标签： 房产

恒大这个时候倒下，对任何人都没有好处！

或许有读者不以为然，觉得一个房企倒下不是好事儿嘛，早该倒了。

但是想想看，这时候倒下，那些刚刚复工的楼盘怎么办？那些“等房下锅”的购房者怎么办？还有那些买了恒大理财的投资者找谁讨债？

3号晚上恒大宣布因为2.6亿美元担保款无法偿付的时候，估计上面所有关联者的心都悬着了。

垫资的承建商、农民工工资、买房的、买恒大理财的等等，这些人估计觉都睡不好。

这个时候政府出面接手，我相信所有利益关联方悬着的心都松了一口气。

幸福来的太快，心情用坐山车来形容，一点都不夸张。

（一）

其实我在11月17号写的《许老板变卖家产70亿：他还能撑多久？》里就说过，听到许老板卖飞机、卖别墅、抵押股权弄了70个亿输血，我第一反应是他还能撑多久。

之所以这么判断，依据很简单：

今时不同往日，融不到钱、也没多少回款，进来的钱如涓涓细流，该花的钱如同开闸放水。

杯水车薪，撑不住是早晚的事。

没想到，我话刚说完才十几天，恒大到就遇到了“压倒骆驼的那最后一根稻草”。

担保款2.6亿美元无法偿付的消息一经公布，广东省人民政府应对非常迅速！

1、12月3日，中国恒大集团在香港联交所发布了无法履行担保责任的公告。

2、当晚，广东人民政府立即约谈了中国恒大集团实控人许家印。

3、应恒大请求，广东省人民政府同意向恒大派出工作组。

一句话，恒大随时可能崩塌，广东政府迅速接手。

紧接着，两三小时不到，央行、银保监等发声。 

1、央行称：恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。 

2、中国银保监会新闻发言人表示：恒大集团对一笔境外债券未能履行担保义务，这是市场经济中的个案现象，不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。 

3、证监会有关负责人表示：恒大集团经营管理不善、盲目多元化扩张，最终导致风险暴发，属于个案风险。恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。 

4、住房和城乡建设部相关人士表示：支持广东省人民政府向恒大派出工作组。

阵容不可谓不强大，广东省政府和几大正部级单位，俱迅速表态。

（二）

估计很多人心里都有两个疑问。

第一个，为什么效率这么快？

只说明一点：在恒大爆雷的时候相关部门就已在做接手准备，有备无患、时刻关注、随时出手。

许家印自己能解决，那么万事好商量；他解决不了，那就主动让位。这里面的利弊关系应该之前都谈透彻了！

第二个，为什么国家会有这么大反应？！

恒大毕竟是房地产行业排行第一。

从某种程度上说，对它的处置具有风向标的意义。

恒大宣布要倒，所有银行、信托、券商等等都在看风向。

还要不要继续做房企贷款？！要不要停止涉房旅游、建设企业增量贷款？！有些房企就获得美元融资，前提是内地银行背书，要不要做？！还有国内债券市场，要不要大批抛售房产债？！

