标签： 房产

上海楼市就这样猝不及防的进入了8月份，大半年时间过去了，忽然发现，整个上海楼市正在变得跟以前很不一样。

 

一些很细碎的画面和观点，开始慢慢串联起来，传递出上海楼市当前最真实的场景。

 

我先说一个很重要观点：上海房价的拐点，或许真的到了，上海楼市，正走向一个全新的周期。

 

 

1

上海楼市，正在经历着“量价齐飞”。

 

前段时间有个朋友想要买房子，住在七宝那边，原计划4月份买的，但因为疫情的原因，就被耽搁了，兜兜转转一圈后发现，她原先看到的低价房源，竟然一套都没有了。

 

五个目标小区，原先低于市场价的房源，在这三个月的时间里，迅速被一扫而空，剩下的房源，也几乎无漏可捡，最后不得已，她比原先的计划金额多花了30万元。

 

这其实还算好的，从我们平米成交的数据看，在另外一个区域，浦东的学区房也大都出现了明显的涨幅，而且很多区域还出现了无房可卖的情形。

 

当然，这些都是很零散的片段，如果从整体的宏观数据层面看。

 

近一年以来，上海二手房已经连续4个月的成交量都突破2.4万套了，这从数据指标看，是偏热的。

 

 

也正是这几个月的持续热销，导致的结果就是今年1-7月二手房的成交量达到了惊人的14万套，为什么说是惊人，因为你看看图表应该也能看出来，整个2019年二手房的成交量才14.4万套。

 

2020年才过半，整体的交易量就相比于2019年，仅仅相差4000套。

 

所以，今年的上海二手房成交量，基本可以断定是近4年来最高的。

 

二手房历年成交量

 

 

地产圈有句术语，叫“量价齐飞”，量先价后，随着成交量的不断上涨，市场行情也在逐渐变好，意味着房子其实是不愁卖了。

 

最近半年，上海的二手房房价也在不断的持续走高，如果你单看这个房价走势图，最明显的感知就是呈现了很明显的上升趋势。

 

 

上海二手房的成交单价逐渐从5.7万慢慢抬升到5.77万，然后再到5.8万，从实际成交单价看，也在逐渐走高。

 

 

2

 

上海的土拍溢价率，预示着未来房价的走高。

 

如果从上海土拍的溢价率看，也出现了整体的回归，土地溢价率越来越高，上海7月份土地的平均溢价率已经达到了31.7%。

 

 

单看这个数据本身，你可能没什么感觉，我再跟你说两个层面的数据。

 

大家知道20%的土地溢价率频发是在哪个时候吗？没错，还是在2017年上半年楼市最火爆的时候。

 

而且，最近半年以来，开发商对于上海土地的喜爱，就仿佛是脱缰的野马一样疯狂，从0%到10%再到20%，然后到后来的30%，就跟前阵子的股票热一样，越来越疯狂。

 

帮大家统计了去年上海市场的土地出让情况，共计出让了157块地，只有8块地的溢价率超过了5%，其他都是零溢价。

 

如果这么一对比，我想你应该知道当前的上海土地的溢价率是多么的疯狂了。

 

这个数据的背后代表的是什么，其实就是房企对未来楼市的信心，溢价率越高，说明对板块越看好，说明对未来楼市就越有信心。

 

而且，溢价率和房价，其实就相当于是面粉和面包的关系，我们来看看贝壳研究院统计的一份数据，上海房价与土地溢价率的同频，真的是惊人的一致。

 

 

当然，也有人说是因为土地规则改变了，把15%的自持给取消了，但不可否认的是，哪怕是把这个因素给放进去，土地溢价率依然是实实在在存在的。

 

比如新拍出去的浦东唐镇地块，在15%自持的情况下，依然拍出了19%的高溢价。

 

上海的土地溢价率，跟房价一样，也正在走入慢牛通道。

 

 

3

 

 

除此之外，上海的预售价格，也正不断突破区域天花板。

 

作为明星楼盘的前滩三湘印象名邸，价格直接给到了12.15万，这个的价格在前期真的很难想象。

 

