大家好，我是阿楼。
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黄浦区是上海最老牌的中心城区，也是很多人对上海的第一印象——外滩、南京东路的所在地，由老黄浦、老南市、老卢湾并区而成。
今天要向大家介绍的黄浦滨江，就是外滩延安路以南的延伸段，曾经属于老南市区。
董家渡金融城就坐落在板块内，将与外滩连成一片，组成与陆家嘴媲美的国际金融中心。
另外，它还是一个产住结合板块，有绿城黄浦湾等城市塔尖豪宅。
黄浦滨江虽然历史悠久，是十六铺码头的所在地，但现在以崭新的面貌示人。
图：黄浦滨江街景
中山东二路两侧，不是企业总部，就是豪宅小区，城市界面非常高大上，是上海核心区域冉冉升起的一颗新星。
01
黄浦滨江的前世今生
黄浦滨江就是所谓的“南外滩”，是延安路以南一直到南浦大桥的滨江沿线。
与新天地、人广、世博滨江相邻，江对岸就是陆家嘴，区位极佳。
这片土地曾经属于老南市区。
解放以前，老南市区属于华界。
直到最近，老南市区的部分地区都是中心城区发展最落后、生活环境恶劣的居民聚集区。
屋内没有厕所、厨房，只能用手倒痰盂，自购煤气罐。
老城厢的居民街区让人勾起了过去上海人均住房极其紧张的回忆。
老城厢的东面就是十六铺码头，拥有150年历史。曾是远东最大的码头、上海的水上门户。
它见证了中西方商贸交流从无到有，从小到大。也一块见证了上海由小渔村到大都市的时代变迁。
改开之后，这片区域一直被闲置，没有什么很大发展，其背后的原因也比较容易理解——南市区拆迁压力大，财政实力又不足。
2001年，江景房的海琪园售价仅6000元/㎡，而身处内陆的嘉里华庭和东方曼哈顿，售价已经接近2万/㎡。当然，现在大家价格都差不多了。
董家渡金融城的发展也是一波三折，2002年泛海就来拿地了，捂了十七年，转手给融创。
2014年，中民投拿下248亿全国总价地王项目，于2019年转让给了绿地。在绿地手里，住宅和商业项目总算是动工出土了。
董家渡工程这么一拖，给自己留下了隐患——地铁线路规划里没有它。9号线小南门地铁站，一是距离远，二是在市中心范围显得寒酸。
上海大部分地铁都是近20年造的。税收贡献大、人流量大的地方，自然会获得更多的资源倾斜。
比如静安寺、南京西路，月税收上亿的楼有无数栋，待遇就是三轨交汇。
没有漕河泾开发区、虹桥开发区和长风公园，15号线的规划也不会成立。
然而，黄浦滨江毕竟是市中心的烫金地段，还是取得了一些瞩目的成就。
首先是高端住宅这方面，和徐汇滨江一样，先行于商业和产业配套。
2000-2010年间有海琪园、金外滩花园、上海滩花园等高级中产小区建成。
2010年前后，绿城黄浦湾、华润外滩九里粉末登场，放在今天也是顶豪级别。尤其是绿城黄浦湾，是绿城在上海的旗舰产品。
图：绿城黄浦湾
近年，随着融创接手泛海的地皮、绿地接手中民投，又有融创外滩壹号院、绿地海珀外滩建成。
黄浦滨江已成为上海最高端的公寓住宅社区之一。
图：融创外滩壹号院
商办方面，外滩SOHO与复星集团开发的的BFC外滩金融中心的设计广受好评，现代化的设计与老外滩的石材建筑连成一片，暗示着老树也能开新花，外滩又将回到舞台中央。
图：外滩SOHO
图：外滩金融中心
02
黄浦滨江的配套
董家渡金融城北侧已经有外滩SOHO、BFC外滩金融中心、万达瑞华酒店等地标建筑投入使用。
东方证券、复星集团、久事集团等知名金融企业、本地国企已陆续将总部迁入董家渡金融城。
黄浦滨江南段仍在大力建设中，一半地皮都是工地，各项配套设施还不完善。
最大的硬伤是地铁线路，小区步行可达的只有9号线的小南门站，家用车是必需品。
板块内医疗资源匮乏，但毕竟是内环内，到哪里都是方便的。直线距离最近的综合三甲医院是浦东的仁济医院东院，需要过南浦大桥。
板块内小区到第九人民医院也比较方便，在2公里左右。
黄浦滨江板块内的初中小学有尚文中学和黄浦一中心，比较一般。不过，绿地海珀外滩小区附近规划有新的学校。
就目前来看，配套方面唯一可圈可点的就是BFC的商业了。
虽然不是地铁沿线，但其新颖的设计、成功的零售和餐饮招商，吸引了不少客群。
图：外滩金融中心
