作者：财爷来源：魔都财观（ID：moducaiguan）
如果你最近一直关注楼市新闻，最近应该很抓狂。
8月6日上海执行银行贷款“三价孰低”的政策，从贷款层面收紧，直接打在了7寸上，非常的厉害。
其实楼市成交就是有周期的，每隔几年都会进入静淡市。
哪怕没有这样的调控政策，到了今年下半年，前期的购买力也消耗的差不多了，整体的成交量也会下滑，这很正常。
在当下这样的时间里，其实说实话，如果你没有对买房这件事的深刻认知和坚定信心，你很快就会放弃。
在我们看来，楼市短期回撤和长期做多，并不矛盾。
相反地，我们暗自庆幸，每一次调整都给我们一个更合适的机会，特别是对于置换客和真正的自住客户来说。
我们今天从一个长远的趋势来聊聊一线城市特别是上海的房价。01
首先，从底层原因来看，一线城市的房价上涨，最大的推手其实是人的欲望。
1994年之前，地方富中央穷，于是在1994年出台二楼分税制，分税制的核心在于容易收的税种划归为国家，不容易收的税种归地方，大头归国家，小头归地方。
也正是因为这样的分税制度，导致了地方财政上的困难。
于是地方政府想要资金，一般来说只有两个渠道，一是打硬仗，就是招商引资，拉动就业增加税收从而可以补充地方财政。
另一个办法就是卖地，这事最省心省力，卖地后，地方政府就可以以一种最快速的方法盖大楼，修马路，搞基建。
当然，大量卖地带来的后果就是中国很多乡镇的房子都开始慢慢增多起来。
根据贝壳研究院发布的《住房研究报告》，在2019年，我国城镇住宅存量3.5亿套，每个家庭平均1.2套，人均面积40平方米，超过了绝大部分发达国家。
所以说，如果你不是在一二线城市的话，如果你只是单纯的想要买套房住，从供应量看是完全够的。
只是对于很多人来说，要的是一二线城市的房子，而且，最好还是中内环的。
当然，去好的城市，往好的地段买，是全世界人民的共同目标。
所以我们看到，对于很多国家而言，因为他们本身的国土面积不是很大，所以表现出来的就是它们的首都涨幅这几年会很明显。
比如韩国首尔和日本东京，整体的人口总规模就越来越大。
1970年首尔都市圈的人口比重占总人口的28.7%，1980年为35.5%，1990年为42.8%，2000年为46.3%, 2010年为49.2%，2019年为50.0%，50年期间增加了21.3%。
日本的东京都市圈，又称首都圈，是以东京市区为中心半径80公里的区域。
由东京都、神奈川县、千叶县等一都七县共同组成的东京都市圈，面积3.69万平方公里（相当于2.25个北京），约占国土面积的10%，人口总数却达到了4378万，占日本人口总数的1/3以上，贡献了日本40%的GDP。
从2010年-2015年，日本全国的人口总数从1.28亿减少到了1.27亿，减少了0.78%，但同时期东京特别行政区的人口的增速却达到了4.87%。
所以对于这些国家而言，人口占比最多，流入最多的首都，就是这些国家的核心区域。
对于整个中国而言，未来就是处于城市的分化阶段，三个单核城市会发展的特别好。
北京、上海、深圳作为北部、东部、南部三个区域领头羊，常住人口一定会越来越多，人口和房产的供需会发生失衡。
二八分化的结果在未来的十几年的房价变化中，会越来越明显。
20%的城市会涨上天，越来越多的人买不起，80%的城市房价会就是不升值。
其实这样的趋势目前开始慢慢发生了，肉眼可见。02
相比于深圳，上海的杠杆率是非常低的，上海的楼市也是非常安全的。
从2019年城市居民的杠杆率看，上海的杠杆率排名只有第13名，远低于杭州、温州、厦门、深圳，甚至连西安和福州的杠杆率都比上海高。
低杠杆率意味着极少的泡沫，意味着一旦受到政策的挤压，没有那么多的回调空间。
也正是因为这样的原因，所以如果是相同的政策调控，深圳、杭州、温州等城市的房价整体回来的原因要比上海来的更加剧烈些。
目前的时代，处于激烈的对抗期，左手热钱，右手楼市调控，左右手开展了史无前例的PK。
一方面是热钱实在太多了，暗流涌动。
从2020年3月到现在，为了应对疫情带来的经济下滑，全球各国的印钞量，已经赶超2008年之前的5000年文明史的印钞总和。
9个月，抵得上过去5000年，这简直是货币的汪洋大海！
导致的最直接的后果就是：多国房价再创新高，而且，哪怕是加息，也很难抵抗首尔、东京、纽约、墨尔本等多国房价的上涨！
2020年，全球89%的国家房价都处于上涨状态。
所以，这就是为什么对于中国而言，2021年的经济工作中很重要的一件事项就是防范输入型的通货膨胀。
按照当下的局面，如果不做任何政策性的干预，一二线城市的房价上涨将面临巨大的压力。
特别像上海这样的国家经济中心，是国家金融体系中最重要的一环，每一次热钱的涌入，第一站往往都是上海。
当下不管是国内还是国外，市场上整体的热钱是比较多的。
面对越来越多的不确定性，面对不那么景气的股市，楼市依然就像一个避风港一样。
如果有人拿1000万现金毫不犹豫的杀入楼市买套房产，我们会觉得不是啥问题，很正常。
但如果有人拿1000万现金杀入股市说要博一博，我们会觉得这人脑子有病。
站在当下的时间节点，我觉得每一个人都必须得有一个清醒的认知。
房子确实不是用来炒的，房子是用来对抗通货膨胀的。
我们前期经常会说，当下是一个全面调控时代，2-3年会是一座城市的小周期，5年大概会是一个大周期。