同时贴近中环的项目，融创的静安映的预售价格直接破9.1万，仁恒静安世纪也拿到了9.2万，未来中内环的项目后期想要低于这样的价格，可能性也越来越低，这相当于给上海中内环定了最低价格的阀值。

 

我们前面也跟大家聊过，上海一直以来新房定价所遵循的就是环线定价论，内环滨江13万，内环10万，中环9万，外环7万，郊环4万，这就是上海房价业内所达到的一种默契。

 

中环内的价格，开始逼近内环，对于内环而言，更是形成了一种倒逼机制，所以为什么说上海今年核心区域的房子都卖的还不错，原因也很简单，位置比我差的项目都卖的跟我差不多的价格了，自然位置好的项目性价比就格外突出了。

 

包括华漕板块的虹庐湾达到了6.3万，徐泾的中核锦悦府二期大概会达到6万左右，还有位于滨江区域的绿地海珀外滩，二期最新预售价格达到了13.95万，中兴路一号达到了12.98万，你看每一个项目全部都捅破了区域的天花板。

 

而这样的限价体系一旦被突破，意味着对于上海楼市的整体价格认知都将被打破。

 

 

4

 

当然，不可思议的是，虽然房子是越卖越贵了，但整体的认筹率却越来越高了，也就是说，去买房的人越来越多了。

 

其实也很好理解，我们一直有个说法，叫买涨不买跌。

 

比如长风瑞仕璟庭300多套房子，引来了1000多组认筹，再比如南虹桥的虹庐湾，认筹率也高达259%….

8月以来认筹率突破100%的楼盘，真的是太多了，数都数不过来。

长风瑞仕璟庭取证房源380套、认筹1030+组，认筹率271%；

虹庐湾取证房源328套、认筹850+组，认筹率259%；

尚汇豪庭取证房源144套、认筹301组，认筹率209%；

保利锦上取证房源358套、认筹690+组，认筹率193%；

浦发东悦城取证房源265套、认筹430+组，认筹率162%；

古北尚公馆取证房源311套、认筹406组，认筹率131%；

绿地海铂外滩取证房源67套，认筹268组，认筹率400%；

仁恒静安世纪取证房源354套、认筹3天即有720组，认筹率达到203%

 

上海楼市，正在以一种肉眼可见的方式迅速变热，而且越来越火爆，所受到的追捧也越来越多，慢慢的，正在形成一种全新的循环。

 

二手房的成交量、二手房的价格走势、土地的溢价率、热门楼盘认筹率的节节走高等等，我们应该意识到的是，这一次上海楼市的热，正在多个维度多个层面全面开花而且表现异常凶猛。

 

当然，除了内部价格前期确实被低估外，还有来自外部的刺激。

 

深圳楼市经历过一波热炒后，被紧急摁下了暂停键，东莞和宁波房价也在最近涨幅凶猛，这些过热的城市，也正在消耗这很多买房者的热情，也正是如此，大量的买房客都慢慢的被挤到了上海。

 

 

相对于这些热点城市房价的迅速上升，横盘三年的上海，性价比自然很高。

当然，我们还应该看到，上海楼市虽然很火爆，但也并不是全面开花的，根据我们平米的内部统计分析，目前上海的学区房特别是浦东区域涨幅明显，而且，出现了一房难求的情况。

除此之外，有个别板块也出现了供不应求的局面，比如大虹桥的徐泾和华漕板块，还有三林、北蔡、碧云、莘庄等板块，也出现了二手房价的快速抬升，对于在这些板块想要买房的朋友，真的要抓紧了。

 

 

5

 

上海房价的拐点，这次或许真的来了，上海楼市，或许将进入全新的周期之中。

 

上海楼市的回暖，这次确定无疑了。

 

所以，朋友们啊，想要买房的一定要赶在这波上涨趋势到来之前，在这样的上涨慢牛中，犹豫两个月，很可能意味着要多出几十万。

 

当然，如果大家真的要买房，记得联系我们，期待让我们为你量身定制最专业的购房服务。

 

