20年后中国楼市的真实景象

成年人要知道的是:你怎么想不重要,关键是这个社会怎么运行。

作者:楼市团长
来源:楼市团长(ID:tz52801)
 

20年,是十分漫长的,也是转瞬即逝的。对于人类而言,20年的时间可能是其美好的青春岁月;对于一个动物而言,20年的时间可能是匆匆而过的一生时光;对于一个国家而言,20年的时间,不过是其发展进程中的转眼一瞬。

 

你或许可以预见20年后自己的容颜变化,不知是否想过20年后的楼市变化呢?


本文作者楼市团长浸淫楼市多年,一直处于投资市场一线,具有丰富的实战经验,接下来我将运用数据和逻辑,为大家描绘20年后的中国楼市真实景象。


要讨论楼市的未来这个问题,人口出生率是绕不开的数据。一说到人口出生率,媒体上简直是一面倒的悲观之词,好像中国20年之后没人了一样。


其实有没有必要那么悲观呢?我只消问诸君一个问题,便马上明了


中国人口出生率下降了请问20年后中国年轻人的总数是增加还是减少了?


答案是:增加了,并且是数以亿计。


这个问题没有想出来的朋友,初中物理不过关,因为人口出生率相当于物理里面的“加速度”概念,虽然出生率下降了,但是每年依然有多则1000万,少则数百万婴儿出生,所以20年后,年轻人总数是增加的。


那么这个数字是多少呢?


20年后中国楼市的真实景象

过去20年,年均新生儿1500万左右,所以将来20年新增的购房需求,仍有3亿+人。这些人主要是2000-2020年出生的,三五年后,正当陆续刚需入市。当然,还有很多刚需的90后、80后,至今没有买房。


2021年开始,中国出口人口降至1000万,预计2021-2040,平均每年出生700万,20年,再产生1.4亿人。


3亿+1.4亿=4.4亿人!


4.4亿人什么概念?比美国总人口还要多!


这4.4亿的需求,就是未来中国楼市的希望。但是,这个希望只存在于五大城市群,因为中国的住宅供应是结构性过剩的。


结构性过剩是什么意思?


通俗来讲,就是中国很多住宅过剩了,并且这些住宅大部分分布在县城,四五线城市,而五大城市群,例如深圳、北京这些地方的人,却找不到安家之所,住房严重紧缺。


有房的地方,没人有人的地方,没房这就是结构性过剩,供需失衡


其实这个道理想想就明白了很多人老家县城的房子,农村的自建房一年都住不了7日,长期空置,而在北上广深打拼他们却要租房住,加班攒首付…


弄清楚这个问题,关于20年后中国的楼市,我们就可以得出几个结论:


1、中国的房价泡沫并不存在于高房价的北京,深圳,上海等特大城市,而是广大的县城,五六线城市。


贵的地方,还会继续涨,没泡沫贱的地方,大家都嫌弃,一跌再跌…


“天之道,损有余而补不足”“人之道,损不足而奉有余”


中国有14亿人,以后有80%的人口集中生活在北京、深圳、成渝等五大都市群周边,其他大片的国土,乡村县城,都是人口凋敝区。


就像美国中部铁锈城市地区,芝加哥什么的,曾经辉煌一时,早就衰落了,现在大量的人口集中在纽约、洛杉矶等头部城市。


这是一个分化的时代,几个头部城市群就把全国的人口瓜分完毕。


2、中国楼市的真正拐点出现在2040年之后,在2040年之前,全中国排名30名之前的城市,房价都是波动性往上增长的。


2000-2010年,3000个城市的房价上涨
2010-2020年,300个城市的房价上涨
2020-2040年,30个城市的房价上涨
2040-2060年,10个城市的房价上涨
……


整个中国的楼市不可例外地像发达国家一样,经历全国普涨到分化上涨的阶段。


PS:为什么拐点出现在2040年呢?因为人口拐点出现在2020年。在这一年,“刷”一声,每年新生儿一下子降至1000万,并且照这个趋势下去,出生率很难大幅反弹。2020年出生的人,20年后才会考虑买房,所以楼市拐点最快也要在2040年才出现,换言之,2040年之前,中国前30名的城市,房价都是涨的。


