭，或者是沪籍单身无房户（基础分50分+社保分32.42分，社保要求缴满324个月，即27年），那么你就要从1994年开始，就不中断的交上海社保，假设1994年你是22岁大学毕业，那么你今年至少也应该49岁了，如果你是女性，那么恭喜你，今年摇到房，明年你就能退休了！

如果你是非沪籍+单身无房户，对不起，即使你从大清开始缴社保，在上海都没有购房资格！

图片来源邱晨工作室

一、二手房价差最大的是黄浦区老西门板块的复兴珑御，新房限价13.6万/平米，二手房挂牌价高达21.9万元/平米，最小面积200平米，算下来最低倒挂1660万起！

这倒挂幅度，这些年“打新”摇号被炒得火热的深圳、杭州、南京、成都、重庆、武汉，哪个能与魔都相比？

不要问我魔都怎么破限购？积分摇号有没有茶水费？

我回你两句话：

1、“道高一尺，魔高一丈”；

2、“一份耕耘，一份收获”，能参加当今上海摇号的，基础条件就是：沪籍+已婚家庭+无房+5年内未购房+社保巨子（10多年社保积累），不投入这点时间、经历的，就想摇价差1660万元的房子，简直是做梦！

下半年上海选筹策略：

当然，不奢望摇到奇迹，有上海房票的，抓紧时间淘二手笋盘，才是“人间正道”！

1、博未来发展，期望涨幅更大一些的，浦东临港新片区滴水湖核心区、张江唐镇、前滩三林；浦西青浦新城、大虹桥徐泾，可作为优选；

2、刚需自住客，总价预算在300-500万元之间的，浦东周康航、惠南、闵行浦江南、松江泗泾佘山、青浦新城汇金路站、徐泾北城、嘉定江桥、云翔、城北、宝山顾村、美罗家园的大居（动迁房）可作为首选；

3、有1000万左右预算的，可以考虑在学区资源丰沛的黄浦区、普陀的内中环，买一个2000年代以后的商品房小区，地铁+电梯+二房，是必备要素，房龄只好牺牲一下了！

以上3类房源，现在都很紧俏，好房源一出来，基本上马上就被抢掉了，一周调价10%（1000万预算的房子就是100万起跳）是家常便饭！

2

杭州

西湖的水我的泪，来了就是杭州人？

杭州1.27新政之后——

1、“来了就是杭州人”总基调不变！杭州仍是目前最受箐英人才欢迎的北上深杭4大城市里，唯一可以直接落户买房的城市；但是，落户未满5年的新杭州人只有1张房票了！

2、想薅羊毛、赚便宜（摇到中签率10%以下红盘或人才优先购），就要限售7-8年；期房要等2-3年，取得产证后再限售5年，等于巨额冻资7-8年，你的房子还没过限售期，还不能抛！。

但是，诸如江河汇、亚运村、奥体、未来科技城等大IP板块，动辄2-3万元/平米的倒挂，摇到即赚200-300万！在巨大的利益诱惑面前，这两年，“千人摇”、“万人摇”，在杭州已然成了一场“全民运动会”！然而，西湖的水我的泪，从良渚时代摇到亚运时代，从青山湖摇到大江东，从18岁摇到98岁，还在摇，还是没摇到……

3、想快进快出，不被限售，或者不想被中签率极低的“打新”浪费时间，延误上车机会，就只能去二手房市场淘，和上海一样，未满5年的要多缴税！

下半年杭州选筹策略：

1、新房最值得摇：上城区江河汇；萧山区亚运村；奥体、滨江区府；余杭区未来科技城；

2、新房摇中概率较大，或者买二手房也有价值的：萧山区市北、市心、南部卧城、三江汇（闻堰）、湘湖、萧山科技城、会展空港新城；上城区城东新城、艮北新城、九堡；西湖区之江度假区、滨江区浦沿、临平区九乔、南苑、东湖新城；钱塘区金沙湖、下沙江滨、义蓬组团。

3

南京

“江北大营”洞开，苏北老乡全款抢！

南京2.18落户新政之后——

1、浦口、六合、溧水、高淳4区落户限制放宽，对持有上述4区居住证+缴6个月以上社保（无任何学历要求），即可落户；

2、实现与苏州在积分落户时，居住和社保缴纳年限累计互认。在省内其他城市的居住和社保缴纳年限，申请落户时纳入南京累计认可；

3、4月18日，又追加了“补丁”，明确浦口、六合、溧水、高淳4区新落户人群自落户之日起，2年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区（不含江北新区直管区）4区范围内买房。