餐饮部分的招商尤其成功，延续了外滩的高端路线，各种菜系齐全：
DA VITTORIO被誉为上海最好的意式餐厅。
03
黄浦滨江标杆楼盘
黄浦滨江是个血统纯正的豪宅板块，除了最南部的绿地海珀外滩靠近南浦大桥外，大部分楼盘都在板块中部。
板块内的住宅按品质、户型，可以分为三个梯队。
第一梯队是绿城黄浦湾、融创外滩壹号院和绿地海珀外滩。
绿城黄浦湾和绿地海珀外滩都是玻璃幕墙的设计，大户型为主。
图：绿城黄浦湾
绿城黄浦湾主力户型是284㎡的四房，总价接近5000万。
绿地海珀外滩是去年的新房，去年开盘的是300㎡和400㎡的大平层，主要卖点是董家渡金融城的整体规划。
图：董家渡金融城效果图
融创外滩壹号院与老外滩风格更搭，全干挂大理石外墙、欧式花园。
图：融创外滩壹号院
最小户型280㎡以上，新房已售罄，二手未来挂牌预计不会低于4500万。
它也是融创在上海的旗舰项目，地下车库漂亮得弹眼落睛。
图：融创外滩壹号院
黄浦滨江第二梯队的小区是华润外滩九里、金外滩花园、浦江公馆。
虽然也属于豪宅的范畴，也是全人车分流小区，但主力户型是2房和3房。
2房总价1500万，3房总价2200万以上，与第一梯队的小区在总价段和面积上有不小的差距。
图：华润外滩九里
图：浦江公馆
第三梯队的是普通商品房的上海滩花园、海琪园和滨江名人苑。品质比二梯队的住宅要次一档，都是2000-2005前后建的小区了。
图：上海滩花园
图：海琪园
不过，由于地段稀缺，海琪园还是滨江一线，总价也不便宜，两房也达到了1500万。
04
黄浦滨江的优势和缺点
黄浦滨江属于上海核心滨江区域，作比较分析的话，竞品是其他核心滨江沿线板块，如大热门的徐汇滨江、前滩。
黄浦滨江的一大优势是整体的产品力，绝对属于第一梯队。
绿城黄浦湾、融创外滩壹号院、绿地海珀外滩以及一众小弟的阵容，仅次于陆家嘴南滨江的汤臣一品+中粮海景壹号+滨江凯旋门+盛大金磐+财富海景花园的天团。
另外，黄浦滨江的城市界面是几个滨江区域里最高大上的，产住结合的属性更强，小区与各种公司总部大楼混杂在一起。
当然，这是一把双刃剑，对于热爱繁华市景的买房人来说，黄浦滨江是绝佳选择；对于不爱嘈杂的人来说，黄浦滨江不是很适合。
豪宅周边，高端消费也是不可缺少的一环，尤其是餐饮，利用的频率较高。
从这个角度，黄浦滨江也是妥妥的第一梯队，列为首位也不过分。不光有小区附近的BFC，再往北的外滩更是上海的顶级餐饮业中心，人均1000+的饭店数量居首位。
陆家嘴虽然也有十多家，但分布得非常分散。
北外滩有部分，徐汇滨江、世博滨江、前滩、北滨江、东外滩完全是空白。
再来说说黄浦滨江的缺点，交通的缺陷是非常明显的。不说与四轨交汇的前滩比，与双轨交的陆家嘴、徐滨、北外滩比，也显得捉襟见肘。
休息日，中山东一路到中山东二路完全阻塞，开车出行也不便利。
另外个短板是江景的遮挡。陆家嘴南滨江的小区、北外滩的新外滩花苑都是临江第一排。
而黄浦滨江的小区都在中山路西侧，中山路东侧沿江第一排有很多办公楼，江景并不完整。
05
黄浦滨江板块总评
如果说浦东滨江的扛把子是陆家嘴南滨江，黄浦滨江无疑是浦西江景房的标杆，清一色板楼次新房，是典型的稀缺地段自住板块。
有绿城黄浦湾、绿地海珀外滩、融创外滩壹号院这样的豪华阵容。
“一江一河”沿线是上海后十年、二十年的规划重点。黄浦滨江作为核心滨江领域，全境位于中央活动区内，且规划了大量的商办用地。
董家渡金融城是黄浦区最倾注心血的项目，已经有很多企业提前入驻。等绿地的主体项目完工后，相信会带给我们更多的惊喜。
总的来说，黄浦滨江的主要卖点是稀缺的地理位置、一线江景、董家渡的未来规划，以及上流阶层的生活体验。
在黄浦滨江买豪宅，是个不会出错的选项。
此外，黄浦滨江板块的增长潜力不仅在董家渡金融城：
背后的豫园、小南门区域还有大片待拆迁的棚户区，后续都是黄浦区的土地储备，可谓后劲十足。
买入黄浦滨江的房产，随着周边配套的进化，享受到稳健的增值是大概率事件，很可能还有守正出奇的效果。
以上为正文，来自阿楼。
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