作者： zimu

学如逆水行舟，不进则退。但是如何学才高效，是最至关重要的，不同的学习方法和习惯是牛娃和普娃之间最大的区别。如朱熹所说的，读书之法，唯在循序而渐进，熟读而精思。世界上任何事，一定有更好的方法，只要你愿意想，多想，善于想。

 

给大家分享一个训练文言文阅读的方法，供大家参考。照着这个方法，孩子会发现文言文之美，中考文言文部分会拿满分，这是实践过的！当然，作为语文老师，完全可以用此方法给孩子讲文言文，孩子读懂文义后，后面的题目不用讲，自然能做对。

 

 

这个方法，我们叫它“读五遍”，具体如下：

 

第1遍，用文言文通读文章，读的时候，把不会不熟悉字词句子划出来。

 

第2遍，逐字逐句翻译，把每个字的意思都翻译出来。

 

第3遍，照着文言文，用白话文通读文章。

 

第4遍，再用文言文通读文章一遍。这时候，如果前面三步你做的认真的话，你就会切身体悟到：哇！这文言文的遣词造句和文法意境真美啊！后面你自己慢慢也就会用文言文写东西了。

 

第5遍，划分文章的结构以及归纳分析文章的主旨。一般而言，结构多数都是由事推出理，这样的“事理”。而这个“理”，无外乎两大类：一是，对某人某种品质或某种性格的赞美或批判，二是，对某种思想的表达或对某种情感的怀念。初中，多属前一类品质或性格赞美多一些，高中多属后一类思想表达多一些。

 

 

 

平时训练时，可以照着这5步去做。坚持训练一段时间，必当大有裨益。例如，你先做一百篇。而且同时要背文言文实词，中考150个实词，高考300个实词。这就好比，用精读+泛读的方法做英语阅读理解时，一定要同时背英文单词一样的道理。不要觉得做一百篇很多，一点都不多的，就拿初中文言文而言，一百篇，总共大约也就2万个字左右。

 

【文末下载145个中考大纲文言文实词+文言文练习】

 

而在考试的时候，不是这样读五遍，而是倒着来，先看问题和注释，再去读文章，因为先看它们对理解文章是有帮助的，最主要是考场上的时间有限。

 

初中可以这样训练，高中，当然也可以。

 

课内的文言文一般都比较简单，而且在学校老师要花一周五天的时间去讲的。重点还是关注课外文言文的训练和阅读积累。

 

关于课内的文言文材料，可以买光明日报出版社的《中考文言文点击》。

 

课外的文言文阅读材料，可以多读历年中考一二模试卷的真题，其他的乱七八糟的资料可以不用。

 

因为，在与中考有关的资料中，中考真题和一二模考试真题，是含金量最高的，没有之一。但是中考真题每年才一套，有点少。一二模真题每年16个区县有很多，所以建议用一二模真题卷。英语的训练也可以以一二模真题卷为主。

 

◎作者 | 子木

◎来源 | 子木聊房（zimuliaofang）

我们每天都在讨论买房，却很少有人去研究如何卖房。是卖房这个话题很少有人关注吗？

并不是。

从今年上半年的成交趋势就可以看出来，中国很多城市，尤其是二手房市场较为成熟的一二线城市，楼市成交的主要动力，均源于“以房换房”。

卖房比买房更注重市场行情。

行情热了，购房者排队抢房，行情凉了，你去大街上拽购房者，也不会进来多看一眼。

但人有三急，你的换房时间总不能跟行情对上。

再加上前段时间，政治局会议落定楼市“房住不炒”和“三稳战略”后，可以预见，2020下半年大部分城市的房价，将继续横盘或者阴跌。

那么在接下来的“冷市”中，有以房换房需求的购房者，都将面临一个深刻的问题：

如何卖房？或者说，如何把房子卖个好价钱？

有人说，这还用研究么，直接甩给中介得了，把活儿交给专业的人干，省时省力。

你又错了。

中介的作用是买家和卖家之间桥梁，他们的目的只有一个，“如何更快地促进成交，收取佣金”，是不会站在任何一方去切身考虑的。

这些年做甩手掌柜，把房子纯交给中介，被坑了找我诉苦的大有人在。

今天子木整理了多年的卖房经验，总结出多条卖房法则，来教你如何“技术卖房”。

善意的估价

拿最近一位读者的故事来分析。昨天小李找我帮忙，说房子挂了半年多，实在卖不出去。

小李这套房子位于北方三线某城市北二环地带，是毕业后家里六个钱包置办的。今年马上年近30，谈了一个对象，然而丈母娘看不上小李现在的房子，硬是要求置换一套敞亮的婚房。

