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来了！给买房人的一封信
我记得上次给读者写信，还是在2018年，那时风和日丽，艳阳高照，临近春节，朋友圈里洋溢着喜气。
时隔四年，物是人非。
尤其疫情黑天鹅，改变了经济周期，人们的生活变得坎坷了许多，连回家过年都变成了“抽奖”，朋友圈里晒的变成了不带“星”的绿码。
一千三百多年前的王维，怎么也没想道，他的诗如今有了更好的解释：
“独在疫乡为疫客。”
最近身边发生几件事情，对我感触颇深，这次提笔，就是想通过它们跟屏幕前的大家说说心里话，聊聊“如何过好2022年”。
其中有跟房子有关的，也有跟房子无关的，我相信这些感触可以化作一丝温暖，对你有所帮助。
1
第一件事是前几天坐高铁回家时，隔壁一位大爷求我帮忙，但这件事让我很惭愧。
那天我坐在候车室等车，旁边的大爷拿着很多行李，略显疲惫，眼神中满是不安，为什么注意到他，是因为他老盯着我看，几次欲言又止。
终于，他开口了，“对不起，我想问一下，我这样子的人能回家过年吗？”边说他边从包里，抖抖嗦嗦翻出一张纸。
打开看，原来是一张「核酸检测证明」，阴性。
为了回兰州老家，大爷提前一个月就开始做准备工作了，让儿子帮忙打电话问城市防疫站，问火车站，问街道办事处，问小区……
能问的都问了一遍，有意思的是，得到的答案都不一样。
市里让问一下区，区里说具体要看社区安排，社区说要看行程码带不带“星”，如果带星就隔离，具体往哪隔离，谁接送，还要看社区，社区说，我们也不知道，还要看市里统一安排……
“我问了一个月，都没问明白，我已经2年没回家了……”
大爷说到这里，有些激动，他的心情我理解，于是我赶忙查公众号，查百度，打电话，试着帮他解决。
几经周折，我也凌乱了，因为如大爷所说，市里、区里、社区、小区说法不一致，尤其是社区，要求所有出现过病例的城市返乡人员都要集中隔离。
最后我给他的答案是，“不好意思，我也不清楚”。
我明白这句话说出来后，大爷会很难受，但我也知道，燃起希望再破碎，更伤人心。
大爷的疑问不是偶然，我从网上看到更多匪夷所思的事情，比如有些人一下车就被劝返，回到家里第二天，被扣了个「恶意返乡」的帽子，还有人“无星绿码+阴性”，都被从家里揪出来带到酒店集中隔离。
芸芸众生相，疫情这两年，有些地方开始变得扭曲，越来越不对劲了。
大爷的事情我不甘心，于是我做了一个数据统计，发现出现这种扭曲的地方，拥有两个共性：
1、分布在小城市、小县城
2、北方居多
看到这里，很多人不乐意了，怎么子木每次谈到城市，都要点名这些地方？是不是有地域歧视。
不好意思，我也是从北方小地方出来的人。不是嫌弃北方，而是真正的爱这些地方，希望它们越来越好。
这跟人一样，要“自知”，而不应掩饰，更不应害怕别人说自己的不是。
回家的路上，听一个朋友说，北方某城市，实体经济连续滑坡，人们的收入几年不见增长，然而城市却在一味地卖地玩房地产，房价越炒越高，年轻人越走越多。
赚来的钱没有多少帮扶小微企业，反而一股脑去给农村做了建设。
正常建设没问题，但一个走得只剩下21户的农村，到处铺满柏油马路，还有路灯、绿化带、公园，大价钱盖的凉亭里面没有人，只有老母猪在地上打滚。
我要说的是，一个地方的防疫情况，恰恰是一个城市治理水平的表现，而治理水平又和营商环境、民生环境息息相关，连带的，是整个城市居民的运势。
过去我一直站在房产投资层面讲城市问题，而今天，我要真诚地跟大家说：
