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01

去杠杆

前些日，国内某头部房企一则真假难辨的恳请政府支持资产重组的情况报告刷屏。

 

报告显示，该知名房企截至6月底的有息负债为8000余亿，牵涉银行类金融机构171家、非银行类金融机构（主要是信托公司）121家。公司业务关联到上下游8000余家合作商，目前在200多个城市拥有近800个项目，除了14万名员工外，还关联到300余万人的就业。

 

目前公司正在进行的重大资产重组若不能完成，将可能导致现金流断裂、进而产生金融系统性风险。此外，还面临项目烂尾影响社会稳定、上下游企业破产影响经济发展、重组失败引发大规模群体性维权等众多风险。

 

一时举国哗然，不过很快公司发文辟谣。

 

我们暂且不论该报告真假，但地产商减债务去杠杆却是实实在在的。

 

8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产座谈会，包括上文提到的房企在内的12家头部房企与会，会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

 

什么样的资金监测和融资新规呢？三道红线和四档管理。

 

三线指：1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；2）净负债率大于100%；3）现金短债比小于1倍。

 

根据以上三道红线，房企每多踩一条线、有息负债年增速将降低5%，三条红线全踩有息负债不得增加、三条红线都没踩有息负债最高增15%。

 

要知道，房地产行业本就是资金密集型行业、房企也一向是高杠杆运作，此新规的目的就是要房企减债务、去杠杆…其实这三条红线也隐含了房企去杠杆要达到的具体指标。

 

自2016年本轮楼市调控以来，监管层一直在限制资金流入楼市，这从银行新增贷款中房地产贷款占比也能看得出来。

房地产贷款占银行新增贷款比重，自2016年到达近45%的高峰后一路下跌…跌倒了2020年上半年的近25%。

 

最近的新闻报道是，监管层要求大型银行进一步控制房贷规模、甚至部分银行已暂停按揭房贷业务。

 

房企必须坚决降债务、去杠杆，这就是高层的态度。

 

 

02

杠杆之功

可在过去二十余年的房产大牛市当中，房企高负债、行业高杠杆却是再正确不过的操作。可以说，没有高杠杆就没有房地产、没有高杠杆就没有城市大基建、没有高杠杆就没有惠及普通人的住房改善。

 

在房企手中没钱、购房者手中也没钱一穷二白的基础上，一座座楼房拔地而起、一片片小区空地建立、一个个家庭喜迁新居…凭的是什么？

 

高杠杆。

 

当然，这背后牵涉到一套复杂的社会信用创造、维护体系，其中的一个关键节点就是银行：房企买地没有钱，怎么办？银行贷款。购房者买房没有钱，怎么办？银行贷款。

 

房企先贷款买地把房建到一定程度（比如出地面三四层），此时就可以向购房者期房预售，购房者去银行贷款并交予地产商，地产商就有钱归还买地的银行贷款和建筑商垫款、并保证房屋建设后续资金的需求…一个房屋批量、快速建造的循环就此形成。

 

整个建造循环系统是谁统筹掌舵的呢？地产商。凭借的是什么？高负债、高杠杆。

 

买地没钱、负债贷款是高杠杆，打地基没钱、建筑商垫款是高杠杆，上下游合作商先干活后拿钱保证项目完工、是高杠杆，房子还没建好先拿到购房者的按揭房款、也是高杠杆…地产商建房的全流程几乎都没花自己的钱、都在用别人的钱，也因此一度被称为“空手套白狼”——要说杠杆高手，非地产商莫属。

 

但是这样做有问题吗？没有。

 

凭借地产商的高杠杆操作，大批量的普通人住进了新屋、城市高楼大厦鳞次栉比、市政建设日新月异……在这个过程中，地产上下游行业迅猛发展、国家经济突飞猛进、百姓生活居住体验焕然一新。

 

当很多人在抱怨月供压力大、一辈子给银行打工的时候，却忽略了自己已是有资产者、并处在历史上普通人住房条件最好的时代。

 

时过境迁，过去的杠杆之功却正在成为今日的杠杆之祸…时代变了。

 

 

03

杠杆之过

世界上不存在“一招鲜 吃遍天”。同样的策略，在不同的外部环境下甚至会产生截然相反的效果，比如房地产行业的高杠杆。

 

这里就要谈到杠杆的双面性，它既是天使、能放大收益，也是魔鬼、会放大亏损，就看在顺势还是逆势。

 

过去二十年是快速城市化的二十年，大量农村人进城、大量小城市的人口往大城市聚集，由此产生了海量的住房需求，结果就是房子供不应求、建造多少房子就能卖掉多少房子、甚至还要托关系抢房子。

 

在这样的市场里，地产商撬的杠杆越高、建造的房子也就越多，在不愁销售的情况下自然利润就越高…杠杆放大了营收和利润，所以一定程度上说杠杆越高越好。

 

可现在呢？

 