以上是正文，来自大帅。

如果你觉得有用，请把这篇文章转发给有需要的朋友。

 

【END】

 

本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）

微  信  公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

 

上周，我发表了☞《这座潜力城市，要抓紧入手了》（ ⇇ 点击蓝色标题可查看）。该文是我上周实地调研之后的重磅原创，欢迎大家阅读留言。

 

以下为正文

 

每个阶层买房的逻辑都是不一样的。

什么是真正的顶级豪宅？地铁、学区、商业、装修这些世俗的因素根本不重要，真正的顶豪基因有且仅有一项，那就是要独占整座城市最精华最稀缺的景观资源。比如上海的陆家嘴和外滩，深圳的深圳湾，广州的珠江新城，香港的太平山、纽约的中央公园。

所以说，富人买房最简单！而作为普普通通的穷人们，买房的技巧和逻辑却更为复杂和繁琐。

今天，我想给那些囊中羞涩、资金不足、预算有限的纯刚需们一些中肯的建议，相信你们一定会有很大收获：

 

1

不要在三四线小城市里一直换房、买房。在小城市买房，只会越买越穷，因为属于纯消费。

你在所在城市应该拥有的房产数量，请用下面这个标准自我衡量：

三四线城市≤1套，弱二线城市≤2套，强二线城市≤3套，一线城市=∞套。

上面的标准就是你这辈子的奋斗目标。

上周一个粉丝说他在苏州有4套住宅3套商铺，手里还有200多万现金，让我给他建议接下来买苏州哪里？我告诉他，有钱也不要再买苏州了。要想办法买上海或者其它强二线。每个城市都会轮动的，并且周期不同。除了一线外，不要在同一个城市买太多房产。鸡蛋不要放在同一个篮子里的道理，在楼市里同样适用。在不同的城市里都有布局，才能随时吃到每个城市轮动的红利。

 

2

如果你是在大城市打工的朋友，千万不要回老家买房，尤其是那种四五线城市和小县城。没有房子结不了婚，那就宁可不结婚。你用青春和生命换来的一点点积蓄决不能浪费到县城里。

不要给老家的父母和兄弟姐妹买房，更不要借钱给他们在老家买房买车和装修。否则你会像樊胜美和房似锦一样，被活活拖死！

 

3

穷人买第一套房，除了定居之外，最最重要的功能就是升值，而绝不是享受。因为不能一步到位，所以，只能依靠未来升值换房后再享受人生。

穷人买房第一准则就是升值。苦个五年，才有弯道超车的机会。所以，买到升值快且没有硬伤的房子，是最重要的任务。

 

4

预算少，就买豪宅板块的普通住房。钱再多，也绝不买棚户区旁边的豪宅。

房产升值潜力不是楼盘本身品质决定的，而是板块价值决定的。

 

5

穷人买房，首选一房可改两房、两房可改三房的灵活户型。露台、屋顶、花园、地下室的附赠面积越多越好。

 

6

首套房买进后，切不可豪华装修，家具家电都不要太奢侈。不要买车，更不要买车位。

穷人的首套房通常比较寒酸，而且也住不了几年，一定要减少不必要的浪费，多攒钱早换房。

 

7

不要买房价洼地，洼地填平最快需要5年，也可能是10年，还可能这辈子永远都是洼地。有钱人解决了自住需求之后，可以考虑长持洼地等待升值。但穷人不行。因为穷人过几年就要改善，等你置换时洼地还是洼地，而其它地方已经大涨，那你这辈子都无法再追的上。

穷人买房，只买确定性，只买看得见摸得着的各种落地配套。

 

8

买老破小，有且仅有两个理由：

一、地段顶级；
二、学区顶级。

除此之外，别碰任何老破小，包括即将或者已经加装了电梯的老破小。

 

9

买房，最核心的就是买配套。但是配套也有好坏之分。中介小哥和售楼小妹，最擅长的就是给你罗列一大堆配套设施，但仔细想想却是毫无价值。

医院、游乐园、批发市场、花鸟市场、交通枢纽、火车站、汽车长途客运站、国际学校、高尔夫球场、体育场，这些配套都是你生活中不常用到，并且对房价毫无正向影响的配套。

而最有价值的配套是：学区、地铁、商场、CBD、江河湖泊、公园绿地。这每一项配套都会给你的房产大幅增值。

 