一个不以民为主的地方，终究会被民所抛弃。
2
第二件事是刘学州事件。
说实话，在回家的路上我才把刘学州的经历从头到尾看了一次，从被卖、养父母身亡、网络寻亲到自杀。
最后一封遗书，让我落泪，久久不能言语。
因为就在前一天，我路过一所中学，操场上打球的孩子们，面朝阳光，嘻笑打闹，15岁的少年，这里天堂，那里却是地狱。
刘学州的死，源于“买房”事件背后，网络陌生人的恶意暴力。
刘学州说，其实自己并未提到买房，只是想要一个“家”。一个15岁少年本该有的条件，成了他最大的奢望，我相信他走的时候，一定对这个世界充满了不解、失望、憎恶。
这场悲剧的凶手，就是“网络喷子”，这些自以为手拿正义利剑的群体，正在疯狂地捅伤每一个孤独的人，最可怕的是，他们在作案后依旧可以逍遥法外。
中国真的很大，大到任何奇怪的事情发生，都是正常的。在我们大谈北上广深，6万多一平米房价的时候，很多人没想到国内有6亿人的月收入还不到1000元。
过去，我们收取信息，只能通过电视和杂志，而现在微博一发，全国甚至全球尽知，网络提高了信息的传播效率，但同时，也造成了巨大的“喧嚣磁场”。
喧嚣声中，很少有人在乎真相，在乎的只有自己的立场，刻薄、自私、爱看笑话的人性淋漓尽致。
2021年，网上有数不尽的热传事件，无论好坏善恶，我几乎没有做出评论，不是不想，而是不敢，为何不敢，因为未知全貌！
“未知全貌，不敢置评”，这理应是网民的准则。
前几天网上有一个新闻，因为某地一老板拖欠工人5000块工资，后被工人杀害，网上很多人都在谴责工人，怎么能因为这点钱要了别人的命？甚至有人说，“穷人就是穷命，自己的命不值钱才要杀人。”
最后我默默敲出一行字：
“未经他人苦，莫劝他人善。”
生活不易，生命短暂，我们生而为人，又何苦为难他人？
远离喧嚣最好的方式，就是远离网络，尤其不要看微博的评论区，这是网暴聚集地。
拿一本书，捧一份报，添一盏茶，我们从智者心中取真意，与千古伟人对话，保持心中的善，学会“闹中取静”。
3
最后一件事，是我到家后跟几个朋友聊天，“2021年是否赚到钱，2022年怎么看”的看法。
不出意外，一个比一个惨。
开连锁餐饮店的说，关了好几家店，内卷得厉害；开发楼盘的，房子卖不出去，正准备新一轮打折降价；卖炮的说，全市禁炮，哑巴过年，炮厂直接倒闭了；做证券的说，千股跌停，一片绿油油；当老师的说，工作加了一倍，但工资基本没涨……
你知道吗？风往哪个方向吹，草就要往哪个方向倒，年轻的时候，我也曾经以为自己是风，可是最后遍体鳞伤，我才知道，原来我们都是草。
疫情、自然灾害，哪怕是回家过年，飓风一刮，东倒西歪。
2022年好不好过，最大的敌人还是疫情，如果疫情彻底结束，货币工具刺激投资，新基建、旧基建一起拉动经济，减税降费鼓励小微企业，居民收入增长，带动消费，一切就都有可能。
张文宏说，“这将是疫情最后一个寒冬。”
我是比较赞同的，至少我们在2020年实现过“疫情清零”，而且经历了很久时间，这个经历过无数大灾大难的民族，已经磨出了自己的韧性。
当然前提是，各个地方的疫情防控能跟上节奏，学习广东、海南、甚至学习现在的武汉。
前几天我在武汉呆过一段时间，防控层层铺开，井井有条，不过度也不疏忽，完全没有了2年前的稚嫩。
隔壁郑州，也被中央公布了瞒报涝灾数据问题，而经历过诟病的西安，也会像细胞迭代一样，去除顽疾。
你看，一切都在向好的地方出发。
只经历过春夏秋的人，哪里知道还会有四季。而经历过四季的人，更应该懂得珍惜当下。
2022年，我不会劝你大度。如郭德纲所说：
