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十四五开局之年，户籍制度改革全面加速。

 

 

零门槛落户，即将遍地开花。

 

近日，国家发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》：

 

城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

 

城市落户政策要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。

 

推动具备条件的城市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限累计互认。

这背后，有三大信号值得关注：

 

其一，绝大多数城市都必须“零门槛落户”，不再存在弹性空间。

 

除了北上广深、成渝宁杭武汉长沙等20多个重要城市之外，其他城市都要全面取消落户限制，“零门槛落户”即将成为标配。

 

注意，这一次的关键词是“落实全面取消”。

 

在2020年重点任务中，相关表述还是“督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制”。

 

从“督促”到“落实”，意味着户籍制度改革全力加速，全国200多个地级市都必须取消落户限制了。

 

其二，文件提出“城市落户政策要对租购房者同等对待”。

 

这意味着房子在落户中的含金量不复存在。无论有房无房，只要有合法稳定居所，都能作为落户的凭借。

 

至于户口，完全可以放在街道公共户上。

 

房子，不再与落户捆绑，堪称巨大的跨越。但房子仍然与教育等利益相捆绑，学区房的长盛不衰，短期恐怕仍然无法逆转。

 

其三，都市圈、城市群内，社保缴纳年限、居住年限累计互认。

 

这无疑将提高都市圈和城市群的吸引力，这也是都市圈同城化的巨大跨越。

 

目前，苏州已经开始探索长三角地区社保居住年限互认，未来如果上海、广州、深圳、杭州、南京等均能参与其中，将会减少超大特大城市的落户障碍。

 

 

哪些城市必须“零门槛落户”？

 

根据文件，零门槛落户城市，限定为“城区常住人口300万以下城市”。注意，这里的人口是以“城区人口”来界定的，而非全市常住人口。

 

城区，严格定义是“在市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域”。

 

城区人口，不包括县域人口和农村人口，因此比常住人口要少很多。

一些常住人口破千万城市，诸如石家庄、哈尔滨乃至南阳、临沂等三四线城市，由于县域、农村人口过多，城区人口还不到500万，达不到超大、特大城市的标准。

 

根据中国城市规模评级体系：

 

城区常住人口超过1000万的是超大城市，

500万-1000万之间的属于特大城市；

300万-500万的属于I型大城市；

100万-300万之间属于II型大城市；

低于100万的则属于中小城市。

 

换言之，II型大城市和中小城市都要全面取消落户限制。

 

根据住建部发布的城市统计年鉴，目前，我国有6个超大城市、10个特大城市、14个I型大城市，超过60个II型大城市，以及数百个中小城市。

 

北上广深津渝为超大城市，落户门槛相对较紧，津渝为一档，广深为一档，京沪为一档。

 

东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳、青岛，为特大城市，可以放开重点群体落户限制，也可试行放开郊区落户。

 

苏州（城区）、哈尔滨、长春、大连、合肥、昆明、太原、长沙、南宁、乌鲁木齐、石家庄、厦门、宁波、福州，为I型大城市，可全面取消重点群体落户限制，离零门槛落户只有一步之遥。

 

贵阳、南昌、兰州、常州、温州、唐山、呼和浩特、洛阳、徐州、烟台、海口、襄阳等60个城市，位列II型大城市，属于“零门槛落户”之列。

 

至于常德、新乡、辽阳、黄石、衡水、阳江、永州等中小城市，早就在全面“零门槛落户”之列。

 

未来，在中国200多个地级市里，户籍制度将会“名存实亡”，落户全面放开，城市竞争迎来新阶段。

 

 

零门槛落户，会不会刺激房价？

 

对于限购城市来说，零门槛落户，相当于释放了足够多的房票，让无数人得以直通售楼处。取消落户限制的能量自然可以想象。

 

对于目前绝大多数的“零门槛落户”城市，影响相对有限。

 

这些城市要么限购门槛极低，要么根本就没有出台限购政策，即使零门槛落户，对于楼市的刺激效应也相对有限。

 

截至目前，我国只有几十个大城市出台了限购政策，绝大多数中小城市几乎没有做任何调控，这些城市试图通过落户来刺激楼市的可能性不大。

 

相反，超大特大城市，一旦寻求机会松绑落户，影响就不容忽视。

 

目前，以广州、南京、上海为代表的大城市正在探索“放开郊区落户”，还有一些城市，开始试行都市圈内社保、居住年限互认，其影响值得持续追踪。

 

 

不是每个城市的户口，都有同样的含金量。

 

中国目前的抢人大战格局，可以用一句话来概括：一线城市争抢高端人才，二线城市争抢人口，三四线城市户籍早已失去含金量。

 

这背后的道理显而易见。当大多数城市都零门槛时，所有城市又会回到同一起跑线。

 

“零门槛落户”不再是抢人的利器，能不能抢到人，看的还是城市自身的基本面。

 

事实上，这两年，广东已经放开除广深之外的落户限制，山东也放开了除济青之外城市的落户限制，广西全区14市基本实现零门槛落户，海南基本取消全省落户限制，石家庄、南昌等省会也基本接近零门槛落户。

 

如果说放开落户，在户籍门槛森严的过去还有抢人之效。如今，多数城市户籍门槛形同虚设，通过“零门槛”来抢人的价值已经不大了。

 

但是，不放开落户，晚一年放开落户，都有可能在人口竞争中处于劣势。

◎本文作者 | 凯风

 

张江这个地方，绝了。

 

千万不要用理解上海房价涨跌的逻辑，去理解张江。

 

因为张江的位置虽然在上海的浦东；

 