我国目前城市化率已达60%，已进入城市化的后半场，也就意味着没有大规模的人口集中性的向城市聚集了，其结果就是对房屋需求的下降。

 

此时加杠杆就会产生反噬的恶果：高杠杆负债盖房，可房子销售不出去，没有销售回款就无法还债降杠杆，并且杠杆是有成本的——就是贷款的利息必须得支付。如此以来，曾经的高杠杆—高周转—高回报的闭环就被打破，曾经的杠杆助力也就变成了今日的杠杆反噬。

 

如同推倒了多米诺骨牌，一系列的连锁反应接踵而至：建筑商拿不到钱不再继续施工、交房延期除了支付违约金外还影响后续销售、装修低劣、绿化缩水、房屋品质下降、甚至会出现项目烂尾……紧接着就是客户维权不断、甚至影响社会稳定，当然还少不了金融系统性风险。本文开头流传网络的某头部房企的情况报告中说明的最坏结果就可能出现。

 

城市化上升期，住房需求巨大、房企高杠杆如同顺水行舟一帆风顺；城市化后半场，住房需求有限、房企高杠杆如同逆水行舟费劲艰难。

 

这背后是时代的巨变和大趋势的改变。

04

时代趋势

西南财经大学中国家庭金融调查中心曾发布过《2017中国城镇住房空置分析》的报告，报告显示我国一线城市、二线城市、三线城市的住房空置率分别为16.8%、22.2%和21.8%。

 

今年4月，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》撰文称，调查显示，显示我国城镇住房拥有率高达96%。

 

我国目前的住房状况是，总量均衡、甚至出现微量过剩，结构上失衡、主要是热点的一二线城市住房出现短缺。这就是过去二十年余年，我国房地产爆棚发展的结果。

 

过去房地产的黄金年代，房企负债高杠杆、期房预售再把杠杆转移给购房者，购房者在经济快速增长的红利下、收入也迅速增长，之前巨大的动月供压力瞬间因收入增长而快速缓解——想想十年前三四千元的月供压力多大，可随着收入的快速增长，月供压力随即消除。

 

这是一个良性闭环：房企高杠杆建房、百姓高月供供楼、经济持续增长带动大家收入增长、增长的收入再去缓解月供的压力。

 

而今经济高增长不再、收入快速增长不再、住房基本得到满足，房企高杠杆运作的闭环就不复存在……再高杠杆经营，那不是找死吗？！

 

国家处于快速城镇化的高速增长阶段，房企高杠杆于普通百姓改善住房、于国家带动经济增长、于企业带来营收利润，政府高层自然鼓励。当国家处于城镇化中后期，房企再高杠杆运作就会造成住房产能过剩，很容易引发一系列恶劣后果……此时的高杠杆，无异于经济的一颗定时炸弹。

 

这就是近一两年来中央高层时时、次次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”的原因，也是最近要求房企降杠杆、减负债的背后逻辑。

 

从1998年福利分房制度结束，至今房地产二十余年的快速发展成就了无数的“房产淘金者”，也为我国经济发展做出了卓越的贡献，但很显然，二十余年的高速发展之路终将终结…现在，这一时刻正在到来。

 

时代不可抗、阶段不可违、趋势不可逆，不管你愿不愿意，都得面对这一现实。

 

