标签： 房产

 

2020年的最后一个月

 

一个特殊的月份，二手房发生着史无前例的变化

 

各个分支都杀出一路分支，用着不同的模式，说着不同的话术，但是在背后似乎都在说着：

 

贝壳，我不会放过你的

 

今日分享歌曲陈粒《易燃易爆炸》

记住里面一句应景的歌词：赐我梦境还赐我很快就清醒

 

 

01

最近一个月，关于二手的消息密集到我头皮发麻

 

有一条消息淹没在双十一的浪潮里，那就是恒大的房车宝

 

2020年11月6日，恒大高调上线“恒大房车宝”

 

推出3年期的246发展计划，2024年上市，并且在宁波等城市开始收购中介门店51%的股权

 

而收购51%的股权的筹码也非常的彪悍：

 

6万现金直接补贴随便你怎么用+10万拓展助力+恒大新房独卖+新房垫佣+房车宝上市原始股权

 

大家感受一下海报的画风

 

作为一个大量的夫妻老婆店，作为朝不保夕的小中介，如果你是老板，你会不会心动

 

不用你回答，很多人已经心动，就这短短的一个月时间，恒大房车宝的估值已经达到600亿，这样的速度不得不服

 

第二件事，来自我提过的一家中介品牌：美凯龙爱家

 

2020年12月2日， “美凯龙爱家”总裁冯全林在上海年度启动大会中总结，爱家中介门店已经进入上海/深圳/北京/合肥/南京/苏州6个城市，门店数量突破500家，总业绩突破7亿元

 

也正在这样的节奏下，美凯龙爱家提出了一个目标：5年时间冲到全国二手行业第二位置。

 

二手行业的老大是谁，美凯龙爱家没说，但是我们知道的是，二手行业的老大，大概也是用了5年的时间成为了老大

 

这还不是全部，还有四位

 

2020年9月“天猫好房”正式成立并发布目标，2021年GTV达到2万亿

 

在内部创业3年后，截止2020年双11，京东房产已经在广东/天津开出800多家线下中介门店，这些门店的品牌统一为“好房精选”

 

头条系房产平台“幸福里”在运营1年左右进入内部调整期，计划对经营方式做重大调整

 

2020年10月，58同城已启动私有化退市，其中重头戏是房产平台安居客将正式推出交易平台

 

……

 

 

02

史无前例，前所未见的，二手房市场激出了大量的浪花

 

就在2020年的最后一个季度

 

所有人都试图在这个赛道里做出一番事业，若有似无的对外说着：我们要重仓二手房市场，我们要改变这个赛道

 

这应该是这整个赛道异常罕见的一次，甚至放在整个房地产市场都不曾见过的场景

 

方向如此清晰，目标如此一致

 

而这样的罕见，其实在2020年8月18日开始就埋下了伏笔

 

2020年8月18日，某种意义上会影响整个二手市场的某一个拐点，因为这一天，贝壳上市了

 

贝壳上市你可以把他当成一个孤立时间，但是这个孤立时间让整个投资圈都眼红和羡慕

 

贝壳上市之后的股价从26美元一路上涨到80美元，最新总市值在711亿

 

房地产这行历来都是投资圈鄙视链的底端，很多投资人都认为这是一个赚钱的生意，却不是一个好估值的企业。他们可以说出无数条道理，穿着崭新的西装模样

 

在2019年，链家转贝壳启动上市的时候，国内资本界给的估值按照原来链家的600亿人民币，甚至投资人还觉得已经贵的离谱，有些链家老股东选择了折现离场

 

而最后的事实告诉我们，哪怕在氛围最动乱的2020年，贝壳市值涨了8倍

 

所有的大佬现在有多用力，就说明当初看的有多走眼

 

而前后反差这么大的理由就在于，海外投资人给贝壳的估值用了一个国内从来没想到的评价方式：中国电商排名

 

我们来看下这样的数据对比

 

阿里巴巴，年交易额GTV=6.5万亿，市值7140亿美金，

贝壳，年交易额GTV=2.4万亿，市值711亿美金；

京东，年交易额GTV=2.1万亿，市值1300亿美金；

拼多多，年交易额GTV=1.1万亿，市值1800亿美金；

美团，年交易额GTV=7000亿，市值2100亿美金；

 

这样的对比下大家可以看到啥

 

两条

 

第一，贝壳居然是国内第二大电商平台

 

第二，哪怕是现在这个估值，贝壳居然现在还是最便宜的

 

看到这样的趋势，所有的大佬都坐不住了，纷纷开始表态进军二手房市场，所有的企业的口号，不论是做得和贝壳一样，还是成为第二个贝壳，甚至说的是干掉贝壳

 

潜台词都一样的：我的对手就是贝壳

 

 

03

大佬们的帐其实算的挺明白的

贝壳2万亿的GTV对应700亿美金的市值，国内未来5年整体房产交易在25-30万亿，所以再跑出2个贝壳也还没有到现在阿里巴巴50%电商市占

所以，这仗当然可以打，而且越是大体量的平台就越是必须打

所以肉眼可见的是，未来五年二手房市场将进入史无前例的烧钱阶段，大量新鲜品牌将大肆在这个赛道里出没

 

而其中可能最凶猛的或许就是阿里系的态度

 

毫无疑问，贝壳的成功也是腾讯这一轮的布局正确，贝壳上市前的最后一轮融资就是来自腾讯，而进入微信九宫格的贝壳毫无疑问会最大程度的成为普通用户的购房端口

 

而作为本来就是交易逻辑为主导的阿里系，一定不会轻易的放过这个赛道

 

所以各位可以看到，如今崛起的这几个搅局者，有两条来自阿里

 

分别是美凯龙爱家和天猫好房

 

红星美凯龙在去年的一次战略性融资，就是引入阿里巴巴，时间是是2019年的5月15日

 

我之前一度认为阿里入股红星美凯龙的诉求是希望在家具模块实现新零售的尝试，但是仔细的朋友可能发现

红星美凯龙接受投资之后做的第一个决定就是开启二手中介业务，时间是2019年8月19日，也就是接受阿里投资后的三个月

 

而美凯龙爱家的掌舵者，名字叫冯全林，来自阿里铁军

 

很显然，这家企业的目的就是要用阿里的铁军文化对房产经纪行业做一次彻底的线下改造，短短一年半时间，在上海、北京、深圳、合肥、南京、苏州6个城市开出了500多家门店，员工超过8000人2020年底达到700家门店，总业绩超10亿；2021年开拓到8个城市，做到全国第四名，仅次于链家、中原地产、我爱我家；到2022年，上升到全国第二

 

用5年的时间、4倍速度，赶上现在的贝壳

 

这家企业但看已经势如破竹，而且不仅如此，他还有一个策应，就是双十一时期轰轰烈烈的天猫好房

 

天猫好房是目前大家解读最多但是似乎也最没有清晰定论的一家企业

 

我们看到了天猫好房试图将房源大量上线，折扣上线，从而养成购房者上线的使用习惯

 

同时我们也看到了易居和阿里共通发布的“不动产交易协作机制” ETC。提供新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景，承载房产线上交易过程的多项服务功能

 

整个一个终局方向似乎还没有特别明朗（有兴趣的朋友可以点击蓝字看我们之前写过一篇比较完整的解读你以为阿里真的在…卖房么）

 

