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◎智友学院（ID：zhiyoucf88）| 卢卡斯

谁也不会想到2020年那么跌宕起伏。

 

好在今年在股市楼市里赚钱的概率，比去年要高。如果没有，请反思一下自己的双手。

迈进21世纪下一个十年之前，我们花了两周时间，整理过去十年里各大资产的涨幅。

人的感知会出错，也常常被历史打脸。

 

十年之间，深圳房价从1万7涨到8万多，却抵不过茅台股价翻了13倍。

茅台股价从197块涨到1800多块，却依然排不上A股涨幅前十。

都说股市不赚钱，但基金涨幅中位数竟然跑赢了中国房价。

我们抓取数据中的关键信息，尝试回答这三个问题：

 

1）过去10年，买什么资产最赚钱？

2）这10年里，核心资产发生了哪些变化？

3）下一个10年，老百姓应该买哪些资产？

让我们先看不同资产的对比：

 

三个结论：

 

1）美国信仰股市，中国信仰楼市。——此话可以概括过去十年中美两国的核心资产。

 

美股里，标普500指数十年上涨225.1%，纳斯达克指数涨了438.8%。中国楼市里，北京房价涨了175.3%，深圳房价涨了372.2%，全国214城平均涨幅95.7%。

 

2）在中国的资本市场里，基金比股票表现得更好。

 

股票型基金的涨幅中位数是156%，而股票的涨幅中位数是-8.34%，沪深300指数十年上涨45%，上证指数十年涨5.6%。

 

股票每年的涨幅排行榜一直在变化，但基金里反而能看到不少熟悉的面孔。

 

由于2010股市处于高位，后文会客观地分析中国资本市场的不足和潜力。

 

3）存款利率下跌严重，中国迈进“利率下行”时代。

 

存款利率的下降似乎皮痛肉不痛，但跑不赢通胀的现金就是在贬值。类存款产品余额宝的收益也在下跌，“中国理财躺赢时代”将消亡。

 

楼市黄金十年。

 

北上广深这四座一线城市过去十年的平均涨幅是221.5%，实现年均涨幅12.4%。

 

（数据来源：Wind）

 

如果你没有成功上到一线城市的车，买的是二线城市的房子，过去五年的价格也翻了一倍。

 

（数据来源：Wind）

 

为了呈现过去十年中国楼市的整体情况，我们梳理了214个城市过去十年的涨幅数据：

 

1）83个城市的涨幅在100%以上，10年下来，房价起码翻倍；

2）214个城市的平均涨幅有95.7%，没翻倍的城市都没跑赢大盘；

3）房价下跌的城市只有2个，剩下的212座城市都是上涨的。

 

从数据来看，2010-2020的确是中国楼市的黄金十年。闭着眼睛买，大概率都是赚钱的。

 

加之房子这一资产流动性较差，逼着长期持有，投资者能吃下完整的涨幅。

 

那么过去十年，买哪些城市的房子赚得最多？

 

先把前30城的数据放出来：

 

【完整214座城数据见文末】

 

如果单从涨幅看，不一定要买大城市才赚得多。说不定你老家的房子涨幅比大城市还厉害。如果想看看自己的老家涨得怎么样，我们整理了完整的表格，文末可以领取。

 

涨幅前30的城市中，有大城市，也有不少陌生的面孔。

 

1）北上广深这四座一线城市以及新一线城市，靠工作机会、教育、医疗吸引大量人才，人们收入变高，从而推高房价。

 

2）大家比较陌生的城市，比如临沂、南阳，其实是千万级人口大城。国人有回老家买房子的传统，从而推高房价。

 

3）还有一些城市因为棚改拆迁推高房价，或者本身房价起点就比较低，各种复杂的因素都会导致房价上涨。

 

总的来说，过去十年，各地房价基本都在上涨。如果你要赚得多，不一定要买一线城市。打个比方，你在保山买了房子，2000涨到8000，涨幅就已经跑赢武汉、西安等新一线城市了。

 

这也是为什么过去十多年来，国人喜欢炒房，因为瞎买都能赚。

 

不过这里，我们需要注意一点：

 

涨幅不同于涨额！！！

 

同样涨幅200%，保山的2887到8697，涨了5810元；广州从13120到39203，涨了26083元。保山的涨额只是广州房价涨额的零头。涨额的大小，更能反映城市房价涨幅的价值大小。

 

这里我们再参考一个数据，整理自国家统计局的70城房价。这里虽然没有给出涨额，涨幅数值相比实际情况要保守不少，但排名更能反映实际情况——各城市房价涨幅的价值大小。

 

【完整数据文末领】

 

北上广深厦，一直在前十。剩下的五个城市则发生了变化：

 

前五年，2010-2015：贵阳、乌鲁木齐、郑州、太原、西宁——内陆的省会城市吃香；

后五年，2015-2020：合肥、无锡、杭州、南京、武汉——新一线城市霸屏。

 

今年被频频谈论的问题“北方城市vs南方城市”，也能从这前5年后5年的涨幅数据看出端倪。——经济南移，人口南移，金钱南移。

 

接下来要投资房产，不能瞎买，得找有上涨空间的城市了。关于下一个十年的房产投资，我们后文会认真讲讲。

 

接下来继续盘点资产涨幅。

 

股票比我们想象中要赚钱。

 

下图是A股过去十年涨幅前20的股票。

 

幻想一下，你十年前花10万买到这榜里的某一只股票，放个十年不管，现在已经变成300.6万了。

 

看着吓人的涨幅，我总结了过去十年A股的赚钱逻辑：

 

1）A股是能赚钱的，但大多数人没法从A股赚钱。

 

A股前20只股票，过去十年平均涨幅1542%，翻了15倍。

 

但是大多数人没法从A股赚钱的原因也很简单，股票拿不住，没法长期持有，一点波动就受不了，自然也吃不下涨幅。不像房地产流动性那么差，逼着你长期持有。

 

另外，A股的新陈代谢能力确实不太行。过去十年A股股票涨幅的中位数是-8.34%。对比一下隔壁美股的中位数93.46%。

 

2）看趋势行业，科技与医药占了半壁江山。

 

从行业来看，电子科技占4家，医药行业占7家，剩下的便是金融、消费、家电、农业、白酒、材料的龙头股各1家。

 

3）10年涨幅的前20，在单年涨幅前20都排不上号。

 

十年涨幅最猛的20只股票，在过去每年涨幅前二十里基本不见踪影。只有双林生物、华夏幸福、同花顺和闻泰科技入围过1、2次。

 

连大家熟悉的贵州茅台，在过去十年，没有一年挤进过前20。但这不妨碍茅台优秀的业绩和涨幅。把时间周期拉长，贵州茅台也荣登涨幅TOP12。（过去十年的股票涨幅完整表，文末可领取）

 

这说明什么？不要过于在意单年度涨幅，看准优秀的上市公司后，给足够的耐心和陪伴，享受业绩增长的长期回报。

 

大家可能对牛市的印象还停留在2007年大牛市。但实际上，今年的十倍股数量已经堪比2007年大牛市了，比2015年中旬的顶峰还多。

 

