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一年内到期有息负债2400.49亿元，这是欠银行的； 一年内到期的其他应付款5824亿，这是欠各家供货商的。
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“新变局更有利大型房企，……，未来将会产生三家万亿房企！”
“国家对房地产的调控是非常必要的，……，不一定你是头部企业就一定是头部，资源就都像你那边倾斜。” “下半年的房地产市场还是会比较惨烈。”
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降负债、去杠杆，“三道红线翻绿”已经成为地产行业的唯一目标。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/2dFMlNa_-CL_S5bvQx4z4A
从封顶开始，中国的房子到底可以撑多少年？
70，50，30？
你错了，大部分撑不过20年。
这个结果显然不可思议，可事实证明的确如此，中国修建于90、00年代的房子已经不可阻挡地走向了衰败。当然这里的”撑“指的不是房子塌了，不能住了，而是居住体验已经跌破人们的预期。
拿北京的老房子举例，典型有几个特征。
1、垃圾处理失控，打扫和清洁处于瘫痪状态。
2、楼道门禁被破坏，楼道贴满标签无人管理
3、公共场所被私自占用，摆放杂物等
4、绿化杂草丛生，狗屎成堆，绿化带停满私家车
5、电梯使用寿命达到极限，但还没有有效解决方案
有人说，这些还是问题？聘请一家品牌物业不就行了吗！至于电梯翻新，也简单，家家户户出点儿钱找一家电梯公司……
这是局外人说的话，如果你现在身处20年以上的小区中，你完全不会这么说，毫不夸张地讲，90%的小区都无法解决这样的事情。
小区走向衰败，是无法阻挡的。
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灵魂还是金钱
前段时间，一个老同学就被此事折磨得睡不着觉。在几度周折后，最终选择在疫情过后换房，按她的话讲，自己纵使有回天神功，也无济于事。
这位老同学是海淀某科技公司高管，5年前选择在海淀以高价6万/平米，买了一套90年代的二手房，完全是出于房子的学位价值，自己的通勤时间也比较短。
但这5年来，每天被小区问题折磨，已经深感疲惫。例如自己每天乘坐的电梯，每次到达一层的时候都要“咯噔”晃一下，心惊胆战。电梯已经几十年了，真担心哪天咯噔一下就掉到负一层。
小区绿化更是惨不忍睹，5年前下楼还能看到郁郁葱葱的草坪，但这几年小区里突然狗养的多了，草坪里都是狗屎，无人打理。还有秃了的地方，则是业主带孩踢球、游戏的杰作。
防盗门形同虚设，隔三差五就被人搞坏，溜进来贴小广告喷电话号码的人。自己有一次还逮住一个，大吵了一架，结果贴小广告的变本加厉，自己门口的鞋子还被偷走一只。
这位老同学不是没做过努力，身为高管平时强势，哪能受得了这气。于是准备组织业主们准备引入一线品牌物管，换装电梯，为此还成立了“拯救社区行动小组”。
为此她找了小区里几个有号召力的热心业主成立了“业委会”，召开业主大会，讨论相关事宜。然而这一步，用她的话来讲，就已经“折了半条命”。
每次开业主大会，一半业主都无法参加。基本都在推脱，要么是家里孩子开家长会，要么公司加班，要么家里老人生病，总之，能不来就不来。
最后采取一栋楼一个代表的方法，终于开展了工作，在经过2天的交流后，讨论的结果让人失望。
小区一直以来物业费都是1块3毛钱，在当年定价的时候还算北京四环比较贵的，附近小区中基本都是这个水平。然而这样的物业费，当下的物业服务已经算是靠谱的。
换句话说，如果想换物业，按照现在的费用，根本请不来一线品牌，只能找一些服务更少的地痞公司。隔壁小区前几年因为物业更换，还发生了物业和业主互殴事件，还登上了报纸。
破解之法唯有提高物业费。还有换电梯，需要提取公共维修基金。提取维修基金需要在业委会的基础上，2/3的业主投票同意才可以进展。
