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有硬伤的房子，正在加速出货
标签： 房产
深圳网红跳单事件背后
上周，全网拥有六百多万粉丝的视频博主“小小莎”把自己在深圳的买房经历发布在了抖音上：
一次性花掉1500万是种怎么样的体验？
那是一套位于深圳宝安区的一套210多平的房子，是二手房。
25岁的链家中介朱小姐看到这个视频后，十分气愤，她觉得小小莎没有尊重自己的劳动成果，并且恶意跳单。她随即发布了一段视频，表示小小莎买1600万的房子不愿意支付1%的中介服务费：
只给两三万。
深圳的房产中介们怒了。他们群起攻之，涌入小小莎抖音账户下疯狂diss，给她起名“跳单莎”，有中介直接在评论区贴了小小莎家的地址，并表示大家一起去做客。还有中介给朱小姐加油鼓气：
深圳10万中介都是你的后盾。
深圳房地产中介协会也发文表示支持经纪人：
《我们对“跳单”行为零容忍》。
小小莎十分被动，她选择报警，并在抖音上和链家要说法。但批评声越来越大，小小莎只好删掉了最近拍的视频，停止更新。
在深圳中介欢呼胜利的时候，子姨把这件事的来龙去脉捋了捋。
2020年11月13日，小小莎选了几套房子发给朱小姐，要求带看。
11月14日，朱小姐带着小小莎一起看了5小时房子，并初步报了价格。小小莎看中了一套房主1620万的房子，当天晚上，小小莎和朱小姐谈好了1%服务费的价格，也就是说服务费为：
16.2万。
11月15日，小小莎向朱小姐提出两个诉求，认为房价和服务费都不理想：
1. 把房屋价格谈到1500万；
2. 降低服务费。
在双方当天的聊天记录里，孙莎琪明确提出：
如果你们可以谈到1500万的话，我可以给你们最高9万（服务费）。
对于小小莎的要求，朱小姐都表示难以接受。对于小小莎方面1500万的询价，她也明确表示“1500万房东肯定不会卖”。而对于压服务费的行为，她表示双方既然已经谈好，就不应该再压：
让我实在有点生气。
在后来朱小姐攻击小小莎的视频中，“我可以给你们最高9万”这句话被有意抹去了。
随后，小小莎找到一家深圳本地中介公司，由对方代理自己去和房主谈价格。这家公司在贝壳系之外，有十几个门店，曾经帮助小小莎的家人买过房子。在这家中介公司的撮合下，最终把房价谈到了：
1568万。
比链家朱小姐方面的报价，低了：
52万。
小小莎付给该中介公司9万元中介费，交易就此敲定，链家出局。
纵观整个事件，小小莎方面确实看起来像跳单，也就是说在链家履行了“提供资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易”的义务后，他们找其他渠道成交，将链家踢出局。
但为什么说这不是确凿的跳单，是因为链家并没有和房主签订：
独家委托协议。
如果是独家委托，其他中介根本没有接近房东的机会。而当房源信息可以被多渠道获取后，对于跳单的界定就很难了。
小小莎也就是通过这个“漏洞”，找其他中介代替了链家。独家委托协议这件事，链家曾经试行过，但很快被叫停了。
小小莎告诉子姨，报警后，她和链家区域总监在派出所调解室内进行了沟通，双方达成一致，对方也认为这不是跳单，并希望能够和解。
她说，事情发展到这个地方是大家都不愿意看到的。如果可以，她愿意提供一些辛苦费作为朱小姐5小时带看的赔偿。
“小小莎事件”看似简单，但却直指房产中介的价值。这次纠纷之所以会发生，背后最重要的原因在于：
对于中介的价值，社会还没有达成共识。
而事实上，小小莎也确实节省了7万多的中介费。同样的交易流程，价格差的真的这么大吗？
子姨从业内人士处得知，目前深圳中介里，贝壳系的佣金占比最高，平均下来大概在1.6-1.8%；其次是中原地产和Q房网，佣金1%左右；再少一点的有乐有家之类的小中介，佣金0.8%就可以做。
在房屋价格动辄千万的一线城市，大众认为链家只是简单的带看，却要拿走十几万的服务费，实在有些肉痛。
彭磊以前想卖了自己的房子去换一套学区房，发现链家中介费特别贵，而员工可以免中介费，于是他就穿上一身帅气西装去应聘。
子姨有个深圳的朋友更绝，去年他买房为了省中介费，直接入股了一个中介门店，能从后台看到房源联系方式，买房中介费只掏了：
5000元。
但链家方面也觉得冤枉，他们认为，貌似简单的带看和撮合背后，是巨大的成本。而且他们也试图说服消费者，链家可以提供更高的附加值，比如更好的保障措施和服务。
子姨有次问过链家CEO彭永东为什么中介费这么贵？
他说链家养了大量的程序员、门店，做了很多基础性的设施建设，这些成本最后都要找到出口：
我们这十年的消费者，实际上是为这二十年里那些效率比较低的经纪人买单，放三十年时间来看肯定是这样的。
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上海、深圳相继下狠手！假结婚、假离婚统统凉凉
导读：沪深两地的房价“高烧不退”，抢购新房热情不减。接连两天，两地从严出台楼市新规，对假离婚、假结婚买房现象重拳出击！
上海：夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
