昨天，最严“禁公寓令”在海南出台。
继上海、北京、杭州、南京、深圳、成都、厦门、佛山……之后，“禁公寓令再下一城。
商改住的时代，正在消亡。
公寓的时代，逐渐在向我们告别。
两天前，海南省出台了“关于加强商业办公类建设项目全过程管理的意见”。
其核心内容，有以下几点：严禁商办项目改造为公寓类住宅；
不得采用住宅套型设计，不得出现“公寓”、“卧室”等住宅功能描述；
不得预留住宅功能的排水、排污、排烟等管道，不得设置厨房和燃气设施；
不得增设结构梁、结构楼板和插层，也就是不让搞Loft公寓；
商办类项目，最小分割单元不得低于300平米。以上内容，用三句话总结就是——
从燃气、给排水、结构、户型、面积等各个环节，这次摧毁商办类公寓的居住（包括租用）功能。
小面积公寓类产品，包括Loft，彻底丧失了生存空间。
只能办公，不能住人。
海南，已经不是第一个发布“禁公寓令”的省份或城市。
2017年3月26日，北京出台史上最严的“公寓禁令”。新房项目，只能卖给公司，不能转让给个人；二手公寓卖给个人，购房人需要名下无房且五年连续社保；
商业银行暂停对个人购买商办项目的贷款；任何人，任何机构都不得宣扬公寓的居住功能；
严格规定最小分割单元……
最疯狂时期，传闻每6个北京人，就有一个买过公寓或商住楼。
最严公寓禁令出台后，1/6的北京人被彻底套牢。
1/6的北京人，难以入眠。
2018年，杭州和南京这类强二线城市陆续跟进“公寓禁令”——
不得建设酒店式公寓，不得改造酒店式公寓，限制最小分割单位，限售。
2019年，厦门跟进出台“公寓禁令”——
商办不得改公寓，不得出现住宅功能，套内面积不得低于300平米。
截止目前为止，一半以上的重点城市已经出台限制商改住的公寓禁令。
商住楼、商改住、公寓不限购不限贷的时代，正在离我们而去。
公寓，就是个怪胎。
市面上99.99%的公寓，土地性质大都是商业用地、商办用地、商务金融用地……
中国的土地性质类别中，压根就没有一个类目叫“公寓用地”。
那么，这些公寓是怎么来的？
前些年吧，国内很多城市都得了一种病：城市综合体成瘾症。
地方上的很多同志，去北上广深等一线城市考察的时候，看到三里屯、国贸、万象城、陆家嘴、珠江新城……一颗心扑通扑通的狂跳。
你看这楼，多高；你看这灯，多亮；你这写字楼，多高；你看这商场，多大。
如果把这些综合体，放到咱们那，咱们是不是也是国际化大都市了。
于是，地方上二三四线的同志们，就比照着三里屯、国贸、来福士、万象城……规划了一大批类似的综合体。
绝大多数情况下，明确要求——
开发商想拿住宅地，必须要配个综合体，必须要配建同等体量的商业或者写字楼。
地方上的同志，想法是好的。
全盖成住宅，全便宜那帮炒房客了。
搞成写字楼和商业，沿着城市主轴一字排开，要形象有形象，要税收有税收。
过个几年，咱们就也有三秦徐家汇、河南三里屯、湘江大国贸……
但是，让地方上的同志万万没想到的是——
三里屯、徐家汇、三里屯、国贸、陆家嘴们，自己的写字楼都特么过剩了。
连宇宙中心深圳前海的写字楼空置率，已经干到了56.4%。地方上“比葫芦画瓢”搞出来的山寨货们，写字楼空置更是堆成山。
写字楼过剩了怎么办？
改公寓啊！全改成小面积公寓！
小面积、低总价、不限购、不限贷，一张口就赢了一半。
5米层高？那就搭块板子，买一层送一层，精装Loft，投资绝佳品。
麻了麻了，赢麻了。
讲到这里，大家是不是就明白了——
自始至终，从没有一种物业形态叫公寓，也从没有一种产权性质叫公寓。
纯粹是因为城市规划贪多求大，导致了各个城市商业综合体严重过剩，进而严重导致了商办写字楼严重过剩。
为了化解过剩的商办库存，人为制造出一种“不限购、低门槛”的野生投资品。
从原则上说，商办类物业是不允许拥有居住功能的，是不允许住人的。
绝大多数所谓酒店式公寓的出现，本身就是一种违规。
公寓，本就是一种苟且的意外。
我相信，很多人都应该看到过下面这段话——公寓和住宅的唯一差异就是40/50年产权和70年产权；
2017年5月起，不动产登记生效，公寓产权到期后可以续期；
自今天开始，公寓和住宅毫无差别。
上面这段话，以极高的频率出现在中介的朋友圈里。
这段话，其实是一种智商筛选。