近两年，苏中、苏北城市房价暴涨+省内居住和社保年限互认，很多苏北老乡觉得省会南京的房价并不贵，纷拥来宁买房，导致南京新盘通过抬高首付来筛客户，河西、江心洲、江北核心区，首付普遍要求8成，南部新城（大校场机场）7成，燕子矶5成，只有板桥、方山等边远板块才执行首付3成。

下半年南京选筹策略：

1、新房最值得摇：江北核心区、江心洲、河西南、鼓楼滨江、南部新城（大校场机场）。

2、新房摇中概率较大，或者买二手房也有价值的：江北核心区、燕子矶新城、新玄武、仙林湖、九龙湖。

4

宁波

拦外地人于绕城之外，本地豪宅继续飙！

宁波4.17新政之后——

1、主城限购区域扩大了4倍，达到990平方公里，涵盖整个宁波绕城高速以内+江北慈城、镇海蛟川、招宝山、奉化方桥、鄞州姜山、云龙、东钱湖；

2、堵住了外地人补缴社保、个税破限购的漏洞；

3、9个热点学区房，出台了政府指导价……

4.17新政后，宁波主城非核心，一、二手房倒挂不明显的区域“热度”开始下降了，江北慈城、镇海骆驼、鄞州姜山等“新晋”限购区新盘，以及江北孔浦、海曙鄞奉等新盘供应量大的板块，相对好买了！

但是，东部新城、鄞州南部新城等新贵区域的豪宅楼盘纷纷破6万冲7万，”强者恒强“，未见有拐点出现！

下半年宁波选筹策略：

1、新房最值得摇：鄞州东部新城、南部新城、江北姚江新城；

2、新房摇中概率较大，或者买二手房也有价值的：海曙鄞奉、江北孔浦、镇海庄市、植物园。

5

浙北及环杭城市

限售2年“起步”，投资价值骤降！

嘉兴、湖州、绍兴“限售”新政之后——

除沪宁杭甬4大核心城市外，今年上半年，融杭接沪的浙北嘉兴、湖州楼市一片火爆，嘉兴主城区和嘉善大部分区域出现“房荒”，强绑20+万元/个车位的楼盘比比皆是；

湖州，更是多次触发“熔断”机制，以交易中心暂停过户的形式来降温楼市；

最终，嘉兴3.15新政官宣，在全域2区5县市实施自取得不动产证之日起限售2年；

紧接着，湖州5.18新政，也效仿嘉兴，但只在市本级（吴兴区、南浔区、南太湖新区）实行限售2年；

最近，绍兴6.3新政，又在市本级（越城区、柯桥区、上虞区、镜湖新区）加码限售，从2年升级到3年！

本月底，绍兴柯桥、嘉兴海宁，将分别开通接轨杭州地铁的绍兴地铁1号线柯桥段、杭海城际线，杭州也因此成为继广州广佛线之后，全国第2个开通跨市地铁的省会城市！

大杭州都市圈已在路上，环杭第一圈层3地市：嘉兴、湖州、绍兴全部限售，趋同的政策，实际上抵消了限售的威慑力，外溢刚需和“焦虑且无处安放”的投资客，该买的还是会买，且只能承受持有周期拉长的窘境！

下半年浙北&环杭城市选筹策略：

1、嘉兴：本地人改善首选南湖区国际商务区、嘉兴科技城；

2、嘉善：只看3块区域，主城区（沪昆高铁以北、沪昆普铁以南，城西大道以东、善江公路以西+归谷1小块）、示范区先导镇西塘、枫南上海之窗智慧科学城，其他都是坑！

3、海宁：杭海城际沿线“掐两头”，本地人改善首选主城区城铁各站，杭州人外溢只看许村和长安，其他都是坑！

4、桐乡：只看3块区域：投资客可入高铁新城，本地改善盯主城凤凰湖片区，养老选乌镇！

5、平湖、海盐：除本地人刚改需求外，对投资客而言，平湖、海盐全域都是坑！

6、湖州：本地人改善首选仁皇山新区，次选吴兴区东部新城，养老选南太湖核心“马桶盖”周边5公里，投资客博补涨，选南浔高铁新城（方圆3公里内），其余都不要碰了！

7、绍兴：本地人改善首选镜湖新区，杭州人外溢只看绍兴地铁1号线柯桥段各站；

 

 

前天，快手CEO宿华自豪地宣布，快手的全球月活已经达到：

 

10亿人。

 