另外，涨幅第一和涨幅第二十的分化越来越大。这也是A股分化的缩影。2成的股票提供8成的收益。

  

基金比股票表现得好。

 

如果没有能力挑选优质股票，又想享受资本市场的红利，朋友们这十年有两个选择1）买指数；2）买基金。

 

上证指数十年涨幅5.6%，沪深300十年涨了44.6%。上证失真，沪深300一定程度反映大盘。

 

基金成了过去十年最能反映A股赚钱效应的“指数”。

 

下图是过去十年涨幅前20的基金，有一个数据也值得关注：全部股票型基金的涨幅中位数是156%。

 

这是一个令人意外的数字。

 

1）过去十年买基金，大概率赚钱。

 

全部股票型基金的涨幅中位数156%，不仅跑赢A股、美股和港股所有股票的涨幅中位数，而且也跑赢了全国214城房价涨幅中位数91.2%。

 

2）十年涨幅TOP20，往往不是单年度涨幅的前20。

 

每年都会有涨得很猛的基金，但十年下来稳定增长的基金，常常不会出现在单年度业绩排行上。（过去十年的基金涨幅完整表，文末可领取）

 

过去几年，不少优秀的基金经理也出现在大众视线中，比如十年十倍基（2005-2015）的朱少醒、易方达的张坤、兴全的董承非……他们不会霸屏单年度业绩前列，但长期下来业绩稳且高，真正的价值投资者。

 

从过去十年，看未来十年。

 

我们没法从过去的数据得出未来的结论，未来就应该买什么。但是，我们可以从近十年的趋势结合政策看出一些端倪，以及未来核心资产的转移。

 

一、对于房产，我认为有三点需要注意。

 

1）房价已经过高，房价涨幅正在变缓。

 

不管怎么说，中国的房价都已经不便宜，而我们看近几年的房价涨幅，也能看出涨幅已经趋缓。

 

2）如果想依靠出租赚取回报，租售比实在不合理。

 

据报告，2020年全国50个重点城市的租售比1：611，远低于国际合理租售比区间水平。

 

50个城市中，在房价和租金不变的前提下，厦门需要81.3年才能通过租金收回买房成本。

 

（数据来源：老c队长）

 3）“房住不炒”定性，楼市分化严重。

 

2020一年，除了一线城市，不少城市出现了房价猛跌的情况。二八定律，楼市分化严重，接下来要抓住核心资产，人、钱、产业流往的城市，房子才有更长远的升值空间。而这也要求投资者有更加专业的投资眼光。

 

我们认为，接下来房产投资可以着重关注：

1）超一线城市；

2）大都市圈；

3）高新科技产业地。

 

如果你对中国的资本市场有信心，接下来十年也许是机会。

 

二、中国A股有足够的潜力。

 

1）上证指数和沪深300成过去式，创业板指数和科创板50才反映A股未来。

 

被诟病多年的上证指数和沪深300，以及A股垃圾公司颇多，一个最根本的原因是注册制和退市制改革未推行。

 

随着反复提及，退市制最近出台了意见方案后，资本市场的改革将加速。而使用了注册制的创业板和科创板，更能反映中国资本市场的潜力。

 

下图对比了美股和A股的各大指数。创业板指十年涨了181.4%，几乎与道琼斯工业平均指数持平，而科创50实现了单年增长36.1%。

 

前些日子，博主“招财大牛猫”梳理了过去十年创业板的所有股票。

 

“期初2800万本金投创业板所有股票，拿到今天，算上两只退市的股票，是1.04亿，盈利7600万，盈利273%，平均每年24%。一个显而易见的结论，A股肯定是能挣钱。”

 

接下来随着退市制和注册制落实，A股会迎来一波企业大清洗。

 

（数据来源：招财大牛猫）

 

2）优秀上市公司的股票，越来越是核心资产。

 

当我们把视野从A股外延到美股和港股，会看到阿里、腾讯、金山、唯品会涨幅都很不错。还有一些未上榜，但涨幅优秀的公司，比如大家喜欢去补习的学而思“好未来”。

 

当我们吐槽A股垃圾时，已经有不少企业在“悄悄拔尖”了。而下一个十年，A股当然也有不少的机会。

 

如果你有能力挑选优秀的上市公司，请像投资房产一样长期持有，去享受业绩增长、股价上涨的长期红利。

 

如果你觉得自己还没有足够的能力挑选优秀的股票，也可以选择指数基金或者优秀的主动型基金。

 

三、基金是比较适合普通人的投资。

 

基金市场越来越成熟和壮大。开放型基金依靠优异业绩吸引更多地投资者，也激励着基金经理不断创新高。

 

今年新基金数量创新高。随着竞争激烈，对基金的业绩和回撤控制都是更高的要求。

 

另外，不仅数据显示存款收益下降，最近还出了两件事情逼迫大家从存款里跳出来：

 

1）存款的按档计息正式取消。以前存5年，3年取出来会按3年定存利息计算，现在只按照活期计算。

 

2）互联网金融平台的高利息存款产品陆续下架。存款薅羊毛的最后阵地正式告终。

 

基金的优点是可以做组合，兼顾稳健与进取的投资风格。比如用二级债基替代保本产品，用偏股基金参与股票投资，攻守兼备。

 

今天只是一个综述，关于今天的完整数据，大家记得扫文末二维码领取过去十年各大资产涨幅完整版本。接下来一周，我们也会更针对性地给每一个板块做年度总结。

 

关心下一个十年投资机会的你，不要错过了。

 

 

作 者 | 房东的ID

来 源 | 房东看世界

 

正文

 

听说最近一些热点城市房地产市场回暖，上海房价基本上回到了2017年上半年的水平。我对房价这个主题一向比较谨慎，有观点也不一定全说，因为目前在互联网上无论对房价唱多或唱空都是不安全的，所以我今天就在实事求是的基础上做点正能量的事：去除焦虑。

 

我们从最新的中央经济会议说起。这次会议提到了很多下一步的发展方向，重点包括：

 

要整体推进改革开放，强化国家战略科技力量，增强产业链供应链自主可控能力，形成强大国内市场市场，夯实农业基础，强化反垄断和防止资本无序扩张，促进房地产市场平稳健康发展、持续改善生态环境质量。

 

不要对房价感到焦虑的第一个原因是国家意志。

 

因为从下一步的发展战略来讲，房价和过去那样大涨没有好处，国家主观上不想让房价再大涨了。比如说强化战略科技力量，假设一套房一年增值200万，人才哪来心思领着每个月小几万的薪水搞科研？再假设大多数人都背上负债去买房、炒房，哪还有钱去扩大消费，让国内的消费市场培养壮大呢？

 

这也是为什么中国这几年来一直强调“房住不炒”的原因，因为不能再炒了，再炒下去金融风险会进一步增加、社会代价会越来越大… 我们当然不能眼看着房地产这个“灰犀牛”已经站在这里还去招惹它。

 

