标签： 房产

作者：十一侠

来源：米宅（ID：MizhaiPlus）

1

一颗事关中国楼市最大的棋子突然落下，让所有人都防不胜防。

这个通知的名字很长，我数了数，一共58个字，但是能让你关心的其实只有一句话：

国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收。

具体的时间表是：

自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。

自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

在此之前，很长一段时间以来，人们对于楼市的信心，都来源于一个充满魔法的名词：土地财政。

这也是很多专家之所以看多楼市的最大底层逻辑。

地方政府严重依赖于土地财政，所以才造成地方对政策的消极执行，这是在调控之后，各城市房价热度屡创新高的所有根源。

——图片来源于投实

财政部公布的数据是， 2021年1到4月累计，全国政府性基金预算收入24277亿元，同比增长36.6%。其中，国有土地使用权出让收入21383亿元，同比增长35%。

也就是说，2021年前4月全国卖地一共收入了2.1383万亿元，因为这个钱全部留在了地方，占地方一般公共预算收入的比例是52%。

地方财政100块收入里面，卖地收入的钱52块。

专家说的很对，看了这个数据，没人会怀疑那个楼市永远涨的逻辑。

这也是民间对楼市庞大信息的基础之源。

但是现在，一切忽然断了，甚至连支撑这个逻辑的支柱都不存在了。

这是一招狠棋。

整个中国楼市的逻辑都变了。

之前，是地方财政依赖，所以供给越少，地价越高。没钱了就拍几块，就能解决很多问题。

现在，则是流水落花本无情，一路漂泊向前行，甚至在手里空转的机会都没有了。

大家都成了流水线上的打工人，做好自己的那一份工就好了。

2

地产对于中国经济的意义到底是什么？

不管是改善人们的居住需求，是有效支撑国民经济快速发展，还是中国城市化建设的主要载体。

以上任何一个，房地产开发企业都功不可没，这是毋庸置疑的事实。

但是从国家的顶层思维来看，房地产已经不可能再是核心战略。

因为这就像鸦片，可以止痛，可以兴奋，但是吃多了，就成毒药了，会反噬，这才是最可怕的。

从2019年的7月30日政治局会议开始，关于房地产的一切，都已经挑明了说了。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这句话只有44 个字，字字千金。

读完这句话，地方政府，开发商，房地产投资客都开始紧张，仿佛地产行业的前景已成定局。

中国经济双循环则彻底将房地产打入了谷底，这是中国楼市身份转换的最重要的原因。

在此之后，更多的大棒接踵落在了房地产身上。

三道红线直接卡死的是房地产融资。

有多少昨日还风光无限的地产头部企业，忽然之间就危机重重，陷入违约的沼泽之中。

甚至有人因为200亿的到期债债，就到了卖地买资产求生的地步。

在几年前，这完全是不可想象的，那个时候，高杠杆加持狂飙突进做规模争老大，才是地产正常人干的事。

谁知道光阴一转，当时垮的步子有多大，今天扯住的蛋就有多疼。

然后则是一年三次的集中土拍。

大多数时候，楼市的持续火热，都是因为供需失衡。每年实际的共计，总是只能到实际供给的百分之几十，从来都没有按计划完成过。

这一方面是供给过少造成供需失衡；另一方面也造成了开发商抢地，从而又抬高溢价，地王频出。

但是不管是那一面，最终的结果总是助燃了房价。

集中预告，集中出让，就是预告多少拍多少，这是对供给的针对性政策。

但是这些都是表象，真正的本象则仍是土地财政。

一个流传久远的共识是，房价过高，是因为地价太高。这是必然的，因为当一个城市几乎百分百要靠卖地过生活发工资的时候，地价是不可能不高的。

现在好了，一切都解决了。

这真的是一个雷厉风行的时代。

那些积重难返的过往，往往是三下五除二的就给解决了。这个时刻，总让人想起1990年代，那是另一个雷厉风行的时代，奠定的却是此后20年中国经济的发展基础。

谁能说这一刻，奠定的不是此后的另一个20年。

到了这里，关于楼市那些旧日的博弈、那些消极执行的基础被连根拔断了。

地方关于土地的最大蜜糖，就这样被端走了。

从三道红线，到土地集中出让，再到出让金归于税收，这一系列的层层递进的政策，令人叹为观止，真的是大手笔。

狂飙了几十年的中国楼市，在民众心里已成宗教的地产信仰，到这一刻，已经彻底完成了历史使命。

接下来，该以民生的姿态出现了。

3

可以肯定的是，此后的楼市将有几个显著的特征。

第一，国央企的参与度将越来越深。此后，在出让金变更后，很多城市不愿意做的一级土地整理，大概率将由国央企接手。

后期的楼市开发，也将越来越向大型的地产托拉斯集中。

第二，提倡了很久的共有产权房，和公共租赁用房，将真正迎来爆发的时刻。

中国楼市正在全面的新加坡化。

国内住宅将越来越两极分化：豪宅将会越来越权贵化，税费也会越来越高。和普通住宅消费的隔绝，也将越来越远。

剩下的就是刚需的共有产权房；再往下就是底层的租赁房。

这是一个满足各阶层需求的分配形式。

第三，房地产税到了非出不可的时刻。

中国房地产领域的税费，一直以来有三种：建设环节税费，交易环节税费和保有环节税费。

一直以来，保有环节的房地产税之所以迟迟难出，就是因为土地出让金和前两个环节的税费，收起来更方便。

现在最大的变化就是，土地对于政府来说，已经是彻底的去金融化。

此时，土地的经济属性开始增强，这促使地方政府能更主动的调整供给总量。

之前在总供给不足的情况下，土地供给减少，抬高地价，已经成为央地矛盾的最主要表现。

现在则到了地方政府不得不做增量的时刻。在房产税之下，地方政府为了得到增量税收，只能通过多出让土地来实现。

这和以往主要通过减少土地出让来实现收入增长，形成了截然的反差。

而地方的积极性，也必将从卖地转向增量税收。

真是好手段。

4

此刻，中国楼市的底层逻辑，已经产生了质的变化。

过往两三年，国内楼市经历了最为无序慌乱的时刻。调控越来越严格，但是价格却越来越涨，市场也越来越热。

这一切，都是因为，过往只是在表象上下功夫。

现在，则是直指本相，打的是楼市真正的七寸。

更多的配套性变革还在路上，我们静静等待！

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/zvZRBkruy1vSy6gmFEIKcg

几天前，万科上海区域收到一则没有通知的通知，他们禁入上海土地市场的时间：

由三年缩短为两年。

千呼万唤，上海第一批土地集中供应即将到来。各家地产商都在紧锣密鼓筹备资金，准备大干一场。

但上海第二大开发商万科已经悄悄出局了。和万科一起失去资格的还有两家央企：

华润和中海。

上海围标事件过去一年了。去年三月底，三年没供应过纯住宅的上海虹口区，拿出一块土地拍卖，距离外滩和陆家嘴只有两公里，距离人民广场三公里。上海内环房价早就过十万了，这块核心区且不限价的住宅用地，很难不被疯抢。

