新闻里讲,这个菜场覆盖了周边8个居民小区、6万多人口。
这群人的购买力非常强劲,但是思维方式明显区别于上海多数购房者。
先说下基本概念,目前整个张江的心脏地带,主要围绕张江高科地铁站落成;
这一区域内形成的产业高地,不要说在上海,就是在全国乃至全世界都是排得上号的。
但很诡异的是,当初这个片区在规划时,好像并没有布置太多的住宅用地。
所以导致现在从地图上来看,这里有将近5平方公里的住宅“真空带”。
全是公司,生活气息几乎为零,这个范围内仅存的几个次新优质小区;
比如张江汤臣豪园、万科翡翠公园这类,基本是所有“张江男”的心头好。
价格也被拉到12-15万一平,这个价位要让很多“上只角”地区自卑的。
不过没关系,“张江男”这个群体本来就不认“上只角”;
他们对房子的诉求就是学区要好、房子要新、离公司要近;
接受了这个初始设定,我到张江的第一站选在了广兰路地铁站;
实际上后面我就会说到,广兰路片区的一整片住宅,充分体现了“张江男”买房“喜新厌旧”的特性。(非黑,仅描述)
2007年的阳光花城(9.2万)、2013年的日月光水岸新郡(9.3万)、2010年的日月光水岸花园(9.2万)。
这三个小区围绕地铁站而建,与周边小区的差价能拉到两万左右。
文章开头提到的营业到22点的菜场,也在这个片区的一个小巷里。
但我实际上看下来,营业到22点的菜场,噱头大过实际意义,因为整个片区里老人并不少。
实际上,整个广兰路片区的居民组成,大头是动迁来的居民,小部分是已经把父母接来,并且已经结婚生子的第一代“张江男”。
这边拆完,后期的规划是张江科文交流中心,承建的开发商主推的住宅,离这边还有将近4公里:
所以总体来看,就像我们上面说的,“张江男”对房子的诉求是学区要好、房子要新、离公司要近。
广兰路片区的优势,恐怕只有离公司近这一条,次新房数量又严重不足。
这一条洞察,相信当地的房产中介也了然于胸,所以我经常会在路边看到这种小纸条:
大家注意看,纸条上1-4点内容,基本就是追着“张江男”买房的胃口打,什么高端说什么,很有意思。
不过显然,“张江男”们有他们自己的想法,所以他们买爆了周边几个板块。
以张江板块为核心,我们可以发现周边一圈板块都留下很明显的“张江男”的买房足迹。
首先就是张江东侧的唐镇板块,这个板块基本能满足“张江男”所有想象,学区够好、房子够新、离公司地铁只有3站。
所以在这次的上海行情中,唐镇几个品质好、学区牛的小区,均价都上到了10万:
唐镇这个地方,一直被人拿来和徐泾比,说他们是外环两兄弟,一个靠着大虹桥,另一个靠着张江。
两兄弟相比,唐镇在房价上明显是大哥,恐怕未来的徐泾也会走一波片区购买力溢出的老路。
说回正题,“张江男”买房的另一个热门片区,是张江南侧的周康片区(周浦+康桥)。
这两个板块中,康桥的形状是一横条,板块中能选的次新房同样比较少,所以被城市界面更新的周浦捡到宝。
比如绿地东上海三期的价格被拉到7.2万,鹤立鸡群。
周浦和康桥两个板块加到一起,直接让张江东南侧的川沙失去了存在感。
本身川沙的城市界面也不是太差,但可惜传统上海的生活气息太重,“张江男”不感冒,甚至有点抗拒。
再有就是张江隔壁的北蔡、御桥片区,这两个地方“张江男”同样很喜欢,尤其是御桥,它拥有南部唯一的学区。
御桥的三房受到“张江男”热捧,例如万科海上传奇(11.7万)、万科金色城市(11.6万)这种标杆楼盘的房价。
以上总结来讲,“张江男”这个群体的买房途径,优先是往东买唐镇,次一级是向西的北蔡和御桥,再次就是向北的周康。
2000年之前,张江的定位是药谷,以大量工厂为主,不太需要四通八达。
所以片区的规划除了里面的几条大路之外,与外侧的交通连接并不强。
而2000年之后,张江的定位变成高科技园区,这个园区确实被开发出来了,但外联的交通问题到现在也没有解决。
比如北至金桥、西至北蔡的很多道路,至今也没有打通。
住宅方面,老早的规划中,除了张江老镇那边,确实是根本没考过虑规划住宅的。
总结来讲,张江房子少属于历史遗留问题,张江至今也没有成片的住宅片区,只能不断向外辐射购买力。
反观现在,嘉定、松江、临港,甚至大虹桥的开发,引进产业的同时,大量住宅也在上。
我认为,张江很可能是上海发展过程中,已经“绝版”片区。
所以张江,以及周边板块的房价涨跌逻辑,很可能不适用于现在开发出新片区。
最后,我们一直说,买房一定要有“接盘侠”思维,充分了解未来可能的下家来自哪里,是非常高端的投资心法,希望今天的这篇文章能带给你启发。
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