举全国之力举办的1990年北京亚运会闭幕两年后，北京市副市长张百发收到了一封群众的投诉信，说亚运村安慧里18号楼建筑质量“糟糕透了”，从墙面到地漏，从厨房到厕所全是问题。
张百发怒火中烧，他先亲自去暗访了一次，1992年1月18日，他把北京城建官员，建筑商、监督站、施工方的所有领导都叫到了18号楼前的空地上。他宣布：
扣罚本人一个月工资，以示自责。
接着，他当场将项目经理和监督站站长撤职。围观群众纷纷上前诉苦，呼叫“救星来了”。
安慧里作为亚运会而征收的“回迁安置房”，质量依然惨不忍睹。张百发的“罪己诏”发出后，建筑行业开始反思，有人算了算，当时有30%的投资因建筑质量差而浪费。
到今天，浪费已经大大降低，但安置房质量差的命运依然没有改观。根据统计，我国迄今为止共建设了8000万套保障房和安置房，但它们依然是房产中的鄙视链底端。
将近30年后，当地的居民依然没有忘记张百发。2019年，张百发去世，居民代表还去送别了老市长。
张百发自扣工资的事情被媒体报道后，他收到了很多群众的汇款，有个小孩给他寄了5毛钱让他吃饭：
别饿着。
1
前不久，杭州一位朋友说要带我去进行一次“高颜值之旅”，我二话没说飞到杭州，心情当时是这样的：
朋友说，每隔几个月，社交媒体上就会出现一个“最美安置房”，比兽爷的前女友数量都多，这次索性一次看个够。
在抖音上被多次诈骗的包叔，对“最美”之类的词语一向保持谨慎，但一看吓一跳，我没想到，安置房已经进化成了这样。
我们首先看的是海潮雅园一园，2020年交付的，被公认杭州史上颜值最高。
然后我就惊呆了，很难相信眼前的是安置房——灰白色调、大面积玻璃、金属线条感，都是高级公寓的配置。每家每户都有宽尺度的阳台，小区中央有对称的景观轴，入口两个开敞式中心花园，乔木和灌木显然经过精心搭配。
海潮雅园一园
之后，我们又陆续看了四个项目。
滨江区的明德明理府，有一个两层的公共活动中心，外墙是大尺度玻璃和莫兰迪灰铝塑板。小区中的景观是枯山水；
明德明理府
富阳区的最美安置房秦望社区，楼间距最宽达到了81米，建筑是三段式结构，小区景观带种植着桂花、香樟、银杏、樱花；
秦望社区
每一个项目都各有特色，绝不是简单复制。但从颜值的角度来说，不仅不输平常所见的商品房，甚至已经无限靠近绿城的豪宅产品。
以上提到的几个小区，出自一家公司之手——2011年成立的绿城乐居，绿城管理集团旗下的一家子公司，专门代建政府投资项目。
据说，海潮雅园已经在二手市场有成交，单价超过10万元/平米，我把这事告诉好友兽爷，他说：
浙江果然是共同富裕示范区啊。
罗马不是一天建成的，浙江之外，其实很少有人知道绿城建的安置房，也不知道这件事他们已经系统地做了十年，根据统计：
有接近20万个家庭，居住在绿城代建的安置房中。
十年来，绿城乐居代表的是绿城的良心。
2
看完绿城乐居代建的安置房后，我开始思考一个问题，为什么我们天然地认为：
政府主导修建的房子，就是最差的？
绿城管理党委书记、助理总裁兼绿城乐居总经理骆祎曾在杭州建设系统工作10年，这位建筑设计师出身的前官员的评价更加尖锐：大多数情况下，保障房和安置房是城市的毒瘤。在行业内，它们甚至一度是建筑垃圾的代名词。
杭州的安置房，也曾经是毒瘤。
别说质量，连按时交付都成问题。直到2010年，省政协委员蔡茜经过调研发现，超过62%的拆迁过渡户没能按时收到房子，最长的有人已经在外过渡了六年。
从王国平时代开始，杭州体制内的有识之士就开始反思。
2005年2月，浙江省政府出台了《投资项目实施代建制暂行规定》，推动代建制，但当时胆子很小，试点对象是政府自己的办公用房，以及监狱、医院等公共建筑。
杭州的一位商人，此时也在思考这个问题。
2005年之前的几年，杭州江干区政府都为彭埠镇章家坝的农村拆迁头疼。失地农民很多，又没有安全感，他们提出了各式各样的要求。