这次会议继续坚持了“房住不炒”，而且把“解决好大城市住房突出问题”放在了首位。要了解一点常识，那就是在中国这样一个拥有全要素掌控能力的国家，普通人最好不要和国家方针作对：国家鼓励你做什么，你就应该做什么；国家不要你做什么，你最好就别做什么。比如2015年各个城市放松房地产调控，降息、降准、降首付，那会儿就是鼓励你买房，如果顺势买房了，到现在至少也是翻倍的回报。现在国家要培育消费市场、要坚持房住不炒，不想涨也不想跌，你却还要继续加杠杆、继续炒房，逆势而行能成功吗？

 

“房住不炒”已经五年了

 

另外多说一点，有些人老喜欢拿美股和中房来作对标，说这两个资产虽然都有泡沫，但还是会永远涨下去。我这里说点不同看法，美股和中房完全没有可比性，两者不是一个大类资产、不在一个市场、也不是一套运行逻辑。

 

中房上涨本质靠的是中国的城市化、经济发展带来的居民收入提高、购房者的“六个钱包”以及购房者负债的潜力；美股上涨的靠的是全球化背景下美国上市公司的创新和业绩增长。

 

再者股市上涨有利于企业运行，促进投资与消费、提振市场信心、改善企业资产负债表、促进实体经济发展，同时也利好与股市挂钩的社保和养老金；房价上涨则会提高全社会成本、增加居民债务、影响民生福祉。

 

所以，拿关系到自己国家民生的房价去和没任何负担的美股对标和比拼，持这种想法的人不是脑子太蠢就是心眼太坏。

 

放下焦虑的第二个原因，是普通人要让资产跑赢房价一点也不难。

 

就拿房价标杆北上广深来分析，目前北京平均房价比2017年3月还要低10%、上海大约和那时持平、广州和深圳的平均房价比2017年3月高约30%。

 

再看看其他资产，同期沪深300涨了50%、标普500涨了63%、纳斯达克100涨了137%。这些可不是个股，而是容量很大的指数，换句话说你根本不需要是一个投资高手，只要在何时的时间傻瓜式买入一些基本面不错的指数基金就可以大幅跑赢房价了。

 

如果你持有了这些优质的权益类资产，以至于自己的身价涨幅比房子更快，而且流动性更好、可以随时变现，你还会对房价感到焦虑吗？

 

那为什么大多数人不敢重仓投资权益类资产呢？因为怕波动。我们持有的股票或指数基金每天交易时段内都会刷新数字，如果你有300万放在里面，一天涨跌个1%就是3万，如果来一次大跌可能就是损失十万，这感觉很不爽。但反过来想想，房子的实际价值每天就没有变化吗？也有的，只是你看不到，没有成交。一个限贷或限购令，就可能让一套房子的成交价瞬间下降10%，只是你一下子看不到而已。房产这种成交周期长、交易成本大的特点反而让业主有了All in和长持的勇气。

 

投资股票类资产应该向买房学一点佛系和耐心，在认准了一项优质资产的前提下，以合理价格买入后就不要老盯着市场看了。有些人买了股票之后，恨不得交易时段每分每秒都盯着K线图，这真的一点意义都没有，纯属浪费时间。

 

在严格的调控之下，房产作为投资品的价值也在越来越差。买房之后我们就是业主，作为业主我本来是对房产拥有一切权利的，但现实是无论是限售时长、学区调整还是未来可能的房产税上线，业主没任何决定权。投资者拿大钱投到房子里去，相当于把自己财富的命运决定权交给别人，甚至什么时候卖也由不得你，你不觉得有点不靠谱吗？

 

所以普通人应该保持学习，放宽视野，抗通胀可不是只有买房一条路可以走，恰恰相反，我们现在更多更好的选择。如果在能力有限的情况下非要在房子上钻牛角尖，最后的结果一定是得不偿失。

 

第三个放下焦虑的原因，就是焦虑没有用。这似乎是一句废话，但很多人还是体会不到。有焦虑的功夫，不如多花点时间放在学习、工作和家人身上，你会发现比买房赚钱更有意义的事情实在是太多了。

 

今天的房价已经涨上了天，在大城市里买一套房成为了一个奢侈的梦想。

如何解决这个问题？

还真有人想出了办法，那就是共有产权房。

简单的说，就是你和政府共有产权，你只有一部分产权，但你也只需要出对应产权部分的钱。

不过，这房子政府是不住的，只有你住。

作为代价，这房子未来的出售是受到限制的，你只能转让给其他符合共有产权房购买资格的人，而不能想卖谁就卖谁。

但是，你可以用比市场价低的多，甚至是低一半的价格，入住一个完全属于自己的房子。

你自己不想走，没有人可以让你搬家。

看起来美极了，一举多得，解决了所有的问题。

共有产权房，集体土地新曙光！

当年的人是这么赞美的。

2017年，北京市决定大力推行共有产权房制度，彻底解决住房问题。 

当年9月30日，北京首个共有产权房锦都家园进行网络申购，16万人抢名额，最终12万人通过了审核。

北京人果然是饱受无房之苦，居然这么多人来抢房，共有产权房真的是解决了大问题，让常年工作与北京的人终于有了一个自己的家。

为北京工作了十年，却不能有一个自己的家。

只要政府大力供应土地来建设共有产权房，那这种事以后不会再有了。 

但等到了2018年，正式签合同的时候，情况发生了180度的大转折。

北京共有产权房弃购成风，而且越来越严重，那些摇号中签的人居然都不仅要了。

整个2018年，北京市推出了28个共有产权房项目，最高弃选率近99%，最低弃选率也达到37%。

最开始，我们担忧共有产权房的供应不足，结果刚开始卖，就陷入了卖不掉的尴尬局面。

不是说北京人很缺房子么？怎么这么便宜的房子居然不买?

2019年1月，大兴的瑞福园项目，有2231户居民通过了资格审查，参与了摇号，但这个项目只有301套房源，也就是说7个人里面只有1个人能买到房。

但最终，居然只有50套房源签了合同，弃购率达到了97.7%。

2019年1月，房山区的金林嘉苑项目，900人通过了资格审查，但最终只有180多人购房，弃购率达80%。

2019年3月，城志畅悦园564人里只选走了121套房，弃购率达81.9%。

2019年4月，金悦嘉苑推出了1244套房子，共有3907人参与摇号，但最终只卖出去60套，弃购率高达98.5%。

面对堆积如山的共有产权房，政府扛不住了。

2020年6月5日，北京市顺义区宣布暂不供应共有产权房用地，因为目前库存的共有产权房完全足够使用。 

每一套共有产权房，价格都比周围的房子便宜的多，为什么没有人愿意买？

而且北京市住建委一开始就对媒体宣布，北京共有产权房具备和商品房同等权利，可按照本市规定落户和上学。

啥权利都有，价格还便宜30~50%，为啥非要去买周围更贵的商品房?