房企高杠杆，必将成为历史。

【全文完】

支撑房价上涨的基石，又被国家给抽掉了一块。

9月28日，监管部门要求银行系统控制房贷规模，将涉房贷款的占比降至30%以下。

注意了，这里说的是涉房贷款。

也就是说，是开发商的贷款+个人房贷的总和，在整个银行系统的贷款占比，不能超过30%。

8月底，央行和住建部刚刚约谈了12家房企，明确了房地产融资的三道红线，严控房地产企业贷款规模增长。

此举对房企的资金链构成了强大的压力，尤其是三道红线全中的企业。 

9月底，又强调涉房贷款不得超过30%，文件中说的很清楚，要“压降、控制个人住房按揭贷款规模”。

我们都知道，房地产行业的本质就是个资金游戏，银行资金在里面占据了举足轻重的地位。

没有银行贷款，房价绝对涨不到今天这么高。

但如今，国家却从银行贷款方面，对房价釜底抽薪。

先压房企的资金，从源头上断绝地价上涨的动力。

后压个人的房贷，从源头上断绝房价上涨的动力。

为什么国家要这么做？

房价上涨，地价上涨，不是对国家有好处么？

确实对国家有好处，但是当房价和地价涨到足以威胁经济安全的时候，这些好处都是无足轻重的小事。

疫情结束后，世界经济萎靡，中国也不例外，还有大量中小企业在疫情中遭到重创，急需资金救急。

于是在4月份，央行大量释放流动性，天量货币涌入市场，针对性扶持中小企业，很多银行设立了专项资金，利率低，审核松，很多银行甚至背了任务，到处求人来贷款。

但这些资金，很多转手就违规流入了楼市。

不少地方的房价开始沸腾，尤其是深圳。

6月份，国家提出要重点发展“经济内循环”，实现国际国内双循环。

以前我们都是外循环，依靠出口拉动经济，现在要加一个内循环，那就要鼓励居民消费。

但老百姓的钱都拿去买房子了，就算没买的，也在铆足劲攒钱，一分钱都舍不得拿出来花，这怎么发展内循环。

在过去的20年里，租房享受生活，把钱拿出去消费的人，早已被嘲笑的体无完肤。

而那些房奴，已经成为了业主。

所以只要房价还在继续涨，甚至只要还有涨价的预期，稍微有点志向的老百姓就不可能把钱拿出来消费。

7月24日，中央召开了房地产经济工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等十城参会。

会议中，中央强调不以房地产作为短期经济的刺激手段。

8月初，中国货币政策执行报告再度重申房住不炒的理念，声明将从金融政策层面，坚持稳地价、稳房价、稳预期。

8月底，三道红线出炉，压制房企资金链，彻底打消房企拿地王的冲动。

9月底，银行系统出台30%贷款红线，全方位挤压涉房贷款。

这一切，都是有迹可循的，而且中央的政策路线非常的清晰，一环套一环，层层加码，步步推进。

贷款肯定是要放的，经济肯定是要保的，中小企业肯定要救的，但房价也是肯定不能起来的。

房企和房价老是不听话，那就从源头断粮，逼你们听话。

如果30%还压不住你们，那就25%，总有压到你们听话的那条线。

而实际上，涉房贷款不得超过30%，是一条很严很严的线。

2016年，四大行发放的新增贷款，几乎都是个人房贷。

建设银行新增贷款的63.8%是个人房贷。

工商银行新增贷款的64.5%是个人房贷。

农业银行新增贷款的78.17%是个人房贷。

中国银行新增贷款的81.77%是个人房贷。 

要注意的是，这里说的是个人房贷，仅个人房贷占比就清一色超过了50%，再加上房企贷款，那一年真的是全国的新增贷款都流入了房地产。

而9月28日的新规，说的是涉房贷款，指的是个人房贷+房企贷款之和，占新增贷款的比例不得超过30%。

这里面的差距有多大，大家看数据就能感受的出来。

哪怕是在2018年，个人房贷也占了六大行新增贷款的半壁江山，涉房贷款会更高。 

如果真的把涉房贷款的占比降至30%，这大概就相当于2015年，房地产去库存之前的银行贷款水平，那一年的涉房贷款，占新增贷款的比例是30.6%。

换句话说，现在国家有意将房地产市场的热度，冷却至2014~2015年的水平。

所以整个十一，全国的楼市突然清冷了下来，效果非常的显著。

而且随着未来几个月，越来越多的房贷批不下来，我觉得房价冷却的效果，会更显著。

10月5日，也就是昨天，央视财经播了个新闻，说北京半数新盘推打折房源，折扣普遍是85折，最低可到7折，房山区某精装房甚至出现了2字头的房源。 

我看到很多人议论的方向，都是在说房山区太偏僻，那是6环，只有5环以内的才算北京房价，这么偏的房山，顶多算北郊房价，不能算北京房价。

6环和5环的差距有多大，是不是只有5环以内才算北京，6环的北京人是不是应该被歧视。

这些很重要吗？这新闻的关注点应该是这些乌七八糟的东西么？

这个新闻最大的看点，难道不是这个新闻为什么可以出现在央视财经上么？

我再给大家点拨一下。

半数楼盘打折，北京出现2字头房源，这种新闻报道，为什么可以出现在央视财经上，央视为什么要报这些新闻？

9月28日，国家宣布涉房贷款不得超过30%。

10月5日，北京半数楼盘打折促销，出现2字头房源的新闻，就上了央视财经。

打折的楼盘不仅没有被政府约谈，要求立刻恢复价格，反而上了央视，用的词语也都是中性偏正面，颇有鼓励的意思。

请问这代表什么，你们知道么？

最近几个月来，监管出手是层层加码，下的政策是越来越重，再加上十一前后的这些事。

我想，有些话不用说的太明白吧。

房地产确实重要，但绝不能威胁到国家经济。 

首发于2019-6-26

在你每个月交给银行的房贷里，其实蕴含着很多秘密，只不过你不知道而已。

今天，我给大家从三个维度详细拆解这些秘密：

1、快速理解等额本息和等额本金的区别

2、要不要借房贷 

3、用房贷来预测房价涨跌

我知道你们想直接翻到第三条去看，别急，因为前面两条，也很精彩。

  

等额本息和等额本金

 