但实际人口、产业，甚至房价逻辑，更像深圳。

 

事情是这样的，这周早些时候我看到一条新闻：

 

 

新闻里讲，这个菜场覆盖了周边8个居民小区、6万多人口。

 

其中在张江工作的白领，人数超过3万人。

 

“张江男”的大名，相信大家有所耳闻；

 

这群人的购买力非常强劲，但是思维方式明显区别于上海多数购房者。

 

我隐隐感觉到，这个片区可能不简单。

 

那么张江的房子怎么样？

我专门跑了一趟。

 

 

1

 

 

 

在张江核心片区买房，基本就是狼多肉少的状态。

 

先说下基本概念，目前整个张江的心脏地带，主要围绕张江高科地铁站落成；

 

 

这一区域内形成的产业高地，不要说在上海，就是在全国乃至全世界都是排得上号的。

 

整个张江高科片区，也是以此为原点一路往东拓展。

 

但很诡异的是，当初这个片区在规划时，好像并没有布置太多的住宅用地。

 

所以导致现在从地图上来看，这里有将近5平方公里的住宅“真空带”。

 

 

全是公司，生活气息几乎为零，这个范围内仅存的几个次新优质小区；

 

比如张江汤臣豪园、万科翡翠公园这类，基本是所有“张江男”的心头好。

 

价格也被拉到12-15万一平，这个价位要让很多“上只角”地区自卑的。

 

不过没关系，“张江男”这个群体本来就不认“上只角”；

 

他们对房子的诉求就是学区要好、房子要新、离公司要近；

 

至于商业配套、海派文化这种东西，他们不太感冒。

 

接受了这个初始设定，我到张江的第一站选在了广兰路地铁站；

 

这里离张江的核心相对近，房子也挺多。

 

一出地铁惊到了，这房子看起来不赖啊：

 

 

实际上后面我就会说到，广兰路片区的一整片住宅，充分体现了“张江男”买房“喜新厌旧”的特性。（非黑，仅描述）

 

 

2

 

 

 

广兰路片区，完全不能满足“张江男”。

 

整个广兰路片区，能卖得上的价的小区只有三个：

 

2007年的阳光花城（9.2万）、2013年的日月光水岸新郡（9.3万）、2010年的日月光水岸花园（9.2万）。

 

这三个小区围绕地铁站而建，与周边小区的差价能拉到两万左右。

（别管那个展想悦廷，那是个商住）：

 

 

实际上，整个广兰路南侧片区，动迁房不少；

 

类似上面的“阳光花城”看上去是这样的（非动迁）：

 

 

马路对面的兰沁园是这样的（动迁）：

 

 

还有整个片区的商业，老城区的味道很重：

 

 

文章开头提到的营业到22点的菜场，也在这个片区的一个小巷里。

 

 

但我实际上看下来，营业到22点的菜场，噱头大过实际意义，因为整个片区里老人并不少。

 

放学时间段，街上随处可见接孩子放学的老人：

 

 

既然家里有老人，何必熬到下班再去买菜？

 

实际上，整个广兰路片区的居民组成，大头是动迁来的居民，小部分是已经把父母接来，并且已经结婚生子的第一代“张江男”。

 

这两部分人口所能带来的增量已经不多。

 

而且在规划上，广兰路片区的重点仍然不是新建住宅。

 

在广兰公园对面，有一大片等待拆迁的旧村：

 

 

这边拆完，后期的规划是张江科文交流中心，承建的开发商主推的住宅，离这边还有将近4公里：

 

 

所以总体来看，就像我们上面说的，“张江男”对房子的诉求是学区要好、房子要新、离公司要近。

 

广兰路片区的优势，恐怕只有离公司近这一条，次新房数量又严重不足。

 

完全不能满足“张江男”买房的胃口。

 

这一条洞察，相信当地的房产中介也了然于胸，所以我经常会在路边看到这种小纸条：

 

 

大家注意看，纸条上1-4点内容，基本就是追着“张江男”买房的胃口打，什么高端说什么，很有意思。

 

不过显然，“张江男”们有他们自己的想法，所以他们买爆了周边几个板块。

 

 

3

 

 

 

饥渴的张江买房人；

 

喂饱了唐镇、周康、御桥、北蔡等等板块。

 

以张江板块为核心，我们可以发现周边一圈板块都留下很明显的“张江男”的买房足迹。

 

首先就是张江东侧的唐镇板块，这个板块基本能满足“张江男”所有想象，学区够好、房子够新、离公司地铁只有3站。

 

所以在这次的上海行情中，唐镇几个品质好、学区牛的小区，均价都上到了10万：

 

 

唐镇这个地方，一直被人拿来和徐泾比，说他们是外环两兄弟，一个靠着大虹桥，另一个靠着张江。

 

两兄弟相比，唐镇在房价上明显是大哥，恐怕未来的徐泾也会走一波片区购买力溢出的老路。

 

说回正题，“张江男”买房的另一个热门片区，是张江南侧的周康片区（周浦+康桥）。

 

这两个板块中，康桥的形状是一横条，板块中能选的次新房同样比较少，所以被城市界面更新的周浦捡到宝。

 

比如绿地东上海三期的价格被拉到7.2万，鹤立鸡群。

 

标准的“张江男”买房口味。

 

周浦和康桥两个板块加到一起，直接让张江东南侧的川沙失去了存在感。

 

本身川沙的城市界面也不是太差，但可惜传统上海的生活气息太重，“张江男”不感冒，甚至有点抗拒。

 