调控就像缓慢的刹车一样，只能降低列车的行驶速度，不能让列车完全不动或是倒退。
所以调控的本质是降低房价上涨的速度，让更多还没有买的起房的人抓紧上车。
这其实也符合共同富裕的内在要求。03
上海有着自己的野心。
2020年给自己定下的flag是到2035年，也就是15年后：
成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。
我们再来横向对比下全球其他几个现代化国际大都市的房价：
上海当下市中心的房价9.79万、伦敦的房价是9.8万、纽约是10.7万、新加坡是13.6万、香港是21.65万。
上海的房价已经接近伦敦、纽约，目前正在向首尔、新加坡等看齐。
最近几年，香港的名义房价已超过97年顶部时的47%，貌似现在的泡沫很大。
但只可惜人地矛盾依然没有得到很好的解决，供需严重失衡，房价依然非常坚挺。
另外，97年以来纽约房价累计上涨达到了127%，对于这样的世界级城市来说，这样的房价涨幅其实依然是属于正常范围。
现在香港房价是纽约的2.02倍，而97年香港房价是纽约的2.8倍。
这样的锚定价格在人类历史上也是罕见的，97年的香港房价的确是真正的世纪大顶！
而如果我们对比下当下的上海市中心的房价，是香港的四五折，但整体的空间和增长潜力要远远高于香港。
上海的人口是香港的3.1倍，人均GDP和可支配收入仅有香港的一半左右。
随着一线经济结构从制造业迈向高端服务业，人均收入增长空间很大。
上海人均住房面积远大于香港，未来可压缩的空间还有大潜力（所谓香港千尺豪宅只有93平米，这在内环也就是一套普通2房）。
所以，当很多时候我们感到迷茫的时候，就要学会用对比的眼光去看待，通过对比通过剖析，我们能隐约预判未来。04
请大家记住一句话，当社会发展到一定程度的时候，资本增值往往会高于劳动力增值。
一线城市，往往沉淀着最多的资本。
城市越发达，资本属性也就越强，有钱人也就越多。
而一个残酷的现实就是，城市的房价往往是由社会中20%的人决定的。
一线城市一方面是在吸引人才源源不断的进来；
另一方面，也通过高房价这样的筛选机制，淘汰掉一批人，只保留那些能在一线城市获得最大收益的人群。
所以为什么你会感到买不起房，感觉自己不吃不喝20年都买不起。
造成这样一个现象的原因很简单，随着价格的升高，房产已经逐渐脱离使用属性，金融属性在增强。
也就是说一线地产已经不再是每个人都能买得起的商品，而是一种投资资产和稀缺消费品。
我们看到一线豪宅购买的主力是来自全国的土豪，客群更加丰富，2020年上海豪宅整体的成交量也出现了较多的增长，如果按照价位段划分的话：
- 1000万-2000万，成交7994套，同比增长38%；
- 2000万-3000万，成交了1583套，同比增长3%；
- 3000万-5000万，成交了971套，同比增长33%；
- 5000万以上，成交了256套，同比增长117%。
一线城市的房价往往不是由本地购买力决定的，而是由全国购买力决定的。
一般来说房产的向上购买规律是这样的。
三四线城市的人民购买当地的市中心，而市中心人民会购买本省的强资源城市（比如省会城市或经济中心城市）；
而强资源城市的人民会购买一线城市，一线城市人民购买核心地段，核心地段人民在全球范围内寻找最优的资产配置方案。
高铁路网越发达，从小城市到大城市的人群迁移规模也越来越加剧。
所以说高铁这张网对于长三角和粤港澳这些城市群而言，其实给上海、广州、深圳提供了源源不断的购买力。
05
我国供给侧改革越来越深入，形成高科技创新为代表的新增长点，并通过培育中产阶级和消费拉动经济，社会阶层演化成类似于美国的中间层大，两头小的纺锤体式结构。
一句话总结就是，中产阶级的人群规模会越来越庞大。
最近半年以来，上海上半年上海人才落户和居转户这两个渠道落户0.65万人，刷新了有史以来单月落户人数的新记录，而上半年一共落了3.34万人，是去年同期的2.7倍！
按照这个速度下去，仅仅是居转户和人才引进这两个落户渠道，今年就将诞生7万个新上海人家庭。
这7万个家庭所产生的自住需求，不可小觑。
所以我们反复跟大家说，上海房价的定价权不在上海人手中，而是在新上海人手中，而上海人和新上海人对于顶级地段的看法是不同的。
上海人眼中的顶级地段，就是原法租界范围，加上老静安、古北、西郊，这几个地方被视为“上只角”。
新上海人眼中的顶级地段，是黄浦江两岸，特别是以陆家嘴为中心的核心滨江沿线（陆家嘴滨江、黄浦滨江、北外滩），核心滨江与“上只角”对等。
另外，新上海人还有一些偏好的新兴地界，如联洋、前滩、张江，这些称不上最顶级地段，但购房人却趋之若鹜，区域的认同感非常高。
当下的阶段，楼市政策确实不明朗，但其实我并不焦虑。
因为一线城市并不缺购买力，一线城市承载的历史使命也注定了城市的未来一定会越来越美好。
调控政策的不断加强，其实是在强调一件事：
房产已经不能再作为短期炒作的工具，买房这样的行为，当你下注的那刻起，就意味着要与这个城市共同长期发展。
如果把城市看做是上市公司，你是投资人的话，坚持长远的价值投资，或许是我们能跑赢大盘的最佳策略。
很显然，相比于三四线，我们对于上海的未来，更有信心。
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