上面这些一旦发生，那就可能导致房地产行业“硬着陆”，发生系统性金融风险。

在我前些天写的《…花呗迎巨变》文里我说过，美国八九十年前发生过的经济危机、大面积失业、股票变废纸、大萧条就是系统性金融风险的后果。

所以金融系统维稳，可比一个恒大重要太多了！

只要不发生系统性风险，那些购房者、投资者、农民工、承建商等等的利益，才能尽全力维护。

所以，国家对恒大是一直放在心上，它一旦撑不住了，就马上出手。

一句话，房地产行业可以缓慢着陆，但是不能一下子掉到地上，否则产生的后果谁也承受不住。

（三）

恒大被广东省人民政府接手了，后面有些事情可以大胆的猜测一下。

拿曾经的巨无霸“海航集团”重整为例。

海南航空是中国四大航空公司之一，控股三家上市公司，旗下控股航空公司14家，管理机场13家，飞机约900架。

2020年2月，海航请求海南省人民政府帮助化解债务，海南省派出工作组。

2021年2月，工作组化解、梳理、自救后，决定依法进入破产重整。

2021年9月，工作组通报，破产程序以来，最终确认债权1.2万亿，等待法定裁决。这其中三家上市公司单独重整，321家企业合并重整，数万普通投资者拿到赔偿。

2021年10月31日，海南省高级人民法院裁定海航集团及相关企业的重整计划。

这期间，2021/9/24日，海航原董事长陈峰、CEO谭向东，因违法犯罪被采取强制措施。

再来看恒大，是不是很像在复刻海航？！

海航陈峰的股权被清零用于还债，并且违法犯罪的，该抓的抓、改判的判。

许家印自家的股权、别墅资产，不用想了，作为实控人他得对自己的债务负责，那点资产肯定也不够还债的。

至于他会不会被采取强制措施，读者自行脑补。

但是海航和恒大有些地方相同，但又有本质的不同。

海航虽是航空巨无霸，恒大欠的债在它面前都是矮一头，但是房企有千千万万，而跟海航一样干航空的却没几个。

所以，从影响上来说，恒大的影响要远远大于海航，就因为房产企业利益群体太多。

因此恒大的化解方式，也必然会比海航重整更加审慎的多。

（四）

恒大在没爆雷之前，通过银行、信托借的款是天文数字。

但是从性质上来说，信托属于理财！

有句话叫“理财有风险、投资需谨慎”，这种理财能不能完全兑付就不好说了。

也就是因为恒大影响足够大，所以信托会不会打破刚兑、不全付，就是万众瞩目的事情。

据报道，恒大逾期的信托有：

中信信托-嘉和146号恒大重庆中央广场项目逾期；

外贸信托-富荣166号恒大成都天府半岛项目集合资金信托计划逾期；

国通信托东兴657号宁波恒大御海天下项目集合资金信托计划，逾期；

国民信托郑州董大恒大信托项目，逾期；

四川信托恒大童世界一号集合资金信托计划，逾期。

等等，还有很多。

根据圈内人统计，恒大涉及到的信托融资最大的几家分别是WM信托241亿，ZH信托191亿，SD信托176亿。

这里面，现在还不知道有多少普通投资者，但是按照信托要求投资一般至少是100万起步。

所以买信托的这些人，也算是有钱人了。

但是毋庸置疑，“理财有风险”这句话不是闹着玩的。

从前两年开始，市场上就一直存在信托打破刚兑的风潮。

所以恒大这个事儿，跟海航还不一样，动一发而牵全身，后面处理的方式绝对值得期待。

（五）

从恒大躺下开始，房地产行业也正式拐向弯道口。

前几天，2021第14届金麒麟论坛，全国政协经济委员会副主任杨伟民出席并演讲，这可是真正的国家智囊。

关于房地产风向，表述非常明确：

“今年以来固定资产投资房地产投资增幅逐月下滑，7月份房地产新开工施工面积出现负增长；

以房价为龙头，房地产、金融、地方政府基建三角循环来拉动增长的模式需要转型了；

这是长期问题在短期内的一种反映；

部分地方房价已经超出了中等收入群体的极限的承受力；

对制造业、对创新，特别是对人口长期增长是极为不利的。”

从上看的出，国家对房地产经济是明明白白的！

工作组进驻恒大，接下来每一步动作都会成为房地产金融的风向标。

现在靴子已脱掉，还没落地，

是润物无声还是大刀阔斧，值得期待！

– End – 

 转自：https://mp.weixin.qq.com/s/ZJ1CW4u0vMZOpFDn1584aQ

作者：木舒

来源：辣笔小尖椒

时间过得好快，2021年已经进入最后一个月了。

回想一下真觉得今年是历史性的一年。和普通人息息相关的两大事件，今年都有了巨变。

一是教培改革，娃们再没有补课班上了。二是房产税出炉，房哥房姐们也有点笑不出了。

我一直觉得房子这个词真是一个玄乎的词汇。

有人努力一辈子买不起一套房，有人轻松坐拥上千套。

有人辛苦一年赶不上房价上涨的速度，有人啥也不干光收租，一年就抵得上你奋斗一辈子……

一套房子，对于普通人来说，就是掏空了两代人的积蓄，背上了30年贷款，人生最美好的时光，都被债务所绑架。

尤其是现在，房价渐渐已经到了怎么努力都够不上的阶段了。

就想有个家，怎么就这么难？

导致这一情况的因素很多，可没想到“自己人”也在互相残杀。

（一）

11月25日，杭州萧山一派出所来了20多人，一同举报自己的买房钱，被一个叫魏姐的骗走了。

令人惊讶的是，受害者远不止他们，光前一天这一个派出所就接到了17个一样的报案。

这个魏姐可谓神通广大，一般中介都做不了的“更名房”、“低价房”、“ABC单”等业务，她声称都有独家资源。

而随着魏姐被抓，真相让人惊愕！

一个把倒房玩出花的人，靠着左右通吃，居然做出了一场超10亿的骗局！

 

魏姐很会选地方，她的业务主要就集中在杭州最火的奥体。而她的目标客户，就是各种投资客。

为啥？因为投资客最看投资价值啊！

那可是杭州。板块够热+价钱够低，足以吸引他们疯狂涌来。

她的常规套路就是告诉客户，我的手里有比市价便宜几十上百万的房子。但是她会要求客户直接付全款，钱不够？她能帮你找垫资，没有房票？她能帮你搞到。

对于投资客来说，钱又不缺，谁不想捡这个便宜？

你说买主都不见房东的吗？魏姐会告诉你：这房东，只是个代持的白手套……

你看，多通晓人性！

但等买主迟迟拿不到房子主动上门找时才发现，魏姐只给房东交了定金，根本没付款。

后来才知道，原来魏姐拿着钱大量找房，靠着给定金吃下了奥体大半房源。

手握这么多房源意味着，她在一定意义上掌握了定价权——比如她可以把手中大多数房子都高价挂牌，拉高小区单价，然后上架几个低价的，这样这些低价的很快就能卖出，她想卖哪套就卖哪套。

你说她亏了吗？太天真，她怎么会亏？

两年间奥体的房子每平方涨了三四万，这涨价幅度少不了魏姐的推波助澜，而低价收房的魏姐又从中赚了多少呢？

看了眼受害者，除了一些本地散客外，温州、苏州和深圳大批的购房者亏损巨大。

而在这其中，我看到了一个熟悉的名字。

那就是深房理。

很多人应该还有印象，我之前写过深房理——深圳最大的炒房团。

那时我曾感叹：这群人真的把中国人的智慧，在炒房业中运用的淋漓极致。

可或许他们也没想到，最后居然被“自己人”割了。

深房理，是一个著名的地产大V，得益于前些年房地产飞速发展，他手下吸引了很多炒房客，前来咨询。

最开始，他还是在做社群和知识付费。但后来变着变着，就变成组织会员炒房了。

戏谑的是，当初深房理暴雷，居然是因为内讧——一个人一下拿出了102张微信群截图的举报材料，举报了深房理团队：

骗取购房资格

骗取信贷资金

人为炒高房价

…….

