上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!

 

张江这个地方,绝了。
 
千万不要用理解上海房价涨跌的逻辑,去理解张江。
 
因为张江的位置虽然在上海的浦东;
 
但实际人口、产业,甚至房价逻辑,更像深圳。
 
事情是这样的,这周早些时候我看到一条新闻:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
新闻里讲,这个菜场覆盖了周边8个居民小区、6万多人口。
 
其中在张江工作的白领,人数超过3万人。
 
“张江男”的大名,相信大家有所耳闻;
 
这群人的购买力非常强劲,但是思维方式明显区别于上海多数购房者。
 
我隐隐感觉到,这个片区可能不简单。
 
那么张江的房子怎么样?

我专门跑了一趟。
 
 

1

 

 
 
在张江核心片区买房,基本就是狼多肉少的状态。
 
先说下基本概念,目前整个张江的心脏地带,主要围绕张江高科地铁站落成;
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
这一区域内形成的产业高地,不要说在上海,就是在全国乃至全世界都是排得上号的。
 
整个张江高科片区,也是以此为原点一路往东拓展。
 
但很诡异的是,当初这个片区在规划时,好像并没有布置太多的住宅用地。
 
所以导致现在从地图上来看,这里有将近5平方公里的住宅“真空带”。
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
全是公司,生活气息几乎为零,这个范围内仅存的几个次新优质小区;
 
比如张江汤臣豪园、万科翡翠公园这类,基本是所有“张江男”的心头好。
 
价格也被拉到12-15万一平,这个价位要让很多“上只角”地区自卑的。
 
不过没关系,“张江男”这个群体本来就不认“上只角”;
 
他们对房子的诉求就是学区要好、房子要新、离公司要近
 
至于商业配套、海派文化这种东西,他们不太感冒。
 
接受了这个初始设定,我到张江的第一站选在了广兰路地铁站;
 
这里离张江的核心相对近,房子也挺多。
 
一出地铁惊到了,这房子看起来不赖啊:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
实际上后面我就会说到,广兰路片区的一整片住宅,充分体现了“张江男”买房“喜新厌旧”的特性。(非黑,仅描述)
 
 

2

 

 
 
广兰路片区,完全不能满足“张江男”。
 
整个广兰路片区,能卖得上的价的小区只有三个:
 
2007年的阳光花城(9.2万)、2013年的日月光水岸新郡(9.3万)、2010年的日月光水岸花园(9.2万)。
 
这三个小区围绕地铁站而建,与周边小区的差价能拉到两万左右。
(别管那个展想悦廷,那是个商住):
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
实际上,整个广兰路南侧片区,动迁房不少;
 
类似上面的“阳光花城”看上去是这样的(非动迁):
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
马路对面的兰沁园是这样的(动迁):
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
还有整个片区的商业,老城区的味道很重:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
文章开头提到的营业到22点的菜场,也在这个片区的一个小巷里。
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
但我实际上看下来,营业到22点的菜场,噱头大过实际意义,因为整个片区里老人并不少。
 
放学时间段,街上随处可见接孩子放学的老人:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
既然家里有老人,何必熬到下班再去买菜?
 
实际上,整个广兰路片区的居民组成,大头是动迁来的居民,小部分是已经把父母接来,并且已经结婚生子的第一代“张江男”。
 
这两部分人口所能带来的增量已经不多。
 
而且在规划上,广兰路片区的重点仍然不是新建住宅。
 
在广兰公园对面,有一大片等待拆迁的旧村:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
这边拆完,后期的规划是张江科文交流中心,承建的开发商主推的住宅,离这边还有将近4公里:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
所以总体来看,就像我们上面说的,“张江男”对房子的诉求是学区要好、房子要新、离公司要近。
 
广兰路片区的优势,恐怕只有离公司近这一条,次新房数量又严重不足。
 
完全不能满足“张江男”买房的胃口。
 
这一条洞察,相信当地的房产中介也了然于胸,所以我经常会在路边看到这种小纸条:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
大家注意看,纸条上1-4点内容,基本就是追着“张江男”买房的胃口打,什么高端说什么,很有意思。
 