再有就是张江隔壁的北蔡、御桥片区，这两个地方“张江男”同样很喜欢，尤其是御桥，它拥有南部唯一的学区。

 

御桥的三房受到“张江男”热捧，例如万科海上传奇（11.7万）、万科金色城市（11.6万）这种标杆楼盘的房价。

 

基本都是被重视教育的“张江男”拉起来的。

 

 

以上总结来讲，“张江男”这个群体的买房途径，优先是往东买唐镇，次一级是向西的北蔡和御桥，再次就是向北的周康。

 

 

4

 

 

 

张江可能是上海“前无古人后无来者”的板块

 

最后，回到张江，和大家聊聊历史。

 

整个张江的规划，其实经历过大改。

 

2000年之前，张江的定位是药谷，以大量工厂为主，不太需要四通八达。

 

所以片区的规划除了里面的几条大路之外，与外侧的交通连接并不强。

 

而2000年之后，张江的定位变成高科技园区，这个园区确实被开发出来了，但外联的交通问题到现在也没有解决。

 

导致整个张江片区总有一种“被护城河”环绕的感觉：

 

 

比如北至金桥、西至北蔡的很多道路，至今也没有打通。

 

住宅方面，老早的规划中，除了张江老镇那边，确实是根本没考过虑规划住宅的。

 

总结来讲，张江房子少属于历史遗留问题，张江至今也没有成片的住宅片区，只能不断向外辐射购买力。

 

反观现在，嘉定、松江、临港，甚至大虹桥的开发，引进产业的同时，大量住宅也在上。

 

我认为，张江很可能是上海发展过程中，已经“绝版”片区。

 

所以张江，以及周边板块的房价涨跌逻辑，很可能不适用于现在开发出新片区。

 

唐镇、周康、御桥、北蔡等等板块，你们偷着乐吧。

 

最后，我们一直说，买房一定要有“接盘侠”思维，充分了解未来可能的下家来自哪里，是非常高端的投资心法，希望今天的这篇文章能带给你启发。

 

以上是正文。

 

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  江文华

 

去年全球大放水，我们见证了豪宅价格暴涨的奇观。

 

广州豪宅区10万以下的江景住宅，基本消失。最贵的侨鑫汇悦台，顶复成交价接近30万元/平。仅仅买套房，就要用掉一两个小目标。

 

这不算奇怪，全国楼市分化，贵者越贵。况且在不断的人口、资金涌入情况下，一二线城市的房价几乎没有天花板。

 

真正让我惊掉下巴的，却是一个十八线小县城——浙江省江山市（由衢州市代管）。在平均工资只有5100元/月的当地，房价已经突破3万！

 

一个小小的县级市，二手房均价近1.9万，能排进全国前20，超过了成都、合肥、西安、佛山等明星城市。

 

其实，像江山这样“县城破3万”的案例，正在江浙地区频频上演。这到底是真需求，还是一吹就破的泡沫？

 

江山，这个魔幻的市场，折射三四线的真实处境。

前几天，后台粉丝给我留言，江山的房价已经3万了！

 

我知道衢州房价高，和隔壁的丽水称得上浙江房价的奇葩，经济发展排末尾，房价水平却相当靠前。

 

本以为衢州市区房价2万多已经很高了，结果县级市江山的房价居然直奔3万，简直是奇葩中的战斗机。

 

                        

你去看第三方中介平台的挂牌价格，突破3万的不在少数。

 

图源：安居客

 

这些小区算得上高档小区，面积大，总价也不低。

 

目前，江山市二手房均价近1.9万，能排在全国前20，居然超过了成都、合肥、西安、佛山等一众明星城市！

 

2021年3月全国房价前20城市，来源：中国房价行情网

 

在县城买套好点的房子，也要2万+，100平的话首付起码60万。

 

这在四线城市很难想象。毕竟，60万首付，不仅能买到新一线城市佛山核心地段的大房子，还能买到长沙的豪宅，甚至一线城市广州知识城、南沙（2020年）的新房。

 

更让我意想不到的是，不仅是江山，整个江浙地区，多个县城的房价正在齐刷刷“3万化”：

 

义乌，31250元/平米；

永康，36242元/平米；

温岭，31709元/平米；

萧山，31890元/平米；

昆山，38745元/平米；

常熟，33240元/平米……

 

 

无论当地经济发达不发达，无论是世界小商品之都，还是浙西山区县城，先涨到3万为敬。

 

而且我发现，县城房价过3万的现象，基本集中在江浙，其他地方几乎没有。

 

为什么？

 

从供给端来看。

 

整个浙江省，东部沿海，西南为山区，“七山一水两分田”。地处西南部的衢州市、丽水市更是如此，简直就是建在山上的城市。

 

从地图上看，这两个城市城区面积非常狭小，衢州沿着当地的河流衢江，以及浙赣铁路狭长地带分布；丽水则只有被茫茫山岭包围的小小一团。

 

再看浙东的宁波，一马平川，城区面积甩开衢州丽水一大截。

 

21世纪初，浙江有一个“山海协作”工程——浙江沿海城市对口帮扶西部城市，这4个字用得非常贴切了。

 

江山市的建成区面积仅17.8平方公里，在浙江县级市里排在倒数第3，是面积最大的诸暨的1/4左右。江山的代管市衢州，建成区面积也很小，仅为77.7平方公里，约为杭州的1/8左右。

 

这县城到底有多小？傍晚散步一个多小时，就可以从城区最南端走到最北端。

 

 

按照常住人口/建成区面积来算，衢州的人口密度约为2.41万人/平方千米，在浙江排在末尾。

 