10

家门口50米就是地铁站，叫地铁上盖；离地铁站500米，是最舒服最安静的地铁房；1000米之内都可以称为地铁配套；超过1500米就是没有地铁。在鸟不拉屎的远郊，距离地铁站的极限距离是2000米，比如上海奉贤金山、广州南沙、北京大兴、杭州临安，超过这个距离的所谓地铁房都是骗人的。

多条地铁交汇点，通常都是城市中心或者副中心，周边配套都会很完善，是买房子的首选。

越靠近市中心，地铁对房价的影响越小，越到郊区，地铁对房价的影响越大。远郊的楼盘，通常都是沿地铁线路建设的，不靠地铁的房子千万别买，因为涨不动未来你还卖不掉。

 

11

如果不是土豪，别买海外房产，别买旅游度假房产，别买商铺。

别买非标房产，公寓、小产权、动迁房、法拍房、售后包租房、烂尾翻新房通通不要碰，坚决只买70年产权的纯商品住宅。

 

12

总建筑面积超过200万平米的巨型小区坚决不能买；超过100万平米的小区不建议买；100万平米以下的可以综合考虑；30万平米以下才是优先选择。

上海中远两湾城，总建筑面积160万平米，上海康城200万平米，广州祈福新村400万平米，北京天通苑600万平米。这些小区都是当地出了名的脏乱差。

比如上海中远江湾城，前几年号称上海滩群租第一小区，上海康城常年位居上海入室盗窃案件总量排名第一。

早晚高峰交通堵塞，地铁拥挤，物业维护管理不善，停车矛盾突出，这些都是超大型小区的弊病，这种小区除了便宜，一无是处。

千万别贪图这种便宜，否则你住了几年后会发现，别人都已经涨上天，而你还是睡在地板上。

 

13

很多人认为，买学区房就是为了读书，这是完全错误的。

假如让你用500万买个小学入学名额，一定不会有人买，因为花50万跑关系就足以解决问题。

而假如让你500万买个带顶级小学名额的学区房，只要有钱大家都会买。因为这个500万不但没有消失而且还会涨价。

这就是典型的不仅白嫖还赚钱。

买学区房根本就不是消费，而是把资金暂时冻结了的纯投资。不仅能读书，还能挣钱。

 

14

对于收入确实不高的人来说，房子买下后，建议先出租，自己找个租金便宜的房子住几年，月供压力缓解后，再收房入住。

我认识的几个朋友，他们买的豪宅，自己根本不住，而是直接出租，自己只住普通小区。在他们看来，现在要趁着年轻多赚钱，还远远没有到享受的时候。

 

15

如果你掏空六个钱包所有积蓄买了套房子，月供压力大要出租。

一定不要租给二房东搞群租，一定不要租给公司办公，一定不要租给大学生，一定不要租给长租公寓，一定不要租给养猫养狗的人。

群租有安全隐患，租给公司房子会贬值卖不掉，租给大学生会被破坏的一塌糊涂，租给长租公寓要么让你降房租要么就是截胡你的租金卷款跑路，租给养宠物的会破坏装修家具还会长时间留有宠物气味，不利于你再次出租和抛售。

最优质的出租对象是：没有孩子的小夫妻、中老年夫妻以及单身正经女青年。

 

16

略有积蓄的单身狗，尤其是女孩子，结婚前最好自己贷款买套属于自己的婚前房产。

新婚姻法对这种婚前财产是严加保护的，无论你自己未来婚姻、家庭、事业如何，这套婚前房产会一直陪你到老，比老公、孩子、公司都要靠谱的多。

有钱买套两房，没钱买套一房，房不在大，有房就行！

 

