一些很细碎的画面和观点，开始慢慢串联起来，传递出上海楼市当前最真实的场景。
我先说一个很重要观点：上海房价的拐点，或许真的到了，上海楼市，正走向一个全新的周期。
上海楼市，正在经历着“量价齐飞”。
前段时间有个朋友想要买房子，住在七宝那边，原计划4月份买的，但因为疫情的原因，就被耽搁了，兜兜转转一圈后发现，她原先看到的低价房源，竟然一套都没有了。
五个目标小区，原先低于市场价的房源，在这三个月的时间里，迅速被一扫而空，剩下的房源，也几乎无漏可捡，最后不得已，她比原先的计划金额多花了30万元。
这其实还算好的，从我们平米成交的数据看，在另外一个区域，浦东的学区房也大都出现了明显的涨幅，而且很多区域还出现了无房可卖的情形。
当然，这些都是很零散的片段，如果从整体的宏观数据层面看。
近一年以来，上海二手房已经连续4个月的成交量都突破2.4万套了，这从数据指标看，是偏热的。
也正是这几个月的持续热销，导致的结果就是今年1-7月二手房的成交量达到了惊人的14万套，为什么说是惊人，因为你看看图表应该也能看出来，整个2019年二手房的成交量才14.4万套。
2020年才过半，整体的交易量就相比于2019年，仅仅相差4000套。
所以，今年的上海二手房成交量，基本可以断定是近4年来最高的。
二手房历年成交量
地产圈有句术语，叫“量价齐飞”，量先价后，随着成交量的不断上涨，市场行情也在逐渐变好，意味着房子其实是不愁卖了。
最近半年，上海的二手房房价也在不断的持续走高，如果你单看这个房价走势图，最明显的感知就是呈现了很明显的上升趋势。
上海二手房的成交单价逐渐从5.7万慢慢抬升到5.77万，然后再到5.8万，从实际成交单价看，也在逐渐走高。
上海的土拍溢价率，预示着未来房价的走高。
如果从上海土拍的溢价率看，也出现了整体的回归，土地溢价率越来越高，上海7月份土地的平均溢价率已经达到了31.7%。
单看这个数据本身，你可能没什么感觉，我再跟你说两个层面的数据。
大家知道20%的土地溢价率频发是在哪个时候吗？没错，还是在2017年上半年楼市最火爆的时候。
而且，最近半年以来，开发商对于上海土地的喜爱，就仿佛是脱缰的野马一样疯狂，从0%到10%再到20%，然后到后来的30%，就跟前阵子的股票热一样，越来越疯狂。
帮大家统计了去年上海市场的土地出让情况，共计出让了157块地，只有8块地的溢价率超过了5%，其他都是零溢价。
如果这么一对比，我想你应该知道当前的上海土地的溢价率是多么的疯狂了。
这个数据的背后代表的是什么，其实就是房企对未来楼市的信心，溢价率越高，说明对板块越看好，说明对未来楼市就越有信心。
而且，溢价率和房价，其实就相当于是面粉和面包的关系，我们来看看贝壳研究院统计的一份数据，上海房价与土地溢价率的同频，真的是惊人的一致。
当然，也有人说是因为土地规则改变了，把15%的自持给取消了，但不可否认的是，哪怕是把这个因素给放进去，土地溢价率依然是实实在在存在的。
比如新拍出去的浦东唐镇地块，在15%自持的情况下，依然拍出了19%的高溢价。
上海的土地溢价率，跟房价一样，也正在走入慢牛通道。
除此之外，上海的预售价格，也正不断突破区域天花板。
作为明星楼盘的前滩三湘印象名邸，价格直接给到了12.15万，这个的价格在前期真的很难想象。
同时贴近中环的项目，融创的静安映的预售价格直接破9.1万，仁恒静安世纪也拿到了9.2万，未来中内环的项目后期想要低于这样的价格，可能性也越来越低，这相当于给上海中内环定了最低价格的阀值。
我们前面也跟大家聊过，上海一直以来新房定价所遵循的就是环线定价论，内环滨江13万，内环10万，中环9万，外环7万，郊环4万，这就是上海房价业内所达到的一种默契。
中环内的价格，开始逼近内环，对于内环而言，更是形成了一种倒逼机制，所以为什么说上海今年核心区域的房子都卖的还不错，原因也很简单，位置比我差的项目都卖的跟我差不多的价格了，自然位置好的项目性价比就格外突出了。
包括华漕板块的虹庐湾达到了6.3万，徐泾的中核锦悦府二期大概会达到6万左右，还有位于滨江区域的绿地海珀外滩，二期最新预售价格达到了13.95万，中兴路一号达到了12.98万，你看每一个项目全部都捅破了区域的天花板。
而这样的限价体系一旦被突破，意味着对于上海楼市的整体价格认知都将被打破。
当然，不可思议的是，虽然房子是越卖越贵了，但整体的认筹率却越来越高了，也就是说，去买房的人越来越多了。
其实也很好理解，我们一直有个说法，叫买涨不买跌。
比如长风瑞仕璟庭300多套房子，引来了1000多组认筹，再比如南虹桥的虹庐湾，认筹率也高达259%….
长风瑞仕璟庭取证房源380套、认筹1030+组，认筹率271%； 虹庐湾取证房源328套、认筹850+组，认筹率259%； 尚汇豪庭取证房源144套、认筹301组，认筹率209%； 保利锦上取证房源358套、认筹690+组，认筹率193%； 浦发东悦城取证房源265套、认筹430+组，认筹率162%； 古北尚公馆取证房源311套、认筹406组，认筹率131%； 绿地海铂外滩取证房源67套，认筹268组，认筹率400%； 仁恒静安世纪取证房源354套、认筹3天即有720组，认筹率达到203%
上海楼市，正在以一种肉眼可见的方式迅速变热，而且越来越火爆，所受到的追捧也越来越多，慢慢的，正在形成一种全新的循环。
二手房的成交量、二手房的价格走势、土地的溢价率、热门楼盘认筹率的节节走高等等，我们应该意识到的是，这一次上海楼市的热，正在多个维度多个层面全面开花而且表现异常凶猛。
当然，除了内部价格前期确实被低估外，还有来自外部的刺激。
深圳楼市经历过一波热炒后，被紧急摁下了暂停键，东莞和宁波房价也在最近涨幅凶猛，这些过热的城市，也正在消耗这很多买房者的热情，也正是如此，大量的买房客都慢慢的被挤到了上海。
上海房价的拐点，这次或许真的来了，上海楼市，或许将进入全新的周期之中。
上海楼市的回暖，这次确定无疑了。
所以，朋友们啊，想要买房的一定要赶在这波上涨趋势到来之前，在这样的上涨慢牛中，犹豫两个月，很可能意味着要多出几十万。
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