涉及金钱，就是触及灵魂。
拿提高物业费这件事来说，天王老子都无法推动。
有的业主的房子是出租的，自己也不住，物业好坏跟自己有什么关系？甚至有位业主说，电梯咯噔一声挺好的，说明到了一楼，已经习惯了。还有业主说，自行车放在外面多不安全呀，楼道里挺好的。
有的业主还说，换电梯干啥，自己住在3楼，每天还靠这个健身锻炼身体，电梯用不到。
这位老同学，拿着投票箱，每天带着业委会伙伴挨家挨户组织投票。最后发现，每个业主对居住环境的需求根本不同，有的愿意花3块、甚至5块，改善环境，有的分文不掏，认为现在的环境已经很不错了。
而且不掏钱的人，没有任何惩罚，小区改善与否他们都是获利方，而那些花了钱，想去为社区做贡献的业主，反而成了亏损方。这个根本矛盾无法解决，最后大家反目成仇，开始怪这位老同学：
凭什么？
这让我想到了一本讲“公共关系”，书中的一段话。“任何公共资源，或者公共福利的可持续发展，取决于恶人的数量，一小部分恶人的错误，要靠一大部分好人去买单，在长期不公平的影响下，久而久之，公共关系破裂。”
举个例子，有的业主为了方便，在社区草坪上和自家小孩儿踢球，草坪秃了，还得大家去筹钱种植。有的业主带着家里的狗，到处拉屎撒尿，臭气熏天，还得大家去请物业去处理。
最后，谁还愿意呆在这种环境下？
这位老同学得出的总结是，要想改善生活条件，就要努力赚钱，不断换新房子住，或者拼了老命换一套豪宅，类似于上海滩的汤臣一品那种，十几年房子和小区环境，焕新如初。
我打趣道，房子能买得起，物业费你可真交不起。
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无法破解
不可否认，在一线核心城市的北京，老社区都能面临这样的窘境，何况往下数的二三四五线，乃至县城的社区？
而且值得注意的是，快速折旧的小区大概率存在在高层类型的住宅区中。中国又是世界为数不多，以高层为主要居住类型的国家。如果你关注楼市，你会发现高层住宅已经大面积在县镇中出现。
前段时间就有一个县城的读者问我，为什么我们县城的人都爱买高层，而大城市的购房者反而喜欢底层小洋房？
我一时没答上，询问了几个读者朋友后，大概的结论是，大家在县城没怎么见过高层住宅，带电梯的高层住宅高级，有面子。
而在开发商那边的解释是，地方批地太节制。能在一片土地上能创造出更多收益的，只有垂直发展，能盖几层算几层，地下也得掏空，能挖多深算多深。反正创造出来的空间都有人买单。
所以这几年，在2015年起步的大浪潮助推下，一夜之间，全国各地出现了大批大型高层住宅区。
当然这些大型高层住宅区，也有一定的优势。例如可以借助社区优势，做一个大型的广场、喷泉夜景、儿童游乐场等等。
但是问题也同样出现了，物业是否有能力将最初的样貌维持下去？
答案大概率是否定的。
中国大部分社区的物业管理费用，一经交房，就相当于定了标签，雷打不动。但随着时间的推移，通货膨胀下，房价上涨，物价上涨，工资上涨，矛盾会越来越激化。
10年前一个保安的工资可能一个月是2000元，那时候这个保安非常幸福，每天按时上班下班，给大家问好，但10年后这个保安的工资依然是2200元，他还会笑脸相迎吗？他肯定对这个工作充满厌恶。
所以大家知道为什么伦敦有百年建筑之称，美国也能走完80年历程，香港高层密集，人满为患，小区环境依然井井有序，是因为国外的物业费会随时间调涨，而且有属于自己的市场体制和行情。现在的香港物业费，高达北上广深的5-10倍，一般人根本无法想象。
但这时候让业主集体给物业涨价30%可以吗？这拿我老同学的话来讲，“你会被社区所有人当作叛徒，信不信给你门上贴条子？”
所以此事无解。
高层因为人口密度大，公共空间和设施使用率高，会致使整个社区的折旧率加速，同时因为人口多，声音嘈杂，很难管理，很难成立像样的业委会去监督物业水平。
你会发现，社区管理的每个环节的逻辑都是走不通的。
业委会基本都是公益，没有工资，谁愿意去做免费劳动力？
坏人破坏，好人买单，谁能约束坏人行径？