“我这噗呲一刀，血还没擦干净呢，你过来：哎哟，不叫事儿，要勇敢起来。”
我会劝你：
1、尽量不要做实体，在不确定风险面前，请别烧钱。
2、手上留足现金，以备不时之需，同时也能抓住最好的机会。
3、冬天储粮，学一门能拿得出手的手艺，多读书提高认知。
4、不必患得患失，尤其房子，5年看分晓。
5、买房，尽量买二手房，明年开发商盖不好。
6、3月尽量抛掉三四线多余的房产。
7、尽量赚有钱人的钱。
8、多走出去，看风景，体验别人的生活。
9、赚不到钱时，就赚身体，多运动别熬夜，让本钱增值。
10、珍惜家人，这是最宝贵的财富。
“天之将明，其黑尤烈；飓风过岗，伏草惟存。”
现在是拼耐力拼心态的阶段，聪明人要向阳而生，做好准备等待潮起。
信写完了，感谢陪伴，祝大家春节快乐，万事顺遂。
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20年后中国楼市的真实景象
成年人要知道的是：你怎么想不重要，关键是这个社会怎么运行。
20年，是十分漫长的，也是转瞬即逝的。对于人类而言，20年的时间可能是其美好的青春岁月；对于一个动物而言，20年的时间可能是匆匆而过的一生时光；对于一个国家而言，20年的时间，不过是其发展进程中的转眼一瞬。
你或许可以预见20年后自己的容颜变化，不知是否想过20年后的楼市变化呢？
本文作者楼市团长浸淫楼市多年，一直处于投资市场一线，具有丰富的实战经验，接下来我将运用数据和逻辑，为大家描绘20年后的中国楼市真实景象。
要讨论楼市的未来这个问题，人口出生率是绕不开的数据。一说到人口出生率，媒体上简直是一面倒的悲观之词，好像中国20年之后没人了一样。
其实有没有必要那么悲观呢？我只消问诸君一个问题，便马上明了
中国人口出生率下降了请问20年后中国年轻人的总数是增加还是减少了？
答案是：增加了，并且是数以亿计。
这个问题没有想出来的朋友，初中物理不过关，因为人口出生率相当于物理里面的“加速度”概念，虽然出生率下降了，但是每年依然有多则1000万，少则数百万婴儿出生，所以20年后，年轻人总数是增加的。
那么这个数字是多少呢？
过去20年，年均新生儿1500万左右，所以将来20年新增的购房需求，仍有3亿+人。这些人主要是2000-2020年出生的，三五年后，正当陆续刚需入市。当然，还有很多刚需的90后、80后，至今没有买房。
2021年开始，中国出口人口降至1000万，预计2021-2040，平均每年出生700万，20年，再产生1.4亿人。
3亿+1.4亿=4.4亿人！
4.4亿人什么概念？比美国总人口还要多！
这4.4亿的需求，就是未来中国楼市的希望。但是，这个希望只存在于五大城市群，因为中国的住宅供应是结构性过剩的。
结构性过剩是什么意思？
通俗来讲，就是中国很多住宅过剩了，并且这些住宅大部分分布在县城，四五线城市，而五大城市群，例如深圳、北京这些地方的人，却找不到安家之所，住房严重紧缺。
有房的地方，没人有人的地方，没房这就是结构性过剩，供需失衡
其实这个道理想想就明白了很多人老家县城的房子，农村的自建房一年都住不了7日，长期空置，而在北上广深打拼他们却要租房住，加班攒首付…
弄清楚这个问题，关于20年后中国的楼市，我们就可以得出几个结论：
1、中国的房价泡沫并不存在于高房价的北京，深圳，上海等特大城市，而是广大的县城，五六线城市。
贵的地方，还会继续涨，没泡沫贱的地方，大家都嫌弃，一跌再跌…