3、普通人的房产投资至少还能再玩20年,想赚钱趁早


根据上文所讲,在2040年之前,中国还有30个城市的房价会继续上涨,可以买房投资,依然有机会赚到钱。


这20年,是你最后的窗口期,一旦你在这个时期你的资产没有大幅增长,那么你就没有资格参加下一轮的竞争了


因为下一轮中国只剩10个城市的房价还会继续涨了,并且这个10个城市的房价会非常贵,参与的门槛非常高。


20年后中国楼市的真实景象

这道理很简单2010-2020年在老家省会买房的人房子涨了卖掉,所以才能来深圳买房因为资产是一级级往上跳的


所以2020年以后,你的资产如果没有大幅增长,那就无法往上走了,慢慢就被社会甩下来…


防杠声明:不一定所有人都是以资产追资产,有些人踩上大运,创业上市,一样有可能直接买房,参与下一轮资产竞争。


4、20年之后,房子这东西,生下来有就有,没有就是没有,因为买不起了。那个时候,80%的人考虑的问题是怎么交房租,而不是买房。


这玩意儿就像香港的楼市,你出生的时候,父母留了房产给你就可以轻轻松松坐地收租,没有的呢?只能一边忍受高房租,一边拼命加班…


20年后中国楼市的真实景象

 

那我们的子女不忍受高房租行不行呢?不行,因为房租低的地方,找不到工作。


我之前问一个朋友:你既然忍受不了北京的房租,为什么不回老家呢?


他跟我说:我的专业是计算机,老家县城没有码农的职位,回去我无用武之地,只能干苦力活,做搬运工,在北京至少还能混个三四十万一年。


所以这个悖论是:机会多的地方,房价贵房价便宜的地方,没有机会


要不回农村县城混吃等死,要不来大城市租房打拼,只能选一条路。


5、京沪深广20年后房产均价25万一平方,是未来中国房价的制高点,并且这个制高点一定会实现。


2014年,中国货币供应量122万亿,深圳均价2万多


2020年,中国货币供应量218万亿,深圳均价高峰期去到8万


从GDP增速,M2货币供应量来讲,未来20年四大一线城市均价25万每平方是非常合理的。25万每平方,看似很高,其实到那个时候,中国货币供应量可能已经去到1000万亿了,你在马路买斤苹果就要几百块,工资收入10万一个月…


20年后中国楼市的真实景象

 

因为持续的通货膨胀,30年来农民工的工资涨了40多倍,工资都涨了几十倍,房价就不能涨?没天理!

普通人最大的错误是用静止的币值预测未来的房价,我十几年前就想明白了通货膨胀这个问题,才义无反顾地折腾房子,一直走到今天。


当然,大家2021年开始依然不算晚,毕竟中国还有30个城市能继续涨,既然京沪深广均价25万,想必其他城市20年之后均价也得十几万。


从长期趋势来看,如果北京能够涨到25万一平方,那么燕郊未来至少是北京5折,这也是为什么我很看好燕郊的原因之一。


20年后中国楼市的真实景象

事实上,全世界任何一个国家的首都人口都是持续集聚、房价都是不断上涨的。韩国全国总人口5100万,其中首尔+仁川+京畿道整个都市圈人口2600W,全国有50%的人口生活在这里。


20年后中国楼市的真实景象

日本1.1亿人口,东京都市圈3700万人,约三分之一的人口生活在首都。


相比之下,北京1.64万平方公里,人口2151万,占全国人口的1.65%,人口聚集度还有非常大的提升空间。


……


大家永远记住一点:全国的城市消亡了,首都都不会消亡,首都永远繁华。

投资建议:


1.挑对城市


买房子相当于买一座城市的股票,享受和城市一起成长的过程。


四五线县城旁,农村的一幢小破楼,再怎么限制供地,再怎么超发货币,也不会怎么涨了。


工业化以来,人类聚集程度是一直上升的,只有人挤在一起,才能创造出金融,IT,漫展,电影,脱口秀等服务业。


由于计划生育,未来20年,四、五线城市将会是人口净流出,毫无发展潜力可言,衰退无可避免。


而一、二线城市以及部分优质三线城市,人口将进一步上涨。


2.抓住时机


真正成熟的投资者,都能够在很好的时机来回切换,选好不同的房产,玩好概率和赔率。


绝大多数人都是用“点”赌大小,一部分人用“线”撞大运,少数人有“网”能捞到些鱼,而长期赚大钱者绝对都是持有正确方法论的。所以影响投资阶层流动的最大因素还是认知级别。


不管是过去还是未来,在具体某个时机和资产类别上没有把握住机会,都是一次巨大的阶层分化。


绝佳的投资机会一定不是靠追的,而是靠捡的(通常这时大众处于看不见或看不起阶段)。最常见错误的投资行为,是价格越涨胆子越大。高价了才开始乐观,说明一直没看懂又生怕错过下一波,如果既缺乏眼光又管不住情绪,超额收益就只能寄希望于好运了。


正确的思路是逆向操作,当大部分人都认为地产低迷的时候,大胆进场抄底。


3.定投房产


我作为一个经历多轮楼市涨跌的人,见惯了起起落落的风云变幻,每次人们说“房价以后不涨”的时候,房价很快就会迎来一波行情。


信仰是用来打破重建的,当你明白只要楼市的底层逻辑没变,无论政策如何干扰,房价都会继续上涨的时候,就应该坚定地买买买。


4.逢三退一


在你持有2套或以上房产的情况下,每当大市好的时候,就要卖掉手中相对劣质的房产,例如老破旧,县城的房产,以便回笼资金,在楼市下跌回调的时候去买更好的货。经过多轮置换,您手中的房产就会越来越优质。


你相信深圳罗湖60平方的老破旧,经过多轮的置换优化,最终可以变成深圳湾顶级地段的豪宅吗?


我身边这样的朋友比比皆是,理论上,无论你在深圳,还是杭州,成都,广州,还是哪里,只要你房子还在涨,经过优化,最终都可以变到当地顶级富人的地段。


千万不要爱上自住的房子,说到底,这社会谁都有地方住,中国没有多少人是睡马路的,大家缺的是资产,买房实质是理财,赚钱是唯一目的。


买房就等于养猪,猪仔养大了,宰了它换钱,然后去买更多猪仔…


5.财富传承


货币可以不断印,本身没有任何价值,真正有价值是实物资产。


如果你的父母在90年代就发达了,你是希望他们跟你说:


1、银行存了20万巨款,这是爸爸留给你的;
2、爸爸用20万在北京买了一套房,以后给你。


毫无疑问,后者的财富传承才是真正的保值增值。也许房价20年后,不像今天涨得这么厉害了,但是丝毫不影响它作为大类资产的投资价值,翻倍虽然难,跟随通货膨胀持续上涨是没问题的,何况还能长久收租。


在这个越来越残酷的时代,财富争夺非常竞争,随着社会的进步,最终阶层会趋于稳定,可能一套房子就决定了一个人的阶层。


你不为自己想想,也应该为子女想一下,现在不买,可能他以后一辈子也不起了。90年代,深圳的出租车司机、涉外导游,装修建筑工属于高收入群体,三五年的工资就能买一套房,但是这些人没有买房的意识,现在他们的子女长大了,房价已经是可望不可及。


早几年还没有滴滴打车的时候,我去深圳考察,开车的出租车司机就是这样的经历,提起这个事情,他说这是他一生的遗憾,不然他今天至少是一个千万富豪。


我知道这篇文章看完之后,有些人可能会愤愤不平,尤其是还没买房的朋友,但是成年人要知道的是:你怎么想不重要,关键是这个社会怎么运行。
最后,祝每一位朋友都能拥有自己的资产,不断裂变升级!

 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/cPQ7WcWnqUEuyB1XoFgQKQ

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