对于一般家庭，换房哪有这么容易，只能以房换房，再搭些本金，才勉强能扛住。于是小李从楼下找了一家中介，开始挂牌。

然而让人心累的是，这房子挂了半年就是卖不出去。

周边邻居家户型不如自己房子的都出了2、3套，眼看婚期临近，几番降价，都比同小区物业便宜了20%了，依然无动于衷，小李和丈母娘的关系陷入了僵局，很可能婚事因此泡汤。

其实小李这套房并非卖不出去，只不过他犯了很多典型的卖房错误。

首先就是错误的“估价”。

这个在原来比较难，现在是大数据时代，相对简单得多。

二手房交易市场发达的城市，例如典型的一二线城市，可以用诸如贝壳找房、安居客等手机APP直接进行估价。你输入自己所在的小区，以及楼层和户型，价格就直接出来了。

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但在三四线城市以及能级更小的地方，这些地方因为二手房成交量较小，估价就很麻烦。

需要借鉴近期同小区同户型成交的物业作为参考，然后通过户型、朝向、楼层以及市场行情，进行加减法推敲。

小李犯的错误就是，找了一家成交量很小的中介估价，找到的数据是去年年中同户型的参考价。

结果半年时间，整个城市有价无市，他还听信中介一直挂高价。房子自然没人问。挂了2个月，才把房价调整过来。

对于挂牌房价，还有一种方法能让房子更好出手，就是“邻居托价”。

找一个和你关系特别熟络的邻居，让他挂价，要比平均价每平方提高1000元左右。这样买家在看房的时候，横向对比，会认为占了便宜，你在介绍房子的时候，也更有底气。

这种方法，在深圳市场被广泛使用，最后变成了哄抬房价，让人所不齿的炒作行径。

接下来，进入非常重要的一环，“开拓渠道，增加曝光”。

切勿吊在一棵树

很多卖房的人基本都折在了这一环上。

找中介，分有两种，一种是找独家合作中介，一种是撒大网全渠道找中介。

小李犯的错误就是刚开始只找了楼下的一家小中介，2个月房子卖不出去，然后又把房源独家代理给某品牌中介。

注意，在市场行情不好的时候，中介手中房子会很多，但只会挑选单价低，品质好的房子来卖。

小李这套房我看过，户型不错，但面积大，客群少，属于低流动性资产。需要长期带看筛选客户。

如果这家中介带潜在客户看房，如果连续几次无法成交，他们就会默认为这套房子是“次推品”，以后主动推给客户的意愿相应降低。

这就是小李所说，一开始还有中介带看，但2个月后就没人来了。

突然有一天，小李看到代理自己房源的中介带着客户从自己楼下路过。一气之下就换了中介，独家VIP签给了某家。

可惜，这也不是最好的选择。

小李说，一开始，某家会给他几千块钱的保证金，承诺在几个月内把房子卖出去，价格必须符合他们对市场的判断。但在此期间，他的房源必须和其他所有中介中断联系。

某家的VIP独家代理模式，这种销售方式很讨巧，就是用几千块钱买断你的售房渠道，同样会在短时间内，集中用流量主推你的房子。

一般某家都会派一位专门开发维护你家房源的“专属维护人”，但只要你家房子带看效果不好，他们便会在每周的例会上反应你的房子不好卖，难成交，从此也进入“次推品”名单。

这个方法同样非常被动，相当于吊死在一棵树上，一是对房价话语权薄弱，二是牺牲了别人看房的权利。

那么到底怎么提高自己房子的成交概率呢？

打通任督二脉

首先你要对自己的房子有一个充分的了解，在同片区或者同小区内，你的房子到底有什么优势？要把这些都写在纸上。

例如你的房子地段优质，南北通透，楼层处于中间位置，小区绿化好，物业优质等等，打开手机地图把这些优点都要详细写下来。因为你在这个地方生活多年，对房子的了解远大于中介。