人们观点不一，物业矛盾重重，谁还会坚定缴纳物业费？
业主拖欠物业费，物业下调服务水平，更多的业主拖欠物业费，继续下调物业水平，你会发现这几年，大部分小区都在以此恶性循环走向绝境。这样的新闻屡见不鲜。
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能避免吗
那么未来的购房者，如何规避这种事情出现自己身上呢？
当然至于让你多赚钱，换豪宅这样的废话也没有理由去说。
首先第一条，买房的时候对物业要心知肚明。询问开发商物业管理水平，查询物业资质，最好找到被服务5年的社区，观察小区环境。如果看到小区里垃圾满地，小广告贴满楼道，这种小区不要碰。
买新房时，如果两个楼盘的房价不同，一定不要贪便宜选择那个物业费比较低的。
要记得一文价钱一文货，这是行业规则。而且在物业费用一经敲定终身不变的情况下，随着时间推移，物业管理水平会成为未来房价的增益部分。在房价增值面前，物业费不都是毛毛雨吗？
第二条，关心一下社区素质。
我有一个亲戚的小区是大学家属楼，住户一多半都是教师。所以在对待公共空间和设施的管理层面，有一定的自我约束力。
当初在更换电梯时，几个老教授出面，从成立业委会，完成业主大会，投票选择，引入一线品牌物业，只花费了半年时间。因为大家都懂得，小区环境维护好了，到时候房价增值，永远有自己一份。
当然大学教师家属社区并不多。你也不可能买房时轻松找到这样标签鲜明的社区。所以得多花功夫去询问，例如去小区门口的保安递一包烟，问问小区拒交物业费情况，小区日常有没有业主矛盾，养狗的业主牵绳吗？
第三条是资金允许的情况下，尽量不要买小开发商建的大型住宅区，还有农村回迁房和高低配住宅。
大型住宅区需要成熟的建设体系和运营规则，包括物业的引入也要较强的资金品牌实力，这一切都注定大部分小型开发商无法驾驭。所以尤其是四五线城市的大型高密度住宅区，很容易加速沦为贫民窟。
这不是危言耸听。
提及农村回迁房，并不是对农村回迁房有颜色视角。而是绝大数回迁房，都存在着自己的特有生态。例如把楼道当作储物间的，还有在楼道里烧饭的，楼道里塞满电动车。把公共设施据为私有的案例常在。这对房产未来的价值影响很大。
所谓高低配，就是在高端社区中，强制开发商配建保障房。近几年，因为政策因素，这样的住宅很多。为什么不能买？
是因为高低配住宅类型的业主财富分化很大，却共用一套物业服务和公共设施，阶级矛盾会长期存在。
去年北京，一个高低配住宅区还出现了“暴力推墙”事件，原因是物业为了平衡利得关系，在社区中间架了一道“柏林墙”，为了隔离别墅和高层业主的公共设施。
高层业主受不了，联合起来一夜之间把墙推翻了。为此还大打出手，无法和解。
一边说，我房子8万一平米，你4万一平米，你凭什么用我们辛苦买的绿地？
另一边说，你8万一平怎么了？小区是大家共有的，只要在一个社区，公共的东西我都能用！
一个和尚挑水喝，两个和尚抬水喝，三个和尚没水喝，这个道理大家都懂，那么一千、两千个和尚呢？
大家只不过是想要一个能快快乐乐，长期居住的家而已。这一天能到来吗？
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/55BXakBjhV4aCaPJPBJo1Q
在购房过程中，有一种产品，永远是不受市场影响的，或者说从它诞生之初，就和市场完全割裂了。
市场冷不冷热不热，它依然都能够逆势上涨
那就是小区的车位价格
不管附近小区的车位是什么价格，这所小区的车位价格，只和自身小区的车位配比相关。
而该小区的车位配比，又与它是否是豪宅、刚需，毫无关系。
有的豪宅，车位严重不足；有的刚需，车位反而稍微充裕一些。
车位的配比虽然和市场毫无关系，但是它们却导致了一个后果——有些车位越来越贵，甚至出现了天价，比如东方曼哈顿，它的车位配比太少，甚至达到了150万。
今天我们不只看这单个现象，而是通过更加丰富的数据样本，来和大家聊聊这个话题
上海的那些天价车位到底有多贵，以及它们都是怎么来的
01
先来跟大家普及一下，现在上海各环线车位平均价格是多少。