通过资格审查入围的三家房企华润、万科、中海也很激动。但最终，只有中海举牌底价34亿，万科和华润一手都没举。土地零溢价成交后，市场又很快传来三家联合开发的消息。

中国疫情刚缓和，地方许多事都等着用钱呢。这种赤裸裸的围标最后当然被揭穿了。

后来的事大家都知道了。土地被重新拍卖，招商花了44亿才拿下。中海上海总经理崔帅先被采取刑事强制措施，后被降为华南区域设计总监；中海华东区域总齐大鹏调回集团任投资总；华润华东大区总经理陈刚调回集团；上海执行总经理陈刚宋悠然出走金地商置。

其实更严厉的处罚还在后面：

这三家企业禁入上海土地市场三年。

对大多数全国性房企，上海都是一处不容有失的必争之地。三家房企每年都在上海有一两百亿的销售额。据说去年三月，万科安徽总经理王昂刚调任上海公司执行总经理没几天，还一脸茫然：

刚到就给了这么一个摊子。

这个摊子，比这位新任执行总经理想象得还要艰难。那时，所有人还不知道会有集中供地这件事。这个月，上海集中供地开启报名，出让交易规则都是最新设计的：

除组成联合体拍地外，禁止土地竞得后寻找联合开发方；

禁止使用任何形式的马甲拍地……

据说三家中有一家还不死心，穿了个马甲去试了下。结果材料被退回了。

小样，别以为你穿上马甲我就不认识你了。

被罚的这三年从什么时候计算，因没有明确文件，还不得而知。但不管怎样，这三家房企都要和今年上海的三次土地出让说再见了。

生命里很多事情，沉重婉转不可说。比如对地产人来说，两三年，可能就是一辈子。

1

三天前，北京首次集中供地的最大悬念，海淀树村地块的归属终于揭晓。

这次真的出乎意料。这两块地的主人，又是我们的老朋友：融创的老板孙宏斌。

本轮集中供地以来，融创在全国主要城市拿了40多块地，总价超过500亿元。房地产行业的十大未解之谜，又一次席卷而来。

在北京海淀树村地块，最难以接受这个结果的，应该是一家叫海开的公司。海开的全称叫北京海开房地产集团有限公司，这是海淀区的国企，也是树村地块的一级开发商。

这次北京推了30块地，海开所求不多，只报名了家门口这一块。为了增加成功率，他们还拉来了绿城，想在竞高标准住宅建设方案环节上多一份把握。

万事俱备，连东风也不欠。等到盲盒打开时，这个地头蛇还是失望了。

据说，竞标的开发商都把重点放在了产品细节的打磨上，但融创思路清奇：

他们多做公共设施、做公益。

夏练三伏，冬练三九，在揣摩政府心思这件事情上，老孙早就锻炼出来了。

北京首次集中供地前，包叔一个朋友仔细地踏勘了这30块土地。经过非常专业的财务测算后，他报名竞拍了5个地块。

他最后一块也没拿到。

往年拍地，同行们喜欢打赌，看谁能猜对最终花落谁家。但这次，只要是报名较多的地块，他们全部猜错了。

在赔钱这件事上，没人猜得到谁的胆子会更大。

首次出现在北京土拍现场的一家深圳地产商，第一次亮相就让人惊掉下巴，他们拿下三块地。拿下朝阳金盏乡一块地时，他们激动得在现场起立鼓掌。

但之后的日子，更不轻松。一个地产商在现场观摩了拍地过程，回来后对包叔说：

这次肯定有很多企业赔钱。

5月11日，中冶置业拿到的大兴新城核心区地块，限价5.7万元，可项目周边二手房的最高价格，也就四万元左右。

首开、住总联合体拿下的旧宫地块，项目可售部分楼面价虽然只有3.1万，限价7万元，但项目三分之一的建筑面积，要建成政府回购的公租房。综合算下来，这块地的真实楼面价将近五万元。即使顶格卖到7万元，也几无利润可言。

该项目处于五环线外，但五环内的电建洺悦湾单价最高才卖到6万。

2

十二年前的牛年两会，全国工商联公布了一项调查，他们说房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例达到58.2%。

对于工商联这个观点，当时的国土资源部是有话说的。他们调查了620个房地产开发项目，说目前中国地价占房价15%-30%，平均仅为23.2%。

今年1月26日，北京暂停了海淀树村地块的挂牌；一个月后，天津首先出现土地集中出让的消息。

开发商此时对未来将要发生的还一无所知。直到一份流传出的PPT显示，“两集中”的土地出让政策，将成为调控体系的一部分，背后的主导者：

是一个全新的部委。

协议出让、招拍挂制度都没解决好房价上涨的问题，曾掌舵中关村管委会的年轻人，再一次发挥他的能力，把眼光投向土地供应端。

双集中政策实施以后，土地被放量集中展示，一切透明了。但没有人能预料到故事以这样方式进行。在重点城市，头部房企杀红了眼，形成了踩踏：

 

招商蛇口在重庆溢价率130%抢了一宗地，周边的新房立刻就封盘不卖了；

广州黄埔知识城的两宗土地，分别经历了48轮竞价和63轮竞价，还是没有分出胜负，需要摇号赌天命——知识城有新楼盘，售价也就2.7万；

华鸿嘉信去年接盘了烂尾多年的钱江世纪城万宇大厦。市场流言说风水不好，老板李金枢却亲自坐镇，竞拍21轮拿下。

现在，华鸿的人都说老板聪明。万宇大厦正被改造成大平层，还未完工，已经有不少温州购房者观摩，他们要整层拿下大平层。华鸿的朋友说，这个项目单靠温州客户都能卖完。

在核心地段抢到一块地，然后打造豪宅快速销售。能不能赚钱不好说，起码有现金流。

3

限价成了发令枪，枪声一响，开发商都勇敢地冲上去了。

过去一个多月时间里，大约7000亿的资金飘在中国最热点的13个城市上空。庞大的资金从B端流向G端。几个月后，又将有只多不少的资金，从C端流向B端。

竞争最激烈的城市，还是杭州和北京。杭州两天时间收了1178亿的土地出让金，北京收了1110亿。翻翻两座城市建城两三千年历史，从来没有在一天内赚过这么多钱。

易居的丁祖昱博士在2014年就说13万亿的销售额是中国楼市的顶峰。但7年过去了，新的顶峰一波接一波地出现。

不出意外，今年又是一个新的大波。

奇怪的是，在这么一个波涛汹涌的行业中，开发商却说要失业了。

前段时间滨江的投资人交流会议上。投资人问戚老板，滨江在前些天杭州集中推地中拿的几宗地，利润能有几个点。戚老板先是把自家公司凡尔赛了一番，最后回复称：

努力做到1%-2%的净利润水平。

据说，当天有不少应届毕业生拒掉了房地产公司的offer。

戚老板只是把房地产老板的话都说出来了。一位开发商说，他们在杭州参加了20块的竞拍，测算时发现，最好的一块地的利润是赔两个点，最差的一块是赔15个点：

我们拍地都拍傻了。

大概算得太仔细了。最后，他们一块也没拿到。

没有办法的开发商只能下乡去，和土财主们抢饭吃了。

首个实行集中供地的城市是长春，去年，万科在长春的销售额是49亿，但是在浙江三线小城台州的销售额是：

47亿。

杭州集中供地后，浙江温州瓯海中心的一个地块，被荣安地产拍出了1.9万元楼面价，和他们进行竞争的，包括了碧桂园、万科、保利、华润。

绍兴镜湖新区的一宗商住用地，是被万科以2.4万的楼面价拿走的；

在浙江台州，小房企方远集团厮杀了12轮，最终通过封顶价格+无偿返还住宅建筑面积3.5万平方米才拿到手。

温州、绍兴、台州这几个地方，忽然之间被制造出了一个又一个地王。感觉大城市世道艰难的中小开发商们准备返乡置业，回头一看，自己的老窝已经被大房企们抄了。

2009年，开发商老总曾对媒体说挣钱都挣得不好意思了，之后的十几年，年轻人网上骂的最凶的，是地产商抬高了房价，赚黑心钱。

现在，连地产商也说自己成打工人了。国贸煎饼摊的兽爷说，他没想到大家平起平坐的日子，这么快就到来了。房地产这个印钞机，终于没有中间商赚差价了。

现在只剩下唯一的疑问，便宜的房子啥时候能买到了。

---

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/QxrFo6UmLk2OqfCGF04_SA

 