是的，他可以手把手的教你，如何破除深圳限购，获得购房资格。——比如花个几万块，他们就能帮你找到深户的会员假结婚。

而他还会告诉你：没钱也可以靠着炒房致富！怎么操作？借贷！众筹！翘杠杆啊！

借信用卡，借信用贷，做抵押贷……

他底下很多炒房客，自有资金只有一点点，但可以靠着贷款高杠杆去撬动几十倍的房子。

更牛X的是，他们甚至还将资本市场的玩法运用到了炒房之中，来了个“股份制买房”！

是的，一套房在他们这就像是一个公司，每平方就是一股股票，会员按平方来买房子，按出资的比例分配！并且中途这些“股”还能流通！

从这就能看出了，他们买房不是为了住，就是为了炒。并且还是高杠杆的炒。

而炒房嘛！自然是钱赚得越快越好了。怎么才能让房价飞涨呢？

自然是跟着“领袖”，全军出击了！

他们集中资金，统一购买指定的楼盘，甚至联合片区的中介，一起坐庄，人为的炒高房价。这次他们一起涌向杭州，也是一样的道理。

想想魏姐和深房理在干的事又有什么区别？

他们都是把楼市当股市玩，做套赚差价。只不过就看谁魔高一丈，能成功收割了。

你说就爱看他们互相撕扯？可是他们这种玩法最后最惨的是谁？

最后的接盘侠还是普通人啊！

你想想，他们这群人，甚至根本不在一个地方。可他们联手炒高了这个地方的房价。他们是赚得盆满钵满，可这个楼盘不就是杀猪盘了吗？

他们后来甩着膀子溜了，惨的是谁？

是那些兢兢业业工作，就是想努力有个家的普通人啊！

想想，他们已经很拼命了，可每年的工资，都赶不上他们炒高房价的上涨幅度。

凑了几代人的积蓄好不容易买了一套，却是在为溢价买单！

我们都是那个被间接收割的人，还能说与我无关吗？

（二）

炒房团，真是可恶的！

这是某“一群人”的狂欢，可对于更大多数的人来说，就是灾难！

但我想说，不是不报时候未到。

还记得北京的“南城房姐”吗，她当时靠着杠杆操盘了上百套房子。可结局呢？

全国房地产调控开始，房住不炒成为主题，她的房子卖不出去了，高杠杆下，资金链也就断了。

无奈她只能铤而走险的到处骗资金、继续贷款来付利息，维持资金链稳定。

她在赌，赌很快会放开调控。可你看，国家这次很坚定，所以最终她还是崩了。

她涉及的金额高达1.1亿，她还因为虚构房产和交易，涉及诈骗。最终，她因为诈骗罪、贷款诈骗罪被判了无期徒刑。

同样，“深房理”团队的5名成员因涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款被逮捕或刑事拘留。

所以我很想知道，涉及10亿资金的魏姐，这次将会遭受什么样的惩罚？

在我看来，这一切大快人心！

这可能就是“投机”的代价吧！

其实，每个人都是个赌徒。

但是大家应该都知道，赌场里只有一个赢家，那就是庄家。

所有的赌博，都是可被“操控”的。

换句话说，庄家制定了游戏规则。可以让你赚，但也可以随时让你输的底裤都不剩。

有些人见好就收，那赚了。但更多的人，赌着赌着，就失控了。

人的欲望是可以壮胆的！

利越高，风险也越大！

风险越大，崩盘也越来越快！

其实炒股和炒房本质上没什么不同，都是在赌。

可只要是赌，在买入的那一刻，就要做好全部赔光的心理准备。

所以在这个赚钱不容易的时代，少点投机心态吧！

人不要太贪，见好就收。

只想着割别人，最终就会沦为被人割的韭菜！

– End – 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/faPd-Pe2umwHbzzcgF5vWQ

产业园的泡沫，远比想象更大，大得多。

1

很多人不了解产业园。

 

这是一个比楼市更大的泡沫。

 

这是一个让所有城市癫狂的赚钱机器。

 

这是一个让人一秒天堂一秒地狱的超大规划。

所有产业园的规划，都打着这样的旗号：

 

下一个华尔街。

下一个中关村。

下一个苏州园区。

 

这也是我们在全国调研新区的时候，遇到最多的产业园广告。

 

梦幻、金钱、欲望、潜力。

 

全部交织在这里。 

 

很多人都在吐槽楼市，很多人都在吐槽新区，泡沫大、风险高。错了，你们根本不知道，还有一种远比新区和楼市更加疯狂：

 

产业园，无比庞大却又隐形其中。

 

这恰恰是产业园最大的危险，因为很多普通人根本不知道其中的利害关系，更不清楚中间的风险有多大，很多人稀里糊涂的就着了魔。

 

全国300多个城市，2000多个县城，4万多个乡镇，我相信，大家应该都对自己的家乡很熟悉，全都有各种类型的产业园。

 

少则几十亩，多则几十上百万亩。

2

曾经轰动全国的巴铁产业园。

 