“天之道，损有余而补不足”“人之道，损不足而奉有余”
中国有14亿人，以后有80%的人口集中生活在北京、深圳、成渝等五大都市群周边，其他大片的国土，乡村县城，都是人口凋敝区。
就像美国中部铁锈城市地区，芝加哥什么的，曾经辉煌一时，早就衰落了，现在大量的人口集中在纽约、洛杉矶等头部城市。
这是一个分化的时代，几个头部城市群就把全国的人口瓜分完毕。
2、中国楼市的真正拐点出现在2040年之后，在2040年之前，全中国排名30名之前的城市，房价都是波动性往上增长的。
2000-2010年，3000个城市的房价上涨
2010-2020年，300个城市的房价上涨
2020-2040年，30个城市的房价上涨
2040-2060年，10个城市的房价上涨
……
整个中国的楼市不可例外地像发达国家一样，经历全国普涨到分化上涨的阶段。
PS：为什么拐点出现在2040年呢？因为人口拐点出现在2020年。在这一年，“刷”一声，每年新生儿一下子降至1000万，并且照这个趋势下去，出生率很难大幅反弹。2020年出生的人，20年后才会考虑买房，所以楼市拐点最快也要在2040年才出现，换言之，2040年之前，中国前30名的城市，房价都是涨的。
3、普通人的房产投资至少还能再玩20年，想赚钱趁早
根据上文所讲，在2040年之前，中国还有30个城市的房价会继续上涨，可以买房投资，依然有机会赚到钱。
这20年，是你最后的窗口期，一旦你在这个时期你的资产没有大幅增长，那么你就没有资格参加下一轮的竞争了
因为下一轮中国只剩10个城市的房价还会继续涨了，并且这个10个城市的房价会非常贵，参与的门槛非常高。
这道理很简单2010-2020年在老家省会买房的人房子涨了卖掉，所以才能来深圳买房因为资产是一级级往上跳的
所以2020年以后，你的资产如果没有大幅增长，那就无法往上走了，慢慢就被社会甩下来…
防杠声明：不一定所有人都是以资产追资产，有些人踩上大运，创业上市，一样有可能直接买房，参与下一轮资产竞争。
4、20年之后，房子这东西，生下来有就有，没有就是没有，因为买不起了。那个时候，80%的人考虑的问题是怎么交房租，而不是买房。
这玩意儿就像香港的楼市，你出生的时候，父母留了房产给你就可以轻轻松松坐地收租，没有的呢？只能一边忍受高房租，一边拼命加班…
那我们的子女不忍受高房租行不行呢？不行，因为房租低的地方，找不到工作。
我之前问一个朋友：你既然忍受不了北京的房租，为什么不回老家呢？
他跟我说：我的专业是计算机，老家县城没有码农的职位，回去我无用武之地，只能干苦力活，做搬运工，在北京至少还能混个三四十万一年。
所以这个悖论是：机会多的地方，房价贵房价便宜的地方，没有机会
要不回农村县城混吃等死，要不来大城市租房打拼，只能选一条路。
5、京沪深广20年后房产均价25万一平方，是未来中国房价的制高点，并且这个制高点一定会实现。
2014年，中国货币供应量122万亿，深圳均价2万多
2020年，中国货币供应量218万亿，深圳均价高峰期去到8万
从GDP增速，M2货币供应量来讲，未来20年四大一线城市均价25万每平方是非常合理的。25万每平方，看似很高，其实到那个时候，中国货币供应量可能已经去到1000万亿了，你在马路买斤苹果就要几百块，工资收入10万一个月…
因为持续的通货膨胀，30年来农民工的工资涨了40多倍，工资都涨了几十倍，房价就不能涨？没天理！
普通人最大的错误是用静止的币值预测未来的房价，我十几年前就想明白了通货膨胀这个问题，才义无反顾地折腾房子，一直走到今天。