这说明，整个衢州可用于住宅开发的土地比较受限，并导致住宅供应量较为稀缺。江山市也不例外。

 

根据国家统计局数据，全国30个重点城市（拉萨资料缺）2019年人均商品房销售面积基本在1-4平方米/人，这代表了全国绝大部分城市的商品房供应情况。

 

注：为了统计的一致性，我们用商品房销售面积/年末户籍总人口计算人均商品房销售面积

 

不过具体到江山，这个数据颇有些拿不出手。

 

2019年，江山市人均商品房销售面积只有0.64平方米/人，比人均面积最小的大首都还要紧张。

 

2020年更甚，商品房销售面积锐减48%，导致人均商品房销售面积只有0.34平方米/人。

 

这就好比一个三四线的“小深圳”，住宅供应量极其有限，即使没有炒房团，房价也很容易掀起一波又一波猛涨。

 

一个地区的房价不仅由供给端决定，需求端也相当关键。

 

不得不说，浙江很可能是最早实现共同富裕的省份。

 

衢州，在浙江是经济最落后的地区之一，GDP总量只有杭州、宁波的1/10左右。2020年，衢州地区生产总值1639.12亿元，与广东省清远、韶关相近。

 

图源：每日经济新闻

 

不过，当地人均可支配收入并不低。去年，衢州居民人均可支配收入37935元，其中，城镇和农村居民人均可支配收入分别为49300元和26290元。

 

江山市，去年城镇常住居民人均可支配收入比衢州市还高，达到51987元。

 

相比而言，地处粤北山区的韶关就要逊色不少。去年，韶关居民人均可支配收入27546元，城镇、农村居民人均可支配收入分别为34418元、18289元，和江山差了近2万。

 

所以，江山市的有钱人，就比韶关这样的城市，多出不少。

 

我打听了一下，当地公务员年薪，保守估计在20万以上，和一二线城市不相上下。

 

小两口存钱两三年，即使房价3万一平，买个七八十平小面积压力也不大。

 

除了进体制，还有大部分人做起了生意。

 

在整个衢州市甚至浙江省，江山人是除了温州人之外最具海洋精神的群体。“打工是不可能打工的，这辈子都不可能打工的”。

 

根据2019年的数据，近20万江山人在全国各地和近40个国家和地区，在各行各业经商者不下10万人，其中规上企业近400家，上市企业近20家，总资产在5亿元以上的企业超百家，部分企业集团资产超百亿元。

 

也就是说，每3个江山人，就有1人在外地甚至国外，相当于每家1人；每6个江山人，就有1个人在做生意。

 

比如修车行业，当中国汽车保有量突飞猛进，加之十多万小汽车取代电动自行车成了农村人的代步工具，修车店如雨后春笋般冒出。经营得好，一年赚五十万以上没有问题。

 

比如在养蜂产业，江山已经是数十年的隐形冠军。至今，江山养蜂规模与经济效益连续29年居全国各县（市）之首，并早在2001年就被评为“中国蜜蜂之乡”。

 

8月，你在内蒙古策马扬鞭，偶遇的养蜂人很可能来自浙江江山。多少离乡的江山人，每天以花丛为伴，以蜜蜂为伴，以星河为伴。

 

江山养蜂人养蜂路线，图源：浙江新闻客户端

 

有人调侃，每年春节在衢州出现的路虎，绝大部分是江山人的。这些在外面做生意的人，回来看老爸老妈了。

 

当然，他们顺带买两套房给爸妈住，给孩子住也在情理之中。

 

200多万，即使全款压力也不大。

 

除了购买力极强，棚改和信贷宽松也是很重要的原因。

 

这些年，三四线城市棚改如火如荼。江山所在的衢州也不例外。2016年至2020年，衢州棚户区开工分别为4681套、6335套、15505套、7392套、404套。

 

而每年衢州商品房销售面积，稳定在200多万平方米。如果按一套100㎡计算，每年商品房销售套数在2万多套。

 

也就是说，每年棚户区开工套数，就相当于全年商品房销售套数的1/5到1/2。

 

猛烈的棚改催生大量拆迁户，他们一齐涌入售楼处，用白花花的银子堆高了城市的房价。

 

当然，涌入售楼处的，还有用经营贷买房的人。经营贷流入楼市，不仅仅是一二线城市的专利。

 

今年1月，某国有大行衢州分行因为信贷资金违规流入楼市等原因，被罚95万。截至目前，在浙江，同样因信贷资金违规流入楼市被罚的，还有台州4家银行、湖州1家、绍兴2家银行。

 

看来，当年温州炒房团的遗风，还没在浙江完全消散啊。

 

整个江山，不仅房价高，涨幅也很吓人。中国房价行情网数据，今年3月，江山市二手房均价已经达到18749元/㎡，同比涨幅21.71%。

 

这个房价上涨速度，能在全国300多个城市里排前十，甚至高过广州、杭州，仅次于淮安、泉州、嘉兴、上海、商洛和盐城。

 

有人会说，既然房价涨得这么猛，买几套投资可以吗？

 

前些年的低点买入，如今的高点卖出，几套房这么一转手，确实能轻松赚百万。前提是，房子能够卖出去。

 

从长远看，像衢州这样的三四线城市，楼市的前景并不乐观。

 

2009年到2019年这10年，整个浙江省，只有衢州市和绍兴市小学生人数增长率为负，表明这两个地方人口流失的严重性。

 

图源：刘晓博说财经

 

没有了接盘侠，疯狂的房价还怎么涨？

 

况且，近些年颁布的一系列政策，对于包括衢州、江山在内的大部分三四线城市而言，绝对够得上一次次暴击。

 