这个产业园到底有多牛，我举几个例子大家就比较清楚了：

 

上过央视。

参加过科博会。

登上《纽约时报》。

得到过《人民日报》的安利。

风光无限，潜力无限。

 

这是当时所有人对这个项目最多的评价。

 

不只这些。在短短数年的时间里，进行了迅速的扩张，其实说白了，就是占地，周口巴铁研发及生产基地、天津河北区巴铁科技研发中心，以及附带着庞大的产业基地、金融中心和销售中心。

 

为了显示周口的诚意，甚至新修了一条“巴铁大道”的公路。

 

飞得越高，跌得很惨。

 

曾经对着PPT口吐莲花的人，一个空手套白狼的高手，一张激进庞大的扩张版图，都想从园区获得配资、获得订单、获得土地。

 

据公开报道：

 

7年后，秦皇岛的试车设施被拆，“巴铁之父”白志明被刑拘，留下近4万血本无归的投资人，近50亿人民币的大窟窿。

最终，巴铁被定性为，利用项目在全国布局数百家分公司，打着地方政府拟建巴铁“PPP”的非法集资。

3

你知道北斗产业园吗？

 

我们在全国各地调研的时候，见了很多所谓的北斗产业园，第一次是在重庆，第二次是在深圳，当时真的以为非常高端，是非常高科技的玩意，觉得这个产业园的产业真高端。

 

后来，才发现这也是一个庞氏骗局。

 

在重庆，两江新区就有一个北斗导航产业园，但是烂尾了，当时闹得还非常大。我查了一下网上的资料：

 

投资50亿，占地380亩。

 

规模不大，投资却是当时一笔非常大的投资。

 

更关键的是，当时北斗是非常新兴的产业，能吸引北斗技术研发企业，非常遗憾的是，最终还是烂尾了，根本没有产业入住，根本没有所谓的工人，资金链断裂，只能烂尾。

 

还有一些新兴的产业园。

比如，VR产业园。

南昌、贵安、青岛等十几个城市，纷纷上马VR产业园，VR小镇、VR产业基地、VR孵化器，还多半位于中西部地区。

比如，亚布力困局。

 

为什么投资不过山海关？营商环境真的非常关键。亚布力，已经仰融与华晨，以及东北雪乡事件，都让整个东北选入了黑色投资幽默。

4

这种故事太多了。

别说中西部很多三四线或者县城，甚至很多东部大城市的县城，也会遇到这样的问题，一些人口不过数万、几十万，就敢批复成千上万亩的土地，最后不管是招商企业还是收回的收益，连零头都没有，这才是最艰难的事情。

到处都是空置的产业。

到处都是荒草丛生。

到处都是毛坯状态的厂房。

到处都是荒废的机器。

甚至都看不到所谓的工人。

大把资金投进去，房子盖好了、景观修好了、宣传打出去了，但是没人买房子。

 

一些开发大佬就说，在三四线城市，空置惨烈，大量园区等着被盘活。

 

我国82%的区块链产业园运营时间不足2年：

 

数据来源：互链脉搏、中商产业研究院整理

 

但是国内区块链产业园空置率偏高，特别是内陆地区由于缺乏产业基础和科研优势，招商更为不易。截至2019年5月，有三成产业园空置率超50%，近五成产业园空置率在30%-50%，空置率在30%以下的产业园仅占两成。

 

动辄几亿几十亿的投资规模，一个小县城一年的财政收入才几十个亿？

 

政府举债，债务加码。

 

这其中全部都是纳税人的钱。

 

结果只有3个：

 

1、钱花了，收不回本。

 

2、政府维持面上“繁荣”，每年却必须偿还债务。

 

3、继续骗银行资金。

 

4、挂羊头卖狗肉，最终还是卖房子。

5

类似的。

 

恒大的新能源产业园知道吗？

 

沈阳，1600亿，上千亩；

郑州，1600亿，上千亩；

广州，1600亩，上千亩。

 

比亚迪做了多少年？特斯拉做了多少年？吉利做了多少年？

 

短短半年，圈了地，干没干？

 

有一个大学生实验室项目，就敢做人工智能产业园；有几家小额信款公司，就要做基金小镇；有1家职业学校，就要做高端CBD；有一两家本地企业，就敢做总部园区；有一两个制作公司，就要做东方好莱坞……

1、产业产业链是一个金字塔，能站在塔尖的毕竟是少数。

2、真正有实力的优质企业，一定是慎重慎重再慎重，他们看中的，是能不能正常生产不断水断电，能不能节约综合成本提升、能不能招到合适的人才匹配生产经营，能不能有配套的产业链条方便协作……

3、很多园区的失败，既有政府的短视，更有政府的利益搭建。一个工业园的背后，背后围绕着一群利益群体。当地政府伸手要政策，要财政拨款，要税收减免；地方官员要回扣，要贪污腐败，要收受礼金；企业要借款，要优惠政策，要划拨土地；银行要业绩，要低风险放贷。

– END –

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/-ljQbcGP-7gL2n-ZbZSSkA

1

2021，一定是深刻改变中国房地产的一年。

 

在这一年中，银行严格执行了三道红线和两个限额。

 

在这一年中，地方政府严格执行了土地三次出让和溢价限价。

 

在这一年中，开发商经历了这十年最冷的冬天。

 

这些都是我们身边，能切切实实感受到的变化。

 