有人一语道破天机。 

“买这玩意不赚钱啊。” 

北京的共有产权房只是表面上便宜，实际上并不便宜。

如果是5成产权，那么购买价格确实是会比周围的二手房便宜一半，本来只能买50平的房子现在可以买100平。

但与此同时，将来房价上涨，你也只能拿到5成的收益。

而且卖出的时候，你只能卖给具有购买共产房资格的人，销售途径大大受限制，这就导致房价的涨幅要落后于正常的商品房。

既然如此，那我为啥不直接买一个50平米，具备全部产权，可以自由交易的正常商品房呢？

啥，我可以花一半的钱住一个大房子，解决我的居住问题。

别逗了兄弟。

真想住大房子，我不会去租房么，现在北京市的房租那么低（相对于房价），犯不着花这么大成本去住共有产权房吧。

我买房，就是为了暴涨赚钱的，虽然表面上我喊着自己是刚需。

如果你通过制度保证我买房一定赚不到钱，那我疯了才会去买房。

如果你通过制度保证我买共有产权房一定少赚钱，那我疯了才会去买共有产权房。

从制度上来说，共有产权房是一个真正贯彻“房住不炒”精神的好制度。

但很可惜的是，如今的购房者，90%以上都是奔着保值增值去的。

他们买房，只是想通过房产，获得一条阶层晋升之路。

或者说是惧怕因为不买房，而成了别人阶层晋升的踏脚石。

而共有产权房，因为去掉了投资属性，恰恰不具备了商品房的这个功能，所以遭到了市场的冷遇。

国人对房子的需求，根本不是居住需求，而是投资需求。

如果实实在在的居住需求真的那么强，那根本无法解释租金相对于房价而言为什么会这么低。

以前还有杠精说商品房捆绑了户口和学区等指标。

实际上这些东西确实值钱，但没那么值钱，能值个十几二十万就不得了了。

当然这东西没有市场价，很难证明。

不过如今具备同等权利的共有产权房遭到了买房人的抛弃，足以证明这个论点。

共有产权房相对于商品房的最大优势就是居住面积大，可以大一倍甚至更多。

而共有产权房相对于商品房的最大劣势就是交易困难，如果未来房价上涨，那么获利较小。

小的不多，但确实小了，因为你交易困难所以市场必然会给予折价。

就因为获利稍微少了那么一点点，北京的买房人宁可居住面积小一半，也不愿意去买共有产权房。

这些买房人想买的究竟是可以用来居住房子，还是一个炒作的筹码，足以就此证明。

上涨预期，是9成以上买房人的唯一理由，剩下的其实也有很大的资产增殖考虑因素在里面。

如果不是这些年房价涨的太猛了，是不会有那么多中国人如此迫切想买一套自己的房子的。

2014年的时候，中国的商品房堆积如山，被迫要“去库存”。

而这5年，开发商开足马力拿地建房子，房子是越造越多了。

为啥不需要去库存了？因为房子都卖光了。

而卖光的唯一原因，就是因为房子涨价了。

涨价才能去库存，跌价只会导致库存越来越多。

所以我们看到了很多房子被尘封10年甚至20年，一直是毛坯状态无人居住。

因为只需要持有就可以无脑躺着赚钱，那自然会有人去这么做。

一个长期以来几乎只涨不跌，零持有成本，给自己带来巨大财富增殖，让自己光宗耀祖的东西，才是真正的“刚需”。

真正能掏出几百万买房的，没几个是糊涂的，大家都是明白人，心里跟明镜似的。

为了解决北京市共有产权房的问题，2019年10越24日，广州推出了新政策，允许持有满10年的购房人，按市价购买政府的产权份额，转为可以自由流通的商品房。 

和北京市的相比，广州市的共有产权房明显好卖的多。

但这没有意义。

这种做法和降低首付标准没有任何区别，无非就是加了一个10年限售。

某种意义上来说，这是在助推房价上涨，因为降低了首付。

3成首付和1.5成首付，区别是非常大的。

至于限售10年，意义倒不是很大，直接把毛坯空置10年20年的新闻我都见过。

只有房价上涨预期还在，这些空置的毛坯就不可能出售，和你是否限售没关系。

其实各地方政府是希望房价上涨的，不断上涨的房价对他们有巨大的好处。

如果只有好处，那大家也不介意房价上涨，毕竟在房价上涨的过程中所有人都很爽，哪怕无房人也只是吃醋，并没有什么损失，看起来是一个非常完美的游戏。

但房租却没有涨。

疯狂上涨的房价和缓慢上涨的房租之间的矛盾，将带来一个巨大的问题，就是价值回归。

世界上没有任何一个投资品，可以长期背离价值，自人类文明建立以来没有一次是例外。

也许你可以背离10年甚至20年，但不可能背离更久。

价格和价值背离的程度越大，崩盘的时间点来临的越快。

要么摁住房价，让房租慢慢涨上来。

要么就是让房价崩下去，崩到和房租持平的地步。

在全球所有的成熟房地产市场中，租金是一定要高于贷款利息的。

因为资产的购买者不是雷锋，他冒险贷款买这个房子不是为了做慈善的，而是为了通过租金来牟利。

你花10万买辆工程车，租给别人，用到报废总共可以获得10万的租金，如果中途出了意外导致不能出租那么你自行负担所有损失，那么你愿意买么？

脑子没毛病的人都不会愿意买的。

不过一旦掀起投机泡沫，比如说买入之后没几个月就有人愿意以11万元买入这辆“具备收藏价值”的稀缺工程车。

那么这辆车的价格就会被疯狂爆炒，最终涨到100万乃至于1000万也不是不可能，毕竟人类历史上一株毫无价值的郁金香，都能卖出一栋楼的价格。

但如果不允许这辆车或者说郁金香涨价，只允许依靠租金来收回本金。

那么一切的需求，会立刻消失。

因此，中央在这轮调控中提出的政策，是“坚决遏制房价上涨”。

不是什么遏制不合理的上涨，是坚决遏制房价上涨，一切上涨都不允许。

只有坚决遏制房价上涨，才能真正实现房住不炒。

也只有坚决遏制房价上涨，才能让商品房也出现北京共有产权房那样抢房人大量弃购的局面，让房子真正回归居住属性，而不只是一个炒作的筹码。

绝大多数地方政府都是很听话的，坚决执行中央指令。

但深圳的房价，很是不听话。

如今上海的房价，也有不听话的迹象了。

该管管了。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/ecmvkNUzziZwfyb6fK6IeQ

 

最近部分城市的楼市有转暖迹象，有些地方一直在涨、有些已经涨了有半年。但与此同时，大多数热点城市的租房市场还是非常非常冷。

诸葛找房数据显示，在2020年11月，全国50大中城市租金挂牌均价为34.71元/平方米/月，创了2019年1月以来的新低。同时11月一线城市平均租金环比下跌了1.2%，同比下跌2.9%。

深圳房价和租金走势（2015年1月 – 2020年10月）数据来自中原地产

如果你关注楼市，就应该把租房市场放在和买卖市场一样重要的位置去看待，因为租房者才是真正的刚需，租房市场可以反映一个地方真实的住房需求和经济状况。

过去，城市化背景下的供不应求是房价上涨预期的最重要支撑，但面对下降的房租和市场上无数租不出去的房源，我们才发现这个被我们重复无数遍的话可能是只一句谎言。越认真看就会越明白：脱离基本面的房价上涨只是信贷游戏和对房价上涨预期的自我加强。