深圳：居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，暂停夫妻婚内更名。
沪深两地的房价“高烧不退”，抢购新房热情不减。接连两天，两地从严出台楼市新规，急灭房价“虚火”，对假离婚、假结婚买房现象重拳出击！
其中，上海夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；
这一政策是打补丁政策，严堵假离婚买房，对于一些想通过假离婚来获得购房资格，以及通过假离婚来获得首套资格的人来说都会产生直接遏制作用。
假离婚的漏洞2020年在不少城市已经明确堵上，上海这次收紧信息也十分明确。
附：意见全文
关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见
沪建房管联﹝2021﹞48号
各有关单位：
为深入贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的工作要求，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，坚持租购并举，增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管，促进本市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现提出如下意见：
一、进一步发挥好联席会议作用。发挥好市促进房地产市场健康发展联席会议平台作用，指导、协调、推进全市房地产市场监管工作，落实部门管理责任，增进联动协调，加强信息互通，强化政策执行力，提高政策实施效果。
二、完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。
三、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
四、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
五、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
六、严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。
七、严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。
八、坚持租购并举。进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。完善租赁住房发展配套支持政策，规范住房租赁市场秩序。
九、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造，积极开展“城中村”改造，确保征收安置房源供应。加快推进旧住房更新改造，加大既有住宅加装电梯工作力度，启动实施住宅小区“美丽家园”建设新三年行动计划，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量，有效提升市民居住品质。
十、加强政策宣传。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费。依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。
本意见自2021年1月22日起施行。
深圳不动产登记中心：暂停夫妻婚内更名
今天的函，是针对已成功购买房产后，暂停了通过婚内财产协议将房产转移至无购房资格一方名下。
而昨天的函则是明确了，家庭在新购房产时，不能将房产登记无购房资格一方的名下。
上海楼市刚刚经历一轮“暖冬”行情，学区房和新盘尤为火热。
“学区房行情太火了！”
买房“打新”也有新规
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上海第一波调控来袭，后期还会再次加码吗？
一、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
二、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
三、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
四、完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。
我看到很多媒体都在解读，实在简陋和外行，根本没说到点子上。我最鄙视的就是那些人云亦云，没有客观独立见解的文章。接下来我用最简洁、最直接的方法告诉你这次新政的影响和应对操作：
1
这次新政发布之前，上海是四大一线城市里唯一对离婚买房的房票和贷票没有任何限制的城市，所以在上海离婚获得房票获得首房首贷资格的确是存在的，但是比例很少，绝大多数人还是无法跨越这个道德门槛的。所以，这条政策对于上海楼市的整体影响较小，不会改变整体供需关系。