然而一个变化普通人或许感受不深，但是它也一定能深刻的改变城市，尤其是中国千万人口的大城市的楼市格局。

 

这个变化就是——政策性保障住房，未来五年，将进入海量上市阶段。

2

今年3月，总理在两会报告中，正式提出：

 

——保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

对，尽最大努力帮助新市民，青年人等缓解住房困难，这是楼市中心任务

同样，尽最大努力帮助新市民，年轻人等缓解住房困难，也是各地房地产政治正确。

上面有了指示，下面必然呼应。

 

2021年，差不多每个城市的政府工作报告，对于政策性保障房，都要重点提及。

 

深圳——

 

出台促进住房租赁市场平稳健康发展的意见，完善智慧化住房租赁监管服务平台，推进棚改和老旧小区改造，建设筹集公共住房8万套，改造筹集租赁住房10万套以上。

上海——

 

完成75.3万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，新增供应各类保障房6.1万套，房地产市场平稳健康发展。

北京——

 

不断增加保障性住房有效供给，建设筹集各类政策性住房41.4万套。

就连郑州，楼市库存严重，商品房供应无比，充足的情况下，也提出了自己的保障房目标——

 

住房保障能力稳步增强。棚户区住房改造基本建成11.8万套，公租房实物分配7848套。

 

 

2

请注意，请注意，请注意。

 

每个城市在提出保障房目标的时候，都有三个特点。

 

第一、有数据性目标，而不单纯是个号召。

 

在中国看一个事，政府是不是真的把它当作事儿，就是看目标是不是数据性指标。

 

房住不炒喊一百遍，不如直接规定今年楼市最高涨幅目标是5%有效。

 

稳房价喊一百遍，不如直接出台限价措施有效。

 

稳预期喊一百遍，不如直接出台二手房指导价有效。

 

因为，对于政府，尤其是该目标落实单位。

 

有了数据，就有了考核。

 

有了考核，就有了压力。

 

有了压力，就有了和自己切身利益挂钩的联系。

 

这个，你懂。

第二，土地供应有保障。

 

中国保障房，提的很早，做的很晚，最最最卡脖子就是土地。

 

毕业生需要人才房，对不起，我们没地。

 

产业需要人才房，对不起，我们没地。

 

低收入群体需要共有产权住房，对不起，我们没地。

 

政策性住房，中央说了一百遍，省里喊了一千遍。

 

但是市里一句话，一句话，我们没地，你就是做不了。

 

不过，今年，你会发现，很多城市开始公布政策性住房土地出让的出让计划和完成率。

 

比如深圳。

 

接下来，我相信，对于政策性住房的土地问题，国家将逼着地方政府做。

 

做计划，筹资金，抓落地。

 

总之，不能让土地卡了保障性住房的脖子。

 

而土地解决了，事情就搞定了一大半。

3

而且，很多城市，也形成保障房的长期供应计划。

 

比如，上海出台保障房五年供应计划：

 

 

比如、海南出台保障房远期计划：

 

 

比如，山东，广州也出台保障房五年计划：

 

 

 

总之，你不用怀疑，政策性保障房会不会来。

因为指标有了，土地有了，压力有了，一定会来，而且会超出一般人的想象。

 

你应该思考的是，天量的保障来了，对于城市楼市会有怎样的冲击？

3

首先，第一点，普通人想从楼市赚钱更难了。

 

我们作为楼市底层的升斗之民，从楼市赚钱，无非两条路。

 

第一、看准机会，周期底部买套房，指望房价跑赢通胀，熬过限售，二手房出售，交完税费赚个一锤子买卖。

 

第二、看好地段买套房，房子交房还月供，找个租客收租金，希望房子成为长期饭票。

 

然而，这两个方法都有一个前提。

 

你要有客户。

 

二手房，你要有买房客户。

 

赚租金，你要有租房客户。

 

原来在城市，在大城市，客户大把大把。

 

毕业生，各个大学毕业，落户找工作，一年十几万人。

 

年轻人从村进城，需要在城市先落脚，一年几十万人。

 

这些人原来，都是这些租房和二手房的准客户。

 

所以，你买的房子才有升值基础，才有租赁的底气。

 

然而，未来五年，这些人将逐步或者说大部分进入政策性保障房的领域。

 

你只要落户口，你只要有学历或者技术，你只要交社保，你的住房问题，政府解决。

 

穷学生，身上不到一万元，政府给你廉租房，还给补贴租金。

 

打工人，储蓄没有六位数，商品房不够首付，政府提供你共有产权。

 

外来人才，有技术，没资金，有学历，没房子，来来来，政府甚至免费提供你人才租赁住房。

 

可以说，对于未来，尤其是下个十年，这部分没有房的外来人群的需求将逐步被政策性保障住房满足，而且以低成本满足。

 

而对于那些刚需住房，对于那些租赁住房，恕我直言，在政府提供政策性保障房大量上市的情况下，未来也只能跑赢通胀。

为什么？

 

因为，你的竞品是政策性保障房，而保障房的背后是政府。

 

保障性政策住房将是成为越来越多人平价获得的城市上车的站票。

 

而你在和国家产品竞争中不可能有优势。

 

4

保障性住房天量供给，是不是商品房可以投资时代结束？

 

NO，NO，NO。

 

如果，你是这样理解，说明你只看到了硬币的一面，而忘记另一面。

 

政府平价提供的是站票，而不是坐票。

 