17

穷人买房，就是要千方百计的占便宜，首套首贷这种大福利一定要用足用到位。

夫妻每一次买房，务必保证只有一个人贷款，或者主贷人都是同一个人，最好是收入较高的那个。千万不要轻易更换主贷人，尽最大可能保证一个人的征信上始终没有贷款记录。

只有这样，今后你置换或者再买二套房时，才能在变成单身后继续享受最低利率和最低首付。

穷人想要在房产上逆袭，有且只有一个办法，那就是杠杆。失去杠杆，你一辈子都无法翻身！

 

18

每一次贷款都要贷足30年，月供越少越好。房龄太老的房子不建议购买，比如在上海，1985年之前的房子很多银行无法贷足30年。

不到卖房的那一刻，决不要提前还款。坚决不能只用纯公积金贷款买房，必须同时申请商贷，做组合贷款。

公积金的利率是低，但是可贷额度更低，只做纯公积金贷款的都是傻子，白白浪费了首贷资格，却没有最大限度的套取银行贷款。

 

19

花呗、借呗、京东白条，都是典型的穷人产品。

今年开始，这些网贷产品都已经逐步接入央行征信系统。买房前一年最好别用，如果用过，也最好尽快全部还清。

否则，按揭银行一看，你能借的钱都借了，一看就是缺钱的主儿，会影响你按揭贷款的通过率。

当然，事情都有两面性。假如是你的家人朋友用这些产品给你凑钱，解决你缺钱的燃眉之急，那倒是明智之举。

 

20

股市，是宽进严出；楼市，是严进宽出。

人人都能参与的市场，很难搞好。越是限制严格的地方，才越有投资价值。

散户赚钱天理难容。股市里只有散户和机构，如果散户都能赚到钱，那说明机构就在赔钱。你觉得机构会输给散户吗？

 

21

如果你未来几年打算买房，那么，一定要远离炒股的人，尤其是那种把大多数积蓄都投进股市的人。

那种对国际环境和经济局势讲的头头是道的人，基本都是loser，没有任何一个成功者会通过说服对方来展现自己的选择正确。

别买股票，别买理财产品，最多买买货币基金或者余额宝，任何会有亏损风险的东西都别碰。

穷人，不要奢望发财，保本是第一。任何指望投资赚钱后再买房的思想都是极其愚昧的！

 

22

别浪费钱给自己买商业保险。看似有赚头的保险，到头来都是你吃亏。保险公司连你都算不过，早就倒闭了。

年纪轻轻，连房子都没有，疾病和意外根本轮不到你。

 

23

和房子多的人做朋友。远离只有一套房的人，尤其是只有一套房并且还在还贷的人。这种人腐朽的思想会干扰你的进步。

 

24

现在很多父母有个误区，认为自己这辈子没希望了，指望未来靠孩子翻身。

现在更有一种舆论认为：穷人翻身靠生育。的确，多生孩子可以抵御风险，说不定会有一个能飞出鸡窝变凤凰。

但不可否认的是，现在的教育、环境、机遇都是阶层决定的，寒门出状元的童话很难再实现。

没有大城市的房子，没有大城市的户口，接受不了优质的教育，鸡窝下辈子大概率还是鸡窝，凤凰下辈子基本还是凤凰！

 

25

毕业之后，先买房子再深造。更别浪费有限的积蓄去读研读博。学历的变现能力远远低于房子。

至少有一套安身立命的房产之后，再考虑继续深造。

 

26

穷人如何逆袭？

 

穷，是因为没有破圈！

不同城市，不同行业，不同工种，不同岗位，收入天差地别。

现在上海的滴滴快车司机绝大部分都是外地人，他们对上海的地标、商圈、路况、区划完全一无所知，但这丝毫不影响他们在上海赚钱。这其中有很多是东北人。我曾经和他们聊过几次。他们每个月扣掉租车费和油费以外，月收入基本稳定在1.5万左右，每天工作8-10个小时。租房是几个老乡一起在郊区合租。而在东北老家，正常上班族月薪3000-5000元就是很不错的工作了。

他们之所以能到上海来赚大钱，都是因为有一个老乡发现这个机遇后，呼朋唤友，互通信息才入门的。他们虽然远离家乡，但是收入却能增长3-5倍，何乐而不为呢！而另外那些在外地出卖体力拼死拼活赚三四千块的人，他们不是不想月入过万，也不是他们能力有限，而是很多信息他们完全一无所知。