这里我说一个很多人都不认可的判断：中国目前没有任何一个城市的住宅存在客观总量上的短缺，包括空置率很高的二三四线和县城，也包括北上广深这样的热点城市。

商品房这种东西的供求关系非常特别，我们生活中一般的商品都是价格越低买的人越多，但房子是房价越涨买的人越多，房价一跌连所谓的“刚需”都变得不刚了。而当人们面对一个商品越涨越买、趋势不断强化时，这个商品的泡沫就开始积累了。

那么，热点城市是不是供不应求呢？可以说是、也可以说不是。这主要取决于你怎么理解。

就拿地少人多的深圳来举例，从市场流通盘的角度看，深圳的确供不应求，深圳楼市早已进入存量时代，即二手房的成交远多于新房成交，二手房市场贡献了大多数的市场供给，但由于房产没有持有成本而且多年来几乎只涨不跌，导致很多业主囤货居奇，大量在2011年限购出台前买入的房产，甚至有很多房子不入住、也不出租，存量房被冻结，无法对二手房以及租房市场形成有效的供给。但从总存量来看，深圳以及其他热点城市根本不存在供不应求。如果房子真不够住的话，那么为什么市场上的出租房源数增加了呢？为什么房租不涨反跌了呢？为什么没有人露宿街头呢？ 为什么晚上那么多窗户都是黑的呢？

再重复一次，各个城市的住房总量都不缺、但缺流通量，造成这一情况的原因是贫富差距导致的房产囤积 – 买房的人早就不止一套房，没房的人攒钱速度永远赶不上房价。这也是为什么那些限价新房的打新者大都是代持，因为在现在的房价水平上还有购买力去打新豪宅的人，怎么可能在之前没有自己的房子呢？

你所感受到的“供不应求”不是资源总量的短缺，而是资源分配的结构性问题和存量难以盘活所导致的错觉。

以三年的限售期为例，这意味着一个城市每成交一套二手房，未来三年就少了一套房的潜在供应。所以说无论是限购还是限售，并不是真的要打压房价，而是为了让房价稳定，这些措施压缩了市场的流通盘，大幅度降低了换手率，一个东西成交被压下去，但仍然可以一劳永逸地占有资源、市场上也仍然存在一个买到就赚到的上涨预期，价格不会短期大起大落，但可能会更稳定地上涨，而且在之后的走势当中很难出现什么向下的回撤。

所以要房价真正回归理性，一方面应该严控信贷，毕竟贷款是房价上涨的最主要动力，人造流水、假流水和假收入证明、代持等违规行为必须一网打尽；而更深层次的供需方面，则应该降低流转成本、盘活市场存量，甚至通过一定程度的持有成本把空置的、多套的房产逼向市场形成有效供给。未来在采取这些新的方法之前，楼市的运行逻辑恐怕不会发生什么根本性的变化。我们这里说的逻辑和方法，其实各个城市的管理者都门儿清，用不用只取决于想不想而已。

房价上涨的同时，租金萎靡不振，结果就是租售比更夸张、租金回报率更低。一线城市平均租金回报率已经跌到了只有1.3%的程度，意味着77倍的资产估值（1.3%的倒数），这背后还有房产的折旧和土地使用年限的消耗。

2015年1月以来 深圳住宅的租金回报率从2.5%以上下降至1.17% 深圳在2004年租金回报率曾高达7%以上

客观来说，现在各个热点城市的租金也不算低，对于大多数租客来说，租金基本上也接近于他们自己可以承受的最高水平，租金回报率低不是因为租金这个分子太小，而是房价这个分母太大。因为租金是消费、无法加杠杆，租金受到租房者收入的束缚，但房贷在流向市场的过程中，却不受到按揭申请人收入的束缚，这就要说到一开始提到的假材料了。这玩意儿现在已经是房产交易环节一个心照不宣的黑产，我可以很确定地说，目前热点城市大半的房贷申请提供的都是假材料，包括提前转账制造的流水、或干脆用假流水、或伪造收入证明。我们凭常识计算也能发现造假的普遍性，一套500万总价的房子（一线中刚需中的刚需），按当前全国首套房平均利率5.24%、三成首付和三十年按揭计算，月供在1.93万元，如果遵守商业银行压力测试的要求，还贷者每个月净收入应该在这个数字的两倍（3.86万）以上，这也意味着税前收入要在5万以上。有多少所谓“刚需”可以满足这个要求呢？如果材料不造假，恐怕高房价城市没有多少人能申请得到房贷了。其实银行也知道这些事，但是睁一只眼闭一只眼，因为房贷已经是银行最安全的业务之一了，大城市住宅目前是银行眼中最好的抵押品，没有之一。

 

目前各个热点城市首套首贷的按揭利率是5.24%，哪怕是五成首付，“以租养贷”也是不可能做得到的；而就算你全款买房，租金回报也还不如银行定存的利息，房产的持有者继续持有的唯一理由就是赌未来房价还要涨。但是万一不涨怎么办？

 

其实现阶段稳房价的主要目的，大概是希望让房价保持平稳，然后等全社会平均收入、通胀都跟上来之后，房价就显得不高了，这既可以化解高房价问题，又可以避免房价快速下跌带来的金融风险。比如：很多年以后一碗面300块钱，人均月薪5万元，然后房价还是5万/平，是不是就不觉得贵了？这就是以时间换空间。

现在的情况说明，即使以时间换空间得以顺利推进下去，所需要的时间也会很长，这就是为什么“房住不炒”会长期坚持下去。2004年至今的这十六年里，一线城市住宅平均租金也只是涨了刚刚一倍而已，而且这十六年还是城市化速度最快、经济增长最快、居民收入增速最快的阶段。

房价高而租金低，那么有没有人想过把房租炒上去呢？

还真有，大大小小的长租公寓就试图用租金贷给房租加杠杆，弥补低租金背景下长租公寓商业模式的致命缺陷。但结果我们现在已经看到了，因为房租是消费，在这种东西上加杠杆根本不可持续，最后租金不仅没有上涨，反而自己的业务爆雷了。

加不了杠杆的东西就炒不动，这也是为什么十多年来房价涨幅远超租金，也解释了为什么房价对房贷政策这么敏感。在2014年底到2016下半年，我们经历了六次降息、六次降准，无数城市主动降低首付比例，放宽二套甚至三套房的贷款空间，结果我们也看到了，各个地方的房价在很短的时间内涨了一倍甚至更多，而同期市场住宅租金没有大涨。

租房市场和交易市场正在越走越远了，但这个趋势不可持续。

不要小看租房市场发出的信号，楼市的潜在风险是任何一个有常识的人都看得见的，关键在于化解和避开这个风险。借用银保监会主席郭树清在不久前说的一句话：房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房产泡沫。

 