我通过中介大致了解到，内环内平均在60万以上，中内环平均在50万元左右，中外环平均在30万元左右，外环外普遍在10-30万之间。
上海车位价格地图
一般来说，车位的价格和房价是完全相关的。房子价格越贵，车位也就越贵，并且和环线也有一定的关系，内环内的车位最贵，中环次之，外环更次一级。
这些都是普遍的价位，然而有不少楼盘，在所处的区域内，价位达到了天价。
比如在全上海出名的，就是有着上海最贵车位之称的东方曼哈顿，它一直是上海车位天价的标杆和天花板。
历史价格也印证了中介说的这一点：
内环的价格虽然会比较贵，但像是150w这么离谱，它还是独此一家。
东方曼哈顿一共有1796户，但是车位只有444个，相当于车位比只有1：0.24，车位严重不足。
车位价格达到了150万的天价，真的是有点夸张，都已经超过不少豪车的价格了。
也因此，我有些好奇，其他车位配比不足的小区，是否和它一样，拥有着比较夸张的车位价格。
我寻找了一些位于中环内和外中环的小区，普遍品质在同板块内属于还不错的，来研究一下，它们的车位配比不足的情况下，车位的价格上涨了多少。
由于现在核验价的出台，很多二手房没有挂牌或者是转为后台可见，给统计工作造成了一定困难
只能一点点找小区去问询，根据目前挂牌和过往的售出情况来做一个判断。
通过数据的选取，车位比对于车位价格有明显的影响，同样是中环内，车位配比越高，车位价格就越低，外环内也是如此。
数据来源于：链家
以上选取的这些小区分别位于中环内和外环内、靠中环线上。其中金沙雅苑（四期）的地上车位为700个只租赁，地下车位为200个，可以出售。
我们可以看到的是，无论是中环内还是外环内，只要车位比不足，都是比环线通常的车位价格要贵的。
而那些车位配比充足的，比例差不多1比1的，基本上都是环线的平均价格。
比如中环内的陆家嘴锦绣前城和静安府东区，都为中环内的均价50万元，租赁起来也比较容易。
02
车位配比和车位价格线性的负相关度到底有多大？
先给结论：
在排除到特殊样本外，我们可以看到，车位比越低，车位价格增长也就越高，也就是车位要比平均车位要贵。
在这里，简单解释一下上面的数据。
车位比为小区车位和户数的比值，差价则为现在的车位价格和该环线的平均车位价格之差，增长则是指的比该环线平均价格，增长了多少。
可以明显看出，车位比和车位价格的增长是呈现负相关的。
金沙雅苑（四期）拥有2726户，而车位仅有区区的900个，足足有1826个缺口，这就让车位同样达到了50万元。
此外，那些被排除掉的特殊案例，并不是说它们不符合车位稀缺时，车位价格增长这个理论。
而是由于它们有各种特殊的情况，导致车位的价格增长，比普通的更快。
海上国际花园因为其别墅和公寓同在一起的缘故，整个小区也以大户型为主，对车位的需求也同样更多一些。
1：0.94的车位比，即使接近于1：1，也是远远满足不了需求的，同样会比平均价格要略高一些。
车位配比如此不足，也就难怪车位价格一直涨了。
那么，为什么这些小区的车位比这么低，导致出现了远超出普通价格的车位？
这主要是因为早期开发商对车位不重视，大量小区没有满足车位1：1的情况，导致现在的车位紧张。
浦西作为建成区，楼盘规划车位的时候都比较保守。有大量地段环境都很好的楼盘，包括豪宅，车位的配比都只有50%左右。
而我们需要的机动车停车位却是一直在增加的。
2020年全国汽车保有量达到2.81亿辆。
按照14亿人计算，相当于约每5个人就拥有一辆汽车，其中上海超过400万辆，上海市每年的机动车注册量还在增加。
根据上海市人大做过的统计，目前全上海的停车位缺口达到85万个，而且这个数字在每日增多
同时对于上海来说，如今的新能源牌照具有优势，现在在上海购买新能源汽车的人也越来越多。
新能源车需要充电桩，于是推动了对车位的硬性需求。人们不得不从租赁临时停车位变成了购置固定车位。
未来对车位的需求还会逐渐增加。
03
车位盲目投资并不可取。
好多人看到未来对车位的需求会逐渐增加后，立马激动起来，甭管自己需要不需要车位，都想着买一个车位作为投资。
