有硬伤的房子，正在加速出货

当不止一位房东笑眯眯的催我下决定的时候，我猛然意识到：

这个市场，已经无肉可捡了。

马上要过春节了。

还记得在2019年的春节前后，官媒发了一篇报道，标题是这样的：

兜兜转转，又到春节，再翻出这篇报道来看，真的是感慨万千。

因为现在加价120万，也不一定买到称心如意的二手房。

大家或多或少知道，上海的二手房存量已经下降到3.4万套。

按照上个月的去化速度，上海的二手房连一个月都不够卖了。

而最近的上海新政，增值税2年改5年，直接再把2016-2018年的次新二手逼出市场。

水塘里的鱼，真的越来越少了。

直觉告诉我，现在二手房市场的紧张程度，或许比2016更甚。

这种关键节点，是时候以肉身踩盘，感受一遭了。

 

1

 

时间有限，疫情当头。

为了高效感知市场，我选择了大宁、潍坊、东原、临平路等等，几个热门板块。

先说总体感受：

①市场上不缺“诚意”房东。

但这个诚意是打引号的，很多房东顶天出价，价格到了，诚意也就到了。

②有硬伤的房子，正在加速出货。

目前情况，许多人对所谓“硬伤”的容忍度会越来越低。

③被追捧的优质IP，真的是有恃无恐。

踩盘中一个有意思的事，瑞虹新城某房东，置换打新，直接把百万认筹金转嫁给买家。

房价能不能谈？一码归一码，百万认筹金，是你给我个机会，我就给你个机会。

下面先来看大宁板块。

 

2

 

去年中旬的文章，我们说过大宁板块是上海中产阶级的救星。

当时1000万上下的价格，在大宁可以买套好房子，上个好学校。

孩子上学不愁，生活舒舒服服。

现在呢？大宁还是那个大宁，但1000万上下的总价，恐怕买不到两全其美了。

初到大宁，从1号线延长路下来，第一眼的感觉就是人多，城市界面也比较旧：

不过也并不奇怪，这张照片的右手边，就是全市排名前十的三家医院——第十人民医院。

以第十人民院为圆心，周围大约一公里范围内的单价在8万-11万。

单看这个价格还好，但其实这个片区大部分都是上个世纪的老房子，学区比较优质，上图中均价11万的大宁龙盛雅苑，属于2012年的动迁房。

一共930户，只挂牌两套，其中83平三房曾一天跳涨90万，一室户7天带看6次未成交，估计也是待价而沽：

从第十人民医院出发，往大宁郁金香公园的方向走，明显能感觉到人流减少，城市界面也稍微新一点：

再往前走就是著名的世纪初品质楼盘“歌林春天馨园”，挂牌七套，总价在980万-1500万之间。

大概看了下，最小的89平两房在一楼，两开间朝南带天井，这个月已经往上跳了110万。

最大的129平三房1500万，楼层不错，这个月跳价100万，但有230万抵押，讲明了买方偿还。

据说，两位房东的“诚意”非常足。

 

3

从“歌林春天馨园”向西走1.2公里左右，也有一片老小区，二梯队学区，单价比较实惠，平均单价5.5万-6.8万左右。

说实话，那些老房子，有点让人意外。

乍一看，你说这是老小区？？

再往北走的阳城板块，也同样：

这两个板块老小区的外立面和大门有点到位，一点看不出沧桑与破旧。

问了当居民才知道，2018年的时候，静安区启动过一个叫“美丽家园”行动计划，主要就是房屋修缮、设施改造、小区环境等等方面。

外面看起来还行，但无奈巧妇难为无米之炊，这批老小区的衰败感，越往里走体会越深：

在这两个板块，挂牌同样不多，我笼统的看了两套三房，总的来说，这一区域的配套有点吃亏，学区比菜小略好。

从房子的层面来说，户型肆意发挥就不说了，没有电梯的顶楼，小区边角的底楼，朝向西北昏暗无光，这些才是目前诚意出售的主力。

唯一一套尚可，询问房东暂不签字，原来，房东也在置换。

这样的情况不是偶然，在潍坊以及东原板块也是一样。

老房子为主，挂牌不多，其中还有一部分房东置换，待价而沽。

你敢问，敢问房东就敢跳价。

在潍坊和东原板块，比较有意思的见闻是，某小区里的优质学区房，两位同户型房东互相认识，对价格的感知分别来自对方。

如此，互相涨价，互为支撑，单价拉到十七八万。

这种左脚踩右脚上天的打法，让我长见识了。

还有，部分房东对自家房产价格的认知，已经脱离被洗脑的段位，开始用地段、学区、规划等等正本文件分析，来佐证自己跳价的合理性，心态好到爆炸。

在离开潍坊和东原板块时，我在小区门口看到一个中介的摆摊小哥，小黑板上写的一套优质学区房价格，比同类低了70万左右。

我上前一问，小哥拍着胸脯说房东诚意很大，要不是我刚刚看完一圈，我可能还真信了。

 

4

 

再来是虹口区的临平路板块。

到了临平路，就一定要提到瑞虹新城，不得不说，瑞虹新城的周边配套一级棒。

其中二期，与临平路地铁站无缝对接：

而且是真正的无缝对接：

但优势很明显，劣势也很刺眼。

我在瑞虹新城一期看了一套4房，2楼，接近1300万总价。

98年的房子，户型、配套、小区环境没的说。

就是东南的朝向有点奇怪，打听下来，瑞虹新城起码一到四期的朝向都不太正，鲜有正南。

有的话，也是出一套秒一套，“外人”根本抢不到。

我问什么叫“外人”？对方回答：这片区域的很多置换，都是从瑞虹新城换到瑞虹新城，业主之间置换。

我在踩盘之前做过点功课，知道许多人对瑞虹新城有着迷之认同，没想到这么快就见证了。

瑞虹新城二期和四期，感觉非常像香港那边所谓的“豪宅盘”，打引号的豪宅。

小区面积不大，但螺丝壳里做道场，做的品质颇高。

总的来说，因为居住密度的关系，瑞虹新城周边的挂牌数量不算少，但总价都不便宜，基本千万以上，而且学区并不强。

周边几个楼盘的朝向也有相同问题，硬伤明显，价格贴顶，比如和平公园旁边的金轩大邸：

这个楼盘目前只挂牌一套，朝向正南，11.3万的单价，南向正对一栋烂尾楼：

很有意思的是，看房过程中我遇到一位业主阿婆。

阿婆瞄了一眼价格和我说，这个价格往下谈两百万，才是去年火起来前的价格。

 

5

以上，这次踩盘让我感觉许多房东对春节后涨价这件事迷之自信。

这里我们不去评论是对是错，目前来看，新颁布的上海调控证明他们赌对了。

有关上海新政，这里不再赘述，可以看我们周五的推文（火热的上海楼市，终于浇下了一盆凉水）

其中，供给面来说，增值税2年改5年，会让市面上的选择变少，满五的房子更加有恃无恐。

需求面来说，新房优先满足“无房家庭”刚需，一定会促使一部分新房客户再次考虑二手房。

总之，目前这个阶段，如果有看中的，别在意十全十美了，抓紧下手。

不然，非但没肉吃，汤都要喝不上了。

【END】

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