当问及转型中最难的决策时，贝壳找房联合创始人&CEO杨国安表示，最难的是「决定要不要转型」。

和遇见痛点再转型的企业不一样，链家发展状况一直比较良好，并且处于行业龙头，孵化贝壳是「主动转型」的决定。「主动转型更难，因为它不够痛。有更美好的追求才能做出这个东西。」贝壳成立之后，一直致力于用数据和科技改造房产经纪行业，将物、人、服务标准化。

科技如何重新塑造一个非标、低频、重资产的行业？从2C到2B，贝壳如何保证自己作为平台的公平性？主动转型时，企业组织文化应该如何调整？

整理 | 机器之能

来源 | 青腾大学《一问》

今年8月，贝壳找房在美国纽交所敲钟上市，一跃成为中国最大的房地产交易和服务平台。在过去一年上市的中国企业中，贝壳找房是被讨论最多的企业之一，因为它处于需求最大的房屋经纪行业。

贝壳找房脱胎于链家，链家是中国最大的房产中介品牌。2018年，贝壳上线，将链家、德祐等加盟品牌以及房产信息平台等汇集到一起，形成具有线上、线下优势的平台。平台形成也奠定了贝壳的优势。

这是所有房产经纪公司都不曾涉足的平台业务，基于平台优势，贝壳连接了众多人和门店。据贝壳财报显示，截至2020年9月30日，贝壳平台连接的经纪门店数已超过4.4万家，连接的经纪人已超过47.7万。

平台之外，贝壳也希望在非标、交易不确定的房屋经纪行业建立行业标准，在体系内部实现房屋经纪人的协作到外部联动各个生态系统各方的参与。

最近，在青腾大学《一问》视频中，腾讯集团高级管理顾问、青腾大学教务长杨国安对话贝壳找房联合创始人、CEO彭永东，探讨了贝壳面临数字化转型、建立行业标准等举措背后的挑战与故事。

以下是采访实录，经机器之能整理：

 一 

互联网时代房屋经纪面临哪些机遇与挑战？

杨国安：你觉得今天的世界和20年前最大的变化是什么？ 

彭永东：大家肯定还是有更多的理想，希望生活变得更好一些。对商业世界也有更多的要求。

杨国安：互联网时代房屋经纪有哪些重要的机遇或挑战？

彭永东：有很多变化会在细微之处发生。比如说以前大家不会线上去看房子，原来认为买房子选房子这么大一个事儿，怎么可能只通过线上看VR就做决策。但今天线上看房已经在发生，虽然并不能完全取代实地看房，但已经成为重要的一部分。

第二是我们会看到越来越多的人，会把房屋经纪人看成他可以一生从事的职业，很多人在规划未来5年到10年的职业计划，我觉得这也是一个很细微的变化。

杨国安：这个行业比较传统，有什么痛点？

彭永东：我觉得有几块，对于从业者来说，从业时间非常的短，行业平均从业时长可能只有10个月，但房子是低频的，所以如果从业者不看长，消费者就更不会有很好的体验，因为没有人会关心这个单子里面消费者体验是什么样。现在消费者看房体验很差，无论是线上还是线下体验都非常差。

这个行业需要一个看长的机制，因为对于消费者来说，这是他一生中最重要的一个决策。那么如何让这个行业的服务者都看长，如何让它的体验变得更好？这就是如何来重构整个产业基础的一个最底层的逻辑。

杨国安：贝壳是怎么做战略的布局，来掌握机遇，或面对挑战？

彭永东：我们认为这样的产业，最核心的就是没有标准，到底这个行业需要什么样的标准，我们把它归纳为三点：

第一点是物的标准，就是房子的标准，如何通过数据对每个房子进行相应的定义，不同的房子之间如何来进行描述？第二点是人的标准，什么叫一个好的服务者？什么是一个合格的经纪人？第三点是流程的标准，整个行业流程从第一步到最后的完成需要多少个环节？每个环节是怎么定义的？

这三个标准如果能够得以建立，甚至能够得以应用，那么行业就变得完全不一样。

杨国安：假如贝壳可以成为行业标准制定者的话，对公司能够带来什么样的发展？

彭永东：标准本身会被检验，所以我们基于两个底层的核心价值制定标准：消费者体验更好、服务者从业时间更长。毫无疑问，这样的方式确实能让整个组织有更好的发展。

杨国安总结：贝壳我觉得是一个非常特别的案例，因为它让链家从自营变成加盟，再变成开放的生态平台，转型很大。

商业模式转型背后我看到的是，数据和科技让它转型更加顺利。换句话说，房屋中介是一个非常典型的传统的行业，服务不标准、劳动密集、重资产、线下低频。链家用数据和科技让从业者更加关注用户体验，让流程更加标准。我觉得这是一个比较有趣的案例。

 二 

如何从0到1重建房屋经纪行业标准？

杨国安：在整个的转型升级里面，数字化和科技扮演什么角色？

彭永东：为了满足消费者的需求，你采用的要素重组的方式和做事的方式发生了根本性的变化，这是本质。你做事的方式是否传统，决定了你是什么样的组织。

第一，数字本身对整个模式有增量的价值。刚才我谈到物的标准，包括我们今天把每套房子通过VR完全线上化、数据化，它解决了很多行业要素被重新带到一个更大的空间的问题。从这角度来说，数字化毫无疑问推动了消费者体验和行业效率提升。

第二，组织的不断迭代。我认为科技进步的核心是创造一种场景，可以不断迭代自己，而且迭代的速度会越来越快，快意味着刚才我谈到两个价值的快速提升。数据让这种快速迭代成为可能，因为任何的迭代前提都是要闭环。有了系统，有了数据，数据会成为设计的一个输入，对整个流程再进行重构，再产生数据再进行重构，形成一个高速迭代的闭环。这会让整个组织从一种传统的模式进化到一种更新型的组织方式。

杨国安：讲一两个具体的例子，数字化之后很明显的改变是什么？

彭永东：在数据化以前，很多事情在物理世界发生后就烟消云散了，你根本不知道。

有了数据以后，你会发现用户和房子是有关联度的，启示就是你可以对不同的客户推荐更精准的房源，让客户更有效率的把时间花在和他高度关联的这些房子上。消费者本身很难描述需求，比如你说我想买套房，你想买什么样的房子呢？这是很难被表达的。但是数字化之后，很多的模型模式可以被抽象出来，你的推荐会更加精准，时间效率会更有效。这就是一个很典型的例子。

我们再看服务者，经纪人在和客户互动的时候，在不同能力点上的表现有高有低，那么如何对他进行精准培训？数字化之后，你可以看到或判断出来，一个经纪人在他整个的300个能力点上有哪些瓶颈需要突破，然后给他相应的训练，并看到后续的表现。你也可以看到经纪人在 APP上和客户互动的质量高低，他对客户的回答是否有质量，这些都可以成为下一次迭代的一个输入。这就可以帮助服务者不断提升能力。