对于绝大部分普通人来说，等额本息和等额本金是最容易被弄混的地方，这两个东西解释起来实在是太复杂太拗口。

今天，我用简单粗暴的方法，让大家瞬间了解他们的异同。

曾经有多个文章说，房贷用等额本金好，等额本息会多交几十万的利息，真的是这样么？

错了，等额本金和等额本息的利率是一样的，他们俩最大的区别，在于等额本金，你前期还款较多，仅此而已。

我现在以100万房贷30年举例，基准利率设定为4.9%。

如果采用等额本息法，每月应还款5307元，30年累计还款191万，你大概需要给银行91万做利息。 

等额本息法的特点是每个月还款额固定，在第一个月的5307元里，4083元是利息，1224元是本金。

而到了第360月，你每个月还是还款5307元，但是其中5286元是本金，利息仅为21元。 

所以还有一个谣言是，等额本息法前期还的都是利息，后期还的才是本金，如果前几年没有提前还款的话，就不用还了，因为后期再还亏大了。

这一点，我后面一并讲解，先把等额本金法给大家也列清楚。

假设采用等额本金法，每个月将会固定还本金2777元，利息将逐渐减少，第一个月应还利息4083元，故第一个月应还房贷总额为6861元。

30年累计还款173万元，比等额本息法少还款接近20万。 

看到这个数据，你会说，没错啊，等额本金法就是省钱，我就借了100万，结果少还20万的利息，这么惊人的数据难道还不能说明问题么？

当然不能，实际上等额本息法对消费者来说是最有利的。

首先，我们仔细对比两个图发现，不管你是等额本金法还是等额本息法，只影响你每个月还的本金数量，而不会影响你还款的利息，你还的利息是一样多的。

你会说，不对啊，等额本金法每个月应还的利息很明显是在迅速变少，我眼又不瞎，你自己上面刚列完图，图上显示的清清楚楚。

别急，你再仔细看看，两种还款办法，第一个月需要偿还的利息都是4083元，但是随后等额本金法应还的利息在迅速减小，为什么呢？

因为在第一个月，两种办法所占用的本金，都是100万整，所以他们当月应还利息的金额都是100万*4.9%/12=4083元。

但是这个月，等额本金法额外还了2777元的本金，而等额本息法，只还了1223元的本金。

从第二个月开始，等额本息法占用银行的本金，就变多了，随着时间的推移，它额外占用的银行本金，会越来越多。

你占用了更多的银行本金，利率一样的情况下，你应缴的利息当然应该变多。每一期你应缴纳的利息，都是你当期占用本金*利率，等额本金和本息均是如此。

但是我之所以找银行贷款买房，就是因为我没钱啊，我要是有钱我还贷款干嘛。至少90%以上的普通人，都希望占用更多的银行本金，越多越好。

如果能永久占用银行的本金，每期只还利息不还本金，那简直太爽了，这样的条款如果能签100年，而不是30年，那这笔钱和白送给你也没什么区别了。

不信的话，你可以按这个条款把钱借给我，多多益善，青木我来者不拒，因为这等同于送我钱。

出于这种思维考虑，那我们当然更倾向于选择等额本息法，因为这种办法前期偿还的本金极少，贷款买房的人群，绝大部分，都是现在没钱，未来有钱。

而等额本金法，前期还款太多，第一个月要还款高达6861元，而最后一个月，每个月只需要还款2789元。 

30年前，1000块钱是一笔巨款，但是今天的1000块，也许只够吃一顿饭，等额本金法很明显有头重脚轻的趋势，并不是普通工薪层合理的资金分配方式。

房贷的利息只和你占用的本金多寡挂钩，和你还款方式一毛钱关系都没有，我们回到第二张图，等额本息法，第360个月应还21.58元的利息，5285元的本金。

后期果然都是在还本金，那么你亏了么？

一分钱都没有亏，最后一个月，你还欠银行5285元的本金，占用的这5000多本金，按利率会产生21.58元的利息，这有问题么？一点问题都没有。

如果是等额本金法，第360个月，应还11.34元利息和2777元本金。

为啥会产生11.34元的利息，道理很简单啊，你这个月欠银行2777的本金，按照利率，理所当然的会产生11.34元利息。

综上所述，你占用银行的本金越多，你应还的利息越多，但是银行承担的风险和成本也越大，所以大家是公平交易。

等额本金法之所以30年累计还的利息稍微少一点，完全是因为它前期本金还的多，占用的银行本金少。

如果你倾向于前期多还本金，那你少贷一点款就是了，或者直接提前还款，干嘛要用等额本金呢。

时间就是金钱，这句话一点都没错，从长期角度出发，以十年为单位进行考虑，随着货币的超发，你的收入一定会增加，欠钱的成本一定会减少。

所以，建议无脑选择等额本息法，不用烧脑筋去对比了，如果你后来挣钱了没地方投，提前还款就可以了，你没亏一分钱利息，前面帮你计算过了。 

 

要不要借房贷

 

说到提前还款，那就要提一下要不要借房贷的问题了。很多人会说，这还用问么？当然要借了，借的越多赚的越多啊，好多人都这么说的。

 

