租金回报率低到1%,是什么在支撑房价的100倍估值泡沫?

现在社会上,有个非常有意思的现象:

 

全民看多房价;

 

全市场看空地产股。

 

随着房价的上涨和租金的停滞,个别热点城市住宅的估值接近100倍(即房价是年租金的100倍);

 

而另一边,地产股在股市的市盈率,跌到5倍甚至更低。

 

在「中国恒大」一天一暴跌的拖累下,万科、保利、碧桂园、融创的股价,集体上演阴跌不止的怪相。

 

昨天,恒大的股价跌幅达到了-16.22%;

今天,恒大的股价继续下跌,-10.23%。

 

市值曾经达到最高4000亿港币市值,如今不到1000亿港币了。

 

租金回报率低到1%,是什么在支撑房价的100倍估值泡沫?

中国恒大今年以来股价表现

 

头部开发商的市值,一天比一天跌,越来越多的地方出现了一种怪现象:

 

万科开发的1个小区的房子,总价值居然超过了万科在股市的总市值!

 

深圳楼市是全国的风向标,断崖式下跌的成交套数、坠入冰窟的成交行情,已经吹响了房地产市场彻底转向的号角。

 

自从国家试点在深圳施行交易指导价,以控制银行的房贷额度后,深圳的每月成交套现,直线下行。

 

在5月二手房成交量跌至只有3000套出头后,6月全市二手住宅过户套数为2575套,环比下滑14.9%。成交面积为23.7万平,环比下降14.1%。

 

租金回报率低到1%,是什么在支撑房价的100倍估值泡沫?

深圳二手房成交量

 

而进入7月后,情况还在恶化。

 

7月1-13日,深圳二手住宅的网签套数只有1021套,整个7月份下来,市场预测会跌破2000套。这比6月份的2575套,又往下走了。

 

这在过去是难以置信的数字,甚至在往年的春节当月也没有这么少过。

 

租金回报率低到1%,是什么在支撑房价的100倍估值泡沫?

2019年1月至2021年7月(1-11日)深圳一手和二手住宅成交

 

要稳房价,存量市场不断缩量并不奇怪,因为这符合现有调控目标:

 

以时间换空间;

锁住存量市场;

降低流动性。

 

明哥在以往的文章中反复提及,如果央行对各商业银行的房贷集中度考核坚持下去、以深圳和上海为范本的官方指导价推广至成都等热门城市,那么,未来热门城市的房子成交量,将只有更低、没有最低。

 

除了成交量外,另一个非常吸引眼球的数据是租金。

 

根据深圳中原研究中心监测显示,6全市住宅租金为71.9元/平米/月,环比下降1.23%。

 

租金回报率继续下滑至1.07%。

 

如果你具备最基本的金融学常识,就知道,对任何一项资产而言,无论是房子还是上市公司股权,持有期间的自由现金流收入,除以买入总价,就是年化投资回报率;将其倒数化,就是资产的市盈率。

 

市盈率的高低,直接反映了买入时候,估值的高低。

 

对房子而言,租金回报率的倒数就相当于一套房子的市盈率,因为租金是房产可产生的全部自由现金流,因此租金对应的是上市公司的净利润(而非股息),这意味着深圳二手住宅的平均估值接近100倍。

 

租金回报率低到1%,是什么在支撑房价的100倍估值泡沫?

深圳租金走势 2017-2021

 

我们从趋势上看,2021年6月的全市平均租金比3年前还要低,说好的供不应求呢?

 

说好的人多地少呢?

 

租金一项数据,就把上述所有空洞概念给证伪了。

 

在2004年5月时,深圳的租金回报率在7%以上,类比于只有14倍市盈率的资产,在股市里是要被股民抢购的。

 

2021年的7天,深圳房产的租金回报率只有1.07%,这个数字同样也是有统计以来最低的值;对应的市盈率吧达到了100倍,属于有统计以来的最高值。

 

它意味着,如果业主买房收租,要接近100年才能回本。

 

比如说,1000万价值的住宅,在不空置且租约稳定的情况下,1年平均收入只有10.7万,这还没有考虑折旧、土地使用权、未来的房产税等等不可预测的利空因素。

 

从另一个角度看,在这么高的估值、这么低的租金回报率之下,如果房价真的不涨,那么现在上车的人都是接盘侠、现在不套现的人都是慈善家。


租金,比房价更能说明市场实际住房需求。

 

衣食住行是人的基本需要,出行是刚需、买车不是刚需;

居住是刚需、买房不是刚需。

 

不会有人租房后空在那里、不会有人租房后坐等升值、也很少有人会加杠杆租房,所以租金(而非房价),才是衡量实际居住需求和存量市场供需关系的最佳指标。

 

我们退一步说,包括深圳在内的热点城市住宅租金真的低吗?