在这里，劝你冷静一点。
买车位的首要原则，是自己有车需要停靠，或者有未来打算买车有停车的需求。
其次，是考虑一下该车位的价格，到底适合不适合投资。
如果该小区的车位价格，高于平均价格，那我们可以看下它的车位配比是否不足，是否能满足该小区的车位需求。验证不足后，则可以进行购买。
如果该小区的车位价格持平或者低于平均价格，可以看下它的车位配比是否充足，验证了车位比充足后，如果自身没有停车的需求，那可以不用购买。
只有原始车位稀缺的小区（配比在1：1以下）；以及高品质小区、豪宅小区内多车用户较多，车位配比不够充足
不能完美满足改善型业主需求（配比在1：1.2以下）的这些小区的车位才是稀缺的，有升值潜力的，可以投资的。
其他的小区，如果车位配比还行，是不太能够升值的。
现在车位配比不足的房子，主要是2005年-2010年开发的商品房。
后期新房市场上的车位配比已经相当充足了，尤其是浦东和一些新开发的板块，如大虹桥板块，车位配比则更是宽裕。
而一些偏远板块周边的公共租赁车位比较充足的话，即使小区内部的车位配比不足，也可以满足人们的停车需求。
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车位还要不要买
如果你要买房，并且有车或者想要买车，那建议还是购置车位自用。
车位能让你的生活更加便利，而且带车位的房子也是中介优先推荐的房源。
不管怎么说，当你没有车位，开着车满小区找地方停，并且和保安发生争吵时，你才能体会到，有一个属于自己的车位是多么的重要。
这时候如果你有了资金，也会想要去购买一个车位，一个是方便，另一个是说当你买了辆自己非常中意的好车，也会愿意去为停车位花钱，保护爱车。
所以天价车位的存在，其实都是供需决定的，只要有人愿意为此买单，存在就是合理的，没有必要太过于大惊小怪。
作者：财爷来源：魔都财观（ID：moducaiguan）
如果你最近一直关注楼市新闻，最近应该很抓狂。
8月6日上海执行银行贷款“三价孰低”的政策，从贷款层面收紧，直接打在了7寸上，非常的厉害。
其实楼市成交就是有周期的，每隔几年都会进入静淡市。
哪怕没有这样的调控政策，到了今年下半年，前期的购买力也消耗的差不多了，整体的成交量也会下滑，这很正常。
在当下这样的时间里，其实说实话，如果你没有对买房这件事的深刻认知和坚定信心，你很快就会放弃。
在我们看来，楼市短期回撤和长期做多，并不矛盾。
相反地，我们暗自庆幸，每一次调整都给我们一个更合适的机会，特别是对于置换客和真正的自住客户来说。
我们今天从一个长远的趋势来聊聊一线城市特别是上海的房价。01
首先，从底层原因来看，一线城市的房价上涨，最大的推手其实是人的欲望。
1994年之前，地方富中央穷，于是在1994年出台二楼分税制，分税制的核心在于容易收的税种划归为国家，不容易收的税种归地方，大头归国家，小头归地方。
也正是因为这样的分税制度，导致了地方财政上的困难。
于是地方政府想要资金，一般来说只有两个渠道，一是打硬仗，就是招商引资，拉动就业增加税收从而可以补充地方财政。
另一个办法就是卖地，这事最省心省力，卖地后，地方政府就可以以一种最快速的方法盖大楼，修马路，搞基建。
当然，大量卖地带来的后果就是中国很多乡镇的房子都开始慢慢增多起来。
根据贝壳研究院发布的《住房研究报告》，在2019年，我国城镇住宅存量3.5亿套，每个家庭平均1.2套，人均面积40平方米，超过了绝大部分发达国家。
所以说，如果你不是在一二线城市的话，如果你只是单纯的想要买套房住，从供应量看是完全够的。
只是对于很多人来说，要的是一二线城市的房子，而且，最好还是中内环的。
当然，去好的城市，往好的地段买，是全世界人民的共同目标。
所以我们看到，对于很多国家而言，因为他们本身的国土面积不是很大，所以表现出来的就是它们的首都涨幅这几年会很明显。
比如韩国首尔和日本东京，整体的人口总规模就越来越大。
1970年首尔都市圈的人口比重占总人口的28.7%，1980年为35.5%，1990年为42.8%，2000年为46.3%, 2010年为49.2%，2019年为50.0%，50年期间增加了21.3%。