由于过去20年房价始终上涨，这个逻辑是没错的，基准利率是4.9%，只要房价增幅超过这个数值，那么买房贷款就一定是划算的。

对于没有钱，只能靠未来的工资还贷的人群来说，只要房价增速大于4.9%，你借房贷就是没有错的，它能让你迅速有个家。

但是对于一部分人群来说，他们除了借房贷之外，还把手头的现金借给别人或者金融企业来吃息差，这样的人还不少。

很多人认为，我欠着4.9%的房贷，用8%的利率把钱借出去，一年净赚3%，简直不要太聪明。

亲，你听说过银行坏账么？没听说过没关系，我给你解释一下，银行借出去的钱，如果收不回来，那就叫坏账，这笔钱是按亏损计算的。

如果你的息差是3%的话，那么你借给100个人，只要有3个人不还钱了，你就是亏的。

为什么银行贷款利率低，因为银行基本只给资质好，有抵押物的企业借贷，风险低，利率当然可以低。

为什么小微企业利率高，因为这些企业资质差、风险高，通常还没有抵押物，利率当然高，息差不高不足以覆盖这个风险。

房贷对银行来说，只是略有风险，因为你有房子及你个人的终身信用作为抵押物，所以银行房贷的利率，可能是你这辈子能拿到的最低贷款利率了。

但是房贷对你来说，却是100%的风险，中国是个人无限连带责任制，个人欠款，至死方休，除非你愿意放弃一辈子的未来，否则这笔贷款你是必须要还给银行的。

如果你把钱放出去的利率是8%，那么你的坏账率必须低于3%才算赚钱，如果你把钱放出去的利率是12%，那么你的坏账率必须低于7%才能赚到钱。

所以，在借钱之前，你要认真评估对方赖账的概率，你这笔钱放出去，可不是一定能收的回来哦。

不要相信什么兜底保本，碰到极端金融风险，连银行都能破产，何况那些小型企业。这几年有好多为了8%收益把钱存到P2P，自己还欠着几十万房贷的傻白领，现在打碎门牙往肚里吞啊。

所以，如果你手头的项目息差只有区区几个点，但是你评估对方赖账的概率还不止于此时，这些钱，你还不如直接存银行。

但是银行的理财收益一般是4%附近，比你房贷的基准利率还低1个点，你如果欠着房贷把钱去买理财，那简直是傻到家了。

所以对于这样的人，直接把钱提前还贷，是最佳的选择。

这世界上，不是所有人都愿意去借房贷的，只能说大部分人愿意借房贷，而有些人，就是愿意全款买房。

当然，很多人不这么做的原因，是因为他们没有全款的钱。。。

 

用房贷来预测房价涨跌

  

接下来，进入精华阶段，我给大家说一下用房贷来预测房价涨跌的秘诀。

我们都知道，房价是一个货币游戏，房价=货币量/供给，涌入到房地产领域货币的多寡，会直接影响房价的高低。

我们的房贷，有一个基准利率，是4.9%，但是国家会依据宏观环境，对房贷利率进行上浮和下浮来控制房贷总量。

根据历史经验，当房贷利率上浮的时候，从未出现过房价的暴涨，一次都没有过，因为这是比限购限贷更厉害的调控措施，从货币供应量上进行了釜底抽薪，几乎代表了国家最高级的调控意志。

而在房价利率下浮的时候，要么止跌，要么暴涨。

以2015年房地产去库存为例，为了推动去库存的目标，银行甚至能批出来7折的商贷。

什么意思呢，就是基准利率4.9%，打个7折，利率仅为3.43%，而到了2018年和2019年，很多地方的利率是上浮20%，这代表你的房贷利率是5.88%，如果是上浮30%的，那房贷利率高达6.37%

息差大的吓死人，甚至就直接翻倍了，很多人无脑买房，压根都不看利息的，只要银行肯放贷，提笔就签字，只要横盘时间略长，他们完全有可能被利息压垮。

在房贷利率下浮20%甚至更多的时候，代表官方想托价的意愿已经非常强烈了，这个时候会有两个结果，第一个结果是没托住，第二个结果就是直接暴涨，底部L型横盘的概率非常小，货币巨龙是极难被精确控制的。

在过去的20年里，是房地产大牛市，从未崩过，所以只要房贷利率大幅下调，结果只有一个，那就是短期内大幅暴涨。

当前的房贷利率，是上浮状态，这代表官方根本不希望房价上涨，随着时间的推移，狂热购买人群的冷却，房价会承压，这时候官方会逐渐慢慢松绑各项调控政策，利率上浮的比例会越来越低，直至下浮。

当下浮20%或以上的时候，货币政策基本就到底了，利率再下浮，银行放房贷就是在做慈善了，根本挣不到什么钱，凭空负担风险。

这种情况，代表官方开始引导资金进入楼市，进行护盘托市，这是崩盘和暴涨的临界点。如果你是认为楼市随时会崩盘那种悲观主义者，那任何情况下你都不会买房的，你也不用考虑时机了。但如果你不是这种极端悲观主义者，那么此时，是你杀入房地产买一套投资房的最佳时机，短线暴涨，可能就在这一时刻。