但是大量业内人士最期待的或许就是房产线上支付场景，包括搭配支付宝一系列金融工具，在房产这个大宗交易的赛道里一定会炸出一个巨大的浪花

 

可能是收到蚂蚁上市受阻，这一切都看上去没有那么的清晰，但是不论如何我们可以看到，天猫好房一定不是来做贝壳第二的

 

但是如果天猫好房和美凯龙爱家在未来的某一个时间点交汇，可能就是阿里从腾讯已经占主导的房产赛道里正面交锋的一天了

 

 

04

这一场战争还会继续打下去

 

二手市场很有可能会进入到革命性的改变，不论是外来者还是贝壳，都会持续在这个赛道里发力

 

可以预知的，会有越来越多的门店的出现，因为二手房源的完全控制可能性极低，必须要通过大量的开店才有可能获得足够的货源

 

而客源也会越发的线上化，，不论是有人完全的线上化还是有人更强的O2O模式，这一局的变化现在还没有终局，唯一确定的就是变

 

另外，经纪人本身作为房产交易的“物流”终端，最大的变化就是门槛开始提升，不论是从提升单人人效的角度还是提升服务水平的角度，未来五年二手房产经纪人是我认为很有可能会降低数量的时候

 

而且会淘汰的非常快

 

降低的同时提升素质，提升服务，提升业务模块的能力

 

另外还有一个软实力，也是我认为贝壳被人严重忽略的一块：就是楼盘字典模块

 

 “楼盘字典”相当于“商品名录”，而楼盘字典的价值在于，他只要做好，就不会变

 

因为房源是稳定的，这样的护城河会越来越高越来越夯实，链家经营这么多年下来的楼盘字典绝对在贝壳的估值里占有不小的比例

除此之外，国内自建楼盘字典唯二而且还独家拥有小区全量真实成交数据的兔博士app也值得大家的重视

 

当然，我们自己的小酌坊真有好房也为此而努力

 

所以大家在拼的都是什么，拼的是这个行业的话语权，而房地产这个赛道最大特质就是，产品不可移动也不可改变，换句话来说，如果话语权树立，口碑树立，他将拥有极大的口碑效应和辐射能力

 

而这一点在滚雪球效应下将变得势如破竹

 

这也是为什么所有资本大佬看着贝壳起来之后如此急不可耐的原因，因为给他们的时间也不太多了

 

这一场战役的分水岭，可能就是2021年的年底

 

双十一之后，一切都会有明朗画面，到时候我们再把这篇文章拿出来聊聊

 

 

05

最后，最让我感慨的是，我们再来复盘一下这一轮浪潮的参与者

 

除了贝壳链家之外，京东、阿里、58、今日头条都是典型的互联网企业，美凯龙爱家来自下游家具产业的衍生，恒大来自开发商

 

这个赛道里真正的传统二手中介品牌，他们都哪里去了

 

他们现在都在做什么，他们还关注这个赛道么

 

他们安逸，他们无所谓，他们好像也不太在乎，就在外来者磨刀霍霍大刀阔斧前行的时候，传统中介似乎正在这样的浪潮里，声音越来越小，越来越小

 

互联网时代留下一句话：我灭掉你，和你无关。

 

不知道这句话会不会发生在二手房市场里

 

以上为正文，来自真叫卢俊

Ps：以上文字观点，来自我的一个地产老哥们，他不让我说他的名字，嗯，就这样

 

▎当公寓企业选择“高收低出”的扩张方式，不仅没有规模效应，还会变成“规模不经济”的后果。

 

钛媒体编辑丨高梦阳

 

谁都没料到，赴美上市不到一年、坐拥40多万套房源、行业排名第二蛋壳公寓，真的与“蛋壳”一样，不堪一击。

 

11月20日，连续去蛋壳公寓杭州分公司门口等了两次后，杭州房东张强终于抢到了属于自己的号子。不过，直到11月23日，他才等到了到蛋壳杭州分公司楼上解约的机会。

 

但在跟蛋壳的相关人员对接后，张强发现，解约没有那么简单。

 

“里面的人对我说，需要我们跟租客先协商”。蛋壳的工作人员对张强承诺，解约在15个工作日内会完成，但解约的前提是租客都解约完成。

 

“假如有租客不愿意解约怎么办？”面对张强的质疑，对方没有直接回应，只是不断的强调会有专人联系他。

 

根据蛋壳杭州分公司门口张贴的通知，蛋壳一天只固定接待150名房东与300名租客。与很多人相比，张强从拿号到解约接待的过程堪称顺利。

蛋壳杭州分公司门口张贴的通知

 

“上周最多的时候一天有一两千人。”已经多次来现场维权的李建告诉钛媒体APP，自己由于时间原因，每次都没有赶上放号，当11月23日一早赶到蛋壳杭州分公司门店时发现，蛋壳的工作人员已经把整整一周的号发完了。

 

在蛋壳杭州分公司门口，房东的诉求比较明确——退租，但房客更加无助，不仅因为蛋壳的爆雷而损失掉大笔租金，很可能因为房东的驱赶而丧失掉在这个新一线城市的立足点。

 

蛋壳爆雷会波及多少人、多少企业，现在还是个未知数。但长租公寓行业已经成为人人喊打的“过街老鼠”，其商业模式也遭到了前所未有的质疑。

 

经过钛媒体APP连日来的走访，以及在多个房东、租客维权群的调查，蛋壳公寓的失败已成定局。然而房东与房客，这对看似原本应该同仇敌忾的受害者，却因为蛋壳方面的缺位关系越来越紧张，仍然被死死的困在“蛋壳”的局中。

 

除了蛋壳公寓，继青客公寓、巢客公寓、友客公寓等多家平台爆雷后，上个月“城城找房”也被曝拖欠海口、西安、长沙等多地的房东租金。很多租客原本已支付了一年的租金，却不得不面临被房东驱赶、房财两空的境地。而作为头部企业的蛋壳也深陷爆雷传言，并于11月4日被列为被执行人。

 

由于爆雷的大部分长租公寓品牌多为重资产运营商，其利用“高进低出”、“长收短付”等金融手段做杠杆、撬动房源增长的做法，被外界所深恶痛绝。

 

更严重的是，今年的爆雷潮让长租公寓行业遭遇了空前的信用危机。而近两年的爆雷潮也宣告了“高进低出”“长收短付”模式的终结，也从侧面反映了许多重资产公寓运营商的困境。

 

长租公寓处于爆雷边缘时，房东比租客感知更快

曾经，青客公寓、蛋壳公寓的赴美上市让行业许多玩家都激动的以为，长租公寓的春天终于来了。

 

但许多像张强一样的房东，他们并没有主动通过招股书去了解蛋壳真实的经营数据。“能够去美国上市说明他们还挺有实力的。”

 

事实上，蛋壳上市带给所有人的喜悦并没有维持多久。一场疫情重创了长租公寓行业，率先倒下的是青客公寓。

 

从今年2月开始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金，面临断水断电断网、甚至被赶出公寓的窘境。此外，青客公寓也被曝出存在退房无人受理；要求房东减免房租，却未对租客减免房租等问题。不仅如此，青客公寓运营主体上海青客设备租赁有限公司的执行董事、法人、实际控制人等已被法院发布限制消费令。

 

最终，建设银行旗下长租公寓平台建融家园接手了青客公寓在杭州数千间房源。

 

