近日，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。
意见明确表示：2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到“十四五”期末(2025年底)，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
强调要大力改造提升城镇老旧小区，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。
因为旧改不仅能拯救“老破小”小区脏乱差、没有电梯、缺乏健身娱乐设施、没有物业管理等问题，还可能让部分人的小区升值！
根据媒体的报道，2019年具有20年房龄的沈阳小西小区，成为沈阳首批既有住宅增设电梯的试点，电梯安装后，房价每平米涨了2千元。
那么，老旧小区改造目前进展如何？如何改造？所需资金从哪来？下一步将怎样推进？上海哪些地方将迎来旧改？
1、旧改的目标。
按照意见要求，各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。据官方此前测算，这一部分重点改造对象约有30亿平方米的规模。
2、为什么要改造？
住建部调研发现，这些老旧小区有几个特别突出的问题，一是管网破旧，上下水、电网、煤气，还有光纤，这些设施要么缺失，要么老化非常严重，老百姓反映非常强烈。
二是这些小区建造时间较早，很多公共服务是缺失的，比如养老、抚幼、物业，再进一步说还有文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等，这都是普遍存在的问题。
尤其是现在很多老旧小区老龄化程度较高，老年人特别需要电梯，这也是很多居民呼吁了很久的事。
三是这些建造时间比较长的城镇老旧小区，很多没有物业管理，公共环境普遍比较差，包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等，这些问题直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。
3、如何改造？
根据意见，改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。
基础类主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。
完善类主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
提升类包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
4、钱谁出？
老旧小区改造一举多得，但关键问题来了，这需要真金白银，钱谁出呢？
意见明确，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。
具体包括5个方面，合理落实居民出资责任，加大政府支持力度，持续提升金融服务力度和质效，推动社会力量参与，落实税费减免政策。
在居民出资方面，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。
在政府支持方面，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。
意见还要求，商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。
住房和城乡建设部城市建设司副司长刘李峰说，受疫情影响，截至5月底，今年新开工的老旧小区改造项目约为年度任务量的20%，但进入6月后新开工项目快速增加，截至6月底，已达到40%以上。
上海是旧改得领头羊。作为较早于旧改赛道上发力的一线城市，上海旧改工作已成果颇丰。
根据《上海市住房发展“十三五”规划》，2016-2020年期间，上海预计实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造，将完成中心城区240万平方米成片二级旧里以下房屋改造。
在2019年，上海着力破解“老小旧远”等民生难题，完成55.3万平方米、2.9万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，完成1184万平方米旧住房综合改造、104万平方米里弄房屋修缮保护，新增供应各类保障房6.3万套。
进入2020年，上海将坚持“留改拆”并举，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，继续花大力气推进旧住房综合改造和里弄房屋修缮保护，新增供应各类保障房6万套；引导支持多层住宅加装电梯。
与此同时，上海也加紧激活历史遗留的“毛地”。据悉，数年前实施的“毛地”出让规定由开发商承担拆迁补偿安置费用，但因资金、收益、市场预期等诸多原因，上海市中心目前有多幅“毛地”处于“沉睡”状态。
2019年，上海共有静安区宝山路街道257和258街坊、虹口区万安路地块3幅“毛地”启动旧改，2000多户居民受益。
截至2019年底，中心城区目前还剩27块“毛地”，涉及居民约2.9万户。其中，2020年上海重点推进的“毛地”共有8幅，分布于黄浦、虹口及杨浦。
前段时间，上海市城市更新中心的挂盘成立，表示上海进一步加快了旧改与城市更新的进程。
首先我们要明白，旧改和棚改不一样，大部分只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。
同时，旧改使得旧房子翻新又能多住十年，有人本来想换房子的，因为旧改就可能打消购房念头，那么市场上潜在的购房需求是减少的。
这种矛盾主要体现在三四线城市，因为新房都矗在那里卖不完。你把旧房子改好了，大家不买新房子怎么办？
对于向上海这样的有人口增量的一二线城市楼市来说，我觉得影响不大，旧改对楼市的影响有限。
但值得注意的是，本质上，这依然是中央定向对楼市放水的举措，只不过水流到了老旧小区。在这其中老旧房子拥有者，水泥钢筋等传统制造业、参与设计的企业、地方是最大的受益者。
不在此范围的人们则是相对利空。尤其是之前买不起新房的刚需，因为老破小在旧改之后一般都会升值，所以选择空间又小了一些。
所以如果你想买老破小二手房，得抓紧在它旧改之前上车了。