日本的东京都市圈，又称首都圈，是以东京市区为中心半径80公里的区域。
由东京都、神奈川县、千叶县等一都七县共同组成的东京都市圈，面积3.69万平方公里（相当于2.25个北京），约占国土面积的10%，人口总数却达到了4378万，占日本人口总数的1/3以上，贡献了日本40%的GDP。
从2010年-2015年，日本全国的人口总数从1.28亿减少到了1.27亿，减少了0.78%，但同时期东京特别行政区的人口的增速却达到了4.87%。
所以对于这些国家而言，人口占比最多，流入最多的首都，就是这些国家的核心区域。
对于整个中国而言，未来就是处于城市的分化阶段，三个单核城市会发展的特别好。
北京、上海、深圳作为北部、东部、南部三个区域领头羊，常住人口一定会越来越多，人口和房产的供需会发生失衡。
二八分化的结果在未来的十几年的房价变化中，会越来越明显。
20%的城市会涨上天，越来越多的人买不起，80%的城市房价会就是不升值。
其实这样的趋势目前开始慢慢发生了，肉眼可见。02
相比于深圳，上海的杠杆率是非常低的，上海的楼市也是非常安全的。
从2019年城市居民的杠杆率看，上海的杠杆率排名只有第13名，远低于杭州、温州、厦门、深圳，甚至连西安和福州的杠杆率都比上海高。
低杠杆率意味着极少的泡沫，意味着一旦受到政策的挤压，没有那么多的回调空间。
也正是因为这样的原因，所以如果是相同的政策调控，深圳、杭州、温州等城市的房价整体回来的原因要比上海来的更加剧烈些。
目前的时代，处于激烈的对抗期，左手热钱，右手楼市调控，左右手开展了史无前例的PK。
一方面是热钱实在太多了，暗流涌动。
从2020年3月到现在，为了应对疫情带来的经济下滑，全球各国的印钞量，已经赶超2008年之前的5000年文明史的印钞总和。
9个月，抵得上过去5000年，这简直是货币的汪洋大海！
导致的最直接的后果就是：多国房价再创新高，而且，哪怕是加息，也很难抵抗首尔、东京、纽约、墨尔本等多国房价的上涨！
2020年，全球89%的国家房价都处于上涨状态。
所以，这就是为什么对于中国而言，2021年的经济工作中很重要的一件事项就是防范输入型的通货膨胀。
按照当下的局面，如果不做任何政策性的干预，一二线城市的房价上涨将面临巨大的压力。
特别像上海这样的国家经济中心，是国家金融体系中最重要的一环，每一次热钱的涌入，第一站往往都是上海。
当下不管是国内还是国外，市场上整体的热钱是比较多的。
面对越来越多的不确定性，面对不那么景气的股市，楼市依然就像一个避风港一样。
如果有人拿1000万现金毫不犹豫的杀入楼市买套房产，我们会觉得不是啥问题，很正常。
但如果有人拿1000万现金杀入股市说要博一博，我们会觉得这人脑子有病。
站在当下的时间节点，我觉得每一个人都必须得有一个清醒的认知。
房子确实不是用来炒的，房子是用来对抗通货膨胀的。
我们前期经常会说，当下是一个全面调控时代，2-3年会是一座城市的小周期，5年大概会是一个大周期。
调控就像缓慢的刹车一样，只能降低列车的行驶速度，不能让列车完全不动或是倒退。
所以调控的本质是降低房价上涨的速度，让更多还没有买的起房的人抓紧上车。
这其实也符合共同富裕的内在要求。03
上海有着自己的野心。
2020年给自己定下的flag是到2035年，也就是15年后：
成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。
我们再来横向对比下全球其他几个现代化国际大都市的房价：
上海当下市中心的房价9.79万、伦敦的房价是9.8万、纽约是10.7万、新加坡是13.6万、香港是21.65万。
上海的房价已经接近伦敦、纽约，目前正在向首尔、新加坡等看齐。
最近几年，香港的名义房价已超过97年顶部时的47%，貌似现在的泡沫很大。
但只可惜人地矛盾依然没有得到很好的解决，供需严重失衡，房价依然非常坚挺。
