16.92%!上海考生躺进211?本地211上大保底,普娃低分挺进!

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古人云:“文人相轻,自古而然”;这话放到现在,演变成一张“学历鄙视链”图:

 

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每一次意味深长的16.92%!上海考生躺进211?本地211上大保底,普娃低分挺进!,都在强调同一句话:“不是所有牛奶,都叫特仑苏”。

 

国外太远我们不谈。那么,在国内进985、211很了不起吗?能有多豪横?

 

确实有值得炫耀的资本。

 

毕竟全国平均一下,100个孩子都出不了5个:

 

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为了不做“垫底的大多数”,上周我们攻略了沪上985录取率:

 

全国39所985在沪录取率:7.58%

 

今天继续锁定沪上211录取率,看看上海娃考211,需要跑赢多少同龄人?是hard模式还是easy模式?
 

 

 

本地211在沪招

 

上海有5所211大学:上财、上外、东华、华理、上大
 
2020年,所有批次招生计划:3618人录取本地211的概率是:

 

7.24%!

 

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先看招生分布:

 

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切换成饼图:

 

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上大,
招生1679人,
占比46%,近一半,
为上海学生,
提供最多的留沪机会!

 

再看招生批次:

 

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切换成饼图:

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所有招生批次,
道路最宽的一条是:
普通批!

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211的录取模式,和985画风截然不同:

 

想进沪上4所985,首选综评;

想进沪上5所211,首选裸考;

 

确定裸考的进击方向,如果想够上本地211的门槛,学生成绩要排在整个魔都什么水平呢?

 
裸考门槛最低专业:
 

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5所211大学124个专业,门槛最低的是:
上大的4个专业,最低528分,对应排位9329。
 
2020年5万考生,意味着:

本地5所211,

上大4专业保底,

比例:前18.48%,

打败81.52%的竞争对手!

 

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再看裸考门槛最高专业

 

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上财工商管理(中外合作)专业,最低分也要572分,全市排2045,这分数媲美不少985专业。

 

基本上每100个人考试,你要考前4名,才能进这个专业。

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当然,综评作为沪上211的第二大招生批次,走一趟不亏,等于白得一机会,有益无害,照例附上《2020年5所211综评高中生源表

 

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按照综评录取率,划分一下更清楚:

 

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华二紫竹、复附、进才、西南位育,综评进本地211的概率最大!

 

因为211综评招生少,所以按上图录取率划分高中的实力,没多大参考价值,远没有985综评耀眼:

 

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剩下的批次都是小概率事件,不多加以分析,继续看外地211:

 

1.是哪些省市分别有几所211在沪招生?

2.外地211录取率是多少?难度大不大?

3.附上:2020外地211录取人数&分数。

 

 

 

外地211在沪招

 

2020年,外地共有61所211大学,在上海开放招生,分布如下:

 

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61所,招生计划1053人,录取率:

 

2.11%

 

省市分布

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还是北京的211大学最多,985数量也是全国第一。

 

学校数量虽多,但是招生计划呢?也会是最多的吗?

 

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外地211招生人数,在50人以上的TOP5省市:

 

江苏

北京

湖北

四川

辽宁

 

江苏的211高校,数量比北京少4所,但向沪上学生提供的招生计划,却是最多的,多达305人!

 

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5省市,占比7成!包邮区江苏离得近,招生占比三成,爱了爱了!

 

招生批次

所有外地211的招生批次,机会最大的是:

 

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普通批

 

9成占比,毫无悬念,以压倒性优势胜出!

 

放上2020年外地211普通批录取数据:

 

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ps:61所大学所有专业实在太多,这里不一一列出,有需要的家长可自行到这本书查找→《2019-2020上海高校招生各专业录取人数及考分》。

 

61所外地211,普通批招生计划957人,实际录取1008人,多出51个上海考生,圆梦211!

 

外地211门槛最低专业:

 

新疆的石河子大学应用物理学专业,405分排位35656,不多说。

 

外地211门槛最高专业:

 

云南的云南大学生态学(菁英班)专业,580分,排位≤1293;

 

2020在上海仅招1人,来自上中的牛娃,以591的高分录取!

 

许多人不解:591分,这个分数太漂亮,何必千里迢迢跑去云南?在上海本地稳进复交,不香吗?


实际上,云南的生态学是全国数一数二的“双一流学科”,评估结果和复旦、华师大在同一level。

 

外地211大学,不缺沧海遗珠类的好专业,孩子能舍近求远,对专业也实属真爱。

 

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全国211在沪录取率

外地虽有61所211,但实际录取率,只有本地5所211的三分之一不到!

