现在社会上，有个非常有意思的现象：
全民看多房价；
全市场看空地产股。
随着房价的上涨和租金的停滞，个别热点城市住宅的估值接近100倍（即房价是年租金的100倍）；
而另一边，地产股在股市的市盈率，跌到5倍甚至更低。
在「中国恒大」一天一暴跌的拖累下，万科、保利、碧桂园、融创的股价，集体上演阴跌不止的怪相。
昨天，恒大的股价跌幅达到了-16.22%；
今天，恒大的股价继续下跌，-10.23%。
市值曾经达到最高4000亿港币市值，如今不到1000亿港币了。
中国恒大今年以来股价表现
头部开发商的市值，一天比一天跌，越来越多的地方出现了一种怪现象：
万科开发的1个小区的房子，总价值居然超过了万科在股市的总市值！
深圳楼市是全国的风向标，断崖式下跌的成交套数、坠入冰窟的成交行情，已经吹响了房地产市场彻底转向的号角。
自从国家试点在深圳施行交易指导价，以控制银行的房贷额度后，深圳的每月成交套现，直线下行。
在5月二手房成交量跌至只有3000套出头后，6月全市二手住宅过户套数为2575套，环比下滑14.9%。成交面积为23.7万平，环比下降14.1%。
深圳二手房成交量
而进入7月后，情况还在恶化。
7月1-13日，深圳二手住宅的网签套数只有1021套，整个7月份下来，市场预测会跌破2000套。这比6月份的2575套，又往下走了。
这在过去是难以置信的数字，甚至在往年的春节当月也没有这么少过。
2019年1月至2021年7月（1-11日）深圳一手和二手住宅成交
要稳房价，存量市场不断缩量并不奇怪，因为这符合现有调控目标：
以时间换空间；
锁住存量市场；
降低流动性。
明哥在以往的文章中反复提及，如果央行对各商业银行的房贷集中度考核坚持下去、以深圳和上海为范本的官方指导价推广至成都等热门城市，那么，未来热门城市的房子成交量，将只有更低、没有最低。
除了成交量外，另一个非常吸引眼球的数据是租金。
根据深圳中原研究中心监测显示，6全市住宅租金为71.9元/平米/月，环比下降1.23%。
租金回报率继续下滑至1.07%。
如果你具备最基本的金融学常识，就知道，对任何一项资产而言，无论是房子还是上市公司股权，持有期间的自由现金流收入，除以买入总价，就是年化投资回报率；将其倒数化，就是资产的市盈率。
市盈率的高低，直接反映了买入时候，估值的高低。
对房子而言，租金回报率的倒数就相当于一套房子的市盈率，因为租金是房产可产生的全部自由现金流，因此租金对应的是上市公司的净利润（而非股息），这意味着深圳二手住宅的平均估值接近100倍。
深圳租金走势 2017-2021
我们从趋势上看，2021年6月的全市平均租金比3年前还要低，说好的供不应求呢？
说好的人多地少呢？
租金一项数据，就把上述所有空洞概念给证伪了。
在2004年5月时，深圳的租金回报率在7%以上，类比于只有14倍市盈率的资产，在股市里是要被股民抢购的。
2021年的7天，深圳房产的租金回报率只有1.07%，这个数字同样也是有统计以来最低的值；对应的市盈率吧达到了100倍，属于有统计以来的最高值。
它意味着，如果业主买房收租，要接近100年才能回本。
比如说，1000万价值的住宅，在不空置且租约稳定的情况下，1年平均收入只有10.7万，这还没有考虑折旧、土地使用权、未来的房产税等等不可预测的利空因素。
从另一个角度看，在这么高的估值、这么低的租金回报率之下，如果房价真的不涨，那么现在上车的人都是接盘侠、现在不套现的人都是慈善家。
租金，比房价更能说明市场实际住房需求。
衣食住行是人的基本需要，出行是刚需、买车不是刚需；
居住是刚需、买房不是刚需。
不会有人租房后空在那里、不会有人租房后坐等升值、也很少有人会加杠杆租房，所以租金（而非房价），才是衡量实际居住需求和存量市场供需关系的最佳指标。
我们退一步说，包括深圳在内的热点城市住宅租金真的低吗？
并不低，现在的租金价格相比各个城市的平均收入或中位数收入而言，这个租金一点也不低，很多人每个月租房的成本达到甚至超过了月收入的一半，说租金回报率低，那是因为房价太高。
租金下面放一个这么大的分母，回报率当然低到不能看了。
另外有一个被传了很长时间的谬论说：这套房是当年100万元买的，现在价值1000万元、年租金10万，所以我的租金回报率是10%。