但其他的公寓品牌的日子也不好过。彼时，自如、蛋壳等头部品牌在部分城市和地区向房东请求降租。

 

杭州潮鸣街道的周阿姨是为数不多同意减租的房东，她认为之前蛋壳的租金打的都比较及时，服务也不错，自己降点租金能帮蛋壳挺过疫情，之后又可以恢复原来的租金。

 

可惜的是，她没能等到那天的到来。今年10月底，周阿姨发现蛋壳的第四季度租金没有如期而至，联想到今年8月份杭州多起长租公寓爆雷事件，她意识到蛋壳也处在了爆雷的边缘。

 

11月19日杭州潮鸣街道发给李阿姨的通知

事实上，当长租公寓处于爆雷边缘时，房东往往比租客感知的更快。

 

9月初杭州出现暴雷潮时，蛋壳杭州的租客王楠曾经询问过管家蛋壳的情况，管家的保证让她放心的支付了下一季度的租金。但到了11月初，王楠收到了房东的电话，并被告知蛋壳可能要跑路，而房东正在与蛋壳寻求解约。

蛋壳公寓官方微博对于跑路、暴雷的回应

 

“原本以为蛋壳不会爆雷，只是暂时性的经营困难。”尽管蛋壳官微发文称没有跑路，没有破产，但王楠还是慌了。

 

11月16日至今，钛媒体APP曾多次前往位于杭州市建国北路43-1的杭州分公司所在地，发现由于蛋壳杭州分公司早早就拆除了招牌，加上附近道路施工遮挡，不少房东房客都是经过多方打听才找到正门。即便如此，蛋壳杭州分公司的门口每天都有数百位被拖欠租金的房东与租客前来维权。

 

事实上，不光是杭州，蛋壳在北京、成都、深圳等国内主要城市的业务都出现了类似的情况。

 

尽管蛋壳公寓在资本的助推下近几年发展迅猛，但其扩张模式与市场中之前爆雷的分散式长租公寓并无二致。由于长期以来坚持“高进低出”“长收短付”等金融手段做杠杆、撬动房源增长等做法，导致资金链极度紧张。

 

最终，由于疫情、融资渠道有限、团队管理问题众多等原因，即便已经是行业第二，蛋壳还是不可避免的走入了深渊。

 

不过，钛媒体APP在实地走访过程中与多名租客、房东交流后发现，最难的不是蛋壳爆雷，而是爆雷之后的解约。

 

“跟蛋壳解约，比摇号中签都难”

“我真的没想到，跟蛋壳解约比我自己去摇号中签都难”。11月30日，一大早就去排队的李建终于拿到了自己的号，但现场工作人员告诉他，要想咨询解约的相关事宜，他只能等到周五。

 

钛媒体APP从李建处得知，蛋壳刚爆雷的时候，房东申请解约的流程很快，基本上当天拿号当天处理。但最近，即便拿到号，有解约退租需求的房东与房客都需要等几天。

 

即便是一周前就启动解约的张强，解约之路也异常艰难。他告诉钛媒体APP，按照蛋壳提供的方案，与蛋壳解约需要5个步骤。

 

首先，房东申请解约的前提是蛋壳的应付款超过15个工作日没有到账。如果没有到账，那么蛋壳会向租客推送无责退租申请链接，为租客退还押金和多缴纳的费用。

 

当房内所有租客办理好租金贷、解约等事宜后终止合同，业主才可以解约。

房东提供的解约流程表

 

值得注意的是，解约过程中需要蛋壳解约专员介入。但在一个蛋壳维权群里钛媒体APP了解到，目前绝大部分房东与租客都已经联系不上管家。

 

据张强透露，到了11月30日，蛋壳也没有按照约定委派管家来推动解约，而此前对接的管家也离职了。

 

而由于蛋壳在解约环节的缺位，使得原本应该同仇敌忾向蛋壳追责维权的房东与租客，产生了矛盾，目前北京、深圳、成都等地已经发生多起房东驱赶租客的纠纷。

 

“原本是蛋壳不诚信，骗房东与租客。由于他们的消失，让外界把道德的责难加在了房东身上。”李建对钛媒体APP表示，在与租客沟通退租时，租客配合的意愿不是很高。

 

据李建透露，他的租客中间要么就是刚申请了租金贷，要么就是把租金缴纳到了明年9月。这些租客担心现在就答应解约，自己申请的租金贷会影响到征信，加上短期内很难找到心仪的房子，李建的租客还是要等最终的处理结果出台以后再搬离。

 

尽管与李建同在维权群的不少房东讨论赶走租客的方式，也看了不少北京、深圳、成都房东强行驱赶租客导致冲突的视频，不过付诸行动的并不多。“在蛋壳杭州分公司门口，警察对着房东、租客说过不许驱赶租客，如果有租客可以报警”。

 

事实上，大部分房东不仅要面临道德上的压力，为了尽快与蛋壳解约，许多房东要么主动与租客协同，要么不计成本的尽量在合法的范围内督促租客解约。

 

“我的房东还算是好说话的”，王楠告诉钛媒体APP，由于同屋的几个租客缴纳的租金贷很快就要到期，房东承诺租客可以继续住但需要按天交租金，如果租客还愿意与房东续租，房东愿意为租客的租金贷承担一部分损失。不过，王楠告诉钛媒体APP，由于现在联系不到管家，即便房东、租客都同意解约，他们与蛋壳的合同还是无法解除。

 

杭州一名蛋壳管家向房东、租客收取解约的辛苦费、咨询费

 

钛媒体APP在一个蛋壳维权群中发现，由于蛋壳杭州分公司旗下的绝大部分管家都已经离职，一些还在职的蛋壳管家正坐地起价，以辛苦费、服务等理由向租客、房东收费。

 

时至今日，绝大部分房东与租客都在等待最终解决方案的出台。但蛋壳屡屡食言，同时将解约的烂摊子完全扔给了房东与租客，并寄希望于行业其他玩家的接盘。这无疑会激化矛盾，让长租公寓成为“过街老鼠”。

 

自如也要“割肉”止损

尽管蛋壳暴雷的解决方案尚未出台，但其他玩家的日子也不好过。

 

目前，有不少北京租客向钛媒体APP反映，自如开始主动跟房东解约，而这些房东的物业主要是以隔断房为主。

 

“我刚交了一个季度的房租。”租客林安告诉钛媒体APP，由于隔断被拆，即使是原本2022年才要到期的房源，自如也选择主动与房东解约。尽管自如向林安等租客承诺会把房租、服务费退还，还会补偿一个月的租金。但由于蛋壳爆雷的事影响太大，林安还是有点惴惴不安。

 

林安告诉钛媒体APP，对于房东，自如最初的方案是赔偿两个月租金，把家具清算给房东，但还需要支付房屋内的装修成本折旧费用。如此一来，林安的房东算了下，自如赔偿的租金并不能抵扣装修款。“我的房东打算起诉”。

 

林安从管家处得知，自如在北京解约的房东占比不小。“光他一个人近期就处理了几千位房东。”

 

事实上，近日就有多家媒体报道，有不少业主前往自如北京总部，就合同解约事件要求赔偿。自如方面对此表示，“所有遭受解约影响的租客都会友好协商，对于符合合同支持的业主，将会赔付违约金。” 

 