 

并不低,现在的租金价格相比各个城市的平均收入或中位数收入而言,这个租金一点也不低,很多人每个月租房的成本达到甚至超过了月收入的一半,说租金回报率低,那是因为房价太高。

 

租金下面放一个这么大的分母,回报率当然低到不能看了。

 

另外有一个被传了很长时间的谬论说:这套房是当年100万元买的,现在价值1000万元、年租金10万,所以我的租金回报率是10%。

 

这种说法很迷惑人,但错的离谱。

 

因为租金回报率是资产的一个即时属性,就像公司的市盈率和股息率一样。举个例子:现在腾讯股价550港元,市盈率25倍,但假设你的持仓成本价是100港元/股,你不能以自己当年买入的价格计算现在的市盈率得出4.5倍的结论吧?

 

因为现在腾讯就是25倍市盈率,你要卖也是以现在的价格卖,我们衡量腾讯是贵还是便宜,就是以25倍作为参考的。

 

对房产而言,租金回报率没有固定的合理值,具体要看各个地方的按揭利率。因为利率决定资产的估值。

 

如果一个地方利率为零,房价自然容易更高,租金回报率就会更低;如果一个地方利率比较高,那么买房者用杠杆的空间就比较小,房价不容易上涨、租金回报率相对就会更高。

 

放眼全世界。

 

绝大多数城市住宅的租金回报率,都和当地的按揭利率差不多,或略高于按揭利率。

 

来看看全球大都市对比:

 

香港租金回报率3.1%,30年按揭利率2.5%;

纽约租金回报率3.5%,30年按揭利率3%;
东京租金回报率5%,30年按揭利率1%;

伦敦租金回报率3.8%,30年按揭利率3.1%;

多伦多租金回报率3.6%,30年按揭利率3.4%。

 

需要备注的是,对于纽约、东京、多伦多这种存在相对高房产税的城市,租金回报率已经是去除房产税后的净回报率。

 

租金回报率低到1%,是什么在支撑房价的100倍估值泡沫?

日本长期最优按揭利率(1995-2021)

 

再看看中国大陆的几组数据:

 

武汉租金回报率2%,30年按揭利率5.7%(首套);

北京租金回报率1.5%,30年按揭利率5.2%(首套);

深圳租金回报率1.07%,30年按揭利率5.1%(首套)。

 

简单对比不难看出,中国大陆的住宅估值(租售比)和市场上的按揭利率对比起来显得非常不划算。

 

熊猫,是我国特有的珍惜动物。

 

也许,放一张熊猫在高楼下被压趴下的照片,可以形象地说明我国房价在国际上高得独树一帜,高得让国民中的购房者,站不起来。

 

租金回报率低到1%,是什么在支撑房价的100倍估值泡沫?

(图源:青驿网@用户_038641,版权所有)

 

在中文互联网的舆论圈中,无论是民间草根的投资爱好者,还是看似专业的经济学家,在接受着、并且有意传播着一条结论:

 

美国的股市、中国的房价,是世界上最大的两种泡沫,就看谁先破了。

 

其实,这种谬误,一戳就破。

 

因为以苹果、微软、亚马逊、谷歌、脸书、特斯拉等全球最牛逼科技公司构成的纳斯达克综合指数、标普500指数,市盈率才25-30倍区间,不但没有泡沫,和这些科技科技动不动就翻倍的净利润增速比,还显得非常便宜、低估了。

 

即便是这样,还是有无数买房者,出于自住或投资投机,前赴后继往里冲,根本原因还是对1997-2017年房价上涨周期,造成的思想烙印太深了,抱有惯性思维的预期太强烈了。

 

在这一点上,自住和投资没区别,自住怕以后房价继续涨,在这种恐慌之下抓紧时间上车;投资押注未来房价还要继续涨,所以上车坐等升值…

 

所以两者本质都是投机、都是在赌房价的上涨。

 

所以,整个市场上并没有几个是真刚需的买家。

 

因为,如果一个人明知道房价不会涨,或房价要跌后还必须要买房,这种人才算是真刚需。

 

「房住不炒」的落实,短期内虽然没有让房价大跌,却让租金先走弱了。

 

对于管理者来说,这似乎也挺好,价格不急跌保护了金融系统的安全、租金下跌降低了真正的刚需成本。

 

这里说一个比较扎心的论点。

 

这几年,很多中产家庭的获得感,其实都是房价给的。

 

因为这几年很多行业和岗位,创造的薪资收入没有什么提高,而且竞争压力增大。只有房价给买了房的人一些安慰,甚至在房价上涨的背景下可以让人忘记自己的辛苦,毕竟房价一涨,可能就涨出自己十年的收入。

 

但随着房价不再上涨,低租金回报、低流动性、学区稀释等挑战一个接一个地出现,现在无论是购房者还是业主,都陷入了纠结境地。

 

对购房者来说,虽然房价不再上涨,但限购、限贷空前严厉,甚至连房贷都办不下来,买房的压力没有减少;

 

对已经投资的业主来说,在限购、限售和二手房指导价的作用之下,现在的房产难以出售、无法二押、无法增值,也只能按1%的租金回报率挂出去了。

 

这样的局面,持续1年,交易双方还能观望、凭借一口真气继续扛下去。

 

如果再持续3年、5年,甚至10年以上,那会发生什么样的现象呢?

 

明哥担心的是:

 

1997-2017年的20年周期,教育了一代人;


2021-2040年的新20年周期,又要教育一代人。

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/tkvhhpS0imeX6KmfklI_RA

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