截至目前，我国城镇化历程大致分为三个阶段：

 

早期：分散型，鼓励中小城市发展；

中期：集中型，优先发展大城市；

现在：两种思路融合，“分类引导大中小城市发展方向和建设重点”。

 

早期鼓励中小城市发展，在某种程度上造成资源错配，如一二线土地指标短缺，三四线泛滥，导致一二线住宅供不应求，三四线库存严重。

 

人往高处走的定律决定了大城市始终是最吸引人口的地区。中小城市的人口，要么向大城市流动，要么保持不变。想要人口涌入，几乎不可能。

 

现在，融合发展的思路意味着，小城市不必做大，发展特色即可。小城市的人想到大城市发展，户籍等限制会逐步放宽。

 

最近国家发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，规定：

 

城区常住人口300万以下城市要落实全面取消落户限制政策；

城市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限要实现累计互认。

 

从之前的“督促”到今年的“落实全面取消”，表明户籍制度改革在加速。

 

这意味着，多数城市的落户门槛会进一步降低。加上越来越多的城市用真金白银抢人，人口必定会大范围从三四线城市向一二线城市流动。

 

城市群内社保及居住年限累计互认，则会加速这一流动过程。

 

所以说，当三四线县城人口在流失，房价又在涨，就是在催生一个个巨大的泡沫！

 

目前，楼市调控主要集中在一二线城市，当矛头转向三四线时，也就是泡沫戳破之时。

 

曾记否，当年温州炒房，房价腰斩？

 转自：https://mp.weixin.qq.com/s/wuwqFQCVPYKEst0gz2JVnQ

 

来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）

作者：初晓

 

最近，有一个概念特别的火，那就是：碳中和。

 

但凡炒股的人甭管理解不理解碳中和是什么，都知道只要挨上这三个字，那股票就蹭蹭的往上涨。但是，万万想不到，碳中和竟然还和房地产有关系。

 

我们先来看看碳中和是什么。

 

简单来说，碳中和就是我们排放的碳能够经过植树造林等方式，正负相互抵消掉，实现碳的零排放，也就是一种环保。

 

因为前段时间，在我国的重要会议上着重提出了碳中和的要求，所以目前，这个概念非常的火，也带动了股市里一大堆符合碳中和概念的股票上涨。

 

那么，碳中和又有哪些地方和房地产有关呢？

 

根据2018年的一份报告显示：2016年，中国建筑能源消费总量为8.99亿吨标准煤，占全国能源消费总量的20.6%；建筑碳排放总量为19.6亿吨CO₂，约占全国能源碳排放量的19.0%。

 

房地产，是碳排放的大户。如果想要达成碳中和，那么必须先从大头房地产抓起。

 

这里的房地产不仅指的是钢筋水泥等建材原材料和建设过程中排放的碳，还有存量建筑中产生的碳，也就是我们生活在居民楼里，工作在商务楼、工厂里排放出的碳。

 

所以住建部为了响应碳中和，发起了关于绿色低碳建设的征求意见。

 

让人想不到的是，住建部的征求意见，是放在了小县城上。

 

01

减碳，从小县城开始

 

我们先来看看住建部的通知，到底讲了什么。

 

3月29日，住建部出台了一则通知，《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》。

 

 

在通知中，我们可以明确看到一点，这份通知是关于县城的。

 

这点好理解，虽然城市很多，但是最基层的广阔县城，才是城乡发展的融合点。

 

我国共有2851个县城，在这些大量的县城中生活着大量的人。并且在县城的发展建造过程中，产生了高楼过多、空置率高的情况。

 

比如之前有个著名的花几万块去鬼城买房的帖子，就说明了这一点，有太多的小县城人口不足以支撑它的住宅。

 

并且，在县城中试点，比在大城市中试点要方便一些，县城的规模小，遇到任何问题方便调整，不会像城市一样引起不便。

 

 

从通知中我们也可以看到，为了探索可复制可推广的经验做法，等到县城摸索完毕后，这套经验就可以用在了人更多、地方更大、环境更复杂的城市中了。

 

所以，减少建设过程中的碳排放，从县城开始，能够理解。

 

但是接下来，就有一个让我不太能理解的事情了，在具体的征求意见里，有这么一条：

 

 

县城的新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

 

什么情况，小县城居然不允许建造高层了？

 

02

为什么小县城不允许建造高层？

 

虽然只是征求意见稿，但是可以看到的是，这份通知里，对小县城的住宅层高进行了限制。

 

如果是为了减少高层的空置率，能理解一点。但是我们都知道，县城的土地不如城市里的稀缺，它依旧可以在大量的住宅用地上建造普通住宅，这样的话，还是会产生部分空置。

 

不许建造高层的意义到底在哪里？

 

查阅了几篇论文后，我发现，不允许建高层，主要是为了容积率的考虑。

 

容积率，对诸位来说不陌生，和我们住宅的舒适程度有关，大部分人买房子的话也会看容积率。容积率越低，证明小区内建筑面积与总面积比例越低，住得也就越舒服。

 

但是其实，容积率还和我们前面所说的碳中和是有着很大的关系的。

 

几篇论文数据分析暂时略过，我们只提结论：碳排放量和空间规划以及建筑物本身性质具有较高的相关性。

 

武汉大学的一篇论文显示：居民建筑物稀疏的地块，碳排放量极低，居民建筑物稠密的地块，碳排放量较高。

 

居民建筑物碳排放量，主要受到规划因子中的容积率影响，社会经济因子中的人口密度的影响。

 