文：任泽平 

特别鸣谢：白学松对本文数据整理有重要贡献

 

导读

 

当前中国住房市值是多少？在国际处于什么水平？上述问题关系到认清中国房地产市场未来、住房政策调整等。以报告《中国住房存量报告：2019》为基础，我们首次测算了全国、各省级、各地级单位的住房市值。

摘要

 

现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。网文流传“2017年中国房产市值达65万亿美元，超美国、欧盟、日本总和”，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误以高估的人均住房面积计算导致高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。本文的研究思路是：以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值，以成本法测算中国农村住房市值，并主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。

中国住房市值有多大？1）2018年中国住房市值321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。2000-2018年，中国住房市值从23万亿元增至321万亿元，年均增长15.7%；其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献11%、89%。人均住房市值从1.8万元增至23万元，年均增长15.2%，高于人均GDP年均增长的13.8%；城镇人均住房市值从4.5万元增加到36.8万元，年均增长11.1%。住房成为居民家庭最重要的财富，并与金融机构高度关联。住房市值年均增速超过名义GDP的13%，因此住房市值与GDP的比例从233%增至356%。住房市值占股债房市值的比例由75%波动下降至71%；2000年比例较高的主要原因在于当时资本市场初步发展，股市债市规模合计7.7万亿元，仅相当于GDP的77%。2）东部地区住房市值占全国超6成，粤京沪苏浙鲁6省住房市值占5成。分地区看，2018年东部、中部、西部、东北地区住房市值占比分别为63.2%、17%、15.4%、4.4%，而对应的住房存量占比分别为37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，东部地区住房市值占比明显超过住房存量主要在于房价较高。分省看，全国51%的住房市值集中在广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个东部发达省份；除宁夏外，其余省份的住房市值与GDP的比例均大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超过330%。3）一线住房市值占全国四分之一，66城住房市值与GDP比例大于350%。分线看，一线、二线、三四线住房市值占全国比重分别为25%、31%、44%，而其住房存量占比分别为4.1%、19.8%、76.1%，住房市值与GDP的比例分别为693%、345%、259%。一二线住房市值高主要源于人口长期集聚下的人地严重错配和货币长期超发。具体来看，住房市值与GDP的比例小于150%、在150%-250%之间、在250%-350%之间、大于350%的地级单位分别有47、120、103、66个。其中，住房市值与GDP的比例小于150%的城市多在西部地区，经济相对落后，人口总量小且长期外流。住房市值与GDP的比例大于350%的城市主要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市；二是三亚、大理、恩施等旅游城市。可以发现，城市层面住房市值与GDP的比例高低与该城市房地产风险大小并无明显联系。

中国住房市值在国际处于什么水平？1）与发达国家相比，中国住房市值及与GDP、股债房市值的比例均较高，但人均住房市值低。从住房市值看，2018年中国为46.7万亿美元，明显大于美国的25.8万亿美元、日本的10.3万亿美元、英法德三国合计的28.0万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2018年中国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。中国住房市值及其与GDP比例较高源于人地错配、供求失衡以及货币超发，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。按照“人往高处走、人随产业走”的经济规律和国际经验，中国人口长期大量向都市圈集聚，但在“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”的计划经济思维误导下，人地严重错配，一二线城市人口流入但土地供给严重不足导致高房价，三四线城市人口流出但土地供给过多导致高库存，进而导致全国住房市值较高。从住房市值占股债房市值的比例看，2018年中国为71%，高于美国的28%、日本的37%、英国的51%、法国的58%、德国的66%。但从人均住房市值来看，2018年中国为3.3万美元，远低于美国、日本、英国、法国、德国的7.9、8.1、13.6、14.1、11.5万美元。中国住房市值与股债房市值的比例较高还在于中国资本市场发育不成熟，直接融资比例较低，导致股票、债券市值较低。2）与发达国家相比，中国居民家庭配置房产比例较高。2018年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比达到57%，高于英国的49%、日本的37%、美国的24%、德国的22%。在中国较高房产比例的另一面，则是较低比例的金融资产配置。2018年中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%，略高于法国的39.2%。

政策建议：1）以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度。包括：以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；保持房地产金融政策稳定；转变住房供应结构，丰富供应主体；推进房地产税改革，抑制投机型需求。2）振兴资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构。包括：提高直接融资比重，建立市场主导型金融体系；进一步推行注册制，提高机构投资者占比，引导价值投资理念；继续加大证券欺诈的惩处力度，加快修订《证券法》，联动修改《刑法》等相关法律。

风险提示：结合城镇住房来源结构假设了各类城镇住房的折价系数；农村住房市值以成本法估算但未考虑折旧；省直辖县数据缺失。

 

目录

 

1    如何研究住房市值？

1.1 现有住房市值数据真伪识别

1.2 研究思路与主要假设

2    中国住房市值有多大？

2.1 2018年中国住房市值321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%       

2.2 东部地区住房市值占全国超6成，粤京沪苏浙鲁6省住房市值占5成 

2.3 一线住房市值占全国四分之一，66城住房市值与GDP比例大于350%

3    中国住房市值在国际处于什么水平？    

3.1 中国住房市值与GDP、股债房市值的比例在国际均较高，但人均住房市值低   

3.2 中国居民家庭住房资产在总资产中占比为57%，高于西方发达国家

4    政策建议    

4.1 以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度

4.2 振兴资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构     

 

正文

 

1    如何研究住房市值？

1.1 现有住房市值数据真伪识别

当前中国住房市值是多少？与GDP的比例是否偏高？发达国家的情况又是如何？对上述问题的解答不仅关系到中国房地产市场未来如何发展，也关系到住房政策应如何调整。现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。

网文流传“2017年中国房产市值达65万亿美元，超美国、欧盟、日本总和”，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误用高估的人均住房面积从而高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。网文做法为：使用国家统计局公布的“2017年新建商品房销售金额133701亿元”除以“销售面积169408万㎡”，得到“7982元/㎡”。国家统计局公布了“全国总人口13.95亿人”、“全国居民人均住房建筑面积40.8平方米”。40.8㎡/人×13.95亿人×7892元/㎡=448万亿元人民币，按美元汇率折算，恰好是 65 万亿美元。网络做法主要有以下两方面错误：第一，在量上高估住房存量，错误地把商品房等同于商品住宅，实际上商品房包括商品住宅、商业用房以及其他建筑物。而且，国家统计局公布的人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。虽然住户调查理论上既包括家庭户，也包括集体户，但由于住户调查样本每五年轮换一次，需保证一定稳定性，实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足，因此存在一定高估。第二，由于中国城乡土地二元分割，农村土地不具有市场意义的流通、交易价值，把2017年新建住房平均价格当作中国全部房产平均价格是错误的。