现代人的生活已经完全离不开快递行业了。而你可能根本不知道，申通、圆通、中通、韵达，天天快递这几家快递公司都是起家于浙江桐庐县的一家人，他们的创始人其实都是亲戚关系。

风口和机遇来临之际，信息才是无价的，能力根本不重要。

所以在《三十而已》里面，顾佳千方百计的要融入太太圈，就是因为她深刻体会到，圈子里随便一个信息都可以让她发大财。

而穷人之所以穷，就是因为他们一辈子都得不到这样有价值的信息。他们一辈子都生活在自认为舒适的圈子里，坚定的认为只有通过增加劳动时间和劳动强度才能多赚一块钱。“多劳多得，少劳少得”是穷人的至理名言。他们根本不懂得“不劳而获”和“躺赚”是何等概念。他们一辈子也无法出圈，因为根本没人给他们信息，没人带他们出圈！

所以，假如你身边有亲戚朋友做生意赚钱了，千万别眼红，赶紧贴上去。假如你身边有个炒房客，千万别羡慕，赶紧学起来。假如你的小学同学位高权重，千万别嫉妒，抓紧去联系，人家站的比你高看的就比你远，随便给你指条路，你就能赚翻。

炒房客也不是生下来就会炒房，也是在第一次尝到了房产升值的甜头之后才一发不可收拾的。一个人炒房太孤单，就拉帮结派大家一起去发财。

不炒房的人，不是因为没钱，不是因为胆子小，不是因为不想炒，而是因为没人领他入圈，没人教他破限购，没人教他融资，没人带他组团选筹。

人都有惰性，都不愿意破圈，对自己不熟悉的行业都会本能的排斥，导致一辈子坐井观天。

其实，赚钱根本不难，难的是你如何获得信息而成功破圈！

上海独一无二的自然资源

一江一河

黄浦江、苏州河沿岸

终于公布了最新规划

 

【规划定位】

到2035年

建设世界级滨水区

 

黄浦江沿岸

国际大都市发展能级的集中展示区

苏州河沿岸

特大城市宜居生活的典型示范区

 

规划范围

黄浦江

自闵浦二桥至吴淞口，长度61公里

总面积约201平方公里

苏州河

上海市域段，长度50公里

总面积约139平方公里

目标定位

黄浦江沿岸

• 全球城市核心功能的空间载体，是具有全球影响力的金融贸易、文化创意、科创研发功能的汇聚地。

• 人文内涵丰富的城市公共客厅，是体现高等级文化影响力、高活力公共空间、景观特色鲜明的标志性展示窗口。

• 具有宏观尺度价值的生态廊道，布局大型公共绿地和生态斑块，发挥更高能级的生态效应。

 

苏州河沿岸

• 多元功能复合的活力城区，居住、就业、休闲功能在时间和空间上高度复合，保有持续活力。

• 尺度宜人有温度的人文城区，是亲切和谐、引人向往、体现城市文化底蕴的滨水游憩场所。

• 生态效益最大化的绿色城区，河流两岸有机融入生态网络，生态建设与市民日常生活紧密关联。

 

空间格局

黄浦江沿岸

杨浦大桥至徐浦大桥为核心段

承载全球城市金融、文化、创新、游憩等核心功能

 

外滩-陆家嘴-北外滩地区

世博-前滩-徐汇滨江地区为核心

集聚金融、贸易、航运、创新、创意、文化

总部商务等全球城市功能

 

徐浦大桥至闵浦二桥为上游段

以生态为基本功能，注重宜居生活功能的融合

依托科创园区培育创新功能

 

吴淞口至杨浦大桥为下游段

基于港区转型升级，大力发展创新功能

并强化生态与公共功能的融合

 

苏州河沿岸

内环内东段（恒丰路以东）

中央活动区范围，打造高品质公共活动功能

 

中心城内其他区段

体现上海城市品质，实现宜居宜业的复合功能

 