也就是说，同一地块的人口密度太大的情况下，碳排放量会高。这样一来，不利于同一区域内的碳中和，所以需要将人口密度变小，让容积率低点。

 

另一篇北京工业大学的论文也显示了住宅的建筑面积和碳排放的关系。

 

住宅碳排放影响要素及减碳策略研究

 

在这篇论文里，随着建筑面积增多，用电量、天然气、液化石油气以及生活其他产生的碳排放会增加，所以总体是呈现正相关的，而且相关性非常显著。

 

此外，还有一个热交换的原因，如果住宅的层高比较高的话，因为热交换而产生的碳排放也会增多。

 

在论文中显示了，同一区域内，单住宅面积与大气接触的表面积就越大，住宅的外围护结构传热损失也越大。

 

简单来说，就是越是高层，和空气接触的多，那么住宅的内部越容易受到外界环境气温的影响。

 

尤其是室内外温差较大的两个季节：冬季和夏季。这两个季节，我们都要开空调暖气等等，制冷制热所需的能耗随着建筑体型的增加而变多。

 

而且，还是超过我们想象的更多。

 

这也就是为什么住建部绿色建设过程中，特地提到了要求75%在6层及以下，目的就是为了让容积率尽可能的变低，以至于单位面积内的碳排放量减少，这样才好通过绿植等环保措施来进行碳中和。

 

这就是为什么，小县城要尽可能地建造低层住宅了。

 

那么，另一个问题来了，为什么偏偏是6层？

 

03

为什么偏偏要求是6层？

 

通过上面，我们知道了小县城不让建高层是出于节能减排的需求。为什么偏偏要建造六层，而不是五层或者七层？或者11层？或者干脆两层小洋楼。

 

尤其是两三层住宅，那不是更有利于环保。

 

要明确的一点，“限墅令”的出台，导致盖楼不能低于四层，最为合适的就是六层了。

 

住宅上有几个节点：6、11、18、26、32/33，不同节点适用的建造规格不同。

 

如果我们要减少碳排放，自然是容积率越低越好，而最合适的节点就是6层这个节点了。

 

首先，6层及其以下的住宅，是不需要建造电梯的。虽然在现在来说，如果没有电梯，六层可能鲜少有人去买，而且很多老旧小区改造时，也将六层加入了电梯。

 

但是确实根据《住宅设计规范》，电梯是只有7层及以上才是强制要求的。限制六层一方面是从这方面考虑，减少一部分碳排放。

 

国标GB 50096-2011《住宅设计规范》第6.4.1条：

 

属下列情况之一时，必须设置电梯：

 

• 七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m时；

• 底层作为商店或其他用房的六层及六层以下住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时；

• 底层做架空层或贮存空间的六层及六层以下住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时；

• 顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数，其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度超过16m时。

 

而六层和六层以上住宅的区别，又不仅仅是电梯，它们在建造形态上有很大的区别。

 

所有的建筑，都有抗震要求，其中六层和七层的抗震要求也是不同的。

 

国标GB 50011-2010《建筑抗震设计规范》第7.1.2条

 

6层的时候可以使用砌体结构；而如果到了7层及以上，必须使用钢筋混凝土结构。

不考虑成本，仅仅从碳排放来考虑，钢筋混凝土在生产过程中的碳排放量也是比较大的。

 

其他的消防标准等等，也随着6-7这个节点会发生变化，比如需要更多的空间，根据《建筑设计防火规范》七层以上必须做消火栓系统。

 

并且，还有一点，7层以上住宅，在建造过程中，桩间距上的标准也变了。因此，如果在统一标准范围内，选择接近临界点高度的层数，既有利于居民居住，也有利于减少碳排放。

 

总的来说，六层以下，建筑是一个标准，六层以上，建筑是另一个标准。两者的标准在实际施工上，碳排放的能级是不同的。

 

其实在通知中也暗示了这一点，如果要做高层，要确保消防应急、市政配套设施等建设。

 

因此，即使我们不从成本角度，仅从碳排放的角度来看，六层也是最合适的。

 

这就是为什么，县城的新建住宅都要求在6层这个节点上。

 

04

碳中和未来将改变整个房地产

 

碳中和这个概念，和我们的生活息息相关，就连县城的楼房都和它产生了不小的关系。

 

我们从住建部的这则意见通知就可以看到，未来，碳中和将会影响我们的生活，我们的城市布局，甚至会改变我们现在的生活方式。

 

小县城只是一个试点，从小县城开始，终将会将这份经验运用到城市中。也许将来，城市的住宅也会在容积率上苦下功夫，让人们生活在一个尽可能地靠近碳中和的目标的环境中。

 

那么等征集意见回馈完毕后，为了碳中和的目的，真的执行了小县城限高，对房地产又有什么影响？

 

第一，从原本的18层以上住宅居多，变成了6层楼居多，那么房价很有可能会跟着改变。

 

在新规下，容积率会变得非常低，下降到1.5以下甚至更低。住宅舒适的同时，新房的房价预计会提升一部分，除非是出让土地的时候价格也随着楼层的高低而改变。

 

从这个角度来看，原本的高层，也可能会在众多低层低密度的社区压力下贬值。

 

第二，开发商的日子会比较难过。

 

从成本和收益来看，高层肯定是比低层要更符合开发商的利益，如果大面积低层，卖太贵了，购房者不买账。卖太便宜了，对开发商自身不利。

 

对很多开发商来说，这也是在考验他们的资金和拿地发展规划，会改变他们的开发策略。尤其很多小县城的开发商都是本土开发商，自身的竞争力不强，在这种冲击下很难说会如何发展。