不过显然,“张江男”们有他们自己的想法,所以他们买爆了周边几个板块。
 
 

3

 

 
 
饥渴的张江买房人;
 
喂饱了唐镇、周康、御桥、北蔡等等板块。
 
以张江板块为核心,我们可以发现周边一圈板块都留下很明显的“张江男”的买房足迹。
 
首先就是张江东侧的唐镇板块,这个板块基本能满足“张江男”所有想象,学区够好、房子够新、离公司地铁只有3站。
 
所以在这次的上海行情中,唐镇几个品质好、学区牛的小区,均价都上到了10万:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
唐镇这个地方,一直被人拿来和徐泾比,说他们是外环两兄弟,一个靠着大虹桥,另一个靠着张江。
 
两兄弟相比,唐镇在房价上明显是大哥,恐怕未来的徐泾也会走一波片区购买力溢出的老路。
 
说回正题,“张江男”买房的另一个热门片区,是张江南侧的周康片区(周浦+康桥)
 
这两个板块中,康桥的形状是一横条,板块中能选的次新房同样比较少,所以被城市界面更新的周浦捡到宝。
 
比如绿地东上海三期的价格被拉到7.2万,鹤立鸡群。
 
标准的“张江男”买房口味。
 
周浦和康桥两个板块加到一起,直接让张江东南侧的川沙失去了存在感。
 
本身川沙的城市界面也不是太差,但可惜传统上海的生活气息太重,“张江男”不感冒,甚至有点抗拒。
 
再有就是张江隔壁的北蔡、御桥片区,这两个地方“张江男”同样很喜欢,尤其是御桥,它拥有南部唯一的学区。
 
御桥的三房受到“张江男”热捧,例如万科海上传奇(11.7万)、万科金色城市(11.6万)这种标杆楼盘的房价。
 
基本都是被重视教育的“张江男”拉起来的。
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
以上总结来讲,“张江男”这个群体的买房途径,优先是往东买唐镇,次一级是向西的北蔡和御桥,再次就是向北的周康。
 
 

4

 

 
 
张江可能是上海“前无古人后无来者”的板块
 
最后,回到张江,和大家聊聊历史。
 
整个张江的规划,其实经历过大改。
 
2000年之前,张江的定位是药谷,以大量工厂为主,不太需要四通八达。
 
所以片区的规划除了里面的几条大路之外,与外侧的交通连接并不强。
 
2000年之后,张江的定位变成高科技园区,这个园区确实被开发出来了,但外联的交通问题到现在也没有解决。
 
导致整个张江片区总有一种“被护城河”环绕的感觉:
 
上海的这个绝版板块,“狼多肉少”!
 
比如北至金桥、西至北蔡的很多道路,至今也没有打通。
 
住宅方面,老早的规划中,除了张江老镇那边,确实是根本没考过虑规划住宅的。
 
总结来讲,张江房子少属于历史遗留问题,张江至今也没有成片的住宅片区,只能不断向外辐射购买力。
 
反观现在,嘉定、松江、临港,甚至大虹桥的开发,引进产业的同时,大量住宅也在上。
 
我认为,张江很可能是上海发展过程中,已经“绝版”片区。
 
所以张江,以及周边板块的房价涨跌逻辑,很可能不适用于现在开发出新片区。
 
唐镇、周康、御桥、北蔡等等板块,你们偷着乐吧。
 
最后,我们一直说,买房一定要有“接盘侠”思维,充分了解未来可能的下家来自哪里,是非常高端的投资心法,希望今天的这篇文章能带给你启发。
 
以上是正文。
 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/NynW-SUwQfRsubk3BFuTIQ

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为提升张江科学城集中度和显示度,打造上海乃至全球瞩目的地标建筑,增加张江城市副中心的向心力,张江布局建设“科学之门”项目。“科学之门”位于张江城市副中心区域,该区域毗邻川杨河畔,区位优势明显,未来将集中布局张江科学城地标建筑群,建设涵盖办公、商业、酒店、人才公寓、文化、体育等功能的超大型综合体,打造成为开放、多元、充满活力和富有特色的城市公共活动中心区。