当然，大家2021年开始依然不算晚，毕竟中国还有30个城市能继续涨，既然京沪深广均价25万，想必其他城市20年之后均价也得十几万。
从长期趋势来看，如果北京能够涨到25万一平方，那么燕郊未来至少是北京5折，这也是为什么我很看好燕郊的原因之一。
事实上，全世界任何一个国家的首都人口都是持续集聚、房价都是不断上涨的。韩国全国总人口5100万，其中首尔+仁川+京畿道整个都市圈人口2600W，全国有50%的人口生活在这里。
日本1.1亿人口，东京都市圈3700万人，约三分之一的人口生活在首都。
相比之下，北京1.64万平方公里，人口2151万，占全国人口的1.65%，人口聚集度还有非常大的提升空间。
……
大家永远记住一点：全国的城市消亡了，首都都不会消亡，首都永远繁华。
投资建议：
1.挑对城市
买房子相当于买一座城市的股票，享受和城市一起成长的过程。
四五线县城旁，农村的一幢小破楼，再怎么限制供地，再怎么超发货币，也不会怎么涨了。
工业化以来，人类聚集程度是一直上升的，只有人挤在一起，才能创造出金融，IT，漫展，电影，脱口秀等服务业。
由于计划生育，未来20年，四、五线城市将会是人口净流出，毫无发展潜力可言，衰退无可避免。
而一、二线城市以及部分优质三线城市，人口将进一步上涨。
2.抓住时机
真正成熟的投资者，都能够在很好的时机来回切换，选好不同的房产，玩好概率和赔率。
绝大多数人都是用“点”赌大小，一部分人用“线”撞大运，少数人有“网”能捞到些鱼，而长期赚大钱者绝对都是持有正确方法论的。所以影响投资阶层流动的最大因素还是认知级别。
不管是过去还是未来，在具体某个时机和资产类别上没有把握住机会，都是一次巨大的阶层分化。
绝佳的投资机会一定不是靠追的，而是靠捡的（通常这时大众处于看不见或看不起阶段）。最常见错误的投资行为，是价格越涨胆子越大。高价了才开始乐观，说明一直没看懂又生怕错过下一波，如果既缺乏眼光又管不住情绪，超额收益就只能寄希望于好运了。
正确的思路是逆向操作，当大部分人都认为地产低迷的时候，大胆进场抄底。
3.定投房产
我作为一个经历多轮楼市涨跌的人，见惯了起起落落的风云变幻，每次人们说“房价以后不涨”的时候，房价很快就会迎来一波行情。
信仰是用来打破重建的，当你明白只要楼市的底层逻辑没变，无论政策如何干扰，房价都会继续上涨的时候，就应该坚定地买买买。
4.逢三退一
在你持有2套或以上房产的情况下，每当大市好的时候，就要卖掉手中相对劣质的房产，例如老破旧，县城的房产，以便回笼资金，在楼市下跌回调的时候去买更好的货。经过多轮置换，您手中的房产就会越来越优质。
你相信深圳罗湖60平方的老破旧，经过多轮的置换优化，最终可以变成深圳湾顶级地段的豪宅吗？
我身边这样的朋友比比皆是，理论上，无论你在深圳，还是杭州，成都，广州，还是哪里，只要你房子还在涨，经过优化，最终都可以变到当地顶级富人的地段。
千万不要爱上自住的房子，说到底，这社会谁都有地方住，中国没有多少人是睡马路的，大家缺的是资产，买房实质是理财，赚钱是唯一目的。
买房就等于养猪，猪仔养大了，宰了它换钱，然后去买更多猪仔…
5.财富传承
货币可以不断印，本身没有任何价值，真正有价值是实物资产。
如果你的父母在90年代就发达了，你是希望他们跟你说：
1、银行存了20万巨款，这是爸爸留给你的；
2、爸爸用20万在北京买了一套房，以后给你。
