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房价上涨，租金却在下跌
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最近部分城市的楼市有转暖迹象，有些地方一直在涨、有些已经涨了有半年。但与此同时，大多数热点城市的租房市场还是非常非常冷。
诸葛找房数据显示，在2020年11月，全国50大中城市租金挂牌均价为34.71元/平方米/月，创了2019年1月以来的新低。同时11月一线城市平均租金环比下跌了1.2%，同比下跌2.9%。
深圳房价和租金走势（2015年1月 – 2020年10月）数据来自中原地产
如果你关注楼市，就应该把租房市场放在和买卖市场一样重要的位置去看待，因为租房者才是真正的刚需，租房市场可以反映一个地方真实的住房需求和经济状况。
过去，城市化背景下的供不应求是房价上涨预期的最重要支撑，但面对下降的房租和市场上无数租不出去的房源，我们才发现这个被我们重复无数遍的话可能是只一句谎言。越认真看就会越明白：脱离基本面的房价上涨只是信贷游戏和对房价上涨预期的自我加强。
这里我说一个很多人都不认可的判断：中国目前没有任何一个城市的住宅存在客观总量上的短缺，包括空置率很高的二三四线和县城，也包括北上广深这样的热点城市。
商品房这种东西的供求关系非常特别，我们生活中一般的商品都是价格越低买的人越多，但房子是房价越涨买的人越多，房价一跌连所谓的“刚需”都变得不刚了。而当人们面对一个商品越涨越买、趋势不断强化时，这个商品的泡沫就开始积累了。
那么，热点城市是不是供不应求呢？可以说是、也可以说不是。这主要取决于你怎么理解。
就拿地少人多的深圳来举例，从市场流通盘的角度看，深圳的确供不应求，深圳楼市早已进入存量时代，即二手房的成交远多于新房成交，二手房市场贡献了大多数的市场供给，但由于房产没有持有成本而且多年来几乎只涨不跌，导致很多业主囤货居奇，大量在2011年限购出台前买入的房产，甚至有很多房子不入住、也不出租，存量房被冻结，无法对二手房以及租房市场形成有效的供给。但从总存量来看，深圳以及其他热点城市根本不存在供不应求。如果房子真不够住的话，那么为什么市场上的出租房源数增加了呢？为什么房租不涨反跌了呢？为什么没有人露宿街头呢？ 为什么晚上那么多窗户都是黑的呢？
再重复一次，各个城市的住房总量都不缺、但缺流通量，造成这一情况的原因是贫富差距导致的房产囤积 – 买房的人早就不止一套房，没房的人攒钱速度永远赶不上房价。这也是为什么那些限价新房的打新者大都是代持，因为在现在的房价水平上还有购买力去打新豪宅的人，怎么可能在之前没有自己的房子呢？
你所感受到的“供不应求”不是资源总量的短缺，而是资源分配的结构性问题和存量难以盘活所导致的错觉。
以三年的限售期为例，这意味着一个城市每成交一套二手房，未来三年就少了一套房的潜在供应。所以说无论是限购还是限售，并不是真的要打压房价，而是为了让房价稳定，这些措施压缩了市场的流通盘，大幅度降低了换手率，一个东西成交被压下去，但仍然可以一劳永逸地占有资源、市场上也仍然存在一个买到就赚到的上涨预期，价格不会短期大起大落，但可能会更稳定地上涨，而且在之后的走势当中很难出现什么向下的回撤。
所以要房价真正回归理性，一方面应该严控信贷，毕竟贷款是房价上涨的最主要动力，人造流水、假流水和假收入证明、代持等违规行为必须一网打尽；而更深层次的供需方面，则应该降低流转成本、盘活市场存量，甚至通过一定程度的持有成本把空置的、多套的房产逼向市场形成有效供给。未来在采取这些新的方法之前，楼市的运行逻辑恐怕不会发生什么根本性的变化。我们这里说的逻辑和方法，其实各个城市的管理者都门儿清，用不用只取决于想不想而已。