 

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本地211录取率:7.24%

外地211录取率:2.11%

全国211在沪录取率:9.34%

 

看完全国211的大致情况,我们加上之前的985数据,再汇总来看:

 

1.全国985+211在沪录取率如何?

2.上海的录取率,在全国是什么样的档位?

 

 

 

全国985+211在沪招录

 

全国985+211在沪录取率

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上海考生录取985+211的概率:

 

16.92%!

 

基本每6个上海高考生,就有1个进985+211!

 

这样的数据,放到全国来PK,是什么情况呢?

 

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提炼重点更清晰:

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上海的教育资源也太丰厚了,这概率甩了全国平均值多少条街!其他省市家长都要变身“柠檬精”了。
 
上海学生实在太优越,真是含着金汤勺长大!稍努把劲的,可以进塔尖复交;躺着偷懒的,都可以去211大学。这是多么大的误解!
 
你以为在上海,
考大学很容易吗?

实则,上海考生想走到高考这一步,已经历经九九八十一难:

 

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这一路上,并肩同行的小伙伴,从100个变90个、80个…50个,10个

 

为了赢一个本地211名额,从小学到大学,需要打败12.8万同龄人!

 

别人眼里看来是岁月静好,哼着歌儿就把复交同济华师大上;

实际已经拼得水深火热,刀光剑影,全家人都在披星戴月地读书!

 

春夏秋东,四季不停,个中苦楚个人知。每一个考上塔尖的上海娃,都值得大大的respect!

 

 

 

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转自:https://mp.weixin.qq.com/s/uKPvFjxE9bEFQGK54PyNow

上海、深圳相继下狠手!假结婚、假离婚统统凉凉

 
来源:21世纪经济报道(ID:jjbd21;唐韶葵、吴抒颖)、上海发布、南方+、证券时报网、中国证券报、每日经济新闻等

 

 

导读:沪深两地的房价“高烧不退”,抢购新房热情不减。接连两天,两地从严出台楼市新规,对假离婚、假结婚买房现象重拳出击!

 

上海:夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

 

深圳:居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下,暂停夫妻婚内更名。

沪深房地产调控再升级!

沪深两地的房价“高烧不退”,抢购新房热情不减。接连两天,两地从严出台楼市新规,急灭房价“虚火”,对假离婚、假结婚买房现象重拳出击!

其中,上海夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;
深圳明确居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下,暂停夫妻婚内更名。
 
上海调控加码!夫妻离异3年内不能增加房票
近段时间,上海“千人认筹”“刚需摇号难”等楼市现象层出不穷。对此,上海监管“重拳”出击!
1月21日晚间,上海楼市新政出炉:夫妻离异3年内购房按离异前家庭总套数计算。
业内人士认为,新政将大大降低上海楼市流动性,给一段时间以来不断上扬的上海房地产市场降温。
炒房客彻底无眠!上海、深圳相继下狠手!假结婚、假离婚统统凉凉
经上海市政府同意,上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》),自2021年1月22日起实施。
《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
58安居客研究分院院长张波解释:

这一政策是打补丁政策,严堵假离婚买房,对于一些想通过假离婚来获得购房资格,以及通过假离婚来获得首套资格的人来说都会产生直接遏制作用。

 

假离婚的漏洞2020年在不少城市已经明确堵上,上海这次收紧信息也十分明确。

《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
张波表示,这直接限定了5年内转让全额征税,直指炒房行为,提高交易环节的税收可以有效减少新增投资需求,但在一定程度上也会限制二手房的流动性。
2021年上海新房的供应力度预计会有所加强,以缓解二手房上市量减少带来的供应不足。
《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管,保护购房人合法权益。
《意见》提出严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管,开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度,形成执法合力,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。
根据《意见》规定,上海还将完善土地市场管理,优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度;坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。加强房地产市场监测,正确解读房地产市场调控政策措施,稳定市场预期,引导合理住房消费;依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。
上海市委、市政府始终高度关注住房民生福祉,坚决落实城市主体责任,立足于广大市民的安居宜居,统筹谋划“十四五”住房发展,在促进房地产市场平稳健康发展的同时,通过加大租赁住房发展力度,增加租赁住房有效供应,完善长租房政策,稳定供应保障性住房,多渠道满足市民居住需求;并通过加快推进旧区改造、城中村改造、既有多层住房加装电梯和住宅小区美丽家园建设等方式,多策并举改善市民居住品质。

附:意见全文

关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见

沪建房管联﹝2021﹞48号


各有关单位:


为深入贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的工作要求,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,构建完善房地产长效机制,着力稳地价、稳房价、稳预期,坚持租购并举,增加住房供给,调节住房需求,强化市场监管,促进本市房地产市场平稳健康发展,经市政府同意,现提出如下意见:


一、进一步发挥好联席会议作用。发挥好市促进房地产市场健康发展联席会议平台作用,指导、协调、推进全市房地产市场监管工作,落实部门管理责任,增进联动协调,加强信息互通,强化政策执行力,提高政策实施效果。


二、完善土地市场管理。优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。


三、严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。


四、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。


五、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。


六、严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管,保护购房人合法权益。


七、严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管,开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度,形成执法合力,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。


八、坚持租购并举。进一步完善住房租赁体系,扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式,多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。完善租赁住房发展配套支持政策,规范住房租赁市场秩序。


九、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造,积极开展“城中村”改造,确保征收安置房源供应。加快推进旧住房更新改造,加大既有住宅加装电梯工作力度,启动实施住宅小区“美丽家园”建设新三年行动计划,多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量,有效提升市民居住品质。


十、加强政策宣传。加强房地产市场监测,正确解读房地产市场调控政策措施,稳定市场预期,引导合理住房消费。依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。


本意见自2021年1月22日起施行。

 
深圳下狠手:夫妻无资质一方不得联名买房!
深圳此前已屡屡出手,整治楼市乱象,进行房产调控,但依旧没有阻拦住深圳楼市的火热,近日,深圳又有两大网红楼盘获批预售证,推出超1000套超上千万的住宅,据悉“打新”中一套或赚500万!
1月19日,深圳住建局再出手围堵假结婚购房,严打炒房行为。
炒房客彻底无眠!上海、深圳相继下狠手!假结婚、假离婚统统凉凉
图 / 图虫
19日,深圳市住建局发布“深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”,对此前“7. 15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确。
其中最被关注的一条是,居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下;
而在此前深圳市住建局发布的《深圳市住房和建设局关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的通知》中,居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的,购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下,不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。
而在最新的文件中,去年7月这条“可以登记在双方名下”的细则被明确指出不再执行。这也意味着,通过“假结婚”来获得购房资格的行为被“围堵”,这种方法行不通了。

深圳不动产登记中心:暂停夫妻婚内更名

1月21日,一份深圳市不动产登记中心关于转发《深圳市住房和建设局关于明确<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知>若干问题的函》的通知在网上流传。
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网传截图
其中提到:居民家庭住房购买商品房,网签录入时间为2021年1月19日之后的,严格按“来函”要求执行:网签录入时间为2021年1月19日(含当天)的在途业务,待市住房和建设局明确后再予以处理。
此外,还表示:居民家庭购房登记在具有购房资格的家庭成员名下后,在婚姻存续期间是否可以通过夫妻财产协议变更等,待市住房和建设局明确后再予以处理。
对此,记者致电深圳市不动产登记中心,其工作人员告诉记者:目前已暂停夫妻婚内更名,具体操作等待市住建局通知。
值得留意的是,昨日市住建局流出的函中明确了:居民家庭购买的商品房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。
对此,有业内人士表示:

今天的函,是针对已成功购买房产后,暂停了通过婚内财产协议将房产转移至无购房资格一方名下。

 

而昨天的函则是明确了,家庭在新购房产时,不能将房产登记无购房资格一方的名下。

由此来看,无论是未购或已购房产,通过假结婚获取深圳购房资格的方式已经被政策“堵死”。
 
上海楼市“暖冬”行情或被按下暂停键

上海楼市刚刚经历一轮“暖冬”行情,学区房和新盘尤为火热。
1月20日,一份《闵行区房管局会议纪要》在网络热传。有媒体称,上海市房管局召开紧急会议,商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况。不过,仅仅数小时之后,上海市房管局表示:目前没有出台新的调控政策,只是针对目前销售环节中的不规范现象,要求加强销售环节的管理。
在这背后,沉寂了近三年的上海楼市,在2020年迎来量价稳步提升,成交量也一路攀升,尤其是去年底的11月和12月上海楼市“暖冬”行情燥热,市场升温更加明显。

“学区房行情太火了!”