不过退一步说，如果楼市真的扛不住了，各行各业都得完蛋，无非就是五十步笑百步而已。所以在这种情况下出手压大涨，成功的概率是非常大的。

当然，这一招只适用于投资房，如果你是刚需房，你可以不用等这个临界点，你也等不起，熬个三五年，可能媳妇都跑了。。。

房贷利率，真的是可以预测房价涨跌的，因为房价的本质，是一个货币游戏。

 

房地产在这几年真的是发生了翻天覆地的大变化。

 

以前，是真的有人专职炒房的。不是那种扮个大V教人买房、打广告赚钱，而是不上班，不做生意，就是默默无闻地通过买卖房子赚钱，这是他们的唯一工作。

 

以前，无论是省会还是京沪，都没有限购，可以几个人凑钱买一套，也可以一个人买很多套。

 

以前，没有满两年或满五年的各项税费，也没有限售，可以今天买，几个月就卖。

 

在那个年代，私营企业主是先富起来的一批人，他们中就有些人，把买卖房子当做普通生意，实业可以不做，房子不能不买。

 

到了七八年以前，就很少有把炒房当成全职生意在做的人了。

 

现在买房的人，几乎都是中产或者普通人，相信买房是一个储蓄途径，能赚钱，不会亏，只有极个别的人买进卖出赚点钱，也是锦上添花，自己还是要上班，有主业的。

 

炒房，很多是自媒体和中介在忽悠，因为作为一个真正的买房人，我发现最近这几年，想在房子上赚钱，真的是越来越难了。

 

1

不是人变了，而是时代变了。

 

一方面，是经济的新常态，以往用“大水漫灌”刺激经济的套路屡试不爽，但经济也像人一样，抗生素打多了，身体就会产生抗性，再打下去的效果就会变差，经济学上叫“边际效应递减”。

 

所以执政者们也意识到了这个问题，近些年来，货币投放的增速就下来了，那么推高楼市的动力也减弱了。

南方谈话以来中国货币与经济增速

 

另一方面，房价，尤其是一线城市房价，确实已经不便宜了。

 

以前房价只有几千块一平的时候，基数低，翻倍很容易，后来涨到一两万了，涨的就慢一些，而现在五六万一平，同样是翻倍，需要的资金量是之前的数倍，这太难了。

 

两种因素叠加，使得2015-2017那波去库存周期之后的楼市，变慢了许多。

 

虽然这两年，苏州、深圳、宁波等城市都有了一定的牛市行情，但大多都是结构性的，有的房子涨，有的房子不涨。就算看全市平均，基本也是平两年，涨一年，涨幅不超过两成。

 

平均年化6-8%，可能是接下来大城市楼市的常态涨幅了。

 

2

这个涨幅，说高不高，说低不低，有点鸡肋。

 

现在P2P没影了，信托收益率也在下降，除去私募、期货、外汇等老百姓容易踩坑的高门槛投资品类外，6-8%的房价涨幅，好像确实还不错，毕竟现在银行理财普遍在4%以下，余额宝都奔着1.5%去了。

  天弘余额宝货币基金近三年年化收益率

 

但现在大家买房基本都是贷款，利息成本这关肯定是跑不掉，再减掉高额的税费，买房好像确实也赚不了什么钱。

 

我刚好就有套两年前买的房子，三百多万总价，至今涨了50万，14%，年化涨幅刚好在6-8%之间。

 

租金收益1.6%，每年算6万；

贷款利率4.6%，乘以贷款的额度，每年算12万；

  

当时买进的税费中介费25万；

 

杂七杂八的物业费、车位管理费等一年5000块。

 

好了，两年的总收益为50+6*2=62万，支出为12*2+25+0.5=49.5万，两者相减，相当于拿着百万首付现金，一年只赚6万多，真是赚了个辛苦钱。

 

摔，谁说房东这么好当的，我收房租容易么我！

 

更惨的是，不像股票，今天买，明天卖，简单方便，没太多交易费用，房子是一种低频交易的资产，摩擦费用高，流动性低，买来一会儿就卖，不仅要承担5%以上的巨额增值税，当年买入的税费、中介费也无法被时间摊薄，这还没算上急于卖出的折价和卖出时机的风险。

 

3

回头看看，以前买房赚钱的方式，和现在存在巨大的认知误差。

 

以前，只要买了，就能赚钱。现在呢，三年不涨，甚至五年不涨的房子都大有人在，暴涨的年代过去之后，操作不好，还要亏不少利息。

 

以前，只要买学区房，就能享受学票增值的福利。现在呢，单学区不怎么涨，要买就买对口双学区，甚至九年一贯制学区的房子。更厉害的，要买现在看上去一般，但以后会变的很强的学区房。

