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上个周末，中考分数出来了，满分630分，居然有学霸考了624分，只扣了6分，让众多家长膜拜的同时，又心生羡慕。

家有幼儿园或小学在读的孩子家长，虽然距离中考还很遥远，但也都很关心哪些初中更优质，以便于为孩子选择更好的教育路线。

自公民同招、民办摇号实施以来，越来越多的家长开始关注公办初中。但网络上可以查询到的排名，几乎都是和民办初中在一个榜单上。

熟悉上海初中教育格局的家长们都知道，上海的民办初中更强，而且不是强一点两点。与公办初中比起来，录取优质高中的数量可以说是几何倍数的关系。所以，和民办初中一起排名，公办初中进榜的少之又少，完全没有可比性。

然而，自今年开始，民办不再被允许通过考试筛选优质生源，而是全部超额摇号。再加上公民同招，以及中考新政，民办不如之前那么香了，优质的公办初中将越来越受到家长们的青睐。

很多家长来问我们，这个初中怎么样？那个初中好不好？

借这篇文章，我们对上海的公办初中做一个排名，和大家分享上海50所实力强劲的公办初中。

 

01 优质高中盘点

看过我们之前文章的朋友们应该都知道，市重点的含金量也是有差别的。有的市重点甚至不及区重点。

七宝中学，其实可以列入准四校的名单。

而”八大金刚“也有被重新洗牌的趋势，曹杨二中、行知中学等，甚至超过了八大的复兴高级和格致中学。

于是，我们根据高考综评录取率，对上海市的重点高中重新做了一个排名。

能进入到这些高中，也就相当于一只脚踏进了双一流大学。

有些家长可能已经等不及了，哪些公办初中进入这些高中的机会更多呢？

 

02 准四校预录排行榜

家长们应该有这样一个共识，评价一所初中最直观的标准就是升学成绩。

按照目前的中考政策，“推优和自荐”即市重点中学提前招生在上海初升高的占比最大。其中，四校有60%通过自招录取，其他市重点有40%通过自招录取。

由于2020年的预录成绩还没有完整的版本，我们今天先通过2019年的中考预录取数据来分析一下各公办初中的实力，供大家做个参考。

虽然只看预录成绩不够全面，尤其中考改革后，自招将不再是占比最高的录取方式，取而代之的是裸考。但衡量一所学校的培优能力，预录数据的确是非常有参考价值的指标。

有研究显示，市重点高中进入名牌大学的主力军，就是当年中考时自招录取的那部分学生。

首先，我们先来看一下全上海预录到四校的TOP20公办初中有哪些。

由于七宝中学凭借其强大的培优能力，无论是北清复交录取率还是11校综评录取率，都不输四校，所以，我们将七宝中学作为”准四校“也纳入到评价标准中。

市北初级中学无疑是上海顶尖的公办初中，甚至可以和民办一决高下，仅次于华育和兰生复旦。尤其市北初理科班，连续多年在上海乃至全国的数学竞赛中荣摘桂冠。

华二附中附属初中虽然成立时间不算长，但凭借其市招班，再加上亲爹华二的扶持，在预录榜单上也是数一数二。

而复旦二附中，一方面背靠复旦附中，另一方面又都是复旦子弟，成绩自然不同凡响。

其他几所排名前列的初中，基本上也都是大家耳熟能详的好学校。

不过只看绝对值不够客观。因为有的学校体量大，学生多，录取人数就会非常好看。叠加毕业人数，我们再看一下准四校的预录取率，学校的排名会有哪些变化。

令人惊讶的是，南汇一中这匹黑马，由于学生基数小，居然一举跃入TOP10，甚至超过了格致初，市西，建平西等大家熟知的一梯队公办初中。

那是不是预录取率高的学校就一定比预录取数量多的学校好呢?