政府设计了一个大型的安置小区，是城东最大的农居点，也是杭州农民公寓中高层、小高层最多的小区，但不知道怎么建设。
正在这时，宋卫平出现了，他提出要介入该项目，不要利润。
老宋接下的烫手山芋，内部是很不理解的。他不得不召开动员会，会场上，他让农民出身的员工举手，现场三分之二的人举起了手。大家忽然就明白了老宋的用意，保障房工程在绿城内部也有了代号：
爷爷工程。
像给农村的爷爷盖房子一样用心。
谁也不会想到，这个想法会在日后变成一个百亿市值的上市公司，会成为中国代建第一股。老宋当时更不会想到，他会就此推动一场变革。
2008年，这个被命名为“云河家园”的项目交付，立刻成为了杭州拆迁安置的标杆。交付十几年了，和现在的新房比起来一点都不落伍。
云河家园
后来，云河家园甚至成为了拆迁户村民和政府谈判的筹码：
如果安置房是绿城造的房子，我们马上拆迁。
甚至连千里之外的山东人都知道了这个项目，青岛的侯家庄、麦坡、佛耳崖三个村是当地拆迁办的最大阻碍，当地政府没办法了，让三个村各派了一个20人的小组，到杭州参观云河家园。
回去之后，政府引入绿城，拆迁顺利展开。绿城给1500多户村民建造了有泳池、人车分流的安置房“理想之城”，后来它被称为：
史上最牛安置房。
云河家园交付一年之后，杭州政府出台规定，明确工程总造价500万元以上的政府投资项目，都实行代建制。也就是公开招标，交给地产企业去执行。政府只管土地，把房子交给专业的开发商。
杭州政府当年的选择，是非常令人敬佩的。代建制之前，安置房是城投公司的垄断业务。推动代建制，其实是在动政府自己的蛋糕。
没有超前的眼光，是无法推动类似改革的。而转向代建制，某种程度上改变了杭州的命运。
无论是拆迁力度，还是卖地收入，杭州多年来都是引领全国。此外，游客也能明显感觉到，杭州住宅的平均颜值是全国最高，没有之一。
背后的军功章，都应该有代建制的一半。
3
包叔对安置房的印象，很大程度上受到大同市长耿彦波的纪录片《市长》的影响，纪录片里，后来被称为“李达康”的耿彦波发现了安置房是豆腐渣工程，他当着所有人的面骂了承包商：
你小子TMD一肚子坏水。
骂归骂，他也还得用这些一肚子坏水的人。有他们在，起码可以保证工期。工期对于城市的拆建，某种程度上比质量更重要。
耿彦波的愤怒也回答了包叔之前思考的问题，这才是安置房质量差的根源。哪怕出发点是好的，地方政府自己也没有能力造出好的安置房。
在绿城乐居的面前，这些问题很容易就能被解决，总经理骆祎告诉包叔：
绿城这样的开发商做安置房，简直就是降维打击。
中标全流程代建后，绿城乐居就可以按照绿城商品房的建造流程开展工作。从前期的调研、设计，到采购、施工管理对于地产商来说已经烂熟于心，无论是工期，还是成本控制，都游刃有余。
而且，与商业项目相比，安置房没有高周转的需求，建设周期不需压缩，有足够的时间把质量做好。工程管理最重要的三个目标，绿城乐居都可以实现：
进度控制、质量安全管理、成本控制。
开放透明的结果，是更高级的开放和透明。
在前期设计的时候，绿城的安置房项目必须有几方共同参与：设计院、施工方、安置村民，绿城乐居要根据本地不同的生活习惯，来设计安置房。
比如，他们很早就在小区里设置了公共礼堂，用作村民婚丧嫁娶提供场地。
以海潮雅园为例，绿城乐居派出了五个调研组，研究原住民的生活习惯。绿城喜欢用暖色做外立面，但考虑到项目周边的景区和古建筑，设计团队修改了四次外立面方案，最终确定了灰白色调。
他们甚至考虑到了交付之后，回迁居民普遍有包阳台、安防盗窗和雨棚的习惯，而这些都会对建筑立面造成破坏，海潮雅园索性调整外立面，提前外挂了框架，保证了交付后的视觉统一。
梦屏南院设计了双层的地下车库；明德明理府的每一幢楼都有架空层，都有楼顶天台公区；秦望社区安排了1100米的胶粘石跑道。