这种说法很迷惑人，但错的离谱。
因为租金回报率是资产的一个即时属性，就像公司的市盈率和股息率一样。举个例子：现在腾讯股价550港元，市盈率25倍，但假设你的持仓成本价是100港元/股，你不能以自己当年买入的价格计算现在的市盈率得出4.5倍的结论吧？
因为现在腾讯就是25倍市盈率，你要卖也是以现在的价格卖，我们衡量腾讯是贵还是便宜，就是以25倍作为参考的。
对房产而言，租金回报率没有固定的合理值，具体要看各个地方的按揭利率。因为利率决定资产的估值。
如果一个地方利率为零，房价自然容易更高，租金回报率就会更低；如果一个地方利率比较高，那么买房者用杠杆的空间就比较小，房价不容易上涨、租金回报率相对就会更高。
放眼全世界。
绝大多数城市住宅的租金回报率，都和当地的按揭利率差不多，或略高于按揭利率。
来看看全球大都市对比：
香港租金回报率3.1%，30年按揭利率2.5%；
纽约租金回报率3.5%，30年按揭利率3%；
东京租金回报率5%，30年按揭利率1%；
伦敦租金回报率3.8%，30年按揭利率3.1%；
多伦多租金回报率3.6%，30年按揭利率3.4%。
需要备注的是，对于纽约、东京、多伦多这种存在相对高房产税的城市，租金回报率已经是去除房产税后的净回报率。
日本长期最优按揭利率（1995-2021）
再看看中国大陆的几组数据：
武汉租金回报率2%，30年按揭利率5.7%（首套）；
北京租金回报率1.5%，30年按揭利率5.2%（首套）；
深圳租金回报率1.07%，30年按揭利率5.1%（首套）。
简单对比不难看出，中国大陆的住宅估值（租售比）和市场上的按揭利率对比起来显得非常不划算。
熊猫，是我国特有的珍惜动物。
也许，放一张熊猫在高楼下被压趴下的照片，可以形象地说明我国房价在国际上高得独树一帜，高得让国民中的购房者，站不起来。
（图源：青驿网@用户_038641，版权所有）
在中文互联网的舆论圈中，无论是民间草根的投资爱好者，还是看似专业的经济学家，在接受着、并且有意传播着一条结论：
美国的股市、中国的房价，是世界上最大的两种泡沫，就看谁先破了。
其实，这种谬误，一戳就破。
因为以苹果、微软、亚马逊、谷歌、脸书、特斯拉等全球最牛逼科技公司构成的纳斯达克综合指数、标普500指数，市盈率才25-30倍区间，不但没有泡沫，和这些科技科技动不动就翻倍的净利润增速比，还显得非常便宜、低估了。
即便是这样，还是有无数买房者，出于自住或投资投机，前赴后继往里冲，根本原因还是对1997-2017年房价上涨周期，造成的思想烙印太深了，抱有惯性思维的预期太强烈了。
在这一点上，自住和投资没区别，自住怕以后房价继续涨，在这种恐慌之下抓紧时间上车；投资押注未来房价还要继续涨，所以上车坐等升值…
所以两者本质都是投机、都是在赌房价的上涨。
所以，整个市场上并没有几个是真刚需的买家。
因为，如果一个人明知道房价不会涨，或房价要跌后还必须要买房，这种人才算是真刚需。
「房住不炒」的落实，短期内虽然没有让房价大跌，却让租金先走弱了。
对于管理者来说，这似乎也挺好，价格不急跌保护了金融系统的安全、租金下跌降低了真正的刚需成本。
这里说一个比较扎心的论点。
这几年，很多中产家庭的获得感，其实都是房价给的。
因为这几年很多行业和岗位，创造的薪资收入没有什么提高，而且竞争压力增大。只有房价给买了房的人一些安慰，甚至在房价上涨的背景下可以让人忘记自己的辛苦，毕竟房价一涨，可能就涨出自己十年的收入。
但随着房价不再上涨，低租金回报、低流动性、学区稀释等挑战一个接一个地出现，现在无论是购房者还是业主，都陷入了纠结境地。
对购房者来说，虽然房价不再上涨，但限购、限贷空前严厉，甚至连房贷都办不下来，买房的压力没有减少；
对已经投资的业主来说，在限购、限售和二手房指导价的作用之下，现在的房产难以出售、无法二押、无法增值，也只能按1%的租金回报率挂出去了。
这样的局面，持续1年，交易双方还能观望、凭借一口真气继续扛下去。
如果再持续3年、5年，甚至10年以上，那会发生什么样的现象呢？
明哥担心的是：
1997-2017年的20年周期，教育了一代人；
2021-2040年的新20年周期，又要教育一代人。
转自： https://mp.weixin.qq.com/s/tkvhhpS0imeX6KmfklI_RA