话音一落，快手股价应声上涨了6%。今年一季度，快手财报里的月活还是5.1亿。短短三个月暴涨5亿月活是什么概念？乃悟大概算了一下，按这个速度，下个季度扎克伯格都得管宿华叫大哥了。

 

一句老铁666还没说出口，昨天快手的股价又跌了4%。因为大家觉得宿华说的数据没有去重。

 

快手的朋友告诉乃悟，他们已经剔除了重复用户，一台设备只算一个月活。宿华说的10亿月活是5.1亿App用户，加上3.4亿小程序用户，再加上海外用户1.5亿，共计10亿人。

 

快手内部还给这个数据起了个很好听的名字：

 

宽口径。

 

可资本市场就是不相信快手有这么宽，这里乃悟要批评他们，不能因为快手是中国公司你们就看不起它的口径。

 

当然，这不是宿华当天演讲里的唯一宽口径。这次和央视合作，快手拿到了北京冬奥会的转播权，宿华说，预计能覆盖5亿人。

 

乃悟查了一下，此前俄罗斯索契冬奥会，全中国的观众人数创下了历史新纪录，高达1.9亿人。

 

七普公布后，东北三省人口加在一起都不到1亿，大家估计也在担心快手要去哪里找出剩下的3.1亿冰上运动爱好者。

 

在前天的发布会上，宿华还说过一个数字。在快手上，大约有5万个体育主播和1.5亿体育受众。简单算算，平均每个主播：

 

3000粉丝。

 

这么算起来，每个主播再涨大几千个粉丝就能凑够5亿冬奥会观众，看起来也不是很难。

 

也不能怪宿华给大家狂打鸡血，快手是真急了。上市这一百个交易日，快手市值已经几乎腰斩，更重要的是，到底哪天能盈利，也成了一个谜。

 

乃悟翻了一下它们今年一季度的财报，里面有一些扎心的数据。比如，老铁们在快手上的打赏比去年同期减少了2成，少了接近20个亿，而且月付费用户少了1500万。快手解释说，这主要是大众摆脱疫情影响，恢复正常生活模式，在线活动花费的时间减少了。

 

钱少了，拉新的老铁也越来越难了。

 

今年一季度，快手App月活比去年年底增长了3800万左右。乍一看成绩还不错，但这背后是高达116亿的营销费用。即使是按照所谓的宽口径计算，其平均获客成本也高达158元/人。

 

数据变差的锅快手要自己背。

 

中国传媒大学此前做了一项调研，他们发现腰部账号拿走广告投放的比例已经达到了60%，原因是腰部账号转化率更好：

 

大家主要注意产品而不是盯着主播看。

 

广告商不傻，说白了，老铁们老盯着那么几个主播看，迟早也就看腻了，大家更渴望多样化的内容。

 

然而快手恰恰就是头部主播最集中的平台。去年双十一，快手一共80多亿的GMV，前十名主播贡献了60亿。另一边的抖音，187亿GMV里，前十名只占了10分之一不到。

 

不但观众腻了，连头部主播都腻了。

 

前段时间辛巴在直播间大骂平台收钱不办事，在线观看人数锐减，花钱没有效果。

 

从去年双十一到现在，辛巴和时大漂亮两个人的粉丝数增长了2000万。他说的这个钱，都是拿来买流量和粉丝的，这个2000万在快手新增的月活人群里，差不多占了一半。

 

来了连水都还没喝一口，就被按着坐下看辛巴卖甜水燕窝，还要听他怒骂平台好几个小时，谁再说快手粉丝素质低我跟谁急。

 

比粉丝们脾气更好的是快手。辛巴在平台上直接对线宿华，而且毫发无伤，张一鸣和马化腾看了直呼内行。

 

其实，快手内部一直叫着要去东北化，重金聘请周杰伦入驻，试图打破这个格局。结果首次直播当天辛巴家族占领了直播间，四个人“撒币”组合怒刷了1300万礼物。

 

在辛巴和二驴接连陷入售假风波后，它们试过封直播间，结果数据下滑太难看，又不得不把辛巴放回来。特别是二驴假手机事件后，快手的头部主播们更是给宿华上了一课。

 

辛巴说：“那二驴人不挺好吗？没给你们带来欢乐吗？”和他俩关系不错的快手主播巴扎黑也说，辛巴燕窝都没事，一个手机能咋地！

 

如果老铁和东北主播之间只能选择一个，你猜宿华会选谁？

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/6PCx4yXJ_VwtGk9k_V4ckw