此外，对于1月22日政策执行之前已经离婚的人来说，完全不受影响，不要恐慌，继续看房买房。
2
2020年大热的深圳、成都、无锡都在调控中执行增值税免征年限从2年延长至5年。上海这次也就是同步跟进。2015-2016年上海翻倍之后，目前上海市面上绝大多数房子都已经是非普通住房了，所以，这个从2年延长至5年的差别，其实就是从差额5.3%到全额5.3%的区别，对于一套满2不满5的1000万的房子来说，以前征收大概10-20万的增值税，现在增加至50万，如果已经是满5年了，那么税费毫无增加。
对于目前行情下一个晚上跳价50万的千万房产来说，增加二三十万的增值税，这个负担显然不够，而且明摆着会继续转嫁给买房者。
3
通常年底银行的贷款额度都是紧张的，放款速度比较慢，年初额度充足，放款很快。而这轮上海上涨最火热的却是2020年10月以后的四季度，也就是说在本来放贷速度就比较慢的时候，上海成交量照样大涨，房价照样上升。所以，政策要求的控制放贷节奏，会降低二手房流通速度，但是对于房价影响不大。
4
上海不像深圳，深圳投资投机炒房盛行，而上海是改善客、豪宅客占大头，纯炒作投机的比例严重少于深圳。在上海市场上利用信用贷、经营贷、消费贷买房的人比例并不多，更多的是卖一套买一套的改善客户。所以，这条对于规范房地产市场有用，但对于上海目前楼市的火热抑制作用也有限。
5
完善新房摇号制度，优先满足无房家庭。这个政策未来还会出具体操作细则。这对于纯刚需来说是福音，可以有效降低新房抢购的火爆局面。
但是，如果新房摇号倾斜无房家庭的话，那么上海目前大量的二套房和投资保值的需求就会直接外溢到二手房市场上，反而会增加二手房的成交量并继续推高房价。
此外，对于有明显限价倒挂的新盘，比如前滩、大虹桥等热门板块，必定会滋生一批代持打新的投资客。资本逐利是本性，只要有倒挂，单靠倾斜无房户是不够的，因为没人知道一个无房户背后有几个投资客。
6
这轮上海的房价上涨是从2020年3月份开始的，看我文章的人都知道。上半年是学区房最先涨，下半年开始改善品质房才涨，2020年国庆节之后就是全面普涨。
这轮上涨其实主要就是三个推动力：一是货币放水导致的资产保值对抗通胀需求；二是2020年上海第一年开始在初中实行公民同招、民办摇号，导致学区房大涨；三是过去三年上海房价跌至谷底，积聚了大量的改善需求。
而1月21日的这次新政对于以上三个房价推动力都没有根本性的解决。
中央经济工作会议和央行已经定调，2021年货币政策不急转弯，保持稳定性、连续性，未来一年，居民保值抗通胀的预期仍然还是很强烈。而上海招生政策这次没有调整，必定还会有大量的学区房需求存在。上海现在明显是新房库存告急，二手房库存不够一个月的消化。
所以，这次新政更多的是从预期上给上海市场一个缓冲、减速的作用。从根本上看，仍然无法彻底扭转上海楼市向上的局面。
7
由于新政的执行，春节前上海的成交量会下滑一些，房价会比较平稳，房东跳价会减少很多。买房客和房东都会开始观望。
但是，过完年的小阳春开始，上海的新房和二手房成交量还是会向上攀登。因为学区需求、抗通胀需求、改善需求仍然大量存在，而最严峻的却是上海新房和二手房库存根本不够消化，严重供不应求才是房价上涨的根源。
所以，2021年上海的小阳春会如期而至！
8
房住不炒，是上海必须要坚守的，这点毋庸置疑。所以，这次新政更像是一次试探和试水，并没有一棍子打死。上海希望通过观察市场热度来逐步出台相关政策。
上海目前还有很多加码空间和政策储备：
一、深圳广州限售，北京限竞房限售，而上海是一线里唯一不限售的城市。
二、上海现在首套利率4.65%，二套5.25%，在全国所有的城市里都是最低的。
三、在四大一线城市中，只有上海购买法拍房是不需要购房资格的，北京、深圳、广州都需要有房票才能买法拍房。
四、上海房产可以赠与没有上海购房资格的直系亲属。据我所知，很多人以此来腾空自己的房票，购买多套房产。
五、上海的二套普通住房商贷首付是5成，二套非普通是7成，这个比北京和深圳都要低。
六、多校划片等招生政策还可以调整。
以上这些政策储备都是上海楼市的杀手锏，只要这些政策不出台，上海楼市就还会继续向前。
9
这次新政对于上海楼市来说，就是一次警戒和吹哨，但是不是暂停键。在接下来完全可以预见的小阳春之中，如果上海房价还是继续大涨的话，以上储备政策就会出台。
所以，需要学区房的、需要改善房的，还想吃到最后一波涨幅的朋友，留给你们的时间不多了。
10
等到上海开始限售、提高二套首付比例、按揭利率开始增加加点数、取消法拍房和赠与的房票，或者调整学区政策，那时，上海的这轮涨幅才会彻底结束了。
彻底收紧之前，子弹还是会飞一会！
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上海楼市，可能要降温了！
◎本文作者 | 子木
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