如果你发现优势了了，没什么可说的，那我只能建议你去尝试最后一点，“卖相”。

这里的装修不是硬装，而是花几千块钱做一套软装，房屋破损的地方修补一下，家具掉漆的地方美容一下，墙壁脏的地方买墙纸贴一下。

有条件的话请位摄影师，没条件的话自己选一个阳光充沛的时间，全方位拍一组照片。这个非常重要，决定了未来看房的客流量，和淘宝卖货一个道理。

很多人会说，房子都要卖了，干嘛还要浪费钱去装修？照片中介会拍，还用得着我们吗？

这就是典型的卖家错误思维。

二手房在很多城市都不受待见的，潜意识里大家都会认为是别人用过的，一定是老破旧的样貌。但如果你花几千块钱翻新，让它有一种新房的感觉，就会吸引到更多的流量。

再者，买房的家庭，大部分都会参考女性的选择，而女性又在视觉方面极其敏感。如果是你，一进门选择阳光温馨整洁干净的房子，还是脏乱破、到处是问题的老房子？

几千块钱的软装，通常会有几万的隐形收益。

宣传信息整理好，就要挨家挨户去跑中介门店了。

以你所在小区为圆点，2公里半径画圆，把附近所有中介门店都要刷一遍，加店长微信，传输你对房子的描述信息，让他们把你专业拍摄的照片上传到平台。

房源是中介门店的生命力，他们非常愿意帮你卖房。

当然线下门店合作远远不够，你还要发展线上传播渠道。

例如去58同城、安居客等网站上，上传你的房源售卖信息。记得在找渠道之前，办一张新的电话卡，因为接下来，你将每天都会接收到大量的电话轰炸。

四个关键

很多人没有意识到，在冷淡的行情里，所有卖房的房东已经天然形成竞争关系。

但这时候如果你能按照上面的方法，做到位，你在曝光度和流量层面，一定会强于他人。

除此之外还有几点需要注意的。

1、千万不要跟中介透露你的底价。

因为他会马上把你的底线告诉买家，这样在你就彻底失去了谈判空间，开始被动，然后步步紧逼，直至成交低于你的底价。有时候，买家并非一定要获取到房子的最低价，而是只想有占了便宜的感觉。

假如你卖房子，心里的底价是100万，那么给中介的底价就是105万，这样在交易场上，就有5万的砍价空间，买家占了便宜会很快成交。

但如果，一开始你就把100万的底价给了中介，直接咬死100万成交，买家占不到便宜，就认为你不太好说话，会产生抑制情绪，不利于成交。

2、要让中介站在你这一边。

在中国，房地产经纪人不分买家和卖家，通常是两边服务，这样他们的立场不坚定，手段和方法只会偏重于有利于成交的结果。这时候，你就需要帮手了。

如果这套房子100万，那么你可以向中介承诺，只要卖到101万，就会有1000元的提成，102万元就是2000元提成，以此类推。这样在金钱的激励下，中介会在谈判桌上为你说话。

如果你的中介，每天在找你房子的毛病，想办法劝你降价，这种中介一定是不专业的。这和律师一样，哪个律师是天天挑自己人毛病的？

3、价格不重要，流量最重要。

很多人在卖不出房子后，开始着急了，以为自己挂得价格高，于是听信中介的话，开启一路降价模式。这是错误的思维。

中介非常喜欢用市场行情和挑毛病的方式，主动打击房东售房预期，以达到拉低房价，快速交易赚取佣金的目的。

你的房子好不好卖，取决于你的流量。我经常在市场看到，同一个小区，户型好的房子反而比户型差的成交价格低。这就是因为户型好的房东，做的渠道推广少，有的只做独家代理，导致很多买家都不知道有这么一套高性价比房子。

所以在选择降价之前，一定要看合作中介有没有在朋友圈每天帮你转发房源信息，自己有没有努力做渠道和曝光。

4、先兵后礼，真诚交易。

在和买家坐下来谈判时，很多人就会犯一种常规性错误，就是推荐自己的房子，拼命讲其优点。事实上，只要跟你愿意坐下来谈价格，买家肯定掌握到了足够多的缺点信息。

结果，买家开始用房子和小区的缺点去挑毛病，试图砍价。而你又用优点去辩护，两者博弈最终落得俗套。

最有效的方法是，反其道而行之，主动先把缺点说出来，事无巨细。

这样的好处，一来对方没毛病可挑，二来买家会认为你非常诚信，自然有了好感。当然在缺点讲明之后，如果还能坐下来谈的，说明他们心中已经接受了这些不好的事实。

这时候，再去谈论房子的优势，会提高买家的心理预期，产生一种获得感。再谈谈这套房子的由来，住在这里的体验，和家人和睦相处的故事。

有时候打感情牌很重要，尤其对于很多新家庭来讲，温馨的家庭场景是大家的向往，才更会有家的感觉，这都是促进成交很好的方式。

认真对待

在卖房咨询市场，有一句行话：

天下没有难卖的房子，只有犯懒的房东和不靠谱的中介，以及不符合行情的房价。

在我身边，10个房东，有8个都是因为犯懒嫌麻烦，把房子甩手给中介，就开始静等消息了。

房子作为这么贵重的资产，有人甚至连拍一组照片，和一家中介交流的功夫都不愿意付出，房子怎么能卖好价格呢？

如果你是沈万三，不在乎钱，那么上文大可不用细看，如果你是普通家庭，那么从整理资料、摄影、跑中介、网上传资料、维护信息、中介交流以及买卖洽谈，都要亲自上阵。

这些事情虽然琐碎，但难度系数很低，通常2周的时间就可以搞定。相信我，得到的一定远超于你的付出。

◎本文作者 | 子木

作者 | 墨羽枫香

数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）

1

太刺激

 