1.2 研究思路与主要假设

鉴于上述情况，我们的研究思路是：以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值，以成本法测算中国农村住房市值，并主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。

第一，地级层面不同类型的城镇住房存量乘以相应单价得到地级城镇住房市值，地级层面加总得到各省及全国城镇住房市值。房价使用中国房地产协会旗下房价行情网公布的2018年地级层面城镇二手房价格数据。城镇住房面积使用我们2019年8月的研究报告《中国住房市值报告：2019》测算的全国、各省级、各地级的城镇住房存量。其中，由于城镇住房类型很多，价格明显差异，因此需先分类假定价格计算不同类型的住房市值再加总。具体做法如下：

1）人口普查和“小普查”等资料将城镇家庭户住房按来源分为新建商品住房、二手房、公房、经济适用房及两限房、自建房、租赁廉租房及公租房、租赁其它住房、其他等八类。商品住房、二手房、公房可正常交易，按标准价；廉租房、公租房面向住房困难群体，不可交易，假定按50%折价；经济适用房和两限房新房售价比周边同类商品住房低20%-25%，经济适用房5年后可上市交易，届时要按照与同地段普通商品住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，此类型住房假定按85%折价；其余类别假定一半按标准价交易，一半按50%折价，即75%折价。全国来看，2015年八类住房比例较2010年变化不大，我们使用2015年地级住房来源占比代表2018年，缺失的地区使用2010年数据代替。各地八类城镇家庭户住房存量乘以相应的单价得到地级城镇家庭户住房市值，地级相加得到全国城镇家庭户住房市值。2）城镇集体户学生宿舍不可交易，按50%折价，城镇集体户非学生宿舍按标准价。各地两类城镇集体户住房存量乘以相应的单价得到地级城镇集体户住房市值，地级相加得到全国城镇集体户住房市值。全国城镇家庭户住房市值与城镇集体户住房市值相加得到全国城镇住房市值。3）全国城镇住房市值除以城镇存量得到当年全国城镇房价。结合OECD历年名义房价指数变化得出历年城镇房价，乘以历年城镇存量得出历年城镇住房市值。

第二，农村住房存量乘以农村住房建造单价得到中国农村住房市值。以人口普查、“小普查”农村家庭户住房数据为基础，通过合理假设农村集体户人均住房面积与农村家庭户人均住房面积的比例关系估算农村集体户住房面积，从而得到2000、2005、2010、2015年农村住房存量，进而根据2010-2015年增长趋势推算2018年农村住房存量为224亿平。2012年及之前年份农村住房建造单价数据来源于《中国统计年鉴》，2013-2017年来源于《中国住户统计年鉴》，2018年数据参考2015-2017年变化情况进行推算，农村住房存量乘以农村住房建造单价得到中国农村住房市值。依据同样做法可以得到各省级、地级的农村住房市值。中国城镇和农村住房市值相加即为全国住房市值。

第三，主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。国际各国统计部门公布的房地产数据口径并非完全一致。美国经济分析局根据部门类别公布数据，且并未单独公布土地价值数据；英国资产负债表将建筑物分为“住房”、“住房以外的建筑物”、“其他建筑结构”三大类，只公布了土地总价值，没有单独列出各类土地价值；日本总务省公布的“宅地”市值数据指的是建设用地，并非住房所依附的土地。OECD公布了各国1995-2014年住房价值及其所依附的土地价值数据，我们根据相同的口径 “住房价值+住房土地价值”，结合OECD公布的各国名义房价指数变化，对OECD2015-2018年缺失数据进行合理估算，进而得到国际各国1995-2018年住房市值。另考虑到日本的两次地产泡沫分别出现在上世纪70年代和90年代初，OECD数据并未覆盖，我们根据日本总务省统计局数据对日本1955-2018年市值进行补充测算。

其中主要有三点需要说明：

一是假定中国的住房价值包含土地价值。房地产有广义、中层、狭义三大口径。广义口径包含所有建筑物，比如住房、写字楼、综合体、医院、学校、政府等，中层口径包含住宅和写字楼等商业地产，狭义口径单指住宅。此外，考虑到建筑物依附土地而存在，房地产总市值应该包括建筑价值以及所依附的土地价值。需要明确我们所测算的是狭义口径的房地产市值，即住房市值。大部分欧美主要西方国家单独公布了住房价值和土地价值，而中国土地为公有制，具体价值无法量化，并且官方并未公布住房所依附的土地价值。鉴于房地产开发商在开发过程中缴纳了土地出让金，而土地出让金是住房成本之一，土地价值在房价中得以体现，即我们可以认为中国的住房价值包含了土地价值。

二是假设农村集体户人均住房面积为家庭户的45%。根据人口普查规定，初中、小学的住校学生，幼儿园全托孩子，一律视为在家中居住，作为其家庭的现有人口；高中及以上阶段住校生按其实际居住情况登记，作为学校的现有人口。我们基于集体户定义、家庭户居住情况和教育部统计的城镇学生宿舍面积，估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在27%-45%之间，并依据唯一公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本假设全国城镇平均为35%。中国集体户人口主要在城市，农村集体户人口很少，考虑到农村人均面积大，假设农村集体户人均住房面积为家庭户的45%。我们发现，即使45%的比例有偏，对全国农村住房存量的影响不足2亿平，对结果影响很小。

三是假设各省内不同地级单位的农村住房建造单价相同。2018年全国和和各省农村住房建造单价来源于《中国住户统计年鉴2018》，其中并未公布地级单位的农村建造单价。考虑到各地建材成本差异不大，而且农村住房建造单价较低，各省处于450-1650元/㎡区间，绝大部分省份建造单价在900元/㎡左右，我们假设各省内不同地级地级单位农村住房建造单价相同。需要注意的是，在使用成本法计算农村住房市值时，我们出于简单未考虑折旧。

2    中国住房市值有多大？

2.1 2018年中国住房市值321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%

2000-2018年中国住房市值从23万亿元增加到321万亿元，年均增长15.7%；其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献11%、89%；人均住房市值从1.8万元增加到23万元，年均增长15.2%，高于人均GDP的13.8%；城镇人均住房市值从4.5万元增加到36.8万元，年均增长11.1%。因住房市值年均增速超过名义GDP的13%，住房市值与GDP的比例从234%增长到356%。2000年中国住房市值只有23.4万亿元，人均住房市值1.8万元，住房市值与GDP比例为233.7%；其中，城镇、乡村住房市值分别为20.4、3万亿元，占比分别为87.2%、12.8%，城镇人均住房市值4.5万元。2010年中国住房市值为136.7万亿元，人均住房市值10.2万元，住房市值与GDP比例为331.1%。其中，城镇、乡村住房市值分别为128.5、8.2万亿元，占比分别为94%、6%，城镇人均住房市值19.3万元。到2018年，住房市值达到320.8万亿元，人均住房市值达到23万元，住房市值与GDP比例为356.3%。其中，城镇、乡村住房市值分别为299.2、21.6万亿元，占比分别为93.3%、6.7%，城镇人均住房市值36.8万元。