其实，这个问题需要辩证的来看待。

比如鲁迅初级中学，虽然预录准四校只有1个，但由于毕业人数只有不到100个，所以预录取率跃居前20。

这能否代表该学校的培优能力非凡？如果学生基数成倍的增加，预录取人数也会成倍的增加吗？并不尽然。

况且，学生人数少，管理成本更低。而学生人数多，对于学校的管理水平和教学能力来说，要求反而更高。

所以，预录取率要看，预录取绝对数量也要看，两者需要结合起来参考。

对于目标是准四校的学生来说，这两个榜单内的初中，尤其是那些预录取人数和预录取率都比较高的初中，可以作为大家对口升学的目标。

 

03 准四校及分校预录排行榜

遵循这个思路，我们再来看一下，准四校以及四校分校，以预录人数以及预录取率分别排名，又是哪些学校排进公办初中TOP30榜单里的呢？

排在前面的几所学校，地位依旧不被撼动。而对于四校分校所在区的初中，排名有所提升，比如莘松中学、青浦实验和交大二附中。

从这两份榜单中可以看出，徐一杨二上榜的公办初中非常有限。因为这两大教育强区强在民办，预录的大部分名额都被民办承包了。而公办初中的学生想要进准四校及分校，主要通过裸考的方式。

而浦东和静安，公办初中上榜的最多，质量也非常高。闵行上榜的不少，但排名靠前的不多。普陀和长宁的表现也不错，各有三所初中上榜。

有的家长可能会问：不是TOP50吗？怎么只有30所？别急，TOP50马上揭晓。

 

04 优质市重点预录排行榜

前面我们说过，”八大金刚“重新洗牌，我们将高考综评录取率高的几所优质市重点高中纳入评价体系，列出上海公办初中TOP50。

从这份榜单中，我们可以很明显地看出，各区头牌高中对于区内初中，尤其嫡系初中的保护非常强。比如奉贤中学和行知中学，对本区头牌初中的预录名额近50个之多。

宝山和奉贤地处郊区，比较偏远，市区生源在选择上会有所顾虑，所以区属市重点向区内倾斜的比较多。而其他几个市区的区属头牌市重点高中，虽然对嫡系有所偏重，但对于其他邻近区的初中，基本上也可以做到雨露均沾。

另一方面，虽然郊区好学校的实力非常强，上限完全不输市区，但教育路径比较单一，下限比较低。

同样，这份预录取率TOP50榜单我们也需要辩证的来看待，不能作为唯一选择标准，而需要结合其他维度来综合考量，包括各区教育资源丰富程度、梯度合理性、竞争压力等等。这绝不是一张表单就能解决的，而是需要系统的教育规划。

 

05 教育规划

我们知道，预录数据只是通过自招水平反映学校一部分的培优能力，而有些学校没有亲爹干爹，不擅长自招，但裸考成绩还不错。尤其新中考政策后，自招比例减少，裸考比例增加，那些亲儿子干儿子的优势也不再像之前那么明显。