所有的人，当他进入一个陌生城市的时候的第一反应，一定是我要有个住处。

 

有地铁很好，没地铁也行。

有学区很好，没学区也行。

品质好很好，品质差也行。

 

同样，对于是不是政策性保障房，也很无所谓。

 

共有产权也好，人才房也好，甚至租赁住房也好。

 

先有个遮风避雨容身之地就行，至于其他条件再说，至于有没产权再说。

 

而对于这第一居所的最大要求，年轻人的要求往往是——便宜、稳定，而政府提供的政策性保障房天然具有这样的优势。

 

然而，然而，然而，谁又能一辈子甘心只有一个站票呢？

 

在中国的大城市，当你年收入只有五万的时候，你可能甘心住廉租房，但是如果变成20万呢？

当你是个单身狗，一个人在城市打拼，你可以只住人才房，但是如果你要有个对象呢，而你的那个“她”非常想要一个自己的“家”。

 

当你两口子一块来城市，刚刚解决生计问题，你可以只住共有产权的两房，但是一旦有个孩子，或者想要两个孩子呢，是不是一定会想要给孩子提供一个好一点的学区房呢？

 

不要说，我这个人，欲望低。

不要说，我这个人，很佛系。

 

低欲望和佛系，只能证明两个问题。

 

第一、你的支付能力远远够不着。

第二、你还没有被你的需求感到压迫。

 

所以，当这个人一旦在城市站稳脚跟，换房是一个必然的动作。尤其是当你决定不再回到老家或者不再前往别的城市谋生，换房是个大概率事件。

 

把70平米的小房子，换成120平米的大房子。

 

把非重点学区的廉租房，换成重点学区的学区房。

把环境一般的刚需房，换成环境优美的改善型住房。

 

这应该是个必然，而为了这些附加条件，支付溢价则成为一种可能，也是一种必然。

 

而更关键的是，政府不提供“坐票”。

5

 

最后，总结一下。

 

第一、当未来，当大量政策性住房上市，刚需的客户会被政府的保障房覆盖，则刚需产品升值就有了极大的压力，无论是二手还是租房。

 

第二、而保障性政策房的大量提供，成为国家的稳定剂和地方拉人砝码。

 

其天量的供应量和低廉的价格，则是私人此类产品，无法抗衡的。

 

第三、对于未来，最应该关注的是改善型产品，是政府无法提供的“坐票”产品，而不是“站票”产品。

 

一句话：未来国家将会提供大量上车站票，但是终究不如坐票舒服，站票需要自己买。

 

因为，他的目标是共同富裕，前提是共同奋斗。不是共同躺赢，更不是共同躺赢坐票。

 

举全国之力举办的1990年北京亚运会闭幕两年后，北京市副市长张百发收到了一封群众的投诉信，说亚运村安慧里18号楼建筑质量“糟糕透了”，从墙面到地漏，从厨房到厕所全是问题。

 

张百发怒火中烧，他先亲自去暗访了一次，1992年1月18日，他把北京城建官员，建筑商、监督站、施工方的所有领导都叫到了18号楼前的空地上。他宣布：

 

扣罚本人一个月工资，以示自责。

 

接着，他当场将项目经理和监督站站长撤职。围观群众纷纷上前诉苦，呼叫“救星来了”。

 

安慧里作为亚运会而征收的“回迁安置房”，质量依然惨不忍睹。张百发的“罪己诏”发出后，建筑行业开始反思，有人算了算，当时有30%的投资因建筑质量差而浪费。

 

到今天，浪费已经大大降低，但安置房质量差的命运依然没有改观。根据统计，我国迄今为止共建设了8000万套保障房和安置房，但它们依然是房产中的鄙视链底端。

 

将近30年后，当地的居民依然没有忘记张百发。2019年，张百发去世，居民代表还去送别了老市长。

 

张百发自扣工资的事情被媒体报道后，他收到了很多群众的汇款，有个小孩给他寄了5毛钱让他吃饭：

 

别饿着。

 

 

1

 

 

前不久，杭州一位朋友说要带我去进行一次“高颜值之旅”，我二话没说飞到杭州，心情当时是这样的：

 

 

朋友说，每隔几个月，社交媒体上就会出现一个“最美安置房”，比兽爷的前女友数量都多，这次索性一次看个够。

 

在抖音上被多次诈骗的包叔，对“最美”之类的词语一向保持谨慎，但一看吓一跳，我没想到，安置房已经进化成了这样。

 

我们首先看的是海潮雅园一园，2020年交付的，被公认杭州史上颜值最高。

 

然后我就惊呆了，很难相信眼前的是安置房——灰白色调、大面积玻璃、金属线条感，都是高级公寓的配置。每家每户都有宽尺度的阳台，小区中央有对称的景观轴，入口两个开敞式中心花园，乔木和灌木显然经过精心搭配。

 

海潮雅园一园

 

之后，我们又陆续看了四个项目。

 

滨江区的明德明理府，有一个两层的公共活动中心，外墙是大尺度玻璃和莫兰迪灰铝塑板。小区中的景观是枯山水；

 

 明德明理府

 

富阳区的最美安置房秦望社区，楼间距最宽达到了81米，建筑是三段式结构，小区景观带种植着桂花、香樟、银杏、樱花；

 

秦望社区

 

每一个项目都各有特色，绝不是简单复制。但从颜值的角度来说，不仅不输平常所见的商品房，甚至已经无限靠近绿城的豪宅产品。

 