 

第三，对于很多以房地产为支柱的县城，需要改变经济增长方式。

 

对于开发商来说，收益降低的情况，很可能会让他们转移阵地到城市去开发高楼，或者放缓开发的速度。

 

而对于以房地产为支柱的一些小县城，这方面的收入会降低不少。

 

第四，在容积率变低的同时，住宅产品的逻辑会改变。

 

很有可能未来县城的很多住宅是以社区洋房、社区花园为卖点，相比较于硬件，会更多地在软件上下功夫。

 

第五，县城作为一个试点，开发成本比较低，开发商会根据住建部碳中和的要求，来更多的探索新的建筑方式，比如绿色建筑、光伏建筑等等。

 

根据住建部的规划，到2022年，我国城镇新建建筑中将有七成为绿色建筑，那么广大的县城，就是最好实行的地区。

 

以后很可能很多新的建造方式，都是从小县城中来，再进一步推广出去。

 

可以看到的是，绿色低碳将成为未来房地产的主流，也将成为我们未来生活的底色。

 

参考论文：

《武汉居民建筑物碳排放反演计算和时空分析》

《住区碳排放影响要素及减碳策略研究》

 

– END –

 

大家好，我是阿楼。

致力于用双脚丈量整个上海，给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。

黄浦区是上海最老牌的中心城区，也是很多人对上海的第一印象——外滩、南京东路的所在地，由老黄浦、老南市、老卢湾并区而成。

今天要向大家介绍的黄浦滨江，就是外滩延安路以南的延伸段，曾经属于老南市区。

董家渡金融城就坐落在板块内，将与外滩连成一片，组成与陆家嘴媲美的国际金融中心。

另外，它还是一个产住结合板块，有绿城黄浦湾等城市塔尖豪宅。

黄浦滨江虽然历史悠久，是十六铺码头的所在地，但现在以崭新的面貌示人。

图：黄浦滨江街景

中山东二路两侧，不是企业总部，就是豪宅小区，城市界面非常高大上，是上海核心区域冉冉升起的一颗新星。

 

01

黄浦滨江的前世今生

黄浦滨江就是所谓的“南外滩”，是延安路以南一直到南浦大桥的滨江沿线。

与新天地、人广、世博滨江相邻，江对岸就是陆家嘴，区位极佳。

这片土地曾经属于老南市区。

解放以前，老南市区属于华界。

直到最近，老南市区的部分地区都是中心城区发展最落后、生活环境恶劣的居民聚集区。

屋内没有厕所、厨房，只能用手倒痰盂，自购煤气罐。

老城厢的居民街区让人勾起了过去上海人均住房极其紧张的回忆。

老城厢的东面就是十六铺码头，拥有150年历史。曾是远东最大的码头、上海的水上门户。

它见证了中西方商贸交流从无到有，从小到大。也一块见证了上海由小渔村到大都市的时代变迁。

改开之后，这片区域一直被闲置，没有什么很大发展，其背后的原因也比较容易理解——南市区拆迁压力大，财政实力又不足。

2001年，江景房的海琪园售价仅6000元/㎡，而身处内陆的嘉里华庭和东方曼哈顿，售价已经接近2万/㎡。当然，现在大家价格都差不多了。

董家渡金融城的发展也是一波三折，2002年泛海就来拿地了，捂了十七年，转手给融创。

2014年，中民投拿下248亿全国总价地王项目，于2019年转让给了绿地。在绿地手里，住宅和商业项目总算是动工出土了。

董家渡工程这么一拖，给自己留下了隐患——地铁线路规划里没有它。9号线小南门地铁站，一是距离远，二是在市中心范围显得寒酸。

上海大部分地铁都是近20年造的。税收贡献大、人流量大的地方，自然会获得更多的资源倾斜。

比如静安寺、南京西路，月税收上亿的楼有无数栋，待遇就是三轨交汇。

没有漕河泾开发区、虹桥开发区和长风公园，15号线的规划也不会成立。

然而，黄浦滨江毕竟是市中心的烫金地段，还是取得了一些瞩目的成就。

首先是高端住宅这方面，和徐汇滨江一样，先行于商业和产业配套。

2000-2010年间有海琪园、金外滩花园、上海滩花园等高级中产小区建成。

2010年前后，绿城黄浦湾、华润外滩九里粉末登场，放在今天也是顶豪级别。尤其是绿城黄浦湾，是绿城在上海的旗舰产品。

图：绿城黄浦湾

近年，随着融创接手泛海的地皮、绿地接手中民投，又有融创外滩壹号院、绿地海珀外滩建成。

黄浦滨江已成为上海最高端的公寓住宅社区之一。

图：融创外滩壹号院

商办方面，外滩SOHO与复星集团开发的的BFC外滩金融中心的设计广受好评，现代化的设计与老外滩的石材建筑连成一片，暗示着老树也能开新花，外滩又将回到舞台中央。

图：外滩SOHO

图：外滩金融中心

 

02

黄浦滨江的配套

 