除了榜单中这些预录成绩优秀的初中之外，裸考成绩不错的公办初中也非常值得考虑。

对于还在做教育规划的家长来说，选择哪所初中，基本上就决定了孩子将来在哪个区中考，以及考哪所高中，这是非常关键的决定，需要认真对待。

【END】

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这一篇，我们接着分析，定位市重点，在哪个区中考更容易。

01 市重点高中的招生政策

区重点高中主要是区内招生，通过平行志愿招收本区的学生。看区内排名，按照裸考分数，从高往低排序。

而市重点高中既有全市招生，也有区内招生。

现行的中考政策，分为提前批和统一批。

提前批是单独考试，通过测试后则预录取。只要中考达到市统一划定的高中“提前招生录取”最低控分线即可。

统一批看的是中考成绩，分为零志愿、名额分配和平行志愿。

零志愿是招收外区考生的名额，所以，考生是不能在零志愿一栏填写本区的市重点高中的。

但五所委属市重点是可以全市招生的（上海中学、华师大二附中、复旦附中、交大附中、上师大附中），所有区的考生都可以在零志愿填这五所当中的一所。

不过零志愿不一定每个区都有名额，比如2019年，交大附中在青浦、奉贤、金山等区就没有投放名额。黄浦区的格致中学在徐汇、长宁、宝山、松江等区也没有投放名额。

名额分配是市重点高中按照指标分配的形式，直接分配到本区对应的初中学校。是校内竞争，相比区内竞争程度更小。

需要注意的是：跨区、返沪、复读这几种类型的考生是不能参加名额分配的。

平行志愿目前是进入本区高中最重要的招生办法。包含15个志愿，可选择本区内有平行志愿招生计划的高中学校填写，包括市重点、区重点、普通高中、中职校等。

平行志愿是区内竞争，竞争力度和本区的教育水平相关。

上一篇我们对比了中考的新旧政策，这里我们再看一下。

2022年开始，市重点高中将启用新的招录方法，即：自招、综合评价、统一招生。

对于四校来说，名额分配到区替代之前的提前批，成为占比最大的招生方式。

而对于其他市重点，名额分配到校将成为很多学生的主要奋斗目标。

02 定位市重点，哪个区中考最有利？

上海有56所市重点高中，算上分校和校区，一共67所，全部都是公办学校。

浦东的市重点高中最多，有11所。其中5所委属及其分校，1所上外浦外，实际平行志愿招生只有8所。

黄浦区是平行志愿里，市重点可填最多的区，一共9所，包括本区的7所和外区的2个校区。

静安有7所，没有委属和分校。

闵行是5所，其中有3所是委属分校，本地学校只有2所。而委属分校中，只有1所招平行志愿。

另外，还有2所外区市重点的闵行校区也在闵行招平行志愿，所以闵行考生的平行志愿可填5所。

今年，华二在普陀和宝山新开了分校区，对于这两个区的考生来说，简直是超大的福利。

接下来，再看一下市重点的招生比例情况。

按照目前的中考政策，自荐为全市竞争，名额分配是校内竞争，而推荐、零志愿和平行志愿都是区内竞争。

既然是讨论在哪个区中考更容易，我们就来看一下区内竞争的三种招生方式，分别的招生比例情况。

首先来看市重点高中推荐生的招生情况，我们以2019年的数据为例。

从上表中可以看到，青浦区的市重点推优比例是最高的，达到8%。也就是说，12个考生，就有1个可以通过推优进入市重点。

不过将近80%都是推优进青浦区内的2所高中。这2所高中在全上海的市重点高中里，大概处于中等偏下的位置。

长宁、虹口和杨浦的市重点招生比例差不多，不过从市重点质量来看，杨浦>长宁>虹口。

接下来是黄浦、静安和徐汇。结合市重点质量看，徐汇>黄浦>静安。

而闵行和浦东，作为教育大区，虽然市重点学校对这两个区的学生都青睐有加，但奈何僧多粥少，招生比例明显少于中心城区。20个考生，才有1个可以通过推优进入市重点，竞争非常激烈。