杨国安：感觉贝壳的梦想还是推动行业往更健康的方向转型升级，在房、服务者、流程这三方面的标准化，你们具体做了什么事情？

彭永东：第一是物的标准。全中国有超过2.6亿套房子，其实每一个房子都有一个档案，有相应的数据和描述房子的方法。我们今天已经完成了2.2亿套房子的楼盘字典。所谓楼盘字典，就是通过300多个字段来描述某个房子的信息，并且不断进行动态丰富。

第二是经纪人标准。我们希望让他们从业时间更长、更有能力、更有操守，

第三是服务的标准。其实就是关于整个过程中的sop(Standard Operating Procedure标准化程序)，怎么去界定每一个环节，不仅要界定出来，还要把sop固化在系统里。同时通过数据化，能够把数据化之后的结果反向对流程进行再重构，就这样形成一个不断迭代的过程。然后对它检验就是，看服务有没有更少的瑕疵。

杨国安：为什么将切入点选择在楼盘支点？想解决什么问题？

彭永东：这行业里面有房子、客户、经纪人这三方，所有数据必须附着在一个载体上，我们认为最好载体的就是物理不动的这些房子。对于消费者来说，他必然要消费这些数据，你对他的研究越深，数据化程度越高，那么这件事情就能解耦整个的匹配效率。

杨国安：你还会有一个核对，以确保你的房源是准确的。这是一个核心要做的事情吗？

彭永东：在2011年以前，消费者线上看的房子很多是假的。2011年我们推出真房源，第一点就是解决这个房子在地球上有没有。怎么办？因为我们有楼盘字典，所以我们已经把地球上有的房子都数出来了，去系统里录房不需要用键盘，只需要用鼠标点选就可以，你就从数据库里面选哪一套房子是要出售的。

第二要解决房子业主真实意愿的表达。第三个还要看这信息真实性，我们后来组建了，在今天看来已经是全中国最大拍摄团队，有超过1000人专门给房子拍照片和VR。我们现在已经有超过600万套的VR空间数据，已经是全世界最大的空间数据资料库。这些都是为未来的产业进化奠定基础。

杨国安：为什么有这么多假的信息跑出来，这个行业为何产生这个现象？

彭永东：因为它是低频的。低频的特点在于，消费者不是经常去做这件事情，因此，鉴赏力和评价的能力没有养成。又因为低频，服务者只有10个月，对他来说最关键是能否成交，而用户体验放在了第二位。所以服务者可以发一个比较低的价格，或者虚假房源，客户就能找到，这意味着有可能会达成成交。

某种程度来说，这个行业的门槛太低，原来大家认为这个行业不需要努力，就能卖房子。但是我们不这么看，我们认为这个行业需要非常强的知识和技能要求。从这角度来看，我们也看到这个行业门槛越来越高，让那些投机者更难进入。

杨国安：从卖方到买方，如何制定服务流程的标准化，有哪些步骤？

彭永东：我们把服务流程分成10个环节，在10个环节里面，每个环节都有不同的人负责，如果你具备一种能力，就可以承担这个环节里的工作，同时获得相应的收益。这样就能够权责利对等。我们还通过系统把这10个环节连起来，连成一张网。

在整个的过程中，他就会像打怪升级一样，不断提升自己的能力，做更多的环节，同时获得更多的收益和客户的认可，形成正的循环。

杨国安：这三个标准不只是满足于自己链家本身的自营，现在也推广到你们的加盟德佑，再到甚至其他的品牌（百川），给我感觉是从自营到开放到一个生态，整个的演变，背后思路是怎么样？

彭永东：核心问题是，我们对消费者是开放的，总希望消费者越多越好，多多益善。但是，当我们面对经纪人的时候，我们在思考一个核心问题是，经纪人到底是我们的员工还是客户。如果认为是客户，就是多多益善，如果是员工，组织总是管理不过来的。

当你管理员工，10万、20万、50万的时候会越来越困难，所以我们在想，如何把经纪人当成客户，去看待背后的思维，就是我们能给他提供什么价值，给全中国的经纪人提供什么价值，以及能给全中国的品牌和经纪公司的门店提供什么价值，我们核心认为能够对他们创造价值。

基于过往10多年的思考和沉淀，以及整个行业基础设施的搭建，我们认为可以脱离对经济或者对品牌的定义，对门店的定义可以扩展到整个行业，因此我们引出贝壳这样一个平台的模式。

杨国安：我们要打造平台、生态、核心，你是一个赋能者，所以大家觉得你是公平、公正的，要不然你就偏帮了自己，那么其他人为什么要陪你玩呢？所以在这方面，我们怎么要保障（公平）？

彭永东：底层机制设计，我们只检验两件事情，第一件事情，是否有利于客户体验，第二件事情，是否有利于服务者从业时间更长，这两件事情是没有任何基于平台角度去考量的。我们最关心的核心事情是，如何对一个服务者进行相应的评价，评价机制是否足够公正、公平和公开。消费者对它的体验是否高、是否低，决定了你的ranking机制。

最大的两个变化，第一是它具备一种可能，能够把流程进行拆分，如果没有科技的话很难进行这种拆分。最关键的事情是拆完之后，还要通过系统把它再连上，所以在网上可以和任何一个节点进行连接。

有了系统和数字以后，这种合作可以发生在更大范围，他可以不知道合作的是谁，但是他只需要知道他的信用分是多少，把自己的环节做好，就可以和下一个环节进行无缝地衔接，在更大范围里形成一种网状结构，这些事情没有技术、没有科技是很难实现的。

杨国安：有没有一个演变的想象空间？

彭永东：第一，我想这空间还是很大的，对我们来说有三个空间，第一个空间是，房子里面住的空间，第二是社区里面的空间，第三个是社区外面的空间。中国人对住有非常强的需求，未来也会有越来越多的需求。有非常强的这种需求，而且未来也会有越来越多的要求。

我们认为围绕这些楼盘字典、房子数据，很多需求可以延展出来。过往20年，最早中国人解决可以住的地方，人均居住面积很小。到今天，大家住得越来越好，未来还会有更多的要求。我们认为在这件事情上，有很多可以想象的地方，现在有很多需求没有得到满足，缺乏更多有品质的供给。

有了平台以后，可以提供更多新的延伸，在装修行业有非常多的改善机会点，包括家里lot的智能硬件，以及社区服务，比如搬家。我们也是基于用户的需求，自己本身能力的沉淀，不断寻找我们还有哪些可以创造价值的例子。

杨国安总结：我自己对贝壳这次访谈印象最深刻的是，他对行业的格局跟对未来的趋势的判断是看得比较远的，而不单是满足链家自己的升级转型，而是看到更大的行业发展。

基于此，他定下了很多的标准，愿意做很底层的东西，创造开放共赢的平台，将自己定位于一个赋能者，而不是一个经营管理者。作为赋能者，他们衍生了平台的各个模块，开发很多的产品，让很多工具包来支持他们，从竞争转变为合作。