上海市浦东新区市民王女士向证券时报记者分享,“看房的时候,房东要涨5万元,我也没犹豫,还好定了,要不距离现在不到半个月,那套房的总价又涨了40多万元。”
她介绍,2020年12月底她果断出手购置了上海浦东内环一套面积33平方米的双学区旧房,成交价格约450万元,半个月过去同小区同户型的数套房源挂牌总价已经涨到了490多万元。
“充足的供应给年底交易创新高奠定基础。”上海中原地产市场分析师卢文曦介绍,2020年12月上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米,环比增加59.1%,创下2020年内交易新高。与此同时,尽管上海新房的供应与成交在增加,记者了解到,一些热门板块的稀缺户型、学区房源供不应求,一房难求。
此外,同策房产咨询统计,2020年12月上海开盘楼盘超30个,20余个项目认筹率超100%,13个项目认筹数量超1000组。
数月之前,上海新房市场人气最足的一个项目出现13人抢一套房,而该项目首套房参与摇号,验资就得700万元,买二套房验资甚至要1300万元。
不过,卢文曦也认为,当前上海楼市是结构性不平衡,热点板块、热点楼盘认筹高,相反,远郊刚需盘认筹就低一些。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,当前市场成交中,刚需、刚改是绝对主力,上海楼市是经历三年低迷后的需求释放。“周期性力量、疫情下避险与改善需求、抗通胀需求、旧改放量、公民同招教育改革、人才落户放松,这六大力量综合作用下,才形成当前楼市的热状。”
针对此次楼市调控政策,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,政策出台直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时,也非常全面,涉及土地、限购、信贷、税费等内容,充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。通过调整增值税征免年限,使得二手房的交易税费成本增大,防范部分房东房源快买快卖的现象,有助于促进二手房交易的稳定,类似政策对于后续二手房交易影响较大。
 
 
深圳楼市高位运行
二手房均价达8.8万/平米
深圳住建局频繁对细则进行调整,现实的原因是,深圳楼市的“炒作”之风较盛,即使在“715新政”之后,深圳房地产一二手交易也没有明显熄火,依然维持在高位运行的状态。
国家统计局近日公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一年来,70个大中城市中,深圳涨幅最高,涨幅高达14.1%,在各大城市中遥遥领先。根据中国城市房价平台数据,2020年12月,深圳二手房平均单价已经达到了每平方米87957元,大幅领先于京沪广,是北京的1.36倍,是上海的1.5倍,是广州的2.2倍。
交易量方面,据戴德梁行的数据,2020年深圳住宅交易总量将稳居近五年之首。
其中,前11个月,龙岗一二手商品住宅成交总量达360.22万平方米,在全市占比27%,稳居各区之首。与2019年同期对比,包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50%的区域分别为光明、龙岗、大鹏、龙华,增幅分别为64.5%、64.1%、58%、56.2%。

买房“打新”也有新规

在一手房方面,深圳在“715新政”之后,由于存在价格倒挂,依然频现“千人摇”,众多“购房者”参与到这场“打新”的游戏当中。
但官方对“打新”行为的管理也悄然而至。2021年开年,深圳前海两大“网红盘”龙光前海天境和天健悦桂府开始进行预售,两者都要先在i深圳APP上进行购房意向登记,才能在相应公众号线上提交资料。目前,i深圳APP上“购房诚意登记“已经上线。
系统也特别提示:若购房人违反购房政策,将可能会面临5年内禁止使用购房意向登记系统、定金被没收、记入诚信档案等处罚。
此外,针对购房者的购房资格以及收入流水的资格审核也越趋严厉。在天健悦桂府的意向登记温馨提示中,开发商明确要求购房者提供“近半年银行流水盖章文件,需体现首付款流水、打印工资流水或能体现稳定收入,不少于月供金额的2倍”。
一名小贷公司的业务员告诉21世纪经济报道记者,银行对流水(审核)非常严格,收入和流水对不上,“会很严重”。
在对需求端进行规范的同时,深圳也应在供给侧发力。中国城市经济专家委员会副主任宋丁此前在接受21世纪经济报道采访时建言,官方可针对楼市里面出现的新情况做一个“补漏洞”的行为,但针对需求侧的压制,是一种扬汤止沸的办法,深圳的根本是从供给侧加大供应。
据深圳市住房和建设局1月11日发布《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》,数据显示,2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度,共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%;商品住房用地供应227.53公顷,完成2020年度实施计划的182%。

 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/U098V_CyT-hsaey59jqD8Q

上海第一波调控来袭,后期还会再次加码吗?

 

本文原创作者:柯谈(个人微信:linco_kk)
微  信  公 众 号:柯谈地产观(ID:lincokk)
 
2021年1月21日晚,上海市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,自2021年1月22日起实施。核心措施如下:

一、严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

二、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

三、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

四、完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。
 

 

我看到很多媒体都在解读,实在简陋和外行,根本没说到点子上。我最鄙视的就是那些人云亦云,没有客观独立见解的文章。接下来我用最简洁、最直接的方法告诉你这次新政的影响和应对操作:

 

1

 

这次新政发布之前,上海是四大一线城市里唯一对离婚买房的房票和贷票没有任何限制的城市,所以在上海离婚获得房票获得首房首贷资格的确是存在的,但是比例很少,绝大多数人还是无法跨越这个道德门槛的。所以,这条政策对于上海楼市的整体影响较小,不会改变整体供需关系。