2000-2018年中国住房市值增长13.7倍，股市债市规模合计增长17.5倍，住房市值占股债房市值的比例由75%波动下降至71%。2000年中国股市市值只有5.1万亿元，债券（使用债券余额表示债券市场规模）仅有2.6万亿元，住房市值占房债股市值的75.2%。2010年中国股市市值达到30.5万亿元，债券20.7万亿元，住房市值占房债股市值的72.8%。到2018年中国股市市值为48.8万亿元，债券85.7万亿元，住房市值占房债股市值的70.5%。2000年住房市值占股债房比例较高的主要原因在于当时资本市场初步发展，股市债市规模合计7.7万亿元，仅相当于GDP的77.1%。而到2018年，股市债市规模合计达134.5万亿元，相当于GDP的149.4%。

2.2 东部地区住房市值占全国超6成，粤京沪苏浙鲁6省住房市值占5成

分地区看，2018年东部地区、中部地区、西部地区、东北地区住房市值占全国的比重分别为63.2%、17%、15.4%、4.4%，而各地区对应的住房存量占全国的比重分别为37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，东部地区住房市值占比明显超过住房存量主要在于房价较高。2018年东部、中部、西部、东北地区住房市值分别为202.6、54.6、49.4、14.1万亿元，分别占全国的63.2%、17%、15.4%、4.4%；人均住房市值分别为38.1、14.9、13.1、13.1万元；住房市值与GDP的比例分别为421.2%、283.6%、249.3%、268%。而对应的住房存量分别为188.5、146.4、131.1、31.2亿平，占全国的37.9%、29.4%、26.4%、6.3%。

分省来看，当前全国51%的住房市值集中在广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个沿海发达省份；除宁夏外，其余省份的住房市值与GDP的比例都大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超过330%。从住房市值看，2018年广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个东部发达省份的住房市值均超过20万亿元，合计164.8万亿元，占全国的51.4%。福建、河北、河南、四川、湖北等14个省份的住房市值在5-20万亿元之间，黑龙江、山西、贵州等8个省份的住房市值在1-5万亿元之间，青海、宁夏、西藏3省不足1万亿元。从人均住房市值看，北京、上海、天津、浙江等8个省份人均住房市值高于30万元，重庆、湖北、山东等5个省份人均住房市值介于15-30万元，陕西、江西、四川、湖南、河南等12个省份人均住房市值介于10-15万元，青海、贵州、甘肃等6个省份人均住房市值不足10万元。从住房市值与GDP比例看，北京、上海、浙江、福建、天津等8个省份的住房市值与GDP比例大于330%，云南、海南、江西、四川等13个省份的住房市值与GDP比例在250%-330%之间，黑龙江、陕西、山西等9个省份的住房市值与GDP比例在150%-250%之间，宁夏的住房市值与GDP比例最低为139.4%。

2.3 一线住房市值占全国四分之一，66城住房市值与GDP比例大于350%

分线看，一线、二线、三四线住房市值占全国比重分别为25%、31%、44%，而其住房存量占比分别为4.1%、19.8%、76.1%，住房市值与GDP的比例分别为693%、345%、259%。当前一线、二线、三四线城市住房市值分别为80、101、140万亿元，占全国比重分别为25%、31%、44%，而住房存量分别为20.6、98.4、378.4亿平，占全国比重分别为4.1%、19.8%、76.1%；人均住房市值分别为104、35、12万元，住房市值与GDP的比例分别为693%、345%、259%。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市住房市值分别为30.4、27.3、9、13万亿元，人均住房市值分别为141.2、112.8、60.2、100.1万元。

一二线住房市值高主要源于人口长期集聚下的人地严重错配和货币长期超发，房价明显较高。第一，人口长期大量向一二线核心城市集聚。1990-2018年，一线城市人口占比从2.8%增至5.3%，二线城市人口占比从16.1%增至20.5%，三四线城市人口占比从81%降至74.2%。人口向一二线集聚的背后，是经济的集聚。该时期，一线城市GDP占比从9.4%增至12.2%，二线城市GDP占比从23.8%增至33.7%，三四线城市GDP占比从66.8%降至54.1%。2018年，一线、二线、三线、四线城市经济–人口比值分别为2.3、1.6、1.0、0.6，这预示着四线城市人口将继续大幅流出，一二线城市人口将继续集聚。此外，核心城市优质公共资源高度富集，中国特有户籍制度使得公共资源与户口挂钩，而户口基本与房产挂钩的情况更加促进全国高收入人群向核心城市集聚。第二，人地严重错配，一二线城市土地供给严重不足。根据住建部统计，2006-2016年中国城区人口1000万人以上的城市城区人口增量占比16.9%，而建设用地增量占比仅3.5%。此外，大城市住宅用地被严格控制，2009-2018年一线城市住宅类用地供应面积从2585万平方米降至1426万平方米，占100个大中城市住宅类用地比例从8.0%波动降至4.5%；二线城市住宅类用地比例从45.3%波动下降至43.2%；而三线城市从39.8%波动上升至51.3%。第三，货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，尤其刺激供给短缺、优质公共资源富集的一二线城市房地产价格快速上涨。1998年以来中国广义货币供应量M2年均增速15.2%，高于名义GDP年均增速的12.5%，全国新建商品住房销售均价年均增速达7.9%，低于同期M2增速7个百分点，而一线城市房价基本与M2增速持平。

具体来看，在全国336个地级单位中（不含三沙），既有94个城市的住房市值小于0.2万亿元，也有30个城市的住房市值大于2万亿元；既有36个城市的人均住房市值大于30万元，也有125个城市的人均住房市值小于10万元；既有47个城市的住房市值与GDP的比例小于150%，也有66个城市的住房市值与GDP比例大于350%。从住房市值看，2018年有94个城市的住房市值小于0.2万亿元，占比28%；有110个城市的住房市值介于0.2-0.5万亿元，占比32.7%；有102个城市的住房市值介于0.5-2万亿元，占比30.4%；有30个城市的住房市值大于2万亿元，占比8.9%。从人均住房市值看，2018年有36个城市的人均住房市值大于30万元，占比10.7%；有66个城市的人均住房市值介于15-30万元，占比19.6%；有109个城市的人均住房市值介于10-15万元，占比32.4%；有125个城市的人均住房市值小于10万元，占比37.2%。从住房市值与GDP的比例看，2018年有47个城市小于150%，占比14%；有120个城市介于150%-250%，占比35.7%；有103个城市介于250%-350%，占比30.7%；有66个城市大于350%，占比19.6%。其中，住房市值与GDP的比例小于150%的城市多在西部地区，经济相对落后，人口总量小且长期外流。住房市值与GDP的比例大于350%的城市主要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市；二是三亚、大理、恩施等旅游城市。旅游城市气候宜人、景色优美，成为很多人养老休闲置业的选择，提升了当地的住房需求。可以发现，城市层面住房市值与GDP的比例高低与该城市房地产风险大小并无明显联系。住房市值与GDP的比例低并不意味着该城市地产健康发展，住房市值与GDP的比例高并不代表该城市风险较高。

3    中国住房市值在国际处于什么水平？

3.1 中国住房市值与GDP、股债房市值的比例在国际均较高，但人均住房市值低

住房市值与GDP、股债房市值的比例可以反映一定的风险，比例过高说明房价超过了经济发展水平。与国际相比，2018年中国住房市值为46.7万亿美元，明显大于美国的25.8万亿美元、日本的10.3万亿美元、英法德三国合计的28.0万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2018年中国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。纵观历史，主要国家在金融危机或者地产泡沫破灭前，住房市值与GDP的比例达到阶段性的峰值后出现下降趋势，跌到谷底后逐渐恢复到之前水平。具体来看，在2008年金融危机前后，美国住房市值与GDP比例最高为169%，日本为216%，德国为207%，英国为269%，法国为362%。在1990年代，日本房地产泡沫破灭前，住房市值与GDP比例一度高达391%。