 

周五的行情，实在是太刺激了，内心久久不能平静。

昨日午盘后沪指一度重挫2.3%，深成指挫3.3%，后强势回拉，前者跌幅收窄至1%以内，后者为1.5%。来了一个小V行情，但把股民们的心态给搞崩溃了。

大盘回拉，跟两个中信合并传闻再起有关，中信建投更是从盘中下跌5%直逼涨停。本以为是炒作下业绩和合并的事，今天利好出尽配合收割韭菜。没准可能又在狂收集筹码呢！一位网友直言：在这块土地上，所谓谣言，都是遥遥领先的预言，谁不信，谁傻？

券商行情刺激，另外关注度极高的中芯国际也很嗨。6日晚间公布回A上市首份半年报，二季度利润暴增644%，券商分析师们顺势鼓吹，光大给了H股40港元目标价、国信给了46.6港元。

还有大V们、牛散们都纷纷看好，摩肩擦掌，跃跃入市，没想到来了一个疯狂打脸。周五，A股暴跌5%，H股暴跌近9%，前者蒸发320亿元。

说好的业绩亮眼呢！？中芯国际崩了，也带动着半导体小伙伴集体暴跌。当然，估值高企的医药、消费等板块亦迎来了集体回撤。

 

黑色星期五，这已经是第3次了。沪指7月13日赶顶冲高至3458点，后遭遇黑天鹅，大跌一波，反弹几天，再来一波大跌，再反弹。眼看又要新高了，又是一根长阴棒。

 

玩A股，真的这么累吗？

 

 

2

中美关系

 

 

 

在《牛跳崖了》文章中，曾鲜明提出过一个观点：

 

中美博弈主题，是自2018年以来，美国挑起贸易摩擦之后，金融市场关注的主要线条之一。从市场角度看，毫无疑问更喜欢“合”，而非“斗”。当两国有贸易摩擦升级的苗头，市场会倍感紧张，出逃避险。如果进一步加剧，风险偏好会再度受挫。

 

近期市场小幅反弹，本以为中美关系的紧张只是脉冲式的，但实际情况却走向更多领域的“斗”。

 

前些日子，美国政府无端宣布要禁令TikTok，做了一手漂亮的FA业务：强制交易（否则关停）+限定时限+中介费提取。在此背景下，TikTok是案板上的肥肉，面临被强制贱卖的窘境。

或许是尝到了甜头，美国再进一步。

5日，蓬佩奥宣布发起针对中国的“清洁网络计划”，包括运营商、应用商店、移动应用、云服务及电缆。华为、中国移动、百度、阿里巴巴在内的7家中国科技公司被点名，可能完全失去在美国经营的权利。

（来源：网络）

美国筑起了互联网柏林墙，朝着脱钩的方向去了。一旦实施，这意味着中美之间的互联网将或将被完全被分割。

7日，特朗普针对微信挥舞着制裁大棒。他签署了一份新的行政令，要求签署后45天起禁止一切与微信有关的交易。白宫方面表示：“美国必须积极采取针对微信所有权人的行动，以保护美国国家安全。”

 

如果禁止美国公司与微信任何商业往来，那么腾讯在美国广告投放、社交媒体业务、投资业务等产生较大影响。并且，这也意味着苹果商店将下架微信。

(来源：格隆汇社区)

不过，目前对微信禁令的实施范围尚不明确。

 

腾讯在港股上市，海外投资者众多，受到该消息刺激，周五盘中一度暴跌10%，但现抄底资金，最终收跌5%，一日蒸发2683亿港元。

有专业人士认为，对微信封杀可能涉及公然违反1月15日在华盛顿签署的双方贸易协议。让微信（支付宝）进入美国市场才是履行协议，现在反而被封杀。

（来源：协议原文内容）

 

是不是协议也面临被撕毁的风险？这可是此前全球资本市场反弹的定海神针。

 

另外，美国方面还收紧了中国企业赴美上市的门槛。据观察者网报道，美国财政部及证券交易委员会（SEC）官员建议总统特朗普，在2022年1月前，将美国上市但不符合审计要求的中国企业全部除牌。