对此，自如方面回应钛媒体APP称，对于解约的业主，自如将根据合同约定，赔偿业主两个月房租，终止合作关系。合同条款中涉及的装修成本折旧费用，如果金额高于两个月房租，按最高两个月房租进行结算。迄今为止，尚未发生业主需向自如支付费用的案例。此外，对于个别业主提出赔偿4-6个月租金以终止合作的要求，由于缺乏合同条款的支持，自如很遗憾无法满足其要求，希望得到业主的理解。

 

很显然，由于疫情等多方面因素的影响，长租公寓市场已经出现了委托价格与租赁价格严重倒挂的现象。加上近期蛋壳爆雷为行业所带来的挤兑风险，使得自如选择在此时主动与房东解约，其及时止损的意图在明显不过。

 

长期以来，以隔断房为代表的“N+1”甚至“N+N”，是绝大部分分散式公寓品牌的选择。这样的模式下，品牌方可以提高房屋供给降低空置率，并且减缓资金链压力。

 

但现实情况是，虽然监管部门近两年对隔断房的监管日趋严格。据《财经》报道，政府曾询问自如等机构接盘蛋壳意向时，自如曾提出能否开放“N+1”的租房操作，最终这一提议被拒绝。

 

毫无疑问，在现阶段，尤其是在行业大面积暴雷的前提下，N+1短期内不会受到政策的支持，监管的口子也会越收越紧，让长租公寓未来更加艰难。

 

一地鸡毛的长租公寓，还有未来么？

不得不承认，行业排名第二的蛋壳公寓倒下，也昭示着过去几年分散式长租公寓模式的失败。

 

其实从发达的美日市场来看，按道理，公寓天然具有良好的且其他股权类、债券类金融产品都不具备的金融属性：

 

• 公寓是刚性需求

• 拥有稳定的现金流回报

• 更重要的是标准化程度低、市场潜力足够大。

• 公寓底层资产权利清晰

• 长期来看，中国的城市化进程会推动租售比的变化，租金也会长期看涨

 

的确，我们能够看到过去几年，国内的长租公寓市场的确离不开金融杠杆支撑。但为什么这些玩家明知监管部门对消费贷、P2P等金融业态严厉打击会引发极高的系统性风险，依旧选择拥抱这些高杠杆金融产品？

 

必须指出的是，对比美日，以蛋壳、自如等中国公寓企业的包租业务模式，介于“重型”持有运营和“轻型”托管之间。这导致中国公寓企业既不能像日本一样由业主承担装修配置成本，也无法像美国一样持有产权并通过金融工具降低融资成本、增强房产流动性，从而获取增值收益。

 

于是，在中国“不重不轻”的模式下，公寓运营商向业主支付租金获得一段时期的使用权，但无法享受资产价格上涨的红利，还需要分散式长租公寓运营商必须通过规模效应来对冲成本。大量资金支出和前期现金流压力迫使公寓运营商寻求高成本的融资渠道，严重挤压本已微薄的盈利空间。

 

更不幸的是，过去几年间，资本市场对长租公寓的要求仍然是追求规模，而非追求利润。

 

蛋壳上市之初，面对媒体谈起蛋壳公寓时，愉悦资本创始人刘二海强调最多的就是“快”。“2017年，蛋壳在管房屋应该只有8000间，2019年Q3公布是40多万间，两年半实现这样的增速还是非常快的，比我想的肯定快。”

 

但蛋壳快速发展的同时也存在着巨额亏损。根据蛋壳上市前披露的财务数据，2017-2019年，蛋壳公寓净亏损三年连增至34.4亿元。

 

作为投资人刘二海不会看不到这些财务数据，但他还坚持认为蛋壳公寓与当时的瑞幸咖啡一样拥有光明的未来。谁都没想到，时过境迁，都在美国IPO的这两家公司成为今年丑闻最多的企业。

 

那么，长租公寓的未来在哪呢？此前，钛媒体APP就长租公寓存在的问题有过多次讨论。

 

由于目前市场中的长租公寓大多采用“中国式包租”，公寓企业租金、装修等不可变成本主导的成本结构决定了现有的包租公式下，规模经济无法成立。事实上，除了高额的租金成本与装修费用，公寓企业还需要承担较高的资金成本、税收。

 

当公寓企业选择“高收低出”的扩张方式，不仅没有规模效应，还会变成“规模不经济”的后果。

 

因此，要改变中国公寓企业的现状，在短期内无法快速提升综合管理能力与运营效率的前提下，未来中国公寓企业很可能走向两个极端。

 

一种可能是，参考美日市场，公寓企业可以改变以往的包租模式，而更多的转变成物业托管公司。如此一来，房屋管理方，虽然不再赚取业主与租客的租金差，但不需要在承担空置期风险与高昂的装修费用。而是从租金中抽取服务费，业主获得租金上涨的收益并承担空置损失。

 

钛媒体曾在此前的评论文章中提到类似的轻资产运营模式。这样的模式下，品牌方不仅可以盘活存量，还能构建一套与业主共担风险、共享超额收益分成的模式。

 

另一种可能是，随着日后土地、金融政策的成熟，更多的公寓企业可以持有公寓产权。这样，在房地产上行周期内，持有物业可以带来资产溢价，进而拥有更多的融资入到与更低的融资成本。此外，还可以从源头把控装修、空置期等固定成本。

 

还是那句老话，虽然长租公寓已经身处至暗时刻，但在监管日益完善之后，金融手段不应该被视作洪水猛兽，更应该合理引导。如果行业能够痛定思痛，安心追求利润、提高运营服务水平、积极转型，如今沦为过街老鼠的长租公寓也会迎来真正的春天。

 

（本文首发钛媒体 APP，作者 | 高梦阳，编辑 | 天鹏）

 

 

原创：豆腐乳儿

来源：非凡油条（ID：ffyoutiao）

“黑中介教父”

蛋壳出问题之后，有人认为现在的年轻人还是不长教训：既然长租公寓这种租房模式容易出问题，租金贷更是让人背上了债务，引发更大的问题，为什么年轻人还要选择在大城市租长租公寓呢？

能问出这种问题的人，低估了在大城市租房的难度以及被坑的可能性。

以北京为例，近几年房屋黑中介甚至能发展成刑事案件。

直至2015年，北京法院才出现首例房屋黑中介刑事案件。这不意味着以前在北京租房就没有纠纷，而是绝大多数纠纷都被按照民事纠纷处理了，能闹到刑事案件的地步，涉事方肯定动用了明显的暴力。

之后几年房屋黑中介刑事案件甚至有所增长，到2018年增加到了惊人的13件。

☉数据来源：房屋黑中介行为入罪研究——北京市24件房屋黑中介犯罪案件调查

一座上千万人的大城市，每年十多起房屋黑中介刑事案件，似乎也算正常。但是这种房屋黑中介刑事案件影响的人数可不少，其中被害人最多的两件，都达到了50余名。这还是主动站出来的受害者，出于多一事不如少一事的考虑，还有不少受害者选择了忍气吞声。

以2015年判决的首例房屋黑中介刑事案件为例，该案件主犯赵国军，人送外号“黑中介教父”，在这起刑事案件之前，光是北京丰台法院以赵国军为被告的民事案件就有20多起。

这20多起民事案件也没法反映其败坏的名声和坑人的数量。论名声，“黑中介教父”的外号是网友起的，现在搜索“赵国军黑中介”都能搜出不少他当年的斑斑劣迹。论影响的人数，根据警方侦查，其公司仅在2013年就签订了5万多份合同。