外环外区段

为生态廊道，实现生态保育和休闲游憩功能

 

 

今年，汤臣一品邀请渡边智昭全新设计装修的后排45楼767㎡复式面市，结果刚刚开放参观一个月，就被一位老业主拿下。

成交总价1.95亿，单价25.4万/㎡。

以下为实景欣赏。

电梯厅：

入户：

挑空客厅：

一楼走廊：

餐厅：

楼梯二楼：

二楼走廊：

二楼主卧套房：

二楼次卧：

二楼书房：

一楼父母卧室：

一楼儿童房：

一楼房型图：

二楼房型图：

汤子嘉：

照片来源：IDEAT

 

◎作者 | 雪莉

◎来源 | 大胡子说房（dahuzishuofang）

 

“绝版珍稀产品，卖一套少一套，快来买啊”！最近这种叫卖声还真不少。

 

目的：为了卖楼

主要表演者：中介。

 

他们正不遗余力给买家贩卖焦虑，实际上背后已经藏好了镰刀，正准备磨刀霍霍向韭菜。

 

公寓最近为何风头正足，起因是深圳出台了一个灭绝政策，停止商务公寓用地审批。

 

这本身是一个利好政策，可到中介嘴里就是最好的卖楼武器，主打稀缺资源加上情绪贩卖，让滞销的公寓卖得火热。

 

风靡00年代的MP3停产了，你有买几箱收藏吗？现在涨价了吗？

 

细细品品吧！

为何停止审批商务公寓？

 

因为它本身就是畸形产物，有明显的功能性缺陷，顶多作为住宅的补充品。

 

但对于土地稀缺，供应本就紧张的深圳而言，基本是“占着茅坑不拉屎”，住宅都不够，为什么还要建公寓呢？

 

何况公寓不能读书、不能落户、不通燃气、没阳台、户型奇葩、两梯十几二十户，要我说公寓的原罪，简直罄竹难书，这种毫无居住品质可言的产品，取缔早就是民心所向了。

 

 

为了更贴近市场，这次我直接去看了当下的二手房公寓市场，你才能真正理解你现在跑步进场买的公寓，未来只能割肉离场。

 

买公寓就两种目的，自己住和投资，自己住就不说了，真没几个人自己住。

 

投资无非就是两个目的：一个是变现，一个是租金回报率。

 

通俗点就是：投资住宅就像是养公鸡，养肥了就杀，投资公寓就像是养母鸡，就是用来下蛋的。

 

这句话基本已经可以看出公寓的变现能力有多弱。

 

深圳公寓除了像深圳湾、香蜜湖那种顶级公寓之外，其他的真不稀缺，截止到2020年5月底，深圳商务公寓在售库存套数为16707套，本年内计划入市的就有18732套，今年预计就有3.5万套的公寓可以出售！

 

加上历史遗留，或者处于已建、在建或正在审批的，这个数量可能去到10万套！按照2019年公寓成交14159套来看，卖掉这10万套也还需要7年时间。

 

新公寓都还没消化完，二手公寓哪来的市场，这次看的几个二手公寓，挂牌4个月至今都没成交，甚至很多已经挂牌6-7个月的，也根本查询不到过去的公寓成交记录。

 

 

卖不出去就等于无法变现，就算是真的卖出去了，增值部分也少得可怜。

 

我们去看的一套商务公寓，2017年的次新公寓，当时业主260万入手，现在卖300万。

 

3年时间账面收益看着多了40万，不错啊。

 

别急，先算账吧。业主当时买的新公寓，只要交契税、转移登记费、维修基金、印花税就可以了。

 

契税：3%=7.8万，维修基金：不到1万，其他小钱，全加上算9万。

 

当时业主首付5成，10年贷款，公寓贷款利率5.45，每月月供14076元。业主从2017年买入到现在卖出，持有时间36个月，总还贷款50.6万元，其中利息就有18.7万。

 

也就是说业主花了260+9+18.7=287.7万，然后以300万的价格出售，赚的差价是12.3万。

 

130万的首付成本，3年时间赚了12.3万，年利率3.16%，打开支付宝的理财产品，那些1年定期年利率基本都在4%以上！

 