美国方面的步步紧逼，会不会迎来中国的反制，力度又有大多？这让资本市场提心吊胆。

 

总之，对于A股投资者而言，要密切关注中美关系的发展。这是是下半年全球金融市场走向最大的不确定变量。

 

 

3

货币政策

 

 

 

回到国内，我们还需密切关注货币政策，因为这是资本市场的决定因素之一。8月6日晚间，央行发布了二季度货币政策执行报告，有不少信号，值得重视。

 

报告中，央行首次系统提及我国结构性货币政策的三大功能，并且行之有效。关键词是“结构性”，包括“三档两优”存款准备金框架（包括定向降准）、出台再贷款、再贴现政策，创新两个直达实体经济的货币政策工具。

 

另外，报告对于全球低利率的问题着墨较多。其中提及，部分发达经济体实施了零利率和负利率政策，但效果不及预期，并会导致资源错配、脱实向虚等诸多负面影响。

这一探讨及反思，意味着中国央行对于低利率的警惕和避免。报告中，明确提到：2020年以来，人民银行坚持实施正常的货币政策，保持利率水平与我国发展阶段和经济形势动态适配。

什么意思？中国央行不会追随全球主要央行实施的超大规模、甚至无底线放水政策。这样看来，中国央行无疑是全球最鹰派的央行。

 

报告表示，接下来稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向，保持货币供应量和社会融资规模合理增长。

 

央行其实在二季度已经有所动作——流动性投放缩量、公开市场操作利率维持稳定。这也符合易纲行长在陆家嘴论坛上提出的货币政策逐步回归常态。

接下来，央行将进一步有效发挥结构性货币政策工具的精准滴灌作用，提高政策的“直达性”。

 

精准滴灌的表述，跟8月3日政治局会议定调的货币政策是一脉相承的。上次会上，加了一个新词——精准导向，删掉了“运用降准、降息、再贷款等手段”。

 

精准导向（滴灌）背后的原因很简单，不能让放水大资金去到股市、楼市推升资产泡沫，而是去到最应该去的地方——实体经济。

总之，央行最新报告再一次传达了一个明确的信号：货币政策将继续边际收紧。看来，降准降息近期是看不到了。这对行情是一个压制因数。不过，中国经济基本面还在持续向好，股市不具备深度大跌的基础。

 

 

 

4

尾声

 

 

最后，我们再来观察量能指标。沪深两市连续8个交易日成交额突破1万亿，最近2日达到了1.2万亿的水平。不过，跟前期疯牛的1.5-1.6万亿的水平还有几千亿的差距。量能上不去，想突破3458点基本不太可能。

另外，还有一个重要风向标——外资。从7月14日净流出173亿巨量以来，北上资金已经疯狂流出600亿元。7月以来，外资快进快出，非常明显，给A股搅动不轻。

基于对宏观经济基本面、货币政策，还有微观上的量能、外资动向等指标的观察，A股中短时间内，整体走势可能会比较拉扯，基本会在一个箱体中上下震荡为主。同时，我们需要密切跟踪中美关系的进展，一旦持续对抗，资本市场的风险偏好无疑会快速下滑，到时将对股市产生较大压力。

“深圳楼市调控只会越来越严。”

“楼市调控并不意味着就会调低房价。”

“房价涨的可能性大于跌，稳中慢涨。”

715新政出台至今，二手房成交率跳水、投资客撤退、新盘客户锐减……官方一纸公告，掀起市场万丈波澜。

调控目的何在？深圳楼市未来去向何方？各种关于新政与楼市的猜测不绝于耳。

关于新政，参与过政策制订的原官方人士又有什么样的看法？

在新政出台两周之际，南方楼事采访了珊瑚数据CEO梁志勇。

珊瑚数据是智享数科旗下国内领先的城市小数据共享平台，而作为CEO的梁志勇，曾任职深圳市房地产研究中心政策研究员，参与深圳楼市长达10年的调控政策研究与制订。

他不仅是深圳市“十三五”规划住房类项目组成员，还曾负责世界前50强企业华南区域的政府关系。

梁志勇从其政策制订参与者的角度，对新政的影响以及楼市未来的走向进行了分析。

干货很多，南方楼事整理了精华版，大家一睹为快。

1、满足了“人、房子、钱”三大指标，就会出台调控。

2、调控没有固定时间周期，也不代表会打压房价。

3、调控只会越来越严。

4、调低房价的风险比稳住房价更大

5、深圳房价基本面还好，这里也不是炒房之都，目前楼市个人看来风险可控。

6、深圳的房子将把更多地留给人才。

7、一座城市人人都买得起房，现实是不太可能的，但距离租售同权的实现，还是有点远。

 