以上提到的几个小区，出自一家公司之手——2011年成立的绿城乐居，绿城管理集团旗下的一家子公司，专门代建政府投资项目。

 

据说，海潮雅园已经在二手市场有成交，单价超过10万元/平米，我把这事告诉好友兽爷，他说：

 

浙江果然是共同富裕示范区啊。

 

罗马不是一天建成的，浙江之外，其实很少有人知道绿城建的安置房，也不知道这件事他们已经系统地做了十年，根据统计：

 

有接近20万个家庭，居住在绿城代建的安置房中。

 

十年来，绿城乐居代表的是绿城的良心。

 

 

2

 

 

看完绿城乐居代建的安置房后，我开始思考一个问题，为什么我们天然地认为：

 

政府主导修建的房子，就是最差的？

 

绿城管理党委书记、助理总裁兼绿城乐居总经理骆祎曾在杭州建设系统工作10年，这位建筑设计师出身的前官员的评价更加尖锐：大多数情况下，保障房和安置房是城市的毒瘤。在行业内，它们甚至一度是建筑垃圾的代名词。

 

杭州的安置房，也曾经是毒瘤。

 

别说质量，连按时交付都成问题。直到2010年，省政协委员蔡茜经过调研发现，超过62%的拆迁过渡户没能按时收到房子，最长的有人已经在外过渡了六年。

 

从王国平时代开始，杭州体制内的有识之士就开始反思。

 

2005年2月，浙江省政府出台了《投资项目实施代建制暂行规定》，推动代建制，但当时胆子很小，试点对象是政府自己的办公用房，以及监狱、医院等公共建筑。

 

杭州的一位商人，此时也在思考这个问题。

 

2005年之前的几年，杭州江干区政府都为彭埠镇章家坝的农村拆迁头疼。失地农民很多，又没有安全感，他们提出了各式各样的要求。

 

政府设计了一个大型的安置小区，是城东最大的农居点，也是杭州农民公寓中高层、小高层最多的小区，但不知道怎么建设。

 

正在这时，宋卫平出现了，他提出要介入该项目，不要利润。

 

老宋接下的烫手山芋，内部是很不理解的。他不得不召开动员会，会场上，他让农民出身的员工举手，现场三分之二的人举起了手。大家忽然就明白了老宋的用意，保障房工程在绿城内部也有了代号：

 

爷爷工程。

 

像给农村的爷爷盖房子一样用心。

 

谁也不会想到，这个想法会在日后变成一个百亿市值的上市公司，会成为中国代建第一股。老宋当时更不会想到，他会就此推动一场变革。

 

2008年，这个被命名为“云河家园”的项目交付，立刻成为了杭州拆迁安置的标杆。交付十几年了，和现在的新房比起来一点都不落伍。

 

云河家园

 

后来，云河家园甚至成为了拆迁户村民和政府谈判的筹码：

 

如果安置房是绿城造的房子，我们马上拆迁。

 

甚至连千里之外的山东人都知道了这个项目，青岛的侯家庄、麦坡、佛耳崖三个村是当地拆迁办的最大阻碍，当地政府没办法了，让三个村各派了一个20人的小组，到杭州参观云河家园。

 

回去之后，政府引入绿城，拆迁顺利展开。绿城给1500多户村民建造了有泳池、人车分流的安置房“理想之城”，后来它被称为：

 

史上最牛安置房。

 

云河家园交付一年之后，杭州政府出台规定，明确工程总造价500万元以上的政府投资项目，都实行代建制。也就是公开招标，交给地产企业去执行。政府只管土地，把房子交给专业的开发商。

 

杭州政府当年的选择，是非常令人敬佩的。代建制之前，安置房是城投公司的垄断业务。推动代建制，其实是在动政府自己的蛋糕。

 

没有超前的眼光，是无法推动类似改革的。而转向代建制，某种程度上改变了杭州的命运。

 

无论是拆迁力度，还是卖地收入，杭州多年来都是引领全国。此外，游客也能明显感觉到，杭州住宅的平均颜值是全国最高，没有之一。

 

背后的军功章，都应该有代建制的一半。

 

 

3

 

 

包叔对安置房的印象，很大程度上受到大同市长耿彦波的纪录片《市长》的影响，纪录片里，后来被称为“李达康”的耿彦波发现了安置房是豆腐渣工程，他当着所有人的面骂了承包商：

 

你小子TMD一肚子坏水。

 

骂归骂，他也还得用这些一肚子坏水的人。有他们在，起码可以保证工期。工期对于城市的拆建，某种程度上比质量更重要。

 

耿彦波的愤怒也回答了包叔之前思考的问题，这才是安置房质量差的根源。哪怕出发点是好的，地方政府自己也没有能力造出好的安置房。

 

在绿城乐居的面前，这些问题很容易就能被解决，总经理骆祎告诉包叔：

 

绿城这样的开发商做安置房，简直就是降维打击。

 

中标全流程代建后，绿城乐居就可以按照绿城商品房的建造流程开展工作。从前期的调研、设计，到采购、施工管理对于地产商来说已经烂熟于心，无论是工期，还是成本控制，都游刃有余。

 

而且，与商业项目相比，安置房没有高周转的需求，建设周期不需压缩，有足够的时间把质量做好。工程管理最重要的三个目标，绿城乐居都可以实现：

 

进度控制、质量安全管理、成本控制。

 

