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在你每个月交给银行的房贷里，其实蕴含着很多秘密，只不过你不知道而已。

今天，我给大家从三个维度详细拆解这些秘密：

我知道你们想直接翻到第三条去看，别急，因为前面两条，也很精彩。

对于绝大部分普通人来说，等额本息和等额本金是最容易被弄混的地方，这两个东西解释起来实在是太复杂太拗口。

今天，我用简单粗暴的方法，让大家瞬间了解他们的异同。

曾经有多个文章说，房贷用等额本金好，等额本息会多交几十万的利息，真的是这样么？

错了，等额本金和等额本息的利率是一样的，他们俩最大的区别，在于等额本金，你前期还款较多，仅此而已。

我现在以100万房贷30年举例，基准利率设定为4.9%。

如果采用等额本息法，每月应还款5307元，30年累计还款191万，你大概需要给银行91万做利息。 

等额本息法的特点是每个月还款额固定，在第一个月的5307元里，4083元是利息，1224元是本金。

而到了第360月，你每个月还是还款5307元，但是其中5286元是本金，利息仅为21元。 

所以还有一个谣言是，等额本息法前期还的都是利息，后期还的才是本金，如果前几年没有提前还款的话，就不用还了，因为后期再还亏大了。

这一点，我后面一并讲解，先把等额本金法给大家也列清楚。

假设采用等额本金法，每个月将会固定还本金2777元，利息将逐渐减少，第一个月应还利息4083元，故第一个月应还房贷总额为6861元。

30年累计还款173万元，比等额本息法少还款接近20万。 

看到这个数据，你会说，没错啊，等额本金法就是省钱，我就借了100万，结果少还20万的利息，这么惊人的数据难道还不能说明问题么？

当然不能，实际上等额本息法对消费者来说是最有利的。

首先，我们仔细对比两个图发现，不管你是等额本金法还是等额本息法，只影响你每个月还的本金数量，而不会影响你还款的利息，你还的利息是一样多的。

你会说，不对啊，等额本金法每个月应还的利息很明显是在迅速变少，我眼又不瞎，你自己上面刚列完图，图上显示的清清楚楚。

别急，你再仔细看看，两种还款办法，第一个月需要偿还的利息都是4083元，但是随后等额本金法应还的利息在迅速减小，为什么呢？

因为在第一个月，两种办法所占用的本金，都是100万整，所以他们当月应还利息的金额都是100万*4.9%/12=4083元。

但是这个月，等额本金法额外还了2777元的本金，而等额本息法，只还了1223元的本金。

从第二个月开始，等额本息法占用银行的本金，就变多了，随着时间的推移，它额外占用的银行本金，会越来越多。

你占用了更多的银行本金，利率一样的情况下，你应缴的利息当然应该变多。每一期你应缴纳的利息，都是你当期占用本金*利率，等额本金和本息均是如此。

但是我之所以找银行贷款买房，就是因为我没钱啊，我要是有钱我还贷款干嘛。至少90%以上的普通人，都希望占用更多的银行本金，越多越好。

如果能永久占用银行的本金，每期只还利息不还本金，那简直太爽了，这样的条款如果能签100年，而不是30年，那这笔钱和白送给你也没什么区别了。

不信的话，你可以按这个条款把钱借给我，多多益善，青木我来者不拒，因为这等同于送我钱。

出于这种思维考虑，那我们当然更倾向于选择等额本息法，因为这种办法前期偿还的本金极少，贷款买房的人群，绝大部分，都是现在没钱，未来有钱。

而等额本金法，前期还款太多，第一个月要还款高达6861元，而最后一个月，每个月只需要还款2789元。 

30年前，1000块钱是一笔巨款，但是今天的1000块，也许只够吃一顿饭，等额本金法很明显有头重脚轻的趋势，并不是普通工薪层合理的资金分配方式。

房贷的利息只和你占用的本金多寡挂钩，和你还款方式一毛钱关系都没有，我们回到第二张图，等额本息法，第360个月应还21.58元的利息，5285元的本金。

后期果然都是在还本金，那么你亏了么？