毫无疑问，后者的财富传承才是真正的保值增值。也许房价20年后，不像今天涨得这么厉害了，但是丝毫不影响它作为大类资产的投资价值，翻倍虽然难，跟随通货膨胀持续上涨是没问题的，何况还能长久收租。
在这个越来越残酷的时代，财富争夺非常竞争，随着社会的进步，最终阶层会趋于稳定，可能一套房子就决定了一个人的阶层。
你不为自己想想，也应该为子女想一下，现在不买，可能他以后一辈子也不起了。90年代，深圳的出租车司机、涉外导游，装修建筑工属于高收入群体，三五年的工资就能买一套房，但是这些人没有买房的意识，现在他们的子女长大了，房价已经是可望不可及。
早几年还没有滴滴打车的时候，我去深圳考察，开车的出租车司机就是这样的经历，提起这个事情，他说这是他一生的遗憾，不然他今天至少是一个千万富豪。
我知道这篇文章看完之后，有些人可能会愤愤不平，尤其是还没买房的朋友，但是成年人要知道的是：你怎么想不重要，关键是这个社会怎么运行。最后，祝每一位朋友都能拥有自己的资产，不断裂变升级！
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启动在即！房地产税务征收将实现全国联网！
来源： 米宅
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受降息利好影响，4600只股票，仅3800余股下跌
开年第三周，央妈杀疯了。
央妈杀疯了，朋友圈里嗨麻了。
嗨麻之后，一看楼市，再低头一看股市
——脸上笑嘻嘻，心里MMP。
央行明牌了，但信心还没回来。
明牌了，不装了。
两个月前，我写了篇文章：《2022，新一轮宽松：降准只是开始，可能还有降息》
还记得咱们当初的判断吗？
经济增长，低于潜在增长率。稳增长之下，降息几乎必然。
企业利润，将有穿负的可能。保企业稳就业之下，降息也是必然。
精准滴灌，救不活渴死的鬼。不仅是定向降息，更可能是全面宽松。
2022年，是大宽松之年。
当时这篇文章的留言区…
精彩。
几乎没人信，骂的还贼多。
这篇文章发出去一周后，降准了。一个月后，又降息了。
又是一个月之后，进入2022的开年第三周，央行恨不得直接把全部底牌摊开来。
1月17日，央行降息。
——下调MLF和OMO利率各10个基点。
1月20日，央行再次降息。
——一年期LPR利率从3.8%下调至3.7%，五年期LPR从4.65%下调至4.6%。
短短两个月时间，一次全面降准，三次全面降息。
甚至在两次降息之间，央行高层罕见表态：
充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方；
精准发力，要致广大而尽精微，金融部门不但要迎客上门，还要主动出击；
靠前发力，前瞻操作，走在市场曲线的前面，及时回应市场的普遍关切。
上面这三句话，说明了什么问题？
央行摊牌了，货币政策明牌了。
不仅要开闸放水，还要降低水费，更要送水上门。
这一切都验证了咱们两个月前的判断，不用再有任何质疑了。
——2022刚刚开始，大宽松之年就提前来了。
上半年，还会继续踩油门。
降准降息，是为了什么？
往大了说，是稳增长。往小了说，是给预期，给信心。
过去的一周，央行连续两次降息，高层还出来直接把底牌亮明了。
——开闸放水、降低水费、送水上门。
上面把话都说到这了，市场总要给点反应吧。
楼市反应周期长，暂时没有反馈，尚可以理解。像含春少妇一般敏感的股市，总该给点反馈吧。
——毕竟我都撩拨到这了，你还不以潮水回敬？