不过新中考政策实施后，市重点的预录取比例从40%下调到15%（四校从60%下调到15~35%），推优的优势大幅缩减，很多尖子生不得不将目标从推优转向名额分配。

看完推优，再来看一下零志愿的招生情况。

从招生比例来看，虹口和长宁这两个区最高。但并不是因为招生人数多，而是中考人数少。

除了黄浦区之外，其他中心城区的零志愿招生比例差别不大。

这里值得一提的是闵行。

通常，零志愿是面向外区招生的，不招区内考生。而闵行区由于有3所委属分校或校区，所以其区内零志愿名额高达78个，另外又有委属总校零志愿63个。

所以，闵行区的零志愿质量非常高，有78%的名额都是委属市重点及其分校或校区。

同样情况的还有浦东，区内有2所委属分校，区内零志愿名额85个，再加上委属总校零志愿168个，算下来，有45%的零志愿名额是委属市重点及其分校。

另外，黄浦给浦东的零志愿名额也非常多，有123个，占到了浦东零志愿的22%。

而郊区里面，嘉定和青浦也享有四校分校的福利。

交附嘉定和复附青浦分别在嘉定区和青浦区有不少零志愿名额，所以这两个区的零志愿质量也非常高。嘉定区有39.5%，青浦区有37%，都是委属市重点及其分校的名额。

看完零志愿名额，再来看一下录取分数线的情况。

不是每个市重点高中都在各个区投放零志愿名额，因此，这里统计的分数线也仅限于投放名额且有考生报名的情况。

从统计表中我们可以看到，中心城区里，浦东的零志愿分数线最低，其次是长宁和静安。

前面分析零志愿名额时我们已经了解到，黄浦给浦东的零志愿名额非常多，所以浦东无论是零志愿名额，还是招生比例，亦或是录取分数线，都非常有优势。

而杨浦、黄浦、徐汇的零志愿录取分数线相对较高。

杨浦和徐汇是因为牛娃太多，竞争激烈。而黄浦则是因为名额少，零志愿招生比例低，导致的分数线高。

所以，在浦东，填报零志愿非常划算。而中考新政后，零志愿取消，取而代之的名额分配到区，预计仍将会是浦东学子的重要目标之一。

不过零志愿的偶然性太大，而且还要跨区就读，所以对于大部分考生来说，还是以平行志愿为主。

我们先来看一下市重点高中平行志愿的招生情况。

还是以2019年的数据为例。

市重点高中平行志愿招生比例最高的是静安区，超过20%。

也就是说，每5个考生，就有1个可以通过平行志愿录取到区内的市重点。简直让其他区的考生羡慕不已。

其次是黄浦、徐汇和杨浦。

虽然黄浦在平行志愿的招生比例上略优于徐汇和杨浦，但考虑到徐汇和杨浦的平行志愿有四校，黄浦的优势也就没那么明显了。

闵行又是竞争最激烈的区。区内高中只有2所，虽然有3所外区市重点的分校和校区在闵行投放平行志愿，但规模不大，名额有限，仍然缓解不了闵行区这么庞大的考生压力。

再来看一下2019年上海各区市重点高中的平行志愿录取分数线。

静安区市重点平行志愿录取分数线全市最低，而且市重点数量也不少，静安的学生看似相当幸福。

但其实静安的7所市重点里，回民中学是少数民族学校，分数线非常低。六十中学和华东模范可以说是伪市重点，填报的人不多，录取分数线也不高。所以这三所学校拉低了静安区整体的录取分数线。

另外，静安最大的不足在于，本区没有四校八大，目标是四校八大的学生，只能通过预录和零志愿实现。

黄浦区的市重点分数线也比较低，市重点高中的数量比较多，而且有格致和大同两所八大，市重点率也很高。由于中考可以跨区考，所以每年黄浦区有不少中考移民。

中考录取分数线最高的区，前几年是杨浦>徐汇>闵行>浦东，如今变成了闵行>徐汇>杨浦>浦东。

闵行的竞争压力甚至超过了徐汇和杨浦这两大教育强区，当之无愧的中考火坑。

不过闵行区的家长也不要惊慌。

闵行区的优势在于，生源质量非常高，在高中更容易占据头部。

毕竟中考不是最终目标，后面还有高考呢。

综合以上分析，从市重点高中的数量，质量，推优、零志愿、平行志愿的招生比例，以及录取分数线等维度全面考量，我们为各个区打个分。

浦东⭐⭐⭐⭐

杨浦⭐⭐⭐

静安⭐⭐⭐⭐⭐

虹口⭐⭐

徐汇⭐⭐⭐

长宁⭐⭐

闵行⭐⭐

普陀⭐⭐

黄浦⭐⭐⭐⭐⭐

03 中考要不要跨区考？

其实，并不能简单的说，在哪个区中考更容易。

一方面，学校也是在动态变化的，并不能只按照某一年的静态数据就做出判断。

另一方面，也需要看孩子的状态和水平，看孩子的定位以及目标。

如果成绩预估在普高或区重点的水平，更适合浦东，因为浦东的普高和区重点选择面很大，而且分数线也处于比较低的水平。

如果成绩定位在市重点，黄浦和静安或许是更好的选择。

目标定位在四校+七宝中学的话，徐汇、杨浦、浦东、闵行更适合。

但新中考政策后，是不是要跨区中考，还涉及到一个关键问题：跨区拿不到分配到校的名额。

如果在学校排名不是太靠前，估计拿不到分配到校名额的话，全力冲击平行志愿，跨区到不失为一个选择。

04 总结

总而言之，各区都有各自的优势，哪个区中考更有利？其实是因人而异的。

而家长在做教育规划时，也不需要太纠结，毕竟谁也无法预见9年之后的事情。

只要目标明确，大致的方向没问题，就可以了。

为孩子选择适合的学校，耐心陪伴孩子，享受过程，对结果不执著，做好家长该做的事，剩下的就交给时间吧。

请相信，唯有努力，不负将来！

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在快速恢复经济的同时，中国又放下了一招大棋。

近日，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。

意见明确表示：2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到“十四五”期末(2025年底)，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

强调要大力改造提升城镇老旧小区，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

这是一个利惠于民的大消息啊！

因为旧改不仅能拯救“老破小”小区脏乱差、没有电梯、缺乏健身娱乐设施、没有物业管理等问题，还可能让部分人的小区升值！

根据媒体的报道，2019年具有20年房龄的沈阳小西小区，成为沈阳首批既有住宅增设电梯的试点，电梯安装后，房价每平米涨了2千元。

那么，老旧小区改造目前进展如何？如何改造？所需资金从哪来？下一步将怎样推进？上海哪些地方将迎来旧改？

01

如何旧改？这四大关键点要了解

1、旧改的目标。

按照意见要求，各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。据官方此前测算，这一部分重点改造对象约有30亿平方米的规模。