 

以前，只要买人口流入的城市，一定能赚钱。现在呢，城市级别的观察还不够，要细致到行政区甚至板块级别的人口流入。杭州只有未来科技城附近涨，深圳只有西部涨，热点行情仅出现于个别供需关系不平衡的板块，选房子不精确怎么行。

 

以前，总是说“贷到就是赚到”，因为房价涨得快，很快就能把资金成本覆盖掉。现在呢，杠杆要量力而行，资金成本要严格控制，随随便便上浮20%的按揭，高利率的信用类工具，通通不要碰，甚至要主动出击，用低利率、长年限的贷款逐步替换掉高利率、短年限的资金。

 

以前，买到新房比二手房便宜的“倒挂盘”，是要烧高香的，开心得不得了。现在呢，以为是倒挂，实际上过了段时间，虚高的二手房价格降下来了，期房的持有成本又奇高，一正一副，原来啥便宜也没赚到。

 

4

当然，我觉得最重要的，就是管理好自己的预期。

 

买房能不能赚钱，当然能；但买房能不能随随便便赚钱，显然不能。

 

所以对买房的期望太高，就有可能适得其反。还是摆正心态，把房子作为一个正常的商品看待，商品价格有涨有跌，不要太正常。

 

其次，房产的周期会越来越长，几年不涨是常态，这时候就要在静淡市做好心理按摩，不抛弃不放弃。

 

最后，保持乐观，寻找城市级别、板块级别、学区级别、产品级别的结构性机会，一切都精细化来。

 

有句话说的很好，以前做投资，100%的时间都在做研究、做交易，一顿操作下来其实发现没赚多少钱。现在，其实只要花10%的时间买入看好的标的，90%用来陪伴家人、阅读、出去放松、开拓视野，最后获得的收益可能会更多。

 

这不，我就在给大家做心理按摩呢。

 

以上是正文，来自平层86。

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【END】

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1

买房送汽车，没有套路，买就开走。

 

这种只有北上广才有的“福利”，竟然出现了二线以及三线城市，真的是活久见！不过也侧面反应出开发商的焦虑与压力远比你想象的要大。

 

郑州买房送别克英朗▼

温州买房送奥迪a4l▼

对于房地产来说，市场不好的时候为了销售额，开发商就会进行花式促销0首付，降价xxxx元，打7折，送物业费等等，而买房直接送车，在总价不高的城市来说还真是厉害！

 

不可否认的事，降价已经成为事实，并且不断的蔓延。

 

在郑州总价30万就能送一个价值6-14万之间的汽车，相当于直接就剩下了这笔钱，真的是心动。

 

在如此吸睛的背后，我们来看房源，是西四环的公寓，价格在7500-8700。位置不好，价格不低，虽然有诱惑力但是买来干什么呢？我们都知道公寓对地段，物业，商圈的要求极高，一不小心就空置还有无人接盘。

 

相同的方法下，温州的是写字楼，直接可省下30万左右。

 

在住宅都抗不住的情况下，公寓和写字楼更是一片狼藉，特别是写字楼。

 

不过温州润锦商业中心宣传海报上有两点值得我们注意：

1、时间是9月28日-10月8日，抢收10.1国庆黄金周。

2、汽车是该项目三年返租的补偿，又是老生常谈的返租模式。

 

猛一看挺实在，实际也是套路满满。

 

要是知道去年年末，温州写字楼总量为321万㎡，其中已经面市的是226万㎡，市场空置率达21%，特别是第二季度达25%。具体到板块，城西板块高达63%，其次是牛山板块达高达39%。你想想一栋楼一半以及以上都是空置也是吓人。

 

30万的房子能降至30%，可见下半年的压力，这类房产更崩不住了。

 

手持写字楼或者商办的小伙伴你心颤抖吗？特别是没交房的！

 

 

2

为什么这么说？可以看下面这个新闻：

瑞尔大厦改造工程已经立项部门批准建设，正在启动改造项目造价评估招标。这意味着，停工14年、有“南京最大烂尾楼”之称的瑞尔大厦，可能迎来起死回生！

 

在烂尾之前，这楼是奔着“宁南第一高楼”去的，总高108，作为南宁雨花台的展示中心！但是从2006年以后就各种原因搁置，再有消息已经是14年后的今天。

 

从这里我们为业主高兴之余应该看到：写字楼的烂尾比住宅的烂尾更可怕！

 

别样幸福城的业主还能住宅烂尾楼里生活，烂尾写字楼的业主只能每天瞪眼看着，毕竟不会有企业会租这里，眼看钱打水漂。

 

烂尾时间之久，接盘的开发商之少，也许到最后自己成为自己的接盘侠！

 

 

3

然而写字楼是经济发展的晴雨表，不少城市建写字楼为自己的地标，并且努力发展楼宇经济，为该城市带来税收，吸引企业是发展不可缺少的一部分。

 