中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配、供求失衡以及货币超发，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。中国人口长期大量向一二线核心城市集聚，但是人地严重错配，一二线城市土地供给严重不足导致高房价，三四线城市土地供给较多导致高库存，进而导致全国住房市值较高。

从住房市值占股债房市值的比例看，2018年中国为71%，高于美国的28%、日本的37%、英国的51%、法国的58%、德国的66%。但从人均住房市值来看，2018年中国为3.3万美元，远低于美国的7.9万美元、日本的8.1万美元、英国的13.6万美元、法国的14.1万美元、德国的11.5万美元。

除住房市值高外，中国住房市值与股债房市值的比例较高还在于中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低。中国资本市场整体规模偏小，股票、债券融资占比较低，市场结构亟待改善。改革开放40年，中国经济取得举世瞩目的伟大成就，然而股市呈典型的牛短熊长、暴涨暴跌特征，并未成为反映中国经济发展的“晴雨表”。从上证综指来看，2000-2018年上证综合指数从2073.5点波动至2493.9点，18年来仅仅提高了400余点。而美国股市基本呈现长牛状况，比如1950-2018年道琼斯工业指数从235.4点升至23347.46，上涨约100倍。恒大研究院6月报告《大国金融体系升级》采用宏观法计算了各经济体2017年直接融资占比，中国仅为37%，远低于美国的79%、英国的67%、日本的57%。

3.2 中国居民家庭住房资产在总资产中占比为57%，高于西方发达国家

2018年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比为57%，高于英国的49%、日本的37%、美国的24%、德国的22%。中国社会科学院国家金融实验室测算了1998-2016年中国居民总资产中的金融资产、非金融资产以及非金融资产中的住房资产，其中住房资产占比从2000年的55.6%降低至2016年的45.8%。但是国家金融实验室低估了住房市值，根源在于采用经折旧调整后的住房面积乘以相应年份的住宅销售均价测算城镇住房市值，实际上使用市价法测算的结果即为城镇住房市值，无需考虑折旧。因此我们用前文测算的住房市值数据代替其住房资产数据，并将其他类别家庭资产根据2013-2016年增长趋势推算至2018年，以计算中国居民家庭住房资产占比。结果表明，2018年中国居民住房资产在家庭总资产中占比达到56.9%，高于英国的48.9%、日本的36.7%、美国的24.3%、德国的20.8%。需要指出的是此处为粗略估算，我们所测算的住房市值并不全部归家庭所有，部分属于政府、企事业单位等机构。住房资产占比高与中国重视“家”的文化传统以及过去房价基本持续上涨等存在一定关系。在中国较高房产比例的另一面，则是较低比例的金融资产配置。2018年中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%，略高于法国的39.2%。

4    政策建议

面对国内外部复杂严峻形势，近期针对房地产融资出台了一系列收紧政策，从海外债、信托、信贷等全面收紧。但是当前一方面要防止货币放水刺激房地产泡沫，另一方面也要防止主动刺破引发重大金融风险。目前中国住房市值的绝对水平和相对水平在国际均处于较高位置，如果主动刺破，中美贸易摩擦都不用继续，十次危机九次地产。

4.1 以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度

一是以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩。同时，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。

二是保持房地产金融政策稳定。实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机性需求。支持房企合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资。

三是转变住房供应结构，丰富供应主体。未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；供给形式也将由以商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。不过，住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜，警惕盲目跟风。

四是推进房地产税改革，抑制投机型需求。目前，房地产税呈现“重增量轻存量、重建设交易轻保有”特点，未来应减少交易环节税费、增加保有环节税费，促进开发建设、交易、保有环节税赋平衡，避免重复征税。

4.2 振兴资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构

一是提高直接融资比重，建立市场主导型金融体系。适当放开混业限制并建立与之对应的监管体系、丰富资本市场层次，提高直接融资比重。逐步减少对市场的行政干预，降低交易阻力，增强市场流动性，稳定市场预期。

二是进一步推行注册制，提高机构投资者占比，引导价值投资理念。推动A股主板发行制度的注册制改革，严格执行相关信息披露和退市制度，让市场逐步选择真正具有价值的企业。同时，适当放宽养老金投资股票市场的净值比例限制，更多引入长期资金，加大投资者教育力度，引导价值投资理念，让价值投资者在A股博弈中占优，形成A股长牛慢牛发展格局的微观主体基础。

三是继续加大证券欺诈的惩处力度，加快修订《证券法》，联动修改《刑法》等相关法律。在刑事责任方面，对于情节严重的证券犯罪行为，应当适当提升量刑标准，有力打击扰乱市场秩序，操纵价格，违规造假等行为，不断改善我国证券市场的法制环境。

 

过去上海楼市是一个什么样的市场

这是一个重新构筑楼市规则的三年，这三年我们都要重新适应当下的上海市场，那么在新规则下呈现出哪些规律，是需要定期复盘和定期总结的

这些总结可能未来还会随着规则的改变而改变，但是同样我们还要保持注意，这些现象在未来都有可能成为规则之一

所以趁现在，和大家说一些我们的发现

01

第一，上海板块新房价格会被锁定三年，这将成为一张全新的上海新房地图

 

也就是说，新房指导价出来后，上海这三年每个板块能卖多少钱，基本定死了

 

房价联动在上海房地产历史上是首次出现。未来上海楼市最大风向标，其实就是伴随着土拍市场，出来的每块地的新房指导价

所以至少3-5年内，上海新房市场依旧是全国最稳定的市场，同时被限制得最严格的市场

因为这几年，上海每出来一块地不仅规定了10%的溢价率，还把项目入市后的房价也确定了，这基本是在一个土地依赖成都极低的城市里，才会有的严格管控

 

房地联动的房价基本决定了上海各板块未来的价格格局，目前这几个板块已经确定，三五年内新房的价格大概是：

 

徐汇滨江约13.1万/平、静安大宁约10.5万/平、杨浦定海约10.8万/平、普陀万里约9.6万/平、五大新城之松江新城5.81万/平、五大新城之嘉定约4.81万/平、五大新城之青浦约4.2万/平、五大新城之临港约2.5-3.2万/平、郊环外约2.7-3.1万/平…

 

其中有一个点要强调

1、城市核心区最顶级的滨江地带，价格被锚定在13.1万，换句话来说未来三年很难有项目会突破这个价格

2、大宁金茂府南向地块定在10.5万，杨浦地块被定在10.8万，换句话来说中环内的项目，基本在11万以下被夯实，最低的也在9万之上

3、郊环附近的项目，能够有地铁属性的还是被定在4.2万-4.5万左右，这个价格基本和前期一致

4、无地铁概念的远郊项目依然有足量3万单价，这是上海最后的价值缓冲带，目测也是不需要高积分外地客群可以购买的主力区域

伴随着未来土地出让越来越多，这样的房价地图会更加明显，但是整体的定价脉络已经确定

 

02

伴随着新房价格地图的出现，一二手倒挂的现象也开始明确

 