2、为什么要改造？

住建部调研发现，这些老旧小区有几个特别突出的问题，一是管网破旧，上下水、电网、煤气，还有光纤，这些设施要么缺失，要么老化非常严重，老百姓反映非常强烈。

二是这些小区建造时间较早，很多公共服务是缺失的，比如养老、抚幼、物业，再进一步说还有文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等，这都是普遍存在的问题。

尤其是现在很多老旧小区老龄化程度较高，老年人特别需要电梯，这也是很多居民呼吁了很久的事。

三是这些建造时间比较长的城镇老旧小区，很多没有物业管理，公共环境普遍比较差，包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等，这些问题直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。

3、如何改造？

根据意见，改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。

基础类主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

完善类主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

提升类包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

4、钱谁出？

老旧小区改造一举多得，但关键问题来了，这需要真金白银，钱谁出呢？

意见明确，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。

具体包括5个方面，合理落实居民出资责任，加大政府支持力度，持续提升金融服务力度和质效，推动社会力量参与，落实税费减免政策。

在居民出资方面，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。

在政府支持方面，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。

意见还要求，商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

02

上海目前旧改进度

老旧小区改造目前进度如何？

住房和城乡建设部城市建设司副司长刘李峰说，受疫情影响，截至5月底，今年新开工的老旧小区改造项目约为年度任务量的20%，但进入6月后新开工项目快速增加，截至6月底，已达到40%以上。

上海是旧改得领头羊。作为较早于旧改赛道上发力的一线城市，上海旧改工作已成果颇丰。

根据《上海市住房发展“十三五”规划》，2016-2020年期间，上海预计实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造，将完成中心城区240万平方米成片二级旧里以下房屋改造。

在2019年，上海着力破解“老小旧远”等民生难题，完成55.3万平方米、2.9万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，完成1184万平方米旧住房综合改造、104万平方米里弄房屋修缮保护，新增供应各类保障房6.3万套。

进入2020年，上海将坚持“留改拆”并举，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，继续花大力气推进旧住房综合改造和里弄房屋修缮保护，新增供应各类保障房6万套；引导支持多层住宅加装电梯。

与此同时，上海也加紧激活历史遗留的“毛地”。据悉，数年前实施的“毛地”出让规定由开发商承担拆迁补偿安置费用，但因资金、收益、市场预期等诸多原因，上海市中心目前有多幅“毛地”处于“沉睡”状态。

2019年，上海共有静安区宝山路街道257和258街坊、虹口区万安路地块3幅“毛地”启动旧改，2000多户居民受益。

截至2019年底，中心城区目前还剩27块“毛地”，涉及居民约2.9万户。其中，2020年上海重点推进的“毛地”共有8幅，分布于黄浦、虹口及杨浦。

前段时间，上海市城市更新中心的挂盘成立，表示上海进一步加快了旧改与城市更新的进程。

03

旧改影响，房子是否会升值？

那么，旧改之下，对于房价有没有影响呢？

我们从需求端来看看：

首先我们要明白，旧改和棚改不一样，大部分只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。

同时，旧改使得旧房子翻新又能多住十年，有人本来想换房子的，因为旧改就可能打消购房念头，那么市场上潜在的购房需求是减少的。

因为会减少购房需求，所以旧改是利空房价的。

这种矛盾主要体现在三四线城市，因为新房都矗在那里卖不完。你把旧房子改好了，大家不买新房子怎么办？

对于向上海这样的有人口增量的一二线城市楼市来说，我觉得影响不大，旧改对楼市的影响有限。

但值得注意的是，本质上，这依然是中央定向对楼市放水的举措，只不过水流到了老旧小区。在这其中老旧房子拥有者，水泥钢筋等传统制造业、参与设计的企业、地方是最大的受益者。

不在此范围的人们则是相对利空。尤其是之前买不起新房的刚需，因为老破小在旧改之后一般都会升值，所以选择空间又小了一些。

所以如果你想买老破小二手房，得抓紧在它旧改之前上车了。

-END-

今天和大家聊一条信心，值得所有地产人和上海购房者的注意，但也有可能被我们忽略的政策信息

 

前几天我看到有一份文件

 

关于上海加强容积率管理的一些实施细则

 

我不知道多少人看过这份文件

 