梦屏南院
绿城乐居在预算框架内，为项目增加了很多改善性的细节。
骆祎告诉包叔，这就是市场化的力量，市场自有监督和竞争机制，具有矫正的功能。
绿城乐居的每一个项目，都有样板房，施工的所有工艺，未来的交付效果，都完全透明，向所有村民开放。
绿城乐居的所有项目，都要参与集团的第三方飞检。飞检的排名直接影响项目负责人的奖金和前途。飞检排名第一的，基本上都是保障房和安置房。前十名中，一半以上是保障房。
更何况，安置房还有史上最较真的监理——村民。每个项目，绿城乐居都鼓励成立村民监督小组，他们可以在任何时间到工地上查访。每一个工艺，他们都随时可以提出质疑。
二战时，美国为了降低降落伞的次品率，抽检时要求生产方的老板自己飞一趟。给自己干活，总是最用心的。
安置群众在绿城乐居得到的尊重，远远超过了市场上的购房者。而且，绿城的安置房还在不断进化。绿城在商业开发项目上的进步，很快就会出现在绿城乐居造的安置房中。
要知道，那是中国最顶尖的建筑设计、景观设计团队的智慧凝结。
专业的事情，就应该专业的人来做。
对于绿城乐居这样可以提供全流程代建的公司，地方政府的工作特别简单，他们只需要约定成本和标准就可以。比如十个亿的总价，约定工期、品质、工艺，就不用再耗费精力了。
比如海潮雅园，政府只要说，想要“钱江杯”标准的建筑就行。三个字，就把问题解决了。
4
绿城乐居用了十年，让保障房前所未有的规范和透明，一个原本略带灰色的市场，被他们完完整整晒在阳光下。
10年来，他们拥有了一套完整的保障房营建标准。钢筋、涂料、乔木，每一项成本都已经被反复打磨和验证。以杭州为例一般情况下，每平米的建筑成本被控制在：
3500元左右。
在江西的一个项目中，他们光是通过地下室优化，节约成本费用1300万左右。甲方不仅请到绿城品质保障，还获得一位精打细算的“管家”。
他们通过全产业链的优势，和精准的把控，把房子的成本打了下来。骆祎说，如果给绿城乐居更多的权力和空间，成本还可以继续往下降。
2020年10月，绿城乐居中标一座金融大厦，按照比例他们要收2000万代建费，但他们发现，原有设计方案可以进行一系列优化，光地下室方案做优化，可能就能省几千万。
省下来的这些钱，其实全是国家的投资、纳税人的血汗。
去年，绿城乐居先后拿到了监理、造价、景观等资质，他们已经有资格为地方政府提供全流程咨询。他们甚至已经落地了商业和工业园区的代建。
毕方航空工业园
社会和政府需要什么，绿城乐居就可以提供什么。比如，在接手海潮雅园之后，绿城乐居还修建一个配套的16班幼儿园。
在高楼和城市道路包围中，绿城乐居请GLA给孩子们设计了一个超强功能的幼儿园。设计师利用建筑的错层，创造了大量的室外活动空间；教室之间由连廊连接，下雨天也可以自由穿梭；甚至连楼梯间，也能保证孩子们安全玩耍。
海潮幼儿园
尽管已经是上市公司的一部分，但公益的思维，仍刻在绿城乐居的骨子里。在做项目的时候，绿城乐居毫无保留地向合作方传输经验，甚至将他们纳入自己的员工培训系统中。
他们希望更多人来做安置房和保障房。毕竟，这是一条孤独的路。
绿城乐居在做的，是为全社会节省公帑。根据统计，中国已经建成各类保障房8000多万套，每年还有700万套新开工。
商业是最好的公益。
唯一让包叔不满的，就是在浙江市场之外，绿城乐居的拓展还很慢。代建制的推广，毕竟还是一场关乎利益的改革。
绿城乐居的省外拓展，主要还是依靠群众的口碑。一些江苏、江西、山西的群众，学习当年青岛理想之城的农民，把引入绿城当成拆迁的筹码，当地政府不得不派人来杭州学习。
据说，只要现场看过绿城安置房的官员，很少有不动心的。
现在，距离一套绿城的安置房，就差一套可以被拆迁的房了。
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