我们做了一个工作，把这些地块附近次新房的价格和未来的新房指导价做一个比较

当然这里还是有前提，因为新房指导价是一两年后的售价，现在的次新房二手房是现在当下的价格

中间存在一定程度的误差，但是已经可以说明了一些问题

 

通过一二手价格的比较可以看出，为什么核心区的房子好卖

除了杨浦定海周边没什么品质次新房之外，其余的项目都存在明显的价格倒挂，这也就说明如今在中环内买新房是一件非常高性价比的事情

正是因为这样的价格空间，从而创造出比较高的积分分数

而这个现象在外环外，特别是五大新城就显得温和很多，基本上新房价格和周边次新房的价格是接近或者趋同的

所以上海楼市未来的积分也会出现一定分化，远郊的没那么热，核心区的会持续热

这也说明了当初制定了新房触发积分制度后限售的重要性，如果有倒挂空间，就需要充分保障是自住需求的购买

远郊倒挂比较明显的是临港主城，这从之前万达项目已经有表现，当然这也没太大的问题，在临港人才制度的倾斜让大量的人才能够买到一手房

这样的红利倾斜也是当初临港发展所需要的

 

03

另外，上海除了房价地图，正在形成积分地图

 

我们梳理了目前触发了积分制的楼盘后发现，目前已经有17个项目，触发了积分入围制

 

包括昨天虹桥悦澜78.36的入围线，打破上海今年最高积分盘的最高纪录，也让大虹桥坐稳了上海新房市场今年最热门板块

目前整个市场供不应求的情况很明显了，大虹桥出来一个新房都要靠抢，其次就是浦东金桥

人都是这样，不到黄河不死心，有些低积分的客户，还是会继续摇新房，但是并不建议这样做

 

相信一年之后，上海不仅有楼盘地图，还会有积分地图，会把不同档次积分的客户引到不同板块去

这张积分地图其实蛮重要的，因为你有多少分是知道的，但是你买哪里其实是不知道的

大家可以通过地图因地制宜的去选盘

在积分模式的彻底贯彻下去后，上海各个板块大概需要多少人，什么类型的人，客户画像，也会越来越明确

这对买房者来说算是件好事，因为积分情况越来越明朗了，有助于做出精确的决策

如果积分只有50分的，还要不要去摇某些板块，比如徐泾和金桥，70分以上的买哪里，才没有浪费房票和好积分…

在个体竞争的时代里，这都是值得细细推敲的

 

当然，板块的积分还是会变化的

包括徐泾一些项目前后不同批次开盘的分数也不尽相同，金桥仁恒后续推盘目测也不会那么高的分数，但是整体区间还是在那里的，各位入手之前算准自己的分数

04

最后和大家聊聊，上海买房最凶的，还是这两群人

 

大家有没有感觉，最近上海市面上的钱多了起来，购买力变得非常充沛

即便是大量热盘要求提高认购金，提高首付，甚至全款的情况下，市场上很多盘还是出发了积分制，认购比超过了1比1.3，上海永远不缺购买力，这是句实话

而且上海的购买力在政策红利的推动下，变得更加活跃

为什么今年上海新房格外热，未来会不会继续热下去？到底是谁在和我们抢那些热门一手房？

其实购买力来自于两个方面，我找到了几组数据，大家可以感受一下：

2019年上海预计完成旧区改造55万平方米，受益居民2.9万户

2020年，上海更是完成了旧区改造75万平方米，受益居民3.5万户

2021年，上海计划完成旧区改造70万平方米，涉及居民3.4万户，截止4月底，已经完成了21万平方米，涉及1.08万户

 

那么，统共下来，上海拆这三年拆除了200万平米的老房子，涉及到的拆迁户就有大约9.8万户

今年1-4月，上海新房供应也就不到2万套，但是新增的拆迁户就有1.08万户了

拆迁户在如今的上海的新房市场意味着什么：社保年限高、高积分、持有大量现金可以提高首付比例

接下来，大概率上海新房买房最凶那群里，还是会有很多社保巨子，其中大部分是手上持有拆迁款的拆迁户

从两批次新房集中供应的房源数量来看，两次供应一共放出了2万多套房源，以这个频率来看，接下来今年上海，还会有大概4万套新房房源左右入市

 

但是拆迁户入市的速度更快，今年还有大概2.3万户拆迁户将要进场

这4万套房源，能解渴整个新房市场吗

除此之外，有人正在楼市里用自己的认知赚钱，今年很多改善置换客户怎么来的

我和某个认购项目的置业顾问聊了一下，一个在市中心单价12万左右的豪宅盘，客户里有30%以上是改善置换的无房户，大部分是一些高学历，高积分的新上海人

为什么？类似硕士博士这样的高学历买房者，对楼市的认知非常透彻，就在今年，他们将手上的其他资产股票、债券、基金、旧房产等置换成为新房产

同时也是他们，对自己手上的购房资格和市场政策非常敏感

 

在上海无房刚需认定标准只看五年内购房记录，不看五年内卖房记录原则之下，这群人无疑是拿到了楼市一个大礼包

如今楼市里买房最汹涌的就是这两类人，拆迁户和高学历博士们

因为他们，上海新房的热，恐怕还要持续很长时间

05

所以，现在是一个什么样的楼市

 

其实每个人对于楼市的感知都是不一样的

如果你的积分很高，你会觉得现在的市场对你特别好，你一定在着急卖房子然后去看新房

如果你是一个外地来的单身汉，可能新房市场就和你没关系的，你再有钱也只能在二手房里选择

如果你最近想要置换，你都需要回忆下上一套房子是五年前买的还是五年后买的

这是一个函数型调控的市场，每个人对温度的感知都是不一样的，这也是推动着我们更加关注市场的原因

了解市场变化，并且为此制定出自己的买房计划，这才是最重要的

如果只有唯一一个建议，如果你最近要买房，把钱准备好放在银行里，当机会来的时候记得快点下手

这是一条打怪通关的道路，有足够的子弹，瞄准对的目标

 

以上为正文，来自乔不丝

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/myZlIYxxvW3eCRxHHH-deA

 

来了就是深圳人，这句脍炙人口的口号从昨天开始，彻底成为历史。

 

昨天，深圳发改委公布的《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》，打响了深圳“严控”落户的第一枪。

 

1

 

房地产长期看人口。

 

继“二手房指导价”后，深圳落户新政，犹如晴天霹雳，狠狠的又砍了深圳楼市一刀。

 

这次落户新政，我总结一下，三点核心内容：

 

1、学历落户一刀切，必须是本科。

 

过去35周岁以下的全日制大专不能直接入户了。大专学历如果要落户，增加了专业技术资格和年龄的要求。

 

2、35周岁成为第一道门槛。

 

本科人才入户从45周岁收紧到35周岁，硕士从45周岁收紧到40周岁，博士年龄要求不变，还是45周岁以下。

 

3、随迁标准5+15。

 

夫妻投靠基本要求，由结婚时间及被投靠人入深户时间满2年，延长到满5年；

 

老人随迁，对子女入深户时间要求由8年延长到15年，而且要求子女在深圳缴纳社保连续满15年。

 

一句话：高学历年轻人才，来了就是深圳人；草根们，深圳不欢迎你！

 

对于深圳楼市来说，落户新政一出，深圳中介们一片哀嚎之声。我认为：未来五年，深圳楼市别看了。

 

用一位中介的话说：“回头看，二手房指导价只是一个开胃菜，落户新政才是终极大杀招。”

 

为什么是现在这个时间点，深圳要改变过去的人口落户政策?

