一上来，先抛出结论
——2022年上半年，将是全面宽松的大年。
降准，只是个开始。降准之上，还有降息。
以上判断，基于以下三个原因。
1、全面宽松的第一个原因是，经济增速低于预期。
自2018年四季度开始，央行的货币政策报告中反复提到一句话
——利率水平，应该符合保持经济在潜在产出水平的要求。
怎么去理解这句话？
利率水平，应该匹配稳增长的要求。
——一旦潜在经济增速下滑，利率就要下调，以求稳增长。
那么，高层对于未来中国经济增速的预期是多少？
保5%争6%！
两会上对于2021的潜在经济增速的判断是6%；
央行对于十四五期间的潜在经济增速判断是5.1%-5.7%；
易刚行长对于潜在经济增速的判断是“有望维持在5%-6%”。
那么，当下的经济增速是多少？
已经低于潜在增长率。
2021年第三季度GDP的同比增速只有4.9%，真实增速已经跌破4%。
那么，当下的利率水平能否匹配稳增长的要求？
当然不能！
不能了怎么办？请看下面这张图——
这是央行历次提到“稳增长”之后，随即推出来的利率政策包。
每一次“稳增长”之后，每一次“利率匹配稳增长要求”之后，都有普世性的降息。
2、全面宽松的第二个原因是，企业利润转负。
自2000年开始，每一次的降息都伴随着一个重要指标
——企业利润转负。
请看下面这张图，这是1999-2021利率与企业利润变化图。
请重点关注这四个节点：2001年、2008-2009年、2014-2015年、2019-2020年。
每一次的企业利润穿负，都有全面降息出现。
那么，现在的企业利润是多少？
统计局的数据告诉我们：前10月，全国规模以上工业企业利润同比增长42.2%。
同比增长42.2%，看起来很厉害！
但是，增长利润中的49%都来自于——大宗商品暴涨所利好的制造业上游和采矿业。
而制造业下游的利润增速，已经接近于0。
2022年二季度，企业利润将有极大可能穿负。
那么，企业利润穿负了怎么办？
全面降息要出现！
过往的利率变动历史，已经告诉了我们答案。
3、全面宽松的第三个原因是，精准滴灌远不够。
自2021年以来，央行的货币政策包中，反复提到一句话
——用好结构性工具，精准滴灌。
过去近一年的时间里，央行频繁使用“小微定向降准、小微再贷款、票据再贴现、MLF质押品范围扩大”等定向宽松工具，对中小企业精准滴灌。
比如，利率低至1.75%，规模高达1万亿的碳减排工具。
比如，9月份再次新增的3000亿支小贷款。
也放水，但水管不直接怼到菜地里，只流向那几棵快旱死的苗。
但是，定向滴灌滴了将近一年，打开社融一看——
企业融资规模，仍然远低于往年。
再贷款规模增加了1.8万亿，长期贷款规模却下滑了1.2万亿。
当下的情况是什么？
精准滴灌，已经浇不活快渴死的企业。
快撇了水管，直接把水龙头干到地里，嗷嗷灌吧。
以上，就是“2022降准降息、全面宽松”的三大依据。
- 经济增长，低于潜在增长率。稳增长之下，降息几乎必然。
- 企业利润，将有穿负的可能。保企业稳就业之下，降息也是必然。
- 精准滴灌，或救不活渴死鬼。不仅是定向降息，更可能是全面宽松。
2022，大概率又是大宽松之年。
水龙头一旦拧开，就难以控制“水流向哪里”。
前面我们提到“2022全面宽松”，其背景是什么？
稳增长、保企业、稳就业。
上面的目的呢，还是想把漫灌的大水，全引到中小企业和实体里。
——让他们喝的饱饱的，活的好好的，就业岗位给的足足的。
但是，请注意！
一旦漫灌的龙头拧开了，水流向哪里，就很难控制了。
尤其，是在当下这个特殊节点里。
现在是什么节点？
不挣钱，各行各业都不挣钱。
随手列举几个行业，给大家举个例子，卖卖惨。
装修园林行业，企业利润下滑56%。