另外，97年以来纽约房价累计上涨达到了127%，对于这样的世界级城市来说，这样的房价涨幅其实依然是属于正常范围。
现在香港房价是纽约的2.02倍，而97年香港房价是纽约的2.8倍。
这样的锚定价格在人类历史上也是罕见的，97年的香港房价的确是真正的世纪大顶！
而如果我们对比下当下的上海市中心的房价，是香港的四五折，但整体的空间和增长潜力要远远高于香港。
上海的人口是香港的3.1倍，人均GDP和可支配收入仅有香港的一半左右。
随着一线经济结构从制造业迈向高端服务业，人均收入增长空间很大。
上海人均住房面积远大于香港，未来可压缩的空间还有大潜力（所谓香港千尺豪宅只有93平米，这在内环也就是一套普通2房）。
所以，当很多时候我们感到迷茫的时候，就要学会用对比的眼光去看待，通过对比通过剖析，我们能隐约预判未来。04
请大家记住一句话，当社会发展到一定程度的时候，资本增值往往会高于劳动力增值。
一线城市，往往沉淀着最多的资本。
城市越发达，资本属性也就越强，有钱人也就越多。
而一个残酷的现实就是，城市的房价往往是由社会中20%的人决定的。
一线城市一方面是在吸引人才源源不断的进来；
另一方面，也通过高房价这样的筛选机制，淘汰掉一批人，只保留那些能在一线城市获得最大收益的人群。
所以为什么你会感到买不起房，感觉自己不吃不喝20年都买不起。
造成这样一个现象的原因很简单，随着价格的升高，房产已经逐渐脱离使用属性，金融属性在增强。
也就是说一线地产已经不再是每个人都能买得起的商品，而是一种投资资产和稀缺消费品。
我们看到一线豪宅购买的主力是来自全国的土豪，客群更加丰富，2020年上海豪宅整体的成交量也出现了较多的增长，如果按照价位段划分的话：
一线城市的房价往往不是由本地购买力决定的，而是由全国购买力决定的。
一般来说房产的向上购买规律是这样的。
三四线城市的人民购买当地的市中心，而市中心人民会购买本省的强资源城市（比如省会城市或经济中心城市）；
而强资源城市的人民会购买一线城市，一线城市人民购买核心地段，核心地段人民在全球范围内寻找最优的资产配置方案。
高铁路网越发达，从小城市到大城市的人群迁移规模也越来越加剧。
所以说高铁这张网对于长三角和粤港澳这些城市群而言，其实给上海、广州、深圳提供了源源不断的购买力。
05
我国供给侧改革越来越深入，形成高科技创新为代表的新增长点，并通过培育中产阶级和消费拉动经济，社会阶层演化成类似于美国的中间层大，两头小的纺锤体式结构。
一句话总结就是，中产阶级的人群规模会越来越庞大。
最近半年以来，上海上半年上海人才落户和居转户这两个渠道落户0.65万人，刷新了有史以来单月落户人数的新记录，而上半年一共落了3.34万人，是去年同期的2.7倍！
按照这个速度下去，仅仅是居转户和人才引进这两个落户渠道，今年就将诞生7万个新上海人家庭。
这7万个家庭所产生的自住需求，不可小觑。
所以我们反复跟大家说，上海房价的定价权不在上海人手中，而是在新上海人手中，而上海人和新上海人对于顶级地段的看法是不同的。
上海人眼中的顶级地段，就是原法租界范围，加上老静安、古北、西郊，这几个地方被视为“上只角”。
新上海人眼中的顶级地段，是黄浦江两岸，特别是以陆家嘴为中心的核心滨江沿线（陆家嘴滨江、黄浦滨江、北外滩），核心滨江与“上只角”对等。
另外，新上海人还有一些偏好的新兴地界，如联洋、前滩、张江，这些称不上最顶级地段，但购房人却趋之若鹜，区域的认同感非常高。
当下的阶段，楼市政策确实不明朗，但其实我并不焦虑。
因为一线城市并不缺购买力，一线城市承载的历史使命也注定了城市的未来一定会越来越美好。
调控政策的不断加强，其实是在强调一件事：
房产已经不能再作为短期炒作的工具，买房这样的行为，当你下注的那刻起，就意味着要与这个城市共同长期发展。
如果把城市看做是上市公司，你是投资人的话，坚持长远的价值投资，或许是我们能跑赢大盘的最佳策略。
很显然，相比于三四线，我们对于上海的未来，更有信心。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/3aaP0WcW7qCgPzb6PP_HBQ
