楼市的难题：从未有遏制不住的房价，只有难以遏制的人心！

当下的楼市，用一句通俗的话讲就是：

 

摁下葫芦浮起瓢。

 

你刚刚限购，他人才引进；你上月限价，他摇号套利；深圳刚熄火，广州就开炮；

 

上海内中环，抢完房的老阿姨说，我已经做好迎接史诗行情的准备；

 

合肥滨湖区说，杀红眼的房东们说，我们已经开始控盘涨价……

 

2017年，中国楼市进入宏观调控周期。

 

时至今日，调控三年有余。

 

三年前，中国百城平均房价10700元/㎡；三年后，中国百城平均房价15750元/㎡。

 

调控三年，涨幅50%。

 

三年前，疯狂的地王潮时期，中国300城宅地楼面价4069元/㎡；三年后，看似没有希望的今天，中国300城宅地楼面价4698元/㎡。

 

调控三年，地价比疯狂的地王潮时期还贵了14%。

 

我们的楼市怎么了？

 

如此强硬的政策环境里，为什么还能出现15%的年化涨幅？

 

如此强硬的调控政策中，为什么还能出现地价不降反升？

 

我们的调控真的失效了吗？

 

今天，我想跟大家分享两个“楼市调控”的模范生，没有长沙。

 

通过它们，我想告诉大家——

 

从未有难以遏制的房价，只有难以遏制的人心。

从未有控制不住地房价，只有不想控制的城市；

在座的诸位，可能没有一个真正想控的。

 

郑州，应该是目前全国最难的省会。

 

郑州楼市的压力有多大？

 

耿直少年现身说法，先来一场社会毒打。

 

5月份，郑州远郊大规模降价。9月份，主城区也开始拉胯。

 

年初，我想卖掉中原核心的一套房子，有了置换的想法。

 

去年，这套房子是22000的成交价。

 

今年，我主动降价2500，拿出了19500的诚意价。挂出去24天，才接到第一通看房的电话。

 

谈判之初，我不太愿意谈价。

 

中介小哥语重心长的劝我——

 

哥，请放下你不切实际的想法。

 

去年，我同事看中了亚星金运外滩的特价盘。促使他下定的原因很简单，首付分期能杠杆。

这也是当时郑州市场上为数不多的，可以接受首付分期的楼盘。

 

今年，郑州遍地都是这种首付分期的特价盘。从首付分期3年，到首付分期5年。

 

现在更过分，甚至出现了0首付，还送全屋家电。

 

曾经的首付分期能杠杆，今天看更像是扯淡。

 

继双湖科技城、绿博、南龙湖的房价接连被锤；滨河、金水北、管南和北龙湖的底价，也被连续干的稀碎……郑州房地产市场的枝杈上，挂满了颓废。

 

开发商、代理公司、渠道中介、推广公司……郑州楼市全链条上的信心都在被逐步击垮。

 

场内的玩家想跪下来喊爸爸，场外的人全在看郑州的笑话。

 

一顿精致的单押，送给仍在场内的玩家。

 

当然，也包括我自己。

全国都在寻找房住不炒的典范，甚至还跑到长沙去学习。

 

其实，我建议都先来郑州看看。

 

为什么，郑州能够成为陷入楼市泥潭的首批省会城市？

 

最主要的原因是——

郑州，真的是个老实孩子。

 

2017年，全国楼市进入宏观调控周期。当时，高层提到过一句话——

 

楼市调控长效机制的关键，是加大供应量。

 

别人都没听进去，只有郑州听进去了。

 

2017年，郑州提出要加大住宅用地供应——

 

3年供地，36000亩。

 

2017年，郑州住宅用地供应25000亩；

2018年，郑州住宅用地供应12269亩；

2019年，郑州住宅用地供应8858亩。

三年时间，超额完成供地目标。

 

紧接着，市场就彻底完犊子了。

 

上个月，郑州公布了存量住宅用地的信息。

 

 

三年的集中供地，加上前期堆积的土地，郑州至少有3万亩住宅用地处于在建或待建状态。

 

3万亩的存量土地，相当于7000万㎡的住宅供应，相当于70万套的住宅供应。

按照现在郑州每年23万套的住宅销售量，至少要卖36个月。

 

这样的天量供应下，郑州市场一定铁凉。

 

现在全国绝大多数的城市，貌似都在寻找楼市调控的秘诀。

 

如何才能稳住房价不涨？

 

郑州已经给出了最好的答案：疯狂加大土地供应，嗷嗷叫往里怼供应。

 

调控不难，难在人心。

 

有几个城市能做到像郑州这样不设上限的往里灌供应的？

几乎没有！没有一个城市，敢这样供地！

没有一个城市，敢把存量堆到这样的地步！

绝大多数的省会城市，都在像挤牙膏一样往外供地！

绝大多数的省会城市，都不敢去承担土地价格的震荡！

郑州，真的是个老实孩子。

 