但是对于写字楼来说，盘活的好了就是城市的优势，而盘活不好就只能是闲置。

 

那么现在的写字楼市场如何，可以看下数据：

 

1、库存大，销售压力大。

 

 

有人说某个城市50年不建写字楼也卖不完，一句道破！

 

以郑州为例，受疫情的影响客户观望程度大，需求端减少，库存走高，从图表中就可以看出。

 

东莞也是如此，有数据显示，去年全年供应2457套，供应面积40.25万方，而成交1529套，成交面积31.24万方。从消化周期来看，写字楼库存80万方，消化周期需31个月。

 

进一步扩大的全国，销售也比较大。全国销售面积为1290万㎡，同比下降26.5%，新开工面积为2853万㎡，同比下降12.6%。

 

在土地供应方面，上半年武汉，杭州等重点城市规划面积为 2509.5万方，同比增长 14.1%。一线城市最多，二线比较少。未来供应会稳定增长。

 

2、二线城市逐渐上升的空置率。

 

也许你会把这个锅甩给疫情，但是疫情之前写字楼供过于求的情况就存在了，不少城市租金下跌已经超过一年，而武汉，重庆，西安等写字楼空置率超过30%，南宁更多在50%。

甲级写字楼空置率低于10%只有4个城市，说白了疫情只是把这个问题更加暴露在眼前。

 

相对于一线城市来说，上半年深圳新增和净吸纳量均为去年三倍，北京上海甲级写字楼净吸纳同比跌将近一半，但是总量依旧是全国高位。不过它们商务核心区的空置上升，而次级则下降，企业减少成本的一个现象。

 

二季度二线城市由于中小企业受影响退租导致空置率上升，环比增幅在1-4%不等，对于传统制造业，零售等行业密集的城市是个打击。

 

3、租金下降。

 

在北京，上海，成都，杭州，天津等15个城市中，租金环比下跌的占比90%。在下降的商圈中，深圳龙岗中心城最大为3.96%，其次是深圳南山，北京上地，广州体育中心，上海五角场，成都春熙路等跌幅在1%-3%之间。

 

 

四季度商业办公会更加难过，特别是二线三线城市，送车、打折促销现象会更多。

 

但是能买吗？答案是不能！

 

你我皆凡人，须得明白一个道理：就收益而言住宅大于公寓大于写字楼。

 

 

3

 

亮丽的风景线或者城市伤疤就像写字楼的分叉口，经营不好就会成为另一个西南第一高楼的成都绿地468，北京中弘大厦，天津117大厦……

 

那么我们不得不思考，为什么写字楼空置率这么高，有些甚至烂尾，还在建？

 

主要原因就是不少城市对房地产依赖比较大。

 

就以GDP进入万亿元俱乐部的城市北京，上海，深圳，无锡等城市为例来看，北上深广这些城市比较小的，而杭州和郑州则是占比比较大，依赖度比较高超过了20%。

 

 

进入万亿元俱乐部的城市尚且如此，何况一些GDP不高的城市，经济发展不好，企业发展不起来，去化不了写字楼的库存，但是又需要用房地产来刺激经济，就陷入了这样的循环。特别是阜阳市，湖州市，菏泽市，温州市，嘉兴等这些对土地财政依赖达126%-178%的城市。

 

城市需要发展，地铁，公路等基建都需要钱，而这些钱的来源大部分都是土地，毕竟有些城市没有好的实体经济来发展。

 

造成房地产空置的原因是不少，比如租金比较贵，就像北京核心写字楼空租就上升，还有物业，地段，区位等等。

 

但是房地产的资金流动是很大助力。开发商抵押去银行借钱，前几年，融资渠道比较多，成本也比较低，大量资金拥入，开发商在设计的时候，就会脱离市场实际需求。比如贵阳，GDP一般，写字楼却在全国排前列。而南宁也是如此，200米以上的高层建筑数量就非常靠前，300米以上的建筑超过武汉上海等城市，也是令人惊叹。

 

没有实体经济的支撑， 这种城市的写字楼繁荣景象不会有。

 

 

4

 

 

在如此情况下，我们应该如何选择？

 

1、对于资产比较少的人来说，写字楼并非好的标的。因为首付高，二次交易税费多，流动性差，后期不好变现。

 

2、经过此次疫情，对于产业的选择也有新的变化，要围绕互联网相关服务行业、医疗以及大数据等行业进行布局，附近租金上涨比较快。除此外金融行业也是写字楼市场的主力。

 

很明显在数据上，二季度虽然都下跌，但是北京科技园，丽泽桥商圈等租金还有所上涨。尽量避免传统行业。

 

3、对于返租形式的销售，我们尽量远离，不管是写字楼还是公寓，大概率是坑。

 

4、写字楼对地段商圈的要求也是非常高的，一定要买核心，远郊写字楼尽量不要碰。