前几天，一家北方的地产商资金有点紧张，很多应付款没付。易居很热心肠，主动说愿意提供一笔数亿的过桥贷款，年息10个点，借半年。
双方很快签订好合同，就差打钱了。没想到易居忽然给地产商打电话说，半年报出来了，公司巨亏：
没钱了。
8月31日，易居公布半年报说，上半年亏损十五亿。原因是有极个别房地产开发商客户信贷质素恶化，未偿还贸易相关营收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备。
子姨差点被这一长串车轱辘话绕晕。翻译过来其实很简单，有位客户欠的服务款估计还不上了，易居确认了亏损。
子姨看了下，易居的前五大客户是恒大、万科、碧桂园、阿里巴巴和华侨城。怎么看这几个浓眉大眼的家伙，也不像还不起19亿的。除了今年坏消息不断的恒大。
今年上半年，易居预期信贷损失的金融资产亏损拨备，从5200万暴涨3583%，达到了19.3亿。易居的朋友说，所谓贸易相关应收款，就是易居帮恒大做分销、广告、代理等业务的佣金。
作为周忻老板手中最重要的房地产服务平台，易居旗下拥有房友、营销和克尔瑞三大核心业务， 易居房友现在是类似于贝壳的第三方经纪服务平台。克尔瑞就不用说了，易居营销就是易居起家的新房业务。
而易居的新房业务，又是主要靠服务恒大支撑起来的。如今，三驾马车的其中一个遇到了麻烦。
如果不是被恒大拖累，易居每年都能有八九十亿的收入，四五亿的利润。易居财报中也说，易居所有的贸易交易允许关联方有3个月的信贷期。这个付款时间其实已经是个感情价了。
子姨听说，过去，许老板、周老板和苏宁的张老板常常聚在一起喝喝酒，几人感情笃厚。周老板骄傲地说过，那条著名的爱马仕皮带也是我送的。
当年，就是张近东带头拿出200亿战略投资恒大，就算是去年恒大回A失败，张老板在自己麻烦不断的情况下，还是咬牙签了转股协议。而周忻和许家印的兄弟情义，还要从金融危机那年说起。
2008年，恒大上市计划搁浅，面临百亿资金缺口，许老板愁得到处找帮手。是周忻大手一挥，帮恒大垫资十几亿。在易居还有一种说法是，许家印能去香港锄大地，也是人脉强大的周老板帮忙牵线搭桥的。
许老板很感激周忻的雪中送炭。后来恒大全国大约三分之一的项目，都交给了易居做代理，其他代理公司很难再接到恒大的项目。
比如最早在2010年，恒大18盘国庆同开，收金四十多亿。帮恒大做这次新房营销的，就是易居。
随着恒大越做越大，易居的收益也越来越多。易居的朋友说，最多的一年，易居代理的恒大项目的销售额是：
接近2000亿。
周忻也很会经营这段友情。他旗下的金融板块公司钜派，就常常通过发行理财产品的方式融资，再将融资款项借给恒大。朋友说，巅峰期的融资数额高达数十亿。
最著名的一笔，是钜派2017年经过层层嵌套，为恒大地产资本化运作发行的大观基金。基金募资6亿元，但恒大地产回A失败，基金不断延期，到今年年初，还没有兑付。
可惜，如今江湖上已经没有了打打杀杀，除了人情，就是事故。今年，恒大向易居提出将佣金以商票的形式支付。恒大甚至放出话来：
不接受就啥也没有。
如果以商票形式支付，就看易居敢不敢了。
易居发布半年报的前一天，金螳螂也公布了自己的财报。
他们在半年报里说，他们拥有的恒大集团相关商业承兑汇票超过60亿元，其中17亿已和恒大达成资产抵偿解决。还有41亿元，其中6035万元已到期未兑付。剩余的41亿商票，问题解决存在重大不确定性。
金螳螂去年全年的利润也就23亿元。
去年，在一封求救信流传出没几天后，许老板与恒大的三十多个战略投资人代表，紧急签署了一个补充协议。这些投资人，要么是许老板的朋友，要么是恒大的上下游的合作伙伴。
恒大当时说，1300亿元战投资本，已经有863亿同意转为普通股并长期持有恒大地产。
协议签署时，所有人分坐两排，来了一张大合照。奇怪的是，这么重要的日子这么重要的事情，竟然没有几个人给个笑脸。
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