 

2

 

 

七普数据深圳人口爆棚，比预估人口多出400万。

 

深圳的教育、医疗等配套资源，再也扛不住了。

 

早在2015年，深圳对2020年常住人口的预期目标是1480万，对2035年的常住人口预期目标是1800万。

 

新的人口数据，不但大幅超过2015年的预期目标，也无限逼近2035年的预期目标。

 

人口严重超预期增长，深圳官方对人口态度瞬间转变。收紧落户政策，成为必然的选择。

 

深圳发改委一个官方回复态度鲜明！

 

深圳入户政策目前在国内主要大城市中几乎最为宽松，且已覆盖所有群体，不宜再加以放宽。

 

若按照法定退休前不设年龄、缴纳社保15年即可入户的敞口式政策，作为千万量级人口规模的超大城市，可以预见的深圳户籍人口增长将面临失控局面，最终造成人口剧增，公共服务供需矛盾更加尖锐。

 

作为一个年轻的一线城市，深圳的教育资源早就不堪重负，严重内卷。

 

深圳中考竞争，用惨烈二字都不足以形容。

 

上一年，深圳一共有8.5万学生参与中考，重点高中和普通高中所有的名额加起来总共3.5万，中考录取率低到了41%。

 

也就是说有接近5万名学生中考无法再上学，连“高中梦”都圆不了，更别说大学梦了。

 

深圳市中考满分460分，深圳重点高中的最低录取分数为432分，这还仅仅是对于拥有深圳户口的学生来说，如果你是非深户口，必须要考391分以上，否则连普通高中都上不了。

 

对于这种高压力的中考竞争，家长和学生也很无奈，所以现在深圳教育内卷化非常严重，为了能让孩子考上高中，从小学就开始超前学习，小学学习初中的知识，初中开始一轮又一轮的复习，只为在高考中考一个好成绩。

 

再不控制人口，深圳的公共资源就会严重挤兑，受伤害的就是当下每一个深圳人。

 

深圳“严控”人口，哪些城市会成为受益者？

3

 

 

深圳“严控”人口，利好杭州、成都、南京、苏州这样的新一线城市。

 

近年来，杭州、成都、南京、苏州等各大城市疯狂抢人。

杭州大专就能落户。成都刚刚七普人口数据突破2000万，也是大专就能落户。

 

去年12月18日，苏州发布落户政策——实施省内特大城市苏州与南京在积分落户时，实现居住证年限和社保年限积累互认。

到了今年年初，南京奋力回击，为了抢人，直接降低浦口、六合、溧水、高淳四个区的落户门槛。

 

不要再提什么本科、大专、中专、高中，根本就与学历、年龄无关！任何人，只要在上述四区办了居住证、缴纳6个月社保，大门向您敞开。

 

现在深圳“严控”人口，对上述几个新一线城市来说，简直就是是神助攻。

4

 

近年来，国内一二线城市纷纷放开落户，其实隐藏着一些隐患。

 

比如西安这种第一个吃螃蟹的猛男，3个月净流入24.5万人，其中好多为了高考、中考移民，严重冲击土著利益。

 

新移民，只要满足户籍、学籍在陕西三年，并且在陕西的学籍信息显示已在陕西实际就读，就能参加让人眼馋的陕西高考。

 

注意，不需要买房。

 

参加高考还需要三年学籍，西安中考对新移民特别友好，不需要三年学籍，落户就能上学，上学就能参加考试，今年落户，今年就能参加中考。

 

这么低门槛的政策，搁到你，你能不心动？

 

陕西和北方河南、山西等省份相比，在一本和985、211学校的录取率上具有很大的优势，而在985、211学校，陕西的录取率也是名列前茅。

 

现在落户政策放开了，外地考生，只需提前三年落户陕西，不用买房，就能享受西安的优势教育资源配套，参加竞争压力相对较小的陕西高考，这无疑对本地考生是一大冲击！

 

放松户口，教育资源严重跟不上。

 

外地人高考移民，考上名牌大学，立马走人，难怪户籍土著居民对此严重不满。

 

对于外地人来说，也是如此，如果你这个城市教育、医疗、产业资源，和人口严重不匹配，就算我落户了，没几年也会迁走。

 

5

 

 

放松落户，一个城市一下涌进那么多人，教育、医疗、产业等资源配套能力，非常考验一个城市的精细化治理能力。

 

换句话来说这一轮的抢人大战，一定会有城市崛起，也一定会有城市资金链紧张。

 

政策上是希望人口转移这个决策可以倒逼一个城市进行产业升级，但是还是那句话，这样的城市结构性转型，本质上也会有成功的也会有失败的。

 

众所周知，人口决定供需，人口影响房价。

 

外来人口不断增多，一定会引发房价不断上涨，如何平衡房价和产业发展的关系，创造更多的就业岗位，每一个城市的执政者都面临严峻考验。

 

这些都不是简单的事情，都需要极高的城市管理智慧。

 

（PS.大家如果要在上海买房，可以扫码联系我们，享受一对一的专家买房服务）

 

 

6

 

聚焦上海的落户政策，有意思的是：同为一线城市，深圳在收紧，上海在放松。

 

和年轻的深圳不同，上海已经进入深度的老龄化社会。

 

从去年开始，上海就三次放松落户政策，应对人口老龄化的严重挑战。

 

一、去年第一次放松落户，从四大名校开始。

 

交大、复旦、同济、华师大四所学校的本科、硕士、博士毕业生，符合基本条件就可直接落户上海。

 

二、去年年底，人才落户新办法，满足以下三个条件之一即可。

 

1.“本市重点产业发展紧缺急需、取得国家一级职业资格证书（高级技师）高技能人才”可以申办本市常住户口。

 

2.增加了“市场化创新创业人才”可以申办本市常住户口。

 

3.也是最为重磅的，增加了“本市各区和重点区域自主审批的紧缺急需人才”可以申办本市常住户口。落户审批权直接下放。

 

为了抢人，上海也是拼了！

 

但千万别忘了，这条落户新政有效期至2025年11月30日，只有五年时间。

 

三、今年3月，加推五大新城落户新政，核心内容三条：

1.对于应届生落户：对新城范围内教育、卫生等公益事业单位录用的非上海生源应届普通高校毕业生，直接落户打分加3分。

2.对于居住证积分：对上海市居住证持证人在新城工作并居住的，予以专项加分，即每满1年积2分，满5年后开始计入总分，最高分值为20分。

3.对于居转户:对在新城重点产业的用人单位承诺落户后继续在新城工作2年以上的人才，经新城所在区推荐后，“居转户”年限由7年缩短为5年。

你看，全部都在放松，全部都在暗暗的发力吸引人才。

 

目前，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城的常住人口在228万左右，预计到2025年，5大新城常住人口总规模将达到360万，新城所在区的GDP总量达到1.1万亿元。

换句话，增量空间巨大！

 

为了完成132万人口的增量目标，倒逼户籍大幅度放松，放水红利让人眼红。

 

但请记住：上海户籍宽松红利窗口期，可能并不会太久。

 

就和当年的上海蓝印户口一样，窗口期就短短几年，2002年4月中止。从此，成为绝唱！

 

如果你想落户上海，请抓住这个窗口红利期。