开放透明的结果，是更高级的开放和透明。

 

在前期设计的时候，绿城的安置房项目必须有几方共同参与：设计院、施工方、安置村民，绿城乐居要根据本地不同的生活习惯，来设计安置房。

 

比如，他们很早就在小区里设置了公共礼堂，用作村民婚丧嫁娶提供场地。

 

以海潮雅园为例，绿城乐居派出了五个调研组，研究原住民的生活习惯。绿城喜欢用暖色做外立面，但考虑到项目周边的景区和古建筑，设计团队修改了四次外立面方案，最终确定了灰白色调。

 

他们甚至考虑到了交付之后，回迁居民普遍有包阳台、安防盗窗和雨棚的习惯，而这些都会对建筑立面造成破坏，海潮雅园索性调整外立面，提前外挂了框架，保证了交付后的视觉统一。

 

梦屏南院设计了双层的地下车库；明德明理府的每一幢楼都有架空层，都有楼顶天台公区；秦望社区安排了1100米的胶粘石跑道。

 

梦屏南院

 

绿城乐居在预算框架内，为项目增加了很多改善性的细节。

 

骆祎告诉包叔，这就是市场化的力量，市场自有监督和竞争机制，具有矫正的功能。

 

绿城乐居的每一个项目，都有样板房，施工的所有工艺，未来的交付效果，都完全透明，向所有村民开放。

 

绿城乐居的所有项目，都要参与集团的第三方飞检。飞检的排名直接影响项目负责人的奖金和前途。飞检排名第一的，基本上都是保障房和安置房。前十名中，一半以上是保障房。

 

更何况，安置房还有史上最较真的监理——村民。每个项目，绿城乐居都鼓励成立村民监督小组，他们可以在任何时间到工地上查访。每一个工艺，他们都随时可以提出质疑。

 

二战时，美国为了降低降落伞的次品率，抽检时要求生产方的老板自己飞一趟。给自己干活，总是最用心的。

 

安置群众在绿城乐居得到的尊重，远远超过了市场上的购房者。而且，绿城的安置房还在不断进化。绿城在商业开发项目上的进步，很快就会出现在绿城乐居造的安置房中。

 

要知道，那是中国最顶尖的建筑设计、景观设计团队的智慧凝结。

 

专业的事情，就应该专业的人来做。

 

对于绿城乐居这样可以提供全流程代建的公司，地方政府的工作特别简单，他们只需要约定成本和标准就可以。比如十个亿的总价，约定工期、品质、工艺，就不用再耗费精力了。

 

比如海潮雅园，政府只要说，想要“钱江杯”标准的建筑就行。三个字，就把问题解决了。

 

 

4

 

 

绿城乐居用了十年，让保障房前所未有的规范和透明，一个原本略带灰色的市场，被他们完完整整晒在阳光下。

 

10年来，他们拥有了一套完整的保障房营建标准。钢筋、涂料、乔木，每一项成本都已经被反复打磨和验证。以杭州为例一般情况下，每平米的建筑成本被控制在：

 

3500元左右。

 

在江西的一个项目中，他们光是通过地下室优化，节约成本费用1300万左右。甲方不仅请到绿城品质保障，还获得一位精打细算的“管家”。

 

他们通过全产业链的优势，和精准的把控，把房子的成本打了下来。骆祎说，如果给绿城乐居更多的权力和空间，成本还可以继续往下降。

 

2020年10月，绿城乐居中标一座金融大厦，按照比例他们要收2000万代建费，但他们发现，原有设计方案可以进行一系列优化，光地下室方案做优化，可能就能省几千万。

 

省下来的这些钱，其实全是国家的投资、纳税人的血汗。

 

去年，绿城乐居先后拿到了监理、造价、景观等资质，他们已经有资格为地方政府提供全流程咨询。他们甚至已经落地了商业和工业园区的代建。

 

毕方航空工业园

 

社会和政府需要什么，绿城乐居就可以提供什么。比如，在接手海潮雅园之后，绿城乐居还修建一个配套的16班幼儿园。

 

在高楼和城市道路包围中，绿城乐居请GLA给孩子们设计了一个超强功能的幼儿园。设计师利用建筑的错层，创造了大量的室外活动空间；教室之间由连廊连接，下雨天也可以自由穿梭；甚至连楼梯间，也能保证孩子们安全玩耍。

 

海潮幼儿园

 

尽管已经是上市公司的一部分，但公益的思维，仍刻在绿城乐居的骨子里。在做项目的时候，绿城乐居毫无保留地向合作方传输经验，甚至将他们纳入自己的员工培训系统中。

 

他们希望更多人来做安置房和保障房。毕竟，这是一条孤独的路。

 

绿城乐居在做的，是为全社会节省公帑。根据统计，中国已经建成各类保障房8000多万套，每年还有700万套新开工。

 

商业是最好的公益。

 

唯一让包叔不满的，就是在浙江市场之外，绿城乐居的拓展还很慢。代建制的推广，毕竟还是一场关乎利益的改革。

 

绿城乐居的省外拓展，主要还是依靠群众的口碑。一些江苏、江西、山西的群众，学习当年青岛理想之城的农民，把引入绿城当成拆迁的筹码，当地政府不得不派人来杭州学习。

 

据说，只要现场看过绿城安置房的官员，很少有不动心的。

 

现在，距离一套绿城的安置房，就差一套可以被拆迁的房了。

 

---