前两天看到有人讨论楼市的问题，有人说未来楼市见顶了，有人说未来楼市远没有见顶，各有各的理由吧。
很多人从人口到月供，讲出来一大堆理由，感觉根本没有讲到关键的点上，我们这里也讲讲自己的理解。
首先大家都应该有一个常识：房子这类资产从整体上看，反应的是普通人财富的积累量。
而普通人财富的积累量，和人均GDP是高度相关的，而且是高度正相关。
这是一条适合全世界任何国家和地区的普适规律，基本上没有哪里是例外的。
这也是为啥我们在这篇，写台湾地区房地产市场起飞的《连楼市都一模一样》里面，会提到一个问题。
当台湾地区因为经济起飞以后，当人均GDP跨过某个数字以后，楼市就开始起飞。
经济学上的描述是：当某个地区人均GDP超过5000美元的时候，房地产投资开始在大众普及，价格开始爆发性增长。
我们的一二线城市道理也一样。2004年开始，北京上海的人均GDP开始突破5000美元。
如果没记错的话，北京上海这些一线城市的房价也从这里开始起步。
如果你早早明白这个规律，那时候就可以开始考虑下注了，后面回报必定是丰厚的。
既然房价本身和普通人财富的积累量正相关，那么只要经济还在持续增长，不管你能分到多少吧，总量依然是在不断累积的。
所以从整体趋势上看，在一个经济向上增长的地区或者国家，房价的整体趋势是上涨的。
因为房产是多数百姓，积累财富的唯一手段。只不过在经济发展的不同阶段，整体上涨速度和斜率不一样。
另外就是同一个国家的地区之间，因为经济和人口差异，房价也会出现区域性分化。
所以你才看到，一个国家内部会出现发达地区房价高，欠发达地区房价低。
就像美国有纽约洛杉矶加州这种经济发达，房价处在高位的地区，也有底特律这种铁锈带。
从我们国家的角度来说，现在人均GDP只有1万美元，未来的增长空间还很大。
所以如果从整体上看，目前我们的房价并不是最终的顶部，只是处在回调之中。
因为国家经济还在持续向上发展，而且我们是全世界经济发展，比较快的国家。
这就导致了普通百姓的财富还在不断积累，所以房子这个资产整体上，依然是处于向上趋势之中的。
2050年我们建成现代化强国的时候，人均GDP是要达到3万美元的。
那么在这种情况下，全国楼市的平均价格，很可能会比现在翻一番。
也就是现在全国平均房价是1万元人民币上下，到时候可能会是2万元左右。
如果全国的均价是在30年翻番，那我们经过简单计算，可以得出一个结论。
按照单利计算的话 ，整体年均增长率大概在3.3%，计算复利的化话，大概在2.34%，这并不是一个很难达成的数字。
当然了，从投资收益率和人口的角度来看，很多城市可能已经不值得投资了。
在人口和经济持续分化的情况下，未来区域分化和差异依然是存在的。
所以不是每个城市增长都在3%，有的可能低一点，有的可能高一点。
这也是为啥我们会说，《未来楼市会出现明显分化》。这个分化不光体现在城市内部，也体现在不同城市之间。
至于这个差异未来是继续扩大还是收敛，就要看区域间经济再平衡的情况了。
另外最近两年还有个很大的不同是，房产的调控越来越趋向于精细化。
以前房产投资长持是金，原因也很简单。当时的调控比较粗放，基本一年回调换来的是三年缓涨。
最终楼市的走势体现出来就是牛长熊短，和我们看到的美国股市很类似。
现在如果再来做房投，基本已经告别之前的阶段，需要进入到精挑细选阶段了。
就算是某些倒挂楼盘，只要倒挂不厉害，其实最终卖出的时候，是很难获利的。
如果选到合适标的没选好买卖点 ，五年可能就赚个利息。如果标的和买卖点都没选好的话，可能贷款利息都跑不赢。
另外就是，四个月前的6月份，我们写过篇《房产打新开始冷却了》。
当时说的是没有足够的倒挂，非常不建议在这个阶段再冲进楼市，尤其是二手房市场。
因为你很快要看到的，不止是一手打新的冷却。那些当时热火朝天的城市，二手市场也会出现冷却，现在大家应该都看到了。
全文完，
转自微信公众号：饭爷的江湖。”
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/tCCv_DOgT7z2jzm5atb1yA