甚至，今天央行还专门把公布LPR的时间，从常规的9点30分调整到9点15分。
——股票开市前，就释放了降息的利好。
朋友，别再说我不给你提前准备的时间了！
今天上午9点半，股民朋友们拿着提前15分得到的降息利好，进入了楼市……
然后，精彩的一幕来了——
受降息利好影响，4600只股票，745只上涨，仅3800余只下跌；
三大指数略微下跌，差点飘红。
市场以“死猪不怕开水烫的稳定”，回敬“大宽松之年的降息”。
曾经最不忽悠的股民，真是越来越不好骗了。
以前轻飘飘的几篇报道，就能把弥散的信心重新激活。都用不着给糖，给片糖纸都能舔一天。
嗯……真甜。
现在哪怕是实打实的真降息，也救不回弥散掉的信心。真给一大块巧克力，反而我不敢吃了。
怕……怕毒。
看完这周的市场反馈，你想到了什么？
对，像疫情之初的欧美！
——百业待兴，信心弥散；
——各大央行一脚大油门踩下去，吓得机构和散户落荒而逃。
信心散了，队伍不好带了。
信心散了，怎么办？
一脚油门下去没跑起来，怎么办？
得继续给油啊！
下面这张图，是央行历次提到“稳增长和稳预期”之后，货币政策的“连续给油”节奏——
先轻踩一脚，定向放水，试探一下；
还是起色不大，那就猛踩一脚，全面降准降息；
如果还不太行，连续踩上几脚，连续降准降息；
依旧不怎么行，把脚踩进油箱里，把楼市政策松一松。
现在是什么阶段？
猛踩一脚，起色不大，准备连踩几脚。
更重要的是，接下来的油门，还会越踩越快，越踩越频繁。
为什么？
留给我们的时间窗口不多了。
美联储正加速缩减购债，准备进入加息紧缩周期。基于美联储的加息预期，咱们的降息窗口期正在缩小。
我们要利用所剩不多的窗口期，加快宽松节奏，避免与美联储加息直接对撞。
油门要快点踩，再慢就撞车了。
上面讲了这么多，我想说的就两个关键：
向内看，油门只踩一脚还不够。信心依旧在低谷，要继续踩，连续踩；
向外看，留给我们的窗口期不多了。避免直接对撞，要快点踩，多频踩。
虽然我不想承认，但不得不说：
开年这两脚只是开始，上半年还会有更大力度、更快频次的货币宽松。
每一个普通人，都将不得不去面对普世性的“放水”冲刷。
水一定会流入楼市，或多或少罢了。
截至目前，楼市里关于降息的言论，可以归纳总结为两点：
要么是，水流不进楼市，莫慌；
或者是，明年楼市起飞，很慌。
以上两点，全错！
水龙头一旦拧开，就很难控制水流向哪里。
降准也好，降息也罢，上面的目的很明确：
把漫灌的大水，全部引到中小企业和实体企业里。
——让他们喝的饱饱的，活的好好的，信心足足的，就业岗位给的多多的。
但是，现在情况有点复杂。
复杂情况一：各行各业，都不太挣钱。
——影视行业和装修园林行业，利润下滑56%；畜牧业，利润下滑46%；商场与超市，利润下滑60%；旅游头部企业，利润下滑84%；餐饮酒店头部企业，利润下滑56%……
面对全行业都不太挣钱，会发生什么情况？
银行不敢放款，企业也不敢贷款！
因为没利润，企业也不想贷款扩张。又不赚钱，贷什么款。
因为没利润，银行也不敢让企业贷款扩张。放出去的钱，收不回来怎么办。
这与放水没关系，与降息没关系，只与信心有关系。
当银行不敢放款，企业不敢贷款，偏偏遇上了上面猛踩油门，一个劲降准降息……会发生什么？
上面放出来的水，全淤塞在银行里。
银行里堆叠了大量的钱，放不出去。
银行开门做生意，做的还是“低吸高放吃息差”的放贷生意，现在钱全堆在家里，放不出去，每天都是成本……
银行心里苦，银行心里急。
银行一急，第二个复杂情况就出来了。