此外,对于1月22日政策执行之前已经离婚的人来说,完全不受影响,不要恐慌,继续看房买房。

2

 

2020年大热的深圳、成都、无锡都在调控中执行增值税免征年限从2年延长至5年。上海这次也就是同步跟进。2015-2016年上海翻倍之后,目前上海市面上绝大多数房子都已经是非普通住房了,所以,这个从2年延长至5年的差别,其实就是从差额5.3%到全额5.3%的区别,对于一套满2不满5的1000万的房子来说,以前征收大概10-20万的增值税,现在增加至50万,如果已经是满5年了,那么税费毫无增加。

对于目前行情下一个晚上跳价50万的千万房产来说,增加二三十万的增值税,这个负担显然不够,而且明摆着会继续转嫁给买房者。

3

 

通常年底银行的贷款额度都是紧张的,放款速度比较慢,年初额度充足,放款很快。而这轮上海上涨最火热的却是2020年10月以后的四季度,也就是说在本来放贷速度就比较慢的时候,上海成交量照样大涨,房价照样上升。所以,政策要求的控制放贷节奏,会降低二手房流通速度,但是对于房价影响不大。

4

 

上海不像深圳,深圳投资投机炒房盛行,而上海是改善客、豪宅客占大头,纯炒作投机的比例严重少于深圳。在上海市场上利用信用贷、经营贷、消费贷买房的人比例并不多,更多的是卖一套买一套的改善客户。所以,这条对于规范房地产市场有用,但对于上海目前楼市的火热抑制作用也有限。

5

 

完善新房摇号制度,优先满足无房家庭。这个政策未来还会出具体操作细则。这对于纯刚需来说是福音,可以有效降低新房抢购的火爆局面。

但是,如果新房摇号倾斜无房家庭的话,那么上海目前大量的二套房和投资保值的需求就会直接外溢到二手房市场上,反而会增加二手房的成交量并继续推高房价。

此外,对于有明显限价倒挂的新盘,比如前滩、大虹桥等热门板块,必定会滋生一批代持打新的投资客。资本逐利是本性,只要有倒挂,单靠倾斜无房户是不够的,因为没人知道一个无房户背后有几个投资客。

6

 

这轮上海的房价上涨是从2020年3月份开始的,看我文章的人都知道。上半年是学区房最先涨,下半年开始改善品质房才涨,2020年国庆节之后就是全面普涨。

这轮上涨其实主要就是三个推动力:一是货币放水导致的资产保值对抗通胀需求;二是2020年上海第一年开始在初中实行公民同招、民办摇号,导致学区房大涨;三是过去三年上海房价跌至谷底,积聚了大量的改善需求。

而1月21日的这次新政对于以上三个房价推动力都没有根本性的解决。

中央经济工作会议和央行已经定调,2021年货币政策不急转弯,保持稳定性、连续性,未来一年,居民保值抗通胀的预期仍然还是很强烈。而上海招生政策这次没有调整,必定还会有大量的学区房需求存在。上海现在明显是新房库存告急,二手房库存不够一个月的消化。

所以,这次新政更多的是从预期上给上海市场一个缓冲、减速的作用。从根本上看,仍然无法彻底扭转上海楼市向上的局面。

7

 

由于新政的执行,春节前上海的成交量会下滑一些,房价会比较平稳,房东跳价会减少很多。买房客和房东都会开始观望。

但是,过完年的小阳春开始,上海的新房和二手房成交量还是会向上攀登。因为学区需求、抗通胀需求、改善需求仍然大量存在,而最严峻的却是上海新房和二手房库存根本不够消化,严重供不应求才是房价上涨的根源。

所以,2021年上海的小阳春会如期而至!

8

 

房住不炒,是上海必须要坚守的,这点毋庸置疑。所以,这次新政更像是一次试探和试水,并没有一棍子打死。上海希望通过观察市场热度来逐步出台相关政策。

上海目前还有很多加码空间和政策储备:

一、深圳广州限售,北京限竞房限售,而上海是一线里唯一不限售的城市。

二、上海现在首套利率4.65%,二套5.25%,在全国所有的城市里都是最低的。

三、在四大一线城市中,只有上海购买法拍房是不需要购房资格的,北京、深圳、广州都需要有房票才能买法拍房。

四、上海房产可以赠与没有上海购房资格的直系亲属。据我所知,很多人以此来腾空自己的房票,购买多套房产。

五、上海的二套普通住房商贷首付是5成,二套非普通是7成,这个比北京和深圳都要低。

六、多校划片等招生政策还可以调整。

以上这些政策储备都是上海楼市的杀手锏,只要这些政策不出台,上海楼市就还会继续向前。

9

 

