请先认清大势
——今年，也就这样了。
再不会大涨，也没有崩盘，更多是横盘阴跌的乏味。
看过无数洋洋洒洒的宏观分析，说到底，也就上面两行字。
能影响房价中短期涨跌变化的，也就三个——
信贷、地价、被低估的价值洼地。
先来说，信贷。
近两天，所有人都在讲“央行首提房地产两个维护”。
——维护房地产健康发展，维护住房消费者的合法权益。
要救市了？要信贷宽松了？
对于九重霄的只言片语，我一向不听怎么说，只看怎么做。
——截止8月份，广义货币（M2）同比增长8.2%。
8.2%意味着什么？关键要看过去——
2009-2010年，楼市大涨行情时，M2增速17.8%、27.68%、19.7%；
2015-2016年，楼市大涨行情时，M2增速12.2%、13.3%、11.3%；
2020-2021初，楼市分化上涨时，M2增速连续10个月保持10%以上。
一波上涨行情，起码需要10%以上的货币增速，并维持半年以上。
而现在8.2%的货币增速，显然无法支撑起一轮上涨行情。
再来说，地价。
第二轮集中土拍结束了，喏，下面就是各重点城市的土地出让情况——
所有城市，50%以上的地块底价成交，0溢价；
各重点城市的平均楼面价，全面下降5%-10%；
长春、福州、济南、天津、沈阳、广州、杭州，流拍率超过30%。
这还说啥，就是地价跌了呗。
最后来说，各城市的市场现状。
其实，也就是两句话——
1、该涨的，早涨过了两轮。
排名前20的一二线重点城市，譬如北上广深、杭宁苏锡成……哪个不是“四年连续两轮大涨”。
2015-2016，涨了一轮；疫情之后，又来一轮。
2、是洼地的，早被填平了。
2015年以前，同类城市之间，存在大量洼地。
譬如，杭州和南京存在价差洼地，杭州房价低于南京。西安和郑州也有价差洼地，西安房价要低于郑州。合肥与其他二线省会还有价差洼地，合肥远低于周边二线省会……
经历4年的连续两波上涨，同类城市之间，早已被填平。
西安的房价，早已超过郑州；杭州的房价不仅超过了南京，甚至逼平上海；合肥恨不得跳起来，打爆武汉的脑瓜子……
四年充分的大涨，让城市该有的价值，早已投射到房价上。
甚至只有高估，没有低估。
当信贷基础无法支撑行情，当地价基础无法支撑大涨，当所有洼地都被填平……影响中短期房价的三大因素，都被泯灭。
楼市，已经陷入横盘静淡市。
今年，也就这样了。
可怕的交易成本。
前面说了，现在是静淡市嘛。
静淡市，总有下跌嘛。一下跌，就总有人憋不住吗。
郑州跌了，我要不要把郑州换到珠海，珠海刚来了个大概念；
深圳跌了，我要不要把深圳换到上海，上海似乎更加好；
青岛跌了，我要不要卖掉青岛，南下长三角；
杭州跌了，我要不要卖掉杭州……
绝大多数人能有这样左右横跳的瞎操作，都是因为
——90%以上的人都不清楚，一套房子的交易成本有多大。
我们来算笔账——
第一个成本，是折价成本。
大涨牛市里，价格折损为0。
所有卖家都捂盘不卖，所有买家都抓耳挠腮，哪有什么价格折损。
但是在静淡市里，绝大多数房子都无法以正常的市场价成交。
怎么理解这句话？
举个栗子！
如果，同一个社区的同一类房源，绝大多数在绿中介和黄中介的挂牌价是300万。那么，这套房子的市场价就是300万。
但是，现在是静淡市——
各个城市的二手房，动辄都是10多万套以上的挂牌量。中介门店，恨不得五天关门俩。
主导权全在买方，但凡有成交，往往都是最低价——