 

变现能力弱就算了，还直接跑不赢理财产品，注定是鸡肋。

 

这里会有另外一个知识点，商务公寓的二手买家一般是个人，税费种类多且费用高，但市面上还有一种商办公寓，以公司名义购买，转手的时候也一样以公司名义出手，这种税费不是更低吗？

 

确实，商办公寓以公司名义转让的时候只需要进行股权更名，只有契税3%、每年的做账费1500-2000元/年、还有房产税为总价的0.0042%/年，没有个税和增值税。

 

但这两笔费用是每年都需要缴纳的，持有的时间越长，成本就越高。

 

 

如果短期能转手，税费确实比商务公寓更少，但商办的户型设计更倾向办公而非居住，居住舒适度大打折扣，而且多个城市已经出台严禁商办改公寓，此前厦门提出甚至可无偿收回土地使用权。

 

总结就是：商务公寓税费高，但起码还能住，商办公寓税费低，但住得不舒服。

 

但底子都是不好转手。

 

可以肯定的是，这4-5年内入手公寓的，基本已经掉坑，那些5年以上的公寓还有可能赚一点皮毛。

卖家赚的少，买家还得付得多，公寓变现能力弱的第二点原因是接盘成本太高。

 

我们看了一套售价230万的公寓，中介算了各种税费之后给了我一个数字，19.5万，算上中介费1.5%，一共22.9万，单单这笔费用，就占成交价的10%，而另一套300万总价的公寓，税费则要25万左右。

 

 

这样一套230万的二手公寓，比一套260万的新公寓在税费这一点就多了足足近14万的差价，高额的税费让公寓很难找到二手买家，要买公寓的直接买不稀缺的新公寓就好了，谁还买二手呢？

 

所以现在的深圳二手公寓根本没市场！

 

在考察过程中，中介不断给我们推销新公寓，那些卖了2年都还没卖出去的公寓，正嗷嗷待哺等着韭菜上门呢！

 

公寓不好卖、涨不动已经是共识，所以很多人买公寓基本都是赌租金上涨，而不是物业升值。

 

可惜的是，租金回报率根本不达预期，260万那套2房公寓，目前月租金4500元/月左右，月供1.6万，租金回报率2%左右，

 

北上广深的租金回报率一直是公认的全球垫底，房价一直涨，房租涨幅根本跟不上。

 

现在国家也在积极出台“稳租金”举措，比如加大供应、不允许租金涨幅过快、深圳甚至给租金设定“政府指导价”，还要多渠道筹集租赁住房房源、加大租赁市场的供应量，这些举措让涨租更为艰难，甚至出租竞争也很大。

 

看的这套260万的公寓，已经挂出去1个月了，根本等不到租客，这还是在深圳。

 

就连曾经信心满满的万科，都难以坚持“万村计划”，只能放弃一部分签约房源，据说回报率仅为1-2%，导致万科宁愿违约，也不愿再坚持下去。

 

而这就是当下真实的公寓市场。王石都断臂求生，为何你还急着跑步入场？

 

所以给大家一句忠告：

 

公寓市场本质逻辑不会改变，短期也没有转正的可能，无论政策如何变化，买公寓只是买了一个大额理财产品，不要有过高的期待。

公寓不能买，但依旧有一批韭菜前赴后继，因为花里胡哨的噱头太多了。

 

低总价不限购不限贷、占坑城市资源、未来稀缺、租金回报率等等，但真那么好，中介自己怎么不买呢？

 

70年产权的公寓：基本是住宅性质，占名额，还得忍受2梯10几户的嘈杂。

 

开发商返租承诺：第一年可能租出去了，之后开始各种理由不好租，最后直接赔违约金，小开发商甚至直接玩消失，如果包给第三方管理公司，出问题的时候，你会发现两边踢皮球，让你投诉无门。

 

结尾放一个笑话，很经典：

 

商住公寓=美发沙龙

办公室公寓=传销窝点

酒店式公寓=成人时钟酒店

 

◎本文作者 | 雪莉