这次新政对于上海楼市来说,就是一次警戒和吹哨,但是不是暂停键。在接下来完全可以预见的小阳春之中,如果上海房价还是继续大涨的话,以上储备政策就会出台。

所以,需要学区房的、需要改善房的,还想吃到最后一波涨幅的朋友,留给你们的时间不多了。

10

 

等到上海开始限售、提高二套首付比例、按揭利率开始增加加点数、取消法拍房和赠与的房票,或者调整学区政策,那时,上海的这轮涨幅才会彻底结束了。

彻底收紧之前,子弹还是会飞一会!

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/oHxjKOl358B8nYhr8osreA

上海楼市,可能要降温了!

上海楼市热度可能要降一降了!
这两天,网易房产独家获取了一份《闵行区房管局会议纪要》,每日经济新闻也跟踪了报道。
但财联社说,闵行区房管局相关人士没有收到通知。
无论如何,这件事情牵动着上海无数购房者的心。
下面我先给大家解读纪要,然后分析原因、影响以及房价趋势。
纪要显示:
为了严控上海楼市过热,将采取一系列措施「防止新房认筹过热」。
我们先看会议内容:
上海楼市,可能要降温了!
说实话,按照上海现在的市场情况,探讨这样的会议内容,是符合情理的,满足“房住不炒”大基调,也遏制了上海楼市过热的房价。

上海楼市,可能要降温了!

会议第一条强调:认筹红线3:1。
也就是说一套房源最多3个家庭认筹,超过4个都不行。
这从某方面,遏制了千人抢盘的楼市怪象,也在舆论上少了“火药戏码”。
而且政策强调,项目不得和中介联合操控周边二手房价格,人为抬高二手房价格。
这套逻辑应该是针对于不限价的纯商品房。
楼市有一条逻辑,新房带二手。
例如一个地方拍地出现了地王、楼王,备案价远超于周边二手房,那么这个项目开盘后,由于价差影响,极容易拉动周边二手房房价上涨。
中介则会告诉购房者,你看隔壁新盘都卖到10万/平了,这边的次新房怎么也得卖到8万/平吧,房价都是这么“带飞”的。
超过3:1,开发商不得捂盘,必须全盘放量。
这点非常好,历史经验,大部分开发商看到房价上涨就偷摸捂盘不放,能多赚就多赚。
大量捂盘,导致市场供应急跌,房价上涨。
而此政策一出,相当于定向打击开发商捂盘行为,在供应端稍微轻松一些。
同一家庭同一时段,全市只能认筹一个盘。
这一条例是为了限制买房人的。
之前买房人只要有钱,可以在市内任意认筹,导致多个楼盘认筹比超高,而且如果同时中多个标的,会抢占别人中标名额。
俗话讲“占着茅坑不拉屎”,浪费公共资源,就是这个意思。
当天去化率超过90%的楼盘,只要认筹就必须去房管局备案,如果退房,一年之内就不能买房。
这条相当于上一条的补丁,彻底将富人群体摁在粘板上,乱抢房、占名额的乱象被制止。

上海楼市,可能要降温了!

 