2019年前三季度， 52家头部公司的总营收1285亿，总利润79亿。
2021年前三季度，总营收下降4.4%，总利润下降56%。
亏损企业，从5家扩展到18家。
影视行业，企业利润下滑56%。
2019年前三季度， 27家头部公司的总营收447亿，总利润62亿。
2021年前三季度，总营收下降22.2%，总利润下降61.5%。
亏损企业，从7家扩展到10家。
畜牧业，企业利润下滑46%。
2019年前三季度， 26家头部公司的总营收2221亿，总利润230亿。
2021年前三季度，总营收上涨68%，但总利润却下降160%。
亏损企业，从3家扩展到15家。
商场与超市，企业利润下滑60%。
2019年前三季度， 55家头部公司的总营收6191亿，总利润418亿。
2021年前三季度，总营收下降32%，总利润下降88%。
亏损企业，从3家扩展到11家。
除此之外——
旅游业头部公司，利润下滑84%；酒店与餐饮头部公司，利润下滑56%；航空业头部公司，利润下滑135%；教培行业，直接被打爆……
面对这种几乎是全行业的利润下滑，会发生什么情况？
企业不敢融资，银行不敢放款。
企业怕借钱扩张，收不回成本。银行怕借给企业，收不回贷款。
这种情况下，即便自年初开始，高层不断提及加强中小企业贷款，央行数次使用针对中小企业的滴灌工具
——2021年前10个月的社融增速，依旧上不去。
9-10月，连续两个月的社融增速，已经降至历史最低水平。
注意！重点来了！
在全行业利润下滑，社融逼近历史最低，企业不敢贷款，银行不敢放款的当下
——水龙头拧开了！
全面降准来了，全面降息还在后面。
此时此刻，会发生什么？
银行里面将堆叠出大量的钱，放不出去！
放出来的水，全淤塞在银行里。
这就有点扯淡了。
银行，也是开门做生意的。
做的生意，归根结底还是“低吸高放吃息差”的放贷生意。
钱全堆在家里，没人愿意贷，你也不敢放，每一天都是成本。
急，贼急，都快急死了。
别急！愿意贷的要上门了！
——银行间市场交易商协会表明，监管机构将从房企发债方面给予支持；
——各地银保监会通知热点城市主要银行，放开房地产开发商开发贷限额的管控；
——按揭和开发贷都可以上量，涉房贷款两集中也可以临时”鼓肚子”；
——碧桂园、龙湖发行50亿中期票据，禹州发行11亿贷款，奥园债务顺利展期；
11月份，金融机构房地产融资和按揭贷款环比，统统同比上升！
更重要的，是下面这张图。
刚刚结束的高层会议上提出——
要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；
促进房地产业健康发展和良性循环。
一个是家里憋满了钱，一个是家里穷成了狗。
两者之间，突然开了个口。
缘，妙不可言。
有人说
——房企天天破产，楼市要死要活，银行不敢给中小企业放款，难道就敢给楼市开门？
拜托，搞搞拎清。
楼市的问题，是流动性问题。
房企穷，是假穷。
大水坝一筑，天大的水也死活进到楼市。
只要有水进来，大水车一转，大家一起嗷嗷赚钱。
中小企业的问题，是利润性问题。
中小企业穷，是真穷。
利润上不来，死活不赚钱。
吓得银行宁愿把水憋在家里，也不敢放出去。
现如今，银行家里的水位又高了好几米，挡着楼市的大水坝上又破了个孔……
如果你是银行，你选择放给谁？
2022，前半年信用扩张，后半年信用收缩。
讲到这里，我相信大家对于明年的楼市趋势，应该有所清晰了。
2022年上半年，楼市信用扩张。
伴随全面宽松的货币政策逐步放开，又加上企业利润的持续走低，银行对于实体的放贷将更加审慎，手里憋的钱将越来越多。
与此同时，伴随开发贷和按揭贷款的临时放松
——憋在银行手里的钱，将或明或暗的流入楼市。
尤其是，新一年又开始了，信贷额度又重新打开了
——注入楼市里的水，很可能将变本加厉。