以最快的速度筛选出最不懂行的小白，并将其投放到公寓的深坑里。
公寓的问题，不是“住宅70年，公寓40年”的产权年限的问题，也不是“住宅按揭能贷30年，公寓只能贷10年”的贷款年限问题，还不是“住宅民用水电，公寓商用水电更贵”的生活成本问题，更不是“不能落户、没有学位”的城市配套问题……
讲到这里，似乎这玩意儿的确略显一无是处。
公寓最大的问题，有三个。
第一，流动性的问题。
大家可以打开绿中介的APP，去看看你周边的二手公寓成交量。哪怕是核心区，二手公寓的成交量也低到可以忽略不计。
一个小区，一年到头可能也交易不了两套二手公寓。
流动性的背后，是税费的问题。
都知道公寓的交易税费高，具体有多高？
增值税：全额*5.6%。个人所得税：差额*20%。土地增值税：差额*30%～60%。过户手续费：5元/平。契税：（核定计税价格-应征增值税）*3%。印花税：税收核定价*万分之5。
以上这些，全部加在一起——
一次交易，就能吃掉你50%以上的增值收益。
一套50万的公寓，涨到了70万，交易税费11万，实际收益只有9万。
这种税费成本，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。
第二，供应过剩的问题。
咱们前面说过，公寓诞生的背景是什么？
为了化解过剩的商办库存，人为且违规的制造出一种小面积低总价的野生投资品。
超标的写字楼库存，70%以上都被改造成公寓，流入了市场。
但是，这种改造毫无意义。
在写字楼向公寓改造的过程中，过剩的写字楼库存，变成了过剩的公寓库存。
过剩的库存，从房企手里，转移到了了你的手里。
库存并没有消失，只是换了种方式坑着你。
流动性很差，库存量很大，会造成什么样的结果？
建议你不妨进入二手房市场，去关注一下近三年你所在城市、你所在板块的公寓价格。
比如，我随手拉个有“合肥小浦东”之称的合肥滨湖新区里，某个公寓的价格——
两年前，公寓开盘10500元/平；两年后，公寓二手9500元/平。
两年时间，合肥滨湖区均价涨了1万，公寓纹丝不动。
分分钟教你做人，分分钟告诉你“什么叫真正的不动产”。
真正的不动产就是，管你掀起多大的行情，我自岿然不动。
不流通、供应大和不涨价，还不是公寓的最大问题。
现如今，公寓最大的问题是
——政策的不确定！
前面我们说过，公寓本身就是化解商办库存风险的违规和苟且。
但是，现在这种违规和苟且保不住了。
“禁公寓令”和“禁止商改住”，已经从三年前的京沪，蔓延到海南、成都、南京、厦门这种二线城市。
蔓延和下沉过程中，政策遵循着一种原则——
摧毁所有的居住功能，是商办的，就要卖给/租给公司，不能卖给/租给个人。
可现实是
——哪特么有这么多企业。
下面这张图，是各大城市的写字楼空置率。
绝大多数城市，写字楼空置率都在30%以上。
正经的写字楼都租不满，谁来租你这种阉割式的公寓式商办。
公寓的真正租客是谁？
是刚需，是买不起房的刚需。
买公寓的人，本来想的是把公寓租给刚需，当当中间商，吃吃刚需过渡的差价。
现在一纸文件下来，自己变成了那个差价。
楼市的真实，残酷的像爱情一样。
讲了这么多，只是想告诉大家—— 想涨？
有天量库存压着！
不想涨，想卖？
有高额税费，薅哭你！
不卖也不涨，租给刚需行了吧？
有红头文件，不能住人！
不涨不卖也不租给个人，租给企业总行了吧？
商办库存天量，你还是个阉割版的公寓式写字楼！
这两年，我看过太多买公寓的人。我发现，他们拥有一个共同的特征——
无非就是眼看着某个城市住宅涨的很猛，而自己一没房票，二没贷款，三没学历，落不了户。
于是，就想着弯道超车，买套公寓，赶上一波浪潮。
说到底，还是贪心。眼看别人房子都涨了，自己苦于没房票，生怕错过。
很多人不是败给了拙劣的智商筛选，而是败给了贪心。
人一旦有了贪念，一旦开始弯道超车，智商就会被摁在地上摩擦，自动降维，被别人反复打击。
贪念一上线，智商就下线。
我讲到这里，如果你还有买公寓的冲动，还想“搏一搏，单车变摩托”干票大的。
去吧，去吧！
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/qE1oCWrteDGd3mOnziX_xw