董家渡金融城北侧已经有外滩SOHO、BFC外滩金融中心、万达瑞华酒店等地标建筑投入使用。

东方证券、复星集团、久事集团等知名金融企业、本地国企已陆续将总部迁入董家渡金融城。

黄浦滨江南段仍在大力建设中，一半地皮都是工地，各项配套设施还不完善。

最大的硬伤是地铁线路，小区步行可达的只有9号线的小南门站，家用车是必需品。

板块内医疗资源匮乏，但毕竟是内环内，到哪里都是方便的。直线距离最近的综合三甲医院是浦东的仁济医院东院，需要过南浦大桥。

板块内小区到第九人民医院也比较方便，在2公里左右。

黄浦滨江板块内的初中小学有尚文中学和黄浦一中心，比较一般。不过，绿地海珀外滩小区附近规划有新的学校。

就目前来看，配套方面唯一可圈可点的就是BFC的商业了。

虽然不是地铁沿线，但其新颖的设计、成功的零售和餐饮招商，吸引了不少客群。

图：外滩金融中心

餐饮部分的招商尤其成功，延续了外滩的高端路线，各种菜系齐全：

DA VITTORIO被誉为上海最好的意式餐厅。

 

03

黄浦滨江标杆楼盘

 

黄浦滨江是个血统纯正的豪宅板块，除了最南部的绿地海珀外滩靠近南浦大桥外，大部分楼盘都在板块中部。

板块内的住宅按品质、户型，可以分为三个梯队。

第一梯队是绿城黄浦湾、融创外滩壹号院和绿地海珀外滩。

绿城黄浦湾和绿地海珀外滩都是玻璃幕墙的设计，大户型为主。

图：绿城黄浦湾

绿城黄浦湾主力户型是284㎡的四房，总价接近5000万。

绿地海珀外滩是去年的新房，去年开盘的是300㎡和400㎡的大平层，主要卖点是董家渡金融城的整体规划。

图：董家渡金融城效果图

融创外滩壹号院与老外滩风格更搭，全干挂大理石外墙、欧式花园。

图：融创外滩壹号院

最小户型280㎡以上，新房已售罄，二手未来挂牌预计不会低于4500万。

它也是融创在上海的旗舰项目，地下车库漂亮得弹眼落睛。

图：融创外滩壹号院

黄浦滨江第二梯队的小区是华润外滩九里、金外滩花园、浦江公馆。

虽然也属于豪宅的范畴，也是全人车分流小区，但主力户型是2房和3房。

2房总价1500万，3房总价2200万以上，与第一梯队的小区在总价段和面积上有不小的差距。

图：华润外滩九里

图：浦江公馆

第三梯队的是普通商品房的上海滩花园、海琪园和滨江名人苑。品质比二梯队的住宅要次一档，都是2000-2005前后建的小区了。

图：上海滩花园

图：海琪园

不过，由于地段稀缺，海琪园还是滨江一线，总价也不便宜，两房也达到了1500万。

 

04

黄浦滨江的优势和缺点

 

黄浦滨江属于上海核心滨江区域，作比较分析的话，竞品是其他核心滨江沿线板块，如大热门的徐汇滨江、前滩。

黄浦滨江的一大优势是整体的产品力，绝对属于第一梯队。

绿城黄浦湾、融创外滩壹号院、绿地海珀外滩以及一众小弟的阵容，仅次于陆家嘴南滨江的汤臣一品+中粮海景壹号+滨江凯旋门+盛大金磐+财富海景花园的天团。

另外，黄浦滨江的城市界面是几个滨江区域里最高大上的，产住结合的属性更强，小区与各种公司总部大楼混杂在一起。

当然，这是一把双刃剑，对于热爱繁华市景的买房人来说，黄浦滨江是绝佳选择；对于不爱嘈杂的人来说，黄浦滨江不是很适合。

豪宅周边，高端消费也是不可缺少的一环，尤其是餐饮，利用的频率较高。

从这个角度，黄浦滨江也是妥妥的第一梯队，列为首位也不过分。不光有小区附近的BFC，再往北的外滩更是上海的顶级餐饮业中心，人均1000+的饭店数量居首位。

陆家嘴虽然也有十多家，但分布得非常分散。

北外滩有部分，徐汇滨江、世博滨江、前滩、北滨江、东外滩完全是空白。

再来说说黄浦滨江的缺点，交通的缺陷是非常明显的。不说与四轨交汇的前滩比，与双轨交的陆家嘴、徐滨、北外滩比，也显得捉襟见肘。

休息日，中山东一路到中山东二路完全阻塞，开车出行也不便利。

另外个短板是江景的遮挡。陆家嘴南滨江的小区、北外滩的新外滩花苑都是临江第一排。

而黄浦滨江的小区都在中山路西侧，中山路东侧沿江第一排有很多办公楼，江景并不完整。

 

05

黄浦滨江板块总评

 

如果说浦东滨江的扛把子是陆家嘴南滨江，黄浦滨江无疑是浦西江景房的标杆，清一色板楼次新房，是典型的稀缺地段自住板块。

有绿城黄浦湾、绿地海珀外滩、融创外滩壹号院这样的豪华阵容。

“一江一河”沿线是上海后十年、二十年的规划重点。黄浦滨江作为核心滨江领域，全境位于中央活动区内，且规划了大量的商办用地。

董家渡金融城是黄浦区最倾注心血的项目，已经有很多企业提前入驻。等绿地的主体项目完工后，相信会带给我们更多的惊喜。

总的来说，黄浦滨江的主要卖点是稀缺的地理位置、一线江景、董家渡的未来规划，以及上流阶层的生活体验。

在黄浦滨江买豪宅，是个不会出错的选项。

此外，黄浦滨江板块的增长潜力不仅在董家渡金融城：

背后的豫园、小南门区域还有大片待拆迁的棚户区，后续都是黄浦区的土地储备，可谓后劲十足。

买入黄浦滨江的房产，随着周边配套的进化，享受到稳健的增值是大概率事件，很可能还有守正出奇的效果。

以上为正文，来自阿楼。

 

 

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