“黑中介教父”的胆子确实太大了。

在房东那里，他谎称自住，租下房子，可随后就打隔断，转租给他人。假如房东知道了他擅自打隔断转租，上门维权，他就耍赖让房东赔钱，说中途不租算违约。

即使房东报警，民警也会认为是经济纠纷，进行调解。

反倒是赵国军的小弟会私下威胁房东。

房东一般都是老实的居民，害怕生活中出现危险，这时就会妥协，退掉租金并赔偿违约金，以求赶紧收回房子，甩掉这些无赖。还不妥协的，赵国军就会采用堵锁眼、换锁、破坏水表、卸门、言语威胁等手段继续逼迫房东，直到房东赔钱收回房子，或只能无视他搞转租和群租。

而在房客那头，房东不收房，继续群租，日子也能过。房东不能忍受群租，收回房子，赵国军就威胁房客搬走，不然就换锁、仍行李。报警后，赵国军的团伙仍然敢当着警察的面言语威胁说要弄死房客。

房客也害怕人身威胁，只能拿点象征性的退款搬走。

遇到这种倒霉事，房东和租客多忍气吞声，能在北京丰台法院告赵国军已经不容易了，就这20多起民事诉讼显然对他没啥大影响，他甚至直接对房主和租客说：

“您去告吧，反正你赢了也拿不到钱。”

普通人维权，程序繁琐耗时长，一般官司都打不起，更何况民事诉讼对赵国军这种惯犯也没有多大威胁。

甚至连刑事诉讼对他的惩罚都不大，2015年的刑事诉讼，被认定的被害人直接经济损失才3.3万余元，显然还有大量受害人没有站出来指出其损失。

最后赵国军只是因强迫交易罪被丰台法院判处有期徒刑两年，并处罚金5万元。

黑中介横行一时

赵国军的恶行只是北京房屋中介黑幕里的冰山一角。

其他房屋黑中介刑事案件中，犯罪形式五花八门。

有犯罪分子利用暴力，威胁某小区的买房人、卖房人、正规中介人员收取所谓“中介费”。

有犯罪分子以虚假房源吸引租户，签订虚假房屋租赁合同，骗取租户费用后拖延或躲起来拒绝履行合同。

还有的犯罪分子玩的是赵国军那一套，不过花样更多一些。

比如在和租户签订合同时，把物业费、取暖费等不合理费用藏在租户义务条款中。租户大意了，签下合同，犯罪分子就会向租户索要物业费、取暖费、中介费等各种名目的费用。

租户如果忍耐，犯罪分子会继续索要其他费用，直到租户无法忍耐，造成违约。

或者直接以租户晚交租金、扰民、违约饲养宠物等为由，又或者制造查处群租房、隔断房的假象，以违约为由要求租户搬离，并向租户索要违约金。

如果租户拒绝搬走，不交违约金，犯罪分子就会用换锁、扔个人物品、打电话威胁等办法，强迫租户搬走，并不退还剩余租金或押金。

这些犯罪分子从业资格鱼龙混杂，有些根本不是中介从业人员，而是谎称房屋中介进行犯罪；有些则确实注册了营业范围为房屋中介业务的公司，但就像赵国军那样，经常更换公司名称和经营场所。即使民事诉讼中判处赵国军赔钱，但是到公司注册地根本找不到他，也没什么办法。

普通的房东是本地有房子的人，有家庭有业，不敢和这些混混团伙打交道；租房的大多是人生地不熟的外地人，被坑更是只能自认倒霉。

民事诉讼束手无策，刑事诉讼能做的也不多。

北京那些年里租房的人，多多少少都被坑过，但被提起刑事诉讼的黑中介还是少数，大多数纠纷都局限在民事领域。

即使刑事诉讼，给黑中介定罪也是一件难事。

一开始，黑中介犯罪被认为适用强迫交易罪。强迫交易罪中，行为人实施暴力、威胁行为的目的在于让对方与之进行交易，促成交易的实现。但是黑中介只是利用交易的形式，凭借暴力威胁手段非法夺取他人财物，而不是通过交易获利。

更何况上面赵国军的例子也提到了，赵国军最后因强迫交易罪只是被判处了有期徒刑两年。

倒是黑中介对租户实施强迫、寻衅滋事等各种威胁行为，继而实施勒索钱财的行为，更符合敲诈勒索罪的定义，威胁型房屋黑中介行为应当认定构成敲诈勒索罪。

值得注意的是，黑中介威胁房客和房东，往往是团伙作案。但由于被威胁的一般都是老实人，通过口头威胁就可以迫使他们妥协屈服，以至于这些黑中介犯罪往往还上升不到恶势力犯罪的范畴。

流氓不可怕，就怕流氓有文化，混混们拿捏法律的尺度水平很高，老实人想利用法律武器保护自己的合法权益，实在是太难了。

租金贷是老套路

赵国军等团伙的犯罪使用了暴力，干得不够精细。想要对租户敲骨吸髓，又少用点暴力，最好的办法是用上金融手段——租金贷就是老早就有的手段了。

2017年，北京青年报就曾报道，某些正规房屋中介，在和租户签下合同之后，谎称被另一家名为大熊公寓的机构收购。

大熊公寓随即和租户重签合同，但租金要通过一款名为“分付君”的APP来支付。但是通过“分付君”APP付房租这一细节，并未在合同上体现。只有在“补充协议”一项，大熊公寓的工作人员手写了一段话，其中提到：房租由租客支付到分付君平台或绑定的银行卡中，但并未解释“分付君”是什么平台。

后来租户才知道，在他们不知情的情况下，大熊公寓已经用他们的信息，一下子贷出一年的租房款，大熊公寓拿到了贷款，把租户的未到期房租抵押给了放贷机构。

除了“分付君”，大熊公寓还推荐了“元宝e家”和“蚂蚁白领”等网贷平台。

更坑的是，租户不知情的租金贷，也是上征信系统的，逾期连续3个月或违约6个月，将对个人信用产生影响。

这个过程中，也不是完全没有暴力。那些不愿意和大熊公寓改签合同的租房者，则会面临着被对方威胁“扣光押金”、更换房锁等强行退租的遭遇。

要吃板刀面还是要吃馄饨？选一个吧。

至于这个大熊公寓，后来被昊园恒业并购，可昊园恒业还是玩相同的租金贷套路。

有租户通过昊园恒业租房，按照工作人员的要求，签约当日就将房租和管理费打到公司法人王四会的私人账户。接着工作人员告诉租户，按月付租金的话，需将银行卡绑定“元宝e家”金融平台，每月通过该平台缴纳房租。

可等到租户搬进房子里，房东却告知未收到租房款，不允许搬进租所。无奈之下，找到昊园恒业要求退款退租，不料不仅没给退款，还得知之前工作人员说的从“元宝e家”平台扣房租，竟然成了分期贷款。