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仪式现场,张江“科学之门”项目正式启动。上海推进科技创新中心建设办公室专职副主任吴强介绍,2019年先行启动8个地块建设,总投资约345亿元,其中,两栋320米超高层组成的“科学之门”,占地面积约4.2万平米,总建筑面积约58万平米,总投资约142亿元。建成后的“科学之门”将兼具办公、酒店、商业等混合业态,将成为上海乃至全球瞩目的地标建筑,也将是张江面向世界、欢迎全球创业者来张江共建世界一流科学城的象征和标志

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16个重点项目举行开工仪式
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围绕建设“科学特征明显、科技要素集聚、环境人文生态、充满创新活力“世界一流科学城目标,张江科学城全力推动两轮“五个一批”重点项目建设,包括一批大科学设施、一批创新转化平台、一批城市功能项目、一批设施生态项目、一批产业提升项目。


截至目前,首轮“五个一批”73个重点项目,累计完工51个,力争到2020年底,除硬X射线自由电子激光装置项目外,其他所有项目全面完工。新一轮“五个一批”82个重点项目中,ABB机器人超级工厂、逸思医疗科创园等43个项目已开工建设,阿里巴巴上海研发中心、微软人工智能和物联网实验室等12个项目已建成并投入使用,其他项目力争2020年内全部开工。


在张江“科学之门”项目启动后,16个重点项目举行了开工仪式。


量子信息技术协同创新平台是大科学设施,主要聚焦量子领域,开展基础性、前瞻性和系统性的科学研究;


张江复旦创新中心科研大楼、赋源生物研发中心、守朴科技芯片研发中心、中国平安张江三号楼等4个项目是创新转化平台,将进一步优化科技创新策源功能;


张江国际社区人才公寓三期、张江科学城康桥人才公寓等2个项目是城市功能项目,建成后将提供约6200套不同户型租赁住宅;


川杨河北岸景观提升、三八河北段河道整治项目、高科中路改建项目、御桥路新建项目、轨道交通11号线康新公路站公交枢纽等5个项目是设施生态项目,旨在营造优美的绿化景观和宜人的活力空间;


集成电路设计产业园创芯天地、艾力斯医药总部及研发基地、三生国健数字化工厂、第一三共制药(上海)扩建项目等4个项目是产业提升项目,旨在进一步提升主导产业能级。


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据统计,今天集中开工的16个项目,总投资额将超过147亿元,将进一步提升张江科学城品质,为高质量发展注入强劲动力。


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投资768亿元
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2019年,张江科学城在“张江这一年”发布会、新区产业地图发布会和世界人工智能大会期间,累计签约重大项目73个,总投资超过229亿元。截至年底,已经落地57个,总投资160亿元。


此次集中入驻的20个重点项目,涵盖一批总部项目,一批集成电路产业项目,一批生物医药产业项目,一批人工智能产业项目。

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2019年下半年以来,张江科学城聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大产业,形成了16个重点签约项目。

这批项目既有企业总部,又有研发中心、创新平台和产业化基地。总部项目签约的有8个,分别为守朴科技(上海)芯片研发、聚跃检测总部、君实生物总部及研发基地、豪森药业运营和研发总部、华领医药全球总部、序言泽网络总部、银基股份总部和国家健康医疗大数据


研发中心、创新平台和产业化基地项目签约也有8个,分别为:恒瑞医药研发中心、优替济生肿瘤免疫细胞药物研发与生产、和记黄埔抗肿瘤药物产业化基地、西比曼生物科技智能化细胞及基因治疗产品产业化基地、红杉资本人工智能孵化中心、用友(上海)产业生态AI创新中心、SEMI国际合作交流创新中心和康宝莱中国产品创新中心


据统计,此次集中签约的16个项目,总投资额将超过230亿元,培育壮大了发展新动能。


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这些项目的建设,为张江科学城的改革创新和高质量发展注入强劲动力,将进一步提升张江科学城品质和服务载体功能,进一步优化科技创新生态系统和策源功能,更好地营造良好创新生态和营商环境,更好地集聚全球各类高端创新资源,更好地形成一批从0到1关键核心技术原创成果,更好地代表国家参与国际合作与竞争。

文章来源:上海观察、浦东发布