房价上涨的同时，租金萎靡不振，结果就是租售比更夸张、租金回报率更低。一线城市平均租金回报率已经跌到了只有1.3%的程度，意味着77倍的资产估值（1.3%的倒数），这背后还有房产的折旧和土地使用年限的消耗。
2015年1月以来 深圳住宅的租金回报率从2.5%以上下降至1.17% 深圳在2004年租金回报率曾高达7%以上
客观来说，现在各个热点城市的租金也不算低，对于大多数租客来说，租金基本上也接近于他们自己可以承受的最高水平，租金回报率低不是因为租金这个分子太小，而是房价这个分母太大。因为租金是消费、无法加杠杆，租金受到租房者收入的束缚，但房贷在流向市场的过程中，却不受到按揭申请人收入的束缚，这就要说到一开始提到的假材料了。这玩意儿现在已经是房产交易环节一个心照不宣的黑产，我可以很确定地说，目前热点城市大半的房贷申请提供的都是假材料，包括提前转账制造的流水、或干脆用假流水、或伪造收入证明。我们凭常识计算也能发现造假的普遍性，一套500万总价的房子（一线中刚需中的刚需），按当前全国首套房平均利率5.24%、三成首付和三十年按揭计算，月供在1.93万元，如果遵守商业银行压力测试的要求，还贷者每个月净收入应该在这个数字的两倍（3.86万）以上，这也意味着税前收入要在5万以上。有多少所谓“刚需”可以满足这个要求呢？如果材料不造假，恐怕高房价城市没有多少人能申请得到房贷了。其实银行也知道这些事，但是睁一只眼闭一只眼，因为房贷已经是银行最安全的业务之一了，大城市住宅目前是银行眼中最好的抵押品，没有之一。
目前各个热点城市首套首贷的按揭利率是5.24%，哪怕是五成首付，“以租养贷”也是不可能做得到的；而就算你全款买房，租金回报也还不如银行定存的利息，房产的持有者继续持有的唯一理由就是赌未来房价还要涨。但是万一不涨怎么办？
其实现阶段稳房价的主要目的，大概是希望让房价保持平稳，然后等全社会平均收入、通胀都跟上来之后，房价就显得不高了，这既可以化解高房价问题，又可以避免房价快速下跌带来的金融风险。比如：很多年以后一碗面300块钱，人均月薪5万元，然后房价还是5万/平，是不是就不觉得贵了？这就是以时间换空间。
现在的情况说明，即使以时间换空间得以顺利推进下去，所需要的时间也会很长，这就是为什么“房住不炒”会长期坚持下去。2004年至今的这十六年里，一线城市住宅平均租金也只是涨了刚刚一倍而已，而且这十六年还是城市化速度最快、经济增长最快、居民收入增速最快的阶段。
房价高而租金低，那么有没有人想过把房租炒上去呢？
还真有，大大小小的长租公寓就试图用租金贷给房租加杠杆，弥补低租金背景下长租公寓商业模式的致命缺陷。但结果我们现在已经看到了，因为房租是消费，在这种东西上加杠杆根本不可持续，最后租金不仅没有上涨，反而自己的业务爆雷了。
加不了杠杆的东西就炒不动，这也是为什么十多年来房价涨幅远超租金，也解释了为什么房价对房贷政策这么敏感。在2014年底到2016下半年，我们经历了六次降息、六次降准，无数城市主动降低首付比例，放宽二套甚至三套房的贷款空间，结果我们也看到了，各个地方的房价在很短的时间内涨了一倍甚至更多，而同期市场住宅租金没有大涨。
租房市场和交易市场正在越走越远了，但这个趋势不可持续。
不要小看租房市场发出的信号，楼市的潜在风险是任何一个有常识的人都看得见的，关键在于化解和避开这个风险。借用银保监会主席郭树清在不久前说的一句话：房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房产泡沫。
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