租户不仅住不了房子，而且每个月还莫名背上了贷款，稀里糊涂地上了征信。

2018年底，昊园恒业爆雷，房东被拖欠了许久的房租，租户和元宝e家解绑后仍收到还款提示，甚至在征信系统上被显示逾期。

资料显示，昊园恒业在2017年年末房屋管理数量突破10万间。其爆雷很有可能坑了上万人。

上文提到的赵国军，还因强迫交易罪被丰台法院判处了有期徒刑两年呢，王四会这坑了上万人，还只是被列为执行人，限制高消费，看来多学点金融套路还真有用啊。

租房市场早已败坏

长租公寓的最终结果，是一个或少数几个大品牌垄断市场，依靠实施的垄断状态，压低从房东手里收房的租金，抬高租给租户的租金，做中间商赚差价。

可是市面上那么多长租公寓，前几年完全没有做到垄断。为了形成垄断，市面上的长租公寓必须挤垮对手，在服务接近的情况下，就只能恶性竞争：为了争抢房源，长租公寓往往为房东支付高额房租，而在房客一端，提价的能力则较为有限。

这就使得整体业态的资金链还是很紧张的。但是为了抢占市场，各大长租公寓品牌还是会拼命烧钱，维持资金链运转。

有一个获取大量现金流维持扩张的办法，那就是“租金贷”。租客与长租公寓企业签下租约，同时与长租公寓合作的金融机构签订贷款合约。这样，金融机构给长租公寓发的是全年房租贷款，租客则是分期向金融机构偿还租房贷款。打了个时间差，却让中间商获得了大量现金流。

而且这种模式，获客越多，长租公寓能获得的贷款余额多，越有动力维持扩张。于是这么多长租公寓都不约而同拥抱了租金贷，套路了租户，甚至有租户不用租金贷就无法签约，乃至暴力胁迫的情况。以在纳斯达克上市的青客公寓为例，截至2019年9月30日，青客与11家金融机构合作，为65.4%的租赁者的租赁分期付款贷款提供便利。

但是，这样烧钱扩张，本质上的亏损并未解决。只要行业有波动，资金链就会断裂。

长租公寓的利空从去年初就开始了，先是12月住建部等部门联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，提出住房租赁企业租金收入中，“租金贷”金额占比不得超过30%，那些依赖租金贷的长租公寓整改压力剧增。

然后疫情就来了，严重打击了长租公寓的入住率，青客先在年头到下，年尾蛋壳有出了问题。

要知道，这两家可都是美国上市企业，分别排在分散式长租公寓运营商的第三和第四位。这两家都能出问题，说明这个行业实在太畸形了，不做到垄断，风险仍然很大。

只不过公司的风险是爆雷，租它们房子的租户，面临的风险可就是冬天被赶出去挨冻了。

如今自如还没有爆雷，毕竟家底厚实，最近甚至在收购小的长租公寓，从分散式公寓向集中式公寓转型。假如这个行业能出一个垄断者，恐怕就是目前排在第一的自如了。

假如自如成了垄断者，倒是没有了爆雷的风险，可是肯定会提价，租客要面临更高的租金。

总之，北京的租客在租房市场上从来就没有过什么好日子，比起当年那黑社会性质的黑中介，动辄搞暴力威胁，现在的长租平台只要不爆雷，不强制搞租金贷，居然已经算是比较有良心的市场参与者了。

从全国的情况看，租户的利益一向得不到保障，经常被房东扣押金或者赶出去。北京更恶劣的地方在于就连租房市场早就败坏掉了，提供的服务也称不上服务，更有甚者早就变成了威胁。租户本身权益受限，北京的租房机构都在往坏里做，那么等待租户的就只能是悲惨的命运。

也别光说北京，只要租客权益不被保护，到哪都一样。广州现在已经有蛋壳租客坠楼了。

参考文献：

北京“黑中介教父”到处坑人获刑 自嘲恶有恶报-搜狐新闻 http://news.sohu.com/20150710/n416501009.shtml

黑中介自称被收购 上百租房客莫名“被网贷”-新华网 http://www.xinhuanet.com//2017-06/29/c_1121232199.htm

首个租住社区“自如里”诞生，自如并购贝客青年精品公寓_亿欧 https://www.iyiou.com/news/202011301011840

分散式公寓半年考：自如、相寓、蛋壳管理超200万间 http://www.bjnews.com.cn/house/2019/07/02/598152.html

北京昊园恒业长租公寓爆雷：租客按时交租被赶出门_新浪财经_新浪网 http://finance.sina.com.cn/money/bank/bank_hydt/2018-11-09/doc-ihmutuea8555352.shtml

王硕.房屋黑中介行为入罪研究——北京市24件房屋黑中介犯罪案件调查.人民司法,2020(19):59-63.

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/pSPFKnaeRWHHp_lvGzZDhQ

当下的楼市，用一句通俗的话讲就是：

 

摁下葫芦浮起瓢。

 

你刚刚限购，他人才引进；你上月限价，他摇号套利；深圳刚熄火，广州就开炮；

 

上海内中环，抢完房的老阿姨说，我已经做好迎接史诗行情的准备；

 

合肥滨湖区说，杀红眼的房东们说，我们已经开始控盘涨价……

 

2017年，中国楼市进入宏观调控周期。

 

时至今日，调控三年有余。

 

三年前，中国百城平均房价10700元/㎡；三年后，中国百城平均房价15750元/㎡。

 

调控三年，涨幅50%。

 

三年前，疯狂的地王潮时期，中国300城宅地楼面价4069元/㎡；三年后，看似没有希望的今天，中国300城宅地楼面价4698元/㎡。

 

调控三年，地价比疯狂的地王潮时期还贵了14%。

 

我们的楼市怎么了？

 

如此强硬的政策环境里，为什么还能出现15%的年化涨幅？

 

如此强硬的调控政策中，为什么还能出现地价不降反升？

 

我们的调控真的失效了吗？

 

今天，我想跟大家分享两个“楼市调控”的模范生，没有长沙。

 

通过它们，我想告诉大家——

 

从未有难以遏制的房价，只有难以遏制的人心。

从未有控制不住地房价，只有不想控制的城市；

在座的诸位，可能没有一个真正想控的。

 

郑州，应该是目前全国最难的省会。

 

郑州楼市的压力有多大？

 

耿直少年现身说法，先来一场社会毒打。

 

5月份，郑州远郊大规模降价。9月份，主城区也开始拉胯。

 

年初，我想卖掉中原核心的一套房子，有了置换的想法。

 

去年，这套房子是22000的成交价。

 

今年，我主动降价2500，拿出了19500的诚意价。挂出去24天，才接到第一通看房的电话。

 

谈判之初，我不太愿意谈价。

 

中介小哥语重心长的劝我——

 

哥，请放下你不切实际的想法。

 

去年，我同事看中了亚星金运外滩的特价盘。促使他下定的原因很简单，首付分期能杠杆。

这也是当时郑州市场上为数不多的，可以接受首付分期的楼盘。

 

今年，郑州遍地都是这种首付分期的特价盘。从首付分期3年，到首付分期5年。

 

现在更过分，甚至出现了0首付，还送全屋家电。

 

曾经的首付分期能杠杆，今天看更像是扯淡。

 

继双湖科技城、绿博、南龙湖的房价接连被锤；滨河、金水北、管南和北龙湖的底价，也被连续干的稀碎……郑州房地产市场的枝杈上，挂满了颓废。

 

开发商、代理公司、渠道中介、推广公司……郑州楼市全链条上的信心都在被逐步击垮。

 

场内的玩家想跪下来喊爸爸，场外的人全在看郑州的笑话。

 

一顿精致的单押，送给仍在场内的玩家。

 