 三 

从2C到2B，组织文化如何转型？

杨国安：从自营到开放平台，从to c到to b，从线上到线下线上的结合，在巨大的转型里面，对你们来讲，对哪一方面提出新的要求？

彭永东：做平台就是把经纪人、门店甚至是品牌主当成我们的客户，从原来管理关系变成合作关系。如何帮他们创造价值就变得很重要，之前在做垂直的时候，其实是比较关注竞争的，外面总有一个和你做同样事情的玩家。做平台以后，更多关注的是非零和博弈，双赢，主要是创造价值，整个思路会发生巨大变化。

之前在做直营的时候，我们认为只要把自己长板做得特别好，就可以了。换做平台以后，我们发现不能有短板，就是变成每一块板都很重要，这件事情是我们非常深刻的理解。

今天这件事情倒逼各个专业线条的提升，以前大家谈到能力时，讲的是提供更多的客户和房源仅此而已。实际上，需要多维度进行赋能。

如果它是店东的话，对人的管理是不是一个能力？肯定是个能力，如果这样的话，人力团队在这个地方能帮助什么？来对他一个门店来说，他需不需要做marketing？他也需要做marketing。如果这样的话，整个平台的marketing团队能做什么？这些都是整个组织带来非常大的变化。

杨国安：在新的一个平台之下，你怎么凝聚你的员工，如何转变他们的心态，让他们的心态转变为，不是跟别人竞争，而是推动这个行业发展？

彭永东：我认为团结最大的力量来自于瞄准整个产业的变化，再到你想创造什么价值，为行业带来哪些不同。这件事情反而会成为凝聚大家的重要力量。如果因为我们的存在让产业不一样，这是不是我们的价值，是不是可以让大家有成就感。

我们的成就感来源于两个方面：一方面是城市数据的变化，另一方面是经纪人身上发生的个体变化。消费者会夸，“你做的挺好的”，我们认为这件事情是更高级的成就感。这需要团队不能太封闭，既要接受新东西，又要认可自己，但同时又得否定自己。大概需要在一种非常矛盾的状态下完成升级，这就是柔的力量。

杨国安：能不能讲一讲你们新的使命？

彭永东：我们的使命叫有尊严的服务者，更美好的居住，我们认为服务者是有价值的，有尊严的。如果你不对客户好，发假房源永远不可能有尊严。

我们认为整个平台的服务者应该提升自己的能力，让那些更有能力、更有操守的经纪人在平台上获得更多。

其次是更美好的居住，中国拥有超过30亿的行业规模，但是行业体验非常差，一点都不美好。我们提出通过重建标准，引入新的价值，让消费者体验越来越好。所以我们认为有尊严的服务者，更美好的居住是贝壳的起点，也是源头。

杨国安：对于有专业的从业者，你们如何培养他们的专业能力？

彭永东：我们会分成三层，分别是经纪人、门店的店东及品牌主，针对此有不同做事的方法。

经纪人就是新居住的产品，他们是什么样子，这个产品的基础就是什么样。我们通过相应的课程、认证及评级来提升行业从业者的能力素养。同时，源源不断引入更优质的供给，招聘优质毕业生进入这个行业。

门店店东是门店的创业者，对于他们而言，最稀缺的是科学化的管理。因此，我们在上海搭建了一个花桥学堂，专门买了一栋楼，对门店和店东进行培训，告诉他们如何提升技能、演练。另外，对于品牌方也是一样的。通过这些方式让服务者变得不一样。

杨国安：能否讲讲如何用一套机制区别好的、及不好的人，建立更良性的循环。据我所知，你们有贝壳分数、贝币及信用分，这三种体系的应用原理是什么？

彭永东：信用分有点像驾照分，如果你有相应违规的行为，就会有相应的扣分。贝壳分是一个更长效的机制，通过更多要素对经纪人建立更立体的描绘，例如对合作，基础知识素养等提供相应的评价和评级。

消费者是可以看到经纪人的贝壳分，他有多少分，他超过了多少人，大概在贝壳分里面排名是什么样子的。而贝壳币是一个基于更短期的表现，比如你做了一个事儿，那么你就可以获得一个贝壳币。有了贝壳币以后，就有相应的权益，相当于用钱去买。只有达成一定贝壳分，有权限后才能买贝壳币。如果贝壳分很低，即使有贝壳币也没用。

杨国安：在整个能力升级过程中，最主要的挑战有哪些？

彭永东：主要在于内部的挑战，核心是角色变化带来的不适应感，以及能力的迭代。我们有时候最多同时在做上百个项目，你的赋能是否会带来更好的效果与体验，需要时间与信任做一些调整。

杨国安：既得利益者在新的游戏规则里面，会不会遇到一些挑战？

彭永东：挑战蛮多的，比如VR讲房，以前大家认为自己做得蛮好的，不需要这些能力，所以不愿意学习。又例如真房源，价格更真实，显得更高了一点，消费者可能不选。在这过程中，属于我们需要去改变，需要去提升，但是又没有回报，中间是最难的。

杨国安：在整个转型升级过程里面，你做过最艰难的决策是什么？

彭永东：最难的角色肯定还是决定要不要转，要不要在战略上往这个方向去迁移。说实话我们并不是遇到一些挑战后做这件事情，而是在一个非常好的状况里面选择去做这样的变化。选择，这也可能是最大的一个挑战。

杨国安：最终你们是基于什么原因拥抱这个决策？

彭永东：我想可能还是建立在我们能创造什么价值的基础上。如果我们自己把自己定位成一个组织，把自己做好就可以了，可能也不太需要做这些事情。但我们认为这个行业未来一定是相互合作的，合作能让经纪人从业时间变得更长。我们认为这个行业未来一定是关注消费者体验的，这会让行业变得更有尊严，更有自己的长期的发展。而且我们也相信数据和科技能让行业发生巨大的变化。

杨国安：最大的风险在哪里？

彭永东：最大的风险可能就是，贝壳这模式没做成，然后原有链家也做坏了，这是最差的结果。

杨国安：转型升级过程里面，你作为CEO，扮演最重要的角色是什么？

彭永东：可能还是不断的告诉大家方向，不断给大家鼓励。有人看得更远一些，有人看得更近一些，但其实每个人都会面临很多过程中的纠结，你也会不断怀疑说我看的对吗。我最大价值在于我不断的去 confirm，变着花样去阐释未来B点是什么样子，不断告诉大家，我们已经在这个过程中了。

杨国安总结：贝壳的文化要配合企业转型。以前是2C的，要更好的更积极的去成交，现在是2B的赋能者。在这个过程里面，他必须要影响他的员工思维跟行为的改变。从自己做一个业务到赋能别人做业务，格局心态还是不一样的。所以他提出了新的价值观，也有新的行为引导。

他在升级转型的过程里面，最大的挑战就是决定要不要做。因为链家本来是做得好好的，在行业里面还是龙头。所以他最艰难的决策就是要不要为了行业更长远更健康的发展，自己主动做转型。主动转型是很难的，因为它不够痛，你有更美好的追求，才愿意做出这个东西。

营造好的起点，要不断加深护城河，不断做深做实，新的挑战者才不容易撼动本来的行业地位。

参考链接：

https://v.qq.com/x/cover/mzc00200n3vtzfx/j00358i46m4.html