更尤其是，信贷收紧已经持续了2021的整整一年，银行都快饿疯了，一旦开闸
——注入楼市里的水，很可能将更加变本加厉。
更更尤其是，自2021年下半年，房企因融资受限，接近半年没拿地，全都饿疯了，一旦重新拿到钱
——注入土地市场里的疯狂，很可能将同时变本加厉。
这种情况下，楼市会发生什么？
信贷，再次放松！
流动性，再次恢复！
土拍狂潮，再次恢复！
上半年的小阳春和初夏，大概率将再次出现！
但是，但是，但是！
钱进来了，流动性也恢复了，土拍又出现帝王了，压抑半年、被坏消息支配半年的购买力也开始进场了……
诸多利好叠加，就会用力过猛。
凡事就怕用力过猛，偏偏每次都用力过猛。
一旦用力过猛，上半年的房价再次跳涨过高，等高层回过神来一看
——MMP，放出去的水，原本是支持中小企业和实体经济，结果全跑到楼市里了。
干！给阳光就灿烂的玩意儿，就是欠干！
接下来，就又是新一轮的楼市调控和政策重压。
下半年，将大概率再次进入政策收紧期——
收紧按揭、收紧贷款、收紧融资；
房企再次变穷逼，房贷再次难放款，土地市场再次转凉。
楼市再次冰封，站在墙头的唱空者再次出现！
来来来，让我们把以上做个总结。
站在2021年的此时，眺望2022年，楼市的趋势性走向如下——
2022年初，起；
2022年中，热；
2022年下，凉。
在这样的楼市趋势下，普通人应该怎么办？
逆周期而行！逆周期而行！逆周期而行！
1、一二线城市的核心区，现在就可以进场了。
毕竟，水刚放出来，还没流进去；
毕竟，房企手里还是没钱，还在冲业绩打折；
毕竟，第三轮土拍依旧凉凉，土地市场还是一片哀嚎；
毕竟，二手市场依旧很凉，房东们依旧哭爹喊娘；
毕竟，唱空主力还站在墙头，依旧牢牢占据上风……
作为买家的你——
尚能牢牢占据上风，尚能站在高处嗷嗷砍价，尚能吃上一口房企割肉的红利。
千万别等到明年上半年！
明年上半年，一旦房企手里拿到钱，一旦房企收回折扣，一旦土地市场拍出高价地，一旦房东重新傲娇，一旦唱空主力全特么偷摸进场了……
想想看，你还能占到啥便宜。
2、劣质资产，请等到明年上半年出货。
如前文所说，现在还是看空主力的买方市场。
一二线城市核心区的房子都不好卖，别说你手里的那些烂货了。
稳稳看，反正最惨的时候已经过去。
熬到明年上半年，等小阳春的到来，等初夏骄阳的到来，等土拍重新火热，等成交再次上扬，等房东再次傲娇……
然后——
抓紧把手里三四线城市、一二线城市远郊、一二线城市老破小……全部出货，一个不留。
届时，千万别贪，卖掉就行。
3、2022年是升仓和换仓的最好机会。
上半年，趁着市场行情好，抓紧把手里的货，盘整出清。
下半年，趁着市场行情凉，抓紧把手里的钱，换到更好的城市，换到核心区。
上半年，卖掉三四线；下半年，买入一二线。
上半年，卖掉远郊和老破小；下半年，买入核心区和次新。
别迷了！
“一年时间里，同时存在全面宽松和瞬间收紧”的换仓好时机，千载难逢！
以上，就是针对2021年底-2022年的三个实操性建议。
现在别懵逼，进一二线城市核心区；
上半年别贪，出货一二线远郊、老破小、没有产业空有概念的野鸡新城；
下半年别迷，抓紧升仓和调仓。
讲到这里，可能还会有人喷——
别特么瞎逼逼，就知道鼓吹楼市。
没关系，你爱信不信。
反正也是白嫖，又不会给我一分钱，爱咋咋地。
就好像，半个月前，我提到“降准马上就到”。
留言区里，一片骂声。
没关系，还是那段话——
我就是个垒数据、做研究的。
我是一片镜子，外面照过来什么样的数据，我就反射给你什么样的颜色。
我拿着一组组的数据和图表，把每一组数据的出处都告诉你们，并基于数据尽可能给你相应的建议……
你看到以上内容时反应出来的情绪，其实你自己内心的喜、恶、害怕和恐惧之物。
