以前，是真的有人专职炒房的。不是那种扮个大V教人买房、打广告赚钱，而是不上班，不做生意，就是默默无闻地通过买卖房子赚钱，这是他们的唯一工作。
以前，无论是省会还是京沪，都没有限购，可以几个人凑钱买一套，也可以一个人买很多套。
以前，没有满两年或满五年的各项税费，也没有限售，可以今天买，几个月就卖。
在那个年代，私营企业主是先富起来的一批人，他们中就有些人，把买卖房子当做普通生意，实业可以不做，房子不能不买。
到了七八年以前，就很少有把炒房当成全职生意在做的人了。
现在买房的人，几乎都是中产或者普通人，相信买房是一个储蓄途径，能赚钱，不会亏，只有极个别的人买进卖出赚点钱，也是锦上添花，自己还是要上班，有主业的。
炒房，很多是自媒体和中介在忽悠，因为作为一个真正的买房人，我发现最近这几年，想在房子上赚钱，真的是越来越难了。
一方面，是经济的新常态，以往用“大水漫灌”刺激经济的套路屡试不爽，但经济也像人一样，抗生素打多了，身体就会产生抗性，再打下去的效果就会变差，经济学上叫“边际效应递减”。
所以执政者们也意识到了这个问题，近些年来，货币投放的增速就下来了，那么推高楼市的动力也减弱了。
南方谈话以来中国货币与经济增速
另一方面，房价，尤其是一线城市房价，确实已经不便宜了。
以前房价只有几千块一平的时候，基数低，翻倍很容易，后来涨到一两万了，涨的就慢一些，而现在五六万一平，同样是翻倍，需要的资金量是之前的数倍，这太难了。
两种因素叠加，使得2015-2017那波去库存周期之后的楼市，变慢了许多。
虽然这两年，苏州、深圳、宁波等城市都有了一定的牛市行情，但大多都是结构性的，有的房子涨，有的房子不涨。就算看全市平均，基本也是平两年，涨一年，涨幅不超过两成。
平均年化6-8%，可能是接下来大城市楼市的常态涨幅了。
现在P2P没影了，信托收益率也在下降，除去私募、期货、外汇等老百姓容易踩坑的高门槛投资品类外，6-8%的房价涨幅，好像确实还不错，毕竟现在银行理财普遍在4%以下，余额宝都奔着1.5%去了。
天弘余额宝货币基金近三年年化收益率
但现在大家买房基本都是贷款，利息成本这关肯定是跑不掉，再减掉高额的税费，买房好像确实也赚不了什么钱。
我刚好就有套两年前买的房子，三百多万总价，至今涨了50万，14%，年化涨幅刚好在6-8%之间。
好了，两年的总收益为50+6*2=62万，支出为12*2+25+0.5=49.5万，两者相减，相当于拿着百万首付现金，一年只赚6万多，真是赚了个辛苦钱。
更惨的是，不像股票，今天买，明天卖，简单方便，没太多交易费用，房子是一种低频交易的资产，摩擦费用高，流动性低，买来一会儿就卖，不仅要承担5%以上的巨额增值税，当年买入的税费、中介费也无法被时间摊薄，这还没算上急于卖出的折价和卖出时机的风险。
回头看看，以前买房赚钱的方式，和现在存在巨大的认知误差。
以前，只要买了，就能赚钱。现在呢，三年不涨，甚至五年不涨的房子都大有人在，暴涨的年代过去之后，操作不好，还要亏不少利息。
以前，只要买学区房，就能享受学票增值的福利。现在呢，单学区不怎么涨，要买就买对口双学区，甚至九年一贯制学区的房子。更厉害的，要买现在看上去一般，但以后会变的很强的学区房。
以前，只要买人口流入的城市，一定能赚钱。现在呢，城市级别的观察还不够，要细致到行政区甚至板块级别的人口流入。杭州只有未来科技城附近涨，深圳只有西部涨，热点行情仅出现于个别供需关系不平衡的板块，选房子不精确怎么行。
以前，总是说“贷到就是赚到”，因为房价涨得快，很快就能把资金成本覆盖掉。现在呢，杠杆要量力而行，资金成本要严格控制，随随便便上浮20%的按揭，高利率的信用类工具，通通不要碰，甚至要主动出击，用低利率、长年限的贷款逐步替换掉高利率、短年限的资金。
以前，买到新房比二手房便宜的“倒挂盘”，是要烧高香的，开心得不得了。现在呢，以为是倒挂，实际上过了段时间，虚高的二手房价格降下来了，期房的持有成本又奇高，一正一副，原来啥便宜也没赚到。
买房能不能赚钱，当然能；但买房能不能随随便便赚钱，显然不能。
所以对买房的期望太高，就有可能适得其反。还是摆正心态，把房子作为一个正常的商品看待，商品价格有涨有跌，不要太正常。
其次，房产的周期会越来越长，几年不涨是常态，这时候就要在静淡市做好心理按摩，不抛弃不放弃。
最后，保持乐观，寻找城市级别、板块级别、学区级别、产品级别的结构性机会，一切都精细化来。
有句话说的很好，以前做投资，100%的时间都在做研究、做交易，一顿操作下来其实发现没赚多少钱。现在，其实只要花10%的时间买入看好的标的，90%用来陪伴家人、阅读、出去放松、开拓视野，最后获得的收益可能会更多。
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