一分钱都没有亏，最后一个月，你还欠银行5285元的本金，占用的这5000多本金，按利率会产生21.58元的利息，这有问题么？一点问题都没有。

如果是等额本金法，第360个月，应还11.34元利息和2777元本金。

为啥会产生11.34元的利息，道理很简单啊，你这个月欠银行2777的本金，按照利率，理所当然的会产生11.34元利息。

综上所述，你占用银行的本金越多，你应还的利息越多，但是银行承担的风险和成本也越大，所以大家是公平交易。

等额本金法之所以30年累计还的利息稍微少一点，完全是因为它前期本金还的多，占用的银行本金少。

如果你倾向于前期多还本金，那你少贷一点款就是了，或者直接提前还款，干嘛要用等额本金呢。

时间就是金钱，这句话一点都没错，从长期角度出发，以十年为单位进行考虑，随着货币的超发，你的收入一定会增加，欠钱的成本一定会减少。

所以，建议无脑选择等额本息法，不用烧脑筋去对比了，如果你后来挣钱了没地方投，提前还款就可以了，你没亏一分钱利息，前面帮你计算过了。 

说到提前还款，那就要提一下要不要借房贷的问题了。很多人会说，这还用问么？当然要借了，借的越多赚的越多啊，好多人都这么说的。

由于过去20年房价始终上涨，这个逻辑是没错的，基准利率是4.9%，只要房价增幅超过这个数值，那么买房贷款就一定是划算的。

对于没有钱，只能靠未来的工资还贷的人群来说，只要房价增速大于4.9%，你借房贷就是没有错的，它能让你迅速有个家。

但是对于一部分人群来说，他们除了借房贷之外，还把手头的现金借给别人或者金融企业来吃息差，这样的人还不少。

很多人认为，我欠着4.9%的房贷，用8%的利率把钱借出去，一年净赚3%，简直不要太聪明。

亲，你听说过银行坏账么？没听说过没关系，我给你解释一下，银行借出去的钱，如果收不回来，那就叫坏账，这笔钱是按亏损计算的。

如果你的息差是3%的话，那么你借给100个人，只要有3个人不还钱了，你就是亏的。

为什么银行贷款利率低，因为银行基本只给资质好，有抵押物的企业借贷，风险低，利率当然可以低。

为什么小微企业利率高，因为这些企业资质差、风险高，通常还没有抵押物，利率当然高，息差不高不足以覆盖这个风险。

房贷对银行来说，只是略有风险，因为你有房子及你个人的终身信用作为抵押物，所以银行房贷的利率，可能是你这辈子能拿到的最低贷款利率了。

但是房贷对你来说，却是100%的风险，中国是个人无限连带责任制，个人欠款，至死方休，除非你愿意放弃一辈子的未来，否则这笔贷款你是必须要还给银行的。

如果你把钱放出去的利率是8%，那么你的坏账率必须低于3%才算赚钱，如果你把钱放出去的利率是12%，那么你的坏账率必须低于7%才能赚到钱。

所以，在借钱之前，你要认真评估对方赖账的概率，你这笔钱放出去，可不是一定能收的回来哦。

不要相信什么兜底保本，碰到极端金融风险，连银行都能破产，何况那些小型企业。这几年有好多为了8%收益把钱存到P2P，自己还欠着几十万房贷的傻白领，现在打碎门牙往肚里吞啊。

所以，如果你手头的项目息差只有区区几个点，但是你评估对方赖账的概率还不止于此时，这些钱，你还不如直接存银行。

但是银行的理财收益一般是4%附近，比你房贷的基准利率还低1个点，你如果欠着房贷把钱去买理财，那简直是傻到家了。

所以对于这样的人，直接把钱提前还贷，是最佳的选择。

这世界上，不是所有人都愿意去借房贷的，只能说大部分人愿意借房贷，而有些人，就是愿意全款买房。

当然，很多人不这么做的原因，是因为他们没有全款的钱。。。

接下来，进入精华阶段，我给大家说一下用房贷来预测房价涨跌的秘诀。

我们都知道，房价是一个货币游戏，房价=货币量/供给，涌入到房地产领域货币的多寡，会直接影响房价的高低。

我们的房贷，有一个基准利率，是4.9%，但是国家会依据宏观环境，对房贷利率进行上浮和下浮来控制房贷总量。

根据历史经验，当房贷利率上浮的时候，从未出现过房价的暴涨，一次都没有过，因为这是比限购限贷更厉害的调控措施，从货币供应量上进行了釜底抽薪，几乎代表了国家最高级的调控意志。