当然，也包括我自己。

全国都在寻找房住不炒的典范，甚至还跑到长沙去学习。

 

其实，我建议都先来郑州看看。

 

为什么，郑州能够成为陷入楼市泥潭的首批省会城市？

 

最主要的原因是——

郑州，真的是个老实孩子。

 

2017年，全国楼市进入宏观调控周期。当时，高层提到过一句话——

 

楼市调控长效机制的关键，是加大供应量。

 

别人都没听进去，只有郑州听进去了。

 

2017年，郑州提出要加大住宅用地供应——

 

3年供地，36000亩。

 

2017年，郑州住宅用地供应25000亩；

2018年，郑州住宅用地供应12269亩；

2019年，郑州住宅用地供应8858亩。

三年时间，超额完成供地目标。

 

紧接着，市场就彻底完犊子了。

 

上个月，郑州公布了存量住宅用地的信息。

 

 

三年的集中供地，加上前期堆积的土地，郑州至少有3万亩住宅用地处于在建或待建状态。

 

3万亩的存量土地，相当于7000万㎡的住宅供应，相当于70万套的住宅供应。

按照现在郑州每年23万套的住宅销售量，至少要卖36个月。

 

这样的天量供应下，郑州市场一定铁凉。

 

现在全国绝大多数的城市，貌似都在寻找楼市调控的秘诀。

 

如何才能稳住房价不涨？

 

郑州已经给出了最好的答案：疯狂加大土地供应，嗷嗷叫往里怼供应。

 

调控不难，难在人心。

 

有几个城市能做到像郑州这样不设上限的往里灌供应的？

几乎没有！没有一个城市，敢这样供地！

没有一个城市，敢把存量堆到这样的地步！

绝大多数的省会城市，都在像挤牙膏一样往外供地！

绝大多数的省会城市，都不敢去承担土地价格的震荡！

郑州，真的是个老实孩子。

 

房住不炒的典范，还有北京及环京地区。

 

如果说，郑州的调控核心，是加大供应。

 

那么，北京及环京地区的调控核心，就是严防死守。

 

过去的三年时间里，它们的调控政策几乎是全国最严苛的。

 

北京，执行着全国一线城市里最严苛的限购政策。

 

外地户籍要求连续5年社保，且没有落户漏洞。

 

环京地区，执行着全国所有县城里最严苛的独立限购政策。

 

本地户籍或连续3年及以上本地社保。

 

而环京地区的房子、北三县的房子，接近9成的客户都是外地客，尤其是北京人。

 

比如燕郊，距离国贸不到1个半小时的通勤时间，长期是作为北京的睡城而存在。

 

大量的刚需，外溢和沉淀在这里。

 

他们不是炒房客，只是一群在北京买不起房的打工人。

 

因为没有三河户口，因为没有三河社保，他们丢掉了最后的避风港。

 

这样严苛的调控政策下，环京地区就直接丢掉了9成以上的客户。

 

再叠加上，北京自身也在更加严苛的调控政策之下，连续三年阴跌。

 

于是，环京市场也彻底完犊子了。

 

过去三年，环京楼市绝对能称得上是全国最惨——

 

 

平均跌幅40%，最高跌幅60%。

 

已经不能算腰斩，个别城市已经是臀斩，快砍到了脚脖子。

 

放眼全国，有几个城市真正能做到类似北京和环京这样的严防死守？

 

刚刚调控不到三年，绝大多数城市就以各种名义放松限购。

 

有的是抢人大战，有的是人才落户，有的是人才购房……

 

杭州，为了摇套倒挂盘，转手套利，都快抢疯了。

 

为什么迟迟不出台限售？

 

广州，房价仅仅是阴跌不到两年，就匆忙以人才引进的方式，偷摸放松了黄埔和南沙限购。

 

再去看看今年的黄埔和南沙，抢房抢成了什么样子？

 

南通，作为长三角楼市妖股，房价连续涨了两年之久。

 

为什么依旧没有限购政策，遮遮掩掩出台了一个优先本地首套？

 

调控的时候遮遮掩掩挤牙膏，放松的时候重拳出击你最行。

每次都是房价已经涨到了瓶颈，方才跑到长沙，学习本领。

然而，房住不炒的最好老师，在北京和环京。

 

又是一段精致的单押，送给诸位的欲拒还迎。

 

以此，致敬诸位——

 

嘴上喊着不行不行，心里想着不要停不要停。

 

最后，我想说，我不是个只会唱RAP的喷子。

 

讲了这么多，我想告诉大家的是一个关于楼市调控的关键问题——

 

上下博弈。

 

大家一定要记住下面这张图——

 

 

上层决策者，其实对于地方是双重考核。

 

第一重考核，是发展。

只有发展，才能解决发展中遇到的各种问题。

 

尤其是在下行压力的当下，六稳（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期）和六保（保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转），是所有政策的基础，也是地方城市必须执行的第一要求。

 

第二个考核，是房住不炒。

 

只有房住不炒，不让房价涨的过快过猛，才能引导资本脱虚向实，防止房地产这头灰犀牛放肆奔跑，撕裂并引发系统性风险。

但两个考核，对于地方城市来说，存在既要又要的矛盾。

 

因为地方在确保发展和增长的过程中，无论是拉基建，还是保就业，或者是搞旧改，都需要钱。

 

而这些钱，都要和土地挂钩。

 

为了保地价，就不可能像郑州那样，无上限的堆土地供应，进而引发土地价格的下跌。

 

为了保地价，就不可能像环京那样，无上限的搞限购调控，进而引发整体房价的腰斩。

 

于是，博弈就出来了。

 

博弈的结果就是——

 

调控时严时宽，房价起伏缓涨。

 

发展遇到问题了，开始强调发展增长，地方偷摸放松，房企融资拿地。

 

土拍的鞭子甩起来，市场的热度搞起来。

 

房价跳涨过猛了，重新强调房住不炒，地方收紧政策，融资监管加强。

 

没开始涨的，老老实实做人；涨的猛的，跑去长沙学习。

 

这种奇妙的状态，有个专有名词——

 

“因城施策”。

 

最终的最终——

 

楼市在因城施策里，起起伏伏；房价在因城施策里，波动上涨。

 

暴击消失了，只留下平均年化10%的涨幅收益。

 

未来的中国楼市，正逐渐丧失暴击的可能性。

不动产，将成为年化收益稳定的长线定投品。

 

如果，我是说如果——

 

你有年化稳定收益超过10%，而且安全性也远超房子，甚至能合法加杠杆的投资品，房子不看也罢。

 

如果，我是说如果——

 

你没有，老老实实看房子吧。毕竟年化10%的收益，也不少。

 

虽然，没有野生理财和跌宕股市高。

 

但是，爆起仓还没他们狠呢。

 

◎本文作者 | 葫芦娃

 

 

受“有房才有家”和“买房造富”等思想的影响，过去十年，国人买房投资的热情只增不减。叠加地方对土地财政的过度依赖，以及开发商、投资炒房客疯狂炒作，房地产市场也迎来前所未有的狂飙式发展。

 

仅仅10年时间，全国房子均价由三千多一平，飙涨到近万元一平，国人的购房成本大幅增加。5年前，50万还能在二线城市全款“随便选”，但是现在，放眼全国，50万恐怕连一套像样的房子的首付款都不够。

 