复杂情况二：曾经敢贷但不能贷的房地产，现在上门了。
前两天，高层又提了——
要促进住房消费发展，要支持商品房市场更好满足合理购房需求；
监管机构，从房企发债方面给予支持；
按揭和开发贷可以上量，涉房贷款两集中也可以临时”鼓肚子”。
银行不敢给中小企业贷款，是因为它们没利润，怕它们还不上，这叫“真不敢放”。
而不敢给房地产贷款，是因为上面有人管，很想放但有政策，这叫假不敢放。
现在上面管着的堤坝，突然松了个口子。
复杂情况一，遇上了复杂情况二……
家里憋满钱的银行，遇上了家里穷成狗的楼市。
两者之间，还松了道口子。
缘，妙不可言。
别听那帮人瞎逼逼，什么放出来的水流不进楼市。
只要水龙头拧开，伴随涉房贷款的暂时性放松——
明年上半年，放出来的水和憋在银行手里的钱，一定会流入楼市。
或明或暗，或多或少。
楼市，正飘向中游。
既然我们肯定了“水一定会或多或少的流入楼市”，那是否就意味着
——明年的楼市，就要起飞？
不不不！
关键要看流进来的水有多少，能推着楼市跑多远？
还记得之前教给大家的“楼市行情三阶段”么？
一轮楼市行情，至少要经历三个阶段。
阶段一，信贷宽松。
放出来的水，是否可以直接怼进楼市的大屁股里。
在这个过程中，要重点关注3个细节：
银行里有没有新的信贷产品出现；新的信贷产品，利率是否下降；银行对于涉房资金的合规性监管，是否放宽了。
大家是否发现，最近有很多如下情况发生——
找你做银行贷款的人，好像真的变多了；银行贷款的利率，好像也真的下降了；个别城市，好像不怎么查首付来源了，接力贷好像又能用了。
历经连续性的降准降息，我可以很负责任的告诉大家：
楼市的大屁股上，正在接上粗水管，就在当下，就是现在。
我们正在或者已经走过第一个阶段，正准备进入第二个阶段。
阶段二，成交上涨。
量在价先，任何商品的价格上涨前，一定会先出现连续性的成交量上涨。
在这个过程中，要重点关注3个数据：
你所关注的城市，是否出现至少2个月的成交量连续上涨；二手房的成交周期，是否连续缩短了4周以上；整座城市的库存去化周期，是否缩短到12个月以内。
在写这篇文章的时候，我又重新对比了所有重点城市的成交数据——
除北京和上海外，几乎所有城市的二手房成交量，都未连续上涨。
北京和上海的二手房，成交量也只是连续小涨2周。
通览所有数据，我可以很负责任的告诉大家：
只是刚接上水管，水还太小，尚还推不动楼市的大屁股。
第二阶段还没来，暂时起飞不了，还需继续观察。
阶段三，赚钱效应。
任何一个市场，想要暴涨的前提是：更多的人进场，远超正常的供需。
如何让更多的人进场？
场子里的人，都开始赚钱，都开始向外传播赚钱效应。
在这个过程中，要重点关注3个细节：
你所关注的城市，是否出现了新的地王；一手房不断开出热点行情，二手房不断出现跳价；舆论口和朋友圈对楼市有利，人人都在传播买楼赚钱。
拿着这三个细节，再看看当下的楼市——
有地王么？
屁，不流拍就是万幸。
有一手抢房，二手跳价么？
除了个别倒挂盘，惨的一批。
有人人传播赚钱么？
“谁买房谁憨批”，还是摇旗呐喊的主力。
离“今天买，明天暴击”的第三阶段大行情，还远着呢。
又讲了这么多，我想告诉大家的是——
当下的楼市，刚走过“信贷宽松”的第一阶段，正走向“成交量连续上涨”的第二阶段，远不到“赚钱效应”的第三阶段。
船，刚漂至中游。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/kaN0E_5Ug28lHcx4PV0EEw