而在房价利率下浮的时候，要么止跌，要么暴涨。

以2015年房地产去库存为例，为了推动去库存的目标，银行甚至能批出来7折的商贷。

什么意思呢，就是基准利率4.9%，打个7折，利率仅为3.43%，而到了2018年和2019年，很多地方的利率是上浮20%，这代表你的房贷利率是5.88%，如果是上浮30%的，那房贷利率高达6.37%

息差大的吓死人，甚至就直接翻倍了，很多人无脑买房，压根都不看利息的，只要银行肯放贷，提笔就签字，只要横盘时间略长，他们完全有可能被利息压垮。

在房贷利率下浮20%甚至更多的时候，代表官方想托价的意愿已经非常强烈了，这个时候会有两个结果，第一个结果是没托住，第二个结果就是直接暴涨，底部L型横盘的概率非常小，货币巨龙是极难被精确控制的。

在过去的20年里，是房地产大牛市，从未崩过，所以只要房贷利率大幅下调，结果只有一个，那就是短期内大幅暴涨。

当前的房贷利率，是上浮状态，这代表官方根本不希望房价上涨，随着时间的推移，狂热购买人群的冷却，房价会承压，这时候官方会逐渐慢慢松绑各项调控政策，利率上浮的比例会越来越低，直至下浮。

当下浮20%或以上的时候，货币政策基本就到底了，利率再下浮，银行放房贷就是在做慈善了，根本挣不到什么钱，凭空负担风险。

这种情况，代表官方开始引导资金进入楼市，进行护盘托市，这是崩盘和暴涨的临界点。如果你是认为楼市随时会崩盘那种悲观主义者，那任何情况下你都不会买房的，你也不用考虑时机了。但如果你不是这种极端悲观主义者，那么此时，是你杀入房地产买一套投资房的最佳时机，短线暴涨，可能就在这一时刻。

不过退一步说，如果楼市真的扛不住了，各行各业都得完蛋，无非就是五十步笑百步而已。所以在这种情况下出手压大涨，成功的概率是非常大的。

当然，这一招只适用于投资房，如果你是刚需房，你可以不用等这个临界点，你也等不起，熬个三五年，可能媳妇都跑了。。。

房贷利率，真的是可以预测房价涨跌的，因为房价的本质，是一个货币游戏。

 转自：https://mp.weixin.qq.com/s/UsrgcDtxLkGk9Z0qEwNpIw

上个月，一家老牌房企的老板，找王健林吃了顿饭。正筹划轻资产上市的老王，显然要比同行们的日子好过些，是大家眼中的幸运儿。去年，万达地产板块曾上报了几个利润百分之几的项目，理由是项目周转很快，都被老王拒绝了。