整体来看,这次的调控思路,是从新房市场入手,通过限制买卖双方交易行为,来打击乱象和降低交易频次,以达到给楼市降温的目的。
对买方市场来说,重重限制下,买房人选择空间少了,买房决策变得异常重要,对应购房成本也高了。
卖方市场,全面打击捂盘行为,开发商不能投机取巧炒房价,相当于变相让利给购房者。
整体来说,就是定向打击上海开发商和土豪级购房者,让利给还没买房、刚刚能上车的刚需。
我前段时间预测过,上海作为全国房地产重点标杆城市,2020年成交太火了,2021年大概率会出政策降温的。
不然在舆论上,上海会变成“房住不炒“的反面教材。
毕竟很多人都喜欢把“房住不炒”跟“房价不能上涨”联系起来。
但问题来了,上海是因为炒房而导致楼市大火的吗?
并不是。
“要求本地两套,外地一套,而且外地人想买房需要5年社保+已婚”。
沪九条出台后,上海楼市这几年根本没有炒房空间。
所以这次政策出来的条例只是在交易端做文章,并没有涉及到“四大限法”层面的升级,未来也不可能升级。
接下来正如纪要内容,未来还会考虑出台,“离婚两年内不能买房”、“收紧资金监管”等政策,继续给漏洞打补丁。
不出意外,2021年上海的房贷利率会逐步上调,而且为了买房,接下来上海还可能掀起一股离婚潮,这都是可预测的。
上海楼市,可能要降温了!
既然上海市刚需买起来的,“大政策”已经见底,那么像这次“限制交易空间”的政策,对市场只能起到“降温”的目的。
真正无法从根源上解决上海房价上涨的事实。
站在市场角度讲,现在上海购房情绪高涨,既然政策限制新房市场,新房不好买,那么只有一个结果:
群众掉头涌向二手房市场。
然而上海二手房市场并不乐观,库存已经全线告急。
数据显示,截至目前,上海现存二手房库存4.3万套,按照当前一个月2.9万套左右的去化速度,库存周期下降到短短的48天。
而且近期上海业主开始大量下架房源,准备囤货居奇,年后再出手,肯签字的业主越来越少。
这又会助推供需杠杆失衡。
所以这次政策只是缓冲降温,年后,上海二手房房价还会涨起来,大家要做好准备,“势”不等人。
常有人问能不能上车,我都被问郁闷了。
大概从2019年年底我就喊大家上车了,不买;疫情之后又喊了一次,还是不买;现在已经涨起来了,依旧不买……每天就是孜孜不倦地问。
问:为什么?
答曰:害怕高位站岗,感觉房价会回落。
朋友讲,这就是股市韭菜的常规操作,如果你知道这家企业的底层运行逻辑,就会选择快速入场,且不断加码,不要怕高,只有更高。
上海这波房价逻辑也是如此,刚需托起来的房价,基本不存在炒房泡沫,库存这么低,供需又失衡,基本没有回调余地。
有这种心态的千万别来找我了,我劝您不要买,万一亏了,还不得提着砍刀来找我?中年人也要讲武德,哈哈。

◎本文作者 | 子木

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/dam_1hxtt3A8aTCQMDjsZw

上海浦东新区!入学门槛低,普娃的乐园,众多优质学校怎么选?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

提起浦东的教育资源,大家的第一反应是:教育资源最丰富,中考人数最多,竞争压力最大。

 

浦东是名副其实的新上海人聚集地,能够留在上海的多为外地来的精英,为避免阶层滑落,对子女的教育自然也是有着更高的追求。因此,也就注定了浦东教育不一样的特点。

 

今天,我们来细数一下浦东新区的优质小学,通过几个维度进行对比,为各位幼升小的家长提供参考。

 

浦东新区目前有233所小学。其中公办210所,民办23所。

 

公办最著名的就是上海实验、明珠、福外。除此之外,六师附小、建平实验、进才实验、浦东二中心也都是家长们十分认可的优质学校。

 

称霸上海的教育大区!入学门槛低,普娃的乐园,众多优质学校怎么选?

 

 

而因为民办摇号的政策,以及多校划片的风声,一贯制的实验东校洋泾菊园也特别受家长追捧。

 

民办小学里,福山正达、平和、协和双语以及今年新招生的未来科技学校最为热门。

 

这么多所好学校,家长们该怎么选择呢?接下来,我们就从以下九大维度帮家长梳理一下思路:

 

1.硬件 2.规模 3.师资 4.生师比 5.教学特色 6.学费 7.升学路径 8.入学门槛 9.统筹方向

 

称霸上海的教育大区!入学门槛低,普娃的乐园,众多优质学校怎么选?

*上海实验是比较特殊的公办学校,小初高十年一贯制,非地段对口,这里暂不做对比。

 

称霸上海的教育大区!入学门槛低,普娃的乐园,众多优质学校怎么选?
分析解读

1. 硬件:浦东地方大,学校的硬件条件也都比较好。除了明珠AB两个校区比较迷你之外,其他学校的硬件条件都不错。

 

2. 规模:优质学校大多都有2-3个校区,而单校规模最大的要数进才实验,今年一年级招生12个班。

 

3. 师资:大专及以上教师占比差距不大,但中高级职称教师占比差距还是比较明显的。最低的协和双语只有2%,毕竟体制外对教师的要求有所不同。其他的学校里,公办的六师附小和民办的福山正达的中高级教师占比相对比较低,只有36%左右,而公办的福外花园和民办的未来科技高达71%和86%,放在全市,也绝对是领先的。

 

4. 师生比:在师生比方面,民办肯定优于公办的,普遍在1:12左右,而协和双语只有1:7.6,比浦西的协和校区还要高。公办的福外花园和洋泾菊园生师比在1:15左右,也是家长们比较喜欢这两所学校的原因之一。

 

5. 教学特色:无论是公办还是民办,都有英语特色的学校,这是浦东新区的优势所在。而明珠的智慧数学也是比较特殊的存在,让其他公办望尘莫及。

 