这份文件很长看上去很枯燥，但是本质上决定了未来几年上海土地出让的结构，也就决定了未来的上海楼市

 

里面有几句关键的话我帮大家摘录出来了

 

 

第一是关于容积率

 

——经特别论证，未出让地块之间可进行开发规模平衡转移，商业办公地块容积率可以达到4.0以上，住宅地块容积率原则上不大于2.5，涉及风貌旧改的住宅容积率可以达到2.5以上

 

首先是上海纯住宅的项目容积率不会高于2.5

 

其实关于上海住宅容积率应该多少业内一直在讨论争议，有的观点是作为土地如此稀缺的上海，2.5容积率实在是太低了，应该进一步靠拢深圳将容积率设置在3以上

 

也有人说如果容积率过高导致人群居住过密会产生配套供应不足从而产生更多的民生矛盾

 

从目前的情况来看上海的容积率还是不会过2.5，常规用地基本上设置在2.0左右

 

这意味着什么，这意味很多，首先对于这样的容积率很明显依然在保持住宅的舒适性，对于上海来说未来也不太会出现超高层的住宅类产品

 

不过说来也奇怪，上海早年间过高容积率的住宅项目往往最后市场反应都不太好

 

最典型的应该就是世茂在陆家嘴的世茂滨江花园当年顶着上海第一住宅高楼的名号入市，最后城市整个滨江沿线品质最差管理最混乱的一个项目，单价低到一度居然还有群租，在陆家嘴滨江沿线还会有这样的场景也是很魔幻了

 

很明显这样的容积率制定是有权衡的，保证住户的品质以及产品的长线发展

 

当然另外一个维度来说，纯住宅项目的拆迁也变得越来越难

 

道理也很简单，如今大量的老旧住宅地块再低再低容积率也要1以上，再怎么拆做平拿到的净地容积率也只有2，换句话来说拆迁的成本就占据了未来房价的50%，拆一平米只给你两平米

 

这样的成本分摊毫无疑问极大的降低了拆迁的动力

 

地块给不到高的容积率，拆迁获得的土地未来收益空间就越小

 

当然这不代表拆迁这件事不会存在，必须拆迁获得的土地变成商业办公的商业化就看得到，毕竟容积率可以做到4以上，拆一平米可以变成四平米以上，这里的想象空间也就更大了

 

所以对很多开发商来说，你会不会做商业办公，直接关系到你是否能够参与市中心城市升级的赛道里了

 

这个赛道就大多了，今年香港置地拿到的上海地王，就是因为他们会做商办，然后就吞下这块地，里面除了有商业和办公，当然也会有住宅。这一块蛋糕就给有这些能力的开发商了

 

而对于购房者来说，如果住宅地块都在1.0-2.5之间，容积率的差异性就很小了，那么产品的差异化在未来也就有了凸显的空间

 

对于一些做高低配的项目，买里面的低容积率形态的产品，可能未来的差异性就会放大

 

 

第二句，也很重要

 

——落实“密路网、小街坊”的开放街区理念

 

不知道各位是否能够解读出这句话的用意，最直白的翻译就是未来的地块会越来越小

 

留意过今年上海土地出让的朋友可能发现，住宅项目的地都是5-10万方的，现在已经很少有超过15万方的土地了，像当年金地格林这种一出让一百多万方的项目现在想都不要想了

 

再往下可能一块地3-5万方也就有了可能，也就是开盘就清盘，一个项目一张预售证

 

这么做的目的当然很明显，就是加强上海的毛细管网路网

 

这点我是坚决支持的，上海的分支道路的密集极大的缓解了城市交通，这就是上海和北京城市管理的本质区别

 

开放式街区其实提出有三四年的时间了，在上海并没有特别明确的要求你的项目必须没有围墙，但是伴随着地块越来越小很明显如果再把社区围起来也会不合适，围墙如果只围住4栋建筑会显得异常的压抑

 

所以对于上海来说会在不远的将来真正意义上的执行打开式社区的生活理念

 

当然对应的就是，对于一个小区来说，不会有太多的配套和绿化，建筑排布还是比较紧凑的，或者说更多的配套会成为城市型对外的配套

 

这两点会成为上海住宅市场的主旋律，如何得到彻底的实施呢，文件内有这么一句纲领性的判断：

 

——实现建设用地只减不增、生态用地只增不减。地区层面，通过控制“平均容积率”，即某区域内可开发地块的地上建筑总面积与用地总面积的比值，确定地区开发建筑总量规模，形成合理的城市空间布局

