在如此火热的市场里，有着这么一群房东，过去几年按照以往的市场经验买入了自己非常看好的房子，然而至今为止这些房子都没什么热度，相比2016、2017年还跌了不少，爬都爬不起来，到底怎么回事？
这类房子的最大优点就是：中环内，地段好；面积小，总价低，流动性好；没什么学区和品质溢价，稍微收拾下，租售比高。
所以，以前老公房是非常热门的产品，新上海人结婚前过渡，买一套，囊中羞涩又想留在市区，买一套，投资客眼里好租好卖，买一套。
以前没有限购限贷的日子，无论房子新旧大小，先买一套上车，以后慢慢置换，现在认房又认贷，处女贷用过一次就得首付七成，尤其珍贵，还舍得把首房首贷用在区区两三百万的老房子上吗？
外地户籍家庭，一共就一张房票，全家三四口人都要住，是选市区45平老房子还是郊区100平次新三房？
上海已经四五年保持常住人口稳定了，流入的新上海人越来越少，留下来的都是精英，好不容易拿到一张宝贵的房票，家里又是强二线城市里条件不错的，肯定是希望一步到位买个漂亮公寓，免得以后折腾。
房价越来越高，纯靠工资买房越来越不现实，于是上海现在的改善需求已经压过刚性需求，老公房的抛盘压力明显大于接盘压力，价格自然一蹶不振。
房票珍贵，首房首贷珍贵，改善需求强烈，又没学区加成，这类老公房自然越来越不吃香。
按照过往的经验，地段越偏、价格越低的房子涨得最快，所以郊区次新房很受欢迎。
城市在扩张，郊区地段总是越变越好的嘛。原来没地铁，可能过两年就拉了一条过来，三五年就造好了；原来配套差，很村，发展几年，商业、学校、医院都建起来了。
远郊变近郊，近郊变市区，母鸡变凤凰，屌丝变富帅，不都是这么来的嘛！
前几年，上海市区每年可以向外推进1-2公里，路网一铺，商品房一造，配套一建，就起来了。
然而最近两年，市区向外拓展的速度明显变慢了，像浦西推到七宝九亭、南翔江桥、徐泾华漕这里，浦东推到广兰路、森兰、孙桥这里，可能几年都推不了1公里，还是有大片大片的土地空着。
地铁的建设速度也慢下来了，2011-2015年上海平均每年通车33公里，而2015-2019年上海地铁平均每年通车才17公里，接下来的2021、2022、2023年也只要寥寥一两条线路通车。
现在没地铁规划的郊区，可能在“有生之年”就不会变成地铁房了。
背后的原因，在于人口红线之下的上海，城市发展从外扩慢慢变成了内秀，之前人口虹吸、城市摊大饼的套路，现在是行不通了，搏郊区变市区的方法也就不灵了。
还有一类房东，买了片区的标杆二手房，没想到周围冒出一大堆新房来砸场子。
以前我们买房子，喜欢买周围有大片空地、新盘层出不穷的板块，为什么？因为新能带旧。
对于二手房东来说，新房就像“解放军”。二手房涨不动怎么办？啪一下出个地王，周边二手房3万的房价，地价就3万5，新房不得卖5万？于是二手房蹭蹭的涨。
现在好了，土地拍的都不贵，二手房3万，地价也就2万，开盘的新房一个比一个户型好、品质高，什么人车分流、铝板立面、泳池会所、夜光跑道，简直把二手房按在地上摩擦，关键价格也不贵，二手房加一点钱就能买到。
2018年，万科天空之城二期开盘，居然降了两千，5.8万。
2019年，万科天空之城三期、中核锦悦府一期、招商虹桥公馆一期开盘，还是5.8万。
2020年4月，万科天空之城四期开盘，涨了多少？600块，均价5.86万。
2020年8月，中核锦悦府二期终于“破6”，均价6.02万。
三年多过去了，徐泾的房东等的眼睛都发直了，新房价格居然只涨了200块钱，更绝望的的是，招商虹桥公馆二期、瑞安蟠龙天地等大体量的新盘一个接着一个，还在排队等上市。
李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
这句话现在仍然适用，但人家李老也没说地段是一成不变的呀。
不少买房人对传统核心地段有着一股执念，以为内环内，或者传统上只角的地方房产就能坚挺。然而现实打了他们一耳光。
比如传统上只角地段、属于原法租界的新华路板块，历来是全市价值高地，但由于板块内没有成片次新品质社区，城市界面也没有衡山路、淮海路那么纯粹，商业、旧改项目进展也不快，导致板块内房产的价格一路下跌。
板块内1999年房龄的海富公寓，从2016年下半年的7.2万一平跌到今年的6.1万，就是典型的例子。
这谁也怪不了，只能怪现在年轻多金的new money已经成楼市购买主力，他们的口味才决定了地段的价值。
new money喜欢城市界面干净、统一，位置不一定要离人民广场、原法租界近，反正平时也不怎么去，但是一定要交通发达，去CBD、高新区方便，要次新商品房成片的社区，最好再带个不错的学区。
在这背后，一方面是买房人口味的变化，另一方面地铁、高架等现代交通方式的便利，使得绝对位置不一定是最重要的考虑因素。另外，上海能创造高收入人群的产业，比如IT、文娱等也在外迁，“金色中环”就是很好的例子。
以前买房靠的是内环附近单位发年终奖，而以后买房则靠的是中环附近公司发股票。
作为在楼市摸爬滚打多年的过来人，我发现以前的买房逻辑，在现在真的有很多都不适用了。比如以前追求绝对低价，面积大的单价便宜，就买大的；同环线的单价不一，就买便宜的；旧房比次新便宜，就买旧的。
然而，经过这几年上海楼市的教育，买到绝对低价，买了就能涨的逻辑现在都已不存在。
贵的房子可能会拉开和别的房子的差距，因为供应变少，好房稀缺；而价格洼地可能一直洼下去，因为不稀缺。
这样的逻辑，也同样能运用到地段价值和新房抬轿子的问题上，汝之蜜糖，彼之砒霜，以前绝对特别好用的方法，现在突然就没有受众了。
一旦进入思维定势，就会一个不小心踩坑，成为别人眼里的“最惨房东”、“韭菜”。
这让我深切感受到，买房一方面要小心，另一方面也要抱平常心，世界变化太快，没人能知道现在大家热捧的，十年后还是不是皇冠上的那颗宝石。
何不如，回归初心，回归自住，买到自己想要的房子，无论未来如何，至少住的舒心，过得开心。
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