文/端宏斌

老端注：今天这篇文章，是非常实用的操作攻略，作用就是给你提供一个踩雷脱坑的指南。本文不含广告，可以放心阅读。

我们知道，有两种人不喜欢对客户说“再见”，其一是医生，其二是律师，因为你再见医生，说明你又病了，而你再见律师，说明你又出事了。但很多时候，你是不是生病，你是不是出事，这些并不以你的意志为转移，所以当你生病或者出事的时候，知道如何解决问题，这才是最重要的。

我每年都会进行各种投资，俗话说，常在河边走哪有不湿鞋？所以踩雷也是不可避免的。去年我买的一套景区度假别墅就踩雷了，不过经过一系列运作，竟然成功让我脱坑，本文就是全程记录。

去年4月，我写了一篇文章叫《我在上海郊区买了套乡村别墅》，那时候正好疫情封门，好不容易放出来透一口气，一下就喜欢上了这套房，下面是实景图：

这套房子精装修，占地面积200平方米，实际使用面积是80平方米，包括120多平的前后花园，以及带浴缸的阳光房。后院直通池塘，每家都带有一个小码头，你可以用来停靠小船，坐着船就可以去池塘里钓鱼。

一出门就是大片的花田，那时候正是春天，所以开满了虞美人，景区里还有大片的薰衣草田，到薰衣草开放的季节，景色相当不错。下图就是走出你家门时的景象：

这套房子是建在景区里的，所以属于商业用地，房子属性是可移动木屋，不可能有产权。房子非常便宜，只有46万，包你20年的使用权（到期可续约），同时还给你每年6%的收益分成。收益来自于你房子出租给客人的租金。因为你明显不可能天天住在这里，你一年能来住2个月就很好了，剩下10个月景区可以用来当民宿赚钱。

在当时，我把这理解成：股息6%的优先股。优先股的本质是债券而不是股票，所以他把房子20年的使用权抵押给你。由于每年还能去住两个月，所以同时具备了投资和消费的属性。

我是万万没想到，这套房子竟然暴雷了，房子你确实可以随便住，但是每年6%的分成死活不肯给。事到如今，我都不太能理解这一点，46万的6%只有2.76万，他只要给我这2.76万就没事了，但就是不想给。

直到此时，我才开始研究跟我签合同的这家公司的背景。这家公司名叫上海潆薰农业科技有限公司，运营的景区名叫青浦寻梦源，我下载了启信宝、天眼查和企查查，看完心都凉了，因为这是一家老赖公司了，它的前身叫上海梦乐园农业科技有限公司，因为拖欠景区所在的青浦张马村村委的租金一直不给，法人已经被列为老赖。而潆薰就是梦乐园换壳的公司，因为这家公司的法人和之前的法人是亲戚关系。

简单地说，原本叫梦乐园的公司，因为经营不善，欠了一屁股外债，连村委会的租金都给不起，已经破产倒闭了。公司法人冯常安已经被列为失信执行人（即老赖）。虽然公司完了，但他还可以换壳啊，所以就成立了一家新公司，叫潆薰，冯的外甥女变成了这家新公司的法人。

2020年疫情暴发之后，他们和一家专门做农村小产权房的公司合作，一起盖房子卖，但是中间不知道出了什么变故，这个项目只搞了一半，没有完成。听说是因为青浦属于长三角一体化示范区，所有建设项目都冻结不批了。由于我买的这套房是现房，是上一家破产倒闭的公司建的，所以就给了我，其他买期房的人就惨了。

此时，我手头最重要的证据就是合同，合同上写得很清楚，如果无故拖欠分红不给，一个月之后，我就有权解除合同，就是这条救了我。如果没有这条，那还不知道会扯皮成什么样子。

接着我找到了律师，律师建议我起诉的同时可以做财产保全，简单地说，就是冻结老赖公司的资金。因为你找老赖打官司，老赖一点都不怕，但你把老赖的钱给冻结了，他就慌了，这是非常关键的一步。

说起来容易，做起来难，你要做财产保全，你就必须要知道对方公司的账号，为了获得账号信息，我花了一番精力，最后终于被我给查到了。接着，起诉+保全，这下对方果然着急了，因为主账号都被我给封了，他能不急吗？

还是要感谢互联网的强大，他在网上留下的任何信息，我都能查到。比如法人的照片、微信、QQ和支付宝，公司的支付宝账户，公司员工的联系方式，之前打过官司的人的联系方式，等等。不管有没有用，我都查了一遍。事实上，知道了那么多隐私信息并没有什么用，最关键的一步还是冻结他的账号，要说服法院执行冻结，你必须有证据，而合同书就是证据。

账号冻结之后，对方终于主动联系我了，此前一直是我联系他，他不理我。接着就是冗长的讨价还价，他希望我撤诉，但又不想给钱，我一看对方根本就无诚意还钱，只能告诉他，法庭上见吧。

等上了法庭，这才发现，法官的自由量裁权相当大。法官就像是一个老娘舅，一直在劝你们各退一步，以便达成协议。但最终的协议还不错，我买房花了46万，对方答应赔给我50万，算上律师费以及打官司的支出，总体上我不赚不赔。

从准备打官司到最终拿到所有赔偿，总共花了半年时间，这其中经历了各种人生的第一次。现在想想，原来打官司也没什么难的，打官司是解决纠纷的最佳手段。

下面是一些心得体会：

1，合同非常重要，必须要好好保存，因为合同是你维护自身合法权益的保障，如果你连合同都没有，那就真的难办了，因为空口无凭啊，法官都不知道怎么帮你。

2，对付欠钱的老赖，最好办法就是财产保全，冻结他的账户资金，只要账户被冻结，他肯定会服软的。

3，现在法院执行局的力度很大，真要上了失信被执行人名单，这日子相当难过，所以你还是要相信法院。

4，景区的包租房，我打死也不会买了，不管多便宜，因为他随时可能不给钱。说起来给你包租20年，而他这个公司随时都可能倒闭，到时候你找谁去？

后来我听说，上海很多老头老太都买了这种包租的无产权农民房，如果你也同样踩雷了，你可以找我，我给你全程提供法律支援，毕竟我已经拿到了全额的赔偿。很多老人踩雷之后求告无门，其实很简单，打官司就行了。不要害怕打官司，没什么大不了的，这就像你去医院看病一样简单。如果你家有老人看中了这种房子，你一定要说服他别去上当，这种房子就是地雷，谁踩谁知道。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/0kWnDxfstYcCgbyqUohOXQ