如今行业正经历一轮真正的狂风骤雨，老朋友又来找王健林取经，老王告诫他：

这时候别出头，低调点。

老板回去之后就通知公司：

土地市场先不投资了，等年底收并购。

年底会有机会，是好多开发商的共识了。

传统强二线城市济南、青岛、长春、天津、重庆、成都等地集中供地的主旋律，是流拍、底价成交和提前撤牌。

北京、深圳、杭州这些超级地产城市也一样，杭州十宗竞品质地块全部流拍；北京顺义中央别墅区附近的合光瑞府，最近入市，销售均价只拿到了6万2的价格。

过去东北五六环的改善项目，都是要卖七万左右的。中原的张大伟说，这个可怕的新盘：

打破了第一轮集中供地的价格体系。

土地市场萧条的背后，是楼市供应和成交量的下行。金九银十的第一周，全国重点城市取得预售证面积，环比下降了15%，第二周再次下降6%。

其中，深北广上的新房成交量，分别下降32%、17%、12%、7%。

就连包邮区都有点力不从心了，上海、杭州、南京、苏州、宁波的二手房交易量从7月开始下滑，8月基本下跌了10%。上海更是跌了四成多。

北京的朋友数了数说，暂时不想参加北京二轮供地的开发商可能有：

融创、保利、万科、世茂、中交、卓越、绿城、雅居乐、、佳兆业、远洋、碧桂园……

子姨找了其中几家确认了下，这份名单有一部分还真是真的。卓越是北京首轮集中供地拿地金额榜的第一名，融创、中交、中冶、保利分列四、五、六、七。

一辆辆载满现金的列车，正在从各地土拍市场门前驶离。

今年五月，深圳还遮遮掩掩地只拿出了六宗地块，给近三十家房企争抢。最著名的南山西丽地块，由龙光和“万科+特建发”联合体，进行了两个小时的举牌鏖战。

第二轮集中供地，深圳一口气拿出了22宗土地拍卖，数量是首轮的三倍，但报名的开发商，比上次少了一半。

其中大部分房企又只是报名了一两块，还有一家开发商临时放弃了已经勾好的地，尚不知如何收场。报名十块以上的只有四家：

中海、保利、华发、华润。

值得注意的是，前八个月全行业拿地第一名的万科，也没有出现在这张深圳二批次供地竞价报名表上。

这几天来，子姨只见到了一个乐观派。

一位房企高层告诉子姨，为保春节前付款，12月份开始可能会稍微放松。而且今年土地市场流拍和少供应了一到两万亿的货值。从供需关系上看，明年的房地产市场相对健康。

有好几家开发商已经公开放话，等待年底捡漏。

子姨只有一个疑惑，谁会是那个“漏”呢？

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/9ZbquxJVa9YvVWMSvCJZOg

房地产的巨变，轮到了写字楼。

19个城市，写字楼空置率超过30%

密密麻麻的写字楼，一度被看做是城市活力的象征。

根据仲量联行的最新统计，中国的一线城市中，上海的甲级写字楼总存量已经来到了1454万平方米，高居榜首。

当然，放眼世界，这个数字并不算多。在仲量联行的调查里，甲乙级办公楼市场规模不足50万平方米的内地城市，超过60%，大约相当于一座城市内只有5

—8栋现代标准化办公楼宇。

但在全球范围内，甲乙级办公楼市场规模最大的20座城市的体量均值约为2300万平方米。

从增长空间来看，中国经济总量前50大城市办公楼市场仍有超过6000万平方米的差距，光4座一线城市办公楼市场总供应缺口就高达3000万平方米以上。

按理来说，缺口如此之大，中国城市的写字楼应该是一座难求。但有意思的是，根据仲量联行的报告：

全国经济总量前50大城市中，已有17个城市的办公楼处于“供应过剩”状态。

在这份最新的报告《应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书》中，仲量联行透露了一个重要的信息：

中国41个中心城市里，有19个城市的甲级写字楼空置率超过了30%。

▲图源城市财经

这意味着，在这些城市中，近1/3的高档写字楼，都是空的。

在长春、无锡和南昌等地，甲级写字楼的空置率，甚至超过了40%！

你很难想象，在中国最具活力的这批城市里，有如此大比例的高档写字楼被闲置。

在很多人的脑海中，一线城市的写字楼里，坐满了各种金领、白领，灯火通明、昼夜不息。

仲量联行的数据，刺破了人们心里的幻想。

一线城市的写字楼，到底经历了什么？

写字楼的宿命

同样的疑问，早在去年就已经滋长。

去年7月8日，戴德梁行发布的报告显示，受到疫情和新入市项目的影响，北京全市和五大核心商圈甲级写字楼空置率继续上扬，达到16.2%和9.9%，分别环比上升2.4和1.9个百分点。

这个数据，创下了此前8年以来的新高峰。

那时候，悲伤不只属于北京写字楼。在青岛，甲级写字楼的空置率上升至28.8%，南京甲级写字楼空置率上升至29.5%。

在上海，陆家嘴、静安寺以及大虹桥板块的大部分写字楼项目，都可以在报价的基础上打折，或者直接减免部分租金。这样的情况在前两年是难以想象的。

更魔幻的是深圳，第一太平戴维斯数据显示，2019年全年，深圳甲级写字楼空置率同比增长6.33个百分点，飙升至22.04%，四个一线城市中排名第一！到了2020年一季度，这种态势更加明显。

