上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!

 

张江这个地方,绝了。
 
千万不要用理解上海房价涨跌的逻辑,去理解张江。
 
因为张江的位置虽然在上海的浦东;
 
但实际人口、产业,甚至房价逻辑,更像深圳。
 
事情是这样的,这周早些时候我看到一条新闻:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
新闻里讲,这个菜场覆盖了周边8个居民小区、6万多人口。
 
其中在张江工作的白领,人数超过3万人。
 
“张江男”的大名,相信大家有所耳闻;
 
这群人的购买力非常强劲,但是思维方式明显区别于上海多数购房者。
 
我隐隐感觉到,这个片区可能不简单。
 
那么张江的房子怎么样?

我专门跑了一趟。
 
 

1

 

 
 
在张江核心片区买房,基本就是狼多肉少的状态。
 
先说下基本概念,目前整个张江的心脏地带,主要围绕张江高科地铁站落成;
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
这一区域内形成的产业高地,不要说在上海,就是在全国乃至全世界都是排得上号的。
 
整个张江高科片区,也是以此为原点一路往东拓展。
 
但很诡异的是,当初这个片区在规划时,好像并没有布置太多的住宅用地。
 
所以导致现在从地图上来看,这里有将近5平方公里的住宅“真空带”。
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
全是公司,生活气息几乎为零,这个范围内仅存的几个次新优质小区;
 
比如张江汤臣豪园、万科翡翠公园这类,基本是所有“张江男”的心头好。
 
价格也被拉到12-15万一平,这个价位要让很多“上只角”地区自卑的。
 
不过没关系,“张江男”这个群体本来就不认“上只角”;
 
他们对房子的诉求就是学区要好、房子要新、离公司要近
 
至于商业配套、海派文化这种东西,他们不太感冒。
 
接受了这个初始设定,我到张江的第一站选在了广兰路地铁站;
 
这里离张江的核心相对近,房子也挺多。
 
一出地铁惊到了,这房子看起来不赖啊:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
实际上后面我就会说到,广兰路片区的一整片住宅,充分体现了“张江男”买房“喜新厌旧”的特性。(非黑,仅描述)
 
 

2

 

 
 
广兰路片区,完全不能满足“张江男”。
 
整个广兰路片区,能卖得上的价的小区只有三个:
 
2007年的阳光花城(9.2万)、2013年的日月光水岸新郡(9.3万)、2010年的日月光水岸花园(9.2万)。
 
这三个小区围绕地铁站而建,与周边小区的差价能拉到两万左右。
(别管那个展想悦廷,那是个商住):
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
实际上,整个广兰路南侧片区,动迁房不少;
 
类似上面的“阳光花城”看上去是这样的(非动迁):
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
马路对面的兰沁园是这样的(动迁):
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
还有整个片区的商业,老城区的味道很重:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
文章开头提到的营业到22点的菜场,也在这个片区的一个小巷里。
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
但我实际上看下来,营业到22点的菜场,噱头大过实际意义,因为整个片区里老人并不少。
 
放学时间段,街上随处可见接孩子放学的老人:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
既然家里有老人,何必熬到下班再去买菜?
 
实际上,整个广兰路片区的居民组成,大头是动迁来的居民,小部分是已经把父母接来,并且已经结婚生子的第一代“张江男”。
 
这两部分人口所能带来的增量已经不多。
 
而且在规划上,广兰路片区的重点仍然不是新建住宅。
 
在广兰公园对面,有一大片等待拆迁的旧村:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
这边拆完,后期的规划是张江科文交流中心,承建的开发商主推的住宅,离这边还有将近4公里:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
所以总体来看,就像我们上面说的,“张江男”对房子的诉求是学区要好、房子要新、离公司要近。
 
广兰路片区的优势,恐怕只有离公司近这一条,次新房数量又严重不足。
 
完全不能满足“张江男”买房的胃口。
 
这一条洞察,相信当地的房产中介也了然于胸,所以我经常会在路边看到这种小纸条:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
大家注意看,纸条上1-4点内容,基本就是追着“张江男”买房的胃口打,什么高端说什么,很有意思。
 
不过显然,“张江男”们有他们自己的想法,所以他们买爆了周边几个板块。
 
 

3

 

 
 
饥渴的张江买房人;
 
喂饱了唐镇、周康、御桥、北蔡等等板块。
 
以张江板块为核心,我们可以发现周边一圈板块都留下很明显的“张江男”的买房足迹。
 
首先就是张江东侧的唐镇板块,这个板块基本能满足“张江男”所有想象,学区够好、房子够新、离公司地铁只有3站。
 
所以在这次的上海行情中,唐镇几个品质好、学区牛的小区,均价都上到了10万:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
唐镇这个地方,一直被人拿来和徐泾比,说他们是外环两兄弟,一个靠着大虹桥,另一个靠着张江。
 
两兄弟相比,唐镇在房价上明显是大哥,恐怕未来的徐泾也会走一波片区购买力溢出的老路。
 
说回正题,“张江男”买房的另一个热门片区,是张江南侧的周康片区(周浦+康桥)
 
这两个板块中,康桥的形状是一横条,板块中能选的次新房同样比较少,所以被城市界面更新的周浦捡到宝。
 
比如绿地东上海三期的价格被拉到7.2万,鹤立鸡群。
 
标准的“张江男”买房口味。
 
周浦和康桥两个板块加到一起,直接让张江东南侧的川沙失去了存在感。
 
本身川沙的城市界面也不是太差,但可惜传统上海的生活气息太重,“张江男”不感冒,甚至有点抗拒。
 
再有就是张江隔壁的北蔡、御桥片区,这两个地方“张江男”同样很喜欢,尤其是御桥,它拥有南部唯一的学区。
 
御桥的三房受到“张江男”热捧,例如万科海上传奇(11.7万)、万科金色城市(11.6万)这种标杆楼盘的房价。
 
基本都是被重视教育的“张江男”拉起来的。
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
以上总结来讲,“张江男”这个群体的买房途径,优先是往东买唐镇,次一级是向西的北蔡和御桥,再次就是向北的周康。
 
 

4

 

 
 
张江可能是上海“前无古人后无来者”的板块
 
最后,回到张江,和大家聊聊历史。
 
整个张江的规划,其实经历过大改。
 
2000年之前,张江的定位是药谷,以大量工厂为主,不太需要四通八达。
 
所以片区的规划除了里面的几条大路之外,与外侧的交通连接并不强。
 
2000年之后,张江的定位变成高科技园区,这个园区确实被开发出来了,但外联的交通问题到现在也没有解决。
 
导致整个张江片区总有一种“被护城河”环绕的感觉:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
比如北至金桥、西至北蔡的很多道路,至今也没有打通。
 
住宅方面,老早的规划中,除了张江老镇那边,确实是根本没考过虑规划住宅的。
 
总结来讲,张江房子少属于历史遗留问题,张江至今也没有成片的住宅片区,只能不断向外辐射购买力。
 
反观现在,嘉定、松江、临港,甚至大虹桥的开发,引进产业的同时,大量住宅也在上。
 
我认为,张江很可能是上海发展过程中,已经“绝版”片区。
 
所以张江,以及周边板块的房价涨跌逻辑,很可能不适用于现在开发出新片区。
 
唐镇、周康、御桥、北蔡等等板块,你们偷着乐吧。
 
最后,我们一直说,买房一定要有“接盘侠”思维,充分了解未来可能的下家来自哪里,是非常高端的投资心法,希望今天的这篇文章能带给你启发。
 
以上是正文。
 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/NynW-SUwQfRsubk3BFuTIQ

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