 

大概应该看得懂里面的只减不增的意思，上海的土地强度不会放开，土地供应量只会越来越稀缺

 

 

没有意外么

 

当然还是有的，整个文件为一种开发模式让路了：轨道交通

 

大家可以感受下这个资源倾斜城市，细节是这么说的

 

——倡导以公共交通为导向的城市空间发展模式，围绕轨道交通站点集聚城市功能，适度提高站点周边土地开发强度，地上地下整体开发，打造紧凑集约、运行高效的城市格局。

——允许开发规模在单元内进行腾挪转移，鼓励开发规模向轨道交通站点及周边街坊转移。

——轨道交通站点600米范围内适用“特定强度区”政策。其中，轨道交通站点300米范围内，鼓励通过城市设计进一步加强向站点集聚，实现土地效率的最大化。

 

这三句连起来其实就是一句话：未来围绕着地铁站点的开发整体强度会提升，也就是最近很热的TOD模式

 

大家可能生活在上海久了，对地铁已经无感了，但是这依然会成为未来十年上海城市开发的一种模式，上海依然有更多的区域需要地铁的铺设

 

而和之前不同的是，可以预见到的几乎未来每一个地铁站都是综合体

 

记住不是地铁站边上有一个综合体，而是围绕着站点开发规划一个超级综合体

 

地铁站点会成为内部的人流枢纽，从而串联住宅、商业、教育等各种配套

 

所以各位同行朋友空间可以认真去看下天空之城的动线规划，千万不要觉得就是在地铁旁做一个综合体就完事了

 

不会TOD模式的开发，很有可能会错过上海未来房地产发展的一大块蛋糕。因为传统住宅容积率控制之后，必然会导致总量可控利润有限的情况

 

土地开发只给了TOD模式口子，学会这种模式的开发会成为上海房地产开发的核心竞争力

 

 

好，写到这里大家对未来上海土地出让的属性有一定的了解，那我们再来回忆上海最近的几个变化的细节

 

1、最近关于教育体系的升级是很明显的

 

不论是单点的我们看到张江集团学校民办转公办，还是华师大今年开始发力在各个地方铺设学校，包括开发商开始和学校重度捆绑合建学校，可以很明显的看到今年整个上海的教育体系，特别是针对公办教育的重视

 

2、今年上海推进的旧改而非棚改的策略

 

大量的老破小被加上了电梯，提升了居住舒适度，也就决定了未来不太会有大力度的拆迁的存在

 

这两个细节加上这一次的上海土地控容的政策，结合起来各位不知道有没有一个画面，有几个我感知的结论想和大家分享的

 

首先，上海的土地出让，特别是住宅土地出让会越来越少，加上容积率的控制，未来整体的供应量减少是必然的趋势

 

所以在有供应的房子里，小户型会成为必然的结果，90平米的小三房不仅会成为主流，甚至还有可能会有70平米三房的可能。大家要做好这样的心理准备

 

但是城市不扩容的同时也就意味着，扎根在这里的人会得到更好的城市配套

 

这也非常符合上海目前的节奏：城市升级。

 

城市升级在于商办会出更好看的天际线，同时对于住宅来说配套越来越完善，不仅仅是教育和医疗体系会越来越完善，包括更多的社区内配套会区域共享，成为城市配套的一部分

 

 

当然作为购房者你问我还有没有建议，我大概会说这么几条

 

1、不要买老破小，你问我一百遍还是这个结论，买这种产品的朋友没有未来

 

2、户型集约化紧凑化，100-110面积段的产品我认为会成为市场稀缺但又兼顾功能性极好的面积段，未来市场竞争性会加强

 

3、TOD项目概念好，也要看准开发商品牌，毕竟过高容积率也会对规划提出更高的考验，每一点经验确实容易带来后期混乱的可能

 

4、洋房、多层、叠加，这些产品我开始看好了，当然前提是控制面积的产品，这类产品会成为品质型生活的代表产品形态

 

5、2500万人口指标不会破了，热爱上海的朋友努力落户

 

另外，如果对文件全文感兴趣的朋友，可以点击下面链接，我帮大家整理好了，这么重要的文件居然就被信息流稀释了，真的不应该

 

总结一句话，上海会努力用容积率管理的方式来管理土地属性并且统筹人口，差不多就这样了，我去赚钱换房了，拜拜