2020年，为促进成交，深圳不少写字楼甚至推出了“99元/平方米/月特价房”吸引客户，要知道，这可是在寸土寸金的深圳。中国经营报采访的一个业内人士称：

“以前在福田中心区要找2字头以下的写字楼很少，现在居然还有99元特价房，我们感觉这房子跟不要钱一样。”

据世邦魏理仕数据，自2018年三季度起，深圳优质写字楼的租金就一路向下，再也没有反弹。

深圳优质写字楼连续下跌五个季度的情况，只有2008年金融危机的时候出现过。

写字楼，何以至此？

冰冻三尺非一日之寒。

中心城市写字楼空置率的高企，不全是疫情的原因。早在疫情之前，这就不是什么新鲜事。

这是疫情之前，2019年年末各大中心城市甲级写字楼空置率的数据：

数十个城市中，只有台北、广州保持在合理范围内，其余城市的空置率均过高，尤其是二线城市。

最突出的是广西南宁，达到了惊人的54.3%。这意味着，这个城市有一半多的甲级写字楼空在那里，造成资源浪费。

此外，西安、苏州、天津、长沙、重庆、佛山、厦门、沈阳、贵阳等城市，空置率都在30%以上。

是什么推高了中国中心城市写字楼的空置率？

综合来看，主要有两大原因。

一是供应量太大。以深圳为例，数据显示，早在2019年，深圳甲级写字楼存量就达到553万平方米，同比增长19.3%。其他中心城市，甲级写字楼的供应也大于实际需求。在6亿人月收入不足1000元的当下，高端写字楼的需求比我们想象的要小。

写字楼供应量暴增的背后，来源于追求税收与GDP的动力。

写字楼物业是城市经济厚度的关键指标，象征着繁华富庶，夜晚的灯光秀，让很多人迷恋在虚假的繁荣之中，是地方追求的面子工程。

此外，相比普通住宅，写字楼交易税费高。而且，写字楼还能作为吸引企业前来落户的筹码，是地方创收的有效手段。

面子里子都有，各大城市趋之若鹜也就不奇怪了。

二是互联网的崛起。借用财经韬略的话来说：

互联网电商极度压缩了商铺与写字楼的需求。

在互联网时代，很多企业只需要一个小作坊，甚至直接在家，就能实现正常运营。

此外，这些年，受宏观经济下行影响，再加上P2P行业暴雷不断，写字楼的空置率更加严重。

多因归于一处，甲级写字楼的命运早已注定。

一个新的时代

空置率高企、租金下降、收入滑坡……对写字楼业主和相关行业来说，这注定是一个令人忧伤的消息。

但在我看来，这不一定意味着经济的衰退。相反，这也许是时代的进步。

这个问题，可以从两个方面来看。

其一，写字楼的发展自有其规律。

商业地产的周期性、各大城市内部发展状况的差异、产业园办公和共享办公的兴起，都会对写字楼的空置率产生影响。但这些，都是随着市场的波动而起伏的。换言之，等市场行情好起来了，写字楼的空置率也就降下去了。

其二，如果写字楼的空置率真的继续走高，一个新的商业模式必将诞生。

举一个生活化的例子，早十年前，如果你去逛电子商场，比如中关村的海龙大厦、中关村e世界、鼎好大厦，你会发现，那叫一个人山人海。

那时候，买个手机、买个电器，人们都愿意到这些地方去挑挑逛逛。

但现在，你再去看这些电子商场，还有多少人去逛呢？

只要绝大部分商家把阵地转移到线上，实体办公楼和商场就会变得越来越难以出租。

用最低的成本赚更多的钱，这符合商业的本质和人性。

城市里的写字楼越来越多，好处不少，但弊端更多。

例如，大部分写字楼都身处繁华闹市，租金必定高昂。这不仅增加了企业的成本，也增加了员工的成本。

你在2环上班，却住在5环开外，每天通勤时间长达4个小时，就问你心累不心累？

从这个角度来说，写字楼其实是阻碍了人才的自由流动。

因此，写字楼空置率的攀升，也许是互联网办公时代对传统办公模式敲响的警钟。

这预示着，一个新的时代，正在路上。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/PhIFz6AjVF9kQOuoQmXMyw