能从300万砍到290万的，先成交。不能跌的，后成交。
只要有成交，必有折价损失。
折价成本有多高？
静淡市中的折价成本，一般在5%-10%之间。
越大的社区，挂牌量越多，内卷越狠，折价越凶残。
第二个成本，是税费成本。
契税1%-3%，中介费2%-3%；
不满五唯一，要缴纳2%左右的个税；不满二唯一，还要缴纳5%的增值税；
部分城市，非普通住宅还要征收2.6%-5.3%的豪宅税。
所有税费加在一起——
一套房产的交易税费成本，约为5%-12%。
有人说，现在卖房子都是买家交税。
嗯，大涨行情里，税费买家掏。
别忘了，现在是横盘震荡的静淡市，卖家起码出一半。
第三个成本，是时间差导致的资金成本。
目前一二线城市的首套房贷利率，已经普遍上浮25%以上，全面突破6%。
但是，此轮房贷利率大涨之前，诸多房子还是趁着房贷折扣进场的，甚至还有很多85折或8折利率。
这种房贷利率的上浮或打折，是伴随一套房贷的整个生命周期。
同样一套总价300万的房子，贷款30年——
85折利率和上浮25%利率，利息差额高达80万以上。
这80万，就是你买卖交易的资金成本，它在不知不觉吃掉你的浮利。
5年持有周期计算——
买卖交易一套房产的息差成本，约为5%-6%。
当我们把折价成本、税费成本和息差成本全部加在一起——
买卖交易一套房产的综合成本，约为15%-27%！
当然，在大涨行情里，这种摩擦成本算个屁。
但是，别忘了——
现在是横盘静淡市！
短期房价也不会大涨的前提下，一次次的频繁交易，就相当于一次次的削骨扒肉。
交易一次，磨去15%，扒掉一层皮。交易三次，磨去50%，扒掉一半肉。
越是静淡市，越要耐得住性子，越不能频繁买卖交易。
房价横盘阴跌的静淡市里，绝大多数的买卖都是徒增交易成本。
我希望大家在静淡市中，买卖交易任何一套房子之前，都要问自己三个问题——
卖掉之后，我打算拿着钱干什么？
是不是有更好的入手目标？
新的入手标的，收益率确定能超过15%么？
如果实在没想明白，那就先不动。
80%的调仓置换，都是假装投资瞎操作。
上面聊了那么多，我相信大家已经能够明晰一个关键点——
楼市正处于鸡肋行情里，大涨行情不会来，价值洼地已填平。
未来谁的涨幅高，一切大都不确定。
唯一确定的是，高昂的交易成本。
此时，我们做个假设，并思考一个问题——
如果你是个河南人，在郑州也有个两三套房，还有没有去武汉/合肥/西安……搞一搞的必要？
当然没必要！
大家都是二线省会，房价也都大差不差，你没比我便宜多少，甚至还比我贵，我何必去你那瞎折腾。
如果你是个浙江人，在杭州也有个两三套房，还有没有去南京/成都……搞一搞的必要？
当然没必要！
大家都是强二线，五年我是涨了两轮，但你也没少涨，也没有确定性的洼地，我何必去你那瞎折腾。
如果你是个上海人，在上海也有个三四套房，还有没有去北京/深圳……搞一搞的必要？
当然也没必要！
大家都是一线城市，谁也不比谁差多少，我在跌，你跌的也不少，我何必去你那瞎折腾。
如果你是在深圳有了两三套房，还有没有去佛山/珠海/中山/东莞……搞一搞的必要？
当然更没必要！
大家都在大湾区，也都一起涨过价，你是更便宜，但我是大哥，我何必去你那瞎折腾。
……
像上述这种投资、置换和交易，就是典型的瞎折腾。
用确定的、动辄15%的高昂交易成本，在静淡市里，在同类城市之间，赌一个不确定的收益。
这是静淡市里的大忌！
当下的静淡市里，正确的操作是什么？
升舱！