房住不炒的典范，还有北京及环京地区。

 

如果说，郑州的调控核心，是加大供应。

 

那么，北京及环京地区的调控核心，就是严防死守。

 

过去的三年时间里，它们的调控政策几乎是全国最严苛的。

 

北京，执行着全国一线城市里最严苛的限购政策。

 

外地户籍要求连续5年社保，且没有落户漏洞。

 

环京地区，执行着全国所有县城里最严苛的独立限购政策。

 

本地户籍或连续3年及以上本地社保。

 

而环京地区的房子、北三县的房子，接近9成的客户都是外地客，尤其是北京人。

 

比如燕郊，距离国贸不到1个半小时的通勤时间，长期是作为北京的睡城而存在。

 

大量的刚需，外溢和沉淀在这里。

 

他们不是炒房客，只是一群在北京买不起房的打工人。

 

因为没有三河户口，因为没有三河社保，他们丢掉了最后的避风港。

 

这样严苛的调控政策下，环京地区就直接丢掉了9成以上的客户。

 

再叠加上，北京自身也在更加严苛的调控政策之下，连续三年阴跌。

 

于是，环京市场也彻底完犊子了。

 

过去三年，环京楼市绝对能称得上是全国最惨——

 

 

平均跌幅40%，最高跌幅60%。

 

已经不能算腰斩，个别城市已经是臀斩，快砍到了脚脖子。

 

放眼全国，有几个城市真正能做到类似北京和环京这样的严防死守？

 

刚刚调控不到三年，绝大多数城市就以各种名义放松限购。

 

有的是抢人大战，有的是人才落户，有的是人才购房……

 

杭州，为了摇套倒挂盘，转手套利，都快抢疯了。

 

为什么迟迟不出台限售？

 

广州，房价仅仅是阴跌不到两年，就匆忙以人才引进的方式，偷摸放松了黄埔和南沙限购。

 

再去看看今年的黄埔和南沙，抢房抢成了什么样子？

 

南通，作为长三角楼市妖股，房价连续涨了两年之久。

 

为什么依旧没有限购政策，遮遮掩掩出台了一个优先本地首套？

 

调控的时候遮遮掩掩挤牙膏，放松的时候重拳出击你最行。

每次都是房价已经涨到了瓶颈，方才跑到长沙，学习本领。

然而，房住不炒的最好老师，在北京和环京。

 

又是一段精致的单押，送给诸位的欲拒还迎。

 

以此，致敬诸位——

 

嘴上喊着不行不行，心里想着不要停不要停。

 

最后，我想说，我不是个只会唱RAP的喷子。

 

讲了这么多，我想告诉大家的是一个关于楼市调控的关键问题——

 

上下博弈。

 

大家一定要记住下面这张图——

 

 

上层决策者，其实对于地方是双重考核。

 

第一重考核，是发展。

只有发展，才能解决发展中遇到的各种问题。

 

尤其是在下行压力的当下，六稳（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期）和六保（保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转），是所有政策的基础，也是地方城市必须执行的第一要求。

 

第二个考核，是房住不炒。

 

只有房住不炒，不让房价涨的过快过猛，才能引导资本脱虚向实，防止房地产这头灰犀牛放肆奔跑，撕裂并引发系统性风险。

但两个考核，对于地方城市来说，存在既要又要的矛盾。

 

因为地方在确保发展和增长的过程中，无论是拉基建，还是保就业，或者是搞旧改，都需要钱。

 

而这些钱，都要和土地挂钩。

 

为了保地价，就不可能像郑州那样，无上限的堆土地供应，进而引发土地价格的下跌。

 

为了保地价，就不可能像环京那样，无上限的搞限购调控，进而引发整体房价的腰斩。

 

于是，博弈就出来了。

 

博弈的结果就是——

 

调控时严时宽，房价起伏缓涨。

 

发展遇到问题了，开始强调发展增长，地方偷摸放松，房企融资拿地。

 

土拍的鞭子甩起来，市场的热度搞起来。

 

房价跳涨过猛了，重新强调房住不炒，地方收紧政策，融资监管加强。

 

没开始涨的，老老实实做人；涨的猛的，跑去长沙学习。

 

这种奇妙的状态，有个专有名词——

 

“因城施策”。

 

最终的最终——

 

楼市在因城施策里，起起伏伏；房价在因城施策里，波动上涨。

 

暴击消失了，只留下平均年化10%的涨幅收益。

 

未来的中国楼市，正逐渐丧失暴击的可能性。

不动产，将成为年化收益稳定的长线定投品。

 

如果，我是说如果——

 

你有年化稳定收益超过10%，而且安全性也远超房子，甚至能合法加杠杆的投资品，房子不看也罢。

 

如果，我是说如果——

 

你没有，老老实实看房子吧。毕竟年化10%的收益，也不少。

 

虽然，没有野生理财和跌宕股市高。

 

但是，爆起仓还没他们狠呢。

 

◎本文作者 | 葫芦娃