6.学费:公办免费,性价比绝对高。而民办学校中,福山正达的性价比是最高的,一年只要3.9万,是浦东民办摇号最热门的小学,没有之一。

 

接下来,我们再看一下和入学、升学相关的维度对比。

 

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7. 升学路径:浦东公办小升初是户籍对口,明珠的地段对口初中一般,所以往年90%左右的毕业生都会择校民办,择校率连续几年都蝉联上海第一,是张集、上宝、华育、上中东第一大生源提供地。

 

福外、福外花园、六师附小、二中心虽然对口初中都不错,但往年小升初也有不少择校民办,上外附中、张集、上实、新竹园、建平远翔等。

 

相对来说,建平实验、进才实验选择对口的会比较多,尤其九年一贯制的上实东和洋泾菊园,大多会选择直升。

 

对于民办小学来说,福山正达之前只有小学,2019年新成立了民办九年一贯制学校——福山正达外国语学校,小升初又多了一个选择。另外三所民办都有初中部,直升比例比较高,升学压力小很多。

 

 

 

8.入学门槛:浦东的大部分学校人户一致就可以进,甚至明珠、上实东、洋泾菊园这些优质学校在往年居住证积分也有机会入读,对非沪籍家庭十分友好。但福外一直都很热门,要人户一致2年甚至3年才比较稳妥。

 

今年六师附小事件相信很多家长都有所耳闻,往年人户一致都能进,而今年报名人数众多,导致今年刚迁入户口的86个孩子被统筹到新合并的万德校区,一石激起千层浪。

 

9. 统筹去向:大部分学校都没有统筹历史,所以不太清楚如果报名人数超过招生人数会统筹到哪里。建议家长们尽早迁入户口,从而规避统筹的风险。

 

通过这九大维度的对比,相信各位家长已经可以筛选出符合心理预期的好学校了。那么如何进入这些学校呢?

 

上海公办小学采用的是划片入学,自然离不开学区房。这里我们整理出各学校对口学区房的门槛价格,供大家参考。

 

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浦东学区房价格去年普遍涨了1,2百万,福外+建平西的挂户口一室户单价更是站上了20万大关。如果能接受强小普初的话,可以选择明珠A/B校区,内环内起步价在500万左右,性价比非常高。低于1000万的三房大多都是楼梯房,对于品质要求比较高的话,都要1500万以上,而且还有继续上涨的趋势,有需求的家长建议不要再等了。

 

对于想要摇民办的家长,今年的摇号情况也要了解一下。

 

称霸上海的教育大区!入学门槛低,普娃的乐园,众多优质学校怎么选?

除了新开办的未来科技全部录取之外,其他三所民办的报名人数全都超过计划人数,需要摇号。说起未来科技,这里还要补充说两句,未来科技是明珠的民办版,今年刚开始招生就引起热议,19点放学,作业全部在学校完成,家长非常轻松,惹人羡慕。

 

 

 

浦东的好学校其实远远不止这些,由于篇幅有限,这里就不多做介绍了。

 

如果家长们选择让孩子在浦东读书,我们为大家推荐3条升学路径,供家长们参考。

 

第一条路径:持续鸡娃,冲击上实

上实位于浦东三林,是唯一有小学部的三公,公办的学费民办的成绩,小初高十年一贯制,可以说是很多家长心目中的神仙学校。今年先摇号,摇中的再去上实参加面谈。

 

想要孩子具备进入上实的实力,在幼儿园阶段就要持续鸡娃。上实的校长在家长会上说过,学校招的不是智商最高的孩子,而是看综合能力。所以想要进上实,家长们可不要顾此失彼。

 

第二条路径:摇号,搏民办

浦东的民办其实不少,但不是每一所都值得摇号,建议不要为了概率高而去摇一般的民办,不太划算。

 

虽然浦东公办学校的入学门槛不高,有些摇民办也能回来,但毕竟还是有风险的,家长们要做好心理准备。

 

第三条路径:求稳,买学区房

从这一年的学区房价格涨幅不难看出,大部分家长还是喜欢确定性的。尤其浦东的公办教育资源非常强,入学门槛又不高,抛开通勤因素,对于大部分家庭来说都比较适合。

 

总的来说,浦东地大、人多、学校多,无论公办还是民办,都有很多选择。而且入学门槛低,对于新上海人或者非沪籍家庭十分友好。但如果大家都是冲着头牌学校而来,的确存在“僧多粥少”的情况,但实际上,如果不是盯着实力太强的那几所,浦东可选择的学校还是不少的,可以说是最适合普娃的乐园。

 

无论牛娃还是普娃,升学规划都不能少。教育规划绝不是家长的负担,十几年后回首,你会感谢当初自己的用心和努力。

【END】


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