 

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楼市调控的底层逻辑

   

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“行情火热，调控必来。”

年后以来，深圳楼市持续火热，“官方要调控”的风声传了几个月，却在半个月前才真正落地。

什么时候才会调控？调控的目标是什么？持续周期又是多长？在普通购房者眼中，官方的心思，总是难以预料。

梁志勇则以其长达10年的政策研究制订经验，精准概括了调控的触发机制：

“只要满足房子、人、钱三大指标，调控就会出台。”

 

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满足三大指标，就会出台调控

根据梁志勇的政策制订经验，调控的触发机制可以分为房子、人、钱三大指标。

房子：资产价格是否偏高，市场预期是否持续上升。 

人：市场是否存在新的买家，市场的情绪是否普遍看涨。

钱：是否有刺激性的货币政策，是否有利用杠杆买进资产。

年后至今，市场预期持续上升，各大热点片区的挂牌价都存在上涨现象。

宝中年前挂牌价还在8万上下，年后挂盘价则纷纷突破了10万。

投资客纷纷进场，买家表现踊跃。

上半年的热门新盘，尤其是西部项目，销售成绩一片飘红，日光重现。

6月光明某热门新盘开盘销控表

各地人士均涌入深圳买房寻求资产避险，人们都将深圳房产视作香饽饽，市场情绪普遍看涨。

根据中原2020楼市报告，上半年的二手房成交量一直呈上升趋势。

再加上央行4次降息，经营贷流入楼市现象明显。

行情逼得连区、市住建局都陆续公开对喝茶费、捂盘现象以及上涨的房价进行表态。

年后至今的这一波行情，与梁志勇提到的几个指标完全匹配，于是，楼市调控“应运而生”。

而这一标准对于其它城市，也同样适用。

以上周末出台的东莞楼市新政为例：

根据乐有家数据，年后至今，东莞二手房成交均价环比上涨13.5%，同比上涨21.7%。

来源：乐有家研究中心、珊瑚数据

而据东莞临深资深中介透露，自楼市回温以来，片区新房货源基本消化殆尽。

二手房业主们纷纷挂高价，坐等片区规划以及深圳“40周年大礼包”。

再加上具有全国性影响的货币政策与经营贷杠杆现象。

由此看来，东莞行情也符合梁志勇所概括的三大指标，于是新政也随之诞生。

 

2

调控只看行情，没有时间周期

715新政被称为新“深八条”，而深圳楼市上一次同等强度的调控，还要追溯到2016年的10·4新政。

两个版本的“深八条”，前后相隔将近4年。

那么，深圳楼市的调控，是否遵循一个既定的时间周期？

715新政

对此，梁志勇表示，调控的逻辑并不遵循时间周期，而只看触发楼市调控的“房子、人、钱”指标。

政府内部向来有做日报、周报和月报的监测习惯，一旦市场出现不合理的情绪波动，就会触发调控机制。

只不过，调控的路径需要经过市政府同意，有一定的审批流程。

年后以来的行情其实早已触发调控机制，只是因为经济低迷，官方内部对调控的影响程度无法确定，因此决策相当谨慎。

而7月初住建部部长来深出席座谈会，则是促进决策的关键动作，因此，座谈会后一周，深圳就发布了楼市最新调控。

全国各个城市也早就走出了各自的“独立行情”。

2014年以前，中央发布的政策，全国同步执行。

从2015年到2017年，政策的行动节奏开始轮动：

一线城市出完，二、三线城市出，随后才到三、四线城市。

而从2018年以后，城市的政策制订节奏便已经完全分化，“每个城市都是跟着感觉走。”

 

3

新政强度分6档，调控只会越来越严

按梁志勇的分析，本次调控的强度，按6档递减。

最强的是限购，限制购房资格不仅压缩了整个城市里购房人群的基数，还筛掉了大量的投资与改善类的客户。

又因为调控效果最强，限购条款在各次调控中都一直存在。

第2档是首付比例，首付比例会提高购房人群的上车难度。

第3档就是落户政策。落户政策能够双向调控投资客的进入门槛和首类置业客户的容量。

第4档是对纳税和社保年限的要求，这一条款会继续限制外地人购房。

第5档就是追溯离婚前房产总数，但因为针对的是离婚的部分人群，打击面比较小。

调控强度最低的就是对挂牌与网签的要求，因为只是针对单个项目来进行打击。

尽管坊间都将715调控称为最严新政，但在梁志勇眼里，未来的新政不存在变松的可能性。

深圳宅地供给一直有限，考虑到长期规划，供应速度一定不会一下子放开，更何况现在深圳的定位已经变了。

2019年8月18日，中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见（以下简称“意见”）。

明确提出到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，成为现代化国际化创新型城市。

从经济特区，到粤港澳大湾区核心引擎，再到全国唯一的先行示范区，深圳的定位，再次实现了跃迁。

“调控只会不断提高你上车的难度，政策只会越来越严。”