把三四线地市的房子，置换到二线省会城市；
把弱二线或中部省会的房子，置换到强二线或一线城市里去……
毕竟，这里的产业结构更好，购买力更强，土地资源更稀缺，确定性更大！
如果行情来了，你涨，我肯定涨；如果行情下去，我跌，你跌的更狠。
来来来，举个栗子。
如果你在杭州有两三套房了，现在是不是就可以考虑深圳。
毕竟深圳的产业更好、人口流入更大、土地供应更少、更紧张。
如果你在河南的某个地市有个两三套房了，是不是就可以考虑卖一套，换成首付，整套郑州。
毕竟郑州的产业结构、人口流入和供需结构，都要远超三四线的地市。
更重要的是——
调控政策，全都在冲着一二线城市招呼。
曾经高高在上的重点城市，全被政策摁在地上，房价跌着，屁股撅着。
恰恰是你升舱置换过去，对着它狠狠来一下的好时机。
其实，在普通人升舱之前，房企的升舱已经开始了。
来来来，再举个栗子。
刚刚结束的深圳第二轮集中土拍。
近期深圳的房价下跌，恨不得天天刷屏，动辄都是数十万的跌幅，全国人民都在看深圳的笑话。
但是，偏偏第二轮集中土拍中，深圳拍的最好。
22宗土地，仅1宗流拍，综合溢价率8%。流拍率，全国最低；溢价率，全国前列。
深圳的第二轮土拍，与第一轮比，第二轮是渣渣。与全国其他城市比，其他城市是渣渣。
为什么深圳拍的这么好，远超全国其他城市的好？
人多、地少、产业好！
深圳拥有全国最好的产业结构，规模最大的人口净流入和最紧张的土地供应。
平常深圳的土拍，动辄都是刷新楼面价的单价地王。
现在好不容易被摁趴了，房企就跑过去捡便宜升舱了。
说句不恰当的话——
抄底空姐的最好时机，就是海航暴雷的前夕。
接下来，是当下楼市环境里的更落地建议。
第一，建立资产跃迁的思维。
静淡市里，的确不能乱动，但也不能不动。
静淡市，恰恰就是升舱的最好时机。
平日里可望不可及的好资产，都被政策摁趴在地上。平时高昂着头的房东，都丧失了信心，低下了高傲的头颅。
趁着这个时机，把手里的垃圾出一出，等待着升舱时机的到来。
第二，一定要先卖垃圾，再升舱。
反正短时间也不会大涨，那就先卖再买，不用焦虑。
先把手里的资产做个排序——
低能级的城市先出，三四线城市先抛；
远郊板块再出，尤其是空有概念的远郊；
再然后是老破小，尤其是发展已经完全饱和、价值完全兑现的老城区老破小。
先把垃圾资产变了现，拿着钱慢慢等。
第三，慢慢落户，慢慢攒社保。
虽然强调了“升舱思维”，但我还要提醒的是——
现在的一二线城市，仍在阴跌探底周期里，尤其是二手房市场。
别着急，再等等，今年也就这样了，即便有机会，那是明年。
趁着这个机会，该落户落户，该攒社保攒社保，拿到房票。
第四，瞄准改善需求。
所谓的升舱，除了城市能级的升舱，从三四线城市换到一二线城市之外。
还有，需求的升舱。
上一轮行情中，一二线城市改善类产品的成交占比至少提高了40%以上。
房价涨幅最高的，恰恰是改善类板块的120平米以上改善户型。
这说明了什么？
一二线城市，已经出现了楼市的内循环。靠资产赚到钱的那批人，开始加速了换房置换和改善的速度。
请记住一句话——
一二线城市或许不缺房子，但缺“真正能满足改善需求的好房子”。
以上就是我对于目前这个乏味鸡肋市场的全部建议。
希望能让你在盲目与惶恐中，有那么一点点方向。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/JRjbX70FANPvNe6dmgzzEw