买房问题一直困扰国人，究其根本原因还是，房价过高，在很多人的印象中，房价一直都是“只涨不跌”的存在，而且其涨幅远远高于居民的工资收入增幅。打个简单的比方：一个人，工资收入每年每月上涨500，合计每年只有6000元。但是房价每平上涨500，一套100平的房子，那就是5万元。这个涨幅差距下，国人靠工资收入买房，难度只会越来越大。

 

那么过去二十多年，房价何以能做到“只涨不跌”？经济学家给出的答案是，房子严重稀缺。“供不应求”的局面下，房价只会越来越高，尤其是一二线城市，土地有限，新房供应有限，但是人口在持续增长，购房需求也在逐年增加，房价很难下跌。

 

时至今日，很多地方的房价依然在上涨，果真是我们的房子建设的还不够吗？事实真相并非如此。

 

西南财大、央行报告、链家大佬、潘石屹等均步调一致认为：房子并非不够住，有近2亿套房每年都在“空置吃灰”

 

西南财大：西南财大18年第三季度的报告显示，真正的刚需只有15.1%。报告说得很明确，现如今的楼市已经不是真正服务于刚需，而是投资炒作者的天下。再早之前，财大的数据显示，中国的空置房屋已经高达2亿套（全国各类房产总和是近8亿套，按照空置率25%计算，空置房屋数量大约2亿套），我国城镇地区住房空置率为25.4%，；商品房的空置率已高达26.6%，一线城市的住房空置率为16.8%，二线城市的住房空置率为25%，三四线城市的住房空置率高达30%。

 

 

央行报告：2020年4月份，央行发布城镇居民调查报告显示，中国居民家庭平均拥有住房数量高达1.5套，住房自有率更是达到惊人的96%，其中四成家庭至少拥有2套房。此外，城镇家庭户均总资产高达317万，居发达国家水平。

 

链家大佬左晖：中国在四五年前就不缺房了，房地产最大的问题是分配不均，极少部分人掌握着绝大多数房产，不住也不出租。中国大概有2亿套房常年在“空置吃灰”的状态下涨价升值。

 

地产大佬潘石屹：不是房子不够住，而是投机炒作房地产的行为太猖獗。个人、企业、开发商等均惦记着囤房。建10套房子，有3套是空置浪费的，房子建再多也不够用。

 

综上所述，结论已经非常清楚：其实从2018年开始，中国早已告别房屋短缺的时代。结合空置率和大量开发商手里的土储和未售房源，初步判断我们至少有2亿套房子是处于“空置吃灰”的状态。

 

那么问题来了，房子既然早已严重过剩，为何房价还在死撑不降？尤其是很多“三无”的三四线城市，房价按照供需理论、按照基本面支撑，早该下降了。为何还能做到“保持稳定”，有些城市甚至可以做到在“毫无支撑”的情况下继续缓慢上涨呢？

 

“国宝级”房地产、经济学专家黄奇帆2019年在一场重要论坛上仅用14字就“戳破”了真相：炒高房价的主要动力就是炒地皮。不得不说，这一次黄奇帆终于说出了实话！

 

此话确实不假，过去这些年我们总是有一个认知误区，觉得房价是炒房客一手推高的，不可否认，楼市确实有炒房客的身影，但按照胡润统计的数据显示，其实我国的炒房客比例并不高，只有不到5%。把推高房价的“重罪”强扣在炒房客的头上，显然不妥。

 

黄奇帆表示：任何房产商买土地，批租土地，必须要自有资本，而不能都后边“背个银行”，如果房产商要多少钱，银行就给多少钱，那么炒地价现象就来了。炒高房价的主要动力就是炒地皮，控房价就决不允许炒作地皮，只要把土地价格控制了，房价就不会上去的。其实，我们把黄奇帆的这两句话翻译过来就是：开发商凭借银行给的充足资金，在拿地过程中可以肆无忌惮，然后就很容易拍出高溢价的地块甚至“地王”。众所周知，在房价的成本构成当中，地价占到40-50%的比重，所以一旦地价水平走高了，房价自然也就水涨船高。

 

对房地产市场的金融管控已经上升到了国家制度层面，而且根据相关机构的统计显示，新规下，80%-90%的房企都会“踩线”。

 

 

到底谁才是推高房价的“罪魁祸首”？黄奇帆尖锐发声的才是实情：过去这些年房价不断上涨，其实说白了就是土地价格的不断上涨——房子的建安成本顶天了只有3000元一平，一线动辄五六万一平的房价，其中地价就占了60%，刨去管理、税费、营销等费用，其实开发商最后建成卖出的利润空间也不过10%。房价利润的大头被谁拿走了，我不说大家也都心知肚明。

 

 

高房价的真相被“戳破”，那么未来到底该采取何种措施有效降房价呢？黄奇帆也开出了“药方”：控房价的根本就是决不允许“炒地皮”。一方面，要严格约束开发商的炒地行为，做到两点即可：第一，制定新规，直接规定房企买地必须使用自有资金，即限制房企的银行贷款。黄奇帆直言，过去这些年，开发商拿地实际上背后都“背个银行”，开发商需要100亿元，银行就拿100亿元，需要200亿，银行就拿200亿元，那么‘地王’、炒房等现象就是怎么来的；第二，杜绝“囤地捂地”不开发的行为。对开发商的土地开发严格监管，拿地后在规定时限内，国家有权再收回土地；另一方面，从根本上扭转供地不足现象。各大城市未来不仅要加快供地节奏，更要研究制定可行的节约土地、有效利用土地的政策。

 

无独有偶，周天勇教授也曾经愤怒发问：地价这样涨，房价能控制得住吗？在他看来，想要实现“房子是用来住的不是用来炒的”，尽使一些治标不治本的办法，用处不大。要想真正彻底地抑制高房价，必须从根源上解决问题，即有效增加供地，把地价牢牢控制在合理范围内。毕竟地价占据房价的大头，只要土地的价格控制住了，房价也就不可能出现大幅波动。

 

有人可能会说，专家光说真话，光顾着“戳破”真相，对于降房价，对于刚需买房没有任何实际意义，降房价、控地价国家要拿出真行动才行啊。

 

其实国家一直在行动！首先，2018、2019两年，全年整体供地增加2成，尤其是一线城市，土地供应节奏加快了很多；其次，从2016年起，国家就一直在推动“土改”，直到2019年5月，新政才落地：闲置宅基地可转变为建设用地入市，集体用地可入市建租赁住房；不仅如此，今年3月12日，国务院发布“新规”明确提出：试点“下放”用地审批权。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。这个政策有何实惠：直接增加了大城市的有效用地规模，供地增加，对平抑地价、降低房价都是非常有利的。

 

需要重点指出的是，虽然国家已经在行动了，但过程必然是漫长的，而且最终的结果仍然可能不会让所有人满意。毕竟降地价和地方财政收入的冲突目前来说是无解的，所以不能过度依赖国家通过“土改”的方式来把房价降低到每个人都能买得起的地步。

 

既然不可能通过降地价的方式把房价降到3亿农民工都能买得起的地步，那么未来3亿人的住房问题，该如何有效解决呢？黄奇帆也给出了“答案”：房地产政策是双轨制的，并不是让商品房非要降到农民工买得起的地步，而是通过公租房、动迁安置房、共有产权房等保障房释放，帮助3亿低收入农民工群体有效解决住房问题。