 

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调控不是为降价，房价未来不会跌

   

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当政府伸手进行调控时，人们总希望房价能够被摁住。

但从前官方人士的视角看，调控的目的从来就不是为了降房价，而深圳的房价，在未来也没有下跌的可能。

 

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调低房价，风险更大

从2010年以来，深圳便开始进行正式的限购限贷，行情屡屡被浇冷水，但房价却从未遇冷，稳步上升。

这一现象从梁志勇调控者的角度看，很好理解。

“调控只是在行情不好时进行刺激，在行情好时进行限制，过程是双向的，本质并不是打压。”

对于官方来说，调控是一个城市管理的概念。

让房子慢慢涨，比下调房价的风险容易控制很多，毕竟，房价下调时，银行将承受很大的金融压力，而且市场的连锁反应难以预料。

调控只是房价稳定的背书。

2019年中时，梁志勇曾去大湾区某城市的住建局开会。

会后，该局领导向他直言了对房价下跌的担心。

事实上，对于一个城市治理者来说，所在城市的房价在跌，实际上证明了城市的活力与吸纳能力不行。

“涨价最多就是挨骂，因为这本质上证明城市好，但当房价跌了时，决策者的内心会不安。”

 

2

深圳房价，没理由跌

深圳疫情期间的防控表现全国共睹，于是疫情后这里成为了不少内地有钱人的选择。

医疗与教育资源的逐步跟上，再加上给产业人才提供的工作环境，也会让很多人选择来深圳。

如果城市资源的吸引力还不够，那么城市的定位前景，则是最强支撑。

作为粤港澳大湾区核心引擎，前海的基建一直在兑现，而去年8月18日，深圳又成为了全国唯一的社会主义先行示范区。

深圳的房价一直有种种因素做支撑。

“深圳注定了是全国人民的深圳，房价只会保持稳定，下跌可能性小。”

 

3

深圳不是炒房之都

房价的长期涨幅如同一块肥肉，吸引了无数投机客。

于是，越来越多人倾向于认为深圳是炒房之都。

梁志勇的看法则与大众观点相悖：深圳只是房价较高，并不是炒房之都。

“没有相应的数据体现炒房的人真的比较多，只是大众普遍认为房价一直在涨。”

在他看来，深圳如今的定位，甚至已经超过了一线城市。

当定位发生变化时，人口涌入，价格上涨，也很正常。

深圳每年的常住人口都在大幅增加，图源珊瑚数据。

 

图源珊瑚数据

 

4

楼市走势健康，没什么风险

当市场情绪高涨时，有人放肆逐利，也有人倾向于分析楼市背后的风险。

对于楼市，梁志勇的态度较为乐观。

“政府内部还没有察觉到任何负面的因素。”

梁志勇与多家银行打交道时，银行内部也认为楼市是健康的。

715新政将二套房的首付成数提高至5到6成，限售条款又增加了房子的持有成本。

入门与持有成本的拔高，已经筛选掉了一批资产情况不够良好的群体。

由此，断供的风险下降了。

尽管市场资金流可能会随之紧缩，而这个问题很好解决：“真要有风险，放开限购就好了。”

 

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深圳楼市的现在与未来

   

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南方楼事曾试图分析近年深圳宅地出让的情况，结果发现，深圳近两年来所出让的宅地，主要被人才安居集团纳入麾下用作建人才安居房。

数据来源于美联物业

与此同时，此前出让宅地上盖的商品房，近年内也将陆续入市。

新政拔高了购房门槛，但商品房有限的供应，仍要面对庞大的需求群体。相比之下，人才房的供应却较为宽松。

深圳的房屋供应结构似乎对人才相当“偏心”。

 

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深圳的房子，留给人才

作为住建局十一五和十二五住房保障规划制订者，梁志勇表示，这样的土地供应结构，本质上体现了城市定位的转变。

早从前两年开始，深圳就已经将教育、医疗与人才三方面，作为推动深圳经济发展的第二波基础性因素。

去年12月的深圳2019全球招商大会，就是这一波经济转型的重要动作。

在会上，深圳一次性梳理了30平方公里的产业用地面向全球招商，现场协议签约了128个项目，总投资超过了5600亿元。

在未来，伴随着优质企业入驻的，还将有成批量的企业人士，而人才房就是吸引这部分人的关键手段。

深圳今年至今至6月11日的拍地结果

人才房与商品房的供给比重，实际上也是城市对人口需求的再调整。

在未来，深圳的人才将会越来越多，所以人才房的供应也需要跟上，这就是深圳的长期考量。

 

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不需要所有人都买得起房

深圳的宅地供应本就有限，当人才房供应比重逐渐变大，而商品房的供应仍未有较大改变时，对于收入上升空间有限的工薪人群而言，上车将更加遥遥无期。

比起直接为上车提供路径建议，梁志勇反倒从另一个维度看待了上车难题。

“为什么一个城市要所有人都买得起房？”

地球上不存在这样的城市，而城市也有保障房与城中村等住宅来吸纳收入有限的群体。

“政府的保障房体系其实为这部分人提供了空间，他们可以去申请公租房，也可以申请安居房。”

在梁志勇看来，在深圳，买不到房很正常。

目前的楼市已经提供了一条清晰的过渡路径：

预算不足，租城中村；

生活环境好一点，就租商品房；

到达了一定年限时，就申请安居房；

日后想买商品房，就再进入商品房市场。

 

3

租金会平稳，但租售同权实现需时

房子本身只是居所，只是租房与自有房之间的配套差异（最直接的差异就是入学积分），才让买房变得必要。

当租房在未来将成为较多人口的中长期选择时，租售同权便变得十分必要。

去年7月18日，财政部、住建部公示了首批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单，深圳作为租赁需求缺口较大的城市，与其它一线城市位列名单之上。

根据安排，在试点示范期内，深圳每年将获得8亿的奖补资金以支持租赁市场。

而这一方案，于梁志勇而言，则是深圳未来的租金定心丸。

深圳的地产要发展，房价会上去，租金必将上涨，但是奖补里有规定，拿了补贴的企业，年均涨幅不能超过5%。

因此，租金会很平稳，也不会涨得太厉害。

然而，以入学积分为代表的房产门槛，仍会在未来成为困扰租房群体的问题。

尽管早在2017年，深圳就提出了租售同权的概念，但连梁志勇都承认，深圳距离真正租售同权，还是有点远。

 

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前官方人士的购房者建议

   

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聊够了宏观议题，这次采访的结尾也回归微观。

南方楼事抛出了当下购房群体最关心的三大问题，而梁志勇则以其此前供职官方部门长达10年的视野，给出了一实用的购房建议。

 

Q1

在深圳，买什么房最好？

深圳的商品住宅，会比公寓等其它资产好。

深圳的写字楼太多了，空置率也太高了，以后有可能会“商转住”，被转为公寓。

在这样的前景下，买入写字楼就变成了一件很尴尬的事情。

商转住之后，居住的成本不太一样，而且还不能享受住房贷款的各种服务。

 

Q2

怎么看深圳各区？

很多人都说前海的房价已经透支，但事实上，前海的基建还没上来，建好之后，还是会不太一样。前海还有机会。

说到底，房价上升的空间，还是要看可支配土地以及有没有规划或者区域联动。

光明有空地，所以可以不断建房子，开发商拿地的成本也会越来越高，房价也会越来越高。

前海、宝安和光明都是有地有规划，龙华也有地，而且可以靠福田带动，所以这些区域的房价都还可以。

 

罗湖可以新建的东西不太多，龙岗坪山虽然有地，但周边规划没有什么活力。

所以这三个地区的房价，涨速会和其他区域不一样。

现在惠州还指望着坪山去带，坪山都不给力，怎么带得起来呢？

 

Q3

临深几个热点区域，怎么选？

从深圳涨价到传导到东莞，也就5个月的时间，而去到佛山，也就8个月的时间。

这个涨价周期，可能也是规划者喜欢看的。

深圳政策从严，人口流入到湾区，其实没什么问题。

毕竟湾区做了这么多基建，也是需要吸纳人口和促进地产投资的，这是个人口再分配的过程。

假如要从临深区域里选择，惠州首先就不能选，因为供给实在是太多。

要选的话，首选东莞。

其次是南沙，因为南沙有明珠湾。

其实很早就可以从供应的频率和总量来判断出区域的潜在增长点，而明珠湾就挺符合。

中山的马鞍岛有深中通道，也挺好